臺灣臺北地方法院九十年度重訴字第一一四二號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十年度重訴字第一一四二號

原告

林口社區管理委員會

法定代理人

蔡總能

訴訟代理人

楊金順律師

複代理人

陳明宗律師

複代理人

陳佳雯律師

被告

壬○○

訴訟代理人

陳雲惠律師

被告

辛○○

訴訟代理人

癸○○

被告

丙○○○

訴訟代理人

乙○○○

被告

己○○○

訴訟代理人

丑○○

右二人共同

訴訟代理人　蔡良靜律師

被　　　告　寅○○

被　　　告　甲○○

訴訟代理人　子○○

被　　　告　戊○○○

被　　　告　丁○○

右四人共同

訴訟代理人　楊建強律師

當事人間給付應分擔費用事件，本院於中華民國九十三年十一月十八日言詞辯論終結

，判決如下：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、先位聲明：

（一）被告應給付原告如附表一「應給付金額」欄所示之金額，及自民國九十年四月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

（二）願供擔保請准宣告假執行。

二、備位聲明：

（一）被告應將如附件二所示之區分所有權及其基地所有權應有部分出讓。

（二）願供擔保請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、程序部分：

（一）原告有當事人能力：

１、林口社區（座落於台北市○○區○○段二小段六十地號、門牌號碼為台北市○○路三十九至四十七巷，共計一百六十八戶）於民國八十五年二月三日召開第一次區分所有權人會議決議成立管理委員會（以下簡稱管委會）即原告，並於同年八月十四日經主管機關台北市政府（以下簡稱北市府）核准報備在案。該社區建物雖於同年十一月二十五日由北市府捷運工程局南區工程處（以下簡稱南工處）正式拆除，惟原告仍合法存在，並得繼續執行區分所有權人會議所決議事項或公寓大廈管理維護工作。

２、北市府於八十八年五月二十四日雖曾發函註銷原告之核准字號，然北市府工務局建築管理處（以下簡稱建管處）已於八十八年七月二十二日核准原告保留原已報備核准之名義，復於九十一年三月二十九日再次發函確認，原告自屬公寓大廈管理條例中所規範之管委會，依公寓大廈管理條例第三十五條規定取得當事人能力。

（二）原告追加以無因管理法律關係作為本件訴訟先位聲明之訴訟標的，因請求之基礎事實同一，符合民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款之規定。

二、本件重建有公寓大廈管理條例之適用：

（一）本件重建既經區分所有權人會議決議，雖區分所有權人會議中或有使用不儘如公寓大廈管理條例之法律用語，惟重建過程中均遵守公寓大廈管理條例相關規範，自屬公寓大廈管理條例第十三條但書第二款及第三款所規範之重建。

（二）區分所有權人會議所決議之共同遵守事項為規約，被告均為林口社區之區分所有權人，自應受其拘束。

三、先位聲明部分：

（一）林口社區於八十三年三、四月間因捷運施工災變造成建物毀損，經鑑定有危害決議重建，由原告委託台北市建築師公會為更新顧問、庚○○建築師申辦更新獎勵及設計執照、國海建築經理股份有限公司（以下簡稱國海公司）負責建築管理及交屋管理等事項，並與隆大營造股份有限公司（以下簡稱隆大公司）簽訂林口社區新建工程合約。被告均為林口社區之區分所有權人，竟不依決議配合辦理重建必要程序及給付重建費用，經原告催告後仍不履行，其他住戶為利重建工程之進行，遂依第十四次區分所有權人會議之決議，暫先為被告代墊渠等應分擔之重建費用，經原告以存證信函催告後，被告仍拒不繳納，原告自得依公寓大廈管理條例第二十一條之規定，或依民法第一百七十九條規定，或依民法第一百七十六條第一項規定，訴請法院命其分別給付應分擔之重建費用。

（二）新屋坪數、土地及車位之分配依據及方式：

１、林口社區重建後之新屋（包括汽、機車停車位）分配依據為八十九年十月一日第十二次區分所有權人會議所通過之選屋、分配、找補原則說明書。

２、各戶分配新屋專有部分之樓地板面積，係將全部容積樓地板面積（實際基地面積乘以容積率）先扣除公共設施所占樓地板面積後，再依重建後新屋之戶數分配。被告僅單純計入主建物及樓梯間（即俗稱之小公）之樓地板面積，漏未計入其他公設（如：大公、托兒所、活動中心之應持分面積）之樓地板面積。被告即便有分配新屋樓地板面積不足情事，已透過前開找補原則予以補償。被告雖抗辯新屋專有部分與公設比例，各戶差異甚大云云，惟因建物專有部分坐落位置及面積之不同，本將導致分配不等面積之公設面積，並非先特定公設比後再分配公設面積。

３、本件各戶並非按其新屋面積坪數比例而共有建物基地，蓋為避免僅微幅調整土地持分比例，而須另行負擔土地找補規費及增值稅（釋出戶）、地價稅（增購戶）等費用，經第十二次區分所有權人會議決議通過，除釋出戶及增購戶（如被告壬○○、辛○○、丁○○及戊○○○四人）外，其餘住戶皆未調整其原有之基地持分比例。

４、本件「舊屋權數」係由國海公司及其所委託香港商梁振英不動產投資顧問有限公司（以下簡稱梁振英公司）所作兩份舊屋權數鑑定報告之平均值，且經第六次區分所有權人會議決議通過，並經台北市政府審核通過，故被告已不得主張更改舊屋權數。另前開舊屋權數已考量每戶坐落位置、臨路條件、通風、日照、採光之優劣而異其數值，並無被告所稱鑑定報告未區分店面戶及非店面戶而造成鑑價不合理之情形。

５、林口社區重建後已增至一百九十一戶，非原先之一百六十八戶，故規劃一百九十一個機車停車位並無不妥，況此規劃方式係建築師依據台北市土地使用分區管制規則第八十六條之一關於法定機車停車位個數規定而為，於法亦無不合。

（三）本件重建費用共五億四千四百二十一萬七千一百八十五元，被告實際應分擔金額詳如附表一所示，細目如下：

１、營造工程款：

（１）本件營造工程款為四億九千八百五十四萬六千六百九十九元（含百分之五營業稅，計算方式：原合約工程款＋公設追加金額＋公設利潤及管理費－各戶追減金額及－各戶追減利潤及管理費）。各戶若有追減金額，係於原告與隆大公司全部結算完畢後，再由原告退該戶之追減金額予住戶。

（２）被告壬○○辯稱原告所提附件二「隆大營造追加減工程」中有部分項目（第2、5 、7、9、11、12、14、15、16、25、26、27、32項）並非公設而應屬各戶追加減，故原告追加公設工程款四百零八萬零一百五十九元並不合理云云，然該等項目部分係肇因於原始設計未臻完善，為提昇社區全體住戶之居住品質及美觀上之考量，故統一施作或改良（如第5、9、11、12、32項）而列為公設追加；部分則肇因於原始設計不良或失當，故需統一變更設計（如第14、15、16、25、26、27項）；至第2及第7項係店面住戶認應變更設計或取消原設計，故統一追減。

２、弱電工程款八十三萬五千元：弱電工程本內含於原告與隆大公司所簽訂之工程合約中，惟於興建過程中，因有若干住戶反應有多項弱電工程（如：副控鎖、對講機、監視器．．．）欲使用品質較佳之產品，因隆大公司之報價較高，故原告即自行與隆大公司之下游廠商宗泰科技工程股份有限公司（以下簡稱宗泰公司）簽訂弱電工程合約，並請求隆大公司將原應施作之弱電工程列為公設追減項目，故關於弱電工程，原告並無重複支出費用之情形。

３、建築融資設定、書狀費七十二萬一千六百元及利息費用四千五百十六萬九千零十一元：

（１）因融資銀行不同意部分住戶自行分期提出現金此種貸款方案，故融資確為重建所必需，係屬社區之共益事項且為區分所有權人會議決議通過，所有住戶即有遵守之義務。嗣經融資銀行同意在原告應向被告提起訴訟以確定重建不會因部分住戶無法提出資金而停擺之前提下，以其餘住戶作為連帶借款人及抵押人，融資五億六千零一十萬元予原告。被告雖未擔任連帶借貸人，然被告既享有其餘住戶因向銀行融資而得順利重建之利益，原告自得請求被告分擔。

（２）又台北市政府所發放之貸款利息補貼本係台北市政府依職權補貼貸款戶一百五十七戶因申辦貸款所生之利息負擔，原告對台北市政府發放之數額、方式與時間無從置喙，被告抗辯原告應先扣除台北市政府之利息補貼後方能向各貸款戶請求負擔貸款利息云云，已混淆共益費用與非共益費用應分別處理之原則。

４、國海公司之服務費用五千零二萬二千元：原告代表全體社區住戶與國海公司簽訂建築經理委任契約書，效力及於全體住戶，原告業已支付此項費用，被告有遵守區分所有權人會議決議之義務。又國海公司所提供之服務，並未與建築師服務項目重疊，服務費用亦無重複支出之情形。且即便最後結算金額非契約所列金額，差額亦會歸入公共基金或由公共基金支付，並不會另行退給住戶或向住戶收取，故原告以契約所列金額請求被告分擔，洵屬有據。

５、建築設計監造費二千二百七十六萬零四百五十六元：原告已給付尾款二百二十七萬六千零四十六元中之一百七十七萬六千零四十六元，差額五十萬元部分經庚○○建築師同意作為社區回饋金而納入公共基金，不另退還住戶，故原告以契約所列金額請求被告分擔並無不合。

６、土地調整規費、代辦費、印花稅及九十二年度房屋稅：

（１）林口社區重建後，因住戶所應分得之新屋與重建前之房屋面積不盡一致，於面積差異較小之住戶，土地持分固不予調整，惟於面積差異較大之住戶（包括增購戶或出讓坪數戶）即需調整土地持分，調整之依據為第六次區分所有權人會議決議及第十二次區分所有權人會議之決議所通過之選屋、分配、找補原則說明書第陸大點。而被告中有壬○○、辛○○、戊○○○、丁○○等四人所選新屋符合調整土地之條件，故因調整土地所生之規費及代辦費等費用自屬重建必要費用，應由被告負擔。

（２）至新屋過戶所生印花稅及九十二年度房屋稅係全體住戶皆需繳納之稅捐，即便原告因任原始起造人及行使同時履行抗辯權之故而暫未將新屋交付被告使用，然此稅捐既係依法而生，其他住戶復已代墊，被告自應返還。

７、自九十年四月七日開始計算之遲延利息：

（１）本件被告對原告所代墊款項之償還因屬無確定期限之給付，而原告復於九十年四月六日以存證信函催告被告立即給付，被告迄今仍未給付或提存，則原告依民法第二百二十九條第二項、第三項及第二百三十三條第一項本文規定請求被告自九十年四月七日起計付遲延利息於法並無不合。

（２）被告雖辯稱曾以律師函及存證信函向原告主張欲分期給付重建費用，然依民法第三百十八條第一項規定，被告既無分期清償之權利，而原告應融資銀行之要求又無法同意被告分期清償，被告關於分期清償之請求即屬無據。

（四）地質擾動賠償金區分為各賠償金戶與社區賠償金兩部分，各戶賠償金部分已由被告向捷運局南工處自行領取；社區賠償金（含土地借用租金）部分則依第二次區分所有權人會議決議，由原告代理林口社區向捷運局南工處領取，並統籌依賠償性質專款專用，並依第六次及第十四次區分所有權人會議決議將賠償金撥入社區專戶成為重建基金，是被告並無債權足以主張抵銷。

（五）被告不得行使同時履行抗辯權：

１、為保管被告所得分配新屋之產權，依第十六次區分所有權人會議決議，由原告與訴外人陳明宗訂立信託契約，將被告應分配之新屋先行信託登記於陳明宗名下，待被告繳納應分擔費用後，即移轉登記予被告。其中被告甲○○、丁○○、戊○○○三人與原告已達成訴訟外和解，陳明宗已依信託契約將渠等三人應分得之房、地、車位全數過戶完畢，故該三名被告並無請求對待給付判決之必要。

２、倘全體住戶未一次提出重建資金（包括以融資之方式），則無營造廠願承攬社區之重建工程，是被告負有先為給付之義務，即不能主張同時履行抗辯權並進而主張得免除遲延責任。況原告於九十年四月六日向被告請求給付代墊款時，業已著手進行社區之重建工程而已先對被告為對待給付，被告即無由拒絕自己之給付。

四、備位聲明部分：本件重建符合公寓大廈管理條例第十三條但書第二款或第三款情形，原告復已依公寓大廈管理條例第三十一條第一項第三款之規定，於八十五年三月二日召開第二次區分所有權人會議決議重建，然被告不遵守決議又不出讓區分所有權，原告自得依公寓大廈管理條例第十四條第一項之規定訴請被告等人出讓其區分所有權及其基地應有部分之所有權。

參、證據：提出北市府函、公寓大廈管理組織報備證明、區分所有權人會議會議記錄（第一、二、六、九、十、十一、十二、十四、十六次）、台北市土木技師公會函、土地登記謄本、存證信函、切結書、新聞剪報、區分所有權人會議出席簽到簿（第二、六次）、區分所有權人會議出席統計表（第一至十五次）、林口社區更新案住戶選屋資料及負擔金額預估表、林口社區集合住宅興建工程平面配置圖冊、建管處函、林口社區改建案新屋分配資料及負擔金額結算表、林口社區舊屋各戶權利價值及應分配新屋價值表、林口社區改建案各項費用說明、林口社區各戶新屋面積、價值及成本攤分表、林口社區各車位分攤成本及持分面積表、林口社區改建案總成本分算表、林口社區新建工程合約、竣工報告表、工程結算驗收證明書、決算紀錄、竣工結算總表暨明細表、弱電追加工程合約書、估價單、和解書、更新計劃及新建工程設計監造委任契約書、台北市地政規費及其他收入收據、請款單、訴訟代理人委任契約及收據、林口社區新建工程基地土壤調查工程工程款收據、北市府規費收據、結構工程震譜係數變更設計工程款收據、台北自來水事業處用戶繳費收據、電機技師執行業務酬金收據、台灣電力公司收據、房地產登記費用收據明細表、大台北區瓦斯股份有限公司裝置工料款及管線補助費存根聯、林口社區大樓更新工程工程合約、隆大公司發票、銀行存摺、林口社區土地登記委任代理契約書、房屋稅繳款書、林口社區區分所有權人會議記錄摘要、台灣土地銀行古亭分行函、南工處函、國海公司製作之帳戶管理說明及帳戶移交冊、建物登記謄本、異動索引、信託契約書、林口社區第一屆管委會會議記錄、林口社區各戶原有房地權數及權利比例表、庚○○建築師事務所收據、鑑定報告節本及選屋（車）順序表為證。

乙、被告方面：

壹、聲明：

一、原告先、備位之訴及假執行之聲請均駁回。

二、如受不利之判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。

貳、陳述：

一、程序部分：

（一）原告設立違法，不具權利能力，自無當事人能力：

１、林口社區於八十三年四月一日因捷運施工災變，致社區中建物發生程度不等之損壞，經工務局於八十五年一月十一日勒令停止使用，並由南工處於同年十一月二十五日進行拆除，故八十五年一月十五日後，林口社區即無人居住使用。惟該社區住戶竟仍於八十五年二月三日集會，選出區分所有權人會議召集人、管委會委員，是原告成立時，已無可資管理之建物與住戶，自無從成立合法之管委會。況北市府亦於八十八年五月二十四日註銷原告先前之核准成立字號，故原告已非合法成立之公寓大廈管理組織。

２、北巿府嗣後雖暫准原告使用管委會名義進行重建，惟亦要求俟社區重建完成後須向北巿府申請報備，是北市府並非承認原告繼續有效存在，原告自無從依公寓大廈管理條例規定取得當事人能力。

（二）原告嗣後另行主張依無因管理請求被告給付應分擔之費用，因屬訴之追加，惟請求之基礎事實並非同一，且有礙被告之防禦及訴訟之終結，自不合法。

二、本件重建無公寓大廈管理條例適用之餘地：

（一）林口社區於八十三年四月間成立更新促進會，而第二次區分所有權人會議係決議以自辦更新改建方式重建，並非基於公寓大廈管理條例第十三條第二款及第三款之法定事由所為之重建。惟更新改建需全體住戶同意，並依建築相關法令辦理，並應受都巿更新條例之規範，而無公寓大廈管理條例適用之餘地。

（二）被告並無遵守區分所有權人會議多數決決議重建事項之義務：

１、林口社區之建物於八十五年十一月二十五日全部拆除完畢，故自斯時起，林口社區已不存在區分所有之情形，而原告自承本案重建相關決議決議均在林口社區建物全部拆除之後，故已不能視之為區分所有權人會議，充其量僅為土地共有人會議，被告並無遵守之義務。

２、原告於八十八年十二月九日以林口社區所有共有人之名義向建管處建照科依土地法第三十四條之一規定申請建造執照，並委託原告為起造人，北市府雖同意原告保留管委會名義擔任起造人，但原告仍不得依公寓大廈管理條例行使任何職權。

３、本件重建決議內容不完全，無從確定被告應分擔之費用，被告自不受其拘束。

三、原告先位聲明無理由：

（一）公共基金之用途在於公寓大廈之維護、修繕及改良，並不包括重建部分。再者，公共基金應多用於共有部分，並不包括專有部分，而重建兼含二者，且多數費用仍著重於區分所有權之專有部分。故重建費用與公共基金性質完全不同，原告自不得以公寓大廈管理條例第二十一條之規定作為本件請求權之基礎。

（二）又本件重建工程之起造人名義為原告，新屋亦登記於訴外人陳明宗之名下，被告並無獲得任何利益可言，原告亦無從依據民法第一百七十九條之規定請求給付重建費用。

四、新屋坪數、土地及車位之分配及計算方式不合理：

（一）房屋因坐落位置產生之不同價值乃因銷售市場機制產生之結果，惟本案並非房屋買賣，而係全體原住戶以彼等共有之土地興建房屋，雖原住戶拆遷前之房屋容或有價值上之不同，惟此乃事涉侵權行為損害賠償之問題，而與事後興建之新屋無涉。原住戶應分得之新屋面積，應係以其所有之土地持分大小作為分配之依據，故原告所提出之「權數」、「權利比例」等制度，於本案並無適用之處，且「權數」之說並無客觀標準可言。

（二）被告分得新屋之專有部分及小公面積確有不足情事，公設比差異甚大，例如：被告壬○○獲分配之「水源路三九號之四一樓」，公設部分與專有部分面積比高達百分之二十八點七六；而原告前任主委蔡次妹所分配之「水源路四十五之二號一樓」公設部分與專有部分面積比則僅百分之十九點九五。

（三）按汽車車位或機車位應就各人之土地持分比例而有不同之持分及找補，惟原告卻分配與每一住戶一個停車位，且無任何找補，顯不合理。另林口社區僅有一百六十八戶，卻規劃一百九十一個機車停車位，造成被告壬○○須分配二個機車停車位，並不合理。

（四）有關本件舊屋之鑑價，鑑定報告未依正常市場價格全面性考量即作出鑑定結果，且舊屋及新屋一樓店舖之權數及權值計算標準不同，造成舊屋被低估，新屋被高估之不合理現象。另國海公司先後委託之梁振英公司及戴德梁行二鑑定公司，其專業人員多有重複，故難謂該兩份鑑定報告內容客觀公正。例如：被告壬○○新舊屋之「坐落位置」、「臨路條件」及「使用狀況」均未改變，惟梁振英公司鑑定報告未考慮被告壬○○舊屋之通風、採光及日照等均較新屋為優，是被告壬○○舊屋權值應更正為1.65，而非原告所評估之1.4，被告壬○○舊屋價值應為一千二百四十七萬一千五百三十一元，與原告計算之一千零五十九萬四千六百四十二元，相差達一百八十七萬六千八百八十九元，應自被告壬○○應給付之分擔費用中扣除。

五、原告提出之重建費用計算方式亦不合理：

（一）建造房屋每坪之建價，應以建造之總坪數與建造之總工程費用相除，與土地無直接關係。然原告以「原土地所有權人土地持分之比例」要求被告分擔總工程費用，顯不合理。添

（二）原告將專有部分分擔改建總成本及公設部分分擔改建總成本之分攤方式，區分為「依舊屋各戶權利比例分攤」及「各戶新屋分配公設面積，由新屋所有權人分攤」兩種計算方式並無理由。

（三）原告以所謂「車位權數」作為汽車車位成本之計算標準，造成被告壬○○與原告前任主委蔡次妹實際分擔之汽車車位成本每坪相差一萬七千一百二十五元，並無依據。

六、對於原告主張各項費用之抗辯：

（一）追加公設工程款四百零八萬零一百五十九元不當：

１、本件工程實際支付隆大公司之工程款僅四億九千八百五十四萬六千六百九十九元，惟原告卻將合約工程總價四億九千九百八十萬零八百元，加上「追加公設工程款」四百零八萬零一百五十九元，總計五億零三百八十八萬零九百五十九元由全體住戶負擔，即有未合。

２、原告提出之附件二「隆大營造追加減工程」中有部分項目（第2、5、7、9、11、12、14、15、16、25、26、27、32項）係針對個別住戶所為，非屬於公共設施或每戶均有之工程，理應列入各戶之追加減工程辦理結算，原告將其一併納入公設工程追加減，實有不當。

（二）弱電工程款重複支出：依原告與隆大公司間之工程合約書，本件工程總價已包含水電工程，惟原告卻再將宗泰公司弱電工程款八十三萬五千元列入全體住戶應負擔之營建工程費用，恐有重複支出工程款之情形。

（三）被告無須負擔建築融資設定、書狀費、利息費用：被告並未參與建築融資，無須繳納建築融資設定、書狀費。且被告未辦理貸款，亦毋庸負擔利息費用。再者，台北巿政府補貼各貸款戶利共計四千七百五十三萬四千二百六十元，而原告卻將利息費用全數列入成本費用後，逕先要求被告等負擔利息費用後，卻將巿府利息補貼之利息再逐一發放給參與貸款之一百五十七戶，造成被告等因未參與貸款，無法享受台北巿政府利息之補貼外，尚須負擔其他住戶之利息費用，顯屬無理。

（四）國海公司服務費：被告從未委託國海公司進行服務，亦未與之簽約，故無須分擔。且原告提出之建築經理委任契約書委任範圍之內容，多與建築師設計監造委託契約書重疊，與建築師監造之工作重複，明顯重複支出費用。

（五）建築設計監造費：原告僅提出設計監造委任契約書，未附具委任人名冊，無法證明被告確曾委任庚○○建築師進行設計監造，且原告未提出已付款項憑證，仍無法證明確有支出二千二百七十六萬零四百五十六元之建築設計監造費。

（六）被告無須負擔土地調整登記規費、印花稅、代辦費、房屋稅：被告未委託原告辦理土地調整，亦尚未成為新屋所有權人，毋庸支出土地調整登記規費、印花稅及代辦費等費用。又原告提出之房屋稅單中，納稅義務人均為陳明宗，並非被告，故被告亦無須繳納房屋稅。

（七）原告主張以九十年四月七日作為遲延利息之起算點並無理由：

１、兩造關於重建費用之給付期限、給付金額及給付方式，從未達成合意，原告片面催告被告一次給付尚未確定之重建費用，自不生催告之效力。又被告既已於九十年三月二十七日、四月二日、四月十二日以準備分期給付之事情通知原告，以代提出，原告仍拒絕被告之給付，被告自不負遲延責任，從而原告請求自九十年四月七日起算遲延利息，毫無理由。

２、原告九十年四月六日所發之存證信函，自承迄發函日止僅於九十年三月十日墊付四十八萬九千六百七十二元，其餘均屬預估費用，實際尚未支出，若認為原告九十年四月六日催告被告應於九十年四月十日前給付四十八萬九千六百七十二元為合法，原告亦僅能請求自九十年四月十一日起計遲延利息。

七、原告未經授權，即逕自代社區全體住戶（包括被告）領取地質擾動賠償金五千五百五十九萬二千七百七十八元及土地租金一百十八萬六千零八十元，並將其列入重建費用中扣除。惟地質擾動賠償金乃對於土地所有權人之賠償，土地租金則為使用土地之對價，性質上皆應屬土地所有權人享有之權利，而不得任意經由所謂區分所有權人會議多數決而將其列入重建費用，故原告應依土地持份比例（如附表二所示）分配前開地質擾動賠償金及土地租金予被告，並與被告應分擔之費用抵銷。

八、原告以被告之土地進行改建，並於九十一年間完成建造，惟原告竟於同年三月三十一日將應分配予被告之房屋登記於陳明宗名下，是原告應依土地法第一百零五條準用九十七條第一項規定，自九十一年四月一日起至九十三年十月三十一日止，給付被告按其土地持分面積申報地價百分之十計算之損害賠償，並以此與被告應負擔之重建費用抵銷。而林口社區坐落基地共五千四百八十三平方公尺，公告地價自八十九年七月起為每平方公尺四萬二千四百元，自九十三年一月起，調降為每平方公尺三萬九千二百元，據此計算原告應給付被告相當於租金之損害賠償金額如下：

（一）被告壬○○土地持分面積為二十九點零九平方公尺，金額為三十一萬零八百七十五元。（計算式：42,400X29.09X10%X21/12+39,200X29.09X10%X10/12=310,875）

（二）被告辛○○土地持分面積為二十八點三六平方公尺，金額為三十萬三千零七十四元。（計算式：42,400X28.36X10%X21/12+39,200X28.36X10%X10/12=303,074）

（三）被告丁○○土地持分面積為三十五點零八平方公尺，金額為三十七萬四千八百八十八元。（計算式：42,400X35.08X10%X21/12+39,200X35.08X10%X10/12=374,888）

（四）被告戊○○○土地持分面積為三十五點八八平方公尺，金額為三十八萬三千四百三十八元。（計算式：42,400X35.88X10%X21/12+39,200X35.88X10%X10/12=38,3438）

（五）被告甲○○土地持分面積為四十二點九四平方公尺，金額為四十五萬八千八百八十六元。（計算式：42,400X42.94X10%X21/12+39,200X42.94X10%X10/12=458,886）

（六）被告寅○○土地持分面積為三十五點八七平方公尺，金額為三十八萬三千三百三十元。（計算式：42,400X35.87X10%X21/12+39,200X35.87X10%X10/12=383,3330）

九、被告主張同時履行抗辯權，求為對待給付之判決，亦即被告給付原告重建費用之同時，原告應將如附件二所示之建物、汽車位及機車位登記於被告名下，並交付之。

十、原告備位聲明亦無理由：

（一）依第二次區分所有權人會議決議之事項為「自辦更新重建」之決議，並非基於公寓大廈管理條例第十三條第二款及第三款之法定事由所為之「重建」，自不符合同條例第十四條強制出讓之規定，原告之主張，顯無理由。

（二）林口社區舉行第二次區分所有權人會議時，對於重建之重大事項，如重建費用之分擔及繳納、起造人名義、重建後房屋之位置、分配及資金之來源，均未告知絕大多數住戶，嚴重影響住戶之權益。換言之，當初縱始同意改建之住戶，日後未必對每次議決之內容均同意，故不能將同條例第十四條「重建決議之履行」擴大解釋，及於所有與重建相關決議之履行。

參、證據：提出律師函、存證信函、建造執照、林口社區自地自建方案計劃書、和解契約書、工務局函、北市府函、北市府都市發展局函（附台北市都市更新審議委員會第十六次會議記錄）、林口社區自救會報告、林口社區部分受災戶陳情書、林口社區更新案住戶選屋資料及負擔金額預估表、林口社區管委會與未融資住戶協議備忘、林口社區會務報導、林口社區更新改建代辦工程案參考資料、林口社區管理委員會八十五年度預算表、林口社區各戶原有房地權數及權利比例表、林口社區區分所有權人會議會議記錄（第二次及第十五次）、林口社區捷運災變大事記及自救會爭取賠償過程紀錄、南工處公告、拆除同意書、林口社區管委會收支表、建築經理委任契約書、林口社區融資專戶撥款表、林口社區改建案協調會會議記錄、預定車位（土地）買賣合約書、預定車位（建物）買賣合約書、林口社區更新計劃事業計劃書、建造執照及雜項執照查核審查表、北市府財政局函、林口社區與災變重建基地範圍示意圖、建管處函、內政部營建署函、土地所有權狀、竣工圖、工務局使用執照、協議書、台北市古亭地政事務所函（附不動產糾紛調處紀錄表）、國海公司發票清單及販賣業藥商許可執照為證。並聲請本院向工務局調取八十九年建字第十二號建築執照之所有申請文件及使用執照所附之林口社區集合住宅新建工程面積計算表。另聲請傳訊證人庚○○、黃挺祚。

丙、本院依職權向台北市政府工務局函查：（一）林口社區之確切拆除日期。（二）林口社區管委會申請核准、註銷資格之時間及目前設立狀態。（三）林口社區重建建築執照核發之法律依據。另依職權向庚○○建築師及國海建築經理公司函查八十九年建字第十二號興建完成後被告所分配房屋面積之計算方式。並依職權傳訊證人蔡總能。

理由

甲、程序方面：

（一）原告有無當事人能力：原告主張伊係依八十五年二月三日林口社區第一次區分所有權人決議成立之管理委員會，並於八十五年八月十四日經台北市政府核備在案，於八十五年十一月二十五日林口社區拆除後仍繼續存在，具有當事人能力；被告則辯稱林口社區於八十五年一月十一日經台北市政府工務局勒令停止使用，此後即無人使用，該社區住戶於八十五年二月三日集會成立管理委員會時，已無可資管理之建物與住戶，自無從成立合法之管委會，是以原告並無當事人能力。查林口社區雖於八十五年一月十一日由台北市政府工務局勒令停止使用應立即拆除，並於八十五年十一月二十五日執行拆除，有台北市政府工務局八十五年一月十一日八五北工建字第一○○四三○號函、八十五年十一月十八日（八五）北市南主秘字第八五○一二○五二號函在卷可稽，惟勒令停用僅係行政機關鑑於林口社區建物安全堪慮，為保障人民安全所為之處置，各住戶未必均遵守行政機關之命令立即遷離，林口社區之建物既至八十五年十一月二十五日始實際拆除，被告復未舉證證明於八十五年一月十一日後林口社區已確無住戶，尚難僅以前開工務局勒令停用之日期，推認林口社區於斯時後即無人居住。林口社區住戶既於八十五年二月三日集會成立管理委員會，並經台北市政府同意備查，原告自屬依公寓大廈管理條例第二十五條成立之管理委員會。原告設有主任委員，並有獨立之財產（如本件各項重建資金），依民事訴訟法第四十三條規定，即具有當事人能力，得為本件原告。林口社區建物雖於八十五年十一月二十五日遭拆除，惟依公寓大廈管理條例第三十一條規定，公寓大廈之重建亦屬區分所有權人會議之決議事項，關於此事項之執行即屬管理委員會之職務，林口社區區分所有權人會議於建物拆除前之八十五年三月二日即做成重建決議，此後即由原告持續負責執行各項重建事務，且原告始終有代表人及獨立財產，並未喪失民事訴訟法第四十三條規定之要件，自不因林口社區之建物嗣後拆除，而影響原告之當事人能力，被告辯稱原告無當事人能力云云，尚無可採。

（二）原告訴之追加是否合法：本件原告起訴時，先位之訴原係以公寓大廈管理條例第二十一條及不當得利之規定為請求權基礎，嗣於起訴狀繕本送達被告後始追加無因管理為請求權基礎，被告雖表示不同意原告所為訴之追加，惟原告追加之訴所據之基礎事實同一，訴訟資料共通，對被告防禦及訴訟終結不甚妨礙，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款，應予准許。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：林口社區於八十三年三、四月間因捷運施工災變造成建物毀損，經鑑定有危害住戶安全之虞，社區住戶遂於八十五年三月二日召開第二次區分所有權人會議決議重建，由原告執行各項重建工作，被告均為林口社區之區分所有權人，竟不依決議繳納各項重建必要費用，其他住戶為求重建工作順利進行，遂以第十四次區分所有權人會決議先為被告代墊各項費用，經原告催告被告迄不繳納，爰依公寓大廈管理條例第二十一條，或民法第一百七十九條，或民法第一百七十六條第一項規定，訴請法院命其分別給付如附表一所示應分擔之重建費用。若先位之訴無理由，則依公寓大廈管理條例第十四條第一項請求命被告分別出讓如附件二所示之區分所有權及基地所有權應有部分。被告則以：本件並非依公寓大廈管理條例第十三條第二款、第三款所為之重建，不適用公寓大廈管理條例之規定，被告亦無遵守區分所有權人會議決議之義務，原告所列費用不合理，且改建後房屋之起造人與登記名義人均非被告，被告並無受有利益，原告先位之訴即無理由，縱認原告之請求有理由，被告亦得以地質擾動賠償金及原告使用被告所有土地應有部分之損害賠償主張抵銷，並得主張同時履行抗辯。另本件既無公寓大廈管理條例之適用，原告依該條例請求被告出讓區分所有權及基地應有部分亦屬無據。

二、兩造不爭執之事實：林口社區於八十三年三、四月間因捷運施工災變造成建物毀損，經鑑定有危害住戶安全之虞，於八十五年一月十一日經台北市政府工務局勒令停止使用，八十五年十一月二十五日執行拆除。林口社區區分所有權人會議於八十五年三月二日決議重建，目前業已重建完成，被告甲○○、丁○○、戊○○○三人應分得之房地業已分別過戶於其名下，其餘被告應分配之房地仍信託登記於訴外人陳明宗名下。

三、本件經兩造協議，爭點整理如下：

（一）程序部分：

一、原告有無當事人能力？

二、原告訴之追加是否合法？

（二）本件有無公寓大廈管理條例之適用？

一、本件是否公寓大廈管理條例第十三條所稱之重建？

二、被告應否受區分所有權人會議決議之拘束？

（三）先位聲明：Ａ、原告得否依公寓大廈管理條例第第二十一條請求被告給付？Ｂ、原告得否依主張無因管理、不當得利請求被告給付？Ｃ、若可，被告應分擔之數額為何？

１、新屋坪數計算方式

２、土地分配方式

３、車位分配方式

４、各項費用

⑴追加公設工程款

⑵宗泰科技公司弱電工程有無重複支出

⑶建築融資設定、書狀費、利息費用

⑷國海建築經理公司服務費

⑸土地調整規費、代辦費、印花稅

⑹房屋稅

⑺遲延利息起算日

５、抵銷抗辯

⑴地質擾動賠償金

⑵土地租借用租金Ｄ、被告得否行使同時履行抗辯

（四）備位聲明：原告得否依公寓大廈管理條例第十三條、第十四條、第三十一條請求被告出讓其區分所有權及基地所有權應有部分？

四、前開爭點除程序部分業已於理由欄甲部分敘明外，依序審酌如下：

（一）本件有無公寓大廈管理條例之適用？公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：一、配合都市更新計畫而實施重建者。二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者，公寓大廈管理條例第十三條定有明文。參以同法第十四條規定「公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時．．．」，可知若公寓大廈有公寓大廈管理條例第十三條第二款、第三款所定之情形者，可由區分所有權人會議決議重建，且此重建決議係以同法第三十一、三十二條規定之方式為之，無須經全體體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。查本件重建決議係於八十五年十一月二十五日林口社區之建物拆除前做成，初無被告所述決議時林口社區已無建物存在之情況，林口社區住戶於建物因捷運施工不慎毀損，業遭判定為危險建物之狀況下，決議重建，與公寓大廈管理條例第十三條第三款所定情況並無不合。次按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。本件林口社區重建決議之作成係由林口社區區分所有權人於八十五年三月二日第二次區分所有權人會議做成，雖該決議事項記載係以自辦更新改建方式辦理，然查，以自辦更新方式進行改建，論理上並不當然排斥公寓大廈管理條例第十三條之適用，此關該條第一款之規定即明，且自辦更新改建亦可能基於公寓大廈管理條例第十三條第二款、第三款之事由，區分所有權人自可遵守該條例之相關程序進行自辦理更新。本件改建之事由既已符合公寓大廈管理條例第十三條、第十四條之情況，若區分所有權人確有意併依此規定辦理，要無不許之理。查林口社區第二次區分所有權人會議係以土地應有部分及戶數三分之二以上出席，出席土地應有部分及戶數四分之三以上同意做成決議，此有林口社區第二次區分所有權人會議會議紀錄在卷可稽。再者，經本院依職權向台北市政府工務局函查結果，本件建照係配合都市更新計畫申請，申請時土地權利證件係依照公寓大廈管理條例第十三條、第十四條、土地法第三十四條之一辦理，此有台北市政府工務局北市工建字第○九一五四四四七三○○號函在卷可參。參照前開該會議記錄之記載，林口社區住戶顯係有意遵公寓大廈管理條例第三十條所定之出席與贊成門檻做成此一決議；若如被告所述，該會議僅為土地共有人之會議，依土地法第三十四條之一規定，僅需以共有人過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾三分之二之同意行之，並無計算戶數之必要，亦無須達出席人數及應有部分四分之三之門檻。再佐以本件嗣後建照申請亦併依公寓大廈管理條例第十三條、第十四條規定辦理，則林口社區住戶就本件改建，顯欲依公寓大廈管理條例第十三條、第十四條規定為之，堪以認定。綜上，本件林口社區改建案與公寓大廈管理條例第十三條第二款之規定相符，林口社區區分所有權人亦決議依該條例之規定辦理，是以本件改建案有公寓大廈管理條例之適用。

（二）被告應否受區分所有權人會議決議之拘束？本件改建與公寓大廈管理條例第十三條第二款之規定相符，有公寓大廈管理條例之適用，已如前述。依公寓大廈管理條例第十四條規定，依同條例第十三條第二款、第三款所定之情形者，可由區分所有權人會議決議重建，無須全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。蓋重建意即拆除原建物另建新建物，將導致區分所有權標的之滅失，影響相關權利人之權益重大，原則上固應獲得全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意，惟於同法第十三條第二款、第三款之情形下，該公寓大廈之改建已甚為急迫，若因少數人之意見而造成公寓大廈遲遲無法改建，將使大多數同意改建之區分所有權人陷於無法繼續使用原建物，亦無法改建新建物之窘境，為使重建事宜順利進行，立法者遂選擇令少數不同意者退讓，容許以多數決方式進行重建，以符合大多數區分所有權人之利益。是以被告縱不贊成重建，仍應受重建決議之拘束。再者，有關重建之相關決議，僅需達該條例第三十一條、第三十二條規定之出席與同意門檻，即可發生拘束全體區分所有權人之效力。雖於八十五年十一月二十五日後林口社區建物已遭拆除，然重建原即含有拆除原建物之本質，公寓大廈管理條例既允許以區分所有權人多數決決議重建，就重建過程中之各項決議，自亦應循相同程序辦理，不因各該決議做成時建物已否拆除而異，否則，若於建物拆除前經多數決同意改建，然拆除後竟認須全體共有人同意始可進行後續事宜，如有少數共有人反對，將陷絕大多數共有人於進退維谷之窘境，此顯非公寓大廈管理條例第十四條於特定狀況下允許以多數決方式通過，以利重建進行之本旨，是以被告辯稱於建物拆除後做成之決議並無拘束被告之效力云云，要無可採。又，被告辯稱其權益不應因多數決遭犧牲云云，然查，公寓大廈管理條例僅於第三十三條對區分所有權人會議之決議事項設有限制，此外，僅需決議內容不違反法律強行規定或公序良俗，即應認為有效，重建案之相關決議並不包含於該條例第三十三條之限制事項內，自得由區分所有權人會議決議之，且重建過程中，各住戶意見、利益有所不一，事所恆有，法律既允以多數決方式行之，縱決議內容有與被告意見相左之處，於此範圍內，被告依法仍應退讓，不得主張不受拘束，是以被告此一抗辯亦無可採。經查，林口社區第二次、第六次、第九至十二次、第十四次區分所有權人會議決議，均已達公寓大廈管理條例第三十一條所需門檻，依前開說明，被告縱為反對，仍應受該決議內容之拘束。

五、原告先位聲明部分：

（一）原告得否依公寓大廈管理條例第二十一條請求被告給付？按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。本件改建案以領取捷運災變賠償金，委託台北市建築師公會為更新顧問、庚○○建築師申請更新獎勵及設計請照、國海建經調查住戶需求、新屋分配找補、融資、財務管理、營建管理及交屋管理，由社區主辦公開招標，則定營造廠施工、向土地銀行融資，不同意之住戶由原告代墊其應分擔費用並提起訴訟，此係林口社區區分所有權人第二次、第十四次會議之決議，此有會議紀錄在卷可稽。林口社區住戶既已決議以前開方式辦理，對於各住戶因而應負擔之各項費用，即屬公寓大廈管理條例第二十一條所定應分攤費用，原告得請求被告如數給付。另原告既係依區分所有權人會議決議辦理更新，被告亦應依公寓大廈管理條例第二十一條分擔各項費用，自不生無因管理或不當得利之問題，併此敘明。

（二）被告應分擔之數額為何？

１、新屋坪數計算方式、土地、車位分配方式查林口社區區分所有權人會議第六次、第十二次會議，業已決議通過選屋、分配、找補原則及局部修訂說明書，並增定新屋權數，此有會議紀錄在卷可稽，被告雖辯稱新屋權數計算方式、土地、車位分配方式不合理，原告目前亦無法說明當初舊屋權值估定之方式云云，然查，雖原告目前因委託單位之人員調動、資料散失，已無法具體說明估定方式，然此項分配原則既經法定比例區分所有權人決議通過，自應認為符合絕大多數區分所有權人之利益，縱被告有反對意見，若無法獲得多數區分所有權人之認同，揆諸前述公寓大廈管理條例第十三條第十四條、之立法意旨，仍應受其拘束，不得再為相異之主張。

２、各項費用查⑶建築融資設定、書狀費、利息費用及⑷國海建築經理公司服務費，既係經區分所有權人會議決議以融資方式辦理，並委託國海建經公司處理，因而支出之費用，被告縱不同意，亦應給付。至於⑴追加公設工程款⑵宗泰科技公司弱電工程⑸土地調整規費、代辦費、印花稅⑹房屋稅等費用，亦已列於前開選屋、分配、找補原則中，顯見大多數區分所有權人對各該費用之支出均已同意，原告並已提出相關會計憑證在卷，佐以林口社區住戶於改建後，除本件被告外，多已辦妥所有權移轉登記取得新屋，更足佐證各項費用之數額、支出已得絕大多數住戶同意，被告縱對各項費用之支出仍有不同意見，揆諸前開說明，仍應受其拘束。

３、遲延利息原告已於九十年四月六日發函催告原告給付應分擔費用，此有存證信函在卷可稽，被告亦不爭執業已收受，雖被告辯稱原告各項費用於斯時尚未支出，然本件於九十年二月四日即經區分所有權人決議係以向土地銀行融資貸款辦理，被告原應配合辦理，銀行融資係一次撥入，被告未辦理融資，即能未與其餘區分所有權人同時給付應分擔費用，其給付即有遲延，原告請求自九十年四月七日起算遲延利息，尚無不合。

六、抵銷抗辯：查地質擾動賠償金業經林口社區區分所有權人會議決議作為重建基金使用，已如前述，被告應受此決議拘束，對此一賠償金即無個別之債權可資主張，是以被告以此主張抵銷其應分擔費用，尚屬無據。又，土地租借用租金部分，原告係依區分所有權人會議決議就林口社區建物辦理重建，依前開法律規定，被告縱不同意亦應受拘束，容忍原告進行重建行為，是以原告使用被告之基地應有部分，有法律上原因，自不生給付相當於租金之不當得利問題，被告執此主張抵銷，亦屬無據。

七、同時履行抗辯：被告給付之應分擔費用，係其依區分所有權人會議決議參與重建案，應取得新屋之對價，原告亦自承依原告與訴外人陳明宗之信託契約，於被告繳納應分擔費用後，即移轉登記予原告，顯見具有對待給付關係，有同時履行抗辯之適用。除被告甲○○、丁○○、戊○○○三人業已因訴外和解取得應分得之新屋外，其餘被告均尚未取得新屋，從而，其餘被告主張同時履行抗辯，即屬有據。原告應於被告給付之同時，使訴外人陳明宗將如附件二之各該房地車位移轉予被告。

八、備位之訴：原告先位之訴既未全部敗訴，備位之訴即無審酌必要，併此敘明。

九、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。

十、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，經核原告勝訴部分尚無不合，爰分別酌定供擔保金額准許之；原告敗訴部分其假執行聲請失其附麗，應予駁回。

十一、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

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