臺灣臺北地方法院 - 八十八年度訴字第四五一四號（返還價金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度訴字第四五一四號原　　　告　丙○○ 法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　黃元龍律師被　　　告　遠揚建設股份有限公司　設台北市○○○路○段二０七號十三樓法定代理人　甲○○ 被　　　告　榮樹建設股份有限公司　設台北縣永和市○○路一三九號七樓法定代理人　乙○○ 右二人共同訴訟代理人　劉陽明律師陳璧秋律師林麗芬律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：壹、聲明： 被告應各給付原告新台幣（下同）一百萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 願供擔保，請准宣告假執行。貳、陳述： 原告於民國八十三年六月九日向被告遠揚建設股份有限公司、榮樹建設股份有限公司（下分別稱為遠揚公司、榮樹公司）購買坐落台北縣板橋市○○段五九三、五九三之一地號及其上所建大樓G2棟八樓房屋乙戶（下稱系爭建物），面積及公共設施共同部分約三二點四八坪，價金六百七十四萬元，原告並已繳交自備款計二百萬元。 詎系爭建物有諸多瑕疵，經函請被告修補，於修補後並會同原告查驗，惟被告均相應不理，反頻頻催款，㈠茲就系爭建物之瑕疵分述如後： ⒈一樓中庭為開放空間，本即應為挑空、挑高、零住宅、零店面之佈置，但被告將該等空間偽裝成公共設施提高價格出售，且將沿道路之部分全部改為店面高價出售，以致停滿機車、店家桌椅，喧嘩雜亂，完全失去被告保證該大廈擁有高雅寧靜之品質及價值。 ⒉被告宣稱其房屋與遠東高爾夫球場結合在一起，使購屋者得享受高品質之高爾夫界，可在大樹下乘涼，在綠野上徜徉散步。且稱一開窗，即可看見高爾夫球場之公園般之綠意盎然等，然實際上該屋與高爾夫球場風馬牛不相及，足見被告僅係用高爾夫球場為餌，誘使大眾承購之招術，顯然為不實之廣告，亦係構成房屋品質價值之瑕疵。 ⒊該屋出售面積為三二點四八坪，實際上室內究有多少坪，公共設施之比例為何？開放空間與公共設施之比例又為何？完全付之闕如，對承購戶顯失公平，並有欺矇之嫌。 ⒋房屋牆壁，樓梯多處頻頻漏水滲水無法修補。 ⒌安全梯裝有大批電纜線路，全部暴露在外，安全堪慮。惟目前被告為避人耳目暫以木板遮住，但其安全堪慮之瑕疵仍存在。 ⒍室內竟裝有爆炸之虞之變壓器，且每層樓之安全門均有設置，並發生刺耳聲響，將住戶之生命安全視作兒戲。 ⒎被告因將一樓及附屬地下室改為店面出售，以致地下室公共消防設備變成裝設於私人所購之地下室，影響整個大廈之安全價值效用。 ⒏被告宣稱會設一景觀優美之「巴黎香榭大道」，然僅屬路旁較廣之人行道，與其宣傳之品質大為走樣。 ⒐大廈中庭內之設施、花草樹木、慢跑步道，與其宣傳相較，均大為縮水，構成房屋價值效用之瑕疵。 ⒑其廣告上游泳池具八線道之寬長，但實際上格局大為縮水。 ⒒被告宣稱提供科技教室，教室寬大、電腦科技設備良多，然實際上面積不僅大為縮水，裡面一具電腦均無。 ⒓大樓社區正門口設有一巨型高壓線電桿，造成住戶心理威脅，原告於售屋時允諾遷走，卻未為之。㈡原告於銷售房屋時曾製作廣告錄影帶廣發大眾為宣傳，而依消費者保護法第二十二條規定，被告應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。又消費者保護法第二十三條規定，刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而之廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。原告所提供之錄影帶內容與實際情況不符者計有前開⒈ ⒉⒏⒐⒑⒒⒓等各點，依上開法條被告以違法而負有損害賠償責任，被告既係違法，在買賣上已屬具有重大瑕疵，而查系爭建物在價值效用及品質上亦確有上開重大瑕疵，而此等瑕疵被告均未修補，自應構成解約之理由。㈢被告違反公平交易法第二十一條規定，有廣告不實之民刑事責任，既有違法，客觀上被告在整個買賣關係上亦屬具有重大瑕疵，何況確實存有具體之多項重大瑕疵，自亦足構成解約之原因： ⒈公平交易法第二十一條第一項規定，事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。第三項復規定，廣告代理業在明知或可得知情形下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣告主負連帶損害賠償責任。故被告如在廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵時應負損害賠償責任自不待言，而建築業常見不實廣告或顯失公平之態樣計有數種，而其中二項被告有明顯的有違反： ⑴面積坪數不符：此項目一般情形有廣告平面圖與申請建照的施工藍圖不符，廣告平面圖設備比例尺寸不符，誇大空間比例等。本件經查被告僅在買賣契約書內說明出售坪數，但究有多少私有面積、公設比例等均未說明，承購人唯有任其處理，而查實際建妥後，室內面積果然狹小，對承購人顯失公平。 ⑵公共設施不符： ①公共設施品質與廣告不符：如前揭㈠之第⒈⒉⒏等。②公共設施內容與廣告不符：如前揭㈠之⒐⒑⒒⒓等。③「開放空間」讓消費者誤認為「公共設施」：如一樓中庭及大樓周圍人行道，均列為「公共設施」實乃「開放空間」也。 ⒉再查公平會亦曾就公平交易法第二十一條不實廣告及同法第二十四條顯失公平之情形整理案例十二則，其中第十則售屋廣告中使用他社區公共設施圖片，而使購屋者產生誤認之虞乙節，被告有明顯之違反：例如前揭㈠之⒉以影帶將遠東高爾夫球場宣傳成與系爭房屋社區結合之公園綠地。又如同㈠之⒏影帶內所稱之巴黎香榭大道，亦不知使用何處之公共設施拍攝。㈠之⒐之中庭之花草樹木景觀，㈠之⒑之游泳池，㈠之⒒之科技教室等均屬如此，即影帶上之畫面圖說均與建造後之實景大相逕庭，或縮水，或不符等；此情形已有廣告不實，且可能構成詐欺罪，而被告亦均未修補，自屬重大之瑕疵，自亦構成解約原因。㈣再查房屋本身及結構亦有如下瑕疵： ⒈房屋面積狹小，公設比例隨其高興設置，並未明示，而且未將「開放空間」之部分扣除或減價，全部當成公共設施高價出售，有違法之嫌，此部分自亦構成重大之瑕疵。 ⒉大樓牆壁、地下室甚多漏水滲水均無法修補，造成承購戶之心理障礙，減低該房屋之價值及品質。 ⒊安全梯之大批電纜線路及裝置有爆炸之虞之變壓器造成住戶安全顧虞，亦屬重大之價值效用上之瑕疵。 ⒋地下室消防設備設於私宅內，而地下室係停車場及VIP 設施，如有發生火警，而私宅無人啟門回應，則後果不堪設想，顯係被告自已之私心所為，不僅有違契約上之誠信，及一般最低之安全要求，且依「各類場所消防安全設備設置標準」第三十四條第二項規定，消防栓應設在走廊或防火構造樓梯間附近便於取用處，自不得設於私宅內至為明顯，被告稱其設置在私宅合於法令係誤導之詞，不足採信。此部分自亦明顯構成房屋之重大瑕疵。 再查其縱將公共設施部分交由管理委理會管理，但實則其興建該批大廈疏誤、瑕疵連連，以致管委員不願接手，最後被告乃揚言撒手不管任令廢棄，及不交出管理基金為威脅，管理委員會被逼至不得已始接手，此有管理委員會之公告可稽，而查此部分原告並未受讓房屋，其有瑕疵與管理委員會之接管無關，被告仍須負瑕疵擔保責任，有最高法院八十七年台上字第二五四九號判決可証。 另查本件其他承購戶並非甘於現狀，而係因被告於未交屋前即強令承購戶辦貸款，並委託銀行將貸款撥轉其帳戶內，以保其尾款之收取，才辦交屋；是時承購戶價款已全繳清，嗣後一一發現瑕疵，亦未能再行使同時履行抗辯，而既已交屋亦難以解約，始抱以息事寧人之態度，而未有大量之抗爭。原告情形則不同，原告因經被告同意擬向利率較為低廉之銀行辦貸款以給付尾款，因而未隨同其他承購人向同銀行辦貸款，嗣後該建物瑕疵卻一一浮現，此部分管理委員會亦有紀錄可參，原告既知有重大瑕疵，豈有再花下大筆資金承購之理，爰通知被告修補瑕疵，被告竟未置理，反頻頻催款，全無交易誠信，原告始提起訴訟，乃情非得已，並非好訟。 再查前揭所列之瑕疵或無被告所擔保之品質，或有滅減房屋價值效用之瑕疵等均歷歷可証，如再強令原告購買，實有失公允，與契約意旨不符，亦且助長建築商挾其優勢侵害承購戶之氣焰，尤以當今法律漸趨於保護弱勢之消費者，不管是民生或不動產之法令制訂，均會朝有利於消費者之方向考量，或作有利於消費者之解釋（消費者保護法第十一條第一項參照），藉使廠商、建設商在與消費者交易時，能履行誠信公平原則，不致罔顧消費者之權益。而此則更有賴於法院作出合於法律時潮，維護消費者權益之裁決，否則任何良法美意均不為功，蓋法院係平亭曲直，執行正義之防線，亦係無助之弱勢群眾唯一之希望也。本件尤然，原告所購比一般價格高昂之房屋，原為此後長居久住之處所，不料竟瑕疵百出，且不符被告所擔保之品質，而被告竟挾其雄厚財勢，無視原告之卑微要求修補，反咄咄逼人，一昧要求給付價款，顯然有違交易誠信及約定，而該屋既不合約定之品質效用價值，亦已不適合原告居住，構成解約之要件不言而喻，因而為維交易之公平，自無由令原告再付錢購買，爰依民法第三百五十九條規定，以起訴狀繕本送達解除系爭契約，並依同法第二百五十九條第一、二款之規定，訴請判決返還如聲明所示之已付價金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。參、證據：提出房屋土地買賣契約及附圖影本各乙份、變壓器照片乙張、電纜線暴露在外照片乙張、漏水滲水照片四張、被告八十八年一月四日存證信函影本乙份、原告八十八年一月十八日存證信函影本乙份、被告八十八年四月二十二日存證信函影本乙份、原告八十八年四月二十八八委託律師催告函影本乙份、繳款統一發票影本十張、牆壁地板龜裂照片影本六張、被告答辯狀影本乙份、原告器素理由補充狀節本乙份、被告售屋廣告錄影帶乙捲、一樓改為店面照片影本乙張、勘驗筆錄影本乙份、巴黎香榭大道實景照片影本四張、金屬堆砌造景照片影本乙張、游泳池廣告影本乙份、高壓電桿照片影本二張、建築業不實廣告或顯失公平態樣影本乙份、公平會整理不實廣告及顯失公平之標準十二則、各類場所消防安全設備設置標準第三十四條第二項規定、系爭建物管理委員會公告影本乙則、最高法院八十七年台上字第二五四九號民事判決意旨乙則、系爭建物管理委員會提出房屋之瑕疵紀錄影本乙份、巴黎香榭大道照片影本乙紙為證。並聲請履勘現場及勘驗錄影帶。乙、被告方面：壹、聲明： 原告之訴駁回。 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。貳、陳述： 系爭契約業因原告拒絕辦理交屋相關手續及給付價金等情，經被告多次去函催告未果，是於八十八年四月二十二日以存證信函通知原告解除契約，原告對此業為合意之表示，即系爭契約經雙方合意解除而不復存在。縱認上開契約未經合意解除，而被告就系爭房屋確已依債之本旨提出給付，縱有瑕疵亦對減少價值或效用程度無關重要，自不得視為瑕疵，而原告援引民法第三百五十九條規定主張解除契約顯無理由。茲就上開主張說明如下：㈠系爭契約業經雙方合意解除，除有特別約定外，並不當然適用民法第二百五十九條回復原狀之規定：１按「契約之解除，出於雙方當事人之合意，無論有無可歸責於一方之事由，除經約定應依民法關於契約解除之規定外，並不當然適用民法第二百五十九條之規定，倘契約己為全部或一部之履行，僅得依不當得利之規定請求返還其利益。」、「契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第二百五十九條回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除。」，最高法院五十九年台上字第四二九七號、六十年台上字第一九八九號判例著有明文。２查原告於起訴狀載「：被告既已解除契約，在原告並無可歸責由事由下，依民法第二百五十九條之規定，被告自應回原狀返還價金及利息，經原告於八十八年四月二十八日函被告等給付，被告等並未置理。：」暨原告於八十八年四月二十八日委由壹宇財經金融不動產法律事務所函知被告「：該二公司既己解約，則應於文到五日內回復原狀，將本人所繳房地價款附加利息返還之。逾期未辦另請求損害賠償。」足徵，原告業就系爭契約為解除契約之合意，而兩造之合意範圍既未特別約定依民法第二百五十九條之規定，作為請求回復原狀之依據，揆諸前揭判例所示，原告逕依民法第二百五十九規定請求回復原狀，顯有未當。又契約一經解除，即溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約者同，是以系爭契約早經雙方合意解除而不復在，原告又如何爰依民法第三百五十九條規定解除系爭契約？遑論系爭房屋亦無原告所主張之瑕疵︵后詳述︶，其依物之瑕疵主張同時履行抗辯，甚而主張解除契約顯無理由。㈡退一步言，倘認系爭合約尚未經合法解除，本件原告仍有據物之瑕疵主張同時履行抗辯及解約之可能，是有就其主張審酌之必要。為此，審究原告所主張物之瑕疵，除滲水及景觀係屬主建物部分外，其餘如變壓器之設置、消防栓之設置、地下室一樓天花板部分龜裂滲水等，均屬公共設施，而經　鈞院於八十九年六月十三日履勘現場之結果，益證被告就系爭房屋確已依債之本旨提出給付，縱有瑕疵亦對減少價值或效用程度無關重要，依民法第三百五十四條第一項規定，自不得視為瑕疵：１按「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負瑕疵擔保之責者，買受人依民法第三百五十九條規定，雖得解除契約，但所謂物之瑕疵，如其減少價值或效用之程度無關重要者，依同法第三百五十四條第一項規定，不得視為瑕疵，亦即不得據為解除契約之原因。」，最高法院五十九年度台上字第八七七號判例著有明文。２以下茲就原告所主張之瑕疵說明如后： ⑴主建物部分： ①系爭房屋滲漏水部分：據勘驗筆錄所載：「前揭房屋室內，除廚房排油煙機之排氣管，接鄰牆壁之處，目前有些滲水現象，其餘房間之牆壁並無滲水之情形」、「自勘驗起至終結，天候均是雨天，之前約下二天雨之久。」足徵原告所指稱主建物之滲水瑕疵，除廚房排油煙機之排氣管於接鄰牆壁之處，有些微滲水現象外︵然其對減少價值或效用之程度無關重要，非得構成瑕疵︶，並未發現有何龜裂滲水情形，況勘驗前正逢數日陰雨，如真有原告所稱滲水情形，系爭房屋於龜裂處應具清楚之水痕才是，然系爭房屋不僅未見水痕，更無任何龜裂痕跡，足證原告主張系爭房屋有龜裂滲水等情顯不足採。 ②景觀部分：系爭建案「高爾夫世界」確與遠東高爾夫球場比鄰，兩者間僅隔著貴興路︵此地理位置見八十九年六月十三日勘驗筆錄之附圖即明︶，其中C1、D1 、D2、E1、E2、F1、F5、H1等棟皆可看見球場景觀，而系爭房屋位於G2棟，居該建案內側面中庭之位置，景觀上自無法望見球場，此在訂立系爭契約之始被告即告知原告，亦為原告所知悉，此得觀諸雙方所簽訂房屋土地預定買賣合約書附件︵八︶平面圖，原告業於所買建物G2棟位置上用印可稽，且該棟房價亦較其他具球場景觀之建物便宜，實為原告考慮購買系爭房屋之結果。倘若得享有球場景觀為原告購買之重要動機，何以原告於前所提系爭建物瑕疵之函文中，皆對無法享有景觀一事隻字未提，益證原告對其所購得之該建物本即無法欣賞球場景觀一事知悉，僅因臨訟所需而予辯稱，實無足採信。 ③坪數部分：銷售當時已提出各樓層平面配置圖及使用面積公共面積明細供原告閱覽，銷售中心亦置有該等文件供參觀之消費者取閱，對於公共設施之比例，原告難諉為不知。 ⑵公共設施部分：爭建物之公共設施部分，悉依工務局核定之設計圖說施工，業已取得使用執照，並於八十九年一月二十九日全部點交於高爾夫世界社區管理委員會無誤，並無原告主張之瑕疵： ①消防設施部分：按各類場所消防安全設備設置標準第十二、十五及三十四條規定：「各類場所按用途分類如左：．．二、乙類場所：︵七︶集合住宅。」、「左列場所應設置室內消防栓設備：．．．四、地下層．．供第一款其他各目及第二款至第四款所列場所使用，樓地板面積在一百五十平方公尺以上者。」、「除第十二條第二款第十一目或第四款之場所，應設置第一種消防栓外，其他場所應就左列二種消防栓選擇設置之：一、第一種消防栓，應依左列規定設置：一各層任一點至消防栓接頭之水平距離不得超過二十五公尺。．．．」。復依系爭契約書第十條規定：「本大樓之施工及標準悉依工務局核定之設計圖說、施工規範及本約附件約定之建材與設備為準（詳如附件三），由乙方（即被告）全權負責建造，並以工務局發給之建物使用執照為合格憑證。」附件三建材與設備「消防設備：１．消防水管警警報系統：每層梯間設有消防栓及火警綜合控制盤，管理中心配合設置自動化火警受信總機，可隨時監視各樓層是否有火警狀況，如有狀況可發出警報至各樓層。．．．４．標示系統：每層梯間均設有安全門及緊急照明燈，可供停電照明，並設置滅火器以供緊急消防用。５．地下室裝設全新自動發電機組，以應停電時供電梯、公共照明、揚水泵浦、消防設備及安全系統之用。」可參。本件建物係屬集合住宅，被告依相關消防法令之規定，設計施工並依法設置消防設備，包括滅火器、自動灑水設備、泡沫滅火設備及消防箱、消防水帶等等。除自動灑水設備係設置於各住戶之屋內外，其中如消防箱、消防水帶等之部分，乃依整體社區安全而為之設置。是為保障社區安全，以免於火災發生時，未能及時控制而釀成更大災害，各住戶對於公共安全所設置之消防設備自有容認之義務，而系爭消防設置皆係依法所為之設置，何來瑕疵可言？另原告主張「公共消防設備，亦有因其一樓及附屬地下室改成店面出售，以致該公共消防設備變成裝設於私人住宅」云云，顯係對事實及法規之規定有所誤解，緣地下室之停車場設有自動泡沫灑水設備，而原告所稱一樓及附屬地下室部分，有其獨立之出入口，屬複層式建築物，故設置於室內之消防栓，係獨立供該戶使用，自無影響公共安全虞，此可揆諸內政部八十五年二月份消防安全設備會審︵勘︶執法疑義研討會會議紀錄可稽，益證，原告之主張顯無理由。 ②變壓器之設置及管線外露問題：系爭變壓器之設置，緣鑑於用電日需，該棟大樓用電容量超過一００，是以設置220/380伏特之用電設備，並透由變壓器將其轉換為110伏特以供住戶使用。而該變壓器設置之位置既經台電建議設置，業已竣工完成取得使用執照，自無原告所稱違法設置安全勘慮等情。另於是日現場履勘時，並未發現有原告所主張安全梯內復有數十條電纜管線暴露在外之情事，其所為上開主張實無依據，不足採信。 ③地下一、二樓龜裂、滲水部分：依　鈞院於八十九年六月十三日勘驗現場之結果「大樓牆壁沒有滲水、漏水之情形」、「地下二樓，有一片樓板龜裂滲水」雖地下二樓部分有些微龜裂滲水痕跡，然該裂痕影響輕微，尚無足構成原告得解除契約之事由。 ④中庭景觀與游泳池設置：核諸前開期日　鈞院履勘現場之結果，與被告於銷售系爭建案置於廣告文宣上之一樓全區平面配置圖︵已附卷︶相對照，施作完成之一樓中庭景觀與游泳池配置，皆與廣告文宣上之配置圖相符，至於原告所稱中庭樹木植栽過少，此純屬個人主觀認知之問題，誠難據此即認被告未依債之本旨提出給付，又游泳池部分，亦完全照原約定設置，依該配置圖所示，游泳池原即屬曲線設計，何來「八線道寬長」之承諾？而原告所謂「游泳池過於狹小，僅為一蓄水池」等語，亦與事實有所違誤。 ⑤V.I.P科技室內，未依約提供電腦等設備： V.I.P科技室內未置有電腦之原因，乃該社區管理委員會認為電腦已成為生活中不可或缺之用品，且幾乎各戶皆有設置，是認再於科技室內設置電腦等設備，實益不大，故要求被告將原應設置電腦之費用折價予管委會，並由其收受無誤。可知V.I.P科技室內未設置電腦之原因，係應管委會之要求，而非被告不依約履行之結果。 ⑥大廈前方高壓電桿與沿前道路停放機車問題：如前所述，系爭建物之公共設施業於八十九年一月二十九日全部點交於高爾夫世界社區管理委員會，是關於嗣後前方道路劃有機車停車格停放機車之問題，係屬該管理委員會決議執行之事務，非被告所能置喙。又社區前方之高壓電桿，於興建系爭建案前即矗立在此，被告並未承諾聲請電力公司予以移走排除，原告對此有利於己之主張，自應舉證以實其說，否則率以莫虛有之事作為解約之理由，誠難令人信服。 ⑶核上所陳，足徵被告確就系爭房屋已依債之本旨提出給付，原告所為上開種種指述實難構成瑕疵，縱有瑕疵亦對減少系爭房屋價值或效用之程度無關重要，依民法第三百五十四條第一項規定，自不得視為瑕疵而據為解除契約。 被告依系爭契約第七條約定解除契約，並沒收已付價金充作違約金，要屬合法權利之行使：㈠按系爭房屋土地預定合約書第七條約定：「甲方︵即原告︶應於到乙方︵即被告︶繳款通知書五日內將房屋土地價款以現金或即期支票繳付乙方；如逾期繳付，每逾壹日應加付該期款千分之壹之滯納金，於補繳時一同繳付。但逾期達十五日，經乙方催告五日內仍未繳付時，乙方得解除本契約，本戶房屋由乙方自行收回處分，甲方己繳之房地款悉數作為乙方重行出售本戶所需各項費用之抵償及損害之賠償金，甲方絕無異議。」。復按「違約金本應推定為損害賠償之預約，而損害賠償之目的，在於回復被害人損害發生前之原狀。故斟酌被害人實際所受損害時，凡在相當因果關係內，由責任原因所生之一切損害，無論其為積極的或消極的，均在應予賠償之列。」、「違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條第二項前段定有明文。本件土地買賣預約書第七條所定違約金，兩造既未訂定為懲罰性之違約金，依前開規定，自應視為因不履行而生損害之賠償總額，是上訴人所得請求賠償者，自不能超過該第七條所定之金額及其法定利息。」，最高法院五十四年度臺上字第七四０號、七十一年度臺上字第二０六三號民事判決可參。系爭契約係因原告拒絕辦理交屋相關手續及給付價金等情，經被告多次去函催告未果，被告是於八十八年四月二十二日以存證信函︶通知原告解除契約，並依約定沒收已繳價金，作為被告重行出售該戶所需各項費用之抵償及損害之賠償金，此乃權利之正當行使並無不當。㈡因原告不依契約約定履行辦理交屋及給付價金之義務，致被告所受之損害說明如下：１銀行利息之損失：系爭建案被告當時係以專案方式委由中國信託商業銀行辦理貸款，其年利率為8.15%，而被告自八十六年十月起即通知原告辦理交屋︶，故自八十七年一月起至八十九年六月三十日止︵共三十個月︶，計算被告利息損失，即： 4,680,000(原告未繳交之價金)*8.15% /12*30=953,550２銷售價額之損失：該建案現銷售價額每坪約為十七萬元，系爭房屋計32.82坪，故：現銷售價為：170,000*32.82=5,579,400元　　原銷售價為：6,740,000元銷售價額之損失：6,740,000-5,579,400=1,160,600 ３委託代銷費用之損失：被告係委託新聯榮實業有限公司進行銷售，雙方約定以銷售總價之5%作為報酬，因原告拒不履約，致被告為銷售系爭房屋須再次支出代銷費用受有損失，即：5,579,400︵現銷售價︶*5%=278,970 ４管理費之損失：管理費以每坪六十元計，系爭房屋為32.82坪，即60*32.82=1,970自八十九年一月起算至八十九年六月止，合計損失2,470*6=14,820 ５水電費之損失：自八十七年一月起至八十九年六月三十日止，被告代繳電費部分為9,641元，水費部分為986元，合計9,641+986=10,627元。６瓦斯裝管費用之損失：依契約附件三建材與設備之約定，各戶瓦斯管由被告公司統一代為申請安裝，費用由客戶自行負擔，故被告代付該安裝費用計49,904元，亦屬被告之損失。７綜上，被告之損失共計2,465,471元。 稽諸上開各情，原告之訴並無理由。參、證據：提出存證信函影本三份、存證信函影本乙份、使用執照影本乙份、本院八十八年度訴字第四三九二號民事判決影本乙份、台灣高等法院八十九年度上字第九０號勘驗筆錄影本乙份、平面圖影本乙份、板橋高爾夫世界建築結構移交清冊影本乙份、弱電設備平面圖影本乙件、照片十張、高爾夫世界工地底價表影本乙件、內政部八十五年二月份消防安全設備會審（勘）執法疑義研討會會議紀錄影本乙件、協議書影本乙件、房屋土地買賣契約影本二件、簽約明細分析表影本五件、高爾夫世界管理費單據資料影本乙件、電費收據影本乙件、水費收據影本乙件、契約附件三建材與設備影本乙件、瓦斯費用明細影本乙件、銷售廣告簿乙冊為證。理由壹、程序方面： 按於能力、法定代理權或為訴訟所必要之允許有欠缺之人所為之訴訟行為，經取得能力之本人、取得法定代理權或允許權之人、法定代理人或有允許權人之承認，溯及於行為時發生效力，民事訴訟法第四十八條定有明文。又前揭條文規定之承認，不論為明示或默示，均溯及於行為時發生效力，亦有最高法院八十三年台上第七七三號民事裁判可參。本件原告起訴時原以黃金樹為被告遠揚公司之法定代理人，而被告遠揚公司未予查明即為應訴行為，嗣訴訟進行中，原告更正被告遠揚公司法定代理人為甲○○，復經被告遠揚公司法定代理人甲○○追認黃金樹以被告遠揚公司法定代理人身分委任訴訟代理人所為之訴訟行為，依前開說明，黃金樹代表被告遠揚公司委任訴訟代理人所為之訴訟行為既經追認，則仍對被告遠揚公司發生效力，而得作為訴訟資料，合先敘明。 次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款亦有明文。原告原起訴主張被告遠揚公司、榮樹公司應各給付一百零三萬元及自八十六年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣未變更訴訟標的，更正聲明為被告遠揚公司、榮樹公司應各給付一百萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核原告所為，應屬應受判決事項聲明之減縮，揆之民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，應予准許。貳、實體方面： 原告起訴主張於八十三年六月九日向被告遠揚公司、榮樹公司購買購買坐落台北縣板橋市○○段五九三、五九三之一地號及其上所建大樓G2棟八樓房屋乙戶（下稱系爭建物），面積及公共設施共同部分約三二點四八坪，價金六百七十四萬元，並已繳交自備款計二百萬元。詎系爭建物存有諸多減損房屋效用之重大瑕疵，亦無被告所擔保之品質，與廣告內容明顯不符而違反公平交易法第二十一條、第二十四條規定，並足為解除契約之理由。又該等瑕疵已不適居住，強令原告繳納價金，依消費者保護法第十一條規定顯失公平，故依民法第三百五十九條規定以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示通知，爰依同法第二百五十九條第一、二款規定，訴請返還如聲明所示之已付價金等語；被告則以系爭契約業因原告拒絕辦理交屋相關手續及給付價金等情，經被告多次去函催告未果，於八十八年四月二十二日以存證信函通知原告解除契約，原告對此業為合意之表示，即系爭契約經雙方合意解除而不復存在，原告本於民法第二百五十九條規定請求回復原狀，於法未合。縱認系爭契約尚未合法解除，原告所主張物之瑕疵，除滲水及景觀係屬主建物部分外，其餘如變壓器之設置、消防栓之設置、地下室一樓天花板部分龜裂滲水等，均屬公共設施，被告亦已依債之本旨而為給付。即認有瑕疵，亦對減少價值或效用程度無關重要，依民法第三百五十四條第一項規定，自不得視為瑕疵，原告據民法第三百五十九條規定解除契約，並無依據。原告之訴顯無理由等語，資為抗辯。 原告主張其餘八十三年六月九日向被告遠揚公司、榮樹公司購買系爭房屋及其基地應有部分，面積及公共設施共同部分約三二點四八坪，價金六百七十四萬元，已繳交自備款計二百萬元，並於收受被告八十八年一月四日給付價金通知後之八十八年一月十八日去函被告請求修復系爭建物之瑕疵，被告則以八十八年二月三日催告原告定期給付價今後，原告均拒絕繼續繳納，乃於八十八年四月二十二日以存證信函解除兩造間之買賣契約，原告嗣再於八十八年四月二十八日委請律師去函表示兩造契約已解除，請求返還價金等情，業據原告提出房屋暨土地預定買賣契約書、存證信函、律師函等件為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。 被告以原告於起訴狀已表明「被告既以解除契約：：」，並提出於告於八十八年四月二十八日委由壹宇財經金融不動產法律事務所之律師函為證，辯稱兩造已合意解除契約云云，惟解釋意思表示應探求當事人之真意（民法第九十八條規定參照），以原告起訴狀所載觀之「：被告既已解除契約，在原告並無可歸責由事由下，依民法第二百五十九條之規定，被告自應回原狀返還價金及利息，：」等語，及原告於八十八年一月十八日即以存證信函為瑕疵之主張等情，原告之前既已為瑕疵擔保責任之主張，應認原告非同意被告以給付價金遲延為由之契約解除，是被告所為兩造已合意解除，原告請求無理由之抗辯，不能採取。 按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依地三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。」、再「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」、又「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第三百五十四條第一項、第三百五十五條第二項及第三百五十九條分別定有明文。是出賣人對於買賣標的物「物之瑕疵」，應負無過失之擔保責任，首開敘明。而原告既為物之瑕疵而解除契約，則本件首應審酌者乃為原告所為解除契約之意思表示是否合法？析述如后：㈠原告主張系爭建物房屋牆壁，樓梯多處頻頻漏水滲水無法修補云云。經查，系爭建物除廚房排油煙機之排氣管，接鄰牆壁處，有些滲水現象，其餘房間之牆壁並無滲水，而地下二樓僅有一片樓板有龜裂滲水之情形，有勘驗筆錄足憑，而八十九年六月十三日履勘現場當日及之前二日均下雨，此等天候狀況復記明於勘驗筆錄，是廚房排油煙管排氣管接鄰牆壁處些微滲水現象在所難免，不妨礙該廚房排油煙管之操作及功能，地下二樓停車場天花板之龜裂，僅為細微裂縫，滲水亦些微，均未影響停車場之使用。且系爭建物為鋼筋混凝土結構，因水泥收縮比例之因素，有細微裂縫，係不可避免之事，且無礙建物本身之安全。故雖稍有滲水、細微裂縫現象，縱認有減少其通常效用之情形，但減少之程度亦無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書之規定，均不得視為瑕疵。㈡原告又主張系爭建物安全梯裝有大批電纜線路，全部暴露在外，安全堪慮。室內竟裝有爆炸之虞之變壓器，且每層樓之安全門均有設置，並發生刺耳聲響，將住戶之生命安全視作兒戲，要屬重大瑕疵云云。經查，系爭建物各樓層逃生門之上方設有各戶之變壓器，於變壓器運作時並發出聲響，但目前並無管線暴露在外等情，則經本院履勘現場，製有勘驗筆錄在卷可按。而該變壓器乃經台灣電力股份有限公司之建議而如此設置，並經完工取得使用執照，復有兩造不爭之台灣電力股份有限公司八十三年十一月二十三日電業字第八三一一─一四一０號函、八十二年二月二十四日電業字第八二０二─一一八二號函、八十一年三月五日電業字第八一０三─０二四八號函、弱電設備平面圖、使用執照等件為證，兩造契約第十條既約定「本大樓之施工及標準悉依工務局核定之設計圖說、施工規範及本約附件約定之建材與設備為準（詳如附件三），由乙方（即被告）全權負責建造，並以工務局發給之建物使用執照為合格憑證」，則被告辯稱變壓器並無違法設置安全勘慮等語，尚非無憑。況當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第二百七十七條第一項前段所明定，原告既未就系爭建物變壓器設置有安全虞慮之事實舉證證明，本院履勘現場當時亦無電纜外曝之情，被告既已取得使用執照，即已履行其契約義務，即難謂有何瑕疵。㈢被告辯稱於系爭建物銷售之時，曾提供廣告銷售簿供原告參考，其內包含各樓層平面配置圖及使用面積公共面積明細等語，原告雖否認曾閱覽該廣告銷售簿，並稱銷售之時並無解釋公共設施比例云云。惟查，兩造契約第一條就坪數部分已約明：「預定房屋土地買賣標示及權利範圍：座落於板橋市○○段593、 593-1地號所建本大樓第G2棟捌樓房屋以戶（以下簡稱本戶）其房屋面積包括室內、陽台、平台、花台、雨庇及公共設施共同使用部份約32.48坪所有權全部（公共設施含電梯樓梯間門廳，一樓管理員室、地下室防災中心、蓄水池、屋頂突出物、水箱、機械房、發電機室、消防室、空調機室、幫浦室、台電配電室、垃圾處理室、社區活動中心ＶＩＰ部份、走道、防空避難室、開放空間及其他共同使用部份）及應有土地持分：：」，是原告應已知悉其所支付三二點四八坪買賣價金之標的物乃包括公共設施等部分。又本件乃預售屋買賣，銷售中心備有廣告文宣、平面圖供前來參觀之消費者取閱，要屬眾所皆知之事，而依一般社會觀念，消費者於購買房屋之際所注重者，除價格之外，即為所購房屋之室內可使用之面積，是原告因廣告之誘引而與銷售中心之人員洽談購屋事宜，經被告銷售中心人員解說公共設施情形後，認為公共設施比例合理，始決定與被告簽訂契約，均屬情理之常，自難因兩造契約未約定公共設施比例遽認被告有欺瞞之嫌。再兩造契約第一條未明文使用面積、私有面積等部分，但以當事人立約當時之一切證據資料及一般消費者對購得建物可能之瞭解斷定，原告對於購得之建物面積乃含有公共設施部分，當為原告購屋時所可能認知。況原告對於被告所提公共設施比例並不爭執，以系爭建物有管理是、地下室防災中心、蓄水池、屋頂突出物、水箱、機械方、發電機室、消防室、空調機室、幫浦室、台電配電室、垃圾處理室、社區活動中心ＶＩＰ部份、走道、防空避難室等公共設施而言，此等設施確已設置，業經勘驗屬實，公共設施比例非為過高，兩造契約之約定對於原告並無失公平之處，原告又主張系爭建物出售時僅約定面積為三二點四八坪，對於室內、公共設施、開放空間之比例並未表明，室內面積短少，顯失公平而有欺矇廣告不實之嫌，構成瑕疵云云，殊難為採。㈣原告又主張被告將一樓及附屬地下室改為店面出售，以致地下室公共消防設備變成裝設於私人所購之地下室，影響整個大廈之安全價值效用。大樓社區正門口設有一巨型高壓線電桿，造成住戶心理威脅，原告於售屋時允諾遷走，卻未為之，均為構成解除契約之重大瑕疵云云。經查：１按各類場所消防安全設備設置標準第十二、十五及三十四條規定：「各類場所按用途分類如左：：二、乙類場所：︵七︶集合住宅。」、「左列場所應設置室內消防栓設備：：四、地下層．．供第一款其他各目及第二款至第四款所列場所使用，樓地板面積在一百五十平方公尺以上者。」、「除第十二條第二款第十一目或第四款之場所，應設置第一種消防栓外，其他場所應就左列二種消防栓選擇設置之：一、第一種消防栓，應依左列規定設置：一各層任一點至消防栓接頭之水平距離不得超過二十五公尺。．．．」。復依兩造契約書第十條約定：「本大樓之施工及標準悉依工務局核定之設計圖說、施工規範及本約附件約定之建材與設備為準（詳如附件三），由乙方（即被告）全權負責建造，並以工務局發給之建物使用執照為合格憑證。」附件三建材與設備「消防設備：１．消防水管警警報系統：每層梯間設有消防栓及火警綜合控制盤，管理中心配合設置自動化火警受信總機，可隨時監視各樓層是否有火警狀況，如有狀況可發出警報至各樓層。．．．４．標示系統：每層梯間均設有安全門及緊急照明燈，可供停電照明，並設置滅火器以供緊急消防用。５．地下室裝設全新自動發電機組，以應停電時供電梯、公共照明、揚水泵浦、消防設備及安全系統之用。」。本件建物係屬集合住宅，被告已依相關消防法令之規定，設計施工並依法設置消防設備，包括滅火器、自動灑水設備、泡沫滅火設備及消防箱、消防水帶等等，除自動灑水設備係設置於各住戶之屋內外，其中如消防箱、消防水帶等之部分，乃依整體社區安全而為之設置。至原告所稱一樓及附屬地下室部分，一樓及一樓以上住戶乃有獨立出入口，屬於複層式建築物，故設置於室內之消防栓，係獨立供該戶使用，自無影響公共安全之虞，則可稽諸內政部八十五年二月份消防安全設備會審︵勘︶執法疑義研討會會議紀錄。準此，難認有影響系爭建物安全價值效用之情事，原告此項主張，亦不足採。２系爭建物大樓門外有一巨大電桿矗立，業經本院履勘屬實，然被告否認曾應允將促請台灣電力股份有限公司遷移，而原告迄未就此舉證以實其說。況該電桿是否有安全虞慮，復未見原告舉證證明，自難以此認定構成買賣標的物存有瑕疵。㈤原告再主張被告提供之廣告錄影帶標榜系爭建物與遠東高爾夫球場結合一起，一樓為開放空間，挑空、挑高、零住宅、零店面，保留行道樹而塑成巴黎「香榭大道」、大樓中庭花木扶疏而有慢跑步道、社區游泳池寬有八線道，設有多部電腦之科技教室，然現場實景均未達廣告錄影帶所述情形，被告之廣告不實，並失被告保證之品質，致減少系爭建物之價值云云。經查，１被告於預售系爭建物之初曾提供廣告錄影帶予消費者，為兩造所不爭，而原告提出之廣告錄影帶經本院於八十九年九月四日言詞辯論期日播放，錄影帶錄製之內容依序為：「以遠紡集團及成功建築個案之介紹為開端，次拍攝板橋市○○○路之生活圈，遠東高爾夫球場亦在其列，其次為本件預售屋之宣傳，先以銷售中心、廣告平面圖、模型屋為重點，另旁白及螢幕下方標示『一樓挑高、挑空零住宅、一千九百坪中庭花園』，其中一樓係以模型屋顯現，中庭花園則以不知名之公園加以拍攝，至巴黎香榭大道則於旁白中述說『保留十六棵大樹塑造成台北獨一無二之巴黎香大道』，而中庭花園得慢跑、散步、親子休閒，亦在不知名場所拍攝而得，螢幕左上角並標示『參考畫面』，接續以放映約二秒之圖片方式顯現為加州露天游泳池、韻律中心、家庭電影院、圖書閱覽室、家教中心、兒童遊憩中心、撞球場、健身房、科技教室等設施，最後再以實際樣品屋介紹預售屋之格局陳設，並於螢幕左上角標示現場畫面，末以社區保全系統為結尾」，有是日筆錄足參，是原告主張廣告錄影帶有標明與高爾夫球場結合、有一樓挑高挑空零店面、巴黎香榭大道、中庭花木扶疏並得以慢跑、圖片顯示標準水道之游泳池、設有多部電腦之科技教室等情，尚非無憑，堪可採信。然被告是否有加以「保證」，則待後述。２原告次主張系爭建物之現狀與上開廣告錄影帶之內容明顯不符，該廣告不實，被告已違反消費者保護法第二十二條之規定。惟消費者保護法第二十二條所規定之「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」，其所謂「真實」之要求，乃達一般理性消費者所能忍受之程度即可，除非出賣人或企業經營者於廣告上有保證之標示，否則該條文之「確保」，亦非特別保證。 ⑴系爭建物共有A、B、C、D、E、F、G、H八棟，由該八棟圍繞中庭之集合式住宅，其中A、B、G、H棟面臨南雅南路，一樓有店面，其餘各棟之一樓則均挑高各棟周圍並有植物庭園景觀，各棟之間並有磁磚步道相連、中庭亦有綠色植物、花草及人行步道之設置，而A、B、G、H面臨馬路之走道旁植有樹木，約有十三戶之面寬之磁磚步道，樹木間則設有機車格以便利停車，而前揭中庭及大樓各棟之位置則與被告所提一樓全區平面配置圖標示大致相同；另游泳池則水質清澈，為曲線形狀，雖無八線道之寬長，但外觀亦如被告所提地下一樓全區平面配置圖所示。科技教室部分，其面積約有三坪之大，目前僅有電腦桌、辦公桌各一台而已，業經本院於八十九年六月十三日履勘現場製有勘驗筆錄可參。至系爭建物與遠東高爾夫球場之位置，亦經本院於前揭期日履勘時繪製現場略圖可按，並核與被告提供之一樓全區平面配置圖之標示相符。準此，如以一般消費者購買社區型建築之觀點而論，中庭花木之種植維護、步道之設置、一樓挑高無人居住之現狀，系爭建物出售時一併考量之中庭及游泳池之休憩、運動之效用及目的應認均已達成，被告就此部分已依債之本質提出給付，得以認定。至游泳池部分，廣告錄影帶僅以二秒之圖片顯示，而其旁白亦僅標示「加州陽光游泳池」，尚無法以圖片據認定被告所表示將設置八線道寬長之游泳池，再者，現場游泳池之設置並無不同於地下一樓全區平面配置圖，堪認已依契約內容而為給付。況廣告錄影帶就此部分僅以二秒之圖片顯示，觀看錄影帶之消費者將之列入影響買受系爭建物之決定因素，實難想像，是原告主張中庭、游泳池部分有廣告不實云云，要無法採。 ⑵系爭建物為八棟之環繞式建築，為原告所不爭，僅有面臨貴興路之建築物緊鄰遠東高爾夫球場，亦即各該棟得以開窗即見高爾夫球場之綠草如蔭景觀，至於面臨南雅南路之建築物，則係面臨馬路，而未能開窗享受綠色景觀，亦得窺自一樓全區平面配置圖，此部分亦難認有何廣告不實。本件原告購得之G2八樓，係面臨南雅南路者，已經本院勘驗明確，該棟建築物自始即無法窺得遠東高爾夫球場景觀至明。另系爭建物之平均單價略低於面臨貴興路之建築物，因而無法窺得高爾夫球場場景，雖為原告所否認，但被告提出高爾夫世界工地底價表可證系爭建物每坪單價較面臨貴興路之D 、E 棟低廉一萬元，且以價格為一般消費者購買與否最先考量因素之常情論之，較低單價之建築物之景觀視野略差，但無礙於享受鄰近高爾夫球場之生活機能，選擇較低單價者，價格仍為相當，縱認原告於買受系爭建物之初未知悉無法窺得高爾夫球場景觀，被告出售之價格及提供之建築物亦屬相當，原告仍得享受鄰近高爾夫球場之生活機能，尚難認未達廣告內容之真實。 ⑶行道樹部分，本院至現場履勘結果，被告確實保留原來行道樹，並鋪設有十三戶面寬之磁磚步道，要與一般之公共走道不同，雖與原告所提巴黎香榭大道圖片不盡一致，但一般消費者當可明瞭對於廣告錄影帶所稱之塑造成巴黎香榭大道乃宣傳手法，而以台北市近郊或台北市中心寸土寸金之地價，除非大規模之社區造鎮，實難期待建商將打造出與巴黎香榭大道一致之景觀，況巴黎香榭大道兩旁商家或建築物均有其歷史，建築物具有歐洲特色，位於台北縣板橋市○○○路之系爭建物旁顯無該等古色古香具有文化氣息之建築物，此應為原告所知，原告主張誤信廣告錄影帶之宣傳認為被告確將設置巴黎香榭大道，令人實難置信。一般消費者既未誤認廣告錄影帶之宣傳，而現場之磁磚步道亦鋪設完成，應認被告已依契約本旨提出給付，而無廣告不實情事。 ⑷科技教室部分，無電腦之設置，面積亦僅約有三坪，但以目前資訊網路之發達，家庭購置電腦之普及率相當高，如再於社區地下一樓設置多部電腦，倘無人使用而遭廢置，豈不浪費，被告辯稱已將電腦費用折價予社區管理委員會，並提出原告不爭之協議書為證，被告既已折算成價金交予管理委員會，足認被告已代物清償。況且，科技教室未依廣告內容設置，縱有廣告不實，原告據此解除兩造契約，以對價性而言，對於被告乃顯失公平，自不能准許。 ⑸此外，價值減損部分，原告並未具體指摘系爭建物受有如何程度之價值減損，此部分主張亦不足採。從而，本件預售屋之廣告錄影帶製播之內容，被告所為系爭建物之給付，堪認已符合以一般消費者所能忍受之程度，縱有不實，其程度亦屬輕微。原告主張構成瑕疵而為契約之解除，對於被告實失公平，依民法第三百五十九條但書規定，原告不能解除契約，故原告之主張，於法未合，礙難准許。㈥所謂物之「效用」，當指物之功能及使用狀態而言。且物之效用不以明示為限，而物之效用可否成為契約重要之預定效用，應依誠信原則、交易習慣，並視具體情況認定之。系爭建物除了廚房抽油煙機接鄰牆壁處有些微滲水、地下二樓一片天花板有細微裂縫及些微滲水，就建築物供居住、公共設施供全體居民使用及公共安全維護目的而論，並無無法使用之情事，亦無法證明有安全上虞慮，則系爭建物之功能已達契約預定之效用堪可認定，被告已依誠信原則履行契約當是，原告主張被告所為之給付存有瑕疵，已減少物之效用云云，殊無足採。㈦原告主張之上開瑕疵，除系爭建物廚房接鄰牆壁處及地下二樓天花板一處有些微滲水、龜裂現象，但依民法第三百五十四條但書規定並不構成瑕疵外，其餘主張，均難認有何瑕疵可言，縱認為瑕疵，但尚非至不能供住家使用之程度，且未達影響居住品質及減損價值之程度，原告且未就如何不能達到契約預定效用之情事加以舉證，則依其情形，原告僅得主張減少價金，尚不得主張解除契約，亦即在此情形，原告主張解約，有顯失公平情形。又縱認有廣告不實，但亦為損害賠償之範疇，亦不得執此解除契約。則姑不論原告在八十八年四月二十八日即行解除契約，或嗣後表示以起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示通知，原告以民法第三百五十九條為其解除契約依據，尚非合法，難認有理。 次按出買人所提出之物具有瑕疵者，係非依債之本旨而為給付，買受人以不為受領，且此時亦得類推適用同時履行抗辯之規定，拒絕支付價金，而得藉拒絕給付價金而促使出賣人修補物之瑕疵。對出賣人而言，倘不願修補瑕疵，或不能修補瑕疵者，得定相當期限催告買受人於期限內是否解除契約，買受人於前項期間內不解除契約者，喪失解除權，僅得請求減少價金，又依民法第三百五十九條但書之規定買受人僅得請求減少價金時，於上開情形，減少之價金與物之交付得成立同時履行抗辯權。原告雖主張被告未修復瑕疵，逕為價金給付之催討，並解除契約，乃違反誠信原則云云。然查，被告所為上開給付依民法第三百五十四條第一項但書規定並不視為瑕疵，縱認屬於瑕疵，其亦無關重要，而僅得減少價金，已如前述，是原告所得為同時履行抗辯者亦以其所得減少之價金為限，但觀之些微瑕疵之得減少之價金與據以拒付之四百四十七萬元（總價六百六十七萬元，已給付二百萬元），其金額相差懸殊，參照民法第二百六十四條第二項規定之精神，原告拒絕給付價金違反誠信原則始是，原告此項主張，亦乏所據，不能准許。 稽諸上開各情，原告依據民法第三百五十九條規定所為之契約解除並不合法，則其另依同法第二百五十九條第一、二款規定訴請回復原狀給付已付之價金，即為法所不許，而無理由。原告之訴既已敗訴，其假執行之聲請，亦失所附麗，並駁回之。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與判決結果無影響，茲不再一一論述，附此敘明。參、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　九　　　月　　二十五　　日民事第六庭法官　許純芳如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀 ~B法院書記官　劉碧輝

臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第四五一四號

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