臺灣臺北地方法院九十年度簡上字第二一七號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度簡上字第二一七號

上訴人

南華投資股份有限公司

法定代理人

甲○○

被上訴人

萬象大廈管理委員會

法定代理人

乙○○

右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十年三月五日本院台北簡

易庭八十九年度北簡字第一二四九五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

壹、聲明：如主文所示。

貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

一、被上訴人係訴外人鄭游美惠等六百住戶之管理委員會，每一住戶均與上訴人訂立萬象特級大廈房屋買賣契約書，被上訴人既為各住戶之管理委員會，該住戶既受拘束，管理委員會亦同受拘束。且各該買賣契約第二十二條約定：「本契約之一切規定，對甲、乙雙方權利義務之受讓人與繼承人，具同等約束力，本約第二十一條規定，對甲方（指各住戶）之關係人及使用該房屋之租借人均具同等約束力」。因此各該住戶與上訴人之約定，被上訴人管理委員會應同受約束。

二、上開買賣契約書第二十一條約定：「甲方（各住戶）願嚴格遵守本約附件『萬象特級大廈住戶公約』之規定，並願接受將來由乙方及全體住戶所組成之『萬象特級大廈管理委員』所通過之規章與執行之約束」，被上訴人應同受約束。

三、又住戶公約第九條公共設施及第十一條公共設備，將系爭屋頂排除在住戶使用之外，何能由被上訴人擅自出租他人而獲取不當利益？

四、買賣契約第六條第二項約定：「本大樓屋頂不在甲方（即買主住戶）訂購房屋範圍之內，其經營使用權歸屬乙方（即上訴人），以出租出售或其他方式處理之，甲方（指住戶）均不得異議」，同條第三項約定：「本大樓屋頂其使用權益屬於乙方（指上訴人），由乙方自由使用收益或以出租或出售使用權方式處理，甲方（住戶）不得異議」。被上訴人既為各買主住戶之管理機關，應同受約束。

五、系爭屋頂上訴人與各住戶間之買賣契約第六條第二項、第三項分別約定其經營權、使用權歸屬於上訴人，被上訴人予以剝奪擅自出租與第三人，並收取租金，亦屬侵權行為，被上訴人之行為並侵害上訴人之經營使用權，依民法第一百八十四條之規定，被上訴人應負損害賠償之責。

參、證據：援用原審之立證方法，並補提萬象特級大廈住戶公約、萬象特級大廈房屋買賣契約書等影本各一件為證。

乙、被上訴人方面：

壹、聲明：駁回上訴。

貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：系爭屋頂是全體住戶所共有，基地台的設置係為全體住戶的收訊，並不單純是出租，而是管理之行為。且多數住戶不是向上訴人購買房屋，也沒有看過上訴人與第一手買受人所訂之契約。

參、證據：援用原審之立證方法。

理由

一、上訴人起訴主張其於民國六十七年間，與訴外人鄭游美惠等六百位萬象大廈區分所有權人訂立萬象大廈房屋買屋契約，其第六條第二項約定：本大樓不在甲方（即區分所有權人）訂購房屋之範圍內，其經營使用權歸屬乙方（即上訴人）以出租出售或其他方式處理之，甲方均不得異議。第三項約定：本大樓頂其使用權益屬乙方，由乙方自由使用收益或以出租或出售使用權方式處理，甲方不得異議。而被上訴人係萬象大廈區分所有權人組成之管理委員會，應同受上開契約拘束，不得使用萬象大廈之屋頂。詎被上訴人竟於八十八年五月間，將萬象大廈屋頂出租予和訊電信公司架設大哥大發射台設備使用，並於八十八年五月三十一日收入租金新台幣（下同）二十四萬元，使上訴人受有損害，爰依民法不當得利之法律關係，請求被上訴人返還該二十四萬元，及自八十八年五月三十一日受領時起之法定利息等語；被上訴人則以萬象大廈現區分所有權人，多係向原區分所有權人繼受取得萬象大廈之房屋，並非直接與上訴人交易，上訴人與原區分所有權人所訂上開房屋買賣契約之約定，多為現區分所有權人所不知，自不受該約定之拘束。且萬象大廈房屋之屋頂為現區分所有權人共有，被上訴人為大廈管理委員會，有使用收益權，自無不當得利可言等語，資為抗辯。

二、查上訴人主張其於六十七年間，與萬象大廈原區分所有權人訂立房屋買屋契約，其第六條第二項約定：本大樓不在甲方（即原區分所有權人）訂購房屋之範圍內，其經營使用權歸屬乙方（即上訴人）以出租出售或其他方式處理之甲方均不得異議。第三項約定：本大樓頂其使用權益屬乙方，由乙方自由使用收益或以出租或出售使用權方式處理，甲方不得異議等事實，有上訴人提出之預訂萬象特級大廈房屋買賣契約書附卷為憑，並為被上訴人所不爭，堪信為真正。

三、雖被上訴人辯稱萬象大廈現區分所有權人，多係向原區分所有權人繼受取得萬象大廈之房屋，並非直接與上訴人交易，上訴人與萬象大廈原區分所有權人所訂上開房屋買賣契約之約定，多為現區分所有權人所不知，自不受該約定拘束等語。惟系爭萬象大廈屋頂為大廈區分所有權人所共有，乃兩造所是認。上訴人與萬象大廈原區分所有權人既約定大廈屋頂使用權歸屬上訴人，依大法官釋字第三四九號解釋意旨，自萬象大廈原區分所有權人繼受取得房地之現區分所有權人，若明知或可得而知上訴人與原區分所有權人所定上開分管契約之內容，縱非直接與上訴人交易，仍受該契約拘束。而上訴人係於六十七年間，與萬象大廈原區分所有權人訂立房屋買賣契約，當時國內就大廈共有屋頂之管理使用，多有明示或默示之約定，並以分管為常態，且我國不動產交易價格居高，依一般買賣不動產之習慣，買受人恆親至現場勘查，以瞭解該不動產位置、現況、使用情形及權利關係。衡情，本件萬象大廈之現區分所有權人，於向原區分所有權人購買萬象大廈房地之際，當就所購房地之主建物、共同使用部分之權利狀態，多所探詢了解，對上訴人與原區分所有權人所訂上開分管契約，自亦可得而知。參以大法官釋字第三四九號解釋及最高法院八十四年度台上字第二七四四號判決要旨，亦認有維持法律秩序安定之必要。且被上訴人未舉證證明本件萬象大廈現區分所有權人對上開分管契約約定善意不知情，則萬象大廈現區分所有權人應繼受原區分所有權人就共有物使用契約之一切權利義務，而受上開分管契約之拘束，方符合交易秩序之安定性。被上訴人既為萬象大廈區分所有權人所組成，且職司萬象大廈之管理，對大廈共同使用部分權利狀態更不能諉為不知，自應同受上開分管契約之拘束。是被上訴人辯稱其不受上訴人與萬象大廈原區分所有權人分管約定之拘束，尚不足取。

四、被上訴人既應受系爭分管契約之拘束，自無權使用萬象大廈之屋頂，則被上訴人將系爭屋頂出租並收取租金二十四萬元，即屬無法律上原因，而取得應歸屬於上訴人之利益，應依不當得利之規定，返還該利益予上訴人，並加付自受領時起之利息。從而上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人返還二十四萬元並加付自受領日即八十八年五月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。

民事第六庭審判長法　官　鄭純惠

法院書記官　謝梅琴