八十九年度訴字第五三六四號｜民事：返還房屋｜裁判日期：91 年 12 月 06 日

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴字第五三六四號原　　　告　朋城股份有限公司法定代理人　戊○○ 訴訟代理人　林庚原律師被　　　告　乙○○ 訴訟代理人　甲○○ 被　　　告　丙○○ 丁○○ 右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：主文被告丁○○、丙○○應將坐落臺北市○○區○○段一小段五二一、五二一之一、五二四地號土地上門牌號碼為台北市○○○路○段三○三巷一八之一號四樓（如附圖所示斜線部分面積一○三點一平方公尺）之房屋遷讓返還原告。被告丁○○、丙○○應給付原告新台幣陸拾伍萬肆仟捌佰捌拾陸元，及自民國九十一年十二月一日起至返還房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬捌仟貳佰貳拾伍元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告丁○○、丙○○負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣貳拾陸萬元供擔保後，得假執行。本判決第二項於原告以新台幣貳拾貳萬元供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：壹、聲明：一、請判令被告應將坐落台北市○○○路○段三○三巷十八之一號四樓房屋遷讓返還原告，並自民國八十八年十二月五日起至返還房屋日止按月給付新台幣（以下同）參萬柒仟元之損害金。添二、願供擔保，請准宣告假執行。貳、陳述：一、坐落台北市○○○路○段三○三巷十八之一號四樓房屋係原告所有，被告丙○○ 雖曾與原告簽訂二年期（自民國八十五年十二月五日起至八十七年十二月四日止）租約，但期滿後，被告丙○○未再與原告續訂租約，嗣後被告乙○○出面與原告簽訂一年期（自八十八年一月十八日起至八十八年十二月四日止）租約，並經本院公證處公證，租期屆滿前，原告即委請律師以台北古亭郵局存證信函第三一四三號函知承租人即被告乙○○表明屆滿後不續租並請搬遷交還房屋，詎被告乙 ○○竟不交還房屋，且勾串被告丙○○及丁○○夫妻繼續占住不還，原告不得已於八十九年八月十八日再函限被告等三人於文到七日內交還房屋並依約交付違約金及相當於租金之不當得利，被告等於租約期滿後，竟拒交還長期霸占，顯屬無權占有。二、被告丙○○曾向本院提起確認租賃權存在之訴，業經本院判決駁回在案，至於乙 ○○之戶籍地雖非設於系爭房屋內，然系爭房屋之址申請裝設之三支電話（電話號碼：00000000、00000000、00000000），裝機用戶均為乙○○，其後乃由乙○○同意被告丙○○、丁○○夫妻占用，是被告等無權占有系爭房屋，自應共同負責交還房屋及損害賠償責任，爰依所有權及不當得利之法律關係訴請被告遷讓返還系爭房屋，並賠償如聲明所示之金額。叄、證據：提出土地、建物登記謄本、不動產租賃契約書、房屋租賃契約、八十八年十月二十八日、八十九年八月十八日存證信函、房屋稅繳款書、本院八十八年度北簡字第一六五八一號、九十一年度北簡字第一二七七號宣示判決筆錄、民事執行處函、建物測量成果圖各一件、公證書二件為證，並聲請履勘現場及訊問證人林國煌。乙、被告方面：一、被告丙○○部分：未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。二、被告丁○○部分：（一）、聲明：原告之訴駁回。（二）、陳述：伊未占用原告系爭房屋，伊住台北市○○街二八四巷三十七弄三號一樓，伊不認識乙○○，被告丙○○租用該屋時，伊曾居住使用過系爭房屋，但八十六年十二月之後伊即未占有使用系爭房屋，被告丙○○則一直於系爭房屋內，八十九年要繳租金原告即拒收。二、被告乙○○部分：（一）、聲明：原告之訴駁回，願供擔保請准為免予假執行之宣告。（二）、陳述：伊不認識被告丁○○、丙○○，亦未占用原告系爭房屋，伊雖於八十八年初原與原告訂立租賃契約，並於系爭房屋之址申設電話，其後原告並未將系爭房屋點交予伊使用，而伊因未能使用該屋，即將電話轉讓他人，伊亦未曾繳交租金，是伊與原告之系爭租約自始不存在，伊未占有使用系爭房屋，原告訴請伊返還房屋顯無理由。丙、本院依職權調閱本院八十九年度執字第一○三六號民事執行案卷及函中華電信股份有限公司台灣北區電信分公司台此北區營運處查00000000、00000000、 000000000電話裝機及使用情形。理由壹、程序部分：一、本件被告丙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、本件被告丁○○於訴訟進行中聲請本院命原告供訴訟費用之擔保，惟按「原告於中華民國無住所、事務所及營業所者，法院應依被告聲請，以裁定命原告供訴訟費用之擔保。」固為民事訴訟法第九十六條所明定，然本件原告為本國法人，於中華民國有營業所，有朋城股份有限公司營利事業登記證一件附卷可稽，是被告丁○○所請於法未合，無由准許，合先敘明。貳、實體部分：一、本件原告起訴主張：坐落台北市○○○路○段三○三巷十八之一號四樓房屋係伊所有，被告丙○○雖曾與原告簽訂二年期（自八十五年十二月五日起至八十七年十二月四日止）租約，但期滿後，被告丙○○未再與原告續訂租約，嗣後被告乙 ○○出面與原告簽訂一年期（自八十八年一月十八日起至八十八年十二月四日止）租約，並經本院公證處公證，且於系爭房屋之址申請裝設三支電話使用，租期屆滿前，原告即委請律師以台北古亭郵局存證信函第三一四三號函知承租人即被告乙○○表明屆滿後不續租並請搬遷交還房屋，詎被告乙○○勾串被告丙○○及丁○○夫妻繼續占住不還，原告不得已於八十九年八月十八日再函限被告等三人於文到七日內交還房屋及相當於租金之不當得利，被告等於租約期滿後，無權占有系爭房屋，自應共同負責交還房屋賠償損害，爰依所有權及不當得利之法律關係訴請被告遷讓返還系爭房屋，並賠償如聲明所示之金額等情。二、被告丁○○則以：伊住台北市○○街二八四巷三十七弄三號一樓，並未占用原告系爭房屋，亦不認識乙○○，被告丙○○租用該屋時，伊曾居住使用過系爭房屋，但八十六年十二月之後伊即未居住該址，被告丙○○則一直於系爭房屋內等語；被告乙○○則以：伊不認識被告丁○○、丙○○，亦未占用原告系爭房屋，伊雖於八十八年初原與原告訂立租賃契約，並於系爭房屋之址申設電話，然因其後原告並未將系爭房屋點交予伊使用，故伊遂將電話轉讓他人，伊未曾繳交租金，伊與原告之系爭租約自始不存在，原告訴請返還房屋顯無理由等語，資為抗辯。三、經查，本件原告主張：坐落台北市○○○路○段三○三巷十八之一號四樓房屋係伊所有，被告丙○○曾與其簽訂二年期租約，但租期於八十七年十二月四日屆滿後，被告丙○○未再與原告續訂租約，渠等與原告已無租賃關係，被告丁○○、丙○○夫妻現仍無權占有使用系爭屋房屋一節，業據原告提出與所述相符之土地、建物登記謄本、不動產租賃契約書、公證書為證，並經證人林國煌結證稱：伊住系爭大樓一樓，認識住四樓之黃先生及太太（即被告丁○○、丙○○），最近太太比較少看到，常常看到丁○○進出，丁○○是住這裡，車子都停樓下等語屬實，被告丁○○亦陳稱被告丙○○均住上址等語無訛，是原告主張被告丁○○、丙○○占用系爭房屋至今一節，自堪信為真實。被告丁○○辯稱伊未占有使用系爭房屋云云，尚無可採。又本件原告與被告丙○○之租賃契約之期限於八十七年十二月四日屆滿，被告丙○○與原告並未續訂租約一節，業據原告提出其於八十七年十二月四日後與被告乙○○就系爭房屋所訂租房屋租賃契約一紙為證，而原告與與被告丙○○前因系爭房屋租賃關係涉訟，亦經本院台北簡易庭以九十一年度北簡字第一二七七號宣示判決筆錄判決確定渠等租賃關係不存在一節，亦經原告提出九十一年度北簡字第一二七七號宣示判決筆錄一件附卷足憑，被告丙○○ 已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場，復未提出準備書狀爭執，本院審酌上開證物，認原告就此之主張堪信為真實。從而，本件被告丁○○、丙○○無下當權源，占有使用原告所有之系房屋，則原告本於所有權及不當得利之法律關係，訴請渠等遷讓返還系爭房屋，並賠償原告因此所受之損害，洵屬有據。四、至原告另主張：被告乙○○曾與原告簽訂一年期（自八十八年一月十八日起至八十八年十二月四日止）租約，且於系爭房屋之址申請裝設三線電話使用，租期屆滿前，原告即以律師函告知被告乙○○表明屆滿後不續租並請搬遷交還房屋，詎被告乙○○勾串被告丙○○及丁○○夫妻繼續占住不還云云，姑不論上開各情為被告乙○○所否認，原告之主張是否屬實，已非無疑；而原告就此雖提出公證租約為證，惟該約固可證明原告與被告乙○○有如公證租約所載之債之約定，然此與被告乙○○是否現實占有系爭租賃標的物之判斷無涉；而本件系爭房屋係由被告丁○○、丙○○夫妻占有使用一節，既經證人林國煌結證明確，被告丁○○亦於本院八十九年度執字第一○三六號民事強制執行程序中陳稱：「乙○○不住這裡（指系爭房屋）」（八十九年五月十九日執行筆錄參照）屬實，而電話裝設與房屋之使用或不無相干，惟尚無必然關係，自難僅執系爭房屋之址電話係以被告乙○○之名申裝，即謂被告乙○○占有系爭房屋。至原告所指被告乙○○與其餘被告勾串云云未據舉證以實其說，核屬原告主觀臆測，亦無可採。本件原告既未能證明被告乙○○占有使用系爭房屋，是其依所有權及不當得利之法律關係，訴請被告乙○○遷讓返還系爭房屋及賠償損害，即屬乏據。五、次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例可資參照。土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」，該規定係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院四十三年台上字第三九二號、五十四年台上字第一五二八號判例意旨參照）。本件被告丁○○、丙○○無權占有原告所有房屋，已如前述，則原告請求被告丁○○、丙○○返還相當於租金利益之不當得利，自屬於法有據。而系爭房屋居住環境安靜非供營業一節，業據本院履勘現場製有勘驗筆錄在卷可稽，被告丁○○、丙○○占用系爭房屋既未受有因營業所帶來之特殊利益，其租金金額自仍應受土地法第九十七條規定最高租金額之限制。另本件系爭房屋係坐落於台北市○○○路○段三○三巷一八之一號為七樓大廈之四樓，四周臨敦化北路、長春路、復興北路、南京東路三段，距捷運約三百公尺，附近環亞百貨公司、先施百貨公司、兄弟飯店環伺、距敦化國中、敦化國小、體育學院均未逾百五公尺，居住環境安靜，生活機能佳、交通便利等情，有勘驗筆錄乙份附卷足憑。本院審酌據上開情形，併參酌被告占有如附件所示之複丈成果圖所示房屋，及土地法第九十七條、第一百四十八條及同法施行法第二十五條，認原告所得請求相當於租金利益之不當得利，以系爭房屋及土地之申報總價額年息百分之十計算為適當，又系爭房屋之課稅現值八十八年為七十九萬二千五百元，八十九年為七十八萬三千五百元、十九十年為七十七萬四千六百元、九十一年為七十六萬五千七百元，而系爭房屋所坐落土地之申報地價，自八十八年十月一日至八十九年六月三十日止為五萬五千四百四十元，八十九年七月一日起至九十一年止，為五萬六千二百四十元一節，有房屋稅繳款書、土地登記謄本等件在卷足憑，則被告占用系爭房屋，每月應給付原告相當於租金之不當得利數額之計算公式為：（系爭房屋當年課稅現值+坐落土地面積（平方公尺）×當年申報地價×原告應有部分比例）×10﹪÷12個月（元以下四捨五入）。依此計算被告自八十八年十二月五日起至九十一年十一月三十日止、及自九十年七月一日起至返還系爭房屋之日止，就房屋所受相當於租金利益之金額分別如附表一、二所示。是原告請求被告丁○ ○、丙○○給付如附表一所示之六十五萬四千八百八十六元，，暨自九十一年十二月一日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告如附表二所示之一萬八千二百二十五元為有理由。六、綜上所述，被告無權占用原告所有之系爭屋，受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，是原告依民法第一百七十九條、第七百六十七條規定，訴請被告丁○○、丙○○遷讓返系爭房屋，並給付六十五萬四千八百八十六元，暨自九十一年十二月一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付一萬八千二百二十五元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌於判決之結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。八、本判決原告就勝訴部分，陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至其敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。九、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，爰依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　十二　　月　　　六　　　日民事第四庭法　　官　周玫芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　十二　　月　　　六　　　日法院書記官　王朝枝附表一八十八年十二月五日起至九十一年十一月三十日止，應返還所受相當於租金之利益共計六十五萬四千八百八十六元，計算式如下：（單位：新台幣／元，元以下四捨五入） ⑴、八十八年十二月五日至八十八年十二月三十一日（792500＋55440×（108＋21＋70）×1270/10000）×10/100×27/365＝16227 ⑵、八十八年十二月五日至八十九年六月三十日（783500＋55440×（108＋21＋70）×1270/10000）×10/100× 1/2＝109232 ⑶、八十九年七月一日至九十年六月三十日（774600＋56240×（108＋21＋70）×1270/10000）×10/100＝219595 ⑷、九十年七月一日至九十一年十一月三十日（765700＋56240×（108＋21＋70）×1270/10000）×10/100× （1＋5/12）＝ 309832 合計： ⑴＋⑵＋⑶＋⑷＝000000 00000＋109232＋219595＋309832＝654886 附表二：九十一年十二月一日起至返還房屋日止，按月應返還所受相當於租金之利益一萬八千二百二十五元，計算式如下：（單位：新台幣／元，元以下四捨五入）（765700＋56240×（108＋21＋70）×1270/10000）×10/100×1/12＝18225 註：附表一、二以相當於城市或地方房屋之租金（即建築物加土地之申報價額年息百分之十）為計算依據。

臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第五三六四號

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