臺灣臺北地方法院八十九度訴字第二五二四號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九度訴字第二五二四號

原告

仲友有限公司

法定代理人

壬○○

送達代收人

辛○○

原告

己○○

共同訴訟代理人

陳守文律師

被告

戊○○ 住台北市○○路六一八巷五七號一樓

被告

庚○○

被告

甲○○ 住台北市○○路六一八巷五七號二樓

被告

丙○○ 住台北縣板橋市○○路○段二五號十樓

共同訴訟代理人

丁○○ 住台北市○○路六一八巷五七號二樓

乙○○　　　　住台北市○○路三九七巷七弄八二號四樓之三

右當事人間請求給付違約金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應分別給付原告仲友有限公司（下稱仲友公司）新台幣（下同）十三萬八千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）被告應分別給付原告己○○十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）第一、二項原告均願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）被告五人係同一家族，於民國八十九年二月二十六日，就其分別所有台北市○○區○○路六一八巷五七號一至五樓房地含頂樓加蓋部分（下稱系爭房屋），為求共同出脫變現，授權被告之一乙○○全權處理，並出面委託原告仲友公司（中信房屋大直加盟店）以總價一千五百六十七萬元，共同居間仲介銷售，嗣於八十九年三月十六日被告同意調降售價為一千三百八十萬元，並由原告己○○於同日以上開價額出具書面同意承買，並經由賣方即被告之代理人乙○○簽名同意確認，凡此具有專任委託銷售契約書、授權書及購屋承諾書在卷足稽。然買賣雙方本言定於同年三月二十日、三月二十四日及四月六日簽訂買賣契約書，皆因被告爽約而作罷。詎料被告事後即片面聲明不賣，考被告此舉顯已違約，依雙方委託銷售契約書第貳部分雙方之權利義務方面第六條第二項第一款之約定，被告應共同支付原告仲友公司相當於銷售總價百分之五之違約金即六十九萬元（調降後總價一千三百八十萬元乘百分之五），惟此項違約金既屬可分，並由同一債務所生，依民法第二百七十一條規定，應由被告平均負擔之，即被告應各給付原告仲友公司十三萬八千元之違約金。

（二）原告己○○於同年三月十六日出具購屋承諾書就系爭房屋願以總價一千三百八十萬元應買，並於當日以即期支票給付定金五十萬元，由原告仲友公司依委託銷售契約書第貳部分第七條第一項及購屋承諾書第四條第二項約定，代理被告收受。嗣後被告違約不賣已如前述，經原告己○○催告被告履行簽約義務未果，而終止買賣契約，依上揭委託銷售契約書第壹部分第四條第三項前段及購屋承諾書第四條第三項後段約定意旨，被告應加倍返還原告已支付之定金作為賠償，除定金支票已返還之外，被告應共同給付五十萬元違約金之可分債務，是被告應各負給付原告己○○十萬元違約金之責任。

三、證據：提出專任委託銷售契約書、授權書、購屋承諾書、存證信函、掛號郵件收件回執、簽約到場聲明書為證，並聲請訊問證人潘延山、陳仁奇。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）系爭房屋坐落之土地及一樓之建物為被告戊○○所有，二樓至五樓分別為被告甲○○、乙○○、丙○○、庚○○所有。八十九年二月二十六日乙○○與其配偶王慧蘭因想換屋至原告仲友公司洽商，無意中提及系爭房屋，原告公司業務員潘延山為求簽下委託銷售契約書之目的，在無任何所有權人之同意包括乙○○在內之情況，誘導王慧蘭簽下委託銷售契約書，此契約書皆無被告之同意，亦無授權，且利用王慧蘭無經驗，以低於市價達四百萬元之不合理價格簽訂該契約書，居心巨測。

（二）當被告乙○○疏忽契約時效後，潘延山則以違約要脅乙○○履行出售房屋之事，於八十九年三月十日約乙○○至系爭不動產現場，乙○○則指稱三、四樓尚有第三人租用中，是否影響土地辦理自用稅率，潘延山稱無妨，但要求再降低售價至一千三百八十萬元，並在調整同意書上註明要屋主保證辦理土地自用優惠稅率，利用乙○○無經驗以達詐欺不法利益之意圖。查系爭不動產增值稅一般與自用之差額約四百萬元，而土地稅法規定若有出租情事一年內無法辦理自用稅率，上開保證優惠稅率一簽，乙○○即已註定因無法辦理自用住宅優惠稅率必致違約。

（三）系爭不動產經向其他仲介公司詢價，其價值皆在一千九百萬元上下，即向銀行鑑價亦可貸款一千四百五十萬元，詎料原告仲友公司竟以不實之手段誘逼乙○○於八十九年三月十六日簽下委託價調整同意書，將賣主實拿金額降到一千二百五十萬元，並佯稱待其他被告同意後始生效，使乙○○信以為真。詎料竟事後食言，並率爾興訟，令人髮指。

（四）經私下查訪原告己○○，得悉其與原告仲友公司並非正常之客戶與仲介人之關係。按己○○並無財力單獨購買系爭不動產，所謂定金支票亦未兌現，其與原告仲友公司所簽訂之買賣契約，顯屬臨訟通謀偽造，矇騙法院，以達詐財取得不正當之利益。

（五）綜上所述，系爭委託銷售契約書既係王慧蘭所簽立，且未經所有權人即被告之授權，對被告自不生效力，原告之請求顯無理由。

三、證據：提出委託價調整同意書、住商不動產鑑價報告書為證，並聲請訊問證人范添水。

理由

一、原告主張：被告於八十九年二月二十六日，就其分別所有台北市○○區○○路六一八巷五七號一至五樓房地含頂樓加蓋部分，授權被告之一乙○○全權處理，並出面委託原告仲友公司以總價一千五百六十七萬元，共同居間仲介銷售，嗣於八十九年三月十六日被告同意調降售價為一千三百八十萬元，並由原告己○○於同日以上開價額出具書面同意承買。詎料被告事後竟片面聲明不賣，顯已違反委任銷售契約書第貳部分雙方之權利義務方面第六條第二項第一款之約定，被告應共同支付原告仲友公司相當於銷售總價百分之五之違約金六十九萬元，即被告應各給付原告仲友公司十三萬八千元之違約金。又原告己○○就系爭房屋既出具承諾書願以總價一千三百八十萬元承買，並於當日以即期支票給付定金五十萬元，依委託銷售契約書第壹部分第四條第三項前段及購屋承諾書第四條第三項後段約定意旨，被告應加倍返還原告已支付之定金作為賠償，除定金支票已返還之外，被告應共同給付五十萬元之違約金，是被告應各負給付原告己○○十萬元違約金之責任等語。被告則以：系爭委託銷售契約書既係王慧蘭所簽立，且未經所有權人即被告之授權，是系爭委託銷售契約對被告自不生效力，原告之請求並無理由等語置辯。

二、經查，系爭房屋坐落之土地及一樓之建物登記為被告戊○○所有，二樓至五樓分別登記為被告甲○○、乙○○、丙○○、庚○○所有。被告乙○○及其配偶王慧蘭曾於八十九年二月二十六日至原告仲友公司之營業處所，就上開房地詢價，王慧蘭並因此以簽約代理人之身分而簽訂委託銷售契約書，乙○○亦在委託人欄簽名等情，有委託銷售契約書附卷足稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。次查，乙○○在簽訂上開委託銷售契約書後，復於八十九年三月十日簽訂四紙授權書交付原告仲友公司之業務員潘延山，是就原告仲友公司及被告乙○○之認知而言，系爭委託銷售契約書之當事人應為原告仲友公司與被告間，僅是由被告乙○○居間處理而已，易言之，委託銷售契約書之委託人固僅載明被告乙○○．但其實原告仲友公司與被告乙○○簽約之真意，委託人尚應包括其餘被告四人，只是乙○○是否有經合法授權處理系爭房屋而已。

三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件原告主張被告乙○○係經所有權人即另四位被告之授權，委託原告仲友公司銷售系爭房屋等語，並據其提出授權書為證，然為被告所否認，是本院應審酌者厥為乙○○是否經其他所有權人之合法授權，委託原告仲友公司銷售系爭房屋？茲分述如下：

（一）查原告所提出之四紙授權書，除丙○○部分確為丙○○本人簽名外，餘均由乙○○代簽一節，為兩造所不爭。再查，證人即銷售系爭房屋之業務員潘延山固證稱：「後來我就跟乙○○約在八十九年三月十日房屋現址見面，當時乙○○、丙○○及其父母親和甲○○的太太在場。丙○○因為在當兵所以簽完後先走，因為乙○○的父母親年紀大所以由乙○○代簽，甲○○的部分也是乙○○簽的」、「（問：為何甲○○不在場而讓乙○○簽？）因為當時大家價錢都已經談好了，且其他屋主也同意出售」等語，然此亦僅能證明八十九年三月十日被告戊○○、庚○○有同意乙○○代簽上開授權書，但尚無從證明被告甲○○亦同意出售或授權乙○○委託原告仲友公司銷售其所有之二樓房屋。證人潘延山雖另稱：「（問：甲○○是何時同意賣系爭房子？）甲○○的太太在三月十日有認同要賣。」但甲○○之太太縱曾表示要賣系爭房屋，惟甲○○之太太既非甲○○之代理人，其所為之意思表示自非等同甲○○即有同意出售或授權委託乙○○全權處理其所有之二樓房屋之意思。

（二）復查，證人潘延山又稱：「（問：三月十六日前有無見過甲○○？）沒有，直到三月二十三日才見到甲○○」、「（問：在這之前有無見過甲○○？）沒有。在簽完授權書後乙○○的母親留二支電話以方便帶看房屋，後來有帶買受人去看三次。第一次是看房屋周圍，因為沒有鑰匙，第二三次才去看房屋內。第二三次乙○○及其父母親均在場，後來雙方價錢一致之後也收了訂金，被告又反悔不賣了。買受人是在八十九年三月十六日交支票號碼ＡＡ0000000作為訂金之後由原告公司代收，預定三月二十日要簽約，後乙○○打電話給我要延到三月二十三日，後未到三月二十三日乙○○又打電話給我說其父母親不賣了，要我在三月二十三日到他家，現場有乙○○及其太太，還有甲○○及其太太共四人在家，他們有言不賣房子，我有跟他們說如果不賣要找買受人談，翌日在原告公司談要如何處理，後亦有談到賠償問題，當時到我們公司有甲○○及其太太、乙○○的母親及其太太。當時買受人有同意不買但必須賠償，嗣後雖有提到賠償的問題，但就賠償的金額未達成協議」等語，參諸證人即代書陳仁奇證稱：伊是原告仲友公司之特約代書，八十九年三月中旬潘延山與其聯絡，告知本件買賣，惟前後共約三次時間準備簽約均未成功，三次均有見到被告庚○○、乙○○、王慧蘭，但並未見到戊○○、甲○○等語觀之，被告甲○○除於八十九年三月二十三日在系爭房屋現場表示不願賣系爭房屋外，之前並無表示要出售其所有之二樓房屋，之後亦無承認乙○○以代理人之名義所為之委託銷售行為。此外，原告復未舉他證以實其說，依首開法條所示，原告主張系爭房屋所有權人之一即被告甲○○有授權被告乙○○委託原告仲友公司銷售其所有之二樓房屋之事實，難信屬實。

四、次按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人，不發生效力；法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，民法第一百七十條前段、第一百十一條前段分別定有明文。查本件被告乙○○在未經被告甲○○之同意下，簽具委託銷售契約書，嗣後亦未經被告甲○○之同意簽具授權書，將被告甲○○所有之二樓房屋委託原告仲友公司銷售，被告甲○○亦拒絕承認乙○○以代理人名義所為之委託銷售行為，是乙○○所為委託原告仲友公司銷售被告甲○○所有之二樓房屋之法律行為，對被告甲○○不發生效力。末查，系爭房屋為五層樓，分屬不同之所有權人，已如前述，然不論是八十九年二月二十六日所簽訂之委託銷售契約書或嗣後另簽具之委託價調整同意書，均是將五層樓房地一併委託出售，且委託出售之價金亦未區分，足見委託銷售系爭五層樓房屋之契約為不可分。職故，被告甲○○所有之二樓房屋既未授權被告乙○○委託原告仲友公司銷售，則就該部分之委託銷售行為並未發生效力，是姑且不論另被告戊○○、庚○○、丙○○及乙○○部分之委託銷售行為是否業已生效，上開委託銷售契約既不可分，且有一部分之委託銷售行為不生效力，揆諸前開說明，系爭委託銷售契約自為無效。

五、綜上所述，被告乙○○所簽訂之委託銷售契約書既未生效，原告仲友公司自無權利將系爭房屋出售予原告己○○。從而，原告仲友公司、己○○分別依委託銷售契約書第貳部分第六條第二項第一款、第壹部分第四條第三項前段及購屋承諾書第四條第三項後段之約定，請求被告各給付原告仲友公司十三萬八千元，原告己○○十萬元，即無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。

六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五第一項但書，判決如主文。

民事第五庭法 官　林秀圓

~B法院書記官