臺灣臺北地方法院八十九年度訴更字第九號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴更字第九號

原告

丙○○

訴訟代理人

丁福慶律師

複代理人

謝碧鳳律師

複代理人

王英傑律師

被告

康祥建設股份有限公司 設台北縣三峽鎮○○路二六七號二樓

法定代理人

乙○○ 住台北縣樹林鎮○○街○段一巷八弄九號六樓

被告

甲○○ 住台北縣三峽鎮○○路二六七號二樓

共同訴訟代理人

潘永芳律師

右當事人間返還價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）二百八十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即民國八十八年四月二十一日起至清償日止，按週年利率息百分之五計算之利息；及願以供擔保為條件之假執行宣告。

二、陳述：

（一）原告於八十七年二月二十八日向被告承購座落台北市○○區○○段壹小段基地內「皇家極品」第Ｃ棟柒樓房屋及土地持分，並購買地下室停車場編號第十、十二號停車位，每位一百四十萬元，合計二百八十萬元，被告均為出賣人。惟原告自被告通知交屋時起，對上揭承買之車位過小，不具通常效用及品質之瑕疵，數次催告被告等補正，被告均未置理。按依依建築技術規則第六十條規定：每輛停車位為寬二點五公尺、長六公尺，機械停車設備每輛停車位為寬二點二公尺、長五點五公尺及淨高一點八公尺；而系爭二個停車位長皆僅四點九九公尺，其中編號第十號車位，其停車外緣寬僅二公尺、內緣寬僅一點九公尺；編號第十二號車位，其停車位外緣僅一點九公尺、內緣僅一點八公尺，而被告於銷售時告知原告所買受之停車位，應屬本地下室停車位當中較大之二個停車位，依建築圖所示，其長標示為六公尺，寬標示為二點五公尺，明顯別於編號第一、二、三、四車位標示為二點二五公尺Ｘ五點八公尺；編號五、六、七、

八、九車位，標示為二點三公尺Ｘ五點八公尺，更甚者，停車附屬之昇降設備，其寬僅二點三七公尺，長僅五點六公尺，如此狹小之昇降設備，除造成停車之不便，並對原告進出之安全，造成重大之妨礙，亦屬物之重大瑕疵無疑，原告主張依民法不完全給付及物之瑕疵擔保解除契約。

（二）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條規定甚明。系爭車位其位置、大小、尺寸較佳之特點，如今被告給付者，竟遠較建築技術規則最低標準為小，更未達雙方買賣契約所預定之效用，被告等自應依上開民法之規定，負此瑕疵擔保責任；並同時負不完全給付之責任；又買賣因物有契約預定效用之瑕疵，而出賣人，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約；且買受人依民法第三百五十九條之解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。系爭車位既因可歸責於被告等之事由致無法達到契約預定效用，且被告亦拒絕補正原告據以解除契約。

（三）且原告以每個車位一百四十萬元之高價購買系爭車位，確因被告等之減縮空間行為使原告購買系爭車位之目的不能達成，且系爭車位因被告之前開行為，已嚴重使原告每次停車均須耗時三、四十分鐘，使原告無法自由支配使用系爭停車位，而足以影響通常之效用，且系爭車位因被告未依使用執照核准之車位數使用，違反建築法規，而有隨時依建築法第九十條規定被科處罰鍰、勒令停止使用或強制拆除之危險，該瑕疵即顯然重大而得以解除契約。

（四）又系爭車位因被告等施工不良，造成嚴重滲水，並有積水現象，經原告勘查之結果，系爭車位之下層車位，已有嚴重銹蝕之現象，該銹蝕現象已使原告之生命、財產安全無法獲得確保，是原告亦得據此主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還價金。

三、證據：除於本院八十八年度訴字第一五三０號案件審理時提出房屋、土地及車位買賣契約書、律師函、建築圖、八十五年度台上字第八十八號、一三○六號、四八六號判決要旨、八十五年重上字第四八四號判決、照片十九張外，另提出照片九張、台北市政府工務局八七使字第二四一號使用執照中之設計圖影本一份為證。

乙、被告方面：未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其於之前言詞辯論陳述如下：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：

（一）原告於八十七年二月二十八日向被告買受座落於台北市○○區○○段『皇家極品』地下層停車場編號第十、十二號停車位，每位一百二十萬元，二個停車位合計二百四十萬元。

（二）系爭停車位於八十六年十一月二十一日即已完成檢查合格，於八十七年二月二十八日出賣前即為實體停車位，並非預售停車位，當時被告出售人員即証人黃領將多次帶原告至現場看視，且系爭停車位可以停放一般車輛，亦具備通常效用及品質，而兩造於買賣當時，並未約定系爭停車位之長寬及面積，故無原告所指之瑕疵；且經本院現場勘驗結果，其機械停車位之機械式停車台長二公尺、寬五．二公尺即足以停放一般汽車，並經原告以其所有汽車停放，並無不能停車之情事，縱然進出較為困難，實際上仍能出入，並未減損其通常效用及品質，亦無遭污水淹沒之情形；而供車輛進出之車板台，車主均可進出自如，並非無法進出，且無鐵鍊橫亙，並無安全顧慮；另機電設備亦已修復；況本件被告早於八十七年十月十六日交付系爭房屋與車位與原告，原告未曾通知被告系爭停車位有何瑕疵，其於經過半年以後始行主張物之瑕疵，顯無理由。

（三）再者，依建築技術規則規定之停車空間係指停車位整體之空間，非僅指機械停車設備停車台本身，參以系爭停車位之設置，業據依建築法七十條之規定：『．．．其主要構造、室內隔間及建築物主要設備與設計圖樣相符者，發給使用執照，．．．』本件依台北市政府工務局所發之使用執照亦記載：『右列建築物經查依核准圖說建築完竣茲檢附竣工圖乙份准予給照使用。』，俱見系爭停車位並無不符情事。又系爭車位之停車設備並未遭污水淹沒之情事，否則系爭車位即無法使用，是原告該部分瑕疵之主張，亦無理由。

（四）退萬步言，系爭停車位可以停放一般車輛已如前述，縱認有物之瑕疵，依民法第三百五十九條但書規定，依其情形，解除契約對被告顯失公平，買受人（即原告）僅得請求減少價金，則原告遽然主張解除契約返還價金，亦無理由。

三、證據：提出昇降設備使用許可證、照片四張、使用執照影本一份為證。

理由

一、程序方面：

⑴本件被告康祥建設股份有限公司法定代理人自八十八年一月十八日起更換為乙○○之事實，既有經濟部中部辦公室八十九年三月二十七日經八九中辦三字第０八七九四四號函在卷可資佐證，本院八十八年度訴字第一五三０號案件雖因被告康祥建設股份有限公司未經確實之法定代理人乙○○代理而遭台灣高等法以八十九年度上字第一二八號案件發回本院，惟被告康祥建設股份有限公司之法定代理人乙○○已於本院審理時為合法之代理，合先敘明。

⑵又被告康祥建設股份有限公司及甲○○，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、兩造爭執之要旨：本件原告起訴主張：八十七年二月二十八日其曾向被告承購座落台北市○○區○○段壹小段基地內「皇家極品」第Ｃ棟柒樓房屋及土地持分，並以二百八十萬元購買地下室編號第十、十二號停車位，每位價值一百四十萬元。詎上開停車位長僅四．九九公尺，而編號第十號車位，其停車外緣寬二公尺、內緣寬一．九公尺；編號第十二號車位，外緣一．九公尺、內為一．八公尺，低於建築技術規則第六十條規定之標準，對伊進出安全造成重大之妨礙，屬物之重大瑕疵；又被告所交付機械車位之停車設備遭污水淹沒，且下層車位銹蝕，亦有重大瑕疵；又系爭車位係該停車場中較大者，依建築圖所示，其長為六公尺，寬標示為二點五公尺，故被告所為之給付顯未達預定之效用，自應對伊負瑕疵擔保及不完全給付責任，爰依民法第三百五十九條規定，解除系爭車位之買賣契約，請求被告返還二百八十萬元及法定遲延利息等語。被告則以：兩造買賣之標的物為已竣工通過許可之停車位，係現物買賣，非預售車位，並無長、寬之約定，而系爭車位具一般停放車輛之功能，其進出雖較困難，但未減損其通常效用及品質，且亦無原告所稱之污水淹沒之情形，否則系爭車位即無無正常使用迄今；又退而言之，縱認為物之瑕疵，系爭車位單價為一百四十萬元，原告亦僅得請求減少價金，其解除契約，顯失公平等語，資為抗辯。

三、得心證之理由：原告主張於八十七年二月二十八日向被告承購座落台北市○○區○○段壹小段基地內「皇家極品」第Ｃ棟柒樓房屋及土地持分，並購買地下室編號第十、十二號停車位之事實，業據提出買賣契約書為證，且為被告所不爭，堪信為真。茲有疑義者厥為：⑴系爭車位買賣是現物買賣抑或是預約買賣？⑵系爭車位有無原告所主張得以解除買賣契約並請求返還價金之瑕疵？茲析述如下：

⑴系爭車位應係現物買賣：查兩造係於八十七年二月二十八日簽訂系爭車位之事實，既如前述，經審視卷附之買賣契約書，就系爭車位之大小、面積，並無具體之約定，此有契約書在卷可資佐證，原告主張兩造係以建築圖為契約之標準，實屬無據。次查：系爭車位所坐落之「皇家極品」係於八十六年十一月二十一日取得台北市政府工務局發給昇降設備許可證，亦有被告所提出原告所不爭之昇降設備許在卷足憑，則於系爭車位已領有許可證可供買受者審視之情形下，按諸常情，原告於購買系爭車位時，即應會要求實地審視系爭車位，原告陳稱購買系爭車位時並未至現場審視車位，即與常情不符而不可採；更何況原告曾於買受系爭車位前曾先後二次至現場看挑車位之事實，復據證人黃領將證述無訛在卷，益徵被告所辯原告係買受車位現物物，並非預約買賣。

⑵系爭車位雖有違反建築技術管理規則之情形，惟該瑕疵尚不致影響系車位之通常效用，原告尚不得以該輕微之瑕疵主張解除系爭車位買賣契約：

①經查：系爭車位長五．二公尺、寬二公尺之事實，既有複丈成果圖在卷可按，其雖低於建築技術管理規則所定，機械停車設備每輛為寬二．二公尺、長五．五公尺之標準，但違反前開規定，亦僅係建築主管機關是否取締之問題，尚不足以影響買賣契約之效力。且原告購買系爭車位係實物買賣又如前述，其就系爭車位之現狀應已知悉，則其於知悉系爭車位可能過小並可能違反建築法規定之情形下決定購買系爭車位，就系爭車位違反建築法規定所應受課處罰鍰、停止使用等行政處分之瑕疵，即應由其自行承擔，尚難僅因原告事後反悔不買，即以該客觀違反建築法之事實，主張被告應負瑕疵擔保責任，並據以解除系爭車位之買賣契約。

②再依本院八十八年度訴字第一五三０號案件就系爭車位至現場勘驗結果顯示，系爭停車場之車台寬約二公尺，駕駛於車台上下車調整車位按鈕時進出較為困難，兩輛汽車併停於系爭車位時，駕駛出入不如一般自如，但仍可出入，此有勘驗筆錄在卷可稽，並有卷附照片可證。本院認系爭停車場車台使用上之不便，及駕駛於停車位上出入不甚自如之情形，固可認係瑕疵，但車台部分只要駕駛稍事調整方向，情形即可改善，且於安全上並無妨礙；而駕駛於停車位出入時間甚短，且車位之功能為停放輛而非供人逗留，若有搭載乘客可使乘客先行下車毋須等車輛停妥後再下車，前開瑕瑕疵就車位僅供車輛停放之主要使用目的而言尚屬輕微，原告主張據此解除契約，依客觀情形及一般社會通念，尚欠公平，是本院認原告僅得依不完全給付之法則，請求減少買賣價金，其認系爭車位無法達成預定之效用並主張解除契約請求被告返還價金，即無理由，應予駁回。

③末查：原告雖另陳系爭停車設備有污水淹沒之瑕疵云云，然查：原告已於八十七年十月十六日受領系爭車位及房屋等情，雖為原告否認，然經觀之卷附原告委託律師請求被告補正系爭車位瑕疵之律師函中，並未敘及拒絕受領系爭車位之事實，即堪信原告應已受領系爭車位，是原告空言否認曾受領系爭車位，顯不足採。又原告主張前開瑕疵乃於八十八年六月十日方提出主張（詳原告於本院八十八年度訴字第一五三０號案件中所提之補充理由狀（二）所載），距原告受領系爭房屋及車位之八十七年十月十六日已有七個月多月之時間，其顯已逾民法第三百六十五條第一項所規定應於六個月內主張解除契約之消滅時效，是其該部分之主張縱係屬實，亦因已逾消滅時效，而不得再行主張。

⑶從而，於系爭車位之瑕疵尚不足以影響該車位主要供予停車使用之通常效用之情形下，原告遽以主張解除契約，尚難謂有理由，而應予駁回，至原告要否依不完全給付債務不履行等法則主張減少價金，乃原告所得自行斟酌，附敘明之。

三、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第五庭法 官　詹駿鴻

法院書記官　林淑玉