臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第五一三八號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴字第五一三八號

原告

乙○○

訴訟代理人

王樹森律師

被告

正御建設股份有限公司 設台北市○○路二○六號十四樓

法定代理人

甲○○ 住

訴訟代理人

錢裕國律師

右當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：聲明：

㈠被告應給付原告新台幣（下同）一百六十二萬七千五百元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。陳述：

㈠原告於民國八十五年七月二十七日以總價七百五十萬元向被告購買坐落於台北縣中和市○○段一五六號之「雲坊利多」第Ａ１棟第三樓房屋（面積約六五點一六坪）之預售屋（下稱系爭房地），同日並簽有房地買賣契約書，依契約第七條約定，被告應自簽立契約日起，三百六十五天（日曆天）內將使用執照及所有權狀併同房地交付原告，即應於八十六年七月二十七日將使用執照及所有權狀併同房地交付原告。

㈡被告因系爭房地之基地所有權人何長祥等人拒絕辦理所有權移轉登記，經被告向台灣板橋地方法院提起請求土地所有權移轉登記之訴，茲因何長祥等人之聲請，台灣板橋地方法院遂於八十五年十月十一日向台北縣政府工務局調閱前開建物之台北縣政府工務局營建處八十三年中建字第一三九九號及一三八四號建照全卷，以致本件使用執照申請審閱手續全部停止，嗣八十六年三月二十日始將全卷返還等情，雖經鈞院八十七年度訴字第一０四三號認定自八十五年十月十一日起至八十六年三月二十日止調閱卷宗期間乃屬前開契約第七條約定之不可歸責於被告事由在案，但此等事由並不影響被告自八十六年七月二十八日起算遲延日期甚明。又被告於八十六年六月十一日向台北縣政府工務局最後一次掛號申請核發使用執照，八十七年七月十九日准予核發，其作業程序尚屬正常；又被告於八十九年九月十日申請系爭房地原始保存登記，台北縣中和地政事務所對該申請案亦未超過一般處理作業時限乙節，雖另案台灣高等法院審理時已函詢台北縣政府工務局及台北縣中和地政事務所，並經該局及該所函復在卷，然前開契約第七條既約明應自簽約日起三百六十五天（日曆天）內將『使用執照』、『所有權狀』併同『房地』交付原告，一旦任何一項有所欠約，即構成違約事由，被告竟於八十七年三月二日始將所有權移轉登記予原告，依據契約第十二條約定，除不可抗力之事由外，其逾期交付房地每逾一日按房地總價千分之一計算違約金，從而，自八十六年七月二十八日起至八十七年三月二日止（計二百一十七日），按房地總價七百五十萬元之千分之一計算，共計違約金為一百六十二萬七千五百元。

㈢依民法第二百五十條第二項規定，違約金原則上視為因債務不履行而生損害之賠償總額。其損害額若干？係出諸法律之擬制，當事人實際上是否有損害，法院並不作實質上之判斷。法院於受理是類事件時，僅能判斷被請求之一方有無違約，並不認定有無損害，此於司法院七０、八、二七秘台廳⑴字第０一六一二號函之行政釋示所示；又系爭房地買賣契約書為被告所自訂之定型化契約，有關違約金之計算方式，乃被告經詳細評估其若無法如期交屋時，依據一般客觀事實、社會經濟狀況及若即期交屋時，買受人（即原告）所得享受之一切利益等情事後，所自訂若逾時，每日按總價千分之一計算違約金，以賠償原告之損害，換言之，即被告於自行訂定時，已詳細評估原告所購買之系爭房地樓層、面積、使用目的及經濟效益等情，認被告所字定之「每逾一日按房地總價千分之一」計算違約金之方式，應無過高之情形，故自無加以酌減之必要，此亦為前開鈞院八十七年度訴字第一０四三號確定判決所是認。故原告請求一百六十二萬七千五百元之違約金，於法有據，自不容被告爭辯違約金之計算方式過高。

㈣茲以起訴狀繕本之送達催告被告給付違約金，並認被告已因民法第二百二十九條第二項規定，自起訴狀繕本送達翌日起負遲延責任。為此，依據前開契約第十二條第一款約定，訴請判決如聲明所示。

證據：提出房地買賣契約書乙份、本院八十七年度訴字第一０四三號民事判決及確定證明書各乙份、建物所有權狀乙份、土地所有權狀二份、台灣高等法院向台北縣政府工務局函查系爭房地申請使用執照作業情形之函稿及該單位回函各乙份、台灣高等法院向台北縣中和地政事務所函查系爭房地申請原始登記作業情形之函稿及該單位回函各乙份、司法院七０、八、二七秘台廳⑴字第０一六一二號函之行政釋示乙份（以上均為影本）為證。並聲請調閱本院八十七年度訴字第一０四三號請求債務不履行損害賠償事件卷宗。

乙、被告方面：聲明：

㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。陳述：

㈠被告承建之「雲坊利多」預售屋實於八十五年七月三十日即已完工，同年八月二日更掛號申請使用執照，同年八月三日並會勘消防單位，絕無拖延，是本可按期取得使用執照絕無問題，嗣因地主何長祥等人無端不按約移轉土地所有權，被告始依法起訴，經受理之台灣板橋地方法院八十五年度訴字第五八三號案件中，應何長祥之聲請，而於八十五年十月十一日向台北縣政府工務局調閱系爭建物之台北縣政府工務局營建處八十三年中建字第一三九九號及一三八四號建築執照全卷，以致本件使用執照申請審閱手續全部停止。迨八十六年三月二十日台灣板橋地方法院返還前開建照卷，被告隨即進行領照事宜，雖仍至八十六年七月十九日始領得使用執照，但此等情事已經被告以八十六年十月二十四日函，將上開緣由向原告等承購戶釋明。而此乃不可歸責於被告之事由所致，復經原告於起訴狀所自承，故使用執照請領雖有遲延，其咎誠不在被告，合先敘明。

㈡被告於使用執照核發後不久之八十六年九月十日即曾函告各承購戶辦理過戶及貸款手續，惟原告為謀免付購屋尾款，乃以公共設施不當等推詞拖延交屋，以致辦理過戶及交屋期間受到延宕，從而此恐非被告給付遲延，反應認原告有受領遲延之情，而應依民法第二百三十四條規定負遲延責任。況系爭房屋早於八十六年十月四日即經核發所有權狀，而得移轉過戶，是若非原告以公共設施不當拒絕受領，及辦理過戶之情，被告豈有已經核發所有權狀而故意拒不過戶之理。且承購戶仍積欠被告購屋款項未清，被告並以對其等訴求中，買賣價金之給付與買賣標的物之交付，自屬有對價關係，被告本可就原告之給付價金義務主張同時履行抗辯。

㈢再者，被告自八十六年七月十九日由台北縣政府工務局發給使用執照後，即將上開執照辦理建物登記手續，因須將地政機關測量、分劃、計算、公告稅捐、設籍等會同各課室辦理，於八十六年十月四日第一次原始權狀始行發下，此為一般正常作業過程，期間絕無可歸責被告之處。

㈣按約定之違約金過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條定有明文。又違約金額是否相當，需依一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準（最高法院八十六年度台上字一０八四號民事判決參照），因之，不論本件遲領使用執照，其咎不在被告，容或有之，原告依前開契約第十二條第一款（答辯狀誤繕為第三款）主張高達百餘萬元之「懲罰性」違約金，亦有不當。蓋此契約條文並未約明此違約金之性質乃「懲罰性」違約金與否，是原告上開主張已有未合。況縱認此乃懲罰性違約金性質，然按當事人約定不於適當時期履行債務時，即需支付之懲罰性違約金者，乃是以強制債務之履行為目的，以確保債權之一種強制罰，為督促債務人履行債務而生，因之債務人縱感違約金額約定過高，亦常均不會表示反對之意見，以免遭債權人認定於訂約之初即有違約之意圖，是仍應考量契約訂定時違約金數額之公平性加以酌定，始為允當。而依原告所主張之違約金，乃以房屋總價之千分之一計算，則每日違約金均高達七千五百元，每月即高達二十二萬五千元，是其所請求違約金數額不過數月，即可達百餘萬元之譜，誠屬過當甚明，且更與實際損失（即應為相當於房屋租金之損失，依當地市場行情每屋約為每月一萬五千元左右），相差數十餘倍有餘，自亦有加以酌減之必要。此外，系爭房地目前之市場行情依信義房屋仲介公司之銷售成交行情表每坪自十九萬六千元至九萬五千元之價格不等，而衡其一般行情應係每坪十餘萬元左右，實與本件原出售價格相當。

㈤次按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準，最高法院五十一年台上字第一九號判例參照。被告確早於八十六年七月十九日領得使用執照不久之八十六年九月十日即曾函告各承購戶辦理過戶手續及貸款手續，故縱退步言，至少應認原告對交屋將有遲延之情形已有所預見，而得加以控制損害，故今未見其舉證證明有何實質損害，即主張如此高額之違約金，自難謂事理之平。反觀被告訂約當初為彰顯最大履約誠意，故完全沿用內政部版預售屋買賣契約書作為兩造所定契約條款，詎因主管機關之延誤導致使用執照遲延核發，此為被告所難以控制，更非被告始料所及，故請斟酌上情，將違約金予以酌減。

㈥有與本件相類似案件，臺灣高等法院八十八年度上字第一二０三號判決已認定遲延給付之違約金「宜酌減為違約金六萬元為適當」，足堪參考。

證據：提出被告公司函件、被告公司函告承購戶辦理過戶函、原始所有權狀影本、台灣板橋地方法院八十八年度板簡字第一九０四號宣示判決筆錄、台灣板橋地方法院八十八年度板簡字第一九０五號宣示判決筆錄、銷售行情表、台灣高等法院八十八年度上字第一二０三號民事判決及積欠買賣價金尾款明細表各乙份（以上均為影本）為證。

理由

原告起訴主張其於八十五年七月二十七日，以總價七百五十萬元，向被告購買坐落於台北縣中和市○○段一五六號之「雲坊利多」第Ａ１棟第三樓房屋（面積約六五點一六坪）之預售屋，同日並簽有房地買賣契約書，依契約第七條約定，被告應自簽立契約日起，三百六十五天（日曆天）內將使用執照及所有權狀併同房地交付原告，即應於八十六年七月二十七日將使用執照及所有權狀併同房地交付原告，期間雖因被告與系爭房地地主何長祥等人涉訟，系爭房地建物之建築執照因而於八十五年十月十一日經台灣板橋地方法院所調閱，至八十六年三月二十日始返還予台北縣政府工務局，但此無礙於八十六年七月二十八日為被告遲延給付之日期認定。又雖台北縣政府工務局及台北縣中和地政事務所辦理使用執照及辦理原始登記手續符合一般作業規定，但被告如未依契約第七條約定，一併將使用執照、所有權狀併同房地交付原告，被告即構成違約，故被告迄八十七年三月二日始將系爭房地所有權移轉登記予原告，自八十六年七月二十八日起至八十七年三月二日止二百一十八日之遲延，即應依契約第十二條第一款約定，每逾一日按房地總價千分之一計算違約金予原告。再因前開契約乃被告事前所擬定之定型化契約條款，被告顯已詳細評估方製訂此等違約條款，故原告依契約第十二條第一款約定請求違約金，自無過高之處，無庸酌減。為此，本於契約第十二條第一款約定，及以起訴狀繕本之送達以代催告，訴請判決如聲明所示等情。

被告則以其承建之「雲坊利多」預售屋於八十五年七月三十日即已完工，同年八月二日更掛號申請使用執照，同年八月三日並會勘消防單位，本可按期取得使用執照絕無問題，嗣因地主何長祥等人不按約移轉土地所有權，乃與原地主間就所有權移轉事宜涉訟，經原地主聲請受理之台灣板橋地方法院於八十五年十月十一日向台北縣政府工務局調閱系爭建物之台北縣政府工務局營建處八十三年中建字第一三九九號及一三八四號建築執照全卷，迨八十六年三月二十日台灣板橋地方法院始返還前開建照卷，故系爭房地所以遲延核發使用執照及所有權狀乃不可歸責於被告事由所致，而此等情事，復經原告於起訴狀自承甚明，故期間一百六十一天乃屬不可抗力而應自遲延日數扣除。況被告已以八十六年十月二十四日函，將上開緣由向原告等承購戶釋明，並於使用執照核發後不久之八十六年九月十日即曾函告各承購戶辦理過戶及貸款手續。惟乃原告未依限辦理，應由原告負遲延責任當是。再者，被告自八十六年七月十九日由台北縣政府工務局發給使用執照後，即將上開執照辦理建物登記手續，八十六年十月四日第一次原始權狀始行發下，此為一般正常作業過程，期間絕無可歸責被告之處。至原告所依據請求違約金之契約第十二條第一款約定，並未明文屬於懲罰性違約金，故請斟酌原告訂約之初即為彰顯最大誠意而採用內政部公佈之契約，目前系爭房地附近價格與原告購得之價格相當，原告並無實質損害等情，予以酌減違約金等語，資為抗辯。

原告主張其於八十五年七月二十七日，以總價七百五十萬元，向被告購買坐落於台北縣中和市○○段一五六號之「雲坊利多」第Ａ１棟第三樓房屋（面積約六五點一六坪）之預售屋，同日並簽有房地買賣契約書等情，業經原告提出房地買賣契約書影本乙份為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

原告主張被告於八十七年三月二日始辦理系爭房地所有權移轉登記，自八十五年六月二十八日起，已遲延二百十七日乙節，被告雖不否認於八十七年三月二日方將系爭房地所有權移轉登記予原告，但以前開情詞置辯，從而，系爭房地使用執照及所有權狀併同房地之遲延給付是否可歸責於被告，厥為本件首應審究之處。

㈠查，被告因系爭房地原地主何長祥等人，拒絕將系爭土地所有權移轉登記予被告，乃向台灣板橋地方法院提起請求土地所有權移轉登記之訴，於訴訟繫屬中，因何長祥等人向法院聲請，台灣板橋地方法院遂於八十五年十月十一日向台北縣政府工務局調閱系爭建物之台北縣政府工務局營建處八十三年中建字第一三九九號及一三八四號建築執照全卷，以致本件使用執照申請審閱手續全部停止，嗣該院於八十六年三月二十日始將上開建照資料交還台北縣政府工務局，故雖被告隨立即進行領照事宜，但仍至八十六年七月十九日始領得使用執照，自八十五年十月十一日起至八十六年三月二十日止（一百六十一天）之台灣板橋地方法院調閱卷宗期間，乃不可歸責於被告事由等情，業經原告提出本院八十七年度訴字第一０四三號民事判決影本附卷足稽，原告甚於起訴狀事實及理由欄第二項自承「乃屬前開契約書第七條約定之不可歸責於被告之事實至明」等語，準此，自八十五年十月十一日板橋地方法院向台北縣政府工務局調取八十三年中建字第一三九九號及一三八四號建照全卷，以致八十六年三月二十日返還所調閱卷宗期間，確屬於不可歸責於被告之事由堪可認定，被告辯稱此一百六十一天乃不可歸責於被告事由所致等語，非無憑據，應予採信。

㈡次查，系爭房地契約第七條約定「七、交房地期限：乙方（即被告）應自本約簽訂之日起三百六十五天（日曆天）內將使用執照及所有權狀併同房地交付甲方（即原告），但因不可抗力致不能如期交出房地者，由雙方視實際需要協定期限予以延展。其延展期限不加收滯納金。」，為兩造所不爭，亦即兩造約定除有不可歸責於被告之事由外，自契約簽訂日即八十五年七月二十七日起算三百六十五天內，應將系爭房地之使用執照及所有權狀併同房地交付與原告，否則被告即構成違約之情。而自八十五年十月十一日起至八十六年三月二十日止之一百六十一天遲延既經前述認定為不可歸責於被告事由所致，依此，此一百六十一天即應自原所約定之三百六十五天（日曆天）予以延展，並自八十六年七月二十八日起至八十七年三月二日之二百一十七天中扣除，故被告共計遲延五十六天，原告主張此不可歸責被告事由之一百六十一天仍屬遲延日數，顯與上開契約文義不合，其逾五十六天之請求即屬無理，而不可採。

㈢至被告辯稱已以八十六年十月二十四日函，將上開緣由向原告等承購戶釋明，並於使用執照核發後不久之八十六年九月十日即曾函告各承購戶辦理過戶及貸款手續。惟乃原告未依限辦理，應由原告負遲延責任當是云云，雖提出函件為證，但原告已否認曾收受辦理過戶及貸款手續之通知，且依其提出之函件所附交寄大宗限時掛號函件存根，亦僅能證明被告曾寄出此通知函件，然原告是否確實收受，被告則自陳無法再提出證據證明（見本院九十年二月十五日言詞辯論筆錄），是被告此項抗辯即乏依據而不足採。

㈣被告另辯稱被告自八十六年七月十九日由台北縣政府工務局發給使用執照後，即將上開執照辦理建物登記手續，八十六年十月四日第一次原始權狀始行發下，此為一般正常作業過程，絕無可歸責被告之處云云，則查，關於交屋期間既於系爭房地契約第七條約定明確，可知被告於立約之初已將房屋興建、請領使用執照、辦理所有權狀等事宜所需時間評估在內，被告既未能於約定交屋期限（並延展一百六十一天）內完成交付使用照、所有權狀及房地，已屬違約，縱令建物登記原始權狀核發程序並無延宕，仍無解於遲延五十六天之事實，被告此項抗辯仍無法為其有利之認定。

原告次主張依系爭房地契約第十二條第一款約定，請求給付違約金部分，被告則辯以違約金過高云云，經查：

㈠按「違約處罰：㈠乙方（即被告）除因不可抗力之事由外，其逾期交付房地每逾一日按房地總價千分之一計算違約金與甲方（即原告）。」，為系爭房地契約第十二條第一款所約明，是關於違約金計算所依據之遲延日數應先扣除不可抗力事由所致之日數，方符契約約款意旨。本件被告因不可歸責事由遲延一百六十一天不應計入違約金計算日數，被告僅遲延五十六天，已於前述，是依此契約條款之違約金計算方式，被告應給付原告違約金為四十二萬元（7,500,000×1/1000×56=420,000）。

㈡至違約金是否過高部分，則查，系爭房地買賣契約係被告所自訂之定型化契約，有關違約金之計算方式，乃被告經詳細評估其若無法如期交屋時，依據一般客觀事實、社會經濟狀況及若即期交屋時，買受人（即原告）所得享受之一切利益等情後，所自訂若逾期時，每日按總價千分之一計算違約金，以賠償原告之損害，換言之，即被告於自行訂定時，已詳細評估買受人（即原告）所受之損害及損失利益等情，所為之損害賠償總額之預定。且本院斟酌原告所購買之系爭預售屋為三樓，面積約六十五點一六坪，使用目的及經濟效益等情，認被告所自訂之「每逾一日按房地總價千分之一」計算違約金之方式，並無過高之情形。且以被告應給付四十二萬元違約金數額與系爭房地總價七百五十萬元兩相比較，違約金之成數不及一成，自無加以酌減之必要。故被告辯稱違約金過高，請求予以酌減云云，尚非有據，為不足取。

原告主張被告遲延交屋，依據系爭房地買賣契約書第十二條第一款之約定，訴請給付違約金四十二萬元，及自被告受催告之翌日（起訴狀繕本送達翌日即八十九年十二月七日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，於不可歸責於被告事由所致之一百六十一天部分所為違約金之請求，尚屬無據，應予駁回。

兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失所附麗，併駁回之。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與判決結果不生影響，茲不再一一論述，附此敘明。

據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第一庭法 官　許純芳如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀