臺灣臺北地方法院九十年度訴字第三二八二號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度訴字第三二八二號

原告

甲○○

法定代理人

乙○○

右當事人間請求確認會議之決議無效事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：確認台北市中山春大樓民國八十七年十二月二十七日區分所有權人會議所作成有關該大樓「地下室管理規則」中涉及地下室停車位部分之決議無效。

二、陳述：

（一）原告為坐落台北市○○區○○街三九號「台北市中山春大樓」（以下簡稱中山春大樓）地下室防空避難設備兼停車位第十號之所有權人，領有建築改良物所有權狀，該地下室建物並登記為建號第二七四五號之主建物，原告應為中山春大樓之區分所有權人。而中山春大樓戶政上編有門牌號碼之區分所有權人共一百三十六人，加計地下室停車位部分建物以一人計算者，總計區分所有權人數應為一百三十七人。但中山春大樓於民國八十七年十二月二十七日召集之區分所有權人會議僅列區分所有權人為一百三十六人，漏列地下室停車位建物區分所有權人一人，該次區分所有權人會議決議均以應出席區分所有權人一百三十六人為其計算表決權數基準，顯然該次區分所有權人會議組成不合法，依公寓大廈管理條例第三條第二款、第二十五條第一項規定及最高法院七十年台上字第二二三五號判例意旨，可知非合法組成之區分所有權人會議並非公寓大廈之意思機關，不能為有效之決議，其所為之決議當然無效。依該次區分所有權人會議決議之台北市中山春大樓規約第十條第二項規定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。」，原告若依該區分所有權人會議所列區分所有權人僅有一百三十六人判斷者，即非中山春大樓之區分所有權人，自無庸依該次區分所有權人會議決議分擔管理費。再者，台北市中山春大樓規約第一條（本規約效力所及範圍）第一項規定：「本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人及住戶。」，而依公寓大廈管理條例第三條第十款規定之「住戶」，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者而言。因此，原告之身分若非中山春大樓之區分所有權人、承租人或專有部分使用人者，則原告所有之地下室停車位即非中山春大樓區分所有權效力所及，自為台北市中山春大樓規約效力所不及者，台北市中山春大樓區分所有權人會議自不得對於規約效力所不及之地下室停車位，訂定任何管理規則或徵收管理費。茲既該次區分所有權人會議因非合法組成之機關，所為決議全部無效，則該次決議中有關「地下室管理規則」涉及地下室停車位部分之決議，亦屬無效；或若謂原告非區分所有權人，則「地下室管理規則」即不得拘束非區分所有權人之原告，此部分決議亦屬無效。為此起訴請求確認台北市中山春大樓八十七年十二月二十七日區分所有權人會議（以下簡稱系爭區分所有權人會議）所作成有關該大樓「地下室管理規則」中涉及地下室停車位部分之決議無效。

（二）對被告抗辯所為之陳述：

⒈被告提出之中山春大樓區分所有權人會議出列單位及人員名冊（實則為出席簽到簿）及被告向台北市政府工務局提出之出席簽名簿，二者簽名字跡完全相同，此由「董煥新」誤簽而塗銷之痕跡完全相同即可知之。故被告乃係藉由篡改出席簽名簿上區分所有權比例（重新黏貼紙條）以變造出席簽名簿之方法，將地下室停車位之區分所有權人排除在外。再者，該中山春大樓區分所有權人會議出列單位及人員名冊做成日期為八十七年十一月十五日，非系爭區分所有權會議開會日，不足證明系爭區分所有權人會議出席狀況。另依該名冊名稱觀之，該名冊除記載包括出席單位或人員外，應亦包括列席單位或人員；故原告之代理人雖簽名其上，亦不能表示其已出席會議並行使權利。

⒉區分所有權人之計算，依公寓大廈管理條例施行細則第四條規定，非以戶為計算單位。

⒊中山春大樓地下室部分僅有十二個停車位，各車位以劃白線、編編號區隔之，地下層單獨編列建號二七四五號，各車位應有部分十二分之一，原告除買受停車位外，亦有買受台北市○○街四一巷一之四號中山春大樓專有部分。

⒋中山春大樓依照使用執照存根記載，包含地下層、騎樓及地上十層，面積總計六千三百六十三點零七平方公尺（約一千九百二十五坪）。若依被告向台北市政府報備提出之中山春大樓區分所有權人名冊記載區分所有權人一百三十六人，不含地下室停車位，面積僅二千零五十二坪，與使用執照不符。

三、證據：提出建築改良物所有權狀、中山春大樓區分所有權人名冊、中山春大樓八十七年十二月二十七日區分所有權人會議議事錄、被告九十年七月三日公告、中山春大樓地下室管理規則，另聲請訊問證人陳春榮。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：

（一）被告召開區分所有權人會議，並向主管機關報備之過程：

⒈中山春大樓係在公寓大廈管理條例施行前即已取得建照執照及成立管理委員會之「老舊公寓大廈」；依據公寓大廈管理條例第四十三條第一項規定及同條例施行細則第十四條規定，區分所有權人應依該條例第二十五條第三項規定，互推召集人召開第一次區分所有權人會議訂定規約並向主管機關報備。是以乃互推原八十七年度主任委員邱金龍為召集人，經通知全體區分所有權人在八十七年十二月二十七日召開中山春大樓第一次區分所有權人會議，重新訂定規約、成立管理組織、以便向主管機關台北市政府申請報備。

⒉該次會議設計使用之區分所有權人名冊是依照門牌序號一百三十六人另加車位區分所有權人十二人，會議出列人員名冊亦同（下稱原始名冊）。八十八年度之主委邱金龍（續任）、副主委乙○○、委員徐文達，於會議後整理出會議記錄、規約、原始名冊、並填具區分所有標的基本資料、申請書等於八十八年六月九日向台北市政府公寓大廈管理課申請報備，同年六月二十五日台北市政府工務局回函，除指出申請之主委邱金龍身分與規約規定不符外（規約規定主委必須是區分所有權人）另需補正數項，並退回原件資料。嗣後同年七月二十日始由新任主委乙○○再提申請報備案，其間亦經數度被通知修正退補件，包括區分所有權人名冊、會議記錄之出列人數等；台北市政府方於八十八年十一月八日核下公寓大廈管理組織報備證明。

（二）對於原告主張之事實及證據承認或不爭執之部分：

⒈原告登記為中山春大樓地下室「防空避難設備」兼「停車場」之第十號車位之所有權人。

⒉原告提出之證物中山春大樓區分所有權人名冊、中山春大樓八十七年十二月二十七日區分所有權人會議議事錄。

（三）對於原告主張之事實及證據有爭執（否認或抗辯）部分及理由：

⒈系爭區分所有權人會議區分所有權人名冊是依照門牌序號一百三十六人另加車位區分所有權人十二人，會議出列人員名冊亦同，原告之委託出席人均有簽到兩筆（包括車位處），原始會議記錄亦顯示出「出列人員如附件」、出席數並無填具。惟向台北市政府以「原始名冊」等多項附件報備時，經多次要求補正數項，包括「所有權人名冊」必須與執照記載戶數相同，故才修正該「原始名冊」為一百三十六序號，區分所有權比例、會議記錄（應出席及以出席數）亦隨之變動。可知，區分所有權人會議名冊有兩種版本，一種為「原始名冊」一百三十六加十二人，另一種為修正後的名冊一百三十六人，該次會議係引用「原始名冊」並無漏列地下室的區分所有權人，實則無影響該所有權人的出席及決議權益，故該次會議的合法性應無疑慮，會議決議亦應有效無誤。

⒉中山春大樓地下室用途登記「防空避難設備」兼「停車場」，十二位所有權人共用該地下室（權狀建號二七四五）之建物面積，各所有權人之權狀應有部分只顯示「壹貳分之×」，並無明確標示屬幾號車位，而大樓在該地下室又有共用部分存在（建號二七四六），故究竟為專有部分、共用部分、約定專用部分或約定共用部分，被告亦無定論。故規約中之地下室管理規則只能依「功能上」區分地下室為㈠約定專用部分—車位㈡共用部分：：：。其中，「約定專用部分—車位」是指使用功能上當初各所有權人與建商間之約定車位號數而言，實與公寓大廈管理條例之「約定專用部分」的定義有間。

⒊中山春大樓地下室係由十二個車位所有權人共有，以主建物登記、建號二七四五號，並非登記為單獨所有、使用執照無地下室門牌，非屬公寓大廈管理條例之專有部分。

⒋區分所有人名冊所載區分所有權部分總面積應以各區分所有權人建物所有權面積，而非使用執照所載總樓地板面積為準。

三、證據：提出致中山春大樓各區分所有權人說明書及會議通知書、中山春大樓區分所有權人名冊、中山春大樓區分所有權人會議出列單位及人員名冊、中山春大樓區分所有權人會議第一次會議紀錄、中山春大樓規約、中山春公寓大廈管理委員會管理負責人申請書檢查表、中山春大廈社區區分所有標的基本資料表、使用執照存根、中山春大樓管理委員會八十八年七月二十日函、台北市政府八十八年六月二十五日府工建字第八八○○○八四五○○號函、台北市政府八十八年八月四日府工建字第八八○○一○○一○○號函、台北市政府八十八年九月二十八日府工建字第八八○六五九三一○○號函、公寓大廈管理組織報備證明、台北市政府九十年六月二十一日府工建字第九○○○一一七三○○號函、建築改良物所有權狀、台北市政府九十年九月十三日府工建字第九○○○一六六五○○號函、建物登記謄本、中山春大樓業主及管理費明細表、建物測量成果圖及區分所有建物共同使用部分附表。

丙、本院依職權向台北市政府調閱中山春大樓管理委員會報備案卷、向台北市中山地政事務所調閱台北市○○區○○段二小段二七四五建號建物登記謄本、建物複丈成果圖及建築改良物平面謄本等資料。

理由

一、原告起訴主張其為中山春大樓地下室防空避難設備兼停車位第十號之所有權人，領有建築改良物所有權狀，該地下室建物並登記為建號第二七四五號之主建物，原告為中山春大樓之區分所有權人。而中山春大樓戶政上編有門牌號碼之區分所有權人共一百三十六人，加計地下室停車位部分建物以一人計算者，總計區分所有權人數應為一百三十七人。但中山春大樓於八十七年十二月二十七日召集之區分所有權人會議僅列區分所有權人為一百三十六人，漏列地下室停車位建物區分所有權人一人，該次區分所有權人會議決議均以應出席區分所有權人一百三十六人為其計算表決權數基準，顯然該次區分所有權人會議組成不合法，自非公寓大廈之意思機關，不能為有效之決議，其所為之決議當然無效。再者，台北市中山春大樓規約第一條第一項規定：「本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人及住戶。」，原告之身分若非中山春大樓之區分所有權人、承租人或專有部分使用人者，則原告所有之地下室停車位即非中山春大樓區分所有權效力所及，自為台北市中山春大樓規約效力所不及者，台北市中山春大樓區分所有權人會議自不得對於規約效力所不及之地下室停車位，訂定任何管理規則或徵收管理費。茲既該次區分所有權人會議因非合法組成之機關，所為決議全部無效，則該次決議中有關「地下室管理規則」涉及地下室停車位部分之決議，亦屬無效；或若謂原告非區分所有權人，則「地下室管理規則」即不得拘束非區分所有權人之原告，此部分決議亦屬無效。為此請求確認台北市中山春大樓八十七年十二月二十七日區分所有權人會議所作成有關該大樓「地下室管理規則」中涉及地下室停車位部分之決議無效等語。被告則以：系爭區分所有權人會議區分所有權人名冊是依照門牌序號一百三十六人另加車位區分所有權人十二人，會議出列人員名冊亦同，原告之委託出席人均有簽到兩筆（包括車位處），原始會議記錄亦顯示出「出列人員如附件」、出席數並無填具；至於修正後的名冊一百三十六人，係依主管機關台北市政府要求補正修改者，該次會議係引用「原始名冊」並無漏列地下室的區分所有權人，故系爭區分所有權人會議決議有效。又中山春大樓地下室係由十二個車位所有權人共有，以主建物登記、建號二七四五號，並非登記為單獨所有、使用執照無地下室門牌，非屬公寓大廈管理條例之專有部分等語，資為抗辯。

二、兩造不爭執之事實：原告主張其為坐落台北市○○區○○街三九號中山春大樓地下室「防空避難設備」兼「停車場」之第十號車位之所有權人，領有建築改良物所有權狀，該地下室建物並登記為中山區○○段○○段第二七四五號建號之建物，原告應有部分為十二分之一乙節，業據其提出建築改良物所有權狀為證，並有台北市中山地政事務所九十年十月三日北市中地二字第九○六一六九九九○○號函所附建物登記謄本在卷可參，並為被告所自認，自堪信為真實。

三、本件兩造爭執之重點：原告主張其既為前述車位之所有權人，則亦為中山春大樓區分所有權人，系爭區分所有權人會議，漏列地下室停車位建物區分所有權人一人，該次區分所有權人會議決議均以應出席區分所有權人一百三十六人為其計算表決權數基準，顯非合法組成之機關，所為決議全部無效，則該次決議中有關「地下室管理規則」涉及地下室停車位部分之決議，亦屬無效；若謂，原告非區分所有權人，則「地下室管理規則」即不得拘束非區分所有權人之原告，此部分決議亦屬無效等語。然被告則以右開情詞置辯。是本件兩造爭執之重點在於：㈠系爭區分所有權人會議倘漏列地下室停車位所有權人為出席人，所為之決議效力如何？㈡原告若非為區分所有權人，則「地下室管理規則」得否拘束原告乙節，是否屬於決議無效之範疇？現分述如下。

四、系爭區分所有權人會議倘漏列地下室停車位所有權人為出席人，所為之決議效力如何：

（一）依公寓大廈管理條例第三條第七款規定：「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」，再依該條例第三章管理組織即第二十五條以下規定觀之，本條例所規定之區分所有權人會議與管理委員會（或管理負責人）乃係公寓大廈自治管理之二大支柱。其中區分所有權人會議猶如民法社團之總會，是區分所有權人團體之意思決定機關，乃區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。至於管理委員會則猶如社團董事或公司法中股份有限公司之董事會，指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織（見同條例第三條第八款規定），而為區分所有人團體管理公寓大廈共同事務之執行機關。

（二）就區分所有權人會議所為決議效力而言，區分所有權人會議雖是區分所有人團體之最高意思機關，但其所為之決議不得違反規約。而規約，係因建築物區分所有權已朝向團體色彩發展，遂以集會功能之多數決方式解決共同事務，成立規約，屬於合同行為，此與區分所有權人間相互訂立之契約有別；合同行為乃因二個或二個以上當事人，平行協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，以具有同一內容之平行協同複數意思表示為其成立要素，各意思表示只有一個方向，經會商後均趨於一致，乃多數人間利益的共同促成，自有拘束全體住戶之效力。此見公寓大廈管理條例第三條第十二款規定：「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」可明。規約猶如國家之憲法、公司之章程，具有區分所有人團體根本自治法則之性格，是區分所有人團體之最高自治規則，因而區分所有權人會議決議內容不得與之抵觸，再者，規約內容不得違反強行規定或違背公序良俗，自不待言。

（三）承前，區分所有權人會議決議既然具有上述性格，則依少數服從多數原則（見該條例第二十九條、第三十一條所定決議標準、比例），區分所有權人會議之決議對全體區分所有權人自有拘束力。公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議決議有瑕疵時效力如何，並未明文規定。對此依前開關於區分所有權人會議性質之說明，應可類推適用民法第五十六條規定，定其效力。惟應區分程序違法與內容違法說明之：

⒈程序違法：區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或規約時，基於民法對社團總會召集程序違法，僅得依該法第五十六條規定，請求法院撤銷其決議，相同情況，區分所有權人會議若違反公寓大廈管理條例規定之程序，似可類推適用民法第五十六條規定，以定其效力，亦即，區分所有權人會議召集程序違反法令時，區分所有權人得於決議三個月內請求法院撤銷其決議，但須出席之區分所有權人當場表示異議方可。此項訴訟為形成之訴，提起撤銷決議之訴，經法院判決確定者，該次區分所有權人會議如係召集程序違法者，撤銷其全部決議；如係決議方法違法者，則僅撤銷該特定決議之事項。

⒉內容違法：區分所有權人會議決議內容違反法令或規約者，無效（民法第五十六條第二項參照）。此不待法院判決即當然無效，但得提起確認之訴，由法院判決確認之。

（四）依公寓大廈管理條例第二十八條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」，足徵，區分所有權人會議之召集，須於開會前十五日通知各區分所有權人，此為區分所有權人會議召集程序之規定。至於同條例第二十九條、第三十一條則規定決議標準、比例，倘未達法定最低比例之決議，則屬於決議方法違反法令。二者概屬前開程序違法之領域，僅得類推適用民法第五十六條規定提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。經查，原告主張中山春大樓於八十七年十二月二十七日召集之區分所有權人會議僅列區分所有權人為一百三十六人，漏列地下室停車位建物區分所有權人一人，該次區分所有權人會議決議均以應出席區分所有權人一百三十六人為其計算表決權數基準，顯然該次區分所有權人會議組成不合法乙節，核屬區分所有權人會議召集程序或決議方法違法之範疇。按區分所有權人會議之召集程序或其決議方法違反法令時，區分所有權人得自決議之日起三個月內，訴請法院撤銷其決議，該項決議在未撤銷前，仍非無效，此與決議之內容違反法令者無效不同（最高法院六十七年臺上字第二五六一號判例足資參照）。是縱原告此部分主張之事實屬實，亦不過原告可請求法院撤銷該決議，揆諸前揭說明，在系爭區分所有權人會議決議未撤銷前，尚難指為無效。從而，原告主張該次決議中有關「地下室管理規則」涉及地下室停車位部分之決議，亦屬無效，並無理由。

五、原告若非為區分所有權人，則「地下室管理規則」得否拘束原告乙節，是否屬於決議無效之範疇：如前開㈡關於區分所有權人會議決議及規約效力之範圍說明，區分所有權人會議及規約所決議或訂定之內容，對全體區分所有權人均有拘束力。但若該人非為區分所有權人者，自無由依該決議或規約內容行使權利、負擔義務，乃當然者；又決議、規約內容倘並未違反強行規定或違背公序良俗，自屬有效。益徵，決議、規約效力範圍，與決議、規約內容有效與否，屬於不同之範疇，二者乃屬二事，非可同一而論。雖原告預備主張其若非區分所有權人，則系爭區分所有權人會議決議所定「地下室管理規則」即不得拘束非區分所有權人之原告，此部分決議亦屬無效之情。首先，原告對於地下室管理規則違反如何之強行規定或違背公序良俗等，均未予指摘，且細閱卷附之中山春大樓規約地下室管理規則內容，亦與公寓大廈管理條例規定無違，並無「內容違反法令」之處，不具有無效之原因。其次，依上開說明，縱然原告非中山春大樓區分所有權人，亦僅生其不受此部分決議、地下室管理規則拘束之法律效果，不得遽認系爭區分所有權人會議所作成有關該大樓「地下室管理規則」中涉及地下室停車位部分之決議無效。故原告此部分主張亦屬無據，應予駁回。

六、依前述說明，原告指摘之事實，縱使屬實，亦屬決議程序違法之問題，應以撤銷決議之訴為之，非得提起確認決議無效之訴；至其預備主張其並非中山春大樓區分所有權人，不受決議、規約中涉及地下室停車位部分決議之拘束乙節，亦與決議內容是否違反法令而無效乙節無涉。從而，原告起訴請求確認台北市中山春大樓八十七年十二月二十七日區分所有權人會議所作成有關該大樓「地下室管理規則」中涉及地下室停車位部分之決議無效，為無理由，應予駁回。

七、兩造其餘關於中山春大樓地下室停車位所有人是否為區分所有權人部分所為之攻擊防禦方法及所提證據與本院上開論斷無違，不予贅述，附此敘明。

八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第三庭法官　賴錦華

法院書記官　葛映嵐