臺灣臺北地方法院八十八度訴字第四六八一號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八度訴字第四六八一號

原告

乙○○

原告

丙○○

原告

共 同 顏火炎 律師

訴訟代理人

複代理人

陳振東 律師

被告

羽洋有限公司 設臺北市○○路二二０號四樓之二

法定代理人

甲○○ 住同右

訴訟代理人

丁○○ 住同右

右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

一、原告方面：

㈠聲明：１被告應自坐落於臺北市○○區○○段二小段六０九地號土地上建物（建號二二二七三），即門牌臺北市○○路二二０號四樓之二房屋暨共同使用部分二三二八建地下室車位（以測量為準），遷讓並交還原告。２被告應自民國八十八年十月十日起迄遷讓日止，按月給付原告新臺幣（下同）伍萬元。３願供擔保，請准宣告假執行。

㈡陳述：１原告乙○○、丙○○於八十八年九月二十八日向法院標得如聲明所示之不動產，並於同年十月九日領得權利移轉證書，原告自該日起即取得不動產所有權。被告羽洋有限公司與債務人連鳳珠於強制執行期間，提出租賃契約書，致使拍定後不點交，惟原告閱卷後得知該契約與常情相悖得太過離譜，例如系爭房屋還有車位，依市場行情每月至少可出租伍萬元，但該租約租金僅伍仟元，低於行情十倍以上，又租賃契約書竟然沒有訂約日期，也沒有押租金之約定，故該份租約如此草率，顯見是臨訟偽造，而為被告與債務人之通謀虛偽意思表示，故該租約依民法第八十七條第一項之規定，應屬無效，被告占有原告之房屋，乃屬無權占有，依民法第七百六十七條之規定，應負返還責任。又被告無權占有原告房屋，享有相當於租金之利益，係無法律上原因而受利益，致原告受有相當於租金之損害，依民法第一百七十九條之規定應返還其利益於原告，而系爭不動產拍定總價為陸佰捌拾壹萬元，如依土地法第九十七條之規定，最低租金（年息百分之十），年租亦有陸拾捌萬元，每月至少伍萬元（市場行情亦係此價），被告應負返還責任。２縱認被告主張租約之存在為真實，但其租金自八十八年九月二十八日起迄今，已五個月未給付，經原告於八十九年一月十九日以臺北南海郵局第八十二號存證信函定期催告，被告於八十九年一月二十日回函表示不願繳租，原告乃於同年月二十七日以北管局第五支局終止租約，被告於同年月三十一日回函再次表示不願付租，故本件縱認租約為真實，亦經原告終止，終止後被告占有系爭房屋亦屬無權占有，依民法第七百六十七條之規定，應負返還責任。

㈢證據：提出不動產權利移轉證書、租賃契約書、被告公司變更登記事項卡、章程、法定代理人戶籍謄本、存證信函四份為證，並請求傳訊證人連鳳珠。

二、被告方面：

㈠聲明：１駁回原告之訴及假執行之聲請。２如受不利之判決，願供擔保請免為假執行。

㈡陳述：１系爭房屋及停車位，經原告之前手連鳳珠八十五年三月一日出租與被告使用，約定租賃期限五年，自八十五年三月一日起至九十年二月底止，租金每月伍仟元，原告質疑租金過低，認為租約係虛偽無效，要求遷讓交還房屋及停車位。惟查，被告自八十五年三月一日起，即住進該租賃物營業，歷年均依法辦理該租賃物所得之扣繳，出租人連鳳珠及其夫林永豐八十五年起，向臺北市國稅局申報之租賃所得，就本件系爭房屋部分，亦為每月租金伍仟元，其中一筆貳萬捌仟伍佰元，即係租賃物八十五年三月一日起至同年十二月三十一日止，計十個月，每月租金伍仟元，合計伍萬元之租金收入，此項租賃所得可扣除百分之四十三之必要耗損及費用，實際租賃所得為百分之五十七，伍萬元乘以百分之五十七等於貳萬捌仟伍佰元，足見本件租賃契約係真實，並非虛構。２本件租金低於市場行情，乃因該租賃物之起造人凱吉建設股份有限公司（以下簡稱凱吉公司）及其負責人林清和，積欠被告當時負責人丁○○及王嘉恩夫婦借款叁仟叁佰伍拾壹萬玖仟玖佰伍拾伍元未還，連利息亦未給付，而系爭租賃物係林清和出資建造並屬其所有，嗣後登記為其兄嫂連鳳珠之名下，林清和為彌補丁○○夫婦之損失，經連鳳珠之同意，將系爭租賃物之租金，從輕約定為每月伍仟元，租賃期限五年，五年租金並由林清和代被告一次全部預先給付與連鳳珠，業經林清和於連鳳珠告訴丁○○偽造文書刑事案件到庭證明無訛，丁○○於該案獲判無罪。查連鳳珠前開刑事案件審理中，對於本件租賃契約之真正並不爭執，僅爭執租金應每月叁萬元，而非伍仟元，嗣經法院查得系爭租賃物之租金確為每月伍仟元無誤。本件租賃物之拍賣公告既載明標的物由被告租用中，租賃期間至九十年二月底才屆滿，法院執行處於拍賣後不辦理點交房屋及停車位，原告於標買時，對此項不利之因素均在估算之列，即無因被告之租用系爭租賃物而遭受末預期之損害。依民法第四百二十五條規定，本件租約既然對原告繼續有效，原告自應容認，同被告繼續使用至租期屆滿之日為止，被告並非無權占有。

㈢證據：提出營利事業登記證、租賃所得扣繳憑單二件、臺北市國稅局大安稽徵所繳稅證明、本院八十七年度訴字第一一八七號刑事判決書、臺灣高等法院八十七年度上訴字第五０八三號刑事判決書、臺灣臺北地方法院檢察署八十八年度偵字第一八五七號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署八十八年度議字第一七九八號處分書為證。

三、本院依職權調閱臺灣臺北地方法院檢察署八十八年度偵字第一八五七號、八十七年度偵字第一一二三０號、本院八十七年度訴字第一一八七號、臺灣高等法院八十七年度上訴字第五０八三號、本院八十七年度執字第一七七二一號案卷。

理由

一、原告起訴主張：渠等於八十八年九月二十八日向本院標得系爭房屋及車位，而取得系爭不動產之所有權，被告與債務人連鳳珠於強制執行期間，提出租賃契約書，致使拍定後不點交，惟原告閱卷後發現該契約與常情相悖，系爭房屋及車位，依市場行情每月至少可出租伍萬元，但該租約租金僅伍仟元，低於行情十倍以上，又租賃契約書竟無訂約日期，亦無押租金之約定，該份租約如此草率，顯見為臨訟偽造，應屬被告與連鳳珠間通謀虛偽之意思表示，依民法第八十七條第一項之規定，該租約應屬無效，被告占有系爭房屋及車位，乃屬無權占有，依民法第七百六十七條之規定，應負返還之責。又縱認被告主張租約之存在為真實，但其租金自八十八年九月二十八日起迄今，已五個月未給付，經原告於八十九年一月十九日以臺北南海郵局第八十二號存證信函定期催告，被告於八十九年一月二十日回函表示不願繳租，原告乃於同年月二十七日以北管局第五支局終止租約，被告於同年月三十一日回函再次表示不願付租，故本件租約亦經原告終止，被告繼續占有系爭房屋，即屬無權占有，依上揭規定，被告亦應負返還責任。再被告無權占有原告房屋，享有相當於租金之利益，係無法律上原因而受利益，致原告受有相當於租金之損害，依民法第一百七十九條之規定應返還其利益於原告，系爭房、地拍定總價為陸佰捌拾壹萬元，如依土地法第九十七條之規定，最低租金（年息百分之十），年租亦有陸拾捌萬元，每月至少伍萬元（市場行情亦係此價），被告應負返還責任等語。被告則以：系爭房屋及停車位，係原告之前手連鳳珠八十五年三月一日出租與被告使用，約定租賃期限五年，自八十五年三月一日起至九十年二月底止，租金每月伍仟元，被告自八十五年三月一日起，即住進該租賃物營業，歷年均依法辦理該租賃物所得之扣繳，連鳳珠及其夫林永豐於八十五年向臺北市國稅局申報所得稅中，亦申報本件房屋之每月租金為伍仟元，足見本件租賃契約並非虛構。本件租金低於市場行情，乃因該租賃物之起造人凱吉公司及其負責人林清和，積欠被告前負責人丁○○及其夫王嘉恩借款叁仟叁佰伍拾壹萬玖仟玖佰伍拾伍元及利息，系爭租賃物係林清和出資建造並屬其所有，嗣後登記為其兄嫂連鳳珠之名下，林清和為彌補丁○○夫婦之損失，經連鳳珠之同意，將系爭租賃物之租金，從輕約定為每月伍仟元，租賃期限五年，五年租金並由林清和代被告一次全部預先給付與連鳳珠，業經林清和於連鳳珠告訴丁○○偽造文書刑事案件到庭證明無訛，連鳳珠於前開刑事案件審理中，對於租約之真正，亦不爭執，僅爭執租金為每月叁萬元，而非伍仟元，嗣經法院查明，丁○○亦因之獲判無罪確定。又本件租賃物之拍賣公告既載明標的物由被告租用中，租賃期間至九十年二月底才屆滿，法院執行處於拍賣後不辦理點交房屋及停車位，原告於標買時，對此項不利之因素均在估算之列，即無因被告之租用系爭租賃物而遭受末預期之損害，依民法第四百二十五條規定，本件租約既然對原告繼續有效，原告自應容認，同被告繼續使用至租期屆滿之日為止，被告並非無權占有等語資為抗辯。

二、經查，原告主張渠等於八十八年九月二十八日向本院標得系爭房屋及車位，取得系爭不動產之所有權，被告於強制執行期間提出租賃契約，致使拍定後不點交之事實，業據其提出本院八十八年十月八日北院義八十七民執午一七七二一字第三八七五四號不動產權利移轉證書、租賃契約書為證，並經本院依職權調閱該案強制執行案卷，核對無訛，復為被告所不爭執，自應堪信為真實。次查，原告主張被告無權占有系爭房屋及車位，依民法第七百六十七條之規定無效，縱認有效存在，亦因被告未繳租金達五月，經原告定期催告後，被告表示不願繳納租金，經原告終止租賃契約，被告仍占有系爭房屋及車位，係屬無權占有，依民法第七百六十七條之規定，請求被告遷讓系爭房屋，並依民法第一百七十九條之規定，請求被告給付相當於每月租金之不當得利云云，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，從而，本件之爭點乃在於被告與連鳳珠間之租賃契約是否無效，若屬有效，該租賃契約是否因原告之終止意思表示而告消滅。惟查：

㈠原告主張被告與連鳳珠間之租賃契約，為其二人通謀虛偽意思表無效，係以該租約租金伍仟元，與市價伍萬元，差距甚大，且該租約並無訂約日期，亦無押租金之約定為其論據。然查，系爭房屋及車位之租約係連鳳珠之夫弟林清和所經營之凱吉公司所起造，嗣移轉登記與連鳳珠，因林清和積欠被告之前負責人丁○○夫婦債務，乃由林清和代連鳳珠與丁○○簽訂租賃契約，業據林清和於連鳳珠告訴丁○○之偽造文書案件證述屬實，連鳳珠於該刑事案件審理中，對租約之存在，亦不爭執，所爭執者為租金為每月叁萬元或伍仟元而已，連鳳珠雖於該刑事案件中主張租金為每月叁萬元，但其所提出之租賃契約租金部分亦為空白，載有租金叁萬元之租約，係林清和所經營之凱吉公司為向銀行貸款，經林清和指示其職員蔣金英所填寫，亦經蔣金英於該刑事案件審理中證述在案，且被告於承租系爭房屋後，即遷入該址營業，有其營利事業登記證在卷可稽，又於八十五年、八十六年間開立扣繳憑單，有扣繳憑單二紙在卷可查，而連鳳珠亦於申報八十五年度綜合所得稅，申報房屋租賃所得二萬八千五百元，有財政部國稅局大安稽徵所核發之所得稅證明表一份在卷可憑，按八十五年三月起至同年十二月，租期為十個月，每月五千元，合計為五萬元，扣除百分之四十三之必要費用，餘為二萬八千五百元，故該二萬八千五百元，應為系爭房屋及車位之租金無誤，可見系爭房屋及車位之租金確係每月五千元，丁○○並因之於上開刑事案件中獲得無罪判決確定，業經本院調閱臺灣臺北地方法院檢察署八十七年度偵字第一一二三０號、本院八十七年度訴字第一一八七號、臺灣高等法院八十七年度上訴字第五０八三號案卷，核對無誤。又租賃契約書是否有書立訂約日期，並非租賃契約之要素，而押租金之有無，亦無礙租賃契約之成立，尚難以此認該租賃契約係被告與連鳳珠通謀虛偽意思表示而成立，原告主張該租賃契約無效云云，尚非可採。至於原告聲請就本件糸爭事項訊問證人連鳳珠，因連鳳珠於上開刑事案件中陳述甚詳，本院認無予傳訊之必要，併予敘明。

㈡原告主張被告拒繳租金，經其發函定期催告，被告表示不願繳納，經原告於八十九年一月二十七日發函表示終止租約云云，固據其提出存證信函四份為證，惟查，被告與連鳳珠訂約之際，業經林清和交付三十萬元與連鳳珠一節，為林清和與連鳳珠於上開刑事案件中證述在卷，又其租金為每月五千元，已如前述，五年之租金合計為三十萬元，被告辯稱已於簽約後，繳納五年份之租金等語，即堪採信，原告主張被告拒繳租金並定期催告後終止租約云云，即乏所據，易言之，該租約仍繼續存在。

㈢按出租人於租賃物交付後，縱將其有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條著有明文。本件被告與連鳳珠間之租賃契約既有效存在，則原告經拍賣程序取得系爭房屋及車位之所有權，自有上揭法條之適用，被告占有系爭房屋及車位，即屬有權占有，原告主張被告無權占有云云，即非可採。

三、綜上所述，本件被告與連鳳珠間之租賃契約既為真實，復有民法第四百二十五條買賣不破租賃規定之適用，被告又無未繳租金之情事，原告終止租約之意思表示，並不發生效力，因此被告占有系爭房屋及車位，乃屬有權占有，原告本諸民法第七百六十七條之規定，請求被告遷讓系爭房屋及車位，並依民法第一百七十九條之規定，請求被告給付相當於每月租金五萬元之不當得利，即屬無理由，應予駁回。

四、原告之訴既為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，均與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，附予敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第民六庭法 官劉坤典

法院書記官王朝枝