臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第二九五五號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴字第二九五五號

原告

兄弟電表有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

王樹森律師

被告

正御建設股份有限公司 設台北市○○路二○六號十四樓

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

錢裕國律師

右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告應給付原告新台幣（下同）一百一十五萬三千九百五十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告願供擔保請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告於民國八十五年九月二十六日以總價款新台幣（下同）七百三十五萬元向被告購買坐落台北縣中和市○○○段一五六號之「雲坊利多」第Ｂ五棟第三樓房屋之預售屋，且於當日簽訂房地買賣契約書（下稱系爭契約）。被告依契約第七條規定，應於簽訂契約之日起三百六十五天（日曆天）內，將系爭房地之使用執照及所有權狀併同房地交付原告，否則即構成違約。又依系爭契約第十二條第一款約定，其違約處罰為被告除不可抗力之事由外，其逾期交付房地每逾一日按房地總價千分之一計算違約金與原告。是被告除不可抗力之事由外，應自簽約日即八十五年九月二十六日起之三百六十五天內即最遲應於八十六年九月二十六日將使用執照及所有權狀併同房地交付原告。嗣被告因系爭土地之所有權人何長祥等拒絕將系爭土地所有權移轉登記與被告，被告乃向台灣板橋地方法院（下稱板橋地院）提起土地所有權移轉登記之訴，於訴訟繫屬中板橋地院依何長祥等聲請於八十五年十月十一日向台北縣政府工務局調閱系爭建物之建築執照全卷，致本件使用執照申請審閱手續全部停止，板橋地院於八十六年三月二十日始將上開建照資料交還台北縣政府工務局，自八十五年十月十一日起至八十六年三月二十日止之板橋地院調閱卷宗期間屬系爭契約第七條約定之不可歸責於被告之事由，然該事由不影響被告自八十六年九月二十七日起算遲延日期。本件被告遲至八十七年三月二日始將系爭房地之所有權狀併同房地交付原告，共計遲延一五七天，爰依系爭契約請求被告給付違約金一百一十五萬三千九百五十元（0000000 X1/1000 X 157 = 0000000）。二、對被告抗辯所為陳述：

㈠依系爭契約書第七條約定，足知被告應自與原告簽訂契約書之翌日起三百六十五天日曆天內，將原告所購之房地之使用執照、所有權狀、房地三者均須交付原告，缺一即構成違約，被告即應給付違約金。

㈡被告固稱於八十五年八月二日已申請該使用執照，惟經台灣高等法院函查工務局並該局回函證實被告於該日申請使用執照之資料，因申請填寫不齊全、未檢付原執照或竣工照片、未附未損壞公共設施證明等可歸責於被告之事由而遭通知補正；嗣被告於八十六年一月八日再申請使用執照，惟再次遭通知補正；被告復於八十六年四月十一日再次申請又遭退件；直至八十六年六月十一日第四次申請使用執照，且工務局即於翌月十九日即核准發照，足見被告真正申請使用執照之日期係八十六年六月十一日，並非被告所稱八十五年八月二日，其間一再耽擱係可歸責於被告之事由所致。

㈢依經驗法則建築公司完成建築物之建造後始得向主管機關工務局申請核發使用執照，經核發使用執照後方得以建築公司向名義向該管地政事務所申請原始登記，經該管地政事務所核發所有權狀始得由建築公司移轉登記與承購戶，承購戶始取得所有權狀，建築公司方得將房地交付承購戶使用，是交屋日期更於交付所有權狀之後。本件原告請求之違約金截算日係以系爭契約第七條約定交付所有權狀之日期為據，而以各所有權狀上記載之日期為其交付之日期，自不必對日後交屋日再負舉證之責。

㈣系爭契約為被告自訂之定型化契約，有關違約金之計算乃被告經詳細評估其若無法如期交屋時，依據一般客觀事實、社會經濟狀況及若即期交屋時，買受人即原告所得享受之一切利益等情後，自訂若逾時每日按總價千分之一計算違約金以賠償原告之損害，應無過高之情形，自無加以酌減之必要。叄、證據：提出房地買賣契約書、台北地院八十七年度訴字第一０四三號民事判決及確定證明書、房地所有權狀、台灣高等法院函稿、臺北縣政府工務局函為證。

乙、被告方面：

壹、聲明：

一、如主文第一項所示。

二、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

貳、陳述：

一、被告承建原告等所購買之系爭預售住宅，於八十五年七月三十日即已完工，更於同年八月二日掛號申請使用執照，同年八月三日會勘消防單位，絕無拖延，本件本可按期取得使用執照，嗣所以發生遲延係因地主何長祥等不依約移轉土地所有權，被告乃對彼等起訴，經受理之板橋地院依何長祥等之申請於八十五年十月十一日向台北縣政府工務局調閱系爭建案之建築執照全卷，致使用執照申請審閱手續全部停止，俟板橋地院於八十六年三月二十日將上開建照資料交還台北縣政府工務局，雖被告隨即進行領照事宜，仍至八十六年七月十九日方才領得使用執照。前揭因調閱而生拖延之情事，乃不可歸責於被告之事由，若無板橋地院調卷情事，必無一六一日之拖延，則使用執照之核發日期將不致遭到拖延而應早即核發，原告一方面自認上開調卷期間乃不可歸責於被告，一方面又漠視該等事實謂不生影響而未加以扣除請求遲延之日數，顯有不合。又被告領得給使用執照後即將執照交與代書事務所辦理建物登記事項，因手續尚須經地政機關測量、分劃、計算、公告稅捐、設籍等會同各課室辦理，故於八十六年十月四日第一次原始權狀始行發下，此為一般正常作業過程，其間絕無可歸責被告之處。且被告早已以八十六年十月二十四日函將上情向原告等承購戶釋明。

二、依經驗法則使用執照之審核發給，須有原建造執照之卷宗資料為佐證參考，建築執照全卷遭板橋地院調閱必會對使用執照之核發有所影響，被告之前申請使用執照時雖為台北縣政府工務局核退，惟均屬極輕微之瑕疵，被告為補正並非難事，縱被告依該局之通知為補正，因前揭建築執照之案卷為板橋地院所調閱，該局亦無從依該建築執照案卷為核發，是無論被告於板橋地院調卷期間有無依該局之指示為補正，均屬不可歸責於被告之事由，應予扣除。

三、被告於使用執照核發不久即於八十六年九月十日函告各承購戶辦理過戶及貸款手續，純因原告等部分承購戶為謀免付購屋尾款，乃以公共設施不當等推詞拖延交屋，以致辦理過戶及交屋期間受到延宕，此非被告給付遲延而應認原告有受領遲延之情，須依民法第二百三十四條負遲延責任。系爭房屋早於八十六年十月四日即經核發權狀，而得移轉過戶，是若非前揭原告以公共設施不當拒絕受領及辦理過戶登記之情，被告豈有已經核發權狀而故意拒不過戶予渠等之理。

四、本件原告迄今仍積欠被告購屋款項，買賣價金之給付與買賣標的物之交付，自屬有對價關係，被告本可就原告之給付價金義務主張同時履行抗辯，故原判決遽准原告等所請，自有違誤。

五、姑不論本件延遲領得使用執照，其咎本不在被告，容或有之，本件原告徒據系爭契約第十二條第三款規定，主張高達百餘萬元之懲罰性違約金，亦有不當。上開契約條文雙方並未約明此違約金之性質乃懲罰性違約金，縱認乃懲罰性違約金性質，然按當事人約定不於適當時期履行債務時，即需支付之懲罰性違約金者，乃為督促債務人履行債務而生，因之債務人縱感違約金額約定過高，亦均不會表示反對之意見，以免遭債權人認定於訂約之初即有違約之意圖，是仍應考量契約訂定時違約金數額之公平性加以酌定，始為允當。而今依原告所主張之違約金，乃以房屋總價之千分之一計算，則每月即高達二十二萬零五百元，與其實際損失（即應為相當於房屋租金之損失，依當地市場行情每屋約為每月一萬五千元左右），相差數十餘倍有餘，顯屬過高，自應予酌減。況被告早於八十六年七月十九日領得使用執照不久之八十六年九月十日即曾函告各承購戶辦理過戶及貸款手續，縱認原告所主張之房屋給付瑕疵為可採，至少應認其對交屋將有遲延之情形已有所預見，而得加以控制損害，今未見其舉証証明有何實質損害，即主張如此高額之違約金，自難謂事理之平。叁、證據：提出被告公司函件、被告公司函告過戶函及交寄大宗限時掛號函件存根、房屋原始權狀、台北地院八十八年度上字第九十號民事判決、八十八年度板簡字第一九０四號宣示判決筆錄、八十九年度訴字第二五三九號民事判決、銷售成交行情、台灣高等法院八十八年度上字第一二０三號民事判決為證。

丙、本院依職權調閱本院八十七年度訴字第一０四三號、八十六年度訴字第三一五九號民事卷宗、板橋地院八十五年度訴字第五八三號民事判決、最高法院八十九年度台上字第二一七三號民事判決。

理由

一、原告主張：原告於八十五年九月二十六日與被告簽訂房地買賣契約（下稱系爭契約），以總價款七百三十五萬元向被告購買坐落台北縣中和市○○○段一五六號之「雲坊利多」第Ｂ五棟第三樓房屋之預售屋，依系爭契約第七條規定，被告應於簽訂契約之日起三百六十五個日曆天內，將系爭房地之使用執照及所有權狀併同房地交付原告，否則即構成違約。又依系爭契約第十二條第一款約定，其違約處罰為被告除不可抗力之事由外，其逾期交付房地每逾一日按房地總價千分之一計算違約金與原告。被告除不可抗力之事由外，最遲應於八十六年九月二十六日將使用執照及所有權狀併同房地交付原告。本件被告遲至八十七年三月二日始將系爭房地之所有權狀併同房地交付原告，被告共計遲延一五七天，爰依系爭契約請求被告給付違約金一百一十五萬三千九百五十元等情。

二、被告則以：㈠被告於八十五年八月二日掛號申請使用執照，本可按期取得使用執照，嗣因地主何長祥等不依約移轉土地所有權，於被告對彼等起訴之另案中，板橋地院依何長祥等之申請於八十五年十月十一日向台北縣政府工務局調閱系爭建案之建造執照全卷，致使用執照申請審閱手續全部停止，板橋地院於八十六年三月二十日將上開建照資料交還台北縣政府工務局，雖被告隨即進行領照事宜，仍至八十六年七月十九日方才領得使用執照。前揭因調閱而生拖延之情事，乃不可歸責於被告之事由所致。又被告之前申請使用執照時雖為台北縣政府工務局核退，惟被告縱依該局之通知為補正，因前揭建造執照之案卷為板橋地院所調閱，該局亦無從依該建造執照案卷為核發，是無論被告於板橋地院調卷期間有無依該局之指示為補正，均屬不可歸責於被告之事由。㈡被告於使用執照核發後即於八十六年九月十日函告各承購戶辦理過戶及貸款手續，原告為謀免付購屋尾款，乃以公共設施不當等推詞拖延交屋，以致辦理過戶及交屋期間受到延宕，此非被告給付遲延而應認原告有受領遲延之情。㈢本件原告迄今仍積欠被告購屋款項，被告可就原告之給付價金義務主張同時履行抗辯。㈣原告主張之違約金顯屬過高，應予酌減。

三、原告主張其於八十五年九月二十六日，以總價款七百三十五萬元向被告購買坐落台北縣中和市○○○段一五六號之「雲坊利多」第Ｂ五棟第三樓房屋之預售屋，且於當日簽訂房地買賣契約等事實，業據提出房地買賣契約書為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、是本件兩造所爭執者首為被告是否有遲延交付房地及所有權狀之情？茲析述如下：

㈠依兩造簽訂之系爭契約第七條約定「乙方（即被告）應於簽訂契約之日起三百六十五天（日曆天）內將使用執照及所有權狀併同房地交付原告，但因不可抗力致不能如期交出房地者，由雙方視實際需協定期限予以延展。其延展期限不加收滯納金。」是除有不可歸責於被告之事由外，自契約簽訂日即八十五年九月二十六日起算三百六十五天內，即八十六年九月二十六日前，應將系爭房地之使用執照及所有權狀併同房地交付予原告，否則即構成違約。

㈡經查，被告因系爭土地之所有人何長祥等拒絕將系爭土地所有權移轉登記予被告，乃向板橋地院提起土地所有權移轉登記之訴，於訴訟繫屬中，因何長祥等向法院聲請，板橋地院於八十五年十月十一日向台北縣政府工務局調系爭建物之該局營建處八十三年中建字第一三九九號及一三八四號建築執照全卷，以致本件使用執照申請審閱手續全部停止，嗣板橋地院於八十六年三月二十日始將上開建照資料檢還台北縣政府工務局，被告至八十六年七月十九日才領得使用執照乙節，業據本院依職權調閱板橋地院八十五年度訴字第五八三號民事判決在卷足憑，並為原告所是認。足認自八十五年十月十一日起至八十六年三月二十日止之板橋地院調卷期間，乃不可歸責於被告之事由甚明。

㈢原告另陳稱被告自八十五年八月二日即申請系爭房地之使用執照，然因先後遭台北縣政府工務局命補正及退件，而於八十六年一月八日、四月十一日、六月十一日向該局補為申請，迄八十六年六月十一日第四次申請，才經該局於同年七月十九日核准發照，足認被告真正申請使用執照之日期係八十六年六月十一日云云。惟前揭建築執照經板橋地院調閱，而系爭建物是否依原設計施工，須核對原建築執照卷始可進行核發使用執照，板橋地院調閱建築執照卷，自有礙使用執照之核發。再依被告所提台灣縣政府工務局覆台灣高等法院八十九年七月十九日八九北工施字第Ｂ三一六八號函所載，被告申請使用執照為該局核退之原因為⑴申請填寫不齊全⑵未檢附原執照或竣工照片⑶未附未損壞公共設施證明等三項，均屬輕微之瑕疵，且非工程上難以解決之問題，被告欲補正當非難事。然因前揭建築執照全卷被板橋地院調閱，縱被告依台北縣政府工務局之通知為補正，該局亦無從依建築執照卷為核准發使用執照，是無論被告於板橋地院調卷期間有無依台北縣政府工務局之指示為補正，均屬不可歸責於被告之事由，該段期間自應予以扣除。原告此部分主張尚非有據。

㈣被告依系爭契約應自簽約日即八十五年九月二十六日起之三百六十五天內即交付系爭房地及所有權狀，即至八十六年九月二十六日止，被告除因不可抗力不能如期交出房地外，均應如期將使用執照及所有權狀併同房地交付原告。依前所述板橋地院調卷致拖延使用執照之核發，對被告而言係公務機關介入而無法預防避免，客觀上已有被告之力所不及抗拒之事由存在，且該事由發生在履約期限八十六年九月二十六日之前，則被告嗣若有遲延給付，該調卷期間之一百六十一日（八十五年十月十一日迄八十六年三月二十日），自應由遲延之期間予以扣除。原告既自承該段期間為不可歸責於被告之事由所致，又謂該事由不影響被告自八十六年九月二十七日起算之遲延日期，即非可採。又原告主張被告迄八十七年三月二日始將系爭房地之所有權狀併同房地交付原告，已據提出所有權狀為證，被告雖辯稱使用執照核發後即於八十六年九月十日函告原告辦理過戶及貸款手續，原告卻以公共設施不當等詞藉故拖延交屋，此為原告受領遲延云云，並提出通知函為證，然查，該函之受文者係Ａ５棟五樓承購戶林國獻並非原告，尚難採為本件之證據，被告就前揭所辯亦未其提其他證據以實其說，自應以原告所主張於八十七年三月二日始取得系爭房地及權狀為可信。是被告依約遲延之日數，自八十六年九月二十七日起至八十七年三月二日止，共計一百五十七天，但因自八十五年十月十一日起至八十六年三月二十日止，計一百六十一天乃不可歸責於被告之事由，應予扣除已如前述，故本件被告並未遲延。

五、綜上所述，被告既無遲延給付，原告本於系爭契約第十二條請求被告每逾一日按房地總價千分之一計算違約金，共應給付一百一十五萬三千九百五十元，即非有據，不應准許；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，對判決之結果均不生影響，毋庸再予審酌，附此敘明。

據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第四庭法 官　劉又菁

法院書記官　黃瓊滿