臺灣臺北地方法院九十年度訴字第一九一二號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度訴字第一九一二號

原告

甲○○

原告

林春枝

被告

京昌建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

杜梅福

右當事人間請求清償債務事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告應給付原告新台幣（下同）二百九十一萬九千八百二十元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

二、本件原告願供擔保請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告提供坐落台北市○○區○○段二小段五一○號土地與被告合作興建房屋，并於八十四年三月八日訂立土地房屋合作興建契約書，依契約書第三條約定，雙方房屋分配如下：「㈠甲方（指原告）分得甲方土地可建房屋之總樓地板面積百分之伍拾伍房屋，乙方（指被告）分得甲方土地可建房屋之總樓地板面積百分之肆拾伍房屋（亦即除甲方分得之房屋外，其餘房屋皆歸乙方所有），地下室依法附建停車位及防空避難室、變電室、水箱等公共設施，由甲乙雙方各依全部建物取得面積之比例分配。㈡甲方分得之房屋最後若有不足或超出完整乙戶時，其坪數之差額雙方同意以金錢互補之。㈢土地所有權亦按建物取得面積之比例分配。」第十二條又約定「甲乙雙方同意本約土地增值稅之給付，若按自用住宅優惠條例辦理移轉過戶其所產生之增值稅由甲方全部負責繳納時，則分屋比率甲方為百分之六十，否則分屋仍按原合約比率分配增值稅亦按分屋比率各自負擔。」

二、八十五年四月十三日雙方另訂分屋協議書進行分配，訂明：「甲方（指原告）依合約照乙方（指被告）所申請核准（建照號碼建字第一八三號領取之使用執照圖為準）之建築規劃分得六號Ｄ號之房屋共五○‧○七坪（含附屬建物及公共設施等）乙戶，地下車位及甲、乙雙方之相互補貼款，留待八十五年四月二十再行討論。．．甲方有需要時，該戶則分割成小單位按甲方需求」。

三、經兩造計算結果，原告甲○○應分配面積及金額計：

㈠、一樓合計面積為四‧三九坪。

㈡、二樓部分面積為三‧八一坪、露台面積○‧六八坪、換算成金額為二二四‧四八萬。

㈢、三、六樓面積合計為四‧四七坪、換算成金額為四三二‧三四萬。

㈣、四樓面積為四‧四八坪、換算成金額為二一二‧四九萬。

㈤、五、七、八、九樓面積合計為四‧四六坪、換算成金額為：五樓為二一五‧六九萬、七、八樓金額為四三五‧二二萬、九樓金額為二一九‧八三萬。

㈥、十樓部分面積為四‧三二坪、露台面積為○‧一三坪、換算成金額為二一四‧二三萬。

㈦、十一樓部分面積為四‧三二坪、換算成金額為二一五‧七五萬。

㈧、十二樓部分合計面積為二‧四九坪、露台面積一‧○八坪、換算成金額為一三八‧一六萬。

四、但被告在計算全部總金額時，對一樓部分公共設施○‧六九平方公尺及附屬建物一‧九五平方公尺部分，未列入計算，故一樓全部總金額僅列為二九六‧一萬元，顯屬錯誤。事實上，一樓換算金額應為三百六十八萬零八百二十元，導致八十五年四月二十日雙方書立分房協議書，上原告應分得之全部總金額誤書寫為二千八百二十五萬三千六百元，相差七十一萬九千八百二十元。

五、此外，依上開八十五年四月二十日分屋協議書另約定，原告分得之六樓Ｄ戶雙方同意分割成五個小單位，車位保留與否需於交屋後三個月內確定，亦即交屋時原告可以不要保留車位，也可以要求被告支付車位價款二二○萬元。而本件雙方辦理交屋時，原告已將分得之房屋全部出售他人，已無任何房屋，故決定不保留車位且通知被告，實際上被告已知上情，因原告售屋事宜亦委託被告介紹出售。是被告依約亦有將車位價款支付原告之義務。

六、總計，被告尚積欠原告二百九十一萬九千八百二十元。經催促履行，置之不理。為此依法提起本訴。

七、對被告抗辯之陳述：

㈠、被告抗辯之情均不實在：

１、依據兩造所不爭之「原證五」（分屋協議書）載明：「甲方依合建契約內條款可分得之總坪數（含附屬建物、公共設施），換算各層價值後之總金額為．．」足證，本案系爭一樓部分之換算價值，應包含附屬建物、公共設施在內，非常清楚。

２、茲被告抗辯：本案系爭一樓部分之換算價值，不包括附屬建物、公共設施，自應依法負舉證責任。

３、且依其他地主如周文祥部分，依被告印製交給周文祥之計算表六紙，在計算一樓應分配面積及金額時（第二張及第六張），亦將附屬建物、公共設施包括在內，有該資料在卷可考─是被告抗辯「其他地主之計算書皆相同」「一樓部分不計附屬建物及公共設施」云云，顯不實在。

４、尤其「原證五」，既然約定「含附屬建物、公共設施」，而「原證四」在計算價值，未將附屬建物、公共設施包括在內，自屬疏略，非常明顯。

㈡、車位部分被告抗辯，亦與事實不符：

１、如前所述，原告分得之六樓Ｄ戶雙方同意分割成五個小單位，因原告及子林春枝事務繁忙，委託「永暘廣告股份有限公司林明豪」銷售，且訂約事宜，授權「康之平」先生處理，全部出售完畢，由原告付該公司佣金一二○萬六千零二十五元。

２、被告明知原告公司在八十五年五月一日前已將全部分得房屋均已出售完畢，交屋時原告無法保留車位，也決定不保留車位，被告依約願支付價款二二○萬元。

３、嗣後，因為被告無法給付該車款二二○萬元價款，要求原告同意，讓被告過戶一小部分房屋產權給原告進而并過戶車位給原告，按車位及房屋產權必須一致─原告不得已同意，由被告辦理，但約定如無法辦妥─既恢復給付價金。而後被告表示無法辦理而作罷─其間，一切過戶手續，均委由陳雪錦代書辦理。至何以無法辦成，原告確不知情，鈞院向地政機關，函調之資料，原告確不知情。叁、證據：

一、土地房屋合作興建契約書影本一份。

二、八十五年四月十三日分屋協議書影本一份。

三、分配計算書影本一份。

四、分配找補金額計算書影本一紙。

五、八十五年四月二十日分屋協議書影本一紙。

六、委託永暘廣告股份有限公司出售合約書影本一份。

七、台北市稅捐稽徵處中正分處八十九年三月二十二日北市稽中正丙字第八九○○四一一九○○號函。

八、陳雪錦寄回印章之快遞證明。

六、周文祥分配計算書影本一份。

七、請求訊問證人林明豪、康之平、陳雪錦

乙、被告方面：

壹、聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件免為假執行宣告。

貳、陳述：

一、被告與原告及其他地主合建，現門牌台北市○○路○段六五號等大樓房屋，原告提供台北市○○區○○段二小段五一○地號土地，而與被告於八十四年三月八日訂立土地房屋合作興建契約書，於八十五年四月十三日雙方另訂分屋協議書進行分配，於八十五年四月二十日再訂分屋協議書。

二、原告係從事房屋仲介業，為其所自認，對於建物面積之計算，非常清楚，據原告提出之原證三之應分配面積及金額表第一頁至第四頁所寫面積，二至十二樓部分所換算成金額皆計入公共設施、附屬建物或露台面積，其金額之算法主建物、公共設施、附屬建物價格較高，但需打○．九三折，露台部分價格較低不打折，然一樓部分主建物未含附屬建物、公共設施、夾層，其價格俱未打折，原告既在八十五年四月二十日分屋協議書簽字，即同意其中一樓部分不計附屬建物及公共設施，且長達五年之久並未提出異議，足見當時之計算及分屋協議之結果，為原告所接受，豈能事後主張八十五年四月二十日結算時一樓部分未記入公共設施一．九五平方公尺、附屬建物○．六九平方公尺。

三、何況原告分得六樓Ｄ戶房屋一戶，後要求將一戶分割成五個小單位，因原告此項要求，被告需增加衛浴設備原二套變更為五套，增加三套，增加費用約十一萬元，廚具原一套變更為五套，增加四套（曾答應以一套大組抵二套小組），增加費用約一十萬元，水、電管線原只一戶改變增加管線為五戶獨立管線，增加費用約二十萬元，原只一扇硫化銅皮雕大門變更為五戶，需五扇硫化銅皮雕大門，即增加四扇，增加費用約十二萬元，原一戶室內磚隔間變更為五戶ＲＣ隔間，增加施工費用約二十三萬元，增加五戶之走道大理石舖設、陽台外移、天花板輕鋼架設置、電磁爐、燈飾等，又原一戶之對講機變更為五戶，增加四戶對講機，因變更為五戶需由建築師變更設計，增加設計費用，以上費用約十二萬元，自八十五年三月至八十七年五月間由被告管理，所應支付之管理費約一十二萬五千元，按總價千分之五計算，以上共計一百萬五千元，而原告主張之一樓公設未計價，其面積為○．七八九六坪，每坪九十萬元，其價值七十一萬八千七百四十元，則被告因應原告要求一大戶分成五小戶增加費用，多於公設之價值，是則兩造於八十五年四月十三日、八十五年四月二十日訂立協議書前，原告事先詳讀被告所製作之應分配面積及金額明細表，事先了解一樓未計入公設價值，原告於充分了解後簽訂協議書，亦含有以被告增加費用抵付一樓公設價值之意思，原告豈可事後主張公設漏未計價，要求被告再為給付？若原告否認上開意思，則被告就增加之費用，謹亦請求原告給付，並主張與原告主張之未計入公設價值抵銷。

四、關於車位

㈠、八十五年四月十三日分屋協議書記載：「如甲方有需要時，該戶則分割成小單位，按甲方需求」，八十五年四月二十日分屋協議書記載：「分得六樓編號Ｄ號之房屋共五○．○七坪（含附屬建物及公共設施等）及地下一層平面式停車位編號五號之停車位乙位」「本戶六樓Ｄ戶雙方同意分割成五個小單位。車位保留與否需於交屋後三個月內確定保留否，價格依原價格做加減帳。」，此段之意思係將原告原分得之Ｄ戶五○．○九坪隔間分成五個小屋，車位則由原告在交屋後三個月內表示是否保留（按交屋在八十七年六月間），如不保留則依當時之原價格計價，雙方做加減帳，此為附期限之法律行為，如三個月內（即八十七年九月底前）未表示意見，則視為原告保留車位，不得要求被告依原價格做加減帳，然三個月期限屆至（八十七年九月底前），原告已確定保留。

㈡、原告指定將車位登記其子林春枝名義，要求辦理移轉登記，被告與原告遂共同委請代書陳雪錦於八十八年一月向台北市建成地政事務所申請登記，，該移轉登記未被核准，係可歸責於原告。蓋原告對於車位已明確選擇所有權移轉登記，雙方既約定移轉車位，事後原告將房屋全部出售，至訴訟前從未與被告表示不保留車位，此於訴訟時始主張，且據此請求被告支付原價款，並無根據，再則原告未能於八十七年九月表示不保留車位，又焉能於九十年四月表示欲依八十五年四月所訂之價格，請求被告支付原車位價格，請求無理由，請予駁回。叁、證據：

一、土地房屋合作興建契約書影本一份。

二、分屋協議書影本一份。

三、分屋協議書影本一份。

四、登記文件影本一份。

五、追加工程費用計算表影本一份。

丙、依職權函查台北市建成地政事務所說明系爭車位申請移轉登記之資料。

理由

一、原告主張於八十四年三月八日與被告合作興建房屋，於八十五年進行分配，當時分配時，被告對一樓部分漏未計入附屬建物、公共設施、夾層，而車位部分被告亦同意不要保留車位，而要求被告支付二百二十萬元等語；被告則以：八十五年四月二十日分屋協議，原告同意一樓部分不計附屬建物及公共設施，另車位由原告在交屋後三個月內表示是否保留，原告於三個月內未表示意見，則視為保留車位，不得要求被告依原價格做加減帳等語。

二、原告起訴主張兩造合作興建房屋，並於八十五年四月間進行分配房屋，業經提出土地房屋合作興建契約書影本、八十五年四月十三日分屋協議書、分配計算書、分配找補金額計算書、八十五年四月二十日分屋協議書等件為證，復為被告所自認，自堪採信。惟原告主張分配協議書、分配計算書、分配找補金額計算書關於一樓計算錯誤，車位應由被告找補金錢一節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件之爭點，即在原告主張計算錯誤是否屬實、車位是否需由被告找補金錢予原告。

㈠、依被告不爭執之分配計算書（原證三），原告於系爭合建不動產之分配中，一樓應分得之面積計載為一樓應得之面積：「八‧九」加「二‧九七」（夾層）＝一一‧八七平方公尺一樓之總面積為：二八六‧三一平方公尺（含夾層全部）附屬建物部份為：一一‧八七／二八六‧一乘（六‧八四加三‧九九加五‧九）＝一一‧八七／二八六‧三一乘一六‧七三＝○‧六九平方公尺公共設施部份為：一一‧八七／二八六‧三一乘（一四‧五五加九‧六八加一一‧三一加一一‧五七）＝一一‧八七／二八六‧三一乘四七‧一一＝一‧九五平方公尺一樓合計面積為：一一‧八七加○‧六九加一‧九五＝一四‧五一平方公尺＝四‧三九坪（含夾層○‧九○坪）是依兩造之協議，原告就一樓部分應分配之樓板面積為四．三九坪，而被告抗辯該分配計算書非最後協議之結果，然被告既自認該分配計算書之真正，再觀之該分配表之計算，除一樓部分外，於二至十二樓部分，均已計載分配後折算之金額，足見兩造對於系爭合作興建房屋，一樓部分有默示另行計算，而應非如原告所主張，兩造間對於一樓分配之面積折算金額，即以該分配表所載。而另依原證四之計算書所載，一樓部分折算之金錢，是以面積二．六九坪為折算標準，與前開分配表所載之四．三九坪有明顯之不符，則對於此一分配計算標準，原告既經同意，並於八十五年四月二十日與被告簽立分屋協議書，其中找補之金額，二至十二樓部分，即係以原證二之分配表為計算標準，而一樓部分，即以原證四之計算書為據，足見兩造於簽立原證四分配書及原證五分屋協議書時，一樓部分已排除附屬建物及公共設施。而原告對此僅以計算錯誤為主張，然原告並未舉證證明上述分配協議（八十五年四月二十日之協議書）之內容係依原證三之內容而達成或係因原告錯誤意思表示而成立，致錯誤之意思表示請求被告為協議外內容之履行。至原告主張協議書載明「可分得之總坪數（含附屬建物、公共設施），換算各層價值後之總金額為．．」認系爭一樓部分之換算價值，應包含附屬建物、公共設施及其他地主如周文祥部分，一樓亦包含附屬建物、公共設施云云，惟依協議書所載分配之內容，係原告所有可得分配之數額，而二至十二樓部分，從原證三之記載，已包含附屬建物、公共設施，亦為原告所不否認，是僅以原證五協議書所載「可分得之總坪數（含附屬建物、公共設施）」，既已包含二至十二樓部分之附屬建物及公共設施，則其記載自無錯誤之處。亦即，原證五所載之「可分得之總坪數（含附屬建物、公共設施）」，尚無法推定兩造對於系爭合建不動產分配時，一樓部分定有含附屬建物、公共設施。次者，原告以證人周文祥之分配內容，一樓包含附屬建物、公共設施為主張錯誤之論據。但契約係當事人間，個別合意所約定，其效力並無對世性，僅有個別之效力，是原告援引他人與被告間之分配表，主張兩造間之分配內容錯誤尚非有據。蓋兩造間之契約曾因變更，將原告分配之一間房屋，因原告之意思事後再變更為五間套房等個別因素之加入，即非全可與他人之契約比擬，是原告此項主張亦屬無據。至被告抗辯原告將一戶分割成五個小單位，共增加一百萬五千元費用一節，所舉追加工程費用計算表雖係被告自行製作之私文書，為原告所否認，然民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，是如前所述，原告所舉證據既不能證實自己主張之事實為真，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

㈡、兩造八十五年四月十三日分屋協議書記載：「如甲方有需要時，該戶則分割成小單位，按甲方需求」，八十五年四月二十日分屋協議書記載：「分得六樓編號Ｄ號之房屋共五○．○七坪（含附屬建物及公共設施等）及地下一層平面式停車位編號五號之停車位乙位」「本戶六樓Ｄ戶雙方同意分割成五個小單位。車位保留與否需於交屋後三個月內確定保留否，價格依原價格做加減帳。」，可知兩造之約定由被告將原告原分得之Ｄ戶五○．○九坪隔間分成五個小屋，車位則由原告在交屋後三個月內表示是否保留，如原告表示不保留則依當時之原價格計價，雙方做加減帳。是兩造對於車位保留與否之約定，屬附期限之法律行為，如原告未於三個月內未表示意見，即應以原告分配得車位。

１、依原告自陳所得之房屋分割成五個小單位，委託「永暘廣告股份有限公司林明豪」銷售，且訂約事宜，授權「康之平」先生處理，全部出售完畢，此為被告所不爭執，自堪採信。惟處理房屋部分，既由永暘廣告股份有限公司全部出售完畢，並由被告於八十五年五月一日交付予永暘廣告股份有限公司一百二十萬六千零二十五萬元，有永暘廣告股份有限公司八十五年五月一日出具之收據可證，是原告至遲於八十五年五月一日即可知僅餘車位未出售。又被告抗辯系爭合建房屋於八十七年六月交屋，為原告所不爭執，是依兩造之約定，原告自應於八十七年九月底前向被告表示是否保留車位。惟原告尚於八十七年十二月十九日年交付身份證及印鑑證明，並委託代書陳雪錦辦理停車位之移轉登記，此業經證人陳錦雪到庭證述屬實，並經本院向台北市建成地政事務所函查，由該地政事務所於九十年八月二十四日以北市建地一字第九○六一二一四二○○號函覆屬實。可知，原告既於八十九年七月底為意思表示之期限後之八十七年十二月十九日間委託代書辦理移轉登記，自屬有保留車位之意思表示，是原告以「分得之房屋全部出售他人，已無任何房屋，故決定不保留車位且通知被告」為主張，不僅與原告又委託代書辦理車位移轉登記之事實不符，亦即未舉出任何有通知被告不保車位意思表示之證據，自非可採。

２、本件系爭車位，於申請移轉登記時，係應停車位持分屬公共設施，無法單獨辦理移轉登記之情，亦經證人陳雪錦證屬實，而原告所分配之房屋，亦係因己意全部出售，致無主建物之所有權，是無法移轉登記之事由，亦屬可歸責於原告，原告自不得以此推定曾為不保留之意思表示。

三、從而，原告請求被告給付一樓部分增加給付七十一萬九千八百二十元及停車位不保留之分配款二百二十萬元為無理由，應予駁回。

四、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。又兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。

五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第四庭法官 洪　于　智

法院書記官　林　佳　蘋