臺灣臺北地方法院九十年度簡上字第三六八號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度簡上字第三六八號

上訴人

皇鼎房屋仲介有限公司

法定代理人

乙○○

被上訴人

一申國際股份有限公司

法定代理人

甲○○

右當事人間請求返還仲介費事件，上訴人對於中華民國九十年四月十七日本院台北簡

易庭九十年度北簡字第一０六０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

㈠上訴人並無任何詐欺之行為：按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在？應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字或截取契約中部分字句任意解釋，致失真意（最高法院八十三年度台上字第五五０號參照）。而查：

⒈被上訴人承租之範圍僅為訴外人張麗靜所有門牌台北市○○○路四巷五十三號房屋（以下簡稱系爭房屋）一樓部分，其他則附隨讓其使用，故被上訴人簽立「不動產租賃意願書」，委託上訴人代為斡旋以月租新台幣（下同）十七萬元承租時，其不動產標示僅註明「所有座落於台北市○○區○○段二小段四九八地號上建號一五七二，門牌：台北市○○○路四巷五十三號一樓」，明顯未寫明含「地下室」，僅因現場使用情形除一樓外，地下室亦為美容院在使用，故一併讓被上訴人使用（因地下室出入口在一樓之室內，無其他出入口，故僅一樓之住戶可使用），另「特別約定」條款上註明「房屋使用依現況」即含地下室部分讓其使用而已，因而租約第一條第一款以「其使用範圍依現況使用（壹樓權狀三十八點三六坪，使用約四十五坪，另地下室約三十坪）：：」之方式記載。

⒉系爭房屋建於六十六年間，當初設計地下室出入口於一樓之室內，即是規劃由該戶單獨使用，故所有權人張麗靜於六十九年間向建商承購時即含地下室一併購買，並立即申報地下室之稅籍資料，二十餘年來使用地下室之情形並無改變，張麗靜確有地下室之使用權利。且系爭房屋在商業區範圍內，地下室之原始用途已於使用執照中註明為「辦公室兼防空避難室」。當初張麗靜申報地下室稅籍時，將用途指定為「住家」使用，目的僅在節稅（因營業使用稅額較住家使用稅額為重），若承租人或所有權人要將「住家」用之稅籍變更為「辦公室」之營業使用並無不可，不影響被上訴人之營業使用。

⒊訴外人張麗靜既為系爭房屋之所有權人及合法使用權人，自得合法出租及收取租金，不影響被上訴人之營業等合法用途。系爭租賃契約上之記載並無違誤，何有陷被上訴人於錯誤之虞？原判決未審究全部租約及立約之事實狀況，係率以租約第一條第三款之片面字句而為解釋。

㈡民法第九十二條所謂詐欺，必須含有以欺罔行為欲使相對人陷於錯誤及令相對人因此項錯誤而為意思表示之二重故意，始足以成立。且被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，固得撤銷其意思表示，惟應就此項事實負舉證之責任（最高法院七十二年台上字第三三五三號、最高法院四十四年台上字第七五號判例參照）。而查：

⒈系爭租賃契約簽立前，上訴人為證明確有權利受託出租，曾提示有關系爭房屋所有相關權利證明文件，含所有權狀影本、房屋稅單影本、使用執照影本、土地使用分區及公共設施用地證明書、偉達大廈男女美容院營利登記證之簡便行文表等，並影印乙份交由被上訴人收存，其中所有權狀確實僅有一樓部份，地下室並無所有權狀。倘被上訴人認地下室所有權狀為租賃契約成立之必要條件，何有不要求提示之理？簽約前十日，上訴人已將系爭租賃契約書傳真予被上訴人審閱，被上訴人於簽約前亦曾多次查看標的物之使用現況，正式簽約時，雙方更是詳加討論歷時二小時方才完成，可知上訴人所提供之資料均正確而無假造，被上訴人亦足以正確知悉系爭租賃契約之內容及標的物權利狀況，何有陷於錯誤之可能？被上訴人在充足了解及慎重考慮後，仍願簽約，何得再主張權利瑕疵？再者，被上訴人主張受詐欺，自當就上訴人欺罔之事實負舉證責任，惟原審未命其舉證。

⒉本件是否有詐欺之事實，除刑事上已獲不起訴處分外，被上訴人與系爭房屋所有權人張麗靜間確認租賃關係不存在事件，已由張麗靜獲勝訴判決確定（本院九十年度重訴字第六七五號）。其中有關張麗靜與上訴人員工王瑞琦是否涉有共同詐欺，致被上訴人得為撤銷系爭租賃契約，已認定「原告（即被上訴人）於簽訂系爭租賃契約書時，已確知被告（即張麗靜）並非系爭地下室所有權人之事實，洵堪認定，則其主張因受被告詐欺方與之締約，業依民法第九十二條規定撤銷該受詐欺之意思表示云云，顯乏依據」，依爭點效之法律效力，系爭租賃契約之簽訂確無詐欺之行為，實已確定，被上訴人所述實不足採。

㈢末按，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院四十九年台上字第一六四六號判例意旨參照）。前開確認租賃關係不存在事件既於九十年六月八日經判決確認系爭租賃關係仍有效存在，被上訴人亦於九十年十月二日自承未提起上訴而確定，並已另案提起解除租賃契約之訴訟等語，則被上訴人自不得於本案中再為相反之主張。系爭租賃契約既經上訴人之媒介而有效成立，依民法第五百六十八條規定，被告即得受領報酬，縱系爭租賃契約嗣後有糾紛或生解除契約之事由，亦與被告報酬之受領無涉，此乃居間人對勞務結果不負義務之必然情形。添

三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出本院九十年度重訴字第六七五號民事判決及確定證明書影本為證。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

㈠被上訴人承租系爭房屋前，已明白向上訴人表示欲為營利之用，故須有所權狀，上訴人表示沒有問題，故草擬之系爭租賃契約第一條第三項強調：「甲方（出租人）確認租賃標的物的產權為其合法所有」，即是上訴人明知被上訴人承租之目的，並於契約上給予保障。兩造簽約時，被上訴人再次表示須地下室之所有權狀，始可辦理營業執照，上訴人再次表明可以後補，並提供一樓及地下室之房屋稅繳款書取信於被上訴人，被上訴人因而簽約。事後辦理營業執照時，因缺地下室所有權狀，而被建管處退件，被上訴人再次催問上訴人，上訴人不得已而告知：沒有地下室所有權狀等語，至此，被上訴人始知受騙。

㈡被上訴人承租系爭房屋係為營業之用：

⒈由系爭租賃契約第一條第一項、第三項及第七條第二項分別規定：「甲方（即出租人張麗靜）願將所有座落台北市○○○路四巷五十三號地面層店面及地下室辦公室全部租予乙方（即被上訴人），其使用範圍依現況使用（壹樓權狀三十八點三六坪，使用約四十五坪，另地下室約三十坪）」、「甲方確認租賃標的物的產權為其合法所有」、「甲方於簽訂本約后，同意提供必要文件以使乙方順利取得營業證照」等語，均足證被上訴人承租系爭房屋係為營業之用，由契約以取得營業證照為要件，足見上訴人明確知悉被上訴人承租之目的。

⒉再者，系爭租賃契約第一條第一項規定：一樓可使用約四十五坪，地下室約三十坪等語觀之，地下室面積佔全部租賃物面積將近一半，今因無單獨所有權狀而無法申請營業登記，致被上訴人無法利用地下室，確實與訂約之目的不符。

⒊被上訴人申請公司營利事業登記證，須具備建築物使用執照核准平面、建物登記簿謄本及建築改良物測量勘測成果圖等，該三項文件均須有建物之單獨所有權狀始得申領。系爭房屋地下室因無單獨所有權狀，致被上訴人未能申領地下室之營業執照甚明。

㈢上訴人故意隱瞞地下室無所有權狀之事實：

⒈上訴人明知系爭房屋地下室無單獨所有權狀，故意提供地下室房屋稅繳款書，且明知須所有權狀始能辦理營業執照，而特別在系爭租賃契約上保證有合法之產權及同意提供必要文件以使被上訴人順利取得營業證照等語，以取信被上訴人，均足證上訴人故意隱瞞地下室無所有權狀之事實，致被上訴人陷於錯誤而簽訂系爭租賃契約。

⒉上訴人雖主張出租人有權專用地下室之分管事實，然未舉證，被上訴人否認之；若上訴人貿然使用地下室，侵害其他共有人之權利，恐被追訴。況且，系爭房屋地下室因無單獨所有權狀，致被上訴人未能申領地下室之營業執照，被上訴人亦無法達到承租之目的。

⒊系爭租賃契約第一條第一項規定之真意為：一樓權狀為三十八點三六坪，但可使用坪數大於權狀記載之坪數約四十五坪，而地下室之權狀及可使用坪數則約三十坪。

㈣關於「不動產租賃意願書」之反駁：系爭租賃標的包含一樓及地下室使用部分，其門牌均是台北市○○○路四巷五十三號一樓，此可由其電費收據未將一樓與地下室分開，出租人所附之海外認證授權書亦僅表明一樓，未註明地下室等情得知。故「不動產租賃意願書」所載僅是門牌，並非告知被上訴人地下室無所有權狀。

㈤系爭租賃契約表明「其使用範圍依現況使用」，與所有權無關，被上訴人雖於訂約前查看系爭房屋之使用現況，亦僅能得知其使用範圍，無法知悉地下室有無單獨所有權狀。

㈥本院九十年度重訴字第六七五號民事判決僅認定出租人張麗靜無詐欺之事實，未論及上訴人有無故意隱瞞事實，故該案不足為有利於上訴人之論斷。被上訴人已撤銷契約，上訴人應返還仲介費。

三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出系爭租賃契約書影本、房屋稅繳款書影本、電費收據影本、授權書影本、公司組織申請營利事業登記證需附書件及作業時間一覽表影本、建管處表格影本為證。

理由

一、被上訴人起訴主張：上訴人於八十九年五月八日仲介出租訴外人張麗靜所有台北市○○○路四巷五十三號地面層及地下室予被上訴人，惟該地下室並非出租人張麗靜所有，上訴人之承辦人員王瑞琦竟於簽約前後，向被上訴人聲稱地下室為出租人張麗靜所有，並提出出租人張麗靜為房屋稅納稅義務人之繳款書及可供辦公用之使用執照等文件，取信被上訴人，致被上訴人陷於錯誤而簽約，被上訴人嗣於八十九年六月五日、九日及十日通知王瑞琦補交付地下室所有權狀資料，供申請營利事業登記證，惟其無法提供，被上訴人始知受騙，遂於八十九年七月二十四日以存證信函向王瑞琦表示撤銷承租之意思表示，並請求返還仲介費十七萬元及其利息等情，固據其提出租賃契約書、房屋稅繳款書、使用執照存根、存證信函、支票、電費收據、授權書、公司組織申請營利事業登記證需附書件及作業時間一覽表、建管處表格等影本為證；上訴人對於其曾於八十九年五月八日仲介出租訴外人張麗靜所有系爭房屋地面層予被上訴人等情並不爭執，惟辯稱：地下室無所有權狀，僅係一併供被上訴人使用，張麗靜購買系爭房屋時已含地下室，確有地下室使用權，自得合法出租，且地下室原始用途確為「辦公室兼防空避難室」，被上訴人與張麗靜間確認租賃關係不存在事件，已由張麗靜獲勝訴判決確定，認定被上訴人簽訂系爭租賃契約時，已確知張麗靜並非地下室所有權人之事實，被上訴人不得於本案中再為相反之主張等語。經查：

㈠出租人張麗靜就系爭房屋地下室應有使用權：

⒈上訴人主張：系爭房屋建造時，將地下室出入口設於一樓室內等語，為被上訴人所不爭執，參酌該地下室別無所有權登記，及卷附房屋稅繳款書載明系爭房屋地下樓之納稅義務人為出租人張麗靜等情，可知上訴人主張：系爭房屋地下室係規劃由一樓住戶單獨使用，出租人張麗靜已一併購買地下室等語，並非無據。

⒉再依被上訴人陳稱：其曾於訂約前查看系爭房屋之使用現況等語，並參酌系爭租賃契約第一條第一項規定：「甲方（即出租人張麗靜）願將所有座落台北市○○○路四巷五十三號地面層店面及地下室辦公室全部租予乙方（即被上訴人），其使用範圍依現況使用（壹樓權狀三十八點三六坪，使用約四十五坪，另地下室約三十坪）」等語，可知被上訴人訂約前已確認爭房屋地下室確係由出租人張麗靜使用中，故予以承租。

⒊從而，足見出租人張麗靜應為系爭房屋地下室之使用權人，且為實際使用人，則出租人張麗靜就該地下室自有出租之權利。

㈡被上訴人訂約時已知悉系爭房屋地下室並無所有權狀：

⒈系爭租賃契約第一條關於租賃標的物之約定，已於第一項明定：「甲方願將所有座落台北市○○○路四巷五十三號地面層店面及地下室辦公室全部租予乙方，其使用範圍依現況使用（壹樓權狀三十八點三六坪，使用約四十五坪，另地下室約三十坪）」等語，對照該項規定將一樓及地下室之使用現況分別描述為：「壹樓權狀三十八點三六坪，使用約四十五坪」及「地下室約三十坪」等情，即可知地下室並無所有權狀，故未如一樓部分敘述為「權狀」若干坪。被上訴人於訂約時，就此明顯之區別，自難諉稱不知。

⒉出租人張麗靜之妹張金蓮與上訴人之承辦人員王瑞琦於本院九十年度重訴字第六七五號被上訴人訴請確認系爭租賃關係不存在事件中，已分別證稱：張金蓮於委託上訴人代覓承租人時，已提供系爭房屋之所有權狀、房屋稅繳款書等文件，並將出租人張麗靜僅有系爭地下室之使用權，而非所有權等情告知王瑞琦；王瑞琦於被上訴人洽租系爭房屋時，亦將系爭房屋地下室非屬出租人張麗靜所有一事告訴被上訴人等語，且被上訴人於該事件經本院於九十年六月八日判決駁回其訴後，並未上訴，該判決已確定等情，又有民事判決及確定證明書影本附卷可參，故張金蓮與王瑞琦之證言自堪採信。

⒊從而，難認被上訴人係因上訴人施用詐術致陷於錯誤而簽訂系爭租賃契約；本院前開九十年度重訴字第六七五號民事判決亦為同樣之認定。

㈢系爭房屋地下室確可依約供辦公室使用：依原審卷附系爭房屋「使用執照存根」之記載，其地下層之用途確為「辦公室、防公避難室」；而系爭租賃契約第一條第一項約定：「甲方願將所有座落台北市○○○路四巷五十三號地面層店面及地下室辦公室全部租予乙方」等語，其中於「地面層」之後所加「店面」二字，及於「地下室」之後所加「辦公室」三字，核其文義，應係關於地面層及地下室用途之說明。則系爭房屋地下層之用途既包括「辦公室」，符合系爭租賃契約第一條第一項關於地下室供「辦公室」用之約定，實難認被上訴人承租後之使用有何困難，遑論上訴人於此有何詐欺行為。

二、綜上所述，被上訴人起訴主張：上訴人偽稱地下室為出租人張麗靜所有，致被上訴人陷於錯誤而簽訂系爭租賃契約，卻無法就地下室申請營業登記，被上訴人已撤銷承租之意思表示，上訴人應返還仲介費十七萬元及其利息等語，並無理由。原判決以：系爭租賃契約第一條未說明地下室部分無權狀，其第一款及第三款載明租賃標的物為：甲方（即出租人張麗靜）所有之地面層及地下室，及該產權為張麗靜合法所有，並言明絕無任何權利上或物權上之瑕疵或負擔等語，客觀上足以使人相信地下室部分為張麗靜所有而有權狀，原告因誤信而簽約，其於一年之除斥期間內撤銷被欺瞞所訂之租賃契約，於法有據為由，而命上訴人應返還十七萬元及其利息予被上訴人，難謂妥適；上訴人請求廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴，為有理由。

三、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。

法院書記官　黃慧怡