臺灣臺北地方法院八十九年訴字第九七九號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年訴字第九七九號

原告

甲○○

訴訟代理人

陳國雄律師

複代理人

林秋萍律師

被告

鳳軒有限公司 設台北市○○區○○路二段七四巷六號

兼法定代理人

乙○○ 住台北市○○區○○里○鄰○○街四三號

右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應將坐落臺北市○○區○○路二段七四巷六號一樓房屋遷讓返還原告。

（二）被告乙○○應給付原告新台幣（下同）壹拾伍萬元，及自民國八十九年三月十一日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月以捌萬元計算之不當得利。

（三）被告乙○○應自八十九年三月十一日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付肆拾萬元計算之違約金。

（四）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）緣坐落於台北市○○區○○路二段七十四號一樓房屋為原告所有，原告與被告乙○○於八十七年八月二十五日就系爭房屋簽定租賃契約，約定租期五年，自八十七年十月十日起至九十二年十月九日止，租金每月捌萬元，按月給付，應於每月十日以前繳納。租期屆滿，即應遷讓房屋。

（二）按承租人租金支付有遲延者出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第四百四十條定有明文。租賃物為房屋，若其遲付租金之總額達於兩期之租額，經出租人定期催告，承租人仍不支付者，出租人自得終止契約；承租人遲付租金，出租人得定相當期限催告，如期限內仍不支付，出租人自得終止契約，最高法院十六年上字第三０六二號判例、最高法院二十年上字第二一一號判例參照。原告與被告乙○○簽定之租賃契約第五條規定：「乙方（即被告乙○○）應於訂約時，交於甲方（即原告）新台幣二十四萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後退還保證金。」第十四條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」第十八條約定：「特約應受強制執行事項：：：２、租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。」查被告自八十八年十一月份起至今連續五個月未給付租金予原告，經原告屢次口頭及以台北第五十三支郵局第九九號存證信函、台北光武郵局第八０九號存證信函催請被告依約給付欠租，惟被告仍置之不理，是以今被告於八十八年十一月至今所積欠租金總額已達四個月以上，自已逾二個月以上，且經原告催繳仍拒不繳交，原告爰依民法第四百四十條規定以台北光武郵局第八０九號存證信函向原告為終止系爭租賃契約之意思表示，且原告並以本訴狀繕本之送達，再向被告為終止契約之意思表示，租賃契約既經終止被告繼續占有系爭房屋自屬無權占有，原告爰依民法第七百六十七條規定，請求被告遷讓交還系爭房屋，並繳付積欠之八十八年十一月起至八十九年二月之租金，抵扣押金二十四萬元後，合計共積欠八萬元。

（三）系爭租賃關係已經終止，被告繼續為租賃物之使用、收益，按民法第一百七十九條規定：「無法律上原因而受利益，致他人受到損害應返還其利益，雖有法律上之原因，而其利益已不存在者，亦同。」又按「其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地可能獲得相當於租金利益，為社會通常之觀念」最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照。是被告無權占有系爭房屋顯受有相當於租金之不當得利。據此，原告爰依原約定租金數額即每月八萬元計算，請求被告應自租賃關係終止後，即八十九年三月十日起至遷讓房屋房屋之日止，給付原告按月以八萬元計算之不當得利。

（四）查租賃契約第十二條約定：「乙方如有違約情事，致損害甲方權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」承此，本件租賃關係既已終止，被告卻拒絕依約遷讓交還系爭房屋，被告自已構成違約無疑，依上開租賃契約第十二條約定，被告自應另給付原告因而所負擔之律師費用七萬元及本件訴訟費用。

（五）復查，原告與被告乙○○簽定之租賃契約第六條：「乙方於租賃期限屆滿，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及其連帶保證人丙方，絕無異議。」，準此，依原告與被告乙○○簽定之租賃契約第六條、第十二條約定，及民法第二百五十條第一項約定：「當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。」則被告除應就本件前述租金債務八萬元、律師費用七萬元及每月相當於八萬元之不當得利債務連帶清償外，就終止租約後即自八十九年三月十日起至遷還房屋之日止，每月按照五倍之懲罰性違約金四十萬元被告乙○○亦應給付。

（六）按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還；受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。被告乙○○向原告承租系爭房屋後即將上開房屋做為被告凰軒有限公司之辦公場所，是以被告凰軒有限公司顯為無權占有人。為此，爰依民法第七百六十七條規定，請由被告凰軒有限公司遷讓返還系爭房屋。

三、證據：提出房屋稅單、租賃契約書、存證信函（附郵件回執）為證。

乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

理由

甲、程序方面：被告未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、得心證之理由：

一、原告起訴其為坐落於台北市○○區○○路二段七四巷六號一樓房屋所有權人，原告與被告乙○○於八十七年八月二十五日簽定房屋租賃契約書，約定被告乙○○承租上開房屋，被告乙○○並交付原告二十四萬元擔保金。被告乙○○承租系爭房屋交予被告凰軒有限公司經營商業之用。被告乙○○自八十八年十一月起即未繳納租金，原告於八十八年十二月十三日以台北光武郵局第八０九號存證信函催告被告乙○○，於函到七日內繳納租金，逾期即為終止契約；原告復於八十九年一月二十七日以台北郵局第五十三支局第九九號存證信函催告被告乙○○，於函到十五日內將遲付之租金給付原告，並遷讓返還系爭房屋，被告乙○○於八十九年一月二十八日受到上開台北郵局第五十三支局第九九號存證信函，然被告乙○○仍未繳納租金。被告現仍占有系爭房屋，原告提起本件訴訟之律師費用為七萬元，業據原告提出與其所述相符之房屋租賃契約書、存證信函（附郵件回執）為證，被告既未於言詞辯論期日到場，復未提出書面以供本院審酌，堪信原告主張者為真實。

二、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第四百四十條定有明文。原告與被告乙○○簽定之租賃契約第四條約定，應於每月十日以前繳納租金。被告乙○○自八十八年十一月起即未依約繳納租金，原告在被告乙○○積欠二期租金後，於八十九年一月二十七日催告被告乙○○於函到十五日內，繳納遲付租金，並遷讓返還系爭房屋。原告於上開八十九年一月二十七日台北郵局第五十三支局第九九號存證信函中雖未敘明如被告乙○○未於期限內繳納租金，即終止原告與被告乙○○間之租賃契約，僅催告被告乙○○於函到十五日內繳納租金，並遷讓返還系爭房屋。然參酌原告於八十八年十二月十九日所發存證信函已經定七日相當期限催告被告乙○○繳納租金，如被告乙○○未於期限內繳納租金，即終止系爭租賃契約。民法第四百四十條第一項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，然應類推民法第九十八條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。應認原告於八十九年一月二十七日存證信函之真意應為催告被告乙○○於函到十五日內繳納遲付租金，如於期限內不為繳納，即為終止租約。上開催告函於八十九年一月二十八日送達被告乙○○，則被告乙○○至遲應於八十九年二月十二日繳納積欠之租金，然被告乙○○並未依約繳納，應認原告與被告乙○○間簽定之系爭租賃契約已因原告終止而消滅。原告與被告乙○○間已無租賃關係存在。

三、按承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文。原告與被告乙○○間關於系爭租賃契約既已終止，則原告依民法第四百五十五條規定自得請求承租人即被告乙○○將系爭房屋返還原告。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文。原告為系爭房屋之所有權人，被告乙○○承租系爭房屋作為被告凰軒有限公司之辦公處所，則被告凰軒有限公司自為系爭房屋之直接占有人。原告與被告乙○○間之租賃契約既已終止，被告凰軒有限公司復未與原告成立其他法律關係，則被告凰軒有限公司占有系爭房屋即屬無權占有，則原告依民法第七百六十七條規定，自得請求被告凰軒有限公司將系爭房屋遷讓返還原告。從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋為有理由，應予准許。

四、被告承租系爭房屋自八十八年十一月起即未付租金，系爭租賃契約效力於八十九年二月十二日因原告終止而消滅，於租賃期間被告乙○○積欠租金，經抵扣被告乙○○於簽約時交付二十四萬元之擔保金後，被告乙○○仍積欠自八十九年二月十日起至八十九年二月十二日止之租金。再按無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例可稽。查被告乙○○承租系爭房屋每月租金為八萬元，系爭租賃契約於八十九年二月十二日已經終止，則原告自得請求被告乙○○給付自八十九年二月十三日起至遷讓返還系爭房屋之日止每月八萬元相當於租金之不當得利。職故，自八十九年二月十日起至八十九年三月九日止被告乙○○應給付原告之租金及相當於租金之不當得利共計為八萬元。是原告請求被告乙○○給付八萬元及自八十九年三月十一日起至被告乙○○遷讓返還系爭房屋之日止按月給付以八萬元計算相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。再查，原告與被告乙○○簽定之租賃契約第十二條約定，如被告有違約情事損害原告權益時，原告因涉訟所繳納之律師費用，均應由被告乙○○負責賠償。被告乙○○經原告定期催告後仍未繳納租金，原告終止系爭租賃契約，被告乙○○應即將系爭房屋遷讓返還原告，然被告乙○○現仍占有系爭房屋，原告僅得訴請被告遷讓返還系爭房屋，則原告因起訴支出之律師費用，依約自應由被告乙○○負擔，則原告請求被告給付律師費用七萬元，為有理由，應予准許。從而，原告請求被告給付十五萬元及自八十九年三月十一日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付八萬元，為有理由，應予准許。

五、原告復依系爭租賃契約第六條約定，請求被告給付自八十九年三月十一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以四十萬元計算之違約金。惟系爭租賃契約第六條約定：「乙方（即被告乙○○）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，：：：甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，：：：」惟查，本件係因被告乙○○未依約繳納租金，原告於被告乙○○遲付達二個月之租額時定相當期限催告被告乙○○繳納，被告乙○○於期限內未依約繳納，原告因此終止系爭租賃契約，是本件情形自與系爭租賃契約第六條約定租期屆滿之情形不同，原告自不得以系爭租賃契約第六條為據，請求被告乙○○給付違約金。從而，原告此部分之請求為無理由，不應准許，應予駁回。

六、綜上所述，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告乙○○給付相當於租金之不當得利八萬元、律師費用七萬元，及自八十九年三月十一日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付八萬元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許，應予駁回。

七、本判決主文第一項係因建築物定期租賃所生之爭執涉訟，為民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款之訴訟，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款應依職權宣告假執行，原告就此部分雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然此僅係促使法院職權發動，併予敘明。本判決主文第二項、第三項部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。

八、結論，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十條第二項，判決如主文。

民事第二庭法 官　黃書苑

法院書記官　蔡梅蓮