臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第一四九五號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴字第一四九五號

原告

乙○○

訴訟代理人

洪榮彬律師

訴訟代理人

陳麗玲律師

被告

順陽建設股份有限公司

兼法定代理人

丙○○

被告

甲○○

被告

己○○

訴訟代理人

石宜琳律師

　　　　　　　　　丁○○

右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：

主文

事實

壹、聲明：

一、先位聲明：

（一）、被告應連帶給付原告新台幣（下同）四百七十五萬七千二百二十二元，及自民國八十七年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。

（二）、願供擔保，請准宣告假執行。

二、備位聲明：

（一）、被告順陽建設股份有限公司應給付原告一百四十四萬元，被告甲○○應給付原告一百一十六萬元，及均自八十七年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。

（二）、被告順陽建設股份有限公司及甲○○應連帶給付原告二百一十五萬七千二百二十二元，及均自八十七年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。

（三）、願供擔保，請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告前於八十六年五月四日向被告甲○○及順陽建設股份有限公司（下稱順陽公司）分別承買坐落桃園縣中壢市○○段第三四一地號土地（應有部分一萬分之五○九）及其上建物（門牌號碼桃園縣中壢市○○○街三二號四樓（含夾層及地下室第十號停車位），總價為二百六十萬元（其中停車位四十萬元及土地價款一百一十六萬元）。被告丙○○為被告順陽公司之負責人，甲○○為地主且為順陽公司實際負責人，被告己○○為甲○○之妻負責該公司之房屋銷售及收款等事宜，詎渠等均明知依建築法第二十五條及八十六條之規定，違法興建之夾層的所有人及使用人將受建管單位科予罰鍰、強制停工及拆除等處分，竟仍為自己不法所有之意圖，於順陽公司所設計興建座落上揭地號土地之「新生活家」住宅對外銷售時，由被告己○○及售屋小姐吳秋霞向原告詐稱房屋之現況（包含夾層），係領有使用執照之合法建築物，且停車位亦有產權登記，無庸置疑等語，原告因不諳建築法令規定，乃不疑有他，而與被告公司簽訂系爭房地之買賣契約，原告除陸續交付前開總價款外，並支出辦理過戶及保險等相關費用共三萬三千二百二十二元。嗣於八十六年十二月間原告獲選為「新生活家社區」之住戶管理委員會主任委員後，於同年二月十六日及三月十一日兩次正式發函要求被告等人攜帶相關設計及竣工圖說前來點交公共設施，及接辦公共設施之維護事宜未果，原告乃於八十七年三月廿四日自費向工務局調閱系爭房屋之使用執照、竣工圖、建築執照及該局於八十五年七月十五日發給被告之簡便行文表，始知被告不得興建夾層、地下室頂版須拆除及停車空間不得違規使用，並已遭建管單位依建築法第五十六條及第八十七條科處罰鍰等情，方知受騙。詎原告質以上開被告涉及詐欺行為時，被告竟公開承認：「現場非合法部份為使用執照核發後，迴避法令規定而從事與原執照不相符之用途」等語，而被告施行詐術暨隱瞞系爭建物諸多瑕疵，致原告陷於錯誤，而交付鉅款購買系爭房屋及停車位之事實詳述如后：

（一）、有關停車位部分：

１、被告於地下室增建頂版興建夾層，規劃十四個停車位出售，頂版上有五個車位，地面層有九個車位；而每個停車位之實際長寬為：四點八八公尺乘以二點四二公尺，又停車位前方車道寬度實測結果為三點八六公尺，且因地下室增建夾層，其高度亦小於二點一公尺。此外，被告順陽公司並未設置地下室出口車道，僅將乙個原屬設置於一樓之法定停車位挖空，並於該挖空處興建昇降機乙座，供地下室車輛出入。

２、此部分瑕疵暨違反建築法規之情形：

⑴、地下室未經申請變更使用即違法設置停車位：被告取得之使用執照，地下室係「純供防空避難室，非兼法定停車空間」之用，詎被告為圖謀暴利，非但未將地下室違法增建之頂版拆除，反而將地下室增建成夾層，並規劃成十四個停車位，與建築法第七十三條及第九十條之規定不符，主管機關依法得停止供水、供電或封閉、強制拆除。

⑵、未闢建地下室車道而以違法設置之昇降機代替，停車位之長、寬、高及車道寬度均不符規定：依建築技術規則建築設計施工編第六十二條第一款至第三款之規定，停車空間及出入車道應有適當之鋪築，停車空間應依規定設置機械通風設備，且停車空間之樓高不得小於二點一公尺。然承前所述，被告並未闢建車道出入口，而僅以挖空一樓原法定停車位之地面樓層違規設置昇降機乙座供車輛出入，更且地下室乃一密閉空間，被告規劃十四個停車位，亦未設置任何機械通風設備。停車位實際長寬僅有四點八八公尺乘以二點四二公尺，且因系爭停車位角度超過六十度，所以其前方車道寬度依法應為五．五公尺以上，然實測結果僅為三點八六公尺，又地下室因增建夾層，高度亦小於二點一公尺，凡此均與建築技術規定建築設計施工編第六十一條第一款及第三款之規定不符，且地下室規劃停車位數量太多，只要相鄰兩旁之車位已停有車輛，原告根本無法為正常使用。

⑶、被告以上違規設置地下室停車位之瑕疵，業已違規變更地下室使用目的，且興建之初即未闢建車道，更未設置通風設備，雖取得使用執照後以違規設置之昇降設備代替出入車道，但因嚴重違反建築技術規定建築設計施工編第十條至第六十二條等有關地下室停車空間之設計規範，不可能取得主管機關之同意變更其使用目的，更何況以地下室停車位之現況，其長、寬、高度，以及車道寬度和內側曲線半徑等，亦均不符合規定，使每個車位之使用者，無法為正常使用車位。據此，足認此一違法設置地下室停車位之瑕疵，業已構成買賣標的物有滅失或減少其價值、通常效用及契約預定效用之嚴重瑕疵，且此瑕疵顯無修補及改善之可能，原告法自得解除此部份之買賣契約（及撤銷受詐欺之意思表示），均於法有據。

（二）、樓層違法增建夾層部分：

１、原告所購置門牌號碼桃園縣中壢市○○○街三二號四樓之房屋，被告於取得使用執照後，在挑高樓層內違法興建夾層。該夾層係以木板增建及製作隔間使用不到一年，於接縫處即產生裂縫，隔間牆上出現橫向裂紋；後陽台部分，因增建夾層而以木板製作之夾層頂版油漆剝落，陽台上方則夾層部分則以鋁板製作外牆，前陽台則違法打掉外牆擴建成室內客廳。

２、此部分瑕疵暨違反建築法規之情形：

⑴、夾層興建未經申請，依法須強制拆除：依建築技術規則建築設計施工編第一條第十五項規定，『夾層』指夾於樓地板與天花板間之樓層，同一樓層內夾層面積之和，不得超過樓地板面積之三分之一，否則視為另一樓層；若於建築物內欲興建夾層（不超過樓地板面積三分之一）時，依建築法第二十五條第一項、第三十條及第卅九條之規定，必須於申請建築執照時，即向主管機關提出申請，否則即應於法定容率內依法申請辦理變更設計，如未請領建造執照即興建夾層，依建築法第二十五條及第八十六條之規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分此外，並不得重建。

⑵、夾層之地板面積應計入建物總樓板面積計算，被告已將容積率完全使用完畢：夾層部份之地板面積，依法應列入建物總樓板面積計算，若出賣人或建商已將該建物容積率完全使用完畢，則該夾層即因已無容積率餘額而無法取得執照。

⑶、依建築法第二十五條及八十六條之規定，違法興建之夾層的所有人及使用人將受建管單位科予罰鍰、強制停工及拆除等處分，且因被告已將總樓地板面積使用完畢，而無法合法興建夾層，且屬無法修補。被告等明知上開建築法規對於夾層增建之禁止規定，且於申請建照時即未規劃或申請增建夾層執照，工務局亦於八十五年七月十五日發給被告之簡便行文表原證十）及使用執照上均已載明：「二至四樓不得擅自分隔設置樓板」等語，竟仍於取得使用執照後，擅自在二至四層興建夾層出售。據此，系爭夾層部份，因係違法設置，且其製作材質以木板為主，已構成買賣標的物有滅失或減少其價值、通常效用及契約預定效用之嚴重瑕疵，且依法無補正之可能性，原告依法得解除買賣契約。

（三）、其他公共設施之瑕疵部分：１、被告為增建地下室夾層頂版以增加停車空間，而故意將大樑鋸斷；２、僅以磚頭、角鋼及木板作為支撐而在蓄水池上方又增建乙個車位；３、管線與磚頭均外露；４、地下室頂板施工鑿洞致鋼筋外露）；５、於樑柱及牆壁部分並無全部澆灌混凝土，而係偷工減料僅以疑似報紙或厚紙板等異物填塞；６、地下室地坪未粉光；７、化糞池位置變更與原建築設計圖不符；８、蓄水池違規加建乙段；９、未依規定設置滅火器、消防栓等設施；⒑水管均未安裝清潔口；⒒未設置防火門。以上各該瑕疵，均係被告為節省混凝土之費用，或配合違法增建之地下室停車位而擅自增建，或不依原建築設計圖施作，尤其該鋸斷大樑之行為，更破壞整體結構，致房屋支撐力銳減，影響使用年限，上開偷工減料未依建築術成規之行為，除有使用詐術欺騙消費者之行為外，更嚴重危及安全結構。原告購得此一嚴重影響結構安全及居住安全之房屋，顯無從為正常之使用，其使用價值及通常之效用，均已嚴重減損，再配合上述樓層增建夾層之嚴重瑕疵，原告依法得解除系爭買賣契約。

四、原告於查悉被告順陽公司出售之夾層房屋係違建，且各該停車位亦係違規設置之詐騙行為後，除於八十七年五月十六日先向該公司以上開物之瑕疵均屬無可修補且已使房屋及車位之價值及通常效用嚴重減損為由，要求解除本件房地及車位之買賣契約外，另於同年九月廿三日委由洪榮彬律師以存證信函告知順陽公司撤銷本件因受詐欺所為之建物、基地及地下室停車位買賣契約之意思表示，並請求於文到七日內返還前開總價金二百六十萬元，以及賠償⑴訂約及辦理過戶支出之費用：三萬三千二百二十二元；⑵房屋裝潢之支出：五十五萬二千元；⑶第一次房屋貸款暨優惠貸款利率差額損失：一百五十六萬元；⑷搬家費用：一萬二千元等因受詐欺致簽訂本約所造成之損失。另於八十八年二月廿三日寄發存證信函就被告甲○○土地部份一併解除買賣契約，且因甲○○亦顯有與順陽公司共同詐欺之嫌，一併請求甲○○返還上開土地價金及與順陽公司連帶賠償原告前開因受詐欺所造成之損害。

五、本件原告於查悉被告順陽公司出售之夾層房屋係違建，且各該停車位亦係違規設置之詐騙行為後，已於八十七年九月廿三日（即八十七年三月廿四發現詐欺情事之一年內）向被告公司、八十八年二月廿三日向被告甲○○依民法第九十二條之規定撤銷受詐欺所為之建物、基地及地下室停車位買賣契約之意思表示，並依民法第一百七十九條不當得利返還之規定、第一百八十四條及第一百八十五條侵權行為損害賠償等規定，請求被告順陽公司、丙○○、甲○○、己○○返還總價金及賠償原告因信賴本件買賣契約有效所支出之各項費用之損害合計四百七十五萬七千二百二十二元，如先位聲明第一項所示。

六、又退步言之，如若本院認為被告所為不符詐欺行為要件，原告不得撤銷買賣之意思表示，惟因有關興建夾層需請領建造執照及其審查許可之條件，係規定於建築法及建築技術規則，為建築業之專業知識，於被告等建商而言，固為其從事該行業必備之專業知識，惟就原告之一般消費者而言，卻非一般生活之法律常識，更非可輕易得而知之常識。因此，縱令原告於購屋前曾至現場察看房屋現況，尚不得謂原告必已知悉其係違法之建築物；本件被告係建設公司或建築物買賣之專業人員，對於建築法規具有專業知識，明知未經許可及在容積率容許之範圍內，擅自興建夾層，以及違法在地下室自劃停車位並設置昇降設備，均將遭主管機關依建築法規命令拆除等嚴重影響房屋及停車位之通常暨預定效用等瑕疵，卻故意不告知原告，依民法第三百五十九條及第三百六十五條第二項規定，本件不適用六個月之除斥期間，原告自得依法主張物之瑕疵擔保責任，而原告已於八十七年五月十六日向被告公司表示解除本件房地及停車位之買賣契約，故依民法第二百五十九條之規定訴請被告順陽公司、甲○○分別返還價金，另依民法第二百六十條之規定，請求被告順陽公司、甲○○連帶賠償原告因信賴本件買賣契約有效而支出之各項費用計二百十五萬七千二百二十二元等損害，如備位聲明第一、二項所示。

七、兩造簽訂系爭建物與停車位之買賣契約，雖未於契約條款中明載：買賣標的物之系爭建物（尤指夾層）及停車位屬合法建築物等語，然無論就新建成屋之買賣實務上，或依民法誠信原則解釋兩造關於訂定系爭建物及停車位買賣契約之標的物的性質上而論，恆推定其買賣標的物應為合法建築物；另參酌消費者保護法第十一條第二項有關定型化契約條文有疑義時，應為有利於消費者之解釋之規定，被告既未表明各該建物為違法建物，即應解釋為合法建物。又自客觀生活經驗法則觀察，原告乃一受薪階級之小市民，一輩子可能只有能力購買乙棟房屋，而系爭建物及停車位之價位，較諸該地區房屋之市價更高，原告斷無以高價購置隨時可能遭拆除之違法建築物之可能性，更徵系爭建物及停車位之買賣，係以合法建築物為標的。又含有夾層之建築物，其夾層部份，非必然為違法之建築物。據此，縱令被告於契約中載明：「按現狀（含夾層）全部作價出售」及「夾層之興建係二度施工規劃」等語，如未特別載明該公司已將容積率使用完畢等語，因原告對於建築法規完全不瞭解，被告既宣稱系爭建物係『已合法使用執照之房屋，否則不可能辦理接水接電』等語，原告在認知上當然認為該夾層及停車位均屬合法建物。是被告徒以原告前去看系爭房屋時，其現況即係含有夾層之建築物，且原告於八十六年五月四日之切結書，即謂原告明知該夾層屬違法建築物乙節，殊嫌無稽。被告堅稱原告明知該建物屬違法建築物而仍予購買，其舉證責任，自應由被告負擔之。抑有進者，買賣契約書第四條㈢之條款既明載：「甲方同意地下層防空避難室依分管同意書暨分管位置管理使用，並擁有其持分所有權」，則被告顯然保證該停車位係有產權登記之建築物。詎被告順陽公司取得使用執照後，又將一樓平面法定停車位之一個，挖空後違法裝設乙個機械昇降機供車輛出入，並將本屬全體住戶共同持分之地下室防空避難室，違法加蓋頂版並規劃成十五個車位出售謀利，有一物兩賣之情事，其心態已殊可議。抑且本件系爭建物之停車位乃違法裝設機械昇降機，屬違法建築物，隨時有被主管機關拆除之可能，並不得重建，且如一樓住戶亦依買賣契約內容主張該法定停車位屬伊管理及使用，而要求拆除該機械昇降機時，全體於地下室購買停車位之住戶，均將因無任何車道可進入地下室，而完全無法使用該地下室之停車位。是原告購買此一多重違法設置之地下室停車位，根本無法使用。

參、證據：提出房屋買賣契約書（含房屋付款明細表、代辦抵押貸款委託書、代印章委託書、分管協議書）、切結書、使用執照、建物平面圖、建築執照、昇降機及地下室停車位之相關位置圖、房地產登記費用明細表、辦理過戶及保險等相關費用收據、八十七年二月十六日、八十七年三月十一日、八十七年五月二十日、八十七年九月二十三日、八十八年二月廿三日存證信函、桃園縣政府工務局八十五年七月十五日簡便行文表、台灣桃園地方法院檢察署檢察官八十八年度偵字第七○○八起訴書各一件、估價單二件、現場照片六十幀為證、並聲請履勘現場。

乙、被告方面：

壹、聲明：

一、駁回原告之訴。

二、願供擔保，請准免為假執行之宣告。

貳、陳述：

一、系爭建物於八十五年六月間即已建造完竣，於八十五年七月十六日即取得桃園縣政府工務局核發之使用執照，並於八十五年九月二十日將系爭房屋先保存登記為順陽公司名義後，嗣順陽公司始將系爭房屋增建夾層，並為配合需要而將地下室防空避難室二度施工規劃為為十四個停車位，另設置乙個機械昇降機供地下室停車位之車輛出入；原告乙○○與其夫吳哲賢於八十六年四月二十日首度至系爭房屋現場看屋欲購買時，系爭房屋已係建蓋完成之成屋，且上開夾層之增建及地下停車位、供出入之機械式昇降機等均已二度施工完竣。原告於經售屋人員詳細說明，並觀看系爭建物、審閱上開使用執照及權狀後，即決定先給付部分訂金，訂購系爭房屋及地下室停車位，嗣於八十六年四月二十七日補足訂金款額，簽立系爭建物訂購單時，並特加註：「如買賣契約經買方或賣方協議無效時，原買方訂金六萬元整，賣方應二日內無息退還。」，原告於八十六年四月二十七日簽訂前開訂購單時，被告公司因原告之要求，亦依消費者保護法及施行細則之規定，提供系爭買賣契約，且給予買受人攜回以審閱契約條款合理期間；原告經一周時間審閱完畢後，於八十六年五月四日至系爭房屋現場與被告公司協議成立系爭買賣契約，雙方除訂立土地、房屋買賣契約外，原告另簽立「切結書」。系爭契約第一條約定：「乙方（即被告公司）：：按現狀全部作價出售予甲方（即原告）。」；第二條約定：「本戶另持有地下層防空避難室共同使用部份規劃平面式停車位，編號第十號停車位面積約：：。」；第四條：「特別約定事項：（一）本公寓地面層法定空地暨停車空間，歸屬壹樓當戶管理暨使用。（二）甲方同意並知悉，乙方於使用執照取得後、交屋前，無償提供汽車昇降設備乙套，並授權乙方施工及安裝。（三）甲方同意地下層防空避難室依分管同意書暨分管位置管理使用，並擁有其持分所有權。」；另切結書記載內容：「本人乙○○承購順陽公司所興建座落：桃園縣中壢市○○○街三十二號四樓，本人知悉並同意：一、順陽公司取得使用執照後，增加室內裝修之夾層設計，符合本人之使用，本人並暸解順陽公司於銷售時所提供之設計圖說、介紹建材暨交付之建物，係為顧及本人整體需求所作之規劃設計。二、本建物地下層係屬防空避難室共同使用部份，立書人同意由順陽公司按實際需要區隔規劃為十四個停車位，並由承購人分管使用。」等均在在證明系爭契約締結當時帶領原告夫婦於現場介紹之房屋銷售人員，業已將「系爭房屋之夾層，係取得使用執照後，為符合一般消費者之需求，由建商自行增建，地下室是防空避難室，因配合空間利用及按實際需要，始區隔規劃改建為停車位，故利用昇降機供車輛出入；法定空地暨停車空間，設於地面層，歸屬壹樓當戶管理暨使用。」之狀況，逐一確實地向原告等為明確之說明，至為明確。被告公司前揭增建之夾層部分，係為促銷目的，是屬免費、贈送予買受人部分，原告係貪圖上開利益，於觀看系爭成屋，並經被告公司銷售人員逐一詳細說明後，幾經考慮始買受，原告自始即無任何陷於「錯誤」之情事；尤其，當時法令就「夾層屋」本存有諸多爭議，是被告為免原告爾後對其爭執，雙方於簽立系爭買賣契約時，始會由原告簽立前述之「切結書」，然關於前述之「契約」及「切結書」內容，簡而易懂，且極具體明確，原告實不得主張不解其意。被告並無詐欺原告，原告於買受系爭房屋及車位時，系爭房屋係屬「成屋」，且上開增、改建均早已完成，原告於看屋買屋前，被告均有特別告知上開事實，原告亦無陷於錯誤之可言。

二、被告並無向原告詐稱：「房屋之現況（包含夾層）係領有使用執照之合法建築物，且停車位亦有產權登記，無庸置語」等語，則上開積極事實，即應由原告負舉證責任。蓋由前揭所述，原告於訂約之時，即已知悉前述係未經向主管機關申請而增、改建之事實，並已明瞭系爭房屋、夾層、地下層停車位之價值及效用程度。而被告公司亦已按債之本旨為給付，即依契約成立當時之「現況」交付並移轉所有權，並無任何違約或債務不履行情事，是系爭建物誠不能認係有滅失或減少其價值或效用，倘原告主張有滅失或減少其價值或效用者，尚應以舉其說。又被告否認交屋時有公共設施及地下室有諸多瑕疵，應由原告負舉證之責。退步言之，縱有原告所指之瑕疵，則依民法第三百五十九條但書之規定：「：：但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，故原告尚不得逕為解除契約。

三、被告業已證明有事先告知並使原告明瞭系爭房屋夾層及地下室，係使用執照領取後，未經申請增、改建事實，是依民法第三百七十三條「危險負擔」之規定，系爭房屋自交付時起，縱有遭主管機關予以拆除之危險，依上開民法之規定，原告即應自行負擔危險。至工務局簡便行文表所載內容：「依建築法第八十七條規定罰款新台幣四五○○元。」係針對被告就系爭房屋於使用執照取得前，於興建系爭房屋至「地下室頂版」時，疏忽而未依建築法第五十六條規定向主管機關申報查驗所為之罰款，要與本件是否興建夾層及停車空間是否違法使用無關。至建築物除經主管機關核准興建之部分外，其他建築或改建，若未經申請准許而為興建即屬違建，此為眾所周知之事實，被告順陽公司既以口頭及書面詳為說明，原告之權益即已受保障，依常情原告就此應已知悉，原告主張伊不知悉未經申請許可所為增建改建之建物為非合法建物云云，顯個人事由，非一般生活現象，非屬系爭契上義務履行所生之不利益，自不得轉嫁與被告負擔，原告於買賣契約成立之初，即知系爭建物之夾層及地下室，係領取使用執照後，未經申請之增改，故依民法第三百五十五條第一項、第二項之規定，被告自不物之負瑕疵擔保責任。

四、本件原告於八十六年五月四日與知悉系爭建物之增建改建情事而買受，於八十七年九月二十三日始為撤銷買賣之意思表示，無論其主張物之瑕疵或詐欺，而依民法第三百五十九條及第九十二條第一項解除或撤銷系爭買賣契約，惟依民法第三百六十五條及第九十三條之規定，均已逾除斥期間，是原告請求侵權行為損害賠償或請求不當得利之返還，均無理由。

五、原告訴之聲明請求之金額，尚乏計算依據，被告否認之；且原告主張被告應連帶給付之責，亦於法無據。

參、證據：提出使用執照、建築改良物所有權狀、房屋訂購單、房屋買賣契約書、切結書、桃園縣政府工務局八十五年七月十五日簡便行文表、台灣桃園地方法院八十九年易字第二○七號刑事判決、台灣高等法院九十一年上易字第六六八號刑事判決各一件為證。

丙、本院依職權調閱台灣桃園地方法院檢察署八十七年度他字第九六一號、八十八年度偵字第七○○八號、台灣桃園地方法院八十九年易字第二○七號、台灣高等法院九十一年上易字第六六八號詐欺案件卷宗。

理由

一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：：二、請求之基礎事實同一者。：：七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」民事訴訟法第二百五十五條定有明文，本件原告於訴狀送達後，將原訴之聲明「被告等應連帶給付原告新台幣肆佰柒拾伍萬柒仟貳佰貳拾貳元，及自八十七年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。」追加為「

一、先位聲明：被告應連帶給付原告四百七十五萬七千二百二十二元，及自八十七年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。二、備位聲明：

（一）、被告順陽建設股份有限公司應給付原告一百四十四萬元，被告甲○○應給付原告一百一十六萬元，及均自八十七年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。（二）、被告順陽建設股份有限公司及甲○○應連帶給付原告二百一十五萬七千二百二十二元，及均自八十七年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。」，然因其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與首揭規定尚無不合，應予准許。

二、本件原告起訴主張：⑴、伊前於八十六年五月四日向被告甲○○及順陽公司分別承買坐落桃園縣中壢市○○段第三四一地號土地（應有部分一萬分之五○九）及其上建物（門牌號碼桃園縣中壢市○○○街三二號四樓（含夾層及地下室第十號停車位），總價為新台幣二百六十萬元（其中停車位四十萬元及土地價款一百一十六萬元）。被告丙○○、甲○○、己○○（甲○○之妻）明知依建築法第二十五條及八十六條之規定，違法興建之夾層的所有人及使用人將受建管單位科予罰鍰、強制停工及拆除等處分，竟仍為自己不法所有之意圖，於順陽公司所設計興建坐落上揭地號土地之「新生活家」住宅對外銷售時，由被告己○○及售屋小姐吳秋霞向原告詐稱房屋（含夾層）係領有使用執照之合法建築物，且停車位亦有產權登記等語，原告因不諳建築法令規定，而與被告公司簽訂系爭買賣契約，並依約給付買賣價金。嗣於八十七年三月廿四日調閱系爭房屋之使用執照等資料，得悉系爭房屋不得興建夾層、地下室頂版須拆除及停車空間不得違規使用等情，方知受騙。⑵、又被告就系爭建物地下室未經申請變更使用即違法設置停車位，並以昇降機代替闢建地下室車道，停車位之長、寬、高及車道寬度均嚴重違反建築技術規定，無法為正常使用。至樓層違法增建夾層部分，因夾層材質以木板為主，興建未經申請，夾層的所有人及使用人依建築法第二十五條及八十六條之規定，將受罰鍰、強制停工及拆除等處分，且因被告已將總樓地板面積使用完畢，而無法合法興建夾層。另被告順陽公司將大樑鋸斷、管線、鋼筋與磚頭外露、樑柱及牆壁部分並無全部澆灌混凝土、化糞池位置變更、未依規定設置滅火器、消防栓、防火門等設施、地下室地坪未粉光等偷工減料未依建築術成規之行為，除有使用詐術欺騙消費者之行為外，更嚴重危及安全結構。原告購得此一嚴重影響結構安全及居住安全之房屋，顯無從為正常之使用，其使用價值及通常之效用，均已嚴重減損。⑶、本件原告於查悉被告順陽公司出售之夾層房屋係違建，且各該停車位亦係違規設置之詐騙行為後，已向被告順陽公司、甲○○依民法第九十二條之規定撤銷受詐欺所為之建物、基地及地下室停車位買賣契約之意思表示，爰依不當得利、侵權行為損害賠償等規定，請求被告順陽公司、丙○○、甲○○、己○○返還已繳之價金及賠償原告因信賴本件買賣契約有效所支出之各項費用、所受損害，合計四百七十五萬七千二百二十二元，如先位聲明第一項所示。⑷、退步言之，如若本院認為被告所為不符詐欺行為要件，原告不得撤銷買賣之意思表示，惟被告順陽公司、甲○○明知未經許可及在容積率容許之範圍內，擅自興建夾層，以及違法在地下室自劃停車位並設置昇降設備，均將遭主管機關依建築法規命令拆除等嚴重影響房屋及停車位之通常暨預定效用等瑕疵，卻故意不告知原告；另被告順陽公司將大樑鋸斷、管線、鋼筋與磚頭外露、樑柱及牆壁部分並無全部澆灌混凝土、化糞池位置變更、未依規定設置滅火器、消防栓、防火門等設施、地下室地坪未粉光、夾層材質以木板為主等偷工減料未依建築術成規之行為，嚴重影響結構安全及居住安全之房屋，顯無從為正常之使用，其使用價值及通常之效用，均已嚴重減損，原告自得依法主張物之瑕疵擔保責任，而原告已向被告公司表示解除本件房地及停車位之買賣契約，爰依民法第二百五十九條之規定訴請被告順陽公司、甲○○分別返還價金，另依民法第二百六十條之規定，請求被告順陽公司、甲○○連帶賠償原告因信賴本件買賣契約有效而支出之各項費用、所受損害計二百十五萬七千二百二十二元，如備位聲明第一、二項所示等情。

三、被告則以：⑴、系爭建物於八十五年六月間即已建造完竣，於八十五年七月十六日即取得桃園縣政府工務局核發之使用執照，其後順陽公司始將系爭房屋增建夾層，並為配合需要而將地下室防空避難室二度施工規劃為為十四個停車位，另設置乙個機械昇降機供地下室停車位之車輛出入；原告乙○○於八十六年四月二十日至系爭房屋現場看屋時，系爭房屋已係建蓋完成之成屋，且上開夾層之增建及地下停車位、供出入之機械式昇降機等均已二度施工完竣。原告於售屋人員詳細說明，觀看建物、審閱上開使用執照及權狀後，決定給付部分訂金訂購系爭房地，嗣於八十六年四月二十七日簽立系爭建物訂購單時，被告並應原告之要求提供買賣契約供原告審閱，原告審閱完畢後，始於八十六年五月四日至系爭房屋現場與被告訂立買賣契約，原告就系爭房屋之夾層，係取得使用執照後，由建商自行增建，地下室是防空避難室，因空間利用及實際需要，始區隔規劃改建為停車位，利用昇降機供車輛出入；法定空地暨停車空間，設於地面層，歸屬壹樓當戶管理暨使用之狀況知之甚詳。而前揭增建之夾層部分，是屬免費贈送，原告貪圖上開利益，於觀看成屋後，幾經考慮始買受，並無陷於錯誤之情事，被告亦無詐欺之事。本件被告已依契約成立當時之現況交付，並移轉系爭房地所有權與原告，交屋時並無公共設施及地下室瑕疵，被告順陽公司、甲○○無任何違約或債務不履行情事。⑵、又原告於買賣契約成立之初，即知系爭建物之夾層及地下室，係領取使用執照後，未經申請之增改，故依民法第三百五十五條第一項、第二項之規定，被告自不負瑕疵擔保責任。⑶、退步言之，縱有原告所指之瑕疵，但依上揭情形，解除契約顯失公平，原告依法僅得請求減少價金，尚不得逕為解除契約。⑷、本件原告於八十六年五月四日知悉系爭建物之增建改建情事而買受，於八十七年九月二十三日始為撤銷買賣之意思表示，無論其依民法第三百五十九條及第九十二條第一項解除或撤銷系爭買賣契約，均已逾除斥期間，是原告請求侵權行為損害賠償或請求不當得利之返還，均無理由等語，資為抗辯。

四、有關先位請求部分：

（一）、經查，本件原告於八十六年五月四日與被告順陽公司、甲○○就第房地訂定買賣契約，總價為新台幣二百六十萬元（其中房屋價款為一百一十四萬元，土地價款為一百五十六萬元），簽約前原告已審閱本件系爭建物所有狀及使用執照。本件系爭建物之使用執照係於八十五年七月十六日經桃園縣政工務局核發使用執照准予使用，地下層之用途經核准供防空避難室之用，系爭建物之四樓室內夾層及地下室停車位均為未依法申請（變更）建造（使用）執照，擅行建造使用一節，為兩造所不爭執，且有房屋買賣契約書、使用執照在卷及土地買賣契約書附台灣桃園地方法院檢察署八十七年度他字第九六一號詐欺案卷（第八十三頁至八十九頁）可稽，自堪信為真實。至原告主張：被告丙○○、甲○○、己○○為自己不法所有之意圖，於系爭房地對外銷售時，施行詐術暨隱瞞系爭建物諸多瑕疵，由被告己○○及售屋小姐吳秋霞向原告詐稱房屋之現況（包含夾層），係領有使用執照之合法建築物，且停車位亦有產權登記等語，使原告陷於錯誤，而與被告順陽公司簽訂系爭房地之買賣契約，原告除陸續交付前開總價款二百六十萬元外，另因訂約、辦理過戶、房屋裝潢、搬家支出費用，及使用房第一次房屋貸款暨優惠貸款利率差額損失，計受有二百十五萬七千二百二十二元等損害，合計受有四百七十五萬七千二百二十二元等損害，原告已於八十七年九月二十三日向被告順陽公司、甲○○撤銷受詐欺所為之買賣之意思表示，被告詐騙原告使之購買系爭房地，屬共同侵權行為云云，則為被告所否認，並以前揭詞情置辯，是本件首應審酌者厥為原告為買受系爭房地之意思表示是否受詐欺所為，被告所為與侵權行為之構成要件是否相符，茲分論如下：

（１）、本件原告主張被告對其施用詐術無非以⑴、被告為自己不法所有之意圖，於系爭房地對外銷售時，由被告己○○及售屋小姐吳秋霞向原告詐稱房屋之現況（包含夾層），係領有使用執照之合法建築物，且停車位亦有產權登記等語，原告因不諳建築法令規定，故陷於錯誤，而與被告公司簽訂系爭房地之買賣契約。⑵、兩造簽訂系爭建物買賣契約，恆推定其買賣標的物應為合法建築物；被告既未表明各該建物為違法建物，即應解釋為合法建物。又系爭建物及停車位之價位，較諸該地區房屋之市價更高，原告斷無以高價購置隨時可能遭拆除之違法建築物之可能性。又含有夾層之建築物，其夾層部份，非必然為違法之建築物。因原告對於建築法規完全不瞭解，在認知上當然認為該夾層及停車位均屬合法建物，不得以看屋時，現況為有夾層之建築物及書立切結書，即謂原告明知該夾層屬違法建築物，⑶、且依房屋買賣契約書第四條（三）既明載：「甲方同意地下層防空避難室依分管同意書暨分管位置管理使用，並擁有其持分所有權」，則被告顯然保證該停車位係有產權登記之建築物為據。惟查：

１、原告主張被告己○○及售屋小姐吳秋霞向原告詐稱房屋之現況（包含夾層），係領有使用執照之合法建築物，並曾向保證所出售之停車位係屬合法云云，為被告所否認；而原告所稱之售屋小姐吳秋霞於偵查中經檢察官傳訊三次無著一節，經本院依職權調閱台灣桃園地方法院檢察署八十七年度他字第九六一號案卷查核屬實，此外，原告並未舉證證明被告己○○、訴外人吳秋霞確有詐騙之事，其空言受被告己○○及訴外人吳秋霞對其施詐云云，尚無足採。

２、又被告辯稱系爭夾層係促銷免費贈送一節，核與買賣契約房屋所載：房屋價金一百零四萬元，買賣標的建物面積約二一點五二坪，包括主建物、附屬建物、共同使用部分，未含夾層面積等情（房屋買賣契約書、建築改良物所有權狀參照）相符，是被告就此所辯，堪信為真實；另參諸：①、原告於切結書記載內容：「本人乙○○承購順陽公司所興建坐落：桃園縣中壢市○○○街三十二號四樓，本人知悉並同意：一、順陽公司取得使用執照後，增加室內裝修之夾層設計，符合本人之使用，本人並暸解順陽公司於銷售時所提供之設計圖說、介紹建材暨交付之建物，係為顧及本人整體需求所作之規劃設計：：」所示，本件原告於買受系爭房地時，就建物夾層是使用執照核發後之非法增建已然知悉且同意一節，即足認定。②、又本件原告於簽訂系爭房屋買賣契約書前已審閱系爭建物使用執照，而使用執照上就停車空間位於一樓、地下室係供作防空避難室記載明確，則原告就「停車空間位於一樓及地下室係供作防空避難室」一節，自不得諉為不知。而其後原告復於八十六年五月四日簽訂系爭契約時與被告順陽公司約定：「本戶另持有地下層防空避難室共同使用部份規劃平面式停車位：：」、「特別約定事項：（一）本公寓地面層法定空地暨停車空間，歸屬壹樓當戶管理暨使用。（二）甲方同意並知悉，乙方於使用執照取得後、交屋前，無償提供汽車昇降設備乙套，並授權乙方施工及安裝。（三）甲方同意地下層防空避難室依分管同意書暨分管位置管理使用，並擁有其持分所有權。」（第二條、第四條約定參照）、「：：二、本建物地下層係屬防空避難室共同使用部份，立書人（即原告）同意由順陽公司按實際需要區隔規劃為十四個停車位，並由承購人分管使用。」（切結書第一條參照），益徵原告就地下室停車位原為防空避難室，作停車位規劃使用與使用執照不符一事知之甚明，且同意就此原屬防空避難室共同使用部分，區隔規劃為停車位分管使用。

３、至系爭房屋買賣契約書第四條（三）：「甲方同意地下層防空避難室依分管同意書暨分管位置管理使用，並擁有其持分所有權」之約定，係對應分管協議書第三條（一）：「本建物地下層空間，除公共面積外，其所有權、使用權及管理權歸屬於購買該停車位之所有權人（如附圖）、（二）前項停車位產權登記悉依地政機關登記為準：：」之約定，是該契約書第四條（三）所指「持分所有權」係指地下層空間（即防空避難室）所有權自不待言，而本件被告順陽公司、甲○○既依契約所載內容，交付並移轉登記系爭房地之所有權予原告，原告猶執上開契約書第四條（三）約定，謂被告保證該停車位係有產權登記之建築物，有施用詐術之事云云，要無可採。

（２）、綜上所述，本件原告於買受系房地（含停車位）時，就建物夾層及停車位均非合法取得（變更）建造執照及使用執照一節，既已知悉，猶與被告順陽公司、甲○○與締約，自難謂其買受系爭房地之意思表示係受被告詐欺所致。況被告順陽公司之法定代理人丙○○、被告己○○因本件房地銷售案，經買受人原告及段宜梅告訴渠等涉嫌詐欺之刑事案件，該二人亦經台灣桃園地方法院八十九年易字第二○七號、台灣高等法院九十一年上易字第六六八號詐欺案件判決無罪確定在案，亦經本院依職權調閱上開卷宗查核屬實。從而，原告以受被告詐欺為由，撤銷其所為買受系爭房地之意思表示，顯無可採。又本件被告被告順陽公司、甲○○出售系爭房地既無不告知建物夾層及停車位均非合法取得（變更）建造執照及使用執照之情事，原告亦未陷於錯誤，則被告所為自與詐欺之構成要件有間，從而，原告本於不當得利之法律關係、詐欺之侵權行為損害賠償請求權等，訴請被告連帶返還渠等所受利益及賠償其所受損害如先位聲明所示，即屬無據，應與其假執行之聲請併予駁回。

五、有關備位請求部分：原告另主張：有關興建夾層需請領建造執照及其審查許可之條件，為建築業之專業知識，非一般生活之法律常識，縱令原告於購屋前曾至現場察看房屋現況，尚不得謂原告必已知悉其係違法之建築物；本件被告順陽公司、甲○○係建築物買賣之專業人員，對於建築法規具有專業知識，明知未經許可擅自興建夾層及違法自劃停車位並設置昇降設備，均將遭主管機關依建築法規命令拆除等嚴重影響房屋及停車位之通常暨預定效用等瑕疵，卻故意不告知原告，另被告順陽公司將大樑鋸斷、管線、鋼筋與磚頭外露、樑柱及牆壁部分未澆灌混凝土、化糞池位置變更、未依規定設置滅火器、消防栓、防火門等設施、地下室地坪未粉光、停車位之長、寬、高及車道寬度均嚴重不足，無法正常使用、夾層材質以木板為主等未依建築術成規之行為，嚴重影響結構安全及居住安全之房屋，顯無從為正常之使用，其使用價值及通常之效用，均已嚴重減損，原告依法自得主張物之瑕疵擔保責任，並解除本件房地及停車位之買賣契約云云，亦為被告所否認，並以前揭詞情置辯，是就此應審酌者，即為被告順陽公司、甲○○應否負物之瑕疵擔保責任，原告解除本件買賣契約是否合法及原告請求被告順陽公司、甲○○賠償其損害有無理由，茲分論如左：

（一）、按公法對買賣標的物之使用有限制之規定存在時，契約當事人間亦應有「人民對於國家不得以自己不知有法規存在而有所主張」原則之適用，換言之，買受人有探知公法上使用限制之義務，除有反證外，買受人被推定就買賣標的物有公法上使用限制之存在為明知。本件原告既未舉證其確有不知相關建管規章之事，徒執有關興建夾層需請領建造執照及其審查許可之條件，為建築業之專業知識，非一般生活之法律常識為由，謂其不知相關規章云云，要無足取，合先敘明。

（二）、至原告主張：被告順陽公司交付之建物，有停車位之長、寬、高及車道寬度均嚴重不足、地下室大樑鋸斷、管線、鋼筋與磚頭外露、樑柱及牆壁部分並無全部澆灌混凝土、化糞池位置變更、未依規定設置滅火器、消防栓、防火門等設施、地下室地坪未粉光、夾層材質以木板為主等瑕疵，影響結構安全及居住安全之房屋，顯無從為正常之使用，其使用價值及通常之效用，均已嚴重減損，原告自得解除本件買賣契約云云，惟姑不論上開瑕疵之存在為被告所否認，原告主張是否可採已非無疑，縱原告前揭主張確屬實情，惟上開各瑕疵，並無依通常之檢查不能發現者，而系爭房地既早於八十六年八月七日即交屋（交屋清單附台灣桃園地方法院檢察署八十七年度他字第九六一號第一一四頁），系爭房地已置於原告所得檢查之狀態，而原告遲至交屋逾九個月後，始於八十七年五月十六日始向被告順陽公司為瑕疵之通知（被告順陽公司八十七年五月二十日存證信函參照），是原告既怠為通知，依法第三百五十六條第一、二項之規定，自應視為承認其所受領之物，不得再就其主張之前開瑕疵有所主張，從而，原告以系爭房地有物之瑕疵為由，主張解除系爭契約、減少買賣價金，於法自有未合。此外，原告並未舉證證明系爭契約業經合法解除，以及被告有何違約情事，是其遽依民法第二百五十九條之規定訴請被告順陽公司、甲○○分別返還受領之買賣價金，另依同法第二百六十條之規定，請求被告順陽公司、甲○○連帶賠償原告因信賴本件買賣契約有效而支出之各項費用及所受損害，如備位聲明第一、二項所示，即屬乏據，應與其假執行之聲請併予駁回。

六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第四庭法 官　周玫芳

法院書記官　王朝枝