臺灣臺北地方法院 - 八十九年度訴字第四二一○號（遷讓房屋） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴字第四二一○號原　　　告　　丙○○ 訴訟代理人　　黃永琛　律師複　代理人　　劉桂君　律師被　　　告　　乙○○　　　住台北市○○○路○段八十二號十五樓甲○○ 右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：主文被告應自門牌號碼台北市○○○路○段八十二號十五樓房屋遷出，並將上開房屋交還原告及其餘共有人。被告應給付原告新台幣肆萬零貳佰伍拾陸元，並自民國八十九年九月一日起至返還右開房屋之日止，按月給付原告新台幣伍仟零參拾貳元。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新台幣壹拾伍萬元或同面額之華南商業銀行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。事實甲、原告方面：一、聲明：㈠被告應自門牌號碼台北市○○○路○段八十二號十五樓房屋（以下簡稱系爭房屋）遷出，將上開房屋交還原告及其餘共有人。㈡被告應給付原告新台幣（下同）肆萬零貳佰伍拾陸元，並自民國（下同）八十九年九月一日起按月給付原告伍仟零參拾貳元至返還右開房屋之日止。㈢願供現金或等值之華南商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。㈣訴訴費用由被告負擔。二、陳述：㈠請求遷讓房屋部分： ⑴按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占有使用收益，須徵得他共有人全體之同意，而就共有物之全部或一部任意占有使用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人自得本於所有權，請求除去其妨害或請求向全體共有人返還其占有部分，最高法院著有八十三年台上字第五四一號、八十二年台上字第二三八四號判決要旨可參。 ⑵查本件被告雖為系爭房屋之共有人，然渠等占有系爭房屋並未得其他共有人同意，爰依民法第七百六十七條及同法第八百二十一條之規定，請求被告返還占有部分予全體共有人。 ⑶次查，本件系爭房屋因向寶島商業銀行股份有限公司借款九百一十三萬元，銀行即將拍賣，為避免損失，原共有人先於八十八年四月七日協議以底價一千五百萬元出售，無權占有之共有人乙○○、甲○○、李文群應無條件於八十八年七月三十一日遷出，惟僅李文群遷出，被告拒不遷出，致使房屋無法順利賣出。 ⑷原共有人復於八十八年十月十四日再立協議書，授權被告甲○○自八十八年十月十五日起至八十八年十二月三十一日止出售系爭房屋，且被告應最遲於八十八年十二月三十一日無條件遷出，協議書明白約定「被告等應無條件遷出」，是被告辯稱系爭房屋賣出搬離條件顯無理由，被告至今拒不遷出竟還要求補償，已嚴重損害全體共有人之利益，為此提起本件訴訟。㈡請求不當得利部分： ⑴按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額百分之十為限，土地法第九十七條定有明文。 ⑵查被告無權占有系爭房屋，享有相當於租金之利益，致原告受有相當之損害，原告爰依不當得利及侵權行為之規定，請求被告給付相當於租金之利益。 ⑶本件系爭房屋及其坐落基地，原告持有部分之申報總價為六十萬三千八百三十一元，計算方式如附表所示，故原告請求被告給付申報總價百分之十相當於租金之利益如訴之聲明。三、證據：提出系爭房屋、建物謄本、八十八年十月十四日協議書、房屋稅單等影本為證。乙、被告方面：一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。二、陳述：㈠系爭房屋係被告與其他共有人繼承而來，雖各別登記應有部分，但曾口頭約定應統一處理系爭房屋，不得私自個別出售、轉讓、或出租，故於八十八年十月十四日協議由被告甲○○全權處理系爭房屋之買賣相關事宜。㈡嗣其他共有人李照鴻、李純雅個別將其應有部分為抵押權之設定，經尹多次催促其他共有人李照鴻、李明章、李瑞成、李純雅等人既不依前開口頭約定支付貸款本利之部分，又拒絕塗銷應有部分抵押權之設定，故八十八年十月十四日之協議無效。㈢再者前開協議書內容分為「㈠同意委託出售價格為新台幣壹仟伍佰萬元正佣金部分，以超出委託買賣價格部分（於授權期間全歸甲○○所有）。㈡自八十八年十月十五日起至八十八年十二月三十一日全權委託甲○○處理買賣相關事宜，酬佣與上述相同（但不得出租該屋）。㈢該屋現全者乙○○、甲○○必須於八十八年十二月三十一日前無條件搬離該屋，期限後所留物品視同廢棄。」，所謂「無條件搬遷」係指在履行前述二點之情形，現系爭房屋即未出售條件即未成就，自無遷離之必要，況且其他共有人又將其應有部分設定抵押權，更無法履行前述條件，被告又有何權限處理協議書上之約定。三、證據：提出系爭建物謄本、協議書及遺產繼承分割協議書、授權書、存證信函等影本為證。理由一、原告起訴主張系爭房屋為渠與其他共有人所共有，被告未經其他共有人全體之同意占有使用系爭房屋，從而依民法第七百六十七條及同法第八百二十一條之規定訴請被告應遷出系爭房屋並返還予原告及其他共有人，且請求相當於訴之聲明所示之租金不當得利等語。二、被告則以：系爭房屋係渠等因繼承法則而取得，雖各繼承人擁有應有部分，但曾口頭約定有關系爭房屋之買賣行為應一同為之，故於八十八年十月十四日曾授權被告甲○○全權處理買賣事宜，並簽訂授權書及協議書，茲因其他共有人另行將其應有部分設定抵押權，且又未依約繳付貸款本息，致使無法將系爭房屋出售，因此在該條件未成就前，渠等即無依協議書第三點所約定於八十八年十二月三十一日無條件搬離系爭房屋之義務等語，資為抗辯。三、經查原告起訴主張系爭房屋為其與其他共有人所共有，且被告曾於八十八年十月十四日簽訂協議書之事實，業據其提出與陳述相符之系爭房屋登記謄本及八十八年十月十四日協議書影本為證，且被告對於八十八年十月十四日簽訂協議書，而系爭房屋為被告所占有使用中乙節並不爭執，此部分事實堪信為真實，茲兩造有爭議者為，被告是否徵得其他共有人全體之同意就系爭房屋之全部或一部任意占用收益乙節？分述如下：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文，又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利之認定，又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實，並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，另民事訴訟法如係原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴，有最高法院十七年上字第九一七０號、十八年上字第一六七九號、同年上字第二八五五號判例及七十二年台上字第四二二五號判決意旨可資參照。㈡惟查依兩造所不爭執之協議書記載：「茲就座落台北市○○○路○段八十二號十五樓含其所有權全部由繼承人乙○○等達成協議：㈠同意委託出售價格為新台幣壹仟伍佰萬元正佣金部分，以超出委託買賣價格部分（於授權期間全歸甲 ○○所有），㈡自八十八年十月十五日起八十八年十二月三十一日全權委託甲 ○○處理買賣相關事宜，酬佣與上述相同（但不得出租該屋），㈢該屋現住者乙○○、甲○○必須於八十八年十二月三十一日前無條件搬離該屋，期限後所留物品視同廢棄：：」字樣，足徵其他共有人與被告所簽訂之協議僅係將系爭房屋買賣事宜委由被告甲○○處理，且委託期限自八十八年十月十五日起至八十八年十二月三十一日止，是原告主張該協議書並非由全體共有人所同意簽訂之分管契約乙節，洵堪採信。㈢再查各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，並得依侵權行為之規定，行使其損害賠償請求權，且於該共有人受有利益時，他共有人亦得依民法上不當得利之規定，行使其權利，如前所述，被告現占有使用系爭房屋，除外亦未能舉證證明經共有人全體之同意就系爭房屋之全部或一部任意占用收益之協議，揆諸前開說明，足認被告占有使用系爭房屋並未取得分管協議乙節，洵堪採信。㈣第查依民法第八百十九條第一項之規定，各共有人，得自由處分其應有部分，是共有人就應有部分，既有自由處分權，則於共有人間如有相反之約定時，對於受讓應有部分之第三人亦不生效力，且依大法官會議釋字第一四一號解釋，共有人亦得就其應有部分設定抵押權，而被告抗辯因其他共有人將其應有部分設定抵押權致使前述協議書無效乙節，自有違誤，何況如前所述，該協議書並非協議分管系爭房屋，故被告此部分之抗辯，要無可採。㈤基此，被告占即未經協議或他共有人同意而就系爭房屋之全部任意占有用益，從而原告本於所有權請求判決除去其妨害及向全體共有人返還占用部分即如主文第一項所示，於法即屬有據，應予准許。四、次按共有人未經協議或他共有人之同意而就共有物之全部或一部任意占有用益時，於該共有人受有利益時，他共有人自得依民法上不當得利之規定，行使權利；再參以土地法第九十七條第一項，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限之規定，及系爭房屋係位於台北市商業繁華之地段，是本院審酌系爭房屋利用之主、客觀因素及建築物結構、使用期間等，認系爭房屋相當於租金之數額應以年息百分之十為當，是以下就原告得請求被告分別按月給付之不當利之金額（詳細金額之計算，詳如附表所示）；查本件被告占有原告共有之系爭房屋，已如前述，從而原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付八十九年一月一日起至八十九年八月三十日止，按原告之應有部分，返還原告相當於租金之利益即四萬零二百五十六元及自八十九年九月一日起至返還系爭房屋止，按月給付原告五千零三十二元，於法洵屬有據，應予准許。五、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。六、結論：原告之訴有理由，依民事訴訟法第八十五條第一項，第三百九十條第二項，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十一　　月　　三十　　日民事第四庭法官　陳博文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十一　　月　　三十　　日書記官蘇彥宇

臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第四二一○號

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