臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第五四三七號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴字第五四三七號

原告

乙○○

訴訟代理人

丙○○

被告

宏巨建設股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

鄭崇文律師

被告

再宏建設股份有限公司 設台北市○○路○段一三七號十二樓

法定代理人

甲○○ 住

右當事人間請求事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告應給付原告新臺幣（下同）壹佰捌拾肆萬貳仟元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

二、願供擔保，請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告於民國八十六年七月十二日向被告宏巨建設股份有限公司承購座落於台北縣新店市○○段七八０地號等大廈公寓「希望之河」預售屋編號第Ｃ３棟第樓房屋（現門牌號碼編為台北縣新店市○○○街一二一巷十五號二十六號，下稱系爭房屋），面積三四．二九坪，含持分地，及機械式車位，共價捌佰壹拾伍萬元整。在立合約書之時，被告交來『希望之河房屋土地預定買賣合約書』一本，內附件有房屋平面圖影本一頁，具騎縫章與合約書合蓋。事後，另收一張「希望之河建築平面圖」，與前不同頁，但大同小異。豈知在建築後期約民國八十八年下半年原告到現場發現於餐廳及一中間房之上，突出一獨立橫樑，懸吊於平白空間。加之樓高距已相當低，令人產生壓迫感甚大。此橫樑，在合同上所付兩頁圖及說明，均不見存在。就算非屬結構圖面未詳登，被告（建商）應於出售訂定合約時有所預告說明，否則等於欺騙瞞售。又就算非故意，售屋者亦應負其後果全責。

二、按我國人之民俗生息習慣，空間頂上之樑最為忌諱。此不但影響起居生活情緒之打擊折磨，更影響日後售出時購買人之拒絕購買度，以及殺半價格之藉口，嚴重損傷原告之權益，亦即瑕疵缺貨也，也可說是偷工減料另類也。如此「問題樑」，倘設行走在房屋外圍結構，或倉庫內、或室內每一房間空間單位之四周，原告無言以告。然而，此橫樑突生在空間單位之中央線上，突破餐廳與一房間之優雅氣氛，非但違反建築之基礎理念，更侵犯將來原告之生活品味及保值基本權利。本件乃原告向被告所購之大廈房屋，結構錯誤異常，有一橫樑斬生活空間並不與隔牆同在同行，深刻影響購買人將來生活情緒，以及脫手轉售困難性等等。茲請求返款、消約、賠償。

三、原告於八十八年下半年訪現場而發現現狀之後，以電話通知被告並要求解釋對此重大事實為何不事先在訂約前預告，或事先在平面圖上表示，此乃被告之售物義務。原告如購買時事先得知此亂樑事實，決不會購買。請被告因其違約立即退款消約，根據商業習慣「冷卻期退約」，原告應有此權利。被告反而以懲罰性沒收原告人已繳款項。按情理法，被告存在缺陷，絕無沒收款項之權利。原告亦無被沒收之義務。在八十八年底至八十九年八月中，原告曾經電話懇求被告多次，登訪被告公司數次，並寄出存證信函數次（其中一份經由律師發函），請求解決。更加上，中華民國消費者文教基金會曾於八十九年七月二十五日、八十九年八月八日、八十九年八月八日、八十九年九月二十六日數次代函請原告同意解約退款。被告均未置理，為此依物之瑕疵擔保之規定請求解除契約返還已付之房屋款。

四、被告於八十九年一月十四日催告原告辦理銀行貸款對保，但原告早在訂合約後，已屢屢告知被告辦事人將自行安排南京東路五段「華信銀行」辦理貸款。被告辦事人與銀行亦已曾有多次連絡有證人可稽屬實。何況，此屋缺點毛病在未交屋前已被原告發現，當然無理由繼續貸款繳款。並非原告無理由而不履行銀行貸款交款，原告毫無「遲延責任」，並不違反合約書第十五條。如果原告無端不繳款不貸款，則受之當然。原告從頭開始，尊重合約，每期預付款均按期繳交無誤。唯問題發生之後，拒交拒貸以作自衛，並求退款消約，應為原告（購買人）之權利。消基會亦認為原告有理，要求被告退款返還，消約善處。且被告之建築設計圖，在初步基本設計總圖（General Arrangement)或構造圖（Construction plan)，或縱行．橫樑．立柱配置圖（Girder, Beam & Pillar Arrangement)－名稱或有異－等時，已發生錯誤。其實，此樑側移兩公尺左右沿牆行走，更是省工省料，增加空間體積，視野觀感，並增加建築及商業品味，確保建商信譽。然監管審圖部門亦疏漏未發現，不等於「已審核完整而無疵漏」。又有關主管單位，主要僅對於建蔽率、容積率、佔地範圍無外侵，構造強度、消防設備、排水溝處理、強弱電系統等批審，對於其他缺陷，如有看到，也應提出意見改良。可見此設計經過層層人員而未被發現、可謂設計素質意識未臻完美也。

五、根據買賣合約書最末第二十六條「未盡事宜之處置」：本契約如有未盡事宜，依相關法令習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之。又預售屋違約金只能沒收％，何況違約不在原告，故沒收已繳款應屬違法。另建方如有瑕疵，買方可停止付款。原告已委由董安丹律師於八十九年三月二十日以台北郵局四三支局第四六四號存證信函就本件買賣契約行使解除契約權在案，爰依民法第二五九條「契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務」之規定，請求被告返還前開收受之預付款及其法定利息。

六、對被告答辯之陳述如下：

（一）被告稱該「橫樑」乃結構技師依其本身專業知識設計，為結構安全所必須：１、按原告所申訴者，乃該「獨懸橫樑」之位置關係，而非存在關係。原告承認橫樑須要存在而並非要求被告將此橫樑取消，乃是指此橫樑位置不合條理、民間習慣、建築常規。

２、從未見未聞如被告所云，將「橫樑」設在兩隔牆中央，即可增加強度，抗震，。被告所言僅及其本身範圍，其他行家無此錯誤設計，其稱該大廈由春輝營造股份有限公司承造，並經台北縣政府工務局所核發之設計圖面。以上乃法規程序，營造者並不能以此脫罪其低劣設計。

３、主管官署僅對其法規內批審，而法規外之品質，舒適性、習慣性、商業價值性等，並不在機關單位管轄之內。被告所售出之物品，包括法規、「品質」等，應對此品質管理（Quality control)負責。因此就算一百家單位審核過，不能否認或除消該「怪樑」之存在，亦即審閱程序通過不能代被告負責或逃任。

４、請再重視：如被告主張，橫樑即可增加強度？可抗震？橫樑在其他位置，可增加空間容積，減少Ｓ段材料。橫樑在其他位置，乃其「原生配置」，可增加與隔牆之相乘強度效果。

（二）被告稱，「該Ｃ３棟大樓，從三樓到二十六樓，在結果上均有此橫樑存在」

１、以建築構造，「下承上載」理所當然，一錯百錯不符不慎也。

２、「為何其他買受人均已辦妥銀行貸款及過戶手等等。「他人」與「我」不同對象，事後有些人抗議，有些人不了了之，但均有起訴抗爭之權利。大廈單位購買人，大部份人因不知所措，被告無權將原告與其他客戶混合。

３、就算提出，「代售小姐」必答「這是建築公司的事，我們只是代售」。

４、在土木、建築期間，根本無法進入參觀。

５、建築後期，被告長期貼出告示「以安全、禁止入內」等類似語句。已非土木期，進入「安裝」期（outfitting stage)。往訪時亦見許多人由現場虛走空返。並稱，現場較高級職員工人均發現了。不然以建築商而言，應迎門大開，歡迎人家來參觀定約，大捉商機。可見被告之遮羞行為明顯。

６、被告設有「內裝修改意見」，此僅限於地板、隔嬙、陽台、冷氣口、門位（室內）等簡單裝修項目等而已。被告肯接受「將此大柱東遷，把此橫樑西移」？原告係以理性、客觀水準，縱觀國內外實例，僅求常識性合格商品。

（三）被告之設計圖必已層層審核，內政部營建署、台北縣政府工務局建管課及使用課已通過，說改就改？原告又非該公司董事長、總經理、設計師，亦非建築主管官署單位，那來權利調柱？被告云，「施工期間均會通知預售屋買受人，是否需工程變更？若買受人要作變更，經簽具同意書，經被告公司申請主管機關核派後，始可變更之」。被告未供具體圖紙，表示此樑之有無，根本無法如被告所指在「施工期間，原告並未要求工程變更？」意見。

（四）被告沒收原告已繳之全部金額作為懲罰性違約金。「希望之河」案件，被告又非政府衙門，那有權利懲罰原告。設計烏龍在被告，原告從頭按時繳費，事先向對方告知自行『貸辦』，有何理由被懲罰？被告懲罰無理，原告亦告被告，迅速退還全額已繳款，並賠付原告，與已繳款同額之金額為懲罰性賠理。

（六）被告所呈核准文件，不能抹煞「橫樑錯位」之事實。因錯誤在品質，商業價值方面，並不在強度或設備安全方面。存證信函之貸款通知，因前後均有口頭、電話通知，且有華信銀行之現地堪察評估行動佐證，因此被告之答辯無效。

七、建物橫樑之位置問題：

（一）附圖⒈係收於訂定買約合同時，夾附在合約書上。附圖⒉應收自建商於一般新項改裝可能性探討時。（不含橫樑）附圖⒊由原告人於圖⒉上加註，以闡明觀況者。由右列諸圖，可見建商及其設計部門之設計如將問題樑及支柱移側二、三公尺，即可解決此問題。而且可令橫樑與現有牆壁 (Ｋ)同在並行，更可增加區劃房間之生活容積，應是設計建築之最基本。此為國內外建築設計業之準則，習慣。

（二）當原告與友人數度參觀現場，個個稱本大樓之層高極低，頗有異狀。茲添付現場照片四幀，可見樑底將與門框或窻框上緣接觸，行走時，如個子高的人，須彎腰避碰。無法舖設天花板以遮設計錯誤之羞。此處須開大孔以容納撒水軌跡（圓錐形），因此，唯有終止合約，返屋退款一途。

八、本標的房屋已被建商出售。按原告對於本屋亦應有相當所有權。被告未通知原告而得許可之前出售，有偷賣變賣之嫌。既然被告已一物兩賣，應退還原告之預付款及利息。

九、現場勘驗結果：

（一）地板至橫樑底下高度僅二一○公分，如由平均人身高度一七○公分計，僅餘四○公分，即一尺多。如避開消防撒水管，作天花板裝璜，應低於此數。而此高度，乃花七、八百萬之河邊豪華大廈，是否值得，有無壓迫感，不必強說。何況現代青年身高一八五以上者眾多，更加難過。又現屋吳雅婷花費不必要大款，掩飾橫樑，「眼不見為淨」，但橫樑仍存在，乃自欺欺人而已。如同原告方經濟不良，僅夠購買，不夠多餘裝璜。則單以油漆或壁紙，如何掩飾？該屋主花大錢買美觀，如此小面積裝璜超越五星級大飯店大餐廳，僅為掩飾遮羞，東施效顰而已，不值得。

（二）依台 (85)內地字第八五七三六五四號函公布，「預售屋買賣契約書範本第二十二條違約之處罰」規定：按該問題橫樑並非因原告方設計，錯誤不在我，原告絕無錯誤違約。原告對於預付款繳款順利，並有在建華銀行辦貸款在案，從無違約。僅因發現房屋瑕疵而止付，天公地道，無可厚非。故所違約者係被告，而非原告，希被告請勿東西反指誣告。

十、預售買賣契約書上載：第一條（廣告效力）「本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表，房屋平圖與位置示意圖視同契約之一部份。」問題橫樑之位置未在平面圖或示意圖表示，而在後期建築現場被人發現，故此實為被告之違約。綜上所述，錯誤並不在原告身上，反而是被告嚴重錯誤，無可修改移位，故原告依消費者之基本權利，要求退還，以及被告速於返還預付金及有關利息，以維被告之一流大建商之責任與風度。尤其，根據契約書第二十二條違約之處罰：「賣方違反（內容不同，理由精神相同）規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息，全部退還買方。

十一、被告宏巨公司所沒收之違約金過高，況被告違約在先，原告因恐再生損失，始拒絕再繳貸款，被告再宏公司亦無權沒收違約金。

參、證據：提出『希望之河房屋土地預定買賣合約書』一本、房屋平面圖影本、「希望之河建築平面圖」、獨立橫樑註解圖、橫樑照片４幀影本、存證信函二份、中華民國消費者文教基金會函三份、被告八十九年一月十四日寄乙○○函、被告來文回覆存證信函四份、民國八十五年九月十八日自由時報、銀行貸款報告書副本、沒收違約金之存證信函、華信銀行不動產鑑價報告書（貸款用）兩紙。預售買賣契約書、平面圖、位置示意圖，乙紙。契約書第二十二條賣方違約之罰責乙紙等件為證。

乙、被告宏巨建設股份有限公司（下稱被告宏巨公司）方面：

壹、聲明：

一、原告之訴駁回。

二、若受不利判決，請准被告提供擔保免於假執行。

貳、陳述：

一、本件原告起訴請求返還購屋預付款，無非以原告向被告公司所購買座落於台北縣新店市○○○街一二一巷十五號二十六號房屋（即「希望之河」預售屋編號第Ｃ３棟第二十六樓），於餐廳及一中間房之上，突出一獨立橫樑，令人產生壓迫感，被告公司於訂約時未預告說明，原告如事先得知此亂樑事實，決不會出手購買，如此「問題樑」非但違反建築之基礎理念，更侵犯將來原告之生活品味及保值基本權利。依我國之民俗生息習慣，空間頂上之樑最為忌諱，不但影響起居生活情緒，更影響日後售出時購買人之拒買度，嚴重損傷原告之權益云云，惟：

（一）該系爭橫樑乃結構技師依其本身專業知識所設計，為結構安全所必須：被告新建「希望之河」預售屋，係由春輝營造股份有限公司（下稱春輝營造公司）承造，於八十八年九月二十一日發生大地震後，台北縣政府工務局即於八十八年十月二十二日發函予春輝營造公司，速就九二一震災對施工中建築案件之影響進行安全檢查，春輝營造公司為此會同營造廠技師許耀欽及監造人蔡錦勝建築師事務所經現場勘查，依內政部營建署規定辦理查核事項，綜合研判整體結構安全無慮，並不危及公共安全，乃於八十八年十一月一日函覆台北縣政府工務局建管課及使用課，表明該「希望之河」整體建築結構安全上並無問題。因此，系爭建築物完工後，報請台北縣政府工務局逐層查驗結構工程、消防、水電、逃生等各項設施，均符法規後，於八十九年一月五日核發八九店使字第０一九號使用執照在案，準此，系爭大樓之結構顯符合台北縣政府工務局核定之圖說及標準。再者，春輝營造公司及技師許耀欽於九十年二月五日亦出具保證書，保證系爭房屋係依主管機關核發之建築執照及圖說相關規定施作，其結構安全無慮，如有違背願負責處理善後及有關法律責任。綜右所述，可知原告所忌諱的「問題樑」，實為結構技師依其專業知識所設計，經台北縣政府工務局所核發之設計圖面，被告依此設計圖施作建築完成，乃為結構安全上所必須，此為原告買受時所明知之事實。

（二）該Ｃ３棟大樓，從三樓到二十六樓，在結構上均有此橫樑存在：系爭Ｃ３棟大樓，從三樓起到二十六樓，在結構上每戶均有此橫樑存在，若果真系爭橫樑如原告所稱是違反建築基礎理念之「問題樑」，為何其他買受人均已辦妥銀行貸款及過戶手續，完成交屋後，陸續搬入居住，至今均未有異議，唯獨原告在主觀上誣指系爭橫樑侵害其權益，顯非以理性態度看待問題，亦與瑕疵擔保責任為客觀面者相違背。

（三）施工期間，原告並未要求工程變更：被告公司對於每一預售案，於施工中均會通知預售屋買受人，是否需工程變更？若買受人要做變更，須簽具同意書，經被告公司申請主管機關核准後，始可變更之。然原告並未有要求變更設計，以改變系爭橫樑位置。準此以言，原告顯已默示同意被告公司按原設計圖施工，嗣後欲辦理銀行貸款時，再藉此系爭橫樑推託，並進而要求解約以返還購屋預付款，顯非有理由，應駁回原告之訴。

（四）被告已依契約書第二十二條第二項約定解除雙方所簽訂之買賣契約：八十八年十二月二十三日被告以存證信函通知原告，至台北市○○○路○段一九六號富邦銀行建國分行協同辦理銀行對保暨過戶書類用印等相關手續，原告未有回應。八十九年一月十四日被告公司再次以存證信函催告原告配合辦理銀行對保及過戶等手續，原告仍置之不理。至八十九年八月四日被告公司多之以口頭、電話及存證信函催告下，原告仍無誠意完成相關過戶手續，乃再以存證信函表明依雙方所簽定買賣合約書第二十二條第二項之約定解除買賣契約，並沒收原告已繳之全部金額作為懲罰性違約金。

二、按原告前委由董安丹律師於八十九年三月二十日寄發台北郵局第四三支局第四六四號存証信函，函中陳稱該橫樑為地理風水習俗所忌諱，主張解除本件買賣契約返還支付之價金云云，為此被告公司隨即於八十九年四月十二日以台北第四十三支郵局第五九五號存証信函針對董安丹律師函提出解釋：「、、、二、經查本公司所興建之房屋均係依建造執照核准圖說興建，有關結構樑柱亦經建築師、結構技師本乎專業而為設計，攸關建物之安全，施工單位自無從擅作變更；且樑柱等為建物之必然結構，為一般人所明知，來函所指為地理風水習俗所忌諱等云云，尚屬個人主觀意念，亦與瑕疵擔保責任為客觀面者不同。又「房屋平面圖」僅係標示建物之隔局及直樑，屋內橫樑部分並不在標示範圍內（按屋內橫樑須由立面圖始能標示），來函所指刻意隱瞞乙節，顯有誤解。」、「三、綜上所述，來函要求解約返還價金，洵屬無據且失誠信。、、、」，是故被告公司依約於期限內興建完成，取得使用執照，辦理銀行對保及交屋手續，履行出賣人義務，均已一一完成，並無違約之處。原告以地理風水習俗所忌諱為由主張解約請求返還價金，顯非有理由。

三、九十一年十月三十日經現場勘驗系爭房屋（門牌座落台北縣新店市○○○街一二一巷十五號二十六樓），實際測量系爭橫樑底下到地板之高度為二百一十公分，因此與一般人身高為一百七十公分左右，不致產生壓迫感而影響生活起居情緒。現場勘查後亦得知，現屋主吳雅婷將系爭橫樑加以裝潢後，已無橫樑外觀，此為被告公司主張的：在橫樑下方加上三合板，漆上同色油漆，成為天花板之型式，即可看不到橫樑，以此方式修補後，既美觀又無風水上顧忌者，不謀而合。

四、內政部八十五年二月十六日以台（85）內地字第八五七三六五四號函公布「預售屋買賣契約書範本」，其中第二十二條規定違約之處罰，明定「買方違反第七條第二款規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額，、、、。」，因此系爭買賣契約依此範本而制定，同樣在二十二條作相同規定，尚符合法令之規定。

參、證據：提出台北縣政府工務局八八北工建字第Ｋ八一二三號函、春輝營造股份有限公司八十八年十一月一日第０一五二號函三紙、台北縣政府工務局八九店使字第０一九號使用執照一紙、八十八年十二月二十三日被告公司發給原告之存證信函二紙、八十九年一月十四日被告公司發給原告之存證信函二紙、八十九年八月四日被告公司發給原告之存證信函三紙、台北第四十三支郵局第五九五號存証信函四紙及內政部預售屋買賣契約書範本十一紙（以上均影本）。九十年二月五日春輝營造股份有限公司出具之保證書原本一紙、照片二張等件為證。

丙、被告再宏建設股份有限公司（下稱被告再宏公司）方面：被告再宏公司未到場亦未提出書狀為聲明或陳述。

丁、本院依原告聲請履勘現場。

理由

一、程序方面：

（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第二款定有明文；查原告提起本訴請求解除系爭買賣契約返還價金，原僅以出賣人宏巨建設股份有限公司為被告，嗣追加系爭買賣契約之共同出賣人再宏建設股份有限公司為被告，其請求之基礎事實自屬同一，衡諸前揭規定，自屬合法，應先敘明。

（二）本件被告再宏公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張其向被告所購買之坐落於台北縣新店市○○○街一二一巷十五號二十六號，即「希望之河」預售屋編號第Ｃ３棟第二十六樓（下稱系爭房屋），於建築完成後始發現餐廳及中房之上，突出一獨立橫樑，令人產生壓迫感，如此「問題樑」非但違反建築之基礎理念、我國之民俗習慣及忌諱，更侵犯將來原告之起居生活情緒、品味及保值轉手之基本權利。被告於訂約時未預告說明，自契約書所附之平面圖上亦無法看出，刻意隱暪，原告如事先得知此亂樑事實，即不會購買，實屬嚴重損傷原告權益之損害，且此橫樑為房屋之結構，無法他移改善，為此依民法瑕疵擔保之相關規定解除契約，請求返還原告已給付之價金一百八十四萬二千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；又如認被告解約有理由，其所沒收之違約金亦屬過高，請求予以酌減。被告宏巨公司則以系爭橫樑乃結構技師依其本身專業知識所設計，為結構安全所必須；該大樓自三樓起每棟均有該橫樑存在，而施工期間原告亦無要求變更設計；且樑柱等為建物之必然結構，為一般人所明知，原告所指為地理風水習俗所忌諱等，尚屬個人主觀意念，亦與瑕疵擔保責任為客觀面者不同。又「房屋平面圖」僅係標示建物之隔局及直樑，屋內橫樑部分並不在標示範圍內，被告並無刻意隱瞞。因原告遲延繳納剩餘屋款，屢經被告限期催告仍未履行，其已於八十九年八月四日解除兩造之契約，並依兩造契約沒收原告所繳納之價金，自無返還之義務，原告請求並無理由等語置辯。

三、原告主張兩造於八十六年七月十二日簽訂座落於台北縣新店市○○段七八０地號「希望之河」大廈預售屋編號第Ｃ３棟第樓房屋即門牌號碼：台北縣新店市○○○街一二一巷十五號二十六樓土地房屋，價金共八百一十五萬元，兩造簽有買賣契約書，其於簽約後已按期繳納價金一百八十四萬二千元之事實，業據提起希望之河房屋土地預定買賣合約書一件為證，且為被告所不爭執，而堪信實。原告復主張該屋興建完成後，其於八十八年間實地看屋時，始發現其屋內之餐廳與中房間之天花板上有一橫樑壓頂，因該屋位於二十六樓，樓距已甚狹小，加此橫樑更顯壓迫感，且有違我國民俗及忌諱，影響其生活起居之品味舒適感及轉手交易之價值，可謂重大瑕疵，其已向被告解除契約，被告自應返還其已給付之價金等事實，亦提出八十八年所攝之現場空屋照片二張、房屋平面圖影本、「希望之河建築平面圖」、獨立橫樑註解圖、橫樑照片四張等件為證，被告就系爭房屋存有系爭橫樑部分事實固不爭執，惟否認該樑為重大瑕疵，並以前揭情詞置辯。是本件首要爭點即為系爭橫樑是否造成系爭房屋之重要瑕疵？

四、物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第三百五十四條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。最高法院著有七十三年台上字第一一七三號判例要旨足參。經查，系爭房屋已於八十九年八月二十四日由被告宏巨公司再售予訴外人吳雅婷，由其居住使用中，有被告宏巨公司所提之買賣契約書一件附卷足憑，本院於九十一年十月三十日依原告聲請履勘現場結果，因現屋主吳雅婷於購買後，曾請設計師重新隔間裝潢，將系爭橫樑以天花板包覆，並施作木質地板將地板墊高約五公分，而無法得知該屋原有狀況，但依現狀測量結果，自該橫樑原在位置量至地板之高度為二百一十公分，則可推知尚未裝潢前之空屋自該橫樑至地板之挑高約為二百一十五公分，此有勘驗筆錄及現場照片二紙在卷可稽；再依卷附屋主吳雅婷於本院履勘現場時所提供之裝潢設計配置圖（比例尺1/50）計算系爭橫樑之寬度約為六十公分，再依該設計配置圖所示，餐廳之長度為三點四公尺，寬度為三點一五公尺，該橫樑位置約在自內牆算起約一點七五公尺處，約為餐廳中線靠右，可認原告主張於未裝潢前，系爭橫樑乃將餐廳之天花板空間隔為二部分，站於其下，確有壓迫感及視覺上之突兀不舒適感等情為真，此亦所以原告之後手於裝潢時將其包覆使與天花板齊一之原因。而系爭橫樑依被告自認屬結構樑，為大樓設計安全上所需，於建物結構體完成即不能依買受人之變更設計要求予以更動等情，足見該橫樑尚非得以買受人請求出賣人重新隔間等變更設計之方法加以避開，是該屋雖尚未交付予原告，但系爭橫樑得視為於買賣標的物危險移轉時亦必存在者；如欲避開僅有以天花板包覆裝潢一途，惟此舉使得餐廳之整體空間感確有不足，縱無礙於客觀上之效用，惟依通常交易觀念，難謂對該屋之價值並無減損。雖被告辯稱系爭橫樑之存在，並不影響該屋客觀上之通常效用，且樑柱等為建物之必然結構，為一般人所明知，原告所指為地理風水習俗所忌諱等，與瑕疵擔保責任為客觀面者不符云云。但查，物之瑕疵不僅依客觀情形決定，亦應依當事人之主觀目的定之，此即瑕疵之相對性；而依我國民間習俗，國人對於所謂「橫樑壓頂」之忌諱，多持以寧可信其有，能避即避之觀念，可視為交易上重要之點，因系爭房屋為預售屋之交易，橫樑雖為必然結構，但其所在位置於訂約時尚無從事先得知，否則因尚需花費裝潢費用予以包覆，造成空間之壓迫感，勢必影響一般人購屋之意願及其屋價，由此而論，被告所辯該橫樑並非瑕疵云云，即難採信。

五、次按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十九條亦經明定。原告主張因系爭房屋有前揭瑕疵，是其已於八十九年三月十六日通知被告宏巨公司解除系爭契約。惟查，系爭橫樑固屬房屋之瑕疵，但因該橫樑所在之餐廳僅有十點七一平方公尺，是受影響之部分僅占全屋面積約八十七平方公尺之百分之十二（依卷附之裝潢平面配置圖計算結果），尚非重大，如據此解除契約，對於出賣人應非公平，是以，依前揭規定，原告僅得請求減少價金，其據此請求解除契約，尚無理由。

六、又原告主張被告解約並無理由，如有理由，其所沒收之違約金亦屬過高，請求酌減等情，然解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。民法第二百五十八條第

一、二項定有明文，此為解除權之不可分性。經查，系爭房屋乃由被告二家公司共同出售，有系爭買賣契約書足憑，是出賣人之解除權，自應由被告二公司共同行使，始為合法。又查，被告宏巨公司於八十八年十二月二十三日以存證信函通知原告，至台北市○○○路○段一九六號富邦銀行建國分行協同辦理銀行對保暨過戶書類用印等相關手續，原告未有回應。被告宏巨公司於八十九年一月十四日再次以存證信函催告原告配合辦理銀行對保及過戶等手續，原告仍置之不理。至八十九年八月四日，被告宏巨公司始以存證信函表明依雙方所簽定買賣合約書第二十二條第二項之約定解除買賣契約，並沒收原告已繳之一百八十四萬二千元作為懲罰性違約金等事實，為原告所不爭，並有被告宏巨公司所提八十八年十二月二十三日、八十九年一月十四日、八十九年八月四日存證信函、台北第四十三支郵局第五九五號存証信函各等件為證，觀以前揭催告及解除契約之函件，均係由被告宏巨公司單獨為之，依前揭說明，應不生解除契約之效力，是以，被告宏巨公司據此主張解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第二十二條之規定沒收價金作為違約之處罰，自非正當，從而亦不生酌減違約金之問題。則原告請求酌減違約金，即乏所據，亦應予以駁回。

七、綜前所述，原告依買賣物之瑕疵擔保之規定所為解除契約，返還價金，以及酌減違約金之請求，均不合法，應予駁回。原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請亦常所據，應併予駁回。

八、結論，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第三百八十五條、第七十八條判決如主文。

民事第一庭法 官　王貞秀