臺灣臺北地方法院 - 九十年度再易字第八五號（再審之訴） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度再易字第八五號再審原告　　萬象大廈管理委員會法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　邱創舜律師呂金貴律師再審被告　　南華投資股份有限公司　設台北市○○○路○段二一一號三樓法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　莊柏林律師右當事人間請求返還不當得利事件，再審原告對於中華民國九十年十一月八日本院九十年度簡上字第二一七號確定判決提起再審之訴，本院判決如左：主文本院民國九十年十一月八日九十年度簡上字第二一七號判決廢棄。再審被告第二審上訴駁回。再審及再審前第二審訴訟費用由再審被告負擔。事實甲、再審原告方面：壹、聲明：（一）本院九十年度簡上字第二一七號確定判決廢棄。（二）駁回再審被告之上訴。（三）再審及前程序第一、二審訴訟費用由再審被告負擔。貳、陳述：一、本件原確定判決認定，再審被告與萬象大廈原區分所有權人曾約定大廈屋頂使用權歸再審被告，依大法官會議釋字第三四九號解釋意旨，自萬象大廈原區分所有權人繼受取得房地之現區分所有權人，若明知或可得而知再審被告與原區分所有權人所定上開分管契約之內容，縱非直接與再審被告交易，仍受該契約拘束，惟再審原告於原審審理時一再否認現區分所有權人於繼受取得房地時，已知原區分所有權人有將萬象大廈大樓頂樓使用收益權歸屬再審被告之分管契約，故此部分自應由再審被告就再審原告繼受取得區分所有權時明知或可得而知大樓樓頂之使用收益權有分管契約之事實，負舉證責任；原確定判決竟反以再審原告未舉證證明本件萬象大廈現區分所有權人，對上開分管契約約定善意不知倩，進而認定萬象大廈現區分所有權人應繼受原區分所有權人就共有使用契約之一切權利義務受上開分管契約之拘束，自有適用民事訴訟法第二百七十七條適用法規錯誤情事，再審原告自得提起再審之訴對於原審確定終局判決，聲明不服。二、原確定判決另認再審被告主張於六十七年間與萬象大廈原區分所有權人訂立房屋買賣契約，約定大樓頂之使用收益權歸屬再審被告，係以其與訴外人鄭游美惠所簽訂之買賣契約書一份為據。惟查，萬象大廈區分所有權人計有六百戶，原確定判決竟僅以再審被告所提一戶買賣契約認定其餘五百九十九戶區分所有權人亦同意與再審被告定有大樓樓頂使用收益權分管契約，其適用民事訴訟法第二百七十七條法規亦顯有錯誤，再審原告對原確定判決，自得提起再審之訴，以資救濟。三、本件系爭萬象大樓頂及屋頂突出物，業經最高法院八十七年度台上字第二三五號確定判決認定歸屬林英梅等全體共有人所有，並判決再審被告應將該共有物交還全體共有人確定在案，有最高法院八十七度台再字第五五號判決可證，再審原告前於八十九年十二月七日將該最高法院判決意旨提出於本院，依該判決意旨，再審被告既對萬象大廈樓頂無合法使用權源，應將該共有物交還於全體共有人，自無從認再審被告有何不當得利請求權存在，此項證物顯屬足以影響於裁判之重要證物，原確定判決漏末斟酌，再審原告亦得依法提起再審之訴。四、本案再審被告於一審起訴時已自認再審原告係基於租賃關係得租金收益新台幣（下同）二十四萬元之收入，此乃屬有法律上原因而受利益，或基於有效之契約而受領給付，參照民法第一百七十九條及最高法院五十三年台上字第四六四號判例意旨，難謂無法律上原因，再審被告以不當得利訴訟標的法律關係提起本件訴訟，並無理由，原審確定判決未按上開法律規定及判例意旨，即有適用法規顯有錯誤及消極不適用法規情事，再審原告自得據為提起本件再審理由。又再審原告將萬象大樓之屋頂出租與和訊電信公司架設大哥大電信發射台設備使用，而獲取租金報酬，出租人因成立租賃關係有收取租金之權利，為民法第四百二十一條規定意旨，民法既有明文規定，與無法律上原因而受利益情形有別，不生不當得利問題，原審確定判決未按上開規定審理，亦有適用法規顯有錯誤及消極不適用法規，再審原告自得據為提起本件再審之理由。五、依公寓大廈管理條例第七條第一項第三款規定，公寓大廈樓地板及屋頂之構造係為共用部分，且不得為約定專用部分，原審確定判決對上開規定未予審酌，即有消極的不適用法規，再審原告自得據為提起本件再審理由。六、系爭大樓為地下一層及地上十一層鋼筋混凝土構造之建築物，除再審被告能舉證證明其對大樓樓頂有獨立所有權外，依照民法第七百九十九條前段及最高法院六十九年台上字第五五０號判例意旨，該屋樓頂自應推定為第一層至第十一層各區分所有人之共有，而共有權乃物權及所有權之範圍，有對世之對抗權利，且再審原告為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護之工作所設立之組織（參公寓大廈管理條例第三條第一項第八款規定），依據原審確定判決所附之「萬象特級大廈住戶公約」第九條及第十條之規定「本大廈公共設施（包括公共場及公共設備）權益屬於全體住戶，任何住戶或個人，均不得對之有侵占、損毀或妨礙其使用效益之行為」「所謂公共設備，係指各業主私有設備及本公司產權所有之設備以外之本大廈各種設備，其使用目的及性質乃為公眾所共享有者而言」，是依住戶公約規定，系爭屋頂乃屬公共設備之範圍，再審原告基於執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護之工作，自有將屋頂出租他人使用並收取租金以充裕公共費用之權利，應無不當得利之問題，原審確定判決對於上開規定未予審酌，即有消極的不適用法規，再審原告自得據為提起本件再審理由。七、依大法官會議釋字第三四九號解釋意旨，受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人當不受分管契約之拘束，而再審原告於原確定判決審理時一再否認現區分所有權人於繼受取得系爭房地時，已知悉原區分所有權人與再審被告間有將『萬象大廈』屋頂使用收益權歸屬於再審被告之分管約定（按再審原告法定代理人乙○○於八十一年六月二十六日由前手移轉登記取得系爭房地之權利，有一審卷附登記簿謄本可稽，足可證明再審原告不知有分管契約之約定），依舉證責任分配原則，應由再審被告就現區分所有權人於繼受時，明知或可得而知有分管特約之事實，負舉證責任，方為適法，然原確定判決竟不適用該舉證責任分配原則，命再審被告舉證證明，有適用法規顯有錯誤及消極不適用法規情形。八、再審被告在一審所出起訴狀證一之「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」之記載，其契約當事人之賣方（即乙方）除再審被告外，尚有中聯信託投資股份有限公司，而該契約第六條第三款所定之「本大樓基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上空及外牆及地下第一層之冷凍庫設備，其使用收益權屬於乙方， .... 」，此所稱「使用收益權屬於乙方」云云，自應歸屬於再審被告及訴外人中聯信託投資公司，然再審被告提起該訴訟時，僅列其一人為原告起訴，未經中聯信託投資公司列為共同原告，且請求返還之不當得利，全部歸屬再審被告一人，原確定判決依其請求而為判決，顯有錯誤。九、系爭大樓登記為「共同使用」之建物登記簿謄本記載，其第十一層面積三五六點五七平方公尺乃屬共同使用部分之範圍，有建物登記簿謄本可稽，據此可見該屋頂亦為共同使用之範圍，再審原告自得將該屋頂出租並收取租金以充裕公共費用，此項重要證物漏未斟酌，再審原告依民事訴訟法第四百九十七條規定亦得提起再審之訴理由。參、證據：除引用原審判決立證方法外，另提出最高法院八十七年台再字第五五號判決影本、八十九年十二月七日理由狀影本一件、本院八十四年度訴字第七０七號判決影本、台灣高等法八十五年度上字第九一四號判決影本、最高法院八十七年度台上字第二三五號判決影本及建物登記謄本一份及大安區○○段○○段三三四五號建號建物登記謄本影本為證。乙、再審被告方面：壹、聲明：如主文第一項所示。貳、陳述：一、本件再審原告指摘原確定判決適用法規顯有錯誤，但就該確定判決如何不合法律，如何與現尚有效之解釋或最高法院現尚有效之判例如何違背，均未具體指摘，再審原告提起再審之訴的程序要件，顯尚未完備，即屬不合法。二、再審被告於原確定判決之審理中，雖只提出示範之鄭游美惠之一份買賣契約，惟再審原告對該買賈契約之真正不為爭執，亦不否認與其他各住戶之買賣契約亦有相同之記載，而依同買賣契約第二十二條約定：「本約之一切規定，對甲、乙雙方權利義務之受讓人與繼承人，其同等拘束力。」等語，各住戶與再審被告之約定，再審原告應同受約束，原確定判決參照大法官會議釋字第三四九號解釋及最高法八十四年台上字第二七四四號判決意旨，為再審被告勝訴之判決，應無適用法規錯誤之情形，一戶買賣契約不過屬範本性質，再審被告另有近一百份買賣契約提出，其內容與再審被告提出之一份完全相同，再審原告指摘不能以一概全，實屬末洽。三、再審原告提出最高法院八十七年台上字第二三五號確定判決，係就突出物所為判決，與屋頂無涉，該判決業經再審原告在確定判決訴訟中提出，並經斟酌，非屬未經斟酌之重要證物，況該判決亦不影響本件裁判，蓋屋頂突出物各住戶均有共有權，但屋頂本身並無所有權，不發生返還共有人之問題。四、再審被告於確定判決訴訟中，提出鈞院八十七年訴字第四四號、台灣高等法院八十八年土字第三四０號及最高法院八十九年台上字第二六０一號民事裁判，以證明上開買賣契約之約定，對各住戶及繼受人發生效力，鈞院確定判決據此認再審原告應受現區分所有權人與再審被告分管契約約定之拘束，即無不合。參、證物：提出最高法民事裁定影本一份、平治安等一百零三份預訂萬特級大廈房屋買賣契約書影本及再審被告與中聯信託投資公司讓與協議書影本一份為證。理　　　由甲、程序部分：一、按適用法顯有錯誤，當事人得以再審之訴對於確定終局判決聲明不服，民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款著有規定，所稱適用法規顯有錯誤，係指確定判決就事實審法院所確定之事實而為法律上判斷，有適用法規顯有錯誤之情形而言，所稱適用法規顯有錯誤之內容，應包括確定判決有積極的適用不當及消極的不適用法規而言；又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文，此為舉證責任分配規定；關於舉證責任分配錯誤，法院如使應負擔舉證責任之當事人毋庸舉證，不應負擔舉證責任之當事人，反須負舉證責任，違反民事訴訟法第二百七十七條舉證責任分配規定，應屬民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款適用法規顯有錯誤情形，得據為再審理由。二、本件原審確定判決以：「六十七年間再審被告與萬象大廈原區分所有權人所簽訂之『預定萬象特級大廈房屋買賣契約書』第六條第二項約定：『本大樓不在甲方（即原區分所有權人）訂購房屋之範圍內，其經營使用權歸屬乙方（即再審被告）以出租出售或其他方式處理之，甲方均不得異議。』，同條第三項約定：『本大樓基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上空及外牆及地下第一層之冷凍庫設備，其使用收益權屬於乙方（指再審被告），由乙方自由使用收益.... ，甲方（指原區分所有權人）不得異議。』，此之對萬象大廈屋頂使用之分管契約，該大廈之現區分所有權人於向原區分所有權人購買萬象大廈房地之際，對於所購房地之主建物、共同使用部分之權利狀態，多所探詢瞭解，對再審被告與原區分所有權人所訂上開分管契約，自亦可得而知萬象大廈現區分所有權人應繼受原區分所有權人就共有物使用契約之一切權利義務」；並引用大法官會議釋字第三四九號解釋：「最高法院四十八年台上字第一０六五號判例：『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範。」意旨，認再審原告「未舉證證明萬象大廈現區分所有權人對上開分管契約約定善意不知情」等情。惟查主張分管契約對繼受人有拘束效力，係對再審被告有利之事實，應由主張此事由之再審被告舉證大廈現區分所有權人具有明知或可得而知之因，否則將使攻擊之當事人僅單純主張對方主觀上具有明知或可得而知情形，無須提出任何積極證據，防禦之當事人反須負證明自己係善意者之舉證責任，使舉證責任分配倒置，是故，原審確定判決所稱再審原告「未舉證證明自己為善意不知情者」，要與民事訴訟法第二百七十七條「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任」規定不符，其適用法規顯有錯誤，再審原告據此提起本件再審之訴，應屬有據，合先敘明。貳、實體部分；一、本件再審被告在前訴訟程序主張：兩造於六十七年間訂萬大象房屋買賣契約，其中第六條第二項約定：「本大樓屋頂不在甲方（即再審原告）訂購房屋範圍之內。其經營使用權歸屬乙方（即再審被告）以出租出售或其他方式處理之，甲方均不得異議。」，同條第三項約定：「本大樓基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上空及外牆及地下第一層之冷凍庫設備，其使用收益權屬於乙方，由乙方自由使用收益....，甲方不得異議。」等情，詎再審原告於八十八年五月間將萬象大廈之屋頂出租予和訊電信公司架設大哥大發射台設備使用，於八十八年五月三十一日收入租金二十四萬元，爰依民法第一百七十九條不當得利法律關係，請求再審原告返還上開金額及自八十八年五月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。再審原告則以：再審被告明知其無在大廈屋頂與屋頂突出物與空地之獨立產權，卻於購屋契約中為不實之記載，有違誠信原則，再審被告不得以此記載不實之契約主張其權利，況且本大樓現有住戶四百餘戶，絕大多數非直接向再審被告購屋，再審被告更不得以此一紙記載不實之購屋契約主張其權利對抗善意第三人等語，資為抗辯。二、再審被告主張再審原告於八十八年五月間將系爭大廈屋頂出租予和訊電信公司架設大哥大電信發射台設備使用，收取租金二十四萬元之事實，業據其提出屋電信設備大哥大發射台設備相片二張及再審被告內部記載收入和訊公司電信租金二十四萬元現金帳簿節錄影本，再審原告對此並不爭執（見第一審卷八十九年十一月二日訊問筆錄），堪信再審被告主張為真實。另再審被告係以其對系爭大廈屋頂於出售時曾與買受人簽訂「預訂萬象特級大廈房屋買賣契約書」影本，該契約第六條第二項載明：「本大樓不在甲方（即原區分所有權人）訂購房屋之範圍內，其經營使用權歸屬乙方（即再審被告）以出租出售或其他方式處理之，甲方均不得異議。」，同條第三項約定：「本大樓基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上空及外牆及地下第一層之冷凍庫設備，其使用收益權屬於乙方（指再審被告），由乙方自由使用收益....，甲方（指原區分所有權人）不得異議。」等語，主張其對該屋頂有專有之使用權，再審原告等之現區分所有權人應受上開約款之拘束，不得以出租方式將大廈屋頂使用出租和信電訊公司云云。然再審原告對此則辯稱：再審原告之現區分所有權人為系爭大廈屋頂之共有人，再審被告與原區分所有權人所簽訂分管契約不實，且現區分所有權人已非直接向再審被告購置，該分管契約效力，不應對抗現區分所有權人等語；並提出系爭大廈建物登記謄本，證明該大廈屋頂突出物為萬象大廈全體建物所所有人所共有。因之，本件應審究者為再審被告與原買受人間所訂分管契約是否得對抗再審原告。三、依前述大法官釋字第三四九號解釋意旨，再審被告如主張前開分管契約應拘束組成再審原告之現區分所有權人，則須由再審被告舉證證明現區分所有權人明知或可得而知該分管契約之存在。惟查，再審被告於原第一審僅提出其與中聯信託投資公司於六十七年八月四日共同出售予買受人鄭游美惠之「預訂萬象特級大廈房屋買賣契約書」影本為證，然依再審原告提出之建物登記謄本記載該大廈有六百餘戶建號存在，即有六百餘位區分所有權人存在，而查前開鄭游美惠之分管契約約款，又係以定型化契約約定，要求買受人於六十七年八月間即拋棄屋頂使用權益，再審被告可專有使用收益而毫無期間限制約定，亦無促使買受人詳為審閱之措施，該分管契約之定型化約款，難謂公平，原第一審判決以再審被告未舉證證明再審原告應受上開契約約書約束，而駁回再審被告之起訴，於法並無不合。嗣再審被告上訴，其上訴理由雖謂：「住戶與上訴人（指再審被告）之約定，被上訴人管理委員會（指再審原告），應同受約束.... 買賣契約書第二十一條約定：『.... 甲方（各住戶）願嚴格遵守本約附件『萬象特級大廈住戶公約』之規定，並願接受將來由乙方及全體住戶所組成之『萬象特級大廈管理委員』所通過之規章與執行之約束」，而住戶公約第九條公共設施及第十一條之公共設備，將系爭屋頂排除在住戶使用之外，何能由被上訴人（指再審原告）擅自出租他人而獲取不當得利益？」云云，並另提出住戶公約影本及六十七年八月三十日再審被告與中聯信託投資公司共同出售予買受人林肇良所簽訂「預訂萬象特級大廈房屋買賣契約書」影本一件為證，而原審判決再審原告敗訴，係僅以上開住戶公約之約款及增加一份買受人林肇良與再審被告簽訂之買賣契約，推定組成再審原告之六百餘位區分所有權人明知或可得而知有分管契約存在。惟查上開住戶公約係早年所訂定，並不能拘束其後之善意不知情之新住戶，故並不足據為有利於再審被告之認定，至該買賣契約之不足取，亦如第一審法院之認定，不再贅述，而原審竟據以判決，再審原告敗訴，顯於法未合。四、又再審被告於本件再審程序，再提出六十七年、六十八年間與平治安等一百零三人簽訂之買賣契約書影本及原共同出賣人中聯信託投資公司將債權讓與再審被告之讓與協議書影本為憑；惟上開買賣契約書係於六十七年、六十八年間所簽訂，距今二十餘年，如前所述，原買賣契約簽訂要求區分所有權人永久拋棄頂樓使用權益，顯失公平，而系爭大廈現有六百餘位區分所有權人，有多少住戶係於六十七年、六十八年間直接自再審被告處購得該大樓建物，未再轉手出讓，又有多少住戶係由原住戶轉讓取得，再審被告並未提出證據證明之。依民法第七百九十九條「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有」規定，本件萬象大廈，除專有部分外，屋頂之公共部分即推定為各區分所有權人共有，再審原告為各區分所有權人所組成，其基於共有人地位，對萬象大廈屋頂自有使用收益之權能，出租頂樓用益權能為正當權利之行使，再審被告僅以原買賣契約中及住戶公約中有分管契約約定，即推認現區分所有權人對此分管契約明知或可得而知，仍未盡舉證責任，不符合前開釋字第三四九號解釋意旨；且八十四年六月二十八日公布之「公寓大廈管理條例」第七條規定，公寓大廈屋頂構造共用部分不得約定作為專有部分，本件分管契約，雖於該條例制定前以定型化約款約定，然契約中無專有使用期間限制，分管契約如係持續有效，亦因公寓大廈管理條第七條公布後，分管契約因與公寓大廈管理條例之基本規定抵觸，難認此之約款繼續有效，即該約款違背法律禁止規定，依民法第七十一條「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」規定，該分管契約亦已失效。又本件分管契約雖於六十七年、六十八年間由再審被告與原區分所有權人約定，惟此繼續性法律關係因新法律之公布而無效，無法律不溯及既往原則之適用，而本件再審原告與和信電訊公司於八十八年五月間訂約收取租金，係公寓大廈管理條例公布之後發生之事實，該分管契約已為失效，再審被告主張再審原告應受此分管契約約束，並不足採。五、綜上所述，再審被告主張再審被告應受再審原告與原買受人間約定屋頂使用分管契約約定之拘束，不得將大廈屋頂出租予和信電訊公司，並不足採；再審原告抗辯其不受該分管契約約束，應為可取。本件再審原告出租大樓屋頂之使用予和信電訊公司，具法律上原因，不符民法第一百七十九條不當得利之構成要件規定。從而，再審被告本於不當得利之法律關係，請求再審原告給付二十四萬元，及自再審原告收取租金日即八十八年五月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。從而本院台北簡易庭以八十九年度簡字第一二四九五號之訴為再審原告勝訴之判決，並無不合。本院原確定判決所為廢棄本院台北簡易庭之上開判決，改判再審原告敗訴，自有未洽。再審原告執此求予廢棄原確定判決，並改判駁回再審被告之上訴，為有理由。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，毋庸一一審酌，附此敘明。七、據上論結，本件再審被告之上訴為無理由，依民事訴訟法第五百零五條、第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　　　九十二　　年　　　一　　月　　二十四　日民事第三庭審判長法　官張靜女法官李慈惠法　官李維心右正本係照原本作成本件不得上訴中　　　華　　　民　　　國　　　　九十二　　年　　　一　　月　　二十四　日 ~B法院書記官　林梅珍

臺灣臺北地方法院九十年度再易字第八五號

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