臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第四一七四號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴字第四一七四號

原告

己○○

被告

丁○

被告

戊○

被告

庚○○

被告

乙○○

被告

辛○○

被告

甲○○

被告

丙○○

右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

(一)被告應連帶給付原告新台幣 (下同)五百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償止，按年息百分之五計算之利息。

(二)願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

(一)原告於民國八十七年三月二十一日經由住商實業股份有限公司大直加盟店即互榮房屋仲介有限公司 (下稱互榮公司)之員工甲○○、辛○○、乙○○、丙○○居間，與被告丁○之代理人戊○簽訂買賣契約書，購買丁○所有座落台北市中山區○○街八十四巷九號五樓房屋 (下稱系爭房屋)暨土地持分 (地號為台北市○○區○○段一小段一六五號、權利範圍萬分之一二四) ，並依約支付價金為九百五十萬元。詎原告購買後，發現系爭房屋有屋頂掉落、牆壁剝落龜裂、地層下陷、建築物傾斜等現象，並經台北市結構工程工業技師公會 (下稱台北市結構技師公會) 鑑定認為「混凝土含氯量明顯偏高，而且一併有混凝土強度明顯偏低的情形」，即俗稱「海砂屋」。原告始知系爭房屋有嚴重瑕疪，根本不能居住，九二一大地震後，更幾乎全部毀壞，整棟建物已被台北市工務局鑑定並張貼黃單，原告深受建物隨時崩塌之恐懼。經原告一再要求被告解決，惟被告避不見面。

(二)被告丁○應負損害賠償責任部分：

１、瑕疪擔保責任：被告丁○係房屋出賣人，系爭房屋於七十三年完工，丁○於同年七月二十六日遷入居住，早已明知該房屋自完工後陸續有天花板石片狀掉落、部分水泥牆大面積剝離等海砂屋之情況，且該棟建物住戶畢無量曾於八十三年委託工業技術研究院鑑定房屋，並有「住戶委員會」向太子建設反映，是丁○於出賣前明知系爭房屋為海砂屋，竟出售於不知情之原告，丁○顯係明知買賣物有瑕疪，而故意不告知買受人，自應負物之瑕疪擔保責任，且不受六個月期間之限制。原告爰依民法第三百五十九條之規定，請求減少價金二百五十萬元，則丁○應返還原告溢額二百五十萬元。

２、不完全給付責任：被告丁○依買賣契約負有給付完整標的物之義務，竟隱瞞標的物有瑕疪之事實，顯屬可歸責於債務人之不完全給付，致原告受有溢付價金之損害至少二百五十萬元及僱工整修裝潢費用之損害至少一百十萬元，丁○自應負債務不履行之損害賠償責任。

３、侵權行為責任：被告丁○明知系爭房屋為海砂屋，有無可彌補之瑕疪，竟刻意隱瞞而出售原告，即為故意不法侵害原告之財產權及居住自由，致原告受有溢付價金及整修裝潢費用之損害共三百六十萬元、暨非財產上之損害一百四十萬元，丁○亦應依民法第一百八十四條、修正前民法第一百九十五條之規定，負侵權行為損害賠償責任。

(三)其餘被告應負損害賠償責任部分：

１、被告戊○、庚○○夫妻係出賣人丁○之代理人，代理丁○與原告簽訂買賣契約，且亦係系爭房屋之前所有人，戊○與丁○且係姐妹，其等明知系爭房屋有嚴重瑕疪，竟串謀丁○隱瞞真相詐欺原告。被告乙○○為互榮公司負責人、甲○○為店長、辛○○為組長、丙○○為承辦人員，於大直地區從事房屋仲介業多年，明知系爭房屋係危險建築，為賺取居間仲介佣金，竟夥同被告丁○、戊○、庚○○共同欺騙原告，自屬共同不法侵害原告之權利，應依民法第一百八十五條規定，連帶賠償原告五百萬元之損害。

２、縱認被告非故意隱瞞瑕疪，被告丁○、戊○、庚○○亦違反民法第三百五十四條第一項保護買受人之規定，仲介業者乙○○、甲○○、辛○○、丙○○，亦違反民法第五百六十七條之據實報告及調查義務之規定，均有過失存在，原告亦得依修正前民法第一百八十四條第一項後段、第二項之規定請求被告賠償。

乙、被告方面：

壹、被告丁○、戊○、庚○○部分：

一、聲明：

(一)原告之訴及其假執行聲請均駁回。

(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

二、陳述：

(一)就瑕疵擔保責任部分：

１、系爭房屋並無原告主張之瑕疵：(１)原告主張系爭五樓房屋於出賣前即有天花板掉落、牆面大量剝落等之瑕疵，被告等故意隱瞞不告知，且其於購買後即發現有屋頂掉落、牆壁剝落龜裂、地層下陷、建築物傾斜等情況云云，惟原告均未舉證以實其說，並不可採。倘其所言非虛，則該「瑕疵」之形成絕非一朝一夕，衡情，原告於買受前查看該房屋時，應能發現，原告之夫自承決定買受前，有與原告查看過系爭房屋；另外，被告丙○○亦陳稱，於簽約前，曾帶原告查看系爭房屋一、二次，當時未發現有任何瑕疵，且原告並未表示意見。甲○○亦稱當時房屋現況根本看不出有瑕疵。是系爭房屋當時確無原告主張之瑕疵。再者，原告既主張其不能居住云云，竟尚在該屋頂樓加蓋違建，顯不合理。(２)本件依台北市結構工程工業技師公會之鑑定結果，確定系爭五樓房屋氯離子含量僅為每立方公尺零點一五七公斤，未超過每立方公尺零點三公斤之標準，是系爭房屋顯非海砂屋，並無瑕疵可言。此外，依台北市不動產仲介經紀商業同業公會九十一年一月二十二日（九一）北市房仲振字第○一八號函所附之中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會公告「不動產仲介經紀業氯離子含量檢測解決方案」之第二點所載：「現行CNS3090對已蓋好之成屋並無強制性：：在『目前海砂屋含氯量尚無國家標準值』之情況下，若檢測結果有超過CNS3090規定者，不宜貿然認定為海砂屋或房子有瑕疵」。故依上開專家見解，並不足以認定系爭五樓房屋為海砂屋，並為有瑕疵之房屋。

２、退步言，縱認系爭房屋有瑕疵，惟按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅，為修正前之民法第三百六十五條所明定。次按，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項通知者，除依通常程序之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物，同法第三百五十六條復有明文。查本件被告等並無故意不告知瑕疵之情事，而原告起訴請求減少價金亦已逾民法所定六個月之除斥期間，故已不得再行請求，茲析述如下：(１)原告主張被告丁○等於出賣前不可能不知系爭房屋為海砂屋云云，僅係推測之語，並未舉證以實其說。蓋被告丁○若明知該屋為海砂屋焉有不及早脫手，反居住十餘年始出售之理？被告戊○夫婦又豈可能仍居住該棟四樓，未思出售該屋？實情乃為八十七年間，被告丁○及被告戊○因思及母親年事已高，且罹患退化性關節炎，行動不便，因該公寓無電梯，故被告丁○始欲將系爭房地出售，並購買較低樓層房屋，以方便被告之母進出。恰巧同棟二樓即同址九號二樓房主欲出售，被告丁○乃決定委託被告戊○代為出售系爭房地並購買同棟九號二樓，被告戊○遂於八十七年三月二十一日，依仲介公司之指示，代理被告丁○與原告簽約，並辦理過戶手續。同時，逕向該棟九號二樓屋主洽談購屋事宜，而於同年四月十六日簽約，且於同年五月十二日完成登記。倘被告丁○及被告戊○知情，則系爭房屋出售後，當避之惟恐不及，另覓他處，豈有再購買同棟二樓之理。是系爭房屋縱使為海砂屋，然被告丁○及代理人戊○於出售系爭房屋時，均不知該屋有海砂屋等問題，自無故意不告知「瑕疵」之情形。此亦經台北地方法院檢察署以八十八年偵字第二六七四一號、第二六五五二號不起訴處分調查明確，復經台灣高等法院檢察署以八十九年度議字第二○三六號處分書駁回原告再議確定在案。(２)證人莫自高先生於八十九年二月二十二日於刑案偵訊證稱，八十三年與建商交涉時，並無以書面通知其他住戶；當時僅有四十位左右之住戶開會，為非正式的討論，且沒有會議記錄，亦無張貼公告；且表示其於八十八年一月間正式成立住戶委員會後，始認識戊○及庚○○。又，證人畢無量先生於該案亦證稱，八十三年當時並無通知戊○等八十四巷之住戶開會，亦不認識丁○、戊○及庚○○等人…，此亦經該刑事不起訴處分書載明，故被告並無故意不告知「瑕疵」之情形。(３)原告自承於八十七年五月底即發現系爭房屋有嚴重瑕疵，始知受騙上當，惟其既未即時通知被告等，且在其謂發現瑕疵後，仍大肆裝潢系爭房屋，依上開民法第三百五十六條之規定，顯已承認受領之系爭房屋，自無瑕疵擔保請求權之存在。縱認其仍有瑕疵擔保請求權，然其於八十九年九月十一日始起訴請求減少價金，顯已逾六個月之除斥期間，依民法第三百六十五條之規定，亦已不得再行主張瑕疵擔保，是原告之請求無理由。

(二)就不完全給付部分：

１、系爭房屋非海砂屋，並無瑕疵，已如前述，是被告無不完全給付之情形，原告請求無理由。退一步言，縱認為系爭房屋有瑕疵，惟依學說及實務見解，倘給付特定物為標的者，應於清償期，以現物交付之，即使該特定物有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債之本旨為給付，不構成不完全給付。換言之，其瑕疵必須在債之關係成立後發生，且係可歸責於出賣人事由所致者，始為不完全給付，有最高法院八十七年度台上字第五七五號判決、最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議、最高法院八十四年度台上字第二一四三號判決、最高法院八十五年度台上字第二二二九號判決意旨可參。本件為特定物成屋之買賣，原告既主張系爭房屋瑕疵於雙方契約成立前即已存在，顯見該瑕疵並非於契約成立後始發生；又被告並不知情，該瑕疵自非可歸責於被告所致，依照前開實務及學說見解，並不該當於不完全給付之要件，原告之請求即無理由。

２、退萬步言，縱認本件構成不完全給付，原告之請求仍為無理由。(１)按上開「不動產仲介經紀業氯離子含量檢測解決方案」第三點第４小點所載：「實務上買賣雙方約定之檢測值從0.6kg/m3到0.3kg/m3皆有，只要買賣雙方能接受即可（註：實務上常見檢測值超過0.6kg/m3以上，且屋況尚可，但買方並不在乎檢測值高低之成交案例）」。此外，上開解決方案第三點第４小點謂：「一般而言，買賣雙方往往依據交易當時之屋況來決定房屋之價值」，是房屋價格取決於雙方主觀之合意，與是否為海砂屋並無必然關係。次按買中古屋與買中古車情形類似，買方係以年限、保養狀況、價格及將來脫手難易度等多方面考量，且買賣標的物可任買方詳細檢視並非看圖想像易生認知上之差距。因此，縱使房屋狀況不佳，但若地段好，價格公道，一樣有人購買。如前所述，原告自承買受前已查看房屋狀況，則其既同意以九百五十萬元買受系爭中古屋，即係主觀上認為該房屋至少有九百五十萬元以上之價值，故以該價格與出賣人即被告丁○等達成合意。豈能因事後反悔，復主張有溢付價金之情事。更何況，被告丁○於出賣系爭房屋之後約一個月，即八十七年四月十六日，亦購買同棟二樓同面積之房屋，價金為九百七十五萬元，甚還高於系爭房屋之價格二十五萬元。是已足證明縱系爭房屋為海砂屋，其當時之市場交易價格確係約為九百五十萬元至九百七十五萬元之間，並無原告所主張當時交易價格應低於七百萬元，其溢付價金二百五十萬元之情事，是原告之請求並無理由。(２)原告主張被告應賠償其修繕費用一百一十萬元，被告否認原告所提修繕單據之形式上及實質上真正。縱認該單據為真正，惟觀該單據之明細，其所主張之「損失」，乃其自行花費另蓋之違建費用，或基於美觀等考量對系爭房屋所為裝潢，且上所載之日期，皆竟在八十七年六月以後，即原告自承發現嚴重瑕疵（即八十七年五月）之後，則原告在明知房屋有嚴重瑕疵後，竟仍大肆裝潢，其主張之「損失」與「不完全給付」間顯無因果關係，其請求實無理由。此外，參其單據等竟有諸如燈具安裝、插座、電熱水器、面盆及龍頭、馬桶、衛浴設備、抽風機、水壓機、瓦斯錶安裝費用等不一而足，甚至安裝瓦斯錶保證金亦列為其請求項目，即足明原告請求無理由。退步言之，原告明知有「瑕疵」，竟不通知被告等，反大肆修繕 (裝潢)，任由「損害」(即原告主張為「修繕」之費用) 擴大，依民法第二百十七條之規定，被告亦得主張過失相抵。(３)又原告主張被告等應依不完全給付之責任，給付其慰撫金計一百四十萬元云云，然依修正前民法關於不完全給付之相關規定，亦不得請求精神慰撫金，是原告之主張顯無理由。

(三)就侵權行為部分：

１、按民法上所謂「詐欺」，係為欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，最高法院十八年上字第三七一號判例要旨明文揭示。被告不知系爭房屋為海砂屋，已如前述，且原告對被告等提起之刑事詐欺告訴乙案，業經不起訴處分確定在案，是被告等並無刑事詐欺，若原告謂被告有民法上之詐欺云云，亦須舉證以實其說。被告既不知系爭房屋為海砂屋，自不可能故意以不實之情事告知原告，使原告陷於錯誤，是被告等並無侵權行為之故意或過失。

２、購買房屋係人生大事，不可能草率為之，以原告年紀所具之社會經驗，亦不會僅憑房屋仲介者片面之辭即同意價購，必經查看房屋現況並審慎考慮後方做決定。倘系爭建物若有原告所稱牆面剝落、鋼筋外露，向後傾斜等明顯海砂屋現象，且非短時間內所造成，何以原告在八十七年間購買時均視而不見。且被告丁○等並未裝潢房屋，則房屋內部有無瑕疵一覽無遺，而房屋外觀及公共設施部分有無海砂屋現象，更非彼等所能掩飾，自無對原告施用詐術可言。原告主張係受被告等詐欺始買受系爭房屋所言並非屬實，不可採信。

３、侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償可言，四十九年台上字第二三二三號判例要旨亦有明文。縱認系爭房屋為海砂屋，惟被告既不知前開情事，自不可能故意以不實之情事告知原告，使原告陷於錯誤，是被告等並無侵權行為之故意或過失，更遑論侵害原告之「居住自由權」、「財產權」或其他利益，原告之請求顯無理由。

４、因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，民法第一百九十七條明文定之。原告既自認其於八十七年五月即知系爭房屋有嚴重瑕疵，並謂始知受騙上當，惟其於八十九年九月十一日始提起本件訴訟請求侵權行為損害賠償，顯已罹於時效，自不得為本件之請求。

(四)原告僅因被告庚○○為被告戊○之夫，即推論被告庚○○為亦為被告丁○之代理人，而須同負上開損害賠償責任云云。惟查，被告非丁○之代理人，此由原告所提買賣契約書上記載已足徵明瞭，縱被告庚○○之妻即被告戊○或有為其姐即被告丁○辦理上開買賣事宜，亦不得因此推論被告庚○○為被告丁○之代理人，應同負損害賠償責任。原告就此既未舉證以實其說，其主張顯不足採。

貳、被告甲○○、丙○○部分：

一、聲明：

(一)原告之訴及其假執行聲請均駁回。

(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

二、陳述：

(一)被告甲○○：系爭房地之仲介契約係由互榮公司與丁○所簽訂，而由丙○○承辦與原告洽商看屋及辦理後續仲介事宜，被告甲○○僅係公司店長，負責行政業務，未與原告為系爭房屋交易上之實際接觸，如何施用不法手段，且系爭房屋出售當時，並未有任何有關系爭房屋是海砂屋之訊息批露於被告甲○○可得之狀態下，且仲介業並無判斷海砂屋之專業，故被告甲○○無故意過失，亦未悖於善良管理人之注意義務，原告請求於法無據。

(二)被告丙○○：系爭房屋買賣是我承辦，當時丁○委託賣屋時，外觀很正常，沒有鋼筋外露情形，無從得知是海砂屋，且原告看過一、二次房屋，當時原告未表示有任何瑕疪，過了快一年，原告才主張是海砂屋，若有瑕疪，原告應於買賣當時即應提出主張。

參、被告乙○○、辛○○部分：被告乙○○、辛○○未於最後言詞辯論期日到場，據其前到場所為之聲明及陳述如左：

一、聲明：

(一)原告之訴及其假執行聲請均駁回。

(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

二、陳述：

(一)被告乙○○只是互榮公司掛名負責人，未參與實際業務及系爭買賣。

(二)被告辛○○於系爭房屋銷售時，並不知系爭房屋為海砂屋，且被告辛○○僅代理丙○○陪同原告至系爭房屋現場察看一次，亦無任何施用詐術欺騙原告之不法行為。

丙、本院依職權調閱台北地方法院檢察署八十八年度偵字第二六五五二、二六七四一號詐欺案卷。

理由

甲、程序方面：本件被告乙○○、辛○○，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、得心證之理由：

一、原告起訴主張：

(一)其於八十七年三月二十一日經由互榮公司之員工甲○○、辛○○、乙○○、丙○○居間，與被告丁○之代理人戊○簽訂買賣契約書，購買丁○所有之系爭房屋暨土地持分，並依約支付價金九百五十萬元。詎原告購買後，發現系爭房屋有屋頂掉落、牆壁剝落龜裂、地層下陷、建築物傾斜等現象，並經台北市結構技師公會鑑定認為「混凝土含氯量明顯偏高，而且一併有混凝土強度明顯偏低的情形」，即俗稱「海砂屋」。原告始知系爭房屋有嚴重瑕疪，根本不能居住，九二一大地震後，整棟建物已被台北市工務局鑑定並張貼黃單，原告深受建物隨時崩塌之恐懼。

(二)被告丁○明知系爭房屋為海砂屋，竟故意不告知買受人之原告，顯屬可歸責，且係故意不法侵害原告之財產權及居住自由，自應依民法物之瑕疪擔保、不完全給付及侵權行為之規定，賠償原告溢付價金之損害二百五十萬元、僱工整修裝潢費用之損害一百十萬元及非財產上損害一百四十萬元。而被告戊○、庚○○夫妻係出賣人丁○之代理人，代理丁○與原告簽訂買賣契約，且係系爭房屋之前所有人，被告乙○○為互榮公司負責人、甲○○為店長、辛○○為組長、丙○○為承辦人員，於大直地區從事房屋仲介業多年，其等均明知系爭房屋有海砂屋之嚴重瑕疪，竟串謀丁○隱瞞真相共同詐欺原告，且違反民法第三百五十四條第一項保護買受人、第五百六十七條據實報告及調查義務之規定，應依民法第一百八十五條、修正前民法第一百八十四條第一項、第二項規定，連帶賠償原告五百萬元之損害。

二、被告則抗辯如左：

(一)被告丁○、戊○、庚○○：系爭房屋非海砂屋，並無瑕疵，被告丁○無不完全給付之情形。退步言，縱認系爭房屋有瑕疵，丁○並無故意不告知瑕疵之情事，而原告起訴請求減少價金亦已逾民法所定六個月之除斥期間，故已不得再行請求。且系爭買賣為特定物成屋之買賣，原告既主張系爭房屋瑕疵於雙方契約成立前即已存在，顯見該瑕疵並非於契約成立後始發生，且該瑕疵非可歸責於丁○所致，並不該當於不完全給付之要件。又原告對被告等提起之刑事詐欺告訴乙案，業經不起訴處分確定在案，是被告丁○、戊○、庚○○並無侵權行為之故意或過失，更遑論侵害原告之「居住自由權」、「財產權」或其他利益，況原告既自認其於八十七年五月知系爭房屋有嚴重瑕疵，並謂始知受騙上當，惟其於八十九年九月十一日始提起本訴請求侵權行為損害賠償，顯已罹於時效，自不得為本件之請求。而被告庚○○非丁○之代理人，此由原告所提買賣契約書上記載已足徵明瞭，縱被告庚○○之妻即被告戊○或有為其姐即被告丁○辦理上開買賣事宜，亦不得因此推論被告庚○○為被告丁○之代理人，應同負損害賠償責任。原告就此既未舉證以實其說，其主張顯不足採。

(二)被告甲○○：系爭房地之仲介契約係由互榮公司與丁○所簽訂，而由丙○○承辦與原告洽商看屋及辦理後續仲介事宜，被告甲○○僅係公司店長，負責行政業務，未與原告為系爭房屋交易上之實際接觸，如何施用不法手段，且系爭房屋出售當時，並未有任何有關系爭房屋是海砂屋之訊息批露於被告甲○○可得之狀態下，且仲介業並無判斷海砂屋之專業，故被告甲○○無故意過失，亦未悖於善良管理人之注意義務，原告請求於法無據。

(三)被告丙○○：當時丁○委託賣屋時，外觀很正常，沒有鋼筋外露情形，無從得知是海砂屋，且原告看過一、二次房屋，當時原告未表示有任何瑕疪，過了快一年，原告才主張是海砂屋，若有瑕疪，原告應於買賣當時即應提出主張。

(四)被告乙○○：被告乙○○只是互榮公司掛名負責人，未參與實際業務及系爭買賣。

(五)被告辛○○：於系爭房屋銷售時，並不知系爭房屋為海砂屋，且被告辛○○僅代理丙○○陪同原告至系爭房屋現場察看一次，亦無任何施用詐術欺騙原告之不法行為。

三、兩造不爭執之事實：

(一)原告於八十七年三月二十一日經由互榮公司居間，與被告丁○之代理人戊○簽訂買賣契約書，購買丁○所有之系爭房屋暨土地持分，依約支付價金九百五十萬元後，並已辦妥所有權移轉登記，於八十七年五月底交屋。

(二)被告乙○○為互榮公司負責人、甲○○為店長、辛○○為組長、丙○○為系爭房屋買賣仲介之承辦人員。

(三)系爭房屋因有多處樓板混凝土剝落、鋼筋銹蝕、建築物沈陷傾斜及外墻龜裂等情形，故該棟房屋之住戶委員會乃於八十八年四月間委託台北市結構技師公會鑑定結構安全，經該會於八十八年五月間就系爭房屋所在之整棟建物結構安全進行鑑定，於八十八年六月十四日作成鑑定報告書 (八八)北結師鑑字第九九一號) 。

四、兩造之爭點：原告主張被告丁○明知系爭房屋為海砂屋，故意不告知買受人之原告，顯屬可歸責，且係故意不法侵害原告之財產權及居住自由，應依民法物之瑕疪擔保、不完全給付及侵權行為之規定，賠償原告溢付價金之損害二百五十萬元、僱工整修裝潢費用之損害一百十萬元及非財產上損害一百四十萬元。而被告戊○、庚○○夫妻係出賣人丁○之代理人，被告乙○○、甲○○、辛○○、丙○○於大直地區從事房屋仲介業多年，其等均明知系爭房屋有海砂屋之嚴重瑕疪，竟串謀丁○隱瞞真相共同詐欺原告，應依民法第一百八十五條規定，連帶賠償原告五百萬元之損害等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是兩造之爭點為：

(一)原告主張被告丁○應負瑕疵擔保責任，有無理由？

(二)原告主張被告丁○應負不完全給付之損害賠償責任，有無理由？

(三)原告主張被告丁○應負侵權行為之損害賠償責任，有無理由？

(四)原告主張其餘被告應與被告丁○負共同侵權行為之連帶賠償責任，有無理由？

五、關於本件之爭點，論述如左：

(一)有關被告丁○應否負瑕疵擔保責任之爭點：

１、按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔；又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項、第三百七十三條分別定有明文。而物之價值本有交換價值及使用價值之分，於此所謂價值係指交換價值而言，至使用價值，則指上述規定所稱之效用。

２、台北市結構技師公會於八十八年六月十四日，就系爭房屋所在之整棟建物結構安全，作成鑑定報告書，已如上述，其鑑定結果：(１)系爭房屋 (即Ａ棟五層)：依樓梯間ＲＣ樑混凝土試體測量結果，含氯量為每立方公尺0.157kg，雖未逾國家標準即ＣＮＳ3090之規定每立方公尺0.3kg，惟其抗壓強度為每平方公分131.4kg，少於建築技術規則耐震要求之每平方公分210kg，混凝土抗壓強度不足。(２)系爭房屋所在之整棟建物：「整體結構普遍有混凝土強度太低及含氯量太高所產生的結體耐久性問題」、「結構體內部鋼筋現況已有腐蝕情形而影響結構安全」、「鋼筋銹蝕膨脹致混凝土剝裂、樓地板明顯沉陷而產生建築物傾斜扭轉、龜裂」，並認目前無經濟有效的修復方法，建議宜規劃拆除重建。此有兩造不爭執真正之鑑定報告書附卷可稽。由此可知，系爭房屋之氯離子含量固未超過國家標準，惟其混凝土抗壓強度不足，自有安全結構上之顧慮。況系爭房屋所在之整棟建物平均氯離子含量過高、混凝土強度太低、鋼筋腐蝕、傾斜扭轉、龜裂而無法有效修復，顯已影響住戶居住之安全，則系爭房屋位於該棟無法修復之傾斜危樓中，自同有安全結構上之重大問題，不僅影響其使用之效用，且對於系爭房屋之交換價值，依通常交易觀念自亦有所減損，自屬前開規定所謂之瑕疵。

３、兩造就系爭房屋之買賣契約係成立於八十七年三月二十一日，於同年五月底交屋，已如上述，則原告因物之瑕疵主張減少價金，自應依民法債編施行法第三十六條第二項之規定，適用八十九年五月五日修正施行前之民法第三百六十五條之規定。依修正前民法第三百六十五條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」，而系爭房屋於八十七年五月底交屋，既如前述，則原告迄至八十九年九月十九日始提起本訴為減少價金之意思表示，已逾前述規定之六個月期間。

４、又所謂出賣人故意不告知瑕疵，係指出賣人故意違反契約上誠實告知義務，於契約訂立當時，已明知買賣標的具有瑕疵而隱匿不告知買受人。原告主張被告丁○故意不告知系爭房屋之上開瑕疵，既為被告丁○所否認，原告自應就此主張之事實負舉證之責。經查：(１)證人即台北市○○街八四巷十九號一樓住戶畢無量，於台灣台北地方法院檢察署八十八年度偵字第二六七四一號詐欺案件偵查中證稱：八十三年間因當時報紙刊載有關海砂屋的訊息，其房屋地下室天花板大片剝落，和報上所載情形吻合，所以委請工業技術研究院鑑定，鑑定結果並未表示是海砂屋，只表明氯離子成分劑量，經其電詢承辦人員告知可能是海砂屋後，並未通知八十四巷的住戶開會，亦不認識被告丁○、戊○、庚○○等人，當時不知那一家住戶拿到該鑑定報告與建商交涉，在八十八年一月間才成立住戶管理委員會等情在卷 (參見該案卷頁一六０至一六二)。(２)證人即台北市○○街九十四巷六號三樓住戶莫自高，於上開詐欺案件偵查中證稱：其與八十四巷住戶往來不密切，與九十四巷的鄰居之往來較密切，八十三年間畢無量請工研院檢測自己的房屋，發現氯離子含量過高，於是八十四巷、九十四巷住戶有非正式討論，當時約有四十位戶出席，沒有會議記錄，也未張貼公告，不記得丁○、戊○、庚○○有無參加會議，至八十八年一月間才正式成立住戶委員會和建商交涉等情在卷(參見該案卷頁五四至五五、一五四至一五五)。(３)上述證人與兩造均無親屬或僱傭關係，亦無任何怨隙，其等證詞衡情堪以採信。而依上述證言，尚難認定被告丁○或其代理人即被告戊○於出售系爭房屋時已明知該屋有前開瑕疵存在。參以被告丁○復於八十七年四月間，由被告戊○代理而購買同棟 (即台北市○○街八四巷九號)二樓房屋供其母居住，並於同年五月十二日完成所有權移轉登記，為兩造所不爭，倘被告丁○明知系爭房屋有上述瑕疵，揆之常情當不致再購買同棟建築二樓房屋，是被告丁○、戊○辯稱其於出售系爭房屋時不知該屋有海砂屋問題，尚非無據。原告主張被告戊○代理丁○出賣系爭房屋前，均明知有上開瑕疵而故意隱匿不告知云云，難認已盡舉證之責。

５、綜此，被告丁○於八十七年五月間交付原告之系爭房屋雖有前述瑕疵，然原告主張減少價金，已逾法定六個月期間。而原告未證明被告丁○有故意不告知瑕疵情事，已如上述，復未證明被告丁○有保證系爭房屋應具備如何之品質，則被告以物之瑕疵為由主張損害賠償，核與民法第三百六十條之規定，亦有未合。

(二)有關被告丁○應否負不完全給付損害賠償責任之爭點：

１、按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。而以特定物為買賣之標的，出賣人之義務係將契約成立時之買賣標的物以現狀交付，則縱該特定物於契約成立當時即有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債之本旨而為給付，尚不構成不完全給付，而僅屬物之瑕疵擔保問題，此觀之民法第三百五十四條之規定即明，另最高法院七十七年四月十九日七十七年度第七次民事庭會議決議亦同此旨。

２、本件買賣係以特定物為買賣之標的，依前開說明，出賣人即被告丁○之義務係將契約成立時之系爭房屋及所坐落土地持分以現狀交付。系爭房屋固有上開瑕疵存在，然原告並未證明此瑕疵係在系爭買賣契約成立後可歸責於被告丁○所產生，則其主張被告丁○應負不完全給付之債務不履行責任，並據此請求損害賠償，即屬無據。

(三)有關被告丁○應否負侵權行為損害賠償責任之爭點：

１、原告未舉證證明被告丁○於出賣系爭房屋前明知有上開瑕疵，已如上述，已難認被告丁○有何故意隱匿不告知或其他詐欺原告之行為。參以原告以被告丁○明知系爭房屋為海砂屋仍隱匿而出售原告為由，對被告丁○提出刑事詐欺告訴，業經台北地方法院檢察署檢察官以八十八年偵字第二六七四一號、第二六五五二號為丁○不起訴處分，復經台灣高等法院檢察署以八十九年度議字第二○三六號處分書駁回原告之再議而告確定，亦經本院調閱上述案卷核閱屬實。故原告主張被告丁○故意詐欺而不法侵害原告之財產權及居住自由，應依民法第一百八十四條第一項前段或後段之規定負損害賠償責任，尚屬無據。

２、又修正前民法第一百八十四條第二項固規定：「違反保護他人之法律者，推定其有過失。惟該條項所謂保護他人之法律，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止危害他人權益或禁止侵害他人權益之法律 (最高法院七十七年台上字第一五八二號判決參照) 。而民法第三百五十四條係關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，亦即使出賣人須就其所交付物之瑕疵對買受人負擔保責任，以維持買賣相對當事人間交易上之誠實及信用，並非一般的保護他人權益為目的之法律，自難指為前述民法第一百八十四條第二項所稱之保護他人之法律。故原告以被告丁○違反民法第三百五十四條第一項之規定而有過失，並依修正前民法第一百八十四條第二項之規定請求賠償，容有誤會。

３、況因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，民法第一百九十七條明文定之。原告於八十七年五月間交屋時即發現系爭房屋有瑕疵，業據其陳明在卷 (見本院九十一年五月二十七日言詞辯論筆錄) ，惟其迄於八十九年九月十九日始提起本件訴訟請求侵權行為損害賠償，亦已罹於上述規定之二年時效期間。

(四)有關其餘被告應否負共同侵權行為連帶賠償責任之爭點：

１、被告戊○、庚○○部分：(１)被告戊○為系爭房屋出賣人丁○之代理人，被告庚○○為被告戊○之夫，固為兩造所不爭，惟尚難據此即推認被告庚○○亦為被告丁○之代理人。況由兩造不爭執真正之買賣契約書觀之，其上亦無庚○○代理丁○之記載，此外，原告復未舉證證明被告庚○○有代理系爭買賣事宜或有何詐欺之行為，則其主張被告庚○○有共同詐欺之侵權行為云云，即不足採。(２)被告戊○為系爭房屋出賣人丁○之代理人，與丁○為姐妹，代理丁○與原告簽訂買賣契約，固為兩造所不爭，惟原告主張被告戊○代理丁○出賣系爭房屋前，戊○與丁○均明知有上開瑕疵而故意隱匿不告知云云，未舉證以實其說，已如上述。且原告以被告戊○串謀丁○隱瞞真相詐欺原告為由，對被告戊○提出刑事詐欺告訴，亦經檢察官以前開案號為不起訴處分確定。故原告主張被告戊○共同故意詐欺而不法侵害原告之財產權及居住自由，亦屬無據。(３)民法第三百五十四條並非修正前民法第一百八十四條第二項所稱之保護他人之法律，既如上述，則原告以被告戊○、庚○○違反民法第三百五十四條第一項之規定而有過失，並依修正前民法第一百八十四條第二項之規定請求賠償，自有未合。

２、被告甲○○、乙○○、辛○○、丙○○部分：(１)被告乙○○為互榮公司負責人、甲○○為店長、辛○○為組長、丙○○為系爭房屋買賣仲介之承辦人員，固均為從事房屋仲介人員，惟依卷附之中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會所公告「不動產仲介經紀業氯離子含量檢測解決方案」第一條規定：「仲介經紀業並無專業能力以判斷屋況是否為海砂屋或確屬物之重大瑕疵」，準此，即難僅以被告甲○○、乙○○、辛○○、丙○○係不動產仲介從業人員，遽認其等必明知系爭房屋有上述瑕疵。此外，原告復未舉證證明被告甲○○、乙○○、辛○○、丙○○有何詐欺之行為，且原告對被告甲○○、莊美雲、辛○○、丙○○提出共同詐欺之刑事告訴，亦經檢察官以前開案號為不起訴處分確定。故原告主張被告被告甲○○、乙○○、辛○○、丙○○夥同被告丁○、戊○、庚○○共同詐欺不法侵害原告之權利，尚不足採。(２)又修正前民法第五百六十七條「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無支付能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介」之規定，係就居間人對於委託人據實報告之契約義務加以規範，並非一般的保護他人權益為目的之法律，難謂為前述民法第一百八十四條第二項所稱之保護他人之法律。故原告以被告甲○○、乙○○、辛○○、丙○○違反民法第五百六十七條之規定而有過失，並依修正前民法第一百八十四條第二項之規定請求賠償，亦不足採。

３、況因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，民法第一百九十七條定有明文。原告於八十七年五月間交屋時即發現系爭房屋有瑕疵，惟其迄於八十九年九月十九日始提起本件訴訟請求侵權行為損害賠償，亦已罹於上述規定之二年時效期間。而被告丁○、戊○、庚○○既為時效之抗辯，此有利抗辯之效力自及於原告主張為連帶債務人之被告甲○○、乙○○、辛○○、丙○○，故原告之侵權行為損害賠償請求權亦因罹於時效而消滅。

六、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保、不完全給付及侵權行為之規定，請求被告丁○減少價金及損害賠償共五百萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由。另依共同侵權行為之規定，請求被告戊○、庚○○、甲○○、乙○○、辛○○、丙○○應與被告丁○連帶賠償上述金額，亦無理由，均應駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。

丙、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。

民事第六庭法 官　鄭純惠

法院書記官　朱小燕