臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第二七七九號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴字第二七七九號

原告

洪隆錦即九豪實業社

被告

友邦建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丁○○

訴訟代理人

甲○○

被告

丙○○

右當事人間給付買賣價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應連帶給付原告一百十九萬二千七百七十一元及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

（二）請准供擔保宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告與被告友邦建設有限公司（下稱友邦公司）間之磁磚建材買賣，並自八十七年三、四月間進貨，被告友邦公司積欠貨款共一百四十九萬二千七百七十一元，被告未經原告同意將應付貨款全數充為兩造於八十六年十二月十二日，簽訂之房屋、土地買賣契約書，原告購買坐落臺中縣東勢鎮○○段下新小段四二二地號新建「銘家天廈」編號下棟四樓房屋及其基地持分之買賣總價為四百三十萬元之部分應付款，連同原告已付之價金六十萬元，加計被告應付貨款，共計二百零五萬二千七百七十一元。

（二）本件買賣本非出於原告本意，被告強行將應付貨款全數併入前揭房地價金，兩造就此爭執不下，被告竟以原告違約為由，解除前揭買賣契約，並主張沒收全部已付之款項共二百零五萬二千七百七十一元，依內政部八十五年八月十二日台（八五）字第八五八０五三一號函補充修正「預售買賣契約書範本，第二十二條有關違約金之約定有房、地總價款百分之二十上限之條款。又「約定違約金過高者，法院得減至相當數額。」為民法第二百五十二條所明定，被告主張全數沒收原告已付價金充作違約金，自屬無據。再者，本件房屋與土地買賣契約書為連立契約，被告應負連帶返還價金之義務，爰依房、地總價四百三十萬元百分之二十計算違約金為八十六萬元，原告已付之價金二百零五萬二千七百七十元，扣除應付違約金後，被告應負連帶返還原告一百十九萬二千七百七十一元。

三、證據：提出材料訂購合約書乙份為證。

乙、被告方面：被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

一、聲明：原告之訴駁回。

二、陳述：

（一）原告係以對被告友邦公司之貨款充作購買前揭房地之價款，原告繳款之情形為八十六年十二月三十一日繳交定金四十萬元，八十七年四月七日繳交五十萬元，五月七日繳交十二萬五千元，六月十日繳交四萬零六百零六元、七月九日繳交五萬一千五百七十四元，八月二十九日繳交五千八百五十元，共計一百十二萬三千零三十元。

（二）前揭貨款之保留款二十萬一千零四十元，應扣款十一萬八千三百四十六元，僅餘八萬二千六百九十四元。

（三）原告未依約繳納房地款，經被告於八十七年三月六日、八月二十六日、九月八日催告原告給付，未獲給付，被告乃於八十七年十二月七日為解除契約之意思表示，並於同月九日送達原告。

（四）被告因原告違約所生之損害，如次：

１、銷售佣金之損失：原與代銷商約定為百分之五，但原告係廠商換屋，與代銷協商折半收費，以總價四百三十萬元之百分之二‧五計算，金額為十萬七千五百元。

２、廣告費分擔：至解約日（八十八年四月二十二日）止，本棟建物支出為一百三十六萬八千九百零二元，由本棟四十六戶分攤為二萬九千七百五十八元。

３、銷售時間點差價：八十六年十二月間被告出售前揭房地坪數為三十八‧七三坪，予原告總價為四百三十萬元；十一月二十一日出售同棟鄰戶三十七‧八二坪，總價為四百五十八萬元；同年十二月二十八日出售同棟鄰戶四十四‧一六坪，被告絕未高價出售。被告於八十八年四月二十二日解約後，於八十八年五月二十九日出售同棟五棟，售價僅為三百五十五萬元，損失差價達七十五萬元，又於八十八年八月二十四日同棟鄰戶四十四‧一六坪僅三百六十八萬元，換算差價達一百零四萬六千七百元。被告認為原告應以誠信原則為處理方式，若因房屋跌價而退戶，有失誠信。

４、應償而未償之銀行貸款利息：依約原告應於八十七年三月辦理交屋，致被告友邦公司損失可轉貸農會貸款之十三個月（八十七年三月至八十八年四月）利息，以原告貸款金額三百萬元，按週年利率百分之八‧九五計算，共二十九萬一千二百元。

５、懲罰性違約金：依兩造簽訂契約之誠信精神，無故解約損失及被告，故要求總價之百分之十之懲罰性違約金，共四十三萬元。

６、其他：自八十七年三月至八十八年四月，十三個月水電基本費、公設維護費等每月以一千五百元計算，原告應負擔一萬五千元。

三、證據：提出原告出具之收據五紙、支票八紙、板橋郵局八十七年九月八日存證信函、八十七年八月二十六日存證信函、八十七年三月六日存證信函、八十七年十月二十一日存證信函、八十七年十二月九日存證信函、房屋、土地預定買賣契約書、東勢房屋銷售廣告費、八十六年十一月二十一日購屋臨時證明單、被告與王錫堆間房屋、土地預定買賣契約書、被告與田青雲間不動產買賣契約書、被告與張學明間不動產買賣契約書等件為證。

理由

一、程序方面：

（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第二項定有明文。本原告原係本於給付建材買賣之貨款請求權，請求被告友邦公司給付一百四十五萬二千七百七十一元，嗣變更為以前揭貨款購買系爭房地之契約，因其違約致被告解除契約所生之回復原狀請求權，並減縮聲明為請求被告連帶給付一百十九萬二千七百七十一元，及自八十九年十一月二十九日起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，且被告友邦公司未異議而為言詞辯論，依前揭規定，視同被告友邦公司同意原告之追加，併此敘明。

（二）本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、本件原告起訴主張：伊於八十六年十二月十二日與被告簽訂房屋、土地預定買賣契約書，以總價四百三十萬元購買坐落臺中縣東勢鎮○○段下新小段四二二地號上銘家天廈Ｆ棟四樓，房屋坪數為三十八‧七三坪，給付現金六十萬元，並以被告友邦公司應付原告之建材價款一百四十五萬二千七百七十元抵付價款，嗣後未依約繼續繳納價款，經被告解除契約，並扣除違約金等，被告應連帶返還剩餘價款一百十九萬二千七百七十一元。被告則以因原告僅繳納一百十二萬三千零三十元，而其受有一百六十二萬七千九百五十八元至一百九十二萬四千六百五十八元之損害，自應以所繳納之價款充作損害金及違約金等語，資為抗辯。

三、查原告於八十六年十二月十二日與被告分別簽訂房屋、土地預定買賣契約書，約定房屋部分之價款為一百七十二萬元，其中自備款為五十二萬元；土地部分之價款為二百五十八萬元，自備款七十八萬元；總價為四百三十萬元，並約定兩造中一方依約解除契約時，相關房屋及土地持分之契約視為一併解除（詳房屋預定買賣契約書第十四條第四款、土地預定買賣契約書第十條）。於簽約時，給付房屋部分價款十六萬元，土地部分價款二十四萬元，合計四十萬元（詳前揭契約書繳款明細表），有兩造所不爭執之房屋、土地預定買賣契約書在卷可稽。又原告主張被告應給付原告之貨款為一百四十五萬二千七百七十一元，為被告友邦公司所不爭執，且被告丙○○對於原告主張之前揭事實，於八十九年十二月七日收受本件起訴狀繕本後，未於本院八十九年十二月十九日言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，視同自認。另被告主張前揭貨款應扣除退貨十一萬八千三百四十六元，亦為原告所自認。被告以板橋郵局八十七年九月八日存證信函、八十七年八月二十六日存證信函、八十七年三月六日存證信函、八十七年十月二十一日存證信函催告原告給付價金，並以八十七年十二月九日存證信函為解除契約之意思表示，亦有被告所提原告不爭執之前揭存證信函可按，是堪信為真實。

四、原告主張被告系爭房屋預定買賣契約書第九條、土地預定買賣契約書第三條約定原告違約，被告得解除契約並沒收全部已付價金，其違約金過高，被告僅得扣除違約金八十六萬元，渠等應連帶給付一百十九萬二千七百七十一元等語，被告則抗辯原告應賠償其銷售佣金、廣告費分擔、銷售時間差價、銀行貸款利息、懲罰性違約金、水電基本費、公設維護費等項，共一百六十二萬七千九百五十八元至一百九十二萬四千六百五十八元等語。查：

（一）按「雙方依約解除本契約時，其相關本約房屋持分之土地預定買賣契約視同一併解除（如土地預定買賣契約違約金時，本約亦視同一併解除）。」系爭房屋預定買賣契約第十四條第四款明文約定。又按「如有任何違約情形：雙方同意依照房屋預定買賣契約書第十四條第四款相關解約條文辦理（即房屋及土地預定買賣契約任一約解除時，另約視同一併解除）。系爭土地預定買賣契約書第十條亦有明文。本件被告友邦公司於八十七年十二月九日為解除契約之意思表示，為兩造所不爭執，是依前揭約定，前揭房屋、土地預定買賣契約書，均已解除，堪可認定。

（二）又系爭契約書係被告分別與原告簽訂，雖屬契約聯立，惟綜觀該二契約全文，並無任何被告應連帶負返還價金之責，是原告請求被告連帶給付，自屬無據。

（三）原告主張其於簽約時給付六十萬元云云，惟原告於簽約時給付之金額為四十萬元，業如前述，是原告主張超過四十萬元部分，不足採信。

（四）原告主張被告應付之貨款為一百四十五萬二千七百七十一元，為被告所不爭執，惟被告抗辯應扣除退貨之款十一萬八千三百四十六元，為原告所自認，有原告簽認之保留款扣款明細表可證，是被告應付之貨款僅一百三十三萬四千四百二十五元。而被告自認貨款業已全數抵充前揭房地買賣之價款，從而原告所給付之房地價款連同簽約時所給付之四十萬元，為一百七十三萬四千四百二十五元。被告雖抗辯原告僅繳納一百十二萬三千零三十元，惟對於其餘之貨款未舉證證明其業已清償，此抗辯不足採。

（五）按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀」民法第二百十三條明文規定。次按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」民法第二百十六條定有明文。又按「民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，據此規定，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故其賠償範圍，應依一般損害賠償之法則，即民法第二百六十條定之。其損害賠償請求權，自債務不履行時起即可行使，其消滅時效，亦自該請求權可行使時起算。」最高法院五十五年度台上字第一一八八號著有判例。是債權人解除契約時，所得併行請求損害賠償，乃係因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，並非因解除契約所生之新賠償請求權，從而債權人所得請求者，回復他方損害發生前之原狀，即以損害發生前為標準填補債權人所受損害及所失利益為限，至於因解除契約後，因其他情事所生之損害，自非因債務不履行所生之損害賠償。查原告未依約定繳納價款，致被告解除系爭契約，並致被告受有損害等情，為兩造所不爭執，茲審酌被告主張之損害如次：

１、銷售佣金之損失：被告主張其受有銷售佣金之損失金額為十萬七千五百元，為原告所不爭執，且依前揭說明，自係被告損害堪信為真實。

２、廣告費分擔：被告主張其因解除契約受有至解約日（八十八年四月二十二日）止，本棟建物支出為一百三十六萬八千九百零二元，由本棟四十六戶分攤為二萬九千七百五十八元云云，惟依被告所提之「東勢房屋銷售廣告費」明細，其發生日期係自八十六年七月三十一日起，至八十七年十二月十六日止，而本件原告係於八十六年十二月十二日購買，被告於八十七年十二月七日解除契約，且依被告所提「４Ｆ洪隆錦退戶應負擔費用簡表說明」第㈠項之說明，系爭房地買賣係廠商換屋，亦與原告無關，且廣告費用之受益係就整個銷售案，廣告效益並非可分，顯非被告因此所受之損害，是被告此部分之主張無足取。

３、銷售時間點差價：本件被告於八十七年十二月七日即已解除契約，被告抗辯解除契約之日八十八年四月二十二日，與事實不符。被告主張於八十八年四月二十二日解約後，於八十八年五月二十九日出售同棟五棟，售價僅為三百五十五萬元，損失差價達七十五萬元，又於八十八年八月二十四日同棟鄰戶四十四‧一六坪僅三百六十八萬元，換算差價達一百零四萬六千七百元云云，均非係解除契約時之差價，是難認係因原告違約所致之損失。

４、應償而未償之銀行貸款利息：此部分與原告之遲延給付價金並無因果關係，且被告亦未能舉證以實其說，其主張亦屬無據。

５、懲罰性違約金：依兩造簽訂契約之誠信精神，無故解約損失及被告，故要求總價之百分之十之懲罰性違約金，共四十三萬元，此部分為原告所不爭執，且原告亦同意於總價之百分之二十範圍內給付違約金。

６、其他：被告復主張原告應負擔自八十七年三月至八十八年四月，十三個月水電基本費、公設維護費等每月以一千五百元計算，共一萬五千元，惟系爭房地被告未交付予原告，為兩造所不爭執，自難與原告之違約金有何因果關係，是此部分，被告之主張亦屬無稽。

７、綜言之，被告因此所受之損害共五十三萬七千五百元。惟原告主張被告得以總價款之百分之二十扣減即得扣減八十六萬元，是被告所得扣減之金額為應以八十六萬元為準。依此，原告所繳付之價金為一百七十三萬四千四百二十五元，扣減八十六萬元，是原告僅得請求被告返還八十七萬四千四百二十五元。又房屋、土地之價款各占總價款之百分之四十、六十，從而被告應按上揭比例返還之，即被告友邦公司應返還原告三十四萬九千七百七十元，被告丙○○應返還原告五十二萬四千六百五十五元，原告請求超過上揭範圍，為無理由。

五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求之被告友邦公司給付三十四萬九千七百七十元，及自八十九年十一月二十一日起訴狀送達被告友邦公司之翌日即八十九年十二月六日日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告丙○○給付五十二萬四千六百五十五元，及自八十九年十二月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，即無不合，應予准許。原告請求超過此範圍，為無理由。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已致明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，無贅述必要，併予敘明。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八十五條第一項前段，第三百九十條第二項，判決如主文。

民事第二庭法官 吳光釗

~B法院書記官　呂烱昆