臺灣臺北地方法院九十年度訴字第二二一一號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度訴字第二二一一號

原告

台力國際開發事業股份有限公司

法定代理人

劉洪福

被告

甲○○

法定代理人

桑林彩霞

右當事人間不動產所有權移轉登記等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

⑴、被告甲○○應將其所有坐落台北市○○區○○段二小段一九七地號土地，地目面積一五一二平方公尺，應有部分一二００００分之四六及地上建物（即門牌號碼為台北市○○路○段九十之廿八號）房屋所有權移轉登記並交付予原告。

⑵、被告應給付原告新壹佰伍拾萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

⑶、願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告於民國九十年三月八日與被告議定以新台幣（下同）貳佰參拾萬元向被告買受其所有門牌號碼為台北市○○路○段九十之廿八號房屋及坐落基地持分，原告並當場給付定金伍拾萬元交由被告收受，並約定須於三月廿日以前簽訂正式買賣契約，屆時若雙方有任何一方違約，則甲方（即原告）之訂金由乙方（即被告）沒收，乙方則賠償訂金金額之三倍。詎被告竟拒不依約於九十年三月廿日前前來簽訂書面契約並配合辦理所有權移轉登記及交屋事宜，嗣經催告，竟由被告母親桑林彩霞來函稱被告患有精神分裂症，並無行為能力，主張買賣契約無效云云，惟精神分裂症雖屬精神方面之病症，然其病症之種類、情狀皆有不同，患者未必皆有心神喪失或精神耗弱之情形，而被告固於九十年三月十五日因精神分裂病症前往台北市立療養院診療，但不能證明其於九十年三月八日與原告合意成立系爭買賣關係時係無意識或有精神錯亂之情形，且其又未受禁治產之宣告，自難認被告乃無行為能力之人，而有致本件買賣契約有無效之情形，被告既有違約，原告除得訴請判命被告將系爭房地所有權移轉登記並交付予原告外，同時得併依二造於預付訂金收據中之約定，請求被告給付定金金額三倍即壹佰伍拾萬元之違約金予原告，爰本於上開契約之約定及買賣關係提起本件訴訟。

（二）二造就買賣標的物及價金既已意思合致，原告且已當場交付訂金，雙方買賣關係已經成立，預付訂金收據中所謂三月二十日前簽訂正式買賣契約，乃係為辦理不動產所有權之移轉應以書面為之之強制規定之故，洵難因此而認為本件僅屬預約之性質。另預付訂金收據中已載明買受人為台力國際開發事業份有限公司，自應以書面之記載為準，因本件系爭房地之買賣為原告收購中華路房地最後一批，故由原告公司與被告締約，被告再三以買受人應為訴外人力大建設股份有限公司（以下稱力大公司），原告起訴為當事人不適格云云，不足為據，其不予提示訂金支票或事後片面退回，原告亦回函表示不同意之旨，均不生解除契約之效力，不得因此認為契約並未成立。

（三）系爭不動產係於六十一年九月二十五日建築完成，原告購買時亦僅得設定最高限額壹佰零捌萬之抵押權而貸得約玖拾萬元之款項，金融機關係按貸款金額即估價之一‧二倍設定抵押權，價值不高，於本件買賣時已屬二十八年餘之陳舊老屋，又位於老舊漸趨沒落之商場，總面積為二‧五八平方公尺（約僅０‧七八坪）原告以貳佰伍拾萬元向被告買受已屬高價，被告事後要求每坪仟萬元計之天價，其空言稱原告有民法第七十四條之暴利行為，自不足採信。

三、證據：提出建物、土地登記簿謄本、預付訂金收據、收據（含本票影本）、九十年三月六日九十年三月二十三日、九十年八月三日存證信函各一份、桑林彩霞存證信函二份為證。

乙、被告方面

一、聲明：

⑴、原告之訴及假執行均駁回。

⑵、願供擔保，請准免予假執行之宣告

二、陳述：

（一）系爭買賣契約簽訂者是訴外人力大公司非原告，原告提起本訴，顯係當事人不適格。

（二）原告於九十年三月八日以一紙騙使精神耗弱之被告簽立預付訂金收據及收受五十萬元本票，預付訂金收據約款「未於三月二十日前簽訂正式買賣契約，則賠償訂金金額之三倍」違反公秩良俗。被告為精神耗弱患者，其法定代理人桑林彩霞已以台北郵局存證信函二份特別聲請被告有精神疾病，未經法定代理人同意前簽定之法律行為應屬無效。而被告簽立預付訂金收據時之精神狀態已達精神耗弱致不能處理自己事務之程度，系爭房地買賣前，被告朋友陳新之曾兩次在台北市○○○路○段明耀百貨附近西餐廳向原告代表即力大公司陳圓圓之說明甲○○有精神耗弱毛病，為限制行為能力人，要簽定契約應找她媽媽出面，因被告為限制行為能力人，其為意思表示及受意思表示未得法定代理人之允許，顯屬違背禁止或強制規定。

（三）系爭房屋買賣為正式簽訂買賣契約書只是單方持有預付訂金收據，並無正式雙方簽定買賣契約，缺乏契約之要式條件，契約不成立，原告請求履行契約，顯無理由。又被告未將本票持往兌現，可當庭返還原告，聲明預定買賣契約正式解除或撤銷。被告並無兌領該票取得伍拾萬元之現金，即無收取伍拾萬元，原告請求三倍違約金約定過高已超過訴訟標的之三分之二，違背公秩良俗。

三、證據：提出中華民國身心障礙手冊、診斷證明書、郵局存證信函各一份及診斷書二件為證，並聲請訊問證人陳新之及鑑定被告甲○○之精神狀態。

丙、本院依職權訊問證人陳圓圓。

理由

一、本件被告甲○○於訴訟進行中經本院宣告為禁治產人，並由其母桑林彩霞任監護人，茲經被告甲○○現任法定代理人桑林彩霞附本院九十年度禁字第一○五號裁定具狀向本院聲明承受訟，經核尚無不合，應予准許，合先敘明。

二、本件原告起訴主張：伊於九十年三月八日以二百三十萬元之合理價格向被告買受其所有門牌號碼為台北市○○路○段九十之廿八號房屋及坐落基地持分，並當場給付定金五十萬元，約定於同年三月廿日以前簽訂正式買賣契約，詎被告竟拒不於約定時日前簽訂契約並配合辦理所有權移轉登記及交屋事宜，爰本於上開契約之約定及買賣關係提起本件訴訟，請求被告將系爭房地所有權移轉登記並交付予原告外，併給付定金金額三倍即一百五十萬元之違約金予原告等情。被告則以：系爭買賣契約真正簽訂是訴外人力大公司，並非原告，原告提起本訴，顯係當事人不適格。原告於九十年三月八日以一紙誑使精神耗弱之被告簽立預付訂金收據及收受五十萬元本票，系爭房屋買賣未正式簽訂買賣契約書，只是單方持有預付訂金收據，並無正式簽約，缺乏契約之要式條件，契約不成立。又被告未將本票持往兌現，自可解除或撤銷預定買賣契約等語，資為抗辯。

三、按所謂當事人適格，乃指當事人就特定訴訟，得以自己名義為原告或被告之資格，亦即就特定訴訟有實訟之權能。而在給付之訴，祗須主張自己有給付請求權者，對其所主張為義務者提起，即為當事人適格；至其是否確為有給付請求權或為有給付義務者，乃為訴訟標的法律關係之要件，並非當事人適格之問題。本件原告提起本件訴訟既於訴狀中載明：伊於九十年三月八日以二百三十萬元向被告買受其所有門牌號碼為台北市○○路○段九十之廿八號房屋及坐落基地持分，並當場給付定金五十萬元，約定於同年三月廿日以前簽訂正式買賣契約，詎被告竟拒不履行契約各語，據此，原告即以有給付請求權者之身份（買受人），對於其主張為義者之被告（出賣人）提起訴訟，是本件即屬當事人適格，合先敘明。

四、本件原告主張：伊與被告訂有系爭台北市○○路○段九十之廿八號房屋及坐落基地持分買賣契約一節，固提出預付訂金收據一紙為證，惟為被告所否認，並以被告就上開房屋之買賣事宜係與訴外人力大公司洽談，未與原告訂有買賣契約等語置辯。經查，本件被告辯稱原告並非買賣契約之當事人等語，雖為原告所否認，惟經當時與被告接洽系爭買賣事宜之證人陳圓圓到庭證述：伊是代表訴外人力大公司與被告簽約，但因日後系爭房地之所有權要登記在原告名下，故收據上寫台力公司（即原告）付定金，但事實上是訴外人力大公司簽約，九十年三月二十日那天正式簽約，也是要以訴外人力大公司名義簽約各情屬實，核與證人陳新之證稱：當初是力大公司的陳圓圓來談的，台力公司（即原告）並沒有人來談過等語相符，並有證人陳圓圓洽商系爭房地買賣事宜時交付陳新之「力大公司秘書陳圓圓」名片一紙附卷可稽，是被告辯稱原告並非買賣契約之當事人一節，自堪信為真正。據此，本件原告既非系爭買賣契約當事人，則其本於買賣契約法律關係，起訴求為如訴之聲明所示之判決，即屬無據，應與其假執行之聲請併予駁回。

五、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，核與判決之結果不生影響，無庸再逐一予以論究，合併敘明。

六、結論：原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第七十八條判決如主文。

民事第六庭法 官周玫芳

法院書記官王朝枝