臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第四四三九號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴字第四四三九號

原告

臺北市政府財政局

法定代理人

甲○○

法定代理人

丙○○

右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：除假執行擔保金額外，如主文第一項所示。

貳、陳述：

一、中華民國西班牙文化經濟協會（以下簡稱中西文經協會）前向原告承租原告管理如附圖所示坐落臺北市○○區○○段二小段一０一地號（面積：二三．五六平方公尺）一０二地號（面積：一二０．七六平方公尺）土地，建築門牌號碼：臺北市○○區○○街二十一號三樓、四樓房屋，雙方逐年簽訂之之基地租賃契約期間至八十一年三月三十一日屆滿，期滿後，因中西文經協會未續租，租賃法律關係乃告終止，終止後，中西文經協會就其所有之上開房屋占有原告管理之上開土地並未支付任何償金，更於八十二年二月十日將上開房屋交付被告無限期管理使用迄今，中西文經協會所有之上開房屋於上開租賃法律關係終止後，繼續占有原告管理之土地，其使用系爭土地即屬無權占有。又中西文經協會自八十二年二月十日起將上開房屋交由被告管理使用，並由被告支付房屋稅捐、修繕費用等，顯見被告係以自己占有房屋之意思，與中西文經協會共同使用上開房屋，易言之，被告與中西文經協會以共同使用上開房屋之方式，直接侵害該房屋坐落土地之所有權，渠等係無法律上原因占用系爭土地而受有相當租金之利益，原告則受有相當於租金利益之損失，同時因渠等上開共同侵權行為受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法則、侵權行為損害賠償請求權，請求被告返還所受利益及賠償原告所受損害。

二、系爭臺北市○○街二十一號建物占用臺北市○○區○○段一０一、一０二地號土地，其面積分別為二三．五六平方公尺、一二０．七六平方公尺，中西文經協會所有之上開房屋，依全棟建築物比例計算，其占用面積應為上開面積之二分之一。而依市有基地租金計收基準，市有地之租金一律按土地申報地價年息百分之五計收租金，則被告訴訟繫屬前五年內占用基地所得之利益或原告所受之損害為二百五十五萬二千五百五十元，起訴狀繕本送達後，被告仍繼續占用系爭土地，其仍受有相當於租金之利益及造成原告相當租金之損害，自應按上開計算標準按其繼續占用期間給付原告損害賠償金。

叁、證據：

一、法人登記簿謄本。

二、土地登記簿謄本。

三、地籍圖謄本。

四、臺北市公有基地租賃契約。

五、中西文經協會原理事長乙○○八十八年七月二十八日函及函附之協議書。

六、李潮雄律師八十七年三月二十三日潮自第八七０一六號律師函。

七、複丈成果圖。

八、臺北市公告土地現值及公告地價查詢資料。

九、原告九十一年三月二十八日北市財五字第０九一三０七七六六００號函。

乙、被告方面：

壹、聲明：

一、駁回原告之訴及假執行之聲請。

二、如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、中西文經協會於八十二年間，因會務運作困難，擬行解散，經與被告協商，雙方協議將系爭房屋交付被告，課被告以善盡善良管理人之義務為使用管理，有關系爭房屋之一切稅金（含房屋稅、地價稅、修繕費等）及中西文經協會之職員劉木林薪津、資遣費等由被告負擔，上開協議，一方面為委託受託管理，另方面則同意被告使用，並由被告支付對價即稅金、修繕費、薪津、資遣費），其性質核為管理及租賃之混合契約。

二、被告於受領系爭建物後，即依協議意旨辦理，並作不定期修繕，該等房屋現由訴外人謝文林居住其中，之前則由訴外人劉木林住居，渠等均係經中西文經協會同意居住於上開房屋，被告除負擔義務支出修繕費外，並未加以占用，原告主張：被告與中西文經協會共同占用系爭房屋，並共同占用系爭土地，核與事實有間。

叁、證據：

一、協議書。

二、原告八十八年八月六日北市財五字第八八二二０七九六００號函。

丙、本院依職權勘驗現場，製有勘驗筆錄附卷。

理由

一、原告起訴主張：其為如附圖所示坐落臺北市○○區○○段二小段一０一、一０二地號土地之管理機關，中西文經協會前向原告承租上開土地建築門牌號碼：臺北市○○區○○街二十一號三樓、四樓房屋，雙方逐年簽訂之之基地租賃契約期間於八十一年三月三十一日屆滿後，中西文經協會未予續租，惟其所有之上開房屋仍繼續占有使用上開土地，嗣於八十二年二月十日，中西文經協會始將上開房屋交付被告無限期管理使用迄今，上開房屋無權占用原告管理之上開土地，被告又以自己占有之意思占用上開房屋，其受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金損失之損害，原告自得依不當得利、侵權行為之法則，請求被告給付訴訟繫屬前五年所獲得之不當得利或致原告所受之損害二百五十五萬二千五百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本訴達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告依系爭土地各該年度公告地價年息百分之五之損害賠償金等語。

二、被告則以：中西文經協會於八十二年間，因會務運作困難，擬行解散，經與被告協商，雙方協議將系爭房屋交付被告，課被告以善盡善良管理人之義務為使用管理，有關系爭房屋之一切稅金（含房屋稅、地價稅、修繕費等）及中西文經協會之職員劉木林薪津、資遣費等由被告負擔，上開協議，一方面為委託受託管理，另方面則同意被告使用，並由被告支付對價即稅金、修繕費、薪津、資遣費），其性質核為管理及租賃之混合契約，被告於受領系爭建物後，即依協議意旨辦理，並作不定期修繕，該等房屋現由訴外人謝文林居住其中，之前則由訴外人劉木林住居，渠等均係經中西文經協會同意居住於上開房屋，被告除負擔義務支出修繕費外，並未加以占用等語資為抗辯。

三、原告主張其為如附圖所示坐落臺北市○○區○○段二小段一０一、一０二地號土地之管理機關，中西文經協會前向原告承租上開土地建築門牌號碼：臺北市○○區○○街二十一號三樓、四樓房屋，雙方逐年簽訂之之基地租賃契約期間於八十一年三月三十一日屆滿後，中西文經協會未予續租，惟其所有之上開房屋仍繼續占有使用上開土地，嗣於八十二年二月十日，中西文經協會始將上開房屋交付被告無限期管理使用迄今之事實，已據原告提出土地登記簿謄本、地籍圖謄本、臺北市公有基地租賃契約、中西文經協會原理事長乙○○八十八年七月二十八日函及函附之協議書、複丈成果圖等件為證，且為被告所不爭，原告此部分主張，應堪信為奔實。

四、又原告主張上開房屋無權占用原告管理之上開土地，被告又以自己占有之意思占用上開房屋，其受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金損失之損害等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為被告是否占用上開房屋？茲論述如下：

㈠按對於物有事實管領之力者，為占有人，民法第九百四十條定有明文，是占有，僅須對於物有事實上之管領力即為已足，亦即依一般社會觀念，足認一定之物已具有屬於其人實力支配下之客觀關係者，即可謂有事實上之管領力。查系爭房屋雖為中西文經協會所有，惟該會業於八十二年二月十日，將之交付被告管理使用迄今，有關該等房屋之一切稅金（含房屋稅、地價稅、修繕費等）均由被告負擔，有中西文經協會原理事長乙○○八十八年七月二十八日函及函附之協議書在卷可憑。而系爭房屋三樓、四樓，均隔間為二，供作教室之用，現場仍置放被告教學用之課桌椅，其中四樓教室邊側有臥室、儲藏室，該臥室現由謝文林使用中，復據本院履勘現場查明屬實。則自中西文經協會於八十二年二月十日即將系爭房屋交付被告管理使用，有關該等房屋之一切稅金（含房屋稅、地價稅、修繕費等）並應由被告負擔，該等房屋現仍置放被告教學用之課桌椅等節以觀，即足徵被告就系爭房屋非單純受中西文經協會指示而為管理而已，其對於系爭房屋確有排除他人干涉之意思，依一般社會觀念，已足認其對該等房屋有事實上之管領力，否則被告何以將其教學用之課桌椅置放於系爭房屋？又何以將系爭房屋上鎖？被告抗辯：其僅依協議意旨，就系爭房屋作不定期之修繕，並未占用系爭房屋等語，尚非可採。

㈡次按無正當權源占用他人土地者，將致他人受有相當於租金之損害，此為社會通常之觀念，參諸最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例意旨即明。本件被告占用之系爭房屋無權占用原告管理之上開土地，致原告受有不能使用系爭土地之損害，既如前述，則原告依不當得利、侵權行為之法則，請求被告給付相當於租金之利益或賠償相當於租金之損害，即屬有據。

㈢又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條第一項復定有明文。經查：

⑴系爭房屋位於臺北市○○街，屬於城市地方，自有土地法前開規定之適用。且按土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條之規定，係指法定地價而言，而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第九十七條所謂之土地申報地價額，即指該土地之申報地價。又依平均地權條例施行細則第二十一條規定，公有土地及依平均地權條例第十六條收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。查系爭房屋位處中正區，距臺北市○○○路臺北車站約五分鐘路程，距臺北市○○街約二分鐘路程，有多線公車經過，交通便捷，附晉近多為補習班，商店林立，生活機能良好，業據本院履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄可稽，本院審酌系爭房屋附近之繁榮程度及系爭房屋利用之情形，認其租金應以土地申報價額之年息百分之五計算為適當。

⑵原告管理之系爭一０一、一０二地號土地，其公告地價即申報地價：八十三年度為每平方公尺十三萬六千五百十四元，八十六年度為每平方公尺十四萬三千九百二十九元，八十九年度為十四萬七千一百元，有臺北市公告土地現值及公告地價查詢資料在卷可憑，依被告各占用之面積，以該土地申報價額百分之五為計算之標準，被告訴訟繫屬前之五年即自八十四年十月十七日起至八十九年十月十六日止無權占用原告管理之土地，其所獲得之不當得利或致原告所受之損害應為二百五十五萬五千六百二十四元（417221+0000000=0000000，計算式詳如附表所示），原告就該五年之不當得利或損害，部分請求被告給付二百五十五萬二千五百五十元，並就起訴狀送達後，被告繼續占用系爭土地部分，請求依上開計算標準按其繼續占用期間給付原告損害賠償金，洵屬正當。

五、綜上所述，原告依不當得利、侵權行為之法則，請求被告給付二百五十五萬二千五百五十元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月十日起至返還上開土地之日止，按月給付原告按上開面積二分之一以上開土地各該年度申報地價年息百分之五計算之損害賠償金，為有理由，應予准許。

六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第六庭法 官　陳秀貞

法院書記官　林秀妙~F0~T48┌────────────────────────────────────────────────────┐│ 附表： │├────────────────────────────────────────────────────┤│ 坐落土地：臺北市○○區○○段二小段一０一地號 │├───────┬──────┬─────┬──────┬────┬─────┬──────┬──────┤│ 占用期間 │ 公告地價 │公告地價 │ 占用面積 │租金率 │每月金額 │ 積欠月數 │ 積欠金額 ││ │ 適用年份 │（元／㎡）│ （㎡） │ │ │ │ │├───────┼──────┼─────┼──────┼────┼─────┼──────┼──────┤│ 84.11-86.06 │ 83 │136514 │ 11.78 │5% │6701 │ 20 │ 134020 │├───────┼──────┼─────┼──────┼────┼─────┼──────┼──────┤│ 86.07-89.06 │ 86 │143929 │ 11.78 │5% │7065 │ 36 │ 254340 │├───────┼──────┼─────┼──────┼────┼─────┼──────┼──────┤│ 89.07-89.09 │ 89 │147100 │ 11.78 │5% │7220 │ 3 │ 21660 │├───────┼──────┼─────┼──────┼────┼─────┼──────┼──────┤│ 占用期間 │ 公告地價 │公告地價 │ 占用面積 │租金率 │每日金額 │ 積欠日數 │ 積欠金額 ││ │ 適用年份 │（元／㎡）│ （㎡） │ │ │ │ │├───────┼──────┼─────┼──────┼────┼─────┼──────┼──────┤│ 84.10.17- │ 83 │136514 │ 11.78 │5% │223 │ 15 │ 3345 ││ 84.10.31 │ │ │ │ │ │ │ │├───────┼──────┼─────┼──────┼────┼─────┼──────┼──────┤│ 89.10.01- │ 89 │147100 │ 11.78 │5% │241 │ 16 │ 3856 ││ 89.10.16 │ │ │ │ │ │ │ │├───────┴──────┴─────┴──────┴────┴─────┴──────┴──────┤│ 合計：134020+254340+21660+3345+3856=417221 │├────────────────────────────────────────────────────┤│ 坐落土地：臺北市○○區○○段二小段一０二地號 │├───────┬──────┬─────┬──────┬────┬─────┬──────┬──────┤│ 占用期間 │ 公告地價 │公告地價 │ 占用面積 │租金率 │每月金額 │ 積欠月數 │ 積欠金額 ││ │ 適用年份 │（元／㎡）│ （㎡） │ │ │ │ │├───────┼──────┼─────┼──────┼────┼─────┼──────┼──────┤│ 84.11-86.06 │ 83 │136514 │ 60.38 │5% │34345 │ 20 │ 686900 │├───────┼──────┼─────┼──────┼────┼─────┼──────┼──────┤│ 86.07-89.06 │ 86 │143929 │ 60.38 │5% │36210 │ 36 │ 0000000 │├───────┼──────┼─────┼──────┼────┼─────┼──────┼──────┤│ 89.07-89.09 │ 89 │147100 │ 60.38 │5% │37008 │ 3 │ 111024 │├───────┼──────┼─────┼──────┼────┼─────┼──────┼──────┤│ 占用期間 │ 公告地價 │公告地價 │ 占用面積 │租金率 │每日金額 │ 積欠日數 │ 積欠金額 ││ │ 適用年份 │（元／㎡）│ （㎡） │ │ │ │ │├───────┼──────┼─────┼──────┼────┼─────┼──────┼──────┤│ 84.10.17- │ 83 │136514 │ 60.38 │5% │1145 │ 15 │ 17175 ││ 84.10.31 │ │ │ │ │ │ │ │├───────┼──────┼─────┼──────┼────┼─────┼──────┼──────┤│ 89.10.01- │ 89 │147100 │ 60.38 │5% │1234 │ 16 │ 19744 ││ 89.10.16 │ │ │ │ │ │ │ │├───────┴──────┴─────┴──────┴────┴─────┴──────┴──────┤│ 合計：686900+0000000+111024+17175+19744=0000000 │└────────────────────────────────────────────────────┘