臺灣臺北地方法院九十年度重訴字第三一九一號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度重訴字第三一九一號

原告

秀中建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

右當事人間請求返還保證金等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。

二、陳述：

㈠兩造於民國八十八年八月十日訂立合建契約，約定由被告提供其所有坐落台北市○○區○○段四小段一一四、二五六、二五六－三地號土地三筆，及被告向台北市政府財政局承購相鄰之同地段二四七、二六三之八、二六三之一四地號公有土地三筆，合計面積約六二八平方公尺（約一九○坪），由原告提供資金負責興建大樓，原告並於訂約同時交付合建履約保證金即如附表貳所示面額合計新台幣（下同）七百萬元之支票二紙予被告。詎被告未依合建契約第六條第一項之約定，於簽訂合建契約之日起一百二十日內騰空拆除地上物完畢點交前揭合建土地予原告，經原告於八十九年二月十一日、十六日、三月一日、四月十四日、二十四日多次催促被告履行，均未獲置理，被告復未依合建契約第十條第五項之約定，於簽訂合建契約後二百四十日內價購前揭台北市○○區○○段四小段二四七、二六三之八、二六三之一四地號公有土地過戶完成至原告名下以申請建造執照，經原告於八十九年八月二十二日催告被告履行，被告迄未履行，顯已構成給付遲延，爰以本起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，並依民法第二百五十九條第一款、第二款之規定，請求被告返還前揭七百萬元之保證金及自如附表壹編號一、二所示之利息起算日起至清償日止按年息百分之五計算之附加利息，暨依兩造合建契約第七條第六項之約定，請求被告給付二倍已付保證金即一千四百萬元之懲罰性違約金，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

㈡兩造合建契約第五條第二項雖約定：「由乙方（即原告）為債務人，甲方（即被告）以本約土地提供擔保辦理貸款六千五百萬元。」、「甲方同意將本約土地先行過戶至乙方名下。」，惟依其文義，原告僅是同意辦理土地、建築銀行融資，並非約定所有款項均由原告支付，且被告並未依約於簽約當日交付銀行貸款設定所需證件，縱原告有辦理銀行貸款及土地過戶之義務，然並未定有期限，被告復未為催告，原告之遲延責任尚未發生，自無債務不履行之問題。況依土地登記謄本之記載，被告提供合建之一一四、二五六地號土地，業經本院囑託地政機關辦理假扣押登記在案，縱原告欲辦理土地過戶及抵押貸款，地政機關依土地登記規則第一百四十一條第一項前段之規定亦拒絕辦理移轉登記及抵押權登記，是應屬可歸責於被告之事由所致。

㈢又依兩造合建契約第五條第二項之約定：「‧‧‧甲方（即被告）處理本約土地上之抵押債務及他項權利塗銷‧‧‧」、「‧‧‧甲方塗銷本約土地抵押權設定及他項權利設定‧‧‧」可知，本件清償抵押債務及塗銷他項權利者，乃被告之義務，此亦可由被告與抵押權人黃政哲、陳麗玉及地上權人丁子玉簽訂之協議書內容約定，黃政哲、陳麗玉及丁子玉於配合被告辦理土地合併、分割、市有土地申購用印及辦妥地上權暨抵押權塗銷登記時，被告須支付共計二千七百萬元予黃政哲、陳麗玉及丁子玉等語，益徵被告負有清償抵押債務及塗銷他項權利義務。茲黃政哲、陳麗玉及丁子玉並未辦理土地合併、分割、市有土地申購用印及辦妥地上權暨抵押權塗銷登記，則前揭二千七百萬元之給付條件尚未成就，被告自不得猶執原告未辦理抵押貸款為由抗辯，並據此解免其依合建契約第六條第一項騰空拆除地上物完畢點交本約土地之給付義務。況兩造合建契約第六條第一項約定之地上物，均與抵押權人黃政哲、陳麗玉及地上權人丁子玉無關，且丁子玉僅有地上權設定，並無建築物、工作物或竹木存在，是被告依約應將合建土地點交及地上物之騰空拆除，與被告應履行清償抵押債務及塗銷他項權利間，履行上並無牽連。

㈣被告辯稱原告未將本約土地之抵押權登記塗銷，致使被告無法履行對地上物所有人長慶廟之補償協議，此為原告違約所造成云云，惟原告並無代為處理本約土地之抵押債務及塗銷他項權利之義務，且未予塗銷，亦與前開補償協議之履行無關，況依被告提出之和解筆錄內容，被告並非和解當事人，和解內容所述之台北市○○段○○段二五六之四地號土地與本約合建土地無涉，是被告所辯不足採信。

㈤原告否認簽約後曾要求自行辦理公有土地申購手續等情，且依合建契約第一條第一項後段、第十條第五項約定，被告負有價購前揭公有土地之義務，被告既收受台北市政府財政局兩造繳款通知，均未依限繳款，致令台北市政府財政局將前揭公有土地申購案予以註銷，被告顯已違約。

三、證據：提出原證一　兩造合作興建房屋契約書影本一件原證二　如附表貳所示之支票影本二紙原證三　原告八十八年十一月十一日（八八）秀管字第○三二號函影本一件原證四　原告委請振道法律事務所於八十九年八月二十二日八九振法字第○○五六號函影本一件原證五　原告中國信託商業銀行土城分行支票存款對帳單影本二紙原證六　台北市○○區○○段四小段一一四、二五六地號土地登記謄本影本各一件原證七　原告八十九年四月二十四日世貿郵局第九二號存證信函影本一件原證八　原告委請振道法律事務所於九十年九月二十日九○振法字第○○一一四號函影本一件

乙、被告方面：

一、聲明：

㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

二、陳述：

㈠被告已依合建契約第五條之約定，將合建土地所有權狀、過戶所需各項文件用印完畢，交付原告指定之見證律師，辦理土地過戶為原告名義，以便由原告名義辦理抵押貸款六千五百萬元，用以處理合建土地上之抵押債務及他項權利之塗銷所需金額二千七百萬元，並繳納土地增值稅後，餘額交付被告，但原告迄未履行前揭約定，顯已違約。況本件一一四、二五六地號土地，乃九十年八月二日始經本院囑託地政機關辦理假扣押登記，距雙方八十八年八月十日簽訂合建契約之時已有兩年，於原告違約故意不辦理土地價購、塗銷他項權利、土地過戶及抵押貸款，致使合建契約無法履行後始發生，顯不可歸責於被告。

㈡原告未履行合建契約第五條第二項之約定，未將合建土地上之原有抵押權設定登記塗銷，致使被告無法履行對合建土地上地上物所有人即長慶廟之補償協議，此亦為原告違約所造成。

㈢被告依合建契約第十條第五項之約定，固應於簽訂合建契約後二百四十日內價購前揭台北市○○區○○段四小段二四七、二六三之八、二六三之一四地號公有土地過戶完成至原告名下以申請建造，然簽約後，原告以其辦理公有土地申購較快為由，要求由其自己辦理公有申購手續，但於簽約後之二百四十日內無法完成，遲至八十九年十月二十日才交由被告提出申辦，被告接辦後，於九十年六月二十二日核准，台北市政府財政局通知應於一個月繳款，原告未繳，台北市政府財政局於同年七月六日再通知繳款，被告通知原告依約繳交前揭土地款，原告一直拖延並未依約繳款，致使申購公有土地迄未履行，顯屬原告故意違約未履行。況依雙方合建契約第五條第二項之約定，足認兩造合建契約所購買土地之價金，依約應由原告給付。

三、證據：提出被證一　被告與訴外人即合建土地上之抵押權人黃政哲、陳麗玉及丁子玉協議書影本各一件被證二　台北市政府財政局九十年六月二十二日北市財五字第九○二一六四一八○○號函影本一件被證三　台北市政府財政局九十年七月六日北市財五字第九○二一六九三八○○號函影本一件被證四　臺灣高等法院八十九年度重上更㈡字第一六八號和解筆錄影本一件被證五　兩造合建契約書影本一件

理由

一、原告起訴主張兩造於八十八年八月十日訂立合建契約，約定由被告提供其所有坐落台北市○○區○○段四小段一一四、二五六、二五六－三地號土地三筆，及被告向台北市政府財政局承購相鄰之同地段二四七、二六三之八、二六三之一四地號公有土地三筆，由原告提供資金負責興建大樓，原告並於訂約同時交付合建履約保證金即如附表貳所示之支票二紙予被告。詎被告未依合建契約第六條第一項之約定，於簽訂合建契約之日起一百二十日內騰空拆除地上物完畢點交前揭合建土地予原告，復未依合建契約第十條第五項之約定，於簽訂合建契約後二百四十日內價購前揭台北市○○區○○段四小段二四七、二六三之八、二六三之一四地號公有土地過戶完成至原告名下以申請建造執照，經原告於八十九年八月二十二日催告被告履行，被告迄未履行，顯已構成給付遲延，爰以本起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，並依民法第二百五十九條第一款、第二款之規定，請求被告返還合建履約保證金七百萬元及自如附表壹編號一、二所示之利息起算日起至清償日止按年息百分之五計算之附加利息，暨依兩造合建契約第七條第六項之約定，請求被告給付懲罰性違約金一千四百萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

二、被告則以依兩造合建契約第五條第二項之約定，合建契約書所有應繳土地款、土地增值稅、建築所需工程款、塗銷抵押權設定登記所需款項均由原告負責繳納，被告已依約將合建土地所有權狀、過戶所需各項文件用印完畢，交付原告指定之見證律師，原告違約故意不辦理土地過戶、抵押貸款及塗銷他項權利，致被告無法履行對合建土地上地上物所有人即長慶廟之補償協議，及被告依合建契約第十條第五項之約定，固應於簽訂合建契約後二百四十日內價購前揭台北市○○區○○段四小段二四七、二六三之八、二六三之一四地號公有土地過戶完成至原告名下以申請建造，然簽約後，原告要求由其自己辦理公有土地申購，惟於簽約後之二百四十日內無法完成，遲至八十九年十月二十日才交由被告提出申辦，被告接辦後，於九十年六月二十二日核准，原告復未依約繳交前揭土地款，致使申購公有土地迄未履行，均屬原告之違約行為，不可歸責於被告等語，資為抗辯。

三、原告主張兩造於八十八年八月十日訂立合建契約，約定由被告提供其所有坐落台北市○○區○○段四小段一一四、二五六、二五六－三地號土地三筆，及被告向台北市政府財政局承購相鄰之同地段二四七、二六三之八、二六三之一四地號公有土地三筆，由原告提供資金負責興建大樓，原告並於訂約同時交付合建履約保證金即如附表貳所示之支票二紙予被告，及被告未依合建契約第六條第一項之約定，於簽訂合建契約之日起一百二十日內騰空拆除地上物完畢點交前揭合建土地予原告，復未依合建契約第十條第五項之約定，於簽訂合建契約後二百四十日內價購前揭台北市○○區○○段四小段二四七、二六三之八、二六三之一四地號公有土地過戶完成至原告名下以申請建造執照之事實，業據其提出與所述相符之兩造合作興建房屋契約書一件、如附表貳所示之支票二紙為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第二百二十九條第一項、第二百三十條固有明文。但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責，最高法院二十一年上字第一九五六號判例可供參照。本件被告依兩造合建契約第六條第一項、第十條第五項之約定，負有於簽訂合建契約之日起一百二十日內騰空拆除地上物完畢點交前揭合建土地予原告，及於簽訂合建契約後二百四十日內價購前揭台北市○○區○○段四小段二四七、二六三之八、二六三之一四地號公有土地過戶完成至原告名下以申請建造執照之義務，已如前述，即屬給付有確定期限，被告未於期限屆滿時騰空拆除地上物完畢點交前揭合建土地予原告及價購前揭三筆公有土地，依法即應負遲延責任，被告辯稱係因原告違約行為，不可歸責於被告云云，揆諸前揭說明，即應由被告負舉證責任。然查：

㈠依兩造合建契約第五條第二項：「雙方同意由乙方（即原告）為債務人，甲方（即被告）以本約土地提供擔保辦理貸款六千五百萬元，該貸款所得金額應由乙方保管，並依甲方處理進度支付甲方處理本約土地上之抵押債務及他項權利塗銷所需之金額，並由乙方扣除甲方依本條第三項規定應繳納增值稅，扣除後將餘額交付甲方。甲方同意將本約土地先行過戶至乙方名下，於本約簽訂同時將土地產權移轉及銀行貸款設定所需證件用印完備交由甲乙雙方見證律師處保管，乙方同意同時開立面額六千五百萬元之保證票一張交由甲乙雙方見證律師處保管，上述保證票於本約土地過戶至乙方名下，甲方塗銷本約土地抵押權設定及他項權利設定，領取本約土地銀貸六千五百萬元後由乙方自律師處取回，乙方同意辦理各項土地、建築銀行融資，並於本大樓領取建物權狀後將甲方合建分得房地名義移轉予甲方或甲方指定之第三人名下。」之約定，原告固負有與被告共同以合建土地向銀行辦理貸款六千五百萬元及辦理合建土地過戶之義務，然有關塗銷合建土地抵押權設定及他項權利設定則為被告應負擔之義務，此觀前揭契約文義自明，被告辯稱塗銷合建土地抵押權設定及他項權利設定為原告之義務云云，即非可採。

㈡依前揭兩造合建契約第五條第二項之約定，原告所負與被告共同以合建土地向銀行辦理貸款六千五百萬元之義務，並未定有期限，且兼需債權人之行為即被告交付銀行貸款設定所需證件並用印完備始能完成，則依民法第二百二十九條第二項之規定，於債權人得請求給付時經其催告而未為給付時，始自受催告時負遲延責任，而本件被告並未對原告為給付之催告，自難謂原告有給付遲延違約情事。

㈢況本件被告依兩造合建契約第六條第一項、第十條第五項之約定，所負騰空拆除地上物完畢點交前揭合建土地予原告，及價購前揭台北市○○區○○段四小段二四七、二六三之八、二六三之一四地號公有土地過戶完成至原告名下以申請建造執照之義務，綜觀合約全文，並非以原告依第五條第二項之約定向銀行辦理貸款六千五百萬元為前提要件。被告雖辯稱原告未辦理抵押貸款及塗銷抵押、他項權利設定，致被告無法履行對合建土地上地上物所有人即長慶廟之補償協議云云，並提出臺灣高等法院八十九年度重上更㈡字第一六八號和解筆錄一件為證，惟兩造均非該和解筆錄之當事人，自難認與本件債務之履行有何關連。是被告辯稱伊未能騰空拆除地上物完畢點交前揭合建土地予原告，係因原告未辦理抵押貸款所致，不可歸責於伊，即屬無據。

㈣至被告辯稱簽約後原告要求由其自己辦理公有土地申購，惟於簽約後之二百四十日內無法完成，遲至八十九年十月二十日才交由被告提出申辦，被告接辦後，於九十年六月二十二日核准，原告復未依約繳交前揭土地款，致使申購公有土地迄未履行等情，為原告所否認，被告自應就承購前揭公有土地之義務變更由原告履行及承購之價款應由原告負擔之利己事實負舉證責任，然被告並未舉證以實其說，此部分之辯解亦非可採。

五、綜上所述，被告既就騰空拆除地上物完畢點交前揭合建土地予原告及價購前揭三筆公有土地，應負遲延責任，則原告主張依民法第二百二十九條第一項及第二百五十四條之規定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，即屬有據，且被告如未能履行本約或土地移轉發生困難，則屬被告違約，及若被告違約，其賠償額度以原告給付被告之所有款項的二倍金額為懲罰性違約金外，並賠償原告所受之一切損失，於兩造合建契約第七條第四項、第六項分別有約定，從而，原告依民法第二百五十九條第一款、第二款之規定，請求被告返還合建履約保證金七百萬元及自如附表壹編號一、二所示之利息起算日起至清償日止按年息百分之五計算之附加利息，暨依兩造合建契約第七條第六項之約定，請求被告給付懲罰性違約金一千四百萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十一年一月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。

六、兩造陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第一庭法 官　陳盈如

法院書記官　高秋芬