臺灣臺北地方法院九十年度再易字第二○號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度再易字第二○號

再審原告

涵碧企業股份有限公司

法定代理人

甲○○

再審被告

寶吉祥有限公司

兼法定代理人

乙○○

右當事人間請求遷讓房屋等事件，再審原告對於中華民國八十九年十二月十五日本院

八十九年度簡上字第五○號確定判決提起再審，本院判決如左：

主文

事實

甲、再審原告方面：聲明：

㈠台灣台北地方法院八十九年度簡上第五○號民事判決關於駁回再審原告在前審新台幣（下同）二十一萬六千元及其法定利息，並應自民國八十八年六月一日起至遷讓返還前開房屋日起，按月以新台幣九萬六千元計算損害金之訴與該部分假執行聲請暨命負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。

㈡右廢棄部分，駁回再審被告之上訴。

㈢右廢棄部分訴訟費用及再審訴訟費用由再審被告負擔。陳述：台灣台北地方法院八十九年度簡上字第五○號確定判決（下稱原確定判決）有民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款「適用法規顯有錯誤」之再審事由：

㈠再審原告於原第一審即台灣台北地方法院台北簡易庭八十八年度北簡字第八○四四號案件中訴之聲明為：⒈被告等應將坐落台北市大安區○○○路○段一五五號地下樓之房屋（下稱系爭房屋）全部騰空並遷讓返還予原告。⒉被告乙○○應給付原告二十一萬六千元及自八十八年六月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自八十八年六月一日起每月一日給付原告損害金九萬六千元至遷讓房屋日止，並經原第一審法院判決再審原告勝訴在案。詎原確定判決竟誤認再審原告訴之聲明之範圍，稱原第一審有漏未判決之處，再審原告未聲請補充判決，第二審法院就「未判決」部分不得判斷云云，均屬錯誤之認定。就此原確定判決顯然違反民事訴訟法第三百八十八條之規定。

㈡原確定判決理由第五項認定系爭租賃房屋雖經主管機關取締違規，非屬第三人主張權利，惟亦係出租人不能提供合於約定收益狀態之租賃物，與民法第四百三十六條規定有類似性，應基於前開規定審酌云云。惟民法債篇租賃一節中，並無規定租賃物經主管機關取締違規，承租人得準用同法第四百三十五條規定請求減租或終止租約之規定，法院自無自行準用之餘地；又類推適用，乃在同一性質、情況之事實基礎上，就相類似之事件，推敲適用相同規定之法理。然本件兩造爭點乃在租賃物經主管機關取締違規，有無可歸責性及可歸責於何人而應由其負擔該部分之不利益，自與民法第四百三十六條所定租賃關係存續中因不可歸責於承租人之事由，因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益之情況迥然有別，二者並不具類似性，無類推適用之基礎。原確定判決未詳酌兩造租約之約定，正確適用民法債篇租賃一節中相關之規定，自行準用或類推適用，有消極不適用法規之違法。

㈢兩造自八十七年四月一日起租，租金之繳納方式於租約第四條約定：「租款應於月頭前繳，每次應繳壹個月份（一次繳十二個月之期票），乙方（即承租人）不得藉故拖延」。依此約定，承租人於八十八年四月一日即負有一次繳交第二年度之十二個月期票之給付租金義務，惟承租人不但未依約繳付十二個月之期票，且未依約給付八十八年四、五月份二期之租金，並迨至八十八年五月十一日始委任律師發函要求減少租金。如依原第二審之見解認租賃物經主管機關取締違規，與民法第四百三十六條規定有類似性，本件應基於該規定審酌，進而可得準用四百三十五條之規定。惟依上開最高法院判決所示，承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權，承租人既未依約定日期支付租金，且已遲付租金二期在先，其後始為減少租金之請求及主張同時履行抗辯，再審原告依此主張終止租約，即於法有據。詎原確定判決認再審原告主張終止租約並不可取云云，顯有違背民法第四百三十九條前段、第四百四十條第二項之規定及最高法院八十五年台上字第八○八號判決意旨之處至明。

㈣兩造租約第七條明定：「乙方（即承租人）不得私自將該房屋權利出頂、轉租或一部分借給他人使用」。又兩造間之租賃契約係以再審被告乙○○個人為承租人，其後並未變更承租人為再審被告寶吉祥有限公司（下稱寶吉祥公司），承租人乙○○嗣後將租賃物轉給寶吉祥公司營業使用，並以寶吉祥公司之支票給付租金，顯已構成違約轉租之事實。從而，再審原告主張乙○○違約轉租及請求終止租約，於法即屬有據。詎原確定判決竟於判決理由第六項認定再審原告同意乙○○使用該屋作茶藝館，而茶藝館須向主管機關辦理商業登記，承租人乙○○設立寶吉祥茶藝館而另為設立寶吉祥公司要為符合商業登記所必須，為出租人所預見，承租人乙○○未逾承租目的，不符前開禁止轉租約定之本旨云云，顯有誤認承租主體而將自然人與法人之人格混為一談之錯誤，再審原告將系爭房屋出租予乙○○個人經營茶藝館供營業使用，並不等於同意供寶吉祥公司經營茶藝館營業使用，二者之營業主體不同，人格個別，個人營業亦得辦理營利事業登記，此與另組公司營業之性質及法律關係迥然有異，如非承租人乙○○轉租予寶吉祥公司，寶吉祥公司何有權源占有使用租賃物及交付支票供乙○○給付租金？又乙○○以寶吉祥公司之支票給付其個人所負之債務（即承租系爭房屋之租金），豈非業務侵占公司之資金？原確定判決將承租主體乙○○個人與實際營業使用之法人寶吉祥公司相混淆，顯有適用法規錯誤之處。

㈤兩造間租約追加條款第一款約定：「大樓管理費每月新台幣六千元整」，雖文字上無明文約定由承租人負擔管理費，惟解釋契約上應探詢當事人之真意，不能拘泥於契約之文字（最高法院十七年上字第一一一八號判例見解參照），前開約定既約定於租約之追加條款中，應可解釋為出租人與承租人約定除租金之給付外，承租人尚應付管理費，否則依公寓大廈管理條例及大廈規約，管理費本應由區分所有權人支付，何需在租約中多此一舉附加此一約定，再次表明管理費應由出租人（區分所有權人）給付，由此亦可證明，管理費債務係存在於出租人（區分所有權人）與管理委員會之間，管理費自當由管理委員會向出租人（區分所有權人）收取，為讓承租人支付管理費，故另在租約中約定管理費由承租人負擔，是原確定判決理由第七項認定「對大樓管理費應由何人負擔，並無明確約定」，「此管理費債務應存在於上訴人（即承租人）與該大樓管理委員會間，被上訴人僅為系爭房屋出租人，如上訴人未繳管理費是否應由被上訴人代為支付，被上訴人並未提出任何代繳管理費之證明」，而駁回再審原告依契約請求權得請求承租人應給付之大樓管理費，顯有訴外裁判及誤認訴訟標的法律關係之錯誤，自屬民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款所定適用法規顯有錯誤之範圍。

㈥承租人於給付第一年度租金後雖以租賃物嗣後遭主管機關取締為由，主張同時履行抗辯而拒絕給付第二年度即八十八年四月一日至八十九年三月三十一日止之租金，惟查系爭租賃房屋扣除不合於使用目的之範圍以外，尚餘十九點三七坪合於租約之使用目的，就此部分承租人並無同時履行抗辯之餘地，其據此為拒絕給付全部租金之主張，顯有違背誠實及信用方法，然原第二審判決就此部分亦認定構成同時履行抗辯，駁回再審原告全部租金之請求，適用法規顯有錯誤。

㈦再審被告業已於原第二審審理中自承本件在伊提起上訴後，於鈞院審理中，兩造租賃契約之租期已屆至，且伊已於八十九年五月十八日搬遷完畢，將房屋返還予再審原告等情。惟查兩造租約之期限至八十九年三月三十一日止，足認再審被告乃於租約屆期後，逾四十八日始遷離系爭租賃房屋，且再審被告並未提出任何點交返還租賃房屋之證明，就再審被告逾期遷讓房屋部分，即構成不當得利。

乙、再審被告方面：聲明：如主文所示。陳述：

㈠原告就前審判決「遷讓房屋」部分並未提起再審，應受該部分確定判決之拘束，而不得為相反之主張。

㈡本件再審之訴不合法：

⒈再審原告於九十一年三月十九日之準備狀追加二判例主張前審適用法規顯有錯誤為再審理由者，已逾卅日之不變期間。

⒉再審原告就契約解釋及事實認定問題提起再審者：①再審原告主張：「租賃物經主管機關取締違規，有無可歸責性及可歸責於何人？」係屬事實認定問題，而非法律之適用，不得提起再審。

②是否「轉租」之認定，乃事實問題，非再審事由。且本款及前款因原告未就前審判決中「遷讓房屋」部分提起再審，已失其附麗而勿庸斟酌。 ③何人有收取「管理費」之權利，係契約解釋與事實認定問題，不得提起再審。

⒊未表明再審理由之證據者：①再審原告稱：租賃標的遭主管機關取締違規，非屬第三人主張權利，二者無類似性，不得準用（或類推適用）民法第四三六，第四三五條之規定，故原第二審判決有消極不適用法規之錯誤云云。惟遍閱再審起訴狀，再審原告並未於書狀內具體指出原第二審判決就上開法律之適用究係違反何一司法院解釋或最高法院判例而有用法錯誤之情形，亦未說明其積極應適用之法規為何？僅泛言原判決消極不適用法規云云。再審起訴既未具體表明有何法定再審理由之事實及證據，再審訴狀之記載並不合於民事訴訟法第五○一條第四款之規定，其再審之起訴自屬不合程式。②就「大樓管理費」再審原告於起訴狀僅空言主張原第二審判決有消極不適用法規云云，惟並未具體指明應積極適用何法規方為正當，其再審之起訴不合程式。

⒋再審原告稱依民法第四三五條租賃物為一部滅失者，承租人得請求減少租金。既明定以承租人之請求為減租效力發生之要件，則在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權，如承租人已按原定租額全部履行，不得請求返還，並舉最高法院八十五年度台上字第八○八號判決為憑云云。惟查承租人依民法第四三五條請求減少租金，究有無溯及效力，法律見解係諸說併存，實務上尚無法規、判例、解釋可據，而原告所引最高法院八十五年度台上字第八○八號判決，並非判例，確定判決與最高法院判決見解相左，尚不得以此作為再審理由。

㈢本件再審之訴無理由：

⒈再審原告於前審八十八年度北簡字第八○四四號案件之起訴狀係列寶吉祥公司及其法定代理人乙○○二人為被告，並在訴之聲明第二項表明「被告應給付原告新台幣貳拾壹萬陸仟元正：：：」，而其於八十八年十一月四日所呈之言詞辯論狀就上開所列被告及聲明均未變更，在審理中亦未有撤回該部份起訴之情形，惟前程序第一審判決僅判令被告乙○○應給付上開款項，對寶吉祥公司則漏未判決，案經再審被告提起第二審上訴後，原確定判決認該漏判部分再審原告並未聲請補充判決，在未經第一審法院判決之事項，第二審法院不得判斷等語，其適用法規並無錯誤可言。縱如再審原告所稱，彼於原第一審即台北簡易庭八十八年北簡字第八○四四號案件中之聲明第二項僅為：「被告乙○○應給付原告新台幣：：：」，並未包括寶吉祥公司在內，惟查，原確定判決並未將寶吉祥公司應否給付租金判斷在內，故並無再審原告所指有違反民事訴訟法第三八八條「法院就當事人未聲明之事項為判決」之情形。

⒉原第二審之確定判決以租賃標的遭取締，被告可主張減少價金、行使同時履行抗辯，故原告無終止租約之「權利，並無適用法規錯誤之情形： ①適用法規顯有錯誤須以違反最高法院尚有效之判例作為其要件之一（最高法院六十年台再字第一七Ｏ號判例參照），而原告所引用之最高法院八十五年度台上字第八○八號判決，並非判例，原告指原第二審之裁判違背該號最高法院判決而謂有適用法規顯有錯誤之情形，其主張已難謂為合法。②按民法第四二三條：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人；並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態」，上述之租賃物交付及合於用益狀態之保持，乃出租人之主要義務，此義務與承租人租金之支付義務立於對價關係，出租人如不盡此義務，承租人得主張同時履行抗辯權，而拒絕租金之支付，自不待言（鄭玉波先生著「民法債編各論」上冊，第一八八頁）。又民法第四三五條第一項：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，至租賃物一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」即承租人得請求減少租金，此之請求乃主張之意，屬一種形成權，以一方之意思表示為之（鄭玉波先生著「民法債編各論」上冊第一九四頁），民法第四三五條第一項，以承租人之請求為效力發生之要件，承租人就滅失後尚未支付之租金，自得溯及滅失時為減租之請求，然就其已支付之部分，可認為已拋棄其請求權，不得依不當得利之規定請求返還。但租金係先付而一部滅失發生在後者，承租人仍得為減租請求（史尚寬先生著「債法各論」第一九四頁）。本件，原告因未履行民法第四二三條就租賃物保持合於約定使用、收益狀態之義務，且被告亦已向再審原告行使減少租金之意思表示，是故原告在未排除房屋之權利瑕疵前，被告就對待給付之租金自得行使同時履行抗辯而拒絕支付，原第二審確定判決於適用民法第四二三條、四三六條、四三五條之結果，以原告不得以欠租為由終止租約，適用法規並無違誤。

理由

甲、程序方面：按不得上訴之判決，於宣示時確定；再審之訴，應於三十日之不變期間內提起；前項期間，自判決確定時起算，但再審理由知悉在後者，自知悉時起算，民事訴訟法第三百九十八條第二項、第五百條第一項、第二項定有明文。經查，本件上訴人之上訴利益未逾一百五十萬元，依民事訴訟法第四百三十六條之二第一項規定，不得上訴第三審，應於宣示時即為確定。原確定判決於八十九年十二月十五日宣示，則原判決本應於斯時即為確定，然再審原告於九十年一月十九日方收受原確定判決之判決書，有送達回證在卷可稽，應認再審原告自斯時起方知悉再審理由，則再審原告於九十年二月十九日向本院提起再審，依上開規定尚未逾三十日之不變期間（因不變期間之末日即九十年二月十八日為星期日，依民法第一百二十一條之規定，應以次日代之），再審原告當可提起本件再審之訴，合先敘明。又再審原告向有管轄權之本院提起本件再審之訴，已於起訴狀中明確表明當事人及法定代理人、聲明不服之判決及提起再審之訴之陳述、應於如何程度廢棄原判決及就本案如何判決之聲明、再審理由及關於再審理由並遵守不變期間之證據，與民事訴訟法第五百零一條第一項規定相符，其起訴即屬合法。再審被告雖稱再審原告於起訴後之九十一年三月十九日提出準備狀追加二判例，主張原確定判決適用法規顯有錯誤，已逾卅日之不變期間，為不合法云云，惟按再審之訴為訴訟法上形成之訴，提起再審之訴，限於有民事訴訟法第四百九十六條、四百九十七條之事由，再審之訴之形成權，即係基於此項法律規定所生，提起再審僅須於起訴時表明原確定判決具有何項再審事由即屬適法，縱其事後針對原確定判決何以具有其所指陳之再審事由為補充陳述，該補充陳述並非訴之追加，非可逕認為於法不合。再審原告於起訴時已表明原確定判決具民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款再審事由，其雖於起訴後補充原確定判決適用法規顯有錯誤之處，惟此並非追加新訴，不生無該追加陳述已逾不變期間之問題，再審被告所言，容有誤會，應予說明。

乙、得心證之理由：本件再審原告係以原確定判決有民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款「適用法規顯有錯誤」之再審事由，請求廢棄原確定判決駁回其關於租金、管理費及相當於租金之不當得利之訴部分。原確定判決是否有此項再審事由，以下茲分別論述：

㈠再審原告於前審起訴時係請求：⒈被告等應將坐落台北市大安區○○○路○段一五五號地下樓之房屋全部騰空並遷讓返還予原告。⒉被告乙○○應給付再審原告二十一萬六千元及自八十八年六月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自八十八年六月一日起每月一日給付原告損害金九萬六千元至遷讓房屋日止（見再審原告八十八年七月十五日準備一狀），並經前審第一審法院判決再審原告全部勝訴在案。原確定判決竟於理由第三項稱：「被上訴人（即再審原告）於原審起訴狀係請求上訴人寶吉祥公司、乙○○遷讓系爭房屋，並請求其等給付前開租金、管理費及自八十八年六月一日至每月一日給付上訴人損害金九萬六千元至遷讓交還房屋止，惟原審僅判決命上訴人乙○○應給付被上訴人前開租金、管理費及自八十八年六月一日至遷讓房屋止給付九萬六千元之損害金，對上訴人寶吉祥公司應否支付租金等部分漏未判決，被上訴人未就脫漏部分聲請補充判決，被上訴人此部分起訴，原審既未判決，本院不得判斷」等語，顯係誤認再審原告亦請求寶吉祥公司給付租金、管理費及相當於租金之不當得利，而誤判再審原告聲明請求判決之事項。惟原確定判決對其誤認部分並未做成判斷致影響判決結果，即非為訴外裁判，再審原告稱原確定判決違反民事訴訟法第三百八十八條「除別有規定外，法院不得就當事人未聲明之事項為判決」之規定，亦有誤解，並不足採。

㈡按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態，民法第四百二十三條定有明文，租賃關係存續中因不可歸責於承租人之事由，因第三人就租賃物主張權利，致承租人不能為約定使用收益者，承租人得請求減少租金，如就其存餘部分不能達租賃目的者，並得終止契約，民法第四百三十六條、第四三十五條亦著有規定。故而承租人依約須支付租金，出租人負使租賃物保持合於約定使用、收益狀態之積極義務，此為維持租賃契約租金等價均衡性之規定。原確定判決以系爭租賃房屋經主管機關取締違規使用，雖非屬第三人主張權利，惟亦係出租人不能提供合於約定使用、收益狀態之租賃物，與民法第四百三十六條規定之利益狀態有類似性，而類推適用該條規定，據以認定再審被告有請求減少租金之權，適用法律並無違誤之處。再審原告稱原確定判決不當類推適用四百三十六條規定，係消極不適用法規云云，委無可採。

㈢再審原告另於前審主張再審被告乙○○將系爭房屋轉租予寶吉祥公司，即屬違約，其有權終止租約云云。原確定判決則認定乙○○將系爭房屋轉租寶吉祥公司，為再審原告於出租房屋時所預見，非屬違約，從而再審原告無權終止租約。按乙○○有無將系爭房屋轉租予寶吉祥公司？轉租之舉是否為再審原告於締約時所預見、與系爭租約禁止轉租約定之本旨是否相符？殆為認定事實、解釋契約之範疇，非屬適用法規顯有錯誤（最高法院六十三年度台上字第八八○號、六十四年度台再字第一四○號判例參照）。再審原告指稱原確定判決認定其不得主張乙○○違法轉租而終止契約，為適用法規顯有錯誤云云，即無可採。

㈣再審原告於前審係依據系爭租賃契約，請求再審被告乙○○給付八十八年四、五月份租金九萬元及八十七年十二月至八十八年五月份之管理費計三萬六千元，此觀之再審原告於前審提出之起訴狀即明，原確定判決誤認再審原告係依據不當得利之法律關係請求乙○○給付租金、管理費，乃係誤認訴訟標的而為訴外裁判，顯有違背民事訴訟法第三百八十八條規定之違法。

㈤綜上，原確定判決確有適用法規顯有錯誤之再審事由，原告提起本件再審之訴，具備合法要件及再審理由之要件，應進入本案程序，而再開或續行前已終結之二審訴訟程序。再審原告起訴主張：

㈠其於八十七年三月間與乙○○就系爭房屋締結租約，約定租賃物使用面積為九十四點八六坪，租期自八十七年四月一日起至八十九年三月三十一日止，共計二年，每月租金九萬元，租金應於每月一日以前繳納，承租人尚須每月繳納六千元大樓管理費。

㈡乙○○分別自八十七年十二月、自八十八年四月一日起即未給付管理費、租金，其已於八十八年五月十七日催告乙○○限期給付租金否則即為終止租約之意思表示，伊仍拒絕履約，此已違反雙方簽訂之租賃契約第三條欠繳租金二期以上及同約第四條租金支付應一次開立十二個月租金期票之約定；又乙○○將系爭房屋轉租寶吉祥公司，而有違反租約第七條將房屋轉租或借予他人之約定，再乙○○拒絕給付系爭房屋之六個月大樓管理費，被上訴人限期履約亦被拒絕，遂以同一催繳給付租金之催告函為終止雙方租約之意思表示，並另以起訴狀繕本之送達催告其於五日內繳清欠租，惟仍未履行，以起訴狀繕本送達作為兩造租賃關係終止之意思表示。

㈢乙○○將系爭房屋違法轉租予寶吉祥公司使用，寶吉祥公司占用系爭房屋為無權占有，系爭租賃契約既經其合法終止，其即得分別依據租賃物返還請求權、所有物返還請求權請求乙○○將系爭房屋返還（此部分請求遭原確定判決駁回，未據再審原告聲明請求再審，已告確定，非本案所得審理，應予說明）。

㈣乙○○於租約存續期間積欠八十八年四、五月份之租金及八十七年十二月至五月之管理費未付；又乙○○於租約終止後仍繼續占用系爭房屋至九十年五月十八日方將該屋返還，受有占用該屋相當於租金之不當得利。爰依據租賃契約請求乙○○給付八十八年四、五月份之租金十八萬元、八十七年十二月至八十八年五月之管理費三萬六千元，另依據不當得利之法律關係，請求乙○○返還自八十八年六月一日起至遷讓房屋之日止，按月以九萬六千元計算之不當得利等語。再審被告則抗辯：

㈠系爭房屋於八十七年十二月十七日遭台北市工務局取締違規使用，自是日起伊實際使用租賃物之面積減縮為十九點三七坪，再審原告繼續收取九萬元租金屬超額收租，經通知再審原告出面解決未獲置理，遂於八十八年五月十一日委請律師發函請求被上訴人減少租金以求合理解決。

㈡乙○○原承租房屋使用面積係九十四點八六坪，因被上訴人隱瞞其瑕疵，致伊實際使用租賃物面積僅餘十九餘坪，被上訴人未排除此一瑕疵前，自應負出租人債務不履行責任，爰就被上訴人請求給付之租金及管理費部分，行使同時履行抗辯權而暫停給付之義務。

㈢再審原告超額收取租金，上訴人自無遲誤二期租金之支付之事實；再原訂租約者雖為乙○○，但訂約目的為開設茶藝館，租賃期間承租人名義改為寶吉祥公司，為被上訴人於訂約時即已明知，上訴人乙○○無違法轉租之事實，又大樓管理費是否應由上訴人繳納尚有爭議，此均不構成終止租約之事由，上訴人以之作為終止租約原因，並不合法。乙○○於八十七年三月間與再審原告締約承租系爭房屋，約定租賃物使用面積為九十四點八六坪，租期自八十七年四月一日起至八十九年三月三十一日止，每月租金九萬元，租金應於每月一日以前繳納；系爭房屋因違規使用於八十七年十二月十七日遭台北市政府工務局取締，自是日後承租人之使用面積減縮為十九點三七坪；乙○○分別自八十七年十二月、自八十八年四月一日起未付管理費及租金，迨至八十九年五月十八日方將系爭房屋返還再審原告等事實，為兩造所不爭執，並有房屋租借合同書、台北市政府工務局八十七年十二月十七日北市工建字第八七三五三八九三○○號函在卷可稽，均堪信為真正。按承租人應依約定日期支付租金，民法第四百三十九條前段定有明文。乙○○對伊為系爭房屋之承租人，八十八年四、五月份系爭租約仍存續、伊未給付該二月份租金等事實俱不爭執，惟針對原告給付租金之請求，辯稱伊得主張同時履行抗辯權拒絕給付云云。經查：

㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，為民法第四百二十三條所明定，此乃出租人之主要義務，而與承租人支付租金之義務立於對待給付關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金（最高法院八十六年台上字第一六七五號判決意旨參照）。惟他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付（民法第二百六十四條第二項）。

㈡系爭租約約定租賃物之面積本為九十四點八六坪，於租約存續期間之八十七年四月至八十七年十二月十七日遭台北市政府工務局取締系爭租賃物為違規使用前，承租人確實使用面積亦為九十四點八六坪，遭取締後之使用面積方減縮至十九點三七坪等情，為兩造所不爭執。則於八十七年十二月十七日後，系爭租賃物並未合於約定使用、收益之狀態甚明，乙○○自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。

㈢查系爭租賃契約約定之租金係以每月九萬元計付，惟八十七年十二月十七日後，承租人即乙○○實際得使用之租賃物面積減縮為十九點三七坪，該減縮係因再審原告將租賃物違規使用出租予乙○○，遭主管機關取締後已不能使用超逾十九點三七坪部分，亦即再審原告事實上已不能交付合於約定使用、收益狀態之租賃物予乙○○，此與民法第四百三十六條規定因第三人對租賃物主張權利，致承租人無法就租賃物為約定使用、收益之利益狀態相仿，乙○○得類推適用該條規定，準用同法第四百三十五條規定向再審原告請求按其不能實際使用租賃物之部分，溯及自租賃物面積減縮時為減租之請求（邱聰智著債法各論上冊，第三二二頁參照）。乙○○已於八十八年五月十一日委請律師發函向再審原告為請求減少租金之意思表示，有該律師函在卷可稽，則系爭租賃契約約定之租金，應溯及自八十七年十二月十七日起，按比例減縮為一萬八千三百七十八元（90000×19.37/94.86＝18377.6091，元以下四捨五入）。

㈣再審原告未盡租賃物之保持義務，乙○○得主張同時履行抗辯權，業如前述，惟乙○○已於八十八年五月十一日向再審原告為減少租金之請求，並溯及自租賃物使用面積減縮時發生效力，則於乙○○請求減租後，系爭租賃物與租金已調整為恢復相當對價關係，乙○○已不得再主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金。從而，再審原告請求乙○○給付八十八年四、五月份之租金計三萬六千七百五十六元（18378×2＝36756）， 及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年六月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此數額所為之請求，為無理由，應予駁回。次按系爭租賃契約追加條款第一條規定：「大樓管理費每月新台幣六千元整（印花稅由乙方負責）」，雖未明載該大樓管理費應由何人收取，惟若該條規定僅係兩造針對應由何人向大樓管理委員會負給付管理費義務之約定，何以另行約定管理費加計之印花稅應由承租人負擔？蓋一般區分所有建物管理費之收付，係專供該大樓管理、維護費用之需，並無加計印花稅之可能與必要，顯見該項管理費之支付，係兩造本於租賃契約，另行約定應由承租人即乙○○負責向出租人即再審原告給付之獨立義務，況乙○○亦自承於租賃契約存續中之八十七年四月至十一月期間，伊均繳納管理費予再審原告（見本院九十年九月十四日準備程序筆錄），益證再審被告確有依約繳納管理費之義務。準此，再審原告依據系爭租賃契約之約定，請求乙○○給付八十七年十二月至八十八年五月份之管理費計三萬六千元（6000×6＝36000），及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年六月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，即為有據，應予准許。至再審原告請求乙○○給付自八十八年六月一日起至遷讓房屋之日止，按月給付九萬六千元相當於租金之不當得利部分。經查：

㈠按訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法第三百九十九條第一項規定之趣旨觀之甚明，最高法院著有四十二年台上字第一三○六號判例可資參照。

㈡再審原告請求乙○○給付相當於租金之不當得利，係以系爭租賃契約業經其合法終止，乙○○於八十八年六月以後繼續占用系爭房屋，為無法律上原因，受有使用該屋之利益，致其受有損害為據。惟系爭租賃契約是否經再審原告合法終止？再審原告得否依租賃物返還請求權請求乙○○遷讓房屋？業經原確定判決於再審原告訴請乙○○、寶吉祥公司遷讓系爭房屋之訴中詳細審理，認定再審原告無權終止租約，故而不得請求乙○○遷讓房屋在案，該部分訴訟並已告確定。按系爭租約是否於八十八年五月間提前終止，為判斷乙○○在八十八年六月以後繼續占用系爭房屋有無合法權源之前提要件，此一法律關業於確定之終局判決中經裁判，本院即應為相同認定。是以乙○○於八十八年六月一日至系爭租約期限屆滿之八十九年三月卅一日期間，占有使用系爭房屋，為有法律上原因，並不構成不當得利，再審原告請求伊給付該段期間內相當於租金之不當得利，於法不合，不應准許。

㈢惟系爭租約租期於八十九年三月卅一日屆滿，乙○○卻遲至同年五月十八日方遷讓返還系爭房屋，伊於八十九年四月一日至同年五月十八日期間使用系爭房屋，已無法律上原因，伊於該段期間內受有占用系爭房屋之利益，致再審原告受有損害，伊所受利益依性質無法返還，應償還相當於租金之價額。而系爭租約之租金自八十七年十二月十七日以後調整為一萬八千三百七十八元，前已述及，準此計算再審原告得請求乙○○償還之不當得利價額為二萬九千四百零五元（18378×48/30＝29404.8，元以下四捨五入）。 從而，再審原告請求乙○○給付二萬九千四百零五元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，逾此數額所為之請求，為無理由，應予駁回。綜上所述，再審原告依據系爭租賃契約，請求乙○○給付八十八年四、五月份之租金三萬六千七百五十六元、八十七年十二月至八十八年五月之管理費三萬六千元，另依據不當得利之法律關係，請求乙○○給付自八十九年四月一日至同年五月十八日期間因占用系爭房屋所受相當於租金之不當得利二萬九千四百零五元，合計為十萬二千一百六十一元（36756＋36000＋29405＝102161）， 及其中七萬二千七百五十六元（36756＋36000＝72756） 自八十八年六月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此數額所為之請求，為無理由，應予駁回。再審被告乙○○在前訴訟程序就應准許部分之上訴，非有理由，應予駁回。原確定判決駁回再審原告前開應准許部分之請求，自有未合。是則，再審原告請求將原確定判決駁回其應准許部分予以廢棄，為有理由，再審原告其餘再審之訴，則非有理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論述，併此敘明。

據上論結，本件再審之訴為一部有理由，一部無理由；再審被告乙○○之第二審上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第五百零五條、第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項但書，判決如主文。

民事第二庭審判長法　官　林玲玉

法院書記官　王 儀