臺灣臺北地方法院九十年度訴字第四一六○號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度訴字第四一六○號

原告

乙○○

原告

丙○○

訴訟代理人

吳麒律師

被告

恆記企業股份有限公司

法定代理人

甲○○○

訴訟代理人

李威廷律師

　　　　　　　　陳怡貞律師

　　　　　　　　溫光雄律師

右當事人間損害賠償等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：聲明：被告應將座落台北市○○段○○段一四八地號之土地，一樓如附圖甲、乙、丙部分面積共計一一一平方公尺返還與原告乙○○、丙○○及其他共有人，並應給付給新台幣（下同）四十四萬七千八百五十元與丙○○、二萬五千三百五十元與乙○○，及自起訴狀繕本送達之日起，至附圖甲、乙、丙部分面積拆除為止，每月各給付新台幣四千二百廿五元與乙○○、丙○○。陳述：

㈠被告所有座落台北市○○段卅三巷卅號一樓之建物，其一樓之空地（台北市○○段○○段一四八地號附圖甲、乙、丙）部分本屬法定空地，原告應有部分合計千分之一七九，被告應有部分為千分之一三九，依建築法第十三條第三項規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用．．．。」即法定空地之任何所有權人皆應受建築法規定之限制而不得任意占用，今被告占用前開法定空地，顯有違建築法規定，爰依民法第七百六十七條及第八百二十一條規定請求如訴之聲明。

㈡雖被告現占有一樓如附圖所示之位置，其屬主張系爭空地雙方存有分管契約存在，故而非無權占用，惟共有分管之約定，雖不以訂立書面為必要，以明示或默示之思表示成立固無不可，惟單純之沈默並不構成默示之合意，更不得以權利人行使權利遲延，而謂已有默示之合意，今原告雖未立即對被告主張所有物返還請求權，然權利之行使時點屬原告自由決定，被告以原告行使權利之時點稍遲即謂雙方有分管契約存在，顯非正當。再查被告購買系爭樓層時，該前院地上物等皆已存在，惟被告購買系爭不動產總價達二千六百萬元，其購買時對一樓空地違建及使用狀況焉有可能不詳為調查？且該件買賣經太平洋房屋仲介而成，被告焉有可能僅憑前手連雪卿稱存有默示合意之分管契約即信賴而價購系爭不動產，而不對仲介或前手詳加詢問？且參被證一買賣合約第九條約定：「乙方將房地點交甲方後，有關該房地之使用規則，諸如住戶公約或大樓管理規章，甲方應承受遵守。」此外別無其他加註，足見雙方並無任何明示或默示之分管契約存在。

㈢縱鈞院認為兩造間存有默示分管契約之合意，然若分管契約之使用權有害所有權圓滿狀態之維持，亦難謂正當，今被告於一樓空地加蓋廚房、浴廁等地上物，致使原告地下室有權之圓滿狀態受到侵害而迭受漏水之苦，故縱雙方存在分管契約，依最高法院八十二年台上字第二二八四號判決意旨，原告仍得訴請其拆除違建。

㈣被告無權占有法定空地面積一一一平方公尺，被告顯為不當得利，故請求如附表二之不當得利。系爭建物坐落台北市中心，且被於一樓為商業使用（其公司即設立於系爭大樓一樓），故原告依土地法第九十七條規定請求公告地價百分之十，應無過高。

㈤被證四號住戶公約第二條約定：「非經全體住戶同意不將本棟建築物改變原狀或增建、改建」，足見欲將系爭大樓增建、改建須經全體住戶之同意，今被告亦承認系爭公寓並無明文訂定之分管契約存在，並非如被告所稱全體住戶已同意系爭建物占有使現況。被證五之委員會組織章程中第十四條第三項第四款雖有「屋頂、陽台、各樓層走道或其他公共場所有無搭蓋立約以後非經全體住戶同意之改建或架設其他物件之糾查」，被告主張為立約以前即八十六年以前已存在之改建或增建為全體住戶所依據，惟依委員會組織稱第四章第十四條訂明為管理委員會職責，則管理委員會得查糾之職責僅限於立約以後之糾查，立約之前管理委員會尚未成立，自不屬於其職責範圍。再被證四之住戶公約及被證五之委員會組織章程，屬尚未依法核備之章程，其區分所有權人會議亦非依公寓大廈管理條例所召集，故住戶公約及委員會組織章程並未合法生效，且共有人間對權利行使之遲延與默示分管契約迥然不同，自不得以權利行使之遲延而謂原告已有默示之同意。

㈥被告所提證物無法證明台北市○○街卅三巷卅號一樓法定空地之違建為鄭國富所加蓋。且建築基地應保留一定比例之空地，其目的在於使建築物有適當空間，以供採光、通風、維護生活起居環境，此項空地，不得安設自動販賣機從事營業（內政部七十四年五月廿四日台內營字第三一一七四四號函），依舉輕明重之法理，法定空地不得為停車位之設置或搭蓋違建，再被告於法定空地違建部分為廚房、浴廁等地上物，顯影響地下室之結構及載重而對原告之所有權圓滿狀況有所妨害，依最高法院八十二年台上字第二二八四號判決，雙方縱有分管契約之存在亦應將違建拆除，故縱鈞院認被告抗辯原告應受前手約定之拘束為有理由，原告應仍得訴請被告返還無權占有之部分。

㈦原告本於共有人之地位為全體共有人之利益請求被告拆除占用部並返還土地，除係維護共有人權利外，亦排除法定空地之被占用，乃符合公共利益，並無權利濫用可言。縱一樓違建部分確為鄭國富興建後轉售，原告為全體共有人之利益訴請返還，亦不受前手約定之拘束。證據：提出建物謄本、土地謄本、支出憑單、存證信函及回執，並聲請測量現場。

乙、被告方面：聲明：原告之訴駁回。陳述：

㈠被告所有之系爭一樓房屋前後法定空地上之前院及廚房、浴廁等地上物設施係為建商於七十九年建屋時所改建，一向為一樓住戶使用占有迄今。系爭之仁愛御庭八層建物（含地下二層、地上六層）係建商鄭國富起造販售，且鄭國富為所有權第一次登記之所有權人，則鄭國富為建商兼地下室第一層之區分所有權人，其興建系爭建物第一層並於法定空地之前院供一樓購屋人停車使用，而於後院法定空地興建平房一併加價出售予一樓購屋人，自屬明示其同意一樓購屋人使用一樓屋前、屋後之法定空地。則原告丙○○為鄭國富之後手（鄭國富－戴秀麗－謝郭玉盆－丙○○）於八十五年五月廿二日以買賣為原因登記為所有權人，原告乙○○更於八十九年七月十八日以買賣為原因再取得地下室一樓之二分之一所有權，則原告二人俱以買賣為原因而為傳來取得，自應承受其前手鄭國富在前明示系爭法定空地由一樓管理使用之特約而無權予以推翻。

㈡法定空地為建築基地除供建築物本身所占之地面外，所應留設之法定空地，且法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築間之距離，其寬度於建築管理法規中定之，建築法第十一條第一、二項定有明文；其後於八十四年六月廿八日公布之公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定，將法定空地明列為公寓大廈的共用部分，而同條例第七條就公寓大廈的共用部分列有不得約定專用的項目，但法定空地不在前開列舉項目，自然可以依同條例第二條第五款規定，經區分所有權人同意約定專用，從而被告就上開法定空地之使用，自無不合。

㈢系爭建物後院法定空地上之平房係構建於八十三年十二月卅一日以前之合法違建，故建管單位予以列管不拆。而後院之平房建物既不影響全棟建築物之景觀（藏在本大樓後面，四週為高樓包圍）及全體住戶居住之安全（八十二年台上字第二二八四號判決係就屋頂平台所為之判決例－或因屋頂平台加建建物將增加全棟各樓層載重或影響結構安全）本難比擬。

㈣被告之前手連雪卿使用一樓前、後院之法定空地係經原告之前手鄭國富明示同意，則被告於八十四年間向前手連雪卿購入一樓房、地所有權時，自得承繼其分管特約之權利無疑，原告自難遽指為對伊等係侵權行為。

㈤本件原告故意抹煞其原始所有權人鄭國富同意就系爭法定空地約定由一樓房、地所有權人專用之事實，企圖矇使法院判命排除被告就自己門前之停車位停車之權利，並拆除後院法定空地上之平房，其係以損害被告合法權利為惟一目的，而伊等從中毫無利益可以明見，按之最高法院七十一年台上字第七三七號判例亦非法之所許。

㈥依台北市○○區○○段二小段建築改良物登記簿一七四四建號地面層（一樓）所有權部記載觀之，七十九年八月二日完成登記之所有權第一次登記，所有權人為鄭國富，並於八十年二月八日售予被告之前手連雪卿完成登記，而一七四五建號地下一層建物亦於同日完成所有權第一次登記，其所權人亦為鄭國富，且於八十年五月廿七日售予原告之前前手戴秀麗完成登記，是二者原均為鄭國富所有。則其在自有一樓前端法定空地上規劃為一樓住戶停車之用，而在其所有地下一樓上端（即一樓後院）法定空地加建平房建物一併作為一樓住戶使用範圍（經工務局核准之地面一層設計圖上後院註明為採光罩上舖透明浪板－其後實舖鍍鋅浪板，採光罩自須支撐樑、柱，以蔽風雨，此為建商構築之證明）。則以地下一樓原始有權人鄭國富之立場觀之，自不可能不同意各該作為甚明；本件原告丙○○鄭國富之後手，於八十五年五月廿二日以買賣為原因登記為所有權人，原告乙○○更遲至八十九年七月十八日以買賣為原因再取得系爭地下一樓之二分之一產權，則原告二人俱以買賣為原因而為傳來取得，自應承受其前手鄭國富在先前顯示如前述之作為－明示以系爭法定空地由一樓住戶管理使用之意思－而無權加以推翻。而因地下一樓為建商鄭國富所有，其必已就其上一樓後院平房之載重、安全，有無影響於地下一層之結構等諸因素請建築師妥為規劃施工。

㈦況依原設計圖，地下一樓與地面層一樓為同一戶（日常用品零售業），由建物前方（即面臨臨沂街卅三巷巷道方向）進入地下一樓之通道，即為當時建商鄭國富將原屬一樓私有面積約十一．七八平方公尺佔用闢建為通往其自有之地下一樓之通道使用，本已侵害一樓住戶基地私有面積之權益，惟因被告為一樓所有權人鄭國富之後手，迄未與原告計較。

㈧本件被告之管理使用一樓前、後院法定空地係承受前手之權利而來，已非對法定空地之分割、移轉或重複使用，原告自難引之為請求拆屋還地之依據，而實務上亦均認法定空地得為特定區分所有權人約定專用。

㈨本件一樓住戶前院停車位及由前方進入原告地下一樓通路之棚架係建商一次施工完成，此可由附呈照片顯示之材質、型式證明，在在均為系爭一樓建物前院法定空地由一樓住戶使用，而地下一樓住戶占用一樓住戶二米寬樓板權利之明證，且原告更無視全體住戶之安危、利益，任意在地下一樓公共休閒室等處堆積易燃紙箱貨品，妨害交通且有肇引火災之危險。證據：提出不動產買賣契約書、台北市建成地政事務所異動索引、管理委員會會議記錄影本及代表人名冊、住戶公約、管理委員會組織章程、管理委員會會議記錄及代表人名冊、台北市政府工務局使用執照、鄭國富七十九年二月十二日通知二樓購屋客戶繳納分期購屋款通知、台北市中正區一七四五號建築改良物登記簿、最高法院七十一年台上字第七三七號判例及八十六年台上字第一八四０號判決、起造人名冊、一七四四建號建物記簿、一七四五建號建物登記簿、工務局核准一樓設計圖、一七四五建號產權異動索引、一七四五建地下一樓設計圖、八十七年八月廿二日聯合報四十四版報導、系爭建物一樓前方及地下一使用情形照片，並聲請傳訊證人連雪卿。

理由

被告所有座落台北市○○段卅三巷卅號一樓之建物，其一樓之空地（台北市○○段○○段一四八地號附圖甲、乙、丙）部分本屬法定空地，原告應有部分合計千分之一七九，被告應有部分為千分之一三九，被告占用前開法定空地，依民法第七百六十七條及第八百二十一條規定請求將一樓如附圖甲、乙、丙部分面積共計一一一平方公尺返還與原告乙○○、丙○○及其他共有人；又被告無權占有法定空地面積一一一平方公尺，顯為不當得利，故請求如附表二之不當得利。

被告則辯以：被告所有之系一樓房屋前後法定空地上之前院及廚房、浴廁等地上物設施係為建商於七十九年建屋時所改建，一向為一樓住戶使用占有迄今。系爭之仁愛御庭八層建物（含地下二層、地上六層）係建商鄭國富起造販售，且鄭國富為所有權第一次登記之所有權人，則鄭國富為建商兼地下室第一層之區分所有權人，其興建系爭建物第一層並於法定空地之前院供一樓購屋人停車使用，而於後院法定空地興建平房一併加價出售予一樓購屋人，自屬明示其同意一樓購屋人使用一樓屋前、屋後之法定空地。則原告丙○○為鄭國富之後手於八十五年五月廿二日以買賣為原因登記為所有權人，原告乙○○更於八十九年七月十八日以買賣為原因再取得地下室一樓之二分之一所有權，則原告應承受其前手鄭國富在前明示系爭法定空地由一樓管理使用之分管特約。八十四年六月廿八日公布之公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定，將法定空地明列為公寓大廈的共用部分，而同條例第七條就公寓大廈的共用部分列有不得約定專用的項目，但法定空地不在前開列舉項目，自然可以依同條例第二條第五款規定，經區分所有權人同意約定專用，從而被告就上開法定空地之使用，自無不合。

兩造所不爭：系爭之台北市仁愛御庭八層建物（含地下二層、地上六層）於七十九年六月廿六日建築完成，其中台北市○○段卅三巷卅號地下一樓建物為原告所有，台北市○○段卅三巷卅號一樓之建物為被告所有，其一樓之空地（台北市○○段○○段一四八地號如附圖甲、乙、丙）部分屬法定空地，原告土地應有部分合計千分之一七九，被告土地應有部分為千分之一三九，被告現占用如附圖所示甲、乙、丙部分之法定空地，興建停車位、廚房、浴廁等使用，有土地及建物謄本影本在卷可稽，復經本院現場勘驗屬實，並經台北市建成地政事務所土地制有複丈成果圖在卷可稽。

本件爭點：被告占用如附圖所示甲、乙、丙部分之法定空地，被告是否經全體區分所有權人同意由一樓所有人分管、或約定由一樓所有人專用？經查：

㈠建築基地應保留一定比例之空地，其目的在於使建築物有適當空間，以供採光、通風、維護生活起居環境，法定空地部分屬全體區分所有人共有。民法第八百二十條第一項規定：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院八十九年上字第五八五號判決）。本件被告並未舉證證明其使用如附圖甲、乙、丙之法定空地部分有經共有人全體共同協議，故無從認有分管契約存在。至被告雖提出最高法院八十三年台上字第一三七七號判決「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，以明示台默示之意思表示成立亦無不可，是倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未與干涉，已歷有年所，即非不得認有點示分管契約之存在。」然查該判決係地上建築房屋延續達百年之久而無異議之情形，本件情形與之有間，尚難相提併論。

㈡八十三年六月三日大法官會議釋字第三四九號解釋以：「最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。」八十四年六月廿八日公布之公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定，將法定空地列為公寓大廈的共用部分，而同條例第七條就公寓大廈的共用部分列有不得約定專用的項目，但法定空地不在前開列舉項目，故法定空地可以依同條例第二條第五款規定，經區分所有權人同意約定專用。又被證四號八十三年六月一日空白住戶公約第二條記載：「非經全體住戶同意不將本棟建築物改變原狀或增建、改建」，足見欲將系爭大樓增建、改建須經全體住戶之同意，被告既未舉證證明有分管契約之存在，故尚難認為全體住戶已同意系爭建物占有使現況。被證五未具日期之委員會組織章程中第十四條第三項第四款雖有「屋頂、陽台、各樓層走道或其他公共場所有無搭蓋立約以後非經全體住戶同意之改建或架設其他物件之糾查」第四章第十四條訂明為「管理委員會職責」，則管理委員會得查糾之職責僅限於立約以後之糾查，立約之前管理委員會尚未成立，不屬於其職責範圍。而被告未舉證證明如附圖所示甲、乙、丙部分有經台北市○○街卅三巷卅號大廈之全體區分所有權人約定專用，故難認其有權使用該等法定空地。

按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條亦有明文。法定空地為建築基地所保留一定比例之空地，其目的在於使建築物有適當空間，以供採光、通風、維護生活起居環境，本件被告占用法定空地作為自己之停車位、浴廁、廚房使用，已超越其權利範圍，其所受之超過利益，為民法第一百七十九條之不當得利。該利益之原形無從返還，依民法第一百八十條規定，自應返還其價額，而該價額即相當於租金。依土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限。本件系爭房屋坐落於台北市○○街卅三巷內，鄰近幸安市場，附近並有新生南路一段、濟南路二段、仁愛路二段、金山南路一段，相當繁榮，有被告提出之太平洋房屋物件個案調查表影本在卷可稽。本院審酌其坐落位置、經濟繁榮程度，認其相當於租金之價額以土地申報價額之百分之七為適當。被告占用如附圖所示甲、乙、丙部分面積為一一一平方公尺，公告地價為每平方公尺五萬一千零四十元，原告應有部分千分之一七九，依此計算，被告每月應給付原告之不當得利為五千九百十五元，故丙○○請求八十五年五月至八十九年十二月間之不當得利為五十三個月（其中八十九年七月至十二月與乙○○共有，以三個月計），計卅一萬三千四百九十五元，乙○○請求八十九年七月至十二月（因與丙○○共有，以三個月計），計一萬七千七百四十五元，計卅一萬三千四百九十五元，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年一月九日起至清償日止至附圖甲、乙、丙部分面積返還為止，每月各給付乙○○、丙○○二千九百五十七元五角部分為合理，原告逾此部分之不當得利請求，尚無依據，應予駁回。

綜上所述，如附圖所示甲、乙、丙部分雖可經台北市○○街卅三巷卅號大廈之全體區分所有權人約定分管或專用，惟本件被告並未舉證證明有經全體區分所有權人同意由其分管，亦未舉證證明全體區分所有權人有同意由被告專用，故被告無權將如附圖所示甲、乙、丙部分作為專有使用。從而，原告依民法第七百六十七條及第八百二十一條規定請求被告應將座落台北市○○段○○段一四八地號之土地，一樓如附圖甲、乙、丙部分面積共計一一一平方公尺返還與原告乙○○、丙○○及其他共有人，並給付如主文第二項、第三項所示之不當得利價額，為有理由，應予准許。至原告逾上開不當得利價額部分之請求，則無理由，應予駁回。

本件判決已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。

結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。

民事第五庭法官　周美雲

法院書記官　王宜玲