臺灣臺北地方法院九十年度訴字第二○四○號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度訴字第二○四○號

原告

甲○○

原告

乙○○

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

丁○○

右當事人間請求給付居間報酬事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告應給付原告甲○○、乙○○新臺幣（下同）一百四十五萬一千八百七十一元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國九十年六月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、願供擔保，請准宣告假執行。

三、訴訟費用由被告負擔。

貳、陳述：

一、原告二人於八十九年二月間原受訴外人元普建設股份有限公司（以下簡稱元普公司）、皇普建設股份有限公司（以下簡稱皇普公司）委託，代為找尋買主買受渠等所有，門牌號碼分別為臺北市○○路○段一０九號三樓、臺北市○○路一０九號四樓房地，約定居間報酬為買賣成交價之百分之二，嗣經被告同意改變買賣模式，被告並同意關於臺北市○○路○段一０九號三樓買賣之居間報酬改由其給付：１、元普公司、皇普公司於八十九年間因景氣不佳，周轉困難，積欠其債權人即被告數月貸款利息不能正常繳納，且該二公司提供予被告設定抵押權之臺北市○○路○段一０九號三樓、臺北市○○路一０九號四樓房地亦已遭債權人實施假扣押查封在案，為恐日後強制執行拍賣之價格過低，該二公司乃積極尋找買主，期能在法院拍賣前將系爭不動產以市價售出，以減少被告呆帳損失，嗣因元普公司、皇普公司之高層人士與原告二人極為熟識，知悉原告二人在商界及建築界人脈甚廣，乃於八十九年二月間委託原告代為找尋買主，並同意若居間將系爭不動產與買主談妥條件買賣成功，該二公司願意給付買賣成交價格百分之二之居間報酬予原告。原告於受元普公司、皇普公司委託後，經多方努力，果真覓得訴外人新世紀資通股份有限公司（以下簡稱新世紀資通公司）原則上同意以每坪三十九萬元之價格買受系爭不動產，原告隨即於八十九年四月十日安排邀集包括元普公司、皇普公司、新世紀資通公司、被告公司共同開會洽談買賣系爭不動產事宜，買賣雙方並於當日先簽署初步之買賣「協議書」，確認買賣價金為每坪三十九萬元，元普公司、皇普公司即陸續依約展開系爭不動產之啟封、買賣及過戶等事宜。２、元普公司、皇普公司出售系爭不動產事件實係一體事件，無法分別條件單獨成交，因新世紀資通公司一再向原告告以需用之樓層為二層樓，單一樓層則不買，而同一大樓五樓之屋主亦委託原告仲介出售，若被告未於八十九年六月十六日承諾支付仲介費，八十九年六月十六日元普公司、皇普公司即不可能與新世紀資通公司就系爭二處不動產進行買賣，亦即系爭二處不動產係於八十九年六月十六日，經元普公司、皇普公司、被告公司、原告二人開會一併達成合意，此所以被告公司迄至八十九年六月二十三日始出具承諾書，新世紀資通公司係收受被告公司上開承諾書後，方將其與皇普公司間之買賣契約寄回。３、就皇普公司所有之系爭一０九號四樓部分，皇普公司與被告公司議妥賣得價金須先支付原告之仲介費一百三十四萬七千一百八十元、其他假扣押債權人撤封費八十四萬元、暨增值稅後，始將餘款充為皇普公司清償被告之金額。

二、元普公司所有之系爭一０九號三樓（下稱系爭不動產），原亦已依上揭模式與被告洽談撤封、買賣、還款順序等事宜，詎洽談後才知悉同時另有數家銀行及其他債權人併案對系爭不動產實施假扣押，元普公司殊難與所有債權人全部和解並循上揭皇普公司之模式撤銷全部假扣押查封。故於八十九年六月十六日相關人士為商討替代方案乃共約在寶島銀行總行五樓會議室開會討論有關元普公司不能撤銷全部假扣押，要如何與買主進行買賣以便還款予被告等事宜。當日會議結論如下：１、由被告於拍賣程序中投標競買或承受系爭不動產。２、為確保被告標得系爭不動產後，新資通公司仍會以三十九萬元一坪買受該不動產，被告要求在投標前須先與新世紀資通公司簽立買賣預約。３、游盛林先生當日承諾此種變通之買賣方式 (即出賣人將由元普公司變成被告銀行)，被告銀行願承受元普公司給付成交價百分之二仲介費予原告之義務。，原告等又盡心盡力安排新世紀資通公司於八十九年六月廿八日早上與被告簽立「買賣合約書」，確認買主於被告標得系爭不動產後，願以總價七二、五九三、五００元向被告買受 (該買賣價格即為元普與買主原擬簽買賣契約之價格去掉零頭五十七元。簽妥上述合約，被告果於當日六月廿八日下午拍賣中丞受系爭不動產，並照原計劃立即出售予買主新世紀資通公司，並在八十九年十一月間取得所有買賣價金，辦妥過戶完竣。而後，原告向被告請求給付居間報酬 (即七二、五九三、五００元×２％=一、四五一、八七０)，被告竟過河拆橋，任催不付。

三、皇普公司、元普公司並於八十九年四月十三日，分別出具「申請書」送達被告，除於申請書內詳細提出償還本利計劃，並分別於申請書第三點、第四點載明：「如蒙　貴行支持（利息計算如附件）積欠　貴行之利息自．．．．．止，應支付利息約．．．．元．．．．仲介費為實際成交價百分之二新台幣．．．．．元」等語，佐以後來無爭議之皇普公司與新世紀資通公司成交之不動產買賣契約第三條付款條件第二甲項約定：「二．價款之支付方式為：甲支票，指定抬頭，得背書轉讓之台支支票二張，面額壹佰參拾肆萬柒仟壹佰捌拾元正乙張（註：即應付原告之仲介費）．．．．．」，與上述申請書所載仲介費一致，即可證明被告銀行早已知悉元普、皇普之模式均相同，均一致作業均有仲介費之給付義務。

四、對被告陳述之答辯：

（一）被告認：「九十年元月九日之協調會紀錄內容所載文字，係記載原告陳述及主張而已，其字義上亦無被告銀行確認任何事情之意思」云云；原告主張：九十年元月九日之協調會記錄內容有「確認系爭買賣之仲介人確實自始即為原告甲○○及乙○○二人」之意義。由於被告自系爭買賣順利完成後即過河拆橋拒不付仲介費，被告公司後來的承辦人林玉堂先生並藉口謂：「系爭買賣自始原承辦人為游林盛，他非自始承辦，不知有無仲介人及仲介人是何人？須要確認才能付仲介費」云云。故才由林玉堂安排九十年元月九日之會議以便確認仲介人、及協調給付仲介費事。? 由於原告前於八十九年四月間安排訴外人元普、皇普公司與新世紀資通公司於八十九年四月十日簽署協議書時，被告寶銀也有指派其當時信義分行之謝朝陽副理、顏靜薰襄理參加該日會議掌握買賣細節及過程，故該二人充分知悉原告二人自始就是系爭買賣的仲介人。? 職故，被告寶島銀行信義分行之謝副理、顏襄理均有出席參與九十年元月九日兩造協調會，目的即是要由該二人當日開會中確認甲○○及乙○○確為系爭買賣自始之仲介人。次查，九十年元月九日之開會時間及地點為被告公司所指定，被告在該日故意支開知情之游林盛先生外出不能與會，並派遣不知情之代表人來與會，致當日開會除了「確認仲介人為原告二人」外，無法達成何時給付仲介費之結論，併此敘明。

（二）關被告先向法院執行處以債權人之身分承受系爭不動產取得所有權（每坪約三十五萬元），再依原告等仲介人安排轉賣予新世紀資通公司（每坪三十九萬元），被告在此買賣過程中已賺取差價七、四四五、六００元。即：186.14坪X 4萬元=7,445,600元，詎被告就此部分賺得之差價中飽私囊，恐怕並未列為元普公司清償之債務（亦即並未減少元普公司之債務總額），復又拒絕給付原告二人區區一百多萬元仲介費，該銀行之不誠不信令人不敢恭維。

（三）查被告就其債務人皇普公司、元普公司處理出售系爭二處不動產與新世紀資通公司事宜，自八十九年四月間起，即均由總行指派專人（即游林盛先生）負責參與、協調處理。其間游林盛與原告不知見過多少次面。而且不論是已順利完成之皇普案，乃至系爭之元普案，每次各方當事人（含仲介人）開會討論買賣進行細節時，被告之代理人游林盛均由被告授權在會議中即可做決定，會議後游林盛則均一向會依會議決議向寶島銀行總行內部完成應辦手續或書面，從來未發生游林盛「須回去請示」「會議中不能決定」之情形。此所以原告及皇普公司之高銘安、陳諺彙根據長期之運作模式可確認八十九年六月十六日，游林盛已代理被告（至少有民法一六九條表現代理）與原告及新世紀資通均達成協議改變交易模式、給付仲介費。

（四）被告另辯稱：「按被告銀行對於借款人之還款過程或還款方式與借款人如有任何合意，均應經過被告銀行第一層級（即總經理或董事長）決行並對外作成書面始生效力，此由皇普公司四樓房地出售所得買賣價金之處理情形，即足明瞭。皇普公司四樓房地出售後所得款項之處理，有被告銀行出具之「承諾書」，該書面係蓋用被告銀行總行之公司章、負責人章，對於皇普公司四樓房地上開情形，元普公司及原告知之甚詳，倘被告銀行職員曾經同意承受給付居間報酬，皇普公司或原告何以未曾要求被告銀行作成書面承諾？」。惟查：　「承諾書」是因訴外人新世紀資通公司為先確認抵押權人於賣方出售不動產後會塗銷其上抵押設定登記而要求被告（債權人）出具。觀諸原證二號（八十九年四月十日，元普、皇普與新世紀之協議書）第一點載明：「三方同意，由丙方以．．．．．．元購買上述建物暨其土地持分，但甲乙方應於八十九年四月十八日前負責確認如何清理買賣標的物上之債務、塗銷假扣押登記及一切可能損及丙方權益之事項」，故嗣後皇普公司出售不動產予新世紀資通公司時，買方要求被告書立原證四之承諾書，亦即此承諾書是買方要求被告出具，不是被告公司與借款人合意如何還款之書面。而元普公司嗣後因無法依皇普公司之交易模式出售系爭不動產與新世紀資通公司，且四方合意改變買賣模式俱如前述，故新世紀公司乃不需要求被告出具如證四之「承諾書」。

（五）被告點又謂「元普公司三樓房地與皇普公司四樓房地情形不同，亦不能援引皇普公司四樓房地之交易過程要求被告給付居間報酬」云云，並列舉二者不同之處有三，茲分別駁斥如後：１．元普、皇普公司有無出具委託書予原告，被告根本不知悉（實則均有）。２．其實皇普、元普公司為出售系爭二處不動產予新世紀資通公司事宜（均是經由原告二人之仲介），先於八十九年四月十日由仲介人安排買賣雙方簽立協議書，當日被告並派員與會；嗣並於八十九年四月十三日元普、皇普分別正式出具「申請書」送達被告銀行，在申請書內債務人詳細提出償還本利計劃，．．．．」，與上述申請書所載仲介費一致，即可證明被告銀行早已知悉元普、皇普之模式均相同，均一致作業均有仲介費之給付義務。３．是以，證人游林盛偽稱「元普部分當初沒有扣除仲介費的約定」即不實在，元普、皇普公司自始均有申請就成交價扣除仲介費百分之二予原告二人即明。是兩造確實於八十九年六月十六日已對系爭不動產達成居間之合意，被告自應依民法第五百六十六條第一項之規定給付報酬之義務。

五、即使鈞院認定被告於六月十六日並未承諾給付仲介費予原告，而無法依民法第五百六十五條請求被告給付仲介報酬，然依上開論述綜合以觀，已足認定本件已符合民法五百六十六條條第一項之規定（如依情形、非受報酬原告即不為被告報告訂約機會或媒介，視為允為報酬）；元普、皇普出售二處不動產事件根本是一體事件，無法分別條件單獨成交。因買方一再向仲介人告以其需用二層樓之面積，單一樓層則不買；而同大樓五樓也委託原告仲介出售，若被告八十九年六月十六日未承諾付仲介費，原告根本不會仲介新世紀資通公司買受系爭不動產。

參、證據：提出委託書、協議書、不動產買賣契約書、承諾書、被告與新世紀資通公司之買賣合約書、九十年一月九日會議紀錄、皇普、元普公司之申請書、中國信託商業銀行出具之履約保證連帶保證書等為證。並聲請傳喚證人高銘安、陳諺彙

乙、被告方面：

壹、聲明：

一、 原告之訴駁回。

二、 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

貳、陳述：

一、原告係向元普公司及新世紀資通公司報告訂約之機會，而非向被告銀行報告，故本件居間關係係存在於元普公司及新世紀資通公司之間，與被告銀行無涉。蓋按民法第五六五條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，故居間報酬給付義務人，應視居間人即原告係向何人報告訂約之機會。

二、原告係向元普公司及新世紀資通公司報告訂約之機會（或為其訂約之媒介），並非向被告銀行報告甚明，自以下各項事實，即足明瞭：

（一）１．證人高銘安及陳諺彙於九十年十月八日開庭時陳稱：「『最早的時候新世紀資通公司委託原告要找辦公室，原告帶她們來看元普及皇普二層樓的辦公室』，因為系爭辦公室就『有經過法院限制登記』，所以才到遠銀租賃公司去簽署買賣意向書，這兩家的債權人都是被告，『為了解決債權，我們有請債權人到場』．．．」。２．證人游林盛於同日開庭時亦稱：「．．．『元普的陳諺彙小姐他說希望由他們自行處理再將債務還清，不要透過拍賣的程序』，至於是透過誰找到買主，我不清楚，因為『元普他們說要自己解決』．．．後來『皇普的陳小姐就帶了新世紀資通的人來與我們接觸』．．．」。３．由以上證詞可知，本件係肇始於新世紀資通公司委託原告媒介，與皇普公司及元普公司進行不動產買賣交易，且被告銀行是因同為元普及皇普兩家公司之債權人，且相關之不動產為被告銀行設定抵押權登記（暨查封登記），為了使買賣順利進行，需先解決債務，才請被告銀行『到場』，所以，被告銀行僅係協助新世紀資通公司與兩公司完成不動產讓與之交易而已，整個交易過程，原告係向元普公司及新世紀資通公司報告訂約之機會（或為其訂約之媒介），系爭不動產交易乙案，形式上出賣人雖由元普公司更改為被告銀行，惟如僅因該交易方式之變更，即謂原告係向被告報告訂約之機會（或為其訂約之媒介），或責令被告銀行給付居間報酬，並不合理。

（二）又皇普公司、元普公司與新世紀資通公司初始接洽時，有皇普公司、元普公司及新世紀資通公司於八十九年四月十日共同簽訂之「協議書」可稽。故系爭不動產交易實質上之相對人係「元普公司」及「新世紀資通公司」自明，原告當初報告訂約之機會（或為其訂約之媒介），其對象為皇普公司、元普公司及新世紀資通公司，依民法第五六五條規定，本件原告應向元普公司或新世紀資通公司請求居間報酬，方屬適法。

（三）元普公司於八十九年四月七日出具「委託書」承諾支付居間報酬予原告，該「委託書」載明：「元普建設股份有限公司，同意將所有下列不動產（座落台北市○○路○段109號三樓，建物所有權面積一八六．一四坪及其基地土地持分），委託甲○○、乙○○等二人，仲介與新世紀資通股份有限公司，若經成交『委託人同意支付仲介服務費』．．．」，文內並未提及被告銀行，原告卻聲稱渠等向被告銀行報告訂約之機會，而要求被告銀行給付居間報酬，實無理由，且顯與事實不符。八十九年八十九年六月十六日討論會中，被告並未同意承受元普公司給付居間報酬之義務。

三、故仲介報酬支付與否程序上係由分行呈報，並非游林盛副主任之職責，因被告銀行信義分行並未將該仲介案呈報總行，故並無所謂「被告否准之證據」，此證諸游林盛稱：「當初分行申請上來的時候，元普公司三樓部分沒有申請仲介費用，皇普部分則是一開始就跟分行經理講好，申請的時候也有申請，所以就有扣除。元普的部分保證人及負責人，都避不見面所以當初並沒有扣除仲介費用的約定，只有提到由我們去應買再賣給新世紀資通」等語，即足明瞭。

四、本件被告銀行處理參與之人包括信義分行人員（謝朝陽及顏靜薰），不獨游林盛而已，不動產購置或出售等事宜，並非行員所能單獨決定，本件游林盛參與九十年六月十六日會議，而該會議討論之腹案，有關由被告銀行出面承受系爭不動產事宜，係信義分行報請被告銀行總行核准後，始屬確定，並非原告所稱游林盛可自行決定，只是「向寶島銀行總行內部完成應辦手續或書面」而已。此由皇普公司四樓房地出售後所得款項之處理，有關被告銀行？出具之「承諾書」及與新世紀資通公司簽訂之「買賣契約書」等書面均蓋有被告銀行總行之公司章、責責人章等，即足明瞭。原告等對於上開情事知之甚詳，卻稱於九十年六月十六日游林盛有足以代表被告銀行之權限，而與其達成協議云云，實不足採信，亦有悖於常情。再者系爭案件屬被告銀行信義分行之案件，所有相關事宜，均由信義分行處理，是否同意，係由信義分行報請總行核准，始可實施，游林盛副主任僅係在協助該分行處理相關事宜而已，游林盛副主任並無任何決定的權限。

五、有關原告主張表現代理部分，按民法第一六九條規定：「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限」。由上開條文可知，所謂表現代理，其要件有二，一為表見事實之存在，二為第三人非因過失而不知其間並無代理權。而本件被告銀行並未有任何行為表示以代理權授與相關人員，亦未有任何知他人表示為其代理人而不為反對之表示，原告主張本件有表見代理之適用，應就被告有上開表現之事實，負舉證責任。況，原告對於本件仲介費之給付及不動產承受、買賣等交易，應由被告銀行總行決定，並簽具正式書面乙事，並非任一行員可單獨決定，而可外作成意思表示等事，確屬可得而知，已如前述，況且游林盛在被告銀行所擔任之職務僅「副主任」而已，如何能認為其具有代表被告銀行之權限，依上開民法第一六九條但書規定，本件並無「表見代理」之適用。

六、按本件承諾書係出具被告銀行出具予「元普公司」之書面文件，該「承諾書」之內容包括二個部分，第一點記載「於所有權人與買方簽訂買賣契約後隔日隨即辦理本行對元普公司曾執行不動產查封案件之全部撤銷查封登記手續」、第二點則記載：「於借款人就買賣價金新台幣柒仟貳佰伍拾玖萬參仟伍佰伍拾柒元正扣除：１．貳佰肆拾伍萬壹仟捌佰柒拾壹元正２．買方代墊增值稅之金額３．房屋稅地價稅４．借款人預付撤銷不動產查封登記手續費壹佰肆拾萭元正後，其餘額全數償還本行，本行隨即出具清償證明予所有權人以利辦理前述擬售不動產之抵押權塗銷登記手續」。自以上承諾書記載之內容可知：

（一）本件承諾書出具之目的不僅在於表示本行於元普公司與新世紀資通公司簽訂買賣契約後同意辦理撤銷系爭不動產查封登記手續，尚包括本行對於買賣價金於扣除相關費用後有多少金額可以償還皇普公司之債務，即如何還款及還款金額之問題，其中貳佰壹拾捌萬柒仟壹佰捌拾元即包括原告於皇普案之居間報酬壹佰參拾肆萬柒仟壹佰捌拾元（二）該承諾書乃是被告銀行出具予皇普公司之書面，由「此致」「皇普建設股份有限公司」等文字，即可得知，故該承諾書係皇普公司與被告銀行協議後所出具，除皇普公司確認被告銀行於該公司與新世紀資通公司簽訂買賣契約書後會塗銷抵押權外，被告銀行亦將相關還款約定記載如上，故原告稱本件「承諾書」係買方要求被告出具，不是被告公司與借款人合意如何還款之書面，而元普公司嗣後因無法依皇普公司之交易模式出售系爭不動產與新世紀資通公司，且四方合意改變買賣模式，故新世紀資通公司乃不需要求被告銀行出具「承諾書」等詞，實有斷章取義及誤導之嫌。

（二）元普公司於八十九年四月七日出具「委託書」承諾支付居間報酬予原告，被告銀行僅在協助元普公司與新世紀資通公司完成不動產讓與交易而已，卻要求被告銀行支付居間報酬，實不合理，原告應向元普公司為給付之請求，始為正當

七、而原告及證人高銘安、陳諺彙陳稱，若被告銀行未承諾給付仲介費，元普公司及皇普公司根本不可能與新世紀資通公司再進行系爭不動產買賣云云，更屬無稽，蓋：不動產讓與交易之當事人因仲介人報告訂約之機會或為訂約之媒介，而允與報酬者，仲介人可自不動產讓與交易當事人雙方之那一方或任何第三人，獲得居間報酬，當非仲介人所關注之焦點，更不會是系爭不動產讓與交易成交與否之關鍵。而今原告不依「委託書」規定，向元普公司請求給付居間報酬，卻執意要求被告銀行給付，無非是考量元普公司已遭命令解散，恐怕求償無著，轉而向被告銀行請求罷了，實際上被告銀行並非本件不動產讓與交易之當事人，亦未曾同意支付居間報酬予原告，原告有意誤導真正應支付居間報酬之義務人，並混淆　鈞院視聽，實不足採。九十年元月九日協調會紀綠第二點係記載：「一百零九號三樓買賣過程中因元普建設因債權問題無法完成買賣遂於六月十六日假寶銀總行五樓會議室與逾放中心游主任洽談由寶銀承接後售予新世紀資通 (每坪39萬)，『會中仲介人甲○○亦列席，並表明與元普議妥之仲介費2％，亦由寶銀支付仲介費』，遂由寶銀由法院拍回後（每坪35萬），售予新世紀資通（每坪39萬）」，上開文字，顯然只是紀錄原告之陳述而已，其文字上亦無被告銀行確認承受居間報酬給付義務之意思，倘被告銀行列席者果有確認之意思，則該九十年元月九日之協調會紀錄應記載為「寶銀表明同意支付仲介費」或「寶銀表明承受元普公司支付仲介費之義務」，而非謹記載「會中仲介人甲○○亦列席，並表明與元普議妥之仲介費2％，亦由寶銀支付仲介費」而已，原告起訴狀所陳「會中全部出席者均確認原告二人自始即為系爭買賣之仲介人，並承諾承受元普公司給付成交價百分之二仲介費予原告之義務」，顯係故意曲解九十年元月九日協調會紀錄之文字，實與事實不符。

八、元普三樓房地與皇普公司四樓房地情形不同，不能援引皇普公司四樓房地之交易過程，要求被告銀行給付居間報酬，因元普公司三樓房地與皇普公司四樓房地之交易情形不同，茲析述如下：

（一）元普公司三樓房地交易所生之居間報酬，有元普公司於八十九年四月七日出具之「委託書」同意支付；皇普公司四樓房地則無此情形。

（二）皇普公司四樓房地交易部分，被告銀行曾於八十九年六月二十三日出具書面「承諾書」予皇普公司，同意就皇普公司與新世紀資通公司房地交易之買賣價金「陸仟柒佰參拾伍萬玖仟元正扣除1.貳佰壹拾捌萬柒仟壹佰捌拾元正（按，並未載明皇普公司支付之對象及用途，依原告所陳其中一百三十四萬七千一百八十元係給付與原告之居間報酬）2.買方 (按，即新世紀資通)代墊增值稅之金額3.借款人 (按，即皇普公司)預付撤銷不動產查封登記手續費貳拾捌萬元正，其餘額全數償還本行後」，被告銀行即出具清償證明予所有權人以辦理四樓不動產之抵押權塗銷登記手續；反觀元普公司三樓房地之交易過程中，本行從未出具任何書面（亦未以口頭方式同意）予元普公司，同意由元普公司三樓房地之出售價金款項中扣除任何費用（除應付之土地增值稅及規費外）。

（三）皇普公司對於被告銀行之借款，於出售四樓房地後，即使扣除新世紀資通公司與皇普公司間交易所生之居間報酬，仍足以全部清償借款；而元普公司於出售三樓房地之款項用以清償對被告銀行之債務後，尚有五百八十二萬六千八百一十四元未清償。

（四）元普公司「保證人及負責人都避不見面，所以當初並沒有扣除仲介費的約定」；而「皇普部分一開始就跟分行經理講好，申請的時候也有申請，所以就有扣除」，故兩公司與被告銀行之處理方式及處理態度，均有不同，以上業經證人游林盛敘明可稽。

九、又反面而論，假若被告銀行曾經同意承受元普公司給付居間報酬之義務，則元普公司或原告焉有不要求被告銀行出具書面承諾之理？且被告銀行出具承諾書予皇普公司係在八十九年六月二十三日，該出具之時間點與原告所主張被告銀行同意承受給付居間報酬之時間點八十九年六月十六日（事實上被告從未同意），二者時間相近，兩公司卻有完全不同的處理方式，實不應將兩案相提並論。按被告銀行為元普公司之債權人，收取元普公司清償之款項依法有據，在被告未曾同意支付居間報酬之情形下，原告竟要求被告銀行承受元普公司給付居間報酬之義務，實無理由。

十、本件並無民法第五六六條第一項規定之適用。民法第五六六條第一項規定：「如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬」。二、該項規定，僅在仲介人與其報告訂約機會或為訂約媒介之對象間，並無約定給付居間報酬時，始有其適用。本件元普公司既已同意支付居間報酬，並出具「承諾書」予原告，元普公司自應依該承諾書之規定，將約定報酬支付予原告，是以本件並無上開民法第五六六條第一項「視為允為報酬」規定之適用。

參、證據：元普公司與被告之往來科目帳務資料查詢為證，並聲請傳喚證人游盛林。

理由

一、本件原告起訴主張：原告八十九年二月間原受訴外人元普公司、皇普公司之委託，代為找尋買主買受渠等所有，門牌號碼分別為臺北市○○路○段一０九號三樓（即系爭不動產）、臺北市○○路一０九號四樓房地，約定居間報酬為買賣成交價之百分之二，嗣皇普公司之台北市○○路○段一○九號四樓房地，順利以買賣方式出賣予新世紀資通公司，但因元普公司之執行債權人眾多，無法以買賣方式達成移轉所有權，經被告同意改變買賣模式，由被告向執行法院承受後，再由被告出賣予新世紀資通公司，被告並同意關於系爭不動產買賣之居間報酬改由其給付，而與被告成立居間契約，被告依約自有給付買賣價金百分之二之義務。

二、被告則以：系爭之不動產居間關係係存在於元普公司及新世紀資通公司之間，與被告無涉，被告從未同意與原告成立系爭不動產之居間契約，該二筆不動產交易，其交易背景不同，原告不得以皇普公司之上開不動產之交易，而論斷與被告有居間契約之存在。

三、元普公司、皇普公司因積欠被告債務，其分別所有之臺北市○○路○段一０九號三樓（即系爭不動產）、臺北市○○路一０九號四樓房地，為被告聲請強制執行查封拍賣，因該二公司唯恐以強制拍賣之方式，其所有之不動產將遭賤價出售，乃央請原告代為尋找買主，而願給付價金之百分之二作為居間報酬。經原告覓得買主新世紀資通公司願以每坪三十九萬元買受。皇普公司之上開不動產，因執行債權人單純，經徵得被告同意以皇普公司所得之價金先予扣除皇普公司應給付原告之居間報酬，及土地增值稅、強制執行費用後，餘款償還債務之條件，順利啟封，以私買賣方式，順利出賣移轉登記予新世紀資通公司；而元普公司之系爭不動產，因執行債權人眾多，無法以協議方式啟封出賣予新世紀資通公司，乃協議由被告向法院聲明承受後，再由被告出賣予新世紀資通公司，並完成買賣行為，為兩造所不爭執，並有委託書、協議書、不動產買賣契約書、承諾書、被告與新世紀資通公司之買賣合約書、皇普、元普公司之申請書、中國信託商業銀行出具之履約保證連帶保證書等為證，堪認為真實。

四、按原告請求之依據，乃民法第五六五條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，及民法第五六六條第一項規定：「如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬」之規定。按居間之報酬，固以當事人約定為原則，然有時未予約定，但居間人報告訂約之機會或為訂約之媒介，其目的係為獲取報酬，否則即不為此行為，而委託人亦明知或可得而知此事實，為保護居間人之利益，應視委託人默認給與報酬，所以法律特規定「視為允與報酬」，並非謂民法第五百六十六條第一項不須有居間之合意。可知上開民法規定，均以居間契約存在為前提，僅因約定報酬有無約定而分列不同條文規定而已。是兩者均屬居間法律關係，並無始終附條件不能併存之關係，原告之主張，僅係同一請求依據之不同攻擊方法而已，原告認有預備合併之關係，殊有誤會。而本件兩造所爭執者，無非乃系爭不動產由被告出售予新世紀資通公司後，被告有無給付原告居間報酬之義務；關於此爭執，端視兩造間究有無居間契約存在。換言之，居間報酬給付義務人，係如原告所主張為被告，被告有給付義務，或如被告所抗辯乃元普公司，其無給付義務，應視居間人即原告係向何人報告訂約之機會或為訂約之媒介，而有不同之結論。

五、本院就兩造之上開爭執，認兩造間有居間契約存在，理由分述如下：

（一）就原告獲得居間報酬之目的而言：原告居間仲介該二不動產，其目的乃欲取得價金百分之二之報酬，有委託書為憑。皇普公司部分之不動產，以私買賣方式出售予新世紀資通公司，雖報酬依委託書之約定，係由皇普公司給付，但該價金百分之二之居間報酬，則係由所得之價金中優先扣除，蓋皇普公司財務本有困難，苟不由價金中優先扣除，原告恐實際上無法取得居間報酬，而不為此無實際利益之居間行為。而元普公司所有之系爭不動產，本欲循上開方式，使原告得順利取得報酬，此由皇普公司、元普公司與新世紀資通公司於八十九年五月間所簽訂之不動產買賣契約書第三條第二款價款之支付方式，均約定先扣除與居間報酬相同之金額、土地增值稅後，餘款再償還被告債權之約定甚明，有該不動產買賣契約書在卷可證，另依附卷皇普公司、元普公司致被告之申請書，其第四點亦均為此項償債方式之要求。但嗣因執行債權人眾多，無法以由元普公司以私買賣方式完成買賣行為，乃四方（原告、元普公司、新世紀資通公司、被告）協議由被告以向法院聲明承受之方式，取得所有權後，再以與原來約定出售價格幾近相同之價格（一為七千二百五十九萬三千五百五十七元，一為七千二百五十九萬三千五百元）出賣移轉登記予新世紀資通公司，而於買賣合約書第五條特別約定「因前不動產係甲方（被告）在法院所承受之擔保品，故乙方（新世紀資通公司）同意若甲方因故無法順利取得該不動產時，則本合約自動失效」，可知倘被告未能順利承受取得系爭不動產，該合約即失其效力，原告當無可請求居間報酬，若被告順利承受取得該不動產所有權，則買賣契約因解除條件未成就而不失效，原告當得請求居間報酬，蓋其居間目的本即欲由交易價金中獲取居間報酬，已如前述。又被告承受後，元普公司對於系爭不動產之所有權，雖移轉為被告所有，於形式上完成交易行為，但原告卻無法於價金中優先扣除居間報酬（執行法院之分配表不可能為此分配），而實際獲得利益（元普業已財務困難，當無給付報酬之能力），為確保居間利益，顯然就原告居間獲取報酬之目的而言，其並非欲從承受行為中獲取報酬，而係欲由被告承受後出賣予新世紀資通公司之買賣行為中獲取報酬；易言之，其欲從新世紀資通公司買賣交易對象獲取報酬，其自始目的相同；又卷附之九十年一月九日之會議紀錄，誠如被告所言，雖僅係原告之主張及陳述內容之紀錄，但由此亦可推知被告明知原告曾於八十九年六月十六日之協商變更交易模式會議中，被告知悉原告要求其按成交價金之百分之二給與報酬之事實，關於此，被告亦未爭執；被告既明知且為交易對象，自有按交易價金七千二百五十九萬三千五百元之百分之二給付居間報酬之義務。

（二）就八十九年六月十六日之協議過程而言：

１、證人陳諺彙、高銘安證稱：「元普與皇普是同一老闆，最早的時候新世紀資通公司委託原告要找辦公室，原告帶她們來看元普及皇普二層樓的辦公室，因為系爭辦公室就有經過法院限制登記，所以才到遠銀租賃公司去簽署買賣意向書，約定的金額是與現在的買賣金額相同。皇普部分比較沒有問題。這兩家的債權人都是被告，為了解決這債權，我們有請債權人到場。元普的部分因為尚有其他的債權人假扣押，沒有辦法按照皇普的方式直接賣給新世紀資通，後來我們在八十九年六月十六日那天到被告總行去開會，決議是由被告承受不動產再賣給新世紀資通，有關的仲介費用由被告負擔。當天我們也有請原告甲○○到場。當天被告的代表是證人游林盛及一位女性員工，皇普是我與陳小姐，我們作成決議後，才請新世紀資通的人到場，不過沒有作成書面紀錄。新世紀資通的人在我們協議過程中沒有在場，九十年一月九日的會議紀錄，是在被告不願意支付仲介費用再另行召開的協調會」。證人陳諺彙並證稱：「當天討論第一個重點是變更交易模式，第二個重點，原告甲○○有提到仲介費的問題，游林盛說屬於他們該付的，他們就會付。之後再請新世紀資通的人進來，討論證五號的買賣合約書內容，但是當天並沒有簽署。」證人高銘安補證稱：「甲○○說元普這個部分他仍然要收仲介費，如果被告不負擔這仲介費，他就負責將五樓出售給新世紀資通，因為新世紀資通需要二個樓層的辦公室。游先生就說該他們付的，他們就會付。後續我們就請買方出來承接這整個案件。這中間被告從來就沒有表示他們不願意負擔仲介費用，因為如果被告不願意負擔仲介費用，這買賣跟本不可能繼續」。可知該協議結論「變更交易模式」，就元普公司、新世紀資通公司、被告觀察，無非係為確保系爭不動產得順利以原約定之每坪三十九萬元出售予新世紀資通公司，而以較高之出賣價格滿足債權，就原告、被告觀察，原告則得由被告交易價金中抽取百分之二之居間報酬，而與被告成立居間契約。

２、雖證人游盛林證稱：「當初我們公司透過拍賣程序購買，是因為元普公司是我們的催收戶，元普的陳諺彙小姐他說希望由他們自行處理再將債務還清，不要透過拍賣的程序，至於是透過誰找到買主，我不清楚因為元普他們說要自己解決。因為我們是債權人所以我知道系爭不動產還有其他債權人假扣押，後來皇普的陳小姐就帶了新世紀資通的人來與我們接觸。就約定由我們向法院買回來以後再賣給新世紀資通。討論係覺得過程是在寶島銀行公司討論的，當天在現場的有皇普的高先生、陳小姐及新世紀資通的人。當天高先生有提及仲介費的問題，他說他是透過別人找到新世紀資通。我是跟他講當初你們要求自行處理，這個仲介費用我沒有權限我無法答應。」、「當初分行申請上來的時候，元普公司三樓部分沒有申請仲介費用，皇普部分則是一開始就跟分行經理講好，申請的時候也有申請，所以就有扣除。元普的部分保證人及負責人，都避不見面所以當初並沒有扣除仲介費的約定。只有提到由我們去應買再賣給新世紀資通」等語。姑不論證人游盛林係被告公司之員工，基於利害，其證言可否採信，本非無疑。退步言之，縱為真實，但證人游盛林係被告總行催收部之副主任，有關皇普、元普公司償債事宜，均由其負責從中協商，其參與之程度不可謂不深，縱依其職務層級，可認其無完全決定之權，但其就協商之結果，不須透過分行，即可直接向被告總行請示，當可確認，苟如被告所辯：係分行之業務範圍，應由分行負責云云，則何須由總行之催收部人員出面協商，而非由分行人員直接為之？證人陳諺彙、高銘安上開證稱游盛林於八十九年六月十六日協商會議中曾說「該付就會付」，倘如證人游盛林所證，其並無決定之權限，認係有待請示總行決策者之保留言辭，但被告既明知原告之所以媒介新世紀資通公司購買系爭不動產，其目的乃欲從交易價金中獲取居間報酬，於八十九年六月十六日協議後，旋於同年月依協議之變更交易模式，於同年月二十八日與新世紀資通公司簽訂買賣合約書，而對於原告、元普公司請求被告由買賣價金中給付原告百分之二報酬之要求，卻未為反對之表示，其行為足以顯示其默示同意依原告要求給付報酬，而與原告成立居間契約。

（三）就系爭不動產之交易結果而言：依前之所述，按原協議，原告之居間報酬請求，固預期由元普公司與新世紀資通公司之買賣價金中，優先扣除獲取，但因執行債權人眾多，無法依預期進行私買賣交易，而由原告改媒介被告與新世紀資通公司成立系爭不動產買賣交易（並無客觀給付不能之問題，故雖被告雖尚未向執行法院聲明承受取得所有權，但不影響買賣契約之有效成立），而由被告與新世紀資通公司之交易價金中獲取報酬。被告之所以願承受系爭不動產，乃因已與新世紀資通公司成立買賣合約，不虞無交易對象，而此交易對象之覓得，乃因原告之媒介所得，因原告之媒介，而順利完成買賣交易；元普公司與新世紀資通公司之買賣交易，既因執行債權人眾多而未能完成，原告當無法向元普公司請求給付報酬，可知被告並非繼受或承擔原告與元普公司之居間契約給付報酬義務，而係與原告因默示之合意另成立一居間契約，且被告因此默示而同意按價金之百分之二給付原告居間報酬。由此得知，因預期交易模式之變更，於協議過程，被告曾否提出委託書、承諾書等相關文件，因模式之變更，交易對象之結果不同，不宜比附相提，而為拒絕給付報酬之論據。

（四）就交易利益歸屬而言：苟本件可排除債權人併案執行之問題，得依原預期依原協議完成系爭不動產之買賣交易，則新世紀資通公司依與元普公司簽訂之不動產買賣契約書，本須自給付價金中優先扣抵原告之居間報酬、土地增值稅，再將餘款作為償還元普公司積欠被告之債務，原告實際所得之利益，當不若變更交易模式後，由新世紀資通公司所得之對待給付價金之數額，是扣除如主文所示之給付數額後，其實際所得利益方為相當。亦即符合原協議時，兩造：原告媒介訂約，獲得報酬，被告獲取債務清償之期待。而此期待並不以債權獲得完全清償為前提，蓋若無原告之媒介，被告當不至於承受系爭不動產，其承受價格每坪約三十五萬元，為被告所不爭執，若未承受而減價拍賣，則其價格當低於每坪三十五萬元，何得以每坪三十九萬元預先出售予新世紀資通公司，而從中獲得利益，而被告之所以得從中獲取利益，乃因原告居間媒介交易對象之結果，是被告以債權未獲得完全清償作為否認兩造有居間合意之理由，並不足採。

六、基於此，原告以（１）元普公司三樓房地交易所生之居間報酬，有元普公司於八十九年四月七日出具之「委託書」同意支付；皇普公司四樓房地則無此情形，（２）皇普公司四樓房地交易部分，被告銀行曾於八十九年六月二十三日出具書面「承諾書」予皇普公司，同意就等同皇普公司與新世紀資通公司房地交易之買賣價金就居間報酬金優先扣除，反觀元普公司三樓房地之交易過程中，被告從未出具任何書面（亦未以口頭方式同意）予元普公司，同意由元普公司三樓房地之出售價金款項中扣除任何費用（除應付之土地增值稅及規費外），（３）皇普公司對於被告銀行之借款，於出售四樓房地後，即使扣除新世紀資通公司與皇普公司間交易所生之居間報酬，仍足以全部清償借款；而元普公司於出售三樓房地之款項用以清償對被告銀行之債務後，尚有五百八十二萬六千八百一十四元未清償，（４）元普公司「保證人及負責人都避不見面，所以當初並沒有扣除仲介費的約定」；而「皇普部分一開始就跟分行經理講好，申請的時候也有申請，所以就有扣除」，故兩公司與被告之處理方式及處理態度，均有不同云云，作為否認兩造間有居間契約存在，而無給付原告報酬之義務之理由，均與上開交易之目的、過程、結果、利益歸屬等相違背，殊無可採。

七、綜上之所述，本件兩造間既有居間關係存在，被告自有給付默示約定報酬，即按買賣價金之百分之二計算報酬之義務（七千二百五十九萬三千五百元乘以百分之二，等於一百四十五萬一千八百七十元），原告於此範圍之請求，併請求自起訴狀繕本送達翌日起（九十年六月十二日起）按年息百分之五計算之報酬，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

九、本件事證已明，兩造其餘主張及所提證據不影響本件判決結果，不予贅述。

十、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第六庭法 官 侯水深

法院書記官　林秀妙