九十年度訴字第三○五六號｜民事：返還押租金｜裁判日期：91 年 06 月 06 日

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度訴字第三○五六號原　　　告　旺玖科技股份有限公司法定代理人　甲○○ 被　　　告　安盛股份有限公司法定代理人　乙○○ 右當事人間請求返還押租金事件，本院判決如左：主文被告應給付原告新台幣壹佰玖拾捌萬貳仟肆佰元及自民國九十年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新台幣陸拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰玖拾捌萬貳仟肆佰元為原告供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：其為擴遷需要於民國八十九年十二月二十九日，向被告承租其所有坐落台北市○○○路○段企業大樓五、六樓之房屋（以下簡稱系爭房屋）供作辦公室之用，因當時被告仍自用系爭房屋，故雙方遂約定租賃期限自九十年四月一日至九十二年六月三十日止，並約定自點交之日起至九十年四月二十日止，為裝潢免租期，原告並於訂約時依契約約定交付一百九十八萬二千四百元 (起訴書誤載為一百九十八萬三千元) 之押租保證金予被告，旋原告於九十年三月二十四日向被告表示將前往系爭房屋查看如何進行裝潢時，被告僅交付六樓之鑰匙（五樓之鑰匙並未提供）予原告前往查看，詎料，被告不僅尚未搬遷完畢，而且，竟發現被告並未拆除系爭房屋之舊有固定物，且系爭房屋不符消防設備、消防檢查之要求，嚴重影響原告之安全，又系爭房屋之冷凍空調管線亦老舊、生銹、口徑堵塞、滲漏而不堪使用，顯有修繕之必要，為此，原告數次向被告請求出面處理，惟均未獲回應，原告因有搬遷之急，遂於九十年四月二日再度發函催告被告修繕並拆除舊有固定物，惟被告置之不理在先，後又明白表示拒絕，原告慮及欲自行拆除舊有固定物、自行裝設符合消防安全之設備及自行修繕年久失修之冷氣空調所費不貲，非原告能力所得負擔，又上開工程亦需耗費相當期間，無法因應原告即時搬遷之需，顯與原告訂立本契約之目的不符，原告不得已始於九十年四月十六日發函解除並終止本件租約，九十年四月十九日再度發函加以確認，本件租賃契約既已消滅，且亦無租賃債務不履行之情事，原告自得訴請被告返還押租金等語。並聲明：㈠被告應給付原告一百九十八萬二千四百元及自九十年四月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：本件房屋租賃由兩造合意按現況點交出租，被告不負拆卸租賃建物內固定物之義務，由於房屋現狀不敷原告使用需求，擬將之全部拆除，被告乃同意於其動工裝修期間得免收部分租金，俾作為其裝潢補貼款，又系爭房屋之消防設備業已依法改設完成，冷凍空調系統運作正常，足敷一般正常上、下班時間使用所需，本件租金給付始點係九十年四月一日，至租約所訂二十天裝潢免租期，僅原告得減付二十天之租金額，並非另就付租時點更行約定，被告於九十年四月十九十發函催告原告繳付租金，原告於九十年四月二十日收受後，亦未於五日之限期內履行給付租金義務，被告自不負有交付系爭房屋予原告之義務，況且因原告未付租金，亦經被告於前開催告函件中，同時為終止本件租賃契約之意思表示，被告因原告之違約受有系爭房屋部分閒置達七個月之久、為點交系爭房屋予原告之僱工清運費、代墊六個月之大樓管理費等損害，依兩造租約第六條丙款之約定，原告對被告負有損害賠償責任，被告沒收原告已付之押租金以為被告所受損害之賠償，被告所交付之系爭房屋並無瑕疵，縱有瑕疵，亦經補正，原告據以解除或終止租約，即屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利益判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於八十九年十二月二十九日簽訂系爭房屋租賃契約書。㈡被告業已收受原告簽發面額一百九十八萬二千四百元之押租金支票。四、得心證之理由：本件兩造爭執之處，應在於系爭建物之「現狀」，是否合於兩造所約定之使用、收益狀態？使原告得據以解除或終止租約。㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。查原告主張系爭房屋內之舊有固定物未經拆除，且不符消防設備、消防檢查之要求，嚴重影響原告之安全，又系爭房屋之冷凍空調管線亦老舊、生銹、口徑堵塞、滲漏而不堪使用，顯有修繕之必要等情，惟為被告所否認。茲就原告所主張未合租賃適狀部分，一一論述之：１舊有固定物之拆除：證人即處理原告承租系爭建物之員工連朱白到庭證稱：「：：在訂約前的洽談過程中都是和被告公司的吳翼騂聯絡最多，吳先生雖然有表示想要照現況出租，但我不敢答應表示要和公司討論，在簽約前有再跟吳先生公司要求必須拆除舊有設備而吳先生只說一般都是照現況出租，後來兩家公司的總經理又有再洽談，據我所從吳先生那邊得知的洽談結果，是被告公司要把桌椅以及他們不用的部分清理掉，至於我們原先有要求遮陽板必須拿開的部分他們未同意，而我們並未要求他們要打掉固定的隔間，：：」等語 (見本院九十年十月十九日準備程序筆錄) ，是依證人連朱白所言，原告並未要求拆除系爭房屋內固定物，原告據此主張，尚不足採。２空調部分：查證人連朱白另證稱：「：：關於空調部分吳先生雖然有表示應該足敷使用，但我有跟他說空調部分不涼要再找人來看，也不敢答應他就照現況，至於最後談到什麼樣的程度是王景樟比較清楚。」等語 (見本院九十年十九十九日準備程序筆錄) ，姑不論證人王景樟是否明瞭簽約條件，然依證人連朱白前開所言，於簽約之際，原告曾就空調部分是否足供使用提出質疑，被告並允諾應堪使用，再參原告訴訟代理人陳國雄律師於本院九十年十二月十三日言詞辯論時亦自承簽約時有告知被告租屋係供辦公大樓使用，因屬研發工作，空調系統之使用會超過一般上下班的時間，會另外裝置設備等語，是有關空調設備應具有足敷被告公司一般上、下班之使用效能，應為兩造所合意之租賃適狀，而非僅由被告以現狀交付即可。次查，證人亦為原告負責本件租賃事務之員工王景樟到庭證稱：「：：。訂約後去房子那裡是負責工程方面，：：。就我所知冷凍管線是屬於比較細節的部分，是在簽完約之後注意這部分問題，也才因裝潢公司的反應才去找工程公司來看冷凍管線，九十年三月底的簽約之後的時間，有一次我和連小姐及賁華公司的簡先生與被告吳先生談到關於空調設備維護要花費很多費用，被告公司吳先生表示要跟公司反應，我並不知最後被告的回覆為何。：：」等語，證人即賁華工程有限公司副理簡俊郎到庭證稱：「：：，九十年年初時有去看過房子三到四次，為了房子關於空調及排氣部分的規劃問題。我發現該房子空調的管路及設備均已老舊，我知道是原告公司請我們去看空調設備問題。我有與原告公司的管理部門的王先生反應，跟他說管線老舊會影響效能，無法支應他們二十四小時及一般時間使用的需求，原告有提到希望可以設計一套二十四小時系統來配合原有的設備，以支應下班與假日時的使用。我可以確認原證九是我們公司開出的估價單，當初有就二十四小時系統作估價，但現在無法確認原證九的何部分是二十四小時系統。所謂不敷一般時間使用的需求，是指該房子原先辦公人數比原告預定要辦公使用的人數少，如果要原告上下班時間使用就會不敷需求，該房屋現有的管線設備就會不夠使用。管線老舊除了影響效能，也會造成維修不易，已生鏽的管線為維修而拆除也會有漏水的情形。當時所看到的管線有生鏽的狀況。我們有擬定足敷他們使用的計畫，由把設計圖給原告公司，但之後取消並未與我們訂約。在今年的某個時間我有和原告公司連小姐、王先生及被告公司的人談到關於空調方面還有費用的事情，但詳細內容已無印象。：：」等語，是依前開二證人所言，系爭建物空調管線已生鏽、老舊，影響空調效能，而不敷原告公司所聘僱員工之通常正常上、下班時間的使用，是原告主張被告未能交付合於使用、收益之租賃物，自可採信。雖被告抗辯原告所提出賁華工程有限公司之估價單，乃就原告擬加設一套廿四小時皆能啟用之空調系統並支應其於下班與假日時使用所需而來等情，惟此部分並非兩造所約定之租賃適狀，如前所述，且亦與被告未能提供合於原告一般上、下班使用之空調管線之事實無涉，另被告於出租予原告前自行使用系爭建物，與事後另行出租予第三人，系爭租賃物均足供渠等一般上、下班使用，及系爭建物之空調系統曾於八十七年間檢修、維護、保養等，均不足以證明系爭建物於本件租賃起期之九十年四月一日時之空調管線係適於原告公司員工一般正常上、下班之使用，被告所辯，尚不足採。㈡系爭建物六樓部分之鑰匙業由被告交付予原告，供原告入內進行裝修等情，為兩造所不爭，惟是否為租賃物之交付，兩造各執一詞【原告主張未點交，被告主張已點交 (被告部分係由其訴訟代理人之複代理人於九十一年五月二十三日言詞辯論時所主張) 】，惟被告主張其將辦公處所遷移至五樓後，與第三人達和廢棄物清除股份有限公司訂約清運六樓置放之廢棄物等情，並提出該廢棄物清運契約書一紙為憑，依該契約上所載之清運期間為九十年三月二十八日至九十年三月三十一日，其清運時間均在兩造主張交付鑰匙時間 (原告主張九十年三月二十四日、被告主張九十年三月十九日) 之後，且被告亦不否認僅交付六樓鑰匙，而不包括亦在租約之內的五樓部分，是原告雖收受被告所交付六樓部分之鑰匙，但仍非本件租約租賃物之交付，是以原告系爭建物未交付之主張為可採。茲因被告尚未交付租賃物予原告使用收益，原告亦無給付租金之義務，則被告以原告未支付租金為由，主張終止租約，實屬無據，又被告因未能提供合於租賃適狀之系爭建物予原告使用，其違約在先，原告並無違約之情，被告縱使因本件租約受有損害，原告亦不負賠償之責。㈢按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，民法第二百二十九條第一項、第二百五十四條分別定有明文。查系爭租賃契約之起期為九十年四月一日，是被告應最遲於九十年四月一日以前依租賃契約履行義務。然系爭建物空調管線老舊，不敷被告公司正常上下班之使用之現狀，使被告於九十年四月一日未能交付合於兩造約定租賃適狀之租賃物予原告，如前所述，致負遲延給付責任，原告自得依前開規定於九十年四月二日發函催告被告於文到後兩日內答覆是否修繕前開不等租賃適狀之空調設備暨儘速進行租賃物之點交，被告收受後未於期限內答覆，旋原告復於同年月十六日發函被告解除契約，並於同年月十八日送達被告等情，有被告不爭執之催告函、限時掛號函件執據及傳真查詢國內各類掛號郵件查單在卷可憑，則本件租賃契約於九十年四月十八日經原法依法行使解除權而自始消滅。㈣再按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第二百五十九條第一、二款分別定有明文。本件租賃契約既約合法解除，則原告基於上揭民法之規定請求被告返還所受領之押租金一百九十八萬二千四百元，及自九十年四月十八日起至清償日止百分之五之法定遲延利息，為有理由，應予准許。㈤兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。㈥因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　六　　　月　　　六　　　日民事第五庭法官　李媛媛右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　六　　　月　　　六　　　日 ~B法院書記官　莊滿美

臺灣臺北地方法院九十年度訴字第三○五六號

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