臺灣臺北地方法院九十年度訴字第五四九三號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十年度訴字第五四九三號原　　　告　乙○○ 戊○○ 右二人共同訴訟代理人　林聖鈞律師被　　　告　佳懿建設股份有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　謝家健律師複代理人　　劉紀翔律師被　　　告　新幹線實業股份有限公司法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　己○○ 甲○○ 右當事人間請求確認債權不存在等事件，本院判決如左：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：壹、聲明：一、被告佳懿建設股份有限公司應給付原告乙○○新台幣參拾玖萬元及自起訴狀繕本二、被告佳懿建設股份有限公司及被告新幹線實業股份有限公司應連帶給付原告戊○ ○新台幣壹佰參拾萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、訴訟費用由被告負擔。四、原告願供擔保請准宣告假執行。貳、陳述：一、（一）於民國八十二年三月二十二日原告乙○○與戊○○向被告佳懿建設股份有限公司購買座落於新莊市○○段四十地號，地上二樓二戶。於民國八十六年十一月交屋。於交屋時，原告發現所交付之房屋並非如廣告上所載之商場，而係登記為辦公室，且該登記為辦公室卻無法作為辦公室之使用，即該房屋並無獨立之水電錶，公設比例過高，購買十二坪，實際可使用之面積經現場履勘後僅剩三．六七坪。原告發現此情況時，即向被告佳懿建設股份有限公司主張解約，然該公司建議，因該公司仍有其餘之房屋可供原告更換，且係爭之房屋係為商場，可由東勵公司來經營商場，可與原告簽訂租約，保證獲利。（二）且被告佳懿建設股份有限公司稱若要主張解約時，原告所繳納之價金，將會被沒收，原告等恐價金被沒收，遂由原告乙○○之房屋與被告佳懿建設股份有限公司交換中和摩天東帝市○○路一九○號九樓之九，及原告戊○○與東勵公司簽訂換位之契約。然東勵公司於第二年開始就違約停業並停止付其他所有權人租金，因為該房屋根本無法作商場使用，致原告戊○○之房屋如今閒置無法使用。二、就原告戊○○部分：（一）１、被告佳懿建設股份有限公司（以下簡稱佳懿公司）與原告簽訂之不動產買賣契約，並依該買賣契約交付該不動產；然查被告係以出賣商場店面之不實廣告之方式誘使原告與之訂立買賣契約，而原告亦是以買受該商場店面之意思表示而與被告簽訂該買賣契約，雖該買賣契約中有蓋上「辦公室」之字樣，惟按民法第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」；並且，「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。」（請參見一八上一七二七號判例）；而且，「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。」（請參見一九上二八號判例）；況且，「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」（請參見一九上四五三號判例）；因此，解釋兩造之契約，不能拘泥字面或截取書據中一二語即「辦公室」之字樣即任意推解致失真意，而必須以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，亦即包含以被告立約當時所刊登之廣告文宣等證據資料為斷定之標準，並經現場履勘該建築空間之設計即為商場店面之設計，並且於民國九十一年十二月二十日之審理程序中被告二訴訟代理人於回答法官問題：「一、買賣契約標的物主張為商場或辦公室使用？」時答稱：「以廣告來說應是商場。」重點是當時若被告不是要以商場店面賣給原告，那麼原告就不會與被告簽訂該買賣契約，所以當事人雙方係以買賣該商場店面為標的物而簽訂該買賣契約。而被告廣告不實部分亦經行政院公平交易委員會認定其有違反公平交易法第二十一條之規定（請參見台灣板橋地方法院檢察署檢察官不起訴處分書，第十一頁）；因此，被告所交付之標的物並無當事人真意所合致如被告廣告所示可作商場店面之使用；退萬步言之，即便如被告所主張所謂供辦公室之使用，但因其：ａ．無獨立之水電錶而無獨立之水電可供使用，實際上目前整個商場常處於無電狀態，並且打開水龍頭亦無自來水可用，此亦經現場履勘證明；ｂ．並且，被告交屋時表示系爭標的物係作商場使用，因此沒有隔間，如今被告又違反誠信原則而竟又主張其為辦公室，變成空無隔間亦無法作辦公室使用；ｃ．尤有甚者，其公設坪數竟達百分之七十，遠超過正常公設比，造成十二坪房屋交付時僅剩三．六七坪，同時，也沒有獨立之廁所及浴室；其結果，事實上亦存在無法作辦公室使用之瑕疵，合先敘明。２、並且，該屋建設規劃的通道也被被告佳懿公司出租給湯姆龍，而被阻斷成無通道可行，此亦經現場履勘所證實，導致原告所購房屋無法使用；同時該商場大門鑰匙亦僅被告擁有，其不交付予承購戶致原告無法使用該房屋。３、而且，被告亦未依係爭買賣契約第十五條第（十）款規定：「乙方（即被告）同意提撥新台幣壹仟萬元整，作為本商場經營管理基金，並於本商場第一屆管理委員會成立後一個月內，提撥予商場管理委員會統籌運用。」交付該壹仟萬以履行該承諾；此亦可參照證物二即知被告違約。４、再者，被告一再強調「一店一獨立產權，不打馬虎眼」（請參見證物三），但實際上卻無獨立水電、無獨立隔間、無必要之通道可供通行使用，連最基本的通常效用都不具備，如何達到契約預定「獨立產權、獨享利益」之效用呢？其欠缺通常效用或契約預定效用之瑕疵之事實益堪明確。並且，被告實際上所交付之房屋除無使用價值外，也因不可能出售而無任何的市場價值！（二）合上所論，原告因此得主張之請求權基礎有：１、基於不完全給付之債務不履行之損害賠償請求權：按民法第二二七條第一項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」第二項規定：「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，其中該條第一項所規定其效果得準用關於給付遲延或給付不能之規定而行使其權利，亦即其效果係準用民法第二三一條第一項之規定而為請求損害之賠償；因此，原告自得依此規定而為請求。２、基於物之瑕疵擔保責任而請求不履行之損害賠償：按民法第三五四條第一項規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」第二項亦規定：「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」又依民法第三六○條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。」因此，原告因該買賣之標的物之瑕疵，自得依此規定而為請求。３、並且，依據公平交易法第二十一條規定：事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法對於商品之價格、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者．．．等等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。第三十一條規定：事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任；且被告新幹線實業股份有限公司為該房屋之廣告銷售公司，渠等明知或可得知該房屋不能為商場之使用，而為廣告之代理，設計引人錯誤之廣告，依公平交易法第二十一條第四項之規定應與廣告主負連帶賠償責任；故被告新幹線實業股份有限公司應與被告佳懿公司連帶賠償原告戊○○新台幣壹佰參拾萬元。（三）原告請求被告應連帶損害賠償一百三十萬元，理由如下：１、按民法第一四八條第二項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」查被告不實廣告之行為實已違反誠信原則在先。２、又實際上被告所交付之房屋除無使用價值外，也因不可能出售而無任何的市場價值，其店面實際上已與廢墟無異（請參見證物四），目前全無商家可以營業，並處於全面停業之狀態，此亦經現場履勘證實，然被告卻於廣告稱：只要投資壹佰壹拾萬元，每年得淨賺二百二十萬元（如證物一），又按民法第二一六條第一項規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」第二項規定：「依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」又查原告多年無法使用該屋，請求渠等賠償不到渠等所宣稱之每年二百二十萬元，僅請求一百三十萬元，實屬相當且合理。３、並且，原告原本從八十七年五月起即將系爭不動產以每月壹萬伍仟元之租金出租予承租人洪政賓使用收益，此有洪政賓支付租金予原告之存摺可資為憑（請參見證物六），後因系爭不動產根本無法做為商場店面經營之使用，亦無法獨立做為辦公室之用，致承租人於八十八年五月份後即不再向原告承租系爭不動產，故原告從八十八年五月份起至今（即九十二年六月份）止，至少損失租金收入超過柒拾貳萬元以上（計算式：每月15000元*12個月*4年=720000元），並且該租金損失仍持續增加中，此亦應屬民法第二一六條第二項所規定：「依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益」之情形，原告自得依此規定而為請求之主張。（四）被告民事答辯續（一）狀中一、（四）雖謂：「原告主張依公平交易法第三十一條規定請求被告賠償，按依同法第三十三條規定其請求權自知有行為及賠償義務人時起二年不行使而消滅，系爭契約係於八十二年三月二十二日簽訂，並於八十六年移轉交付，原告果因有廣告不實肇致損害亦已逾消滅時效，被告並以時效抗辯之。」云云，惟查：１、公平交易法第三十三條規定「自請求權人知有行為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；」：係指請求權人主觀上明知其為「不實廣告」之行為並且明知「賠償義務人是誰」之時而後才開始起算；並非被告所謂簽訂契約之時，亦非移轉交付之時起算；否則，原告於簽約之時若知道被告係以「不實之廣告」來誘使原告簽約，則原告根本就不會和被告簽約甚至移轉交付；事實上，原告於實際知道其為「不實廣告」之行為及知道賠償義務人是被告的時候即立即提起本件訴訟而為請求，並無消滅時效之問題。２、又按「其因侵權行為所生之損害賠償請求權，依民法第一百九十七條第一項之規定，雖因二年間不行使而消滅，但查所謂知有損害，非僅指單純知有損害而言，其因而受損害之他人行為為侵權行為，亦須一併知之，若僅知受損害及行為人，而不知其行為之為侵權行為，則無從本於侵權行為請求賠償，時效即無從進行。」（請參照四六臺上三四判例）；再按「關於侵權行為損害賠償請求權之消滅時效，應以請求權人實際知悉損害及賠償義務人時起算，非以知悉賠償義務人因侵權行為所構成之犯罪行為經檢察官起訴，或法院判決有罪為準。」（請參照七二臺上七三八判例）；復按「所謂知有損害及賠償義務人之知，係指明知而言。如當事人間就知之時間有所爭執，應由賠償義務人就請求權人知悉在前之事實，負舉證之責任。」（請參照七二臺上一四二八判例）。３、因此，所謂知有「不實廣告」之行為，非僅指單純知有廣告之行為而言，其因而受不實廣告而損害之他人行為為侵權行為，亦須一併知之，若僅知有廣告行為及行為人，而不知其行為之為侵權行為，則無從本於侵權行為請求賠償，時效即無從進行，更何況原告直到提起本件訴訟前才實際知道其為「不實廣告」之行為及知道賠償義務人是被告。並且，如當事人間就知之時間有所爭執時，應由賠償義務人（即被告）就請求權人知悉在前之事實負舉證之責任。三、就原告乙○○部分：（一）因原本於簽定換約時，被告佳懿建設股份有限公司稱可貸款新台幣二百一十六萬元；換言之，被告係以惠優貸款二百一十六萬元之價格來吸引買方即原告而簽訂系爭購屋契約，然實際上銀行卻只僅願貸一百七十七萬元，若原告早知銀行只僅願貸一百七十七萬元，則原告根本不會和被告簽訂系爭購屋契約。（二）並且就換屋之部份，原約定總價為二百九十萬元，然因銀行認該中和之房屋無法貸款，故原告不足價格為新台幣三十九萬元，雙方約定於有關新莊房屋之情形解決後，再行處理，然被告佳懿建設股份有限公司卻將原告乙○○所簽發之本票向法院請求強制執行，顯不符誠信。（三）又被告佳懿建設股份有限公司預收管理費用，該公司卻未交付給管理委員會，況且，許多公共設施未完成，被告佳懿建設股份有限公司以欺罔之方式，宣稱所售之房屋有如此高之價格，然實際上卻無如此高之價格；按民法第二二七條第一項及第二項之規定（理由同原告戊○○部分）及民法第三百六十條之規定：買賣物缺少出賣人所銷售之品質，得請求不履行之損害賠償，且依據公平交易法第二十一條規定；事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法對於商品之價格、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者．．．等等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。第三十一條規定：事實違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任；所以，被告佳懿建設股份有限公司應賠償原告乙○○新台幣三十九萬元。（四）並且，被告民事答辯續（一）狀中三（三）所謂「系爭房屋於八十九年六月交屋，原告亦無異議收受其後並予出租使用，原告空言缺少保證之品質，被告否認之，並以已罹時效抗辯。」云云；惟查，原告並無所謂的無異議收受，而其欠缺之品質原告亦於起訴前才發現因而立即起訴而為請求，並無罹於時效而消滅。（五）當初除雙方約定係以有關新莊房屋之情形獲解決，並且同時亦以被告佳懿公司所承諾，可貸款原告二百一十六萬元為前提條件，原告亦因此優惠的貸款條件才同意換屋，然被告不但未將新莊的房屋問題為解決，並且實際上銀行僅願貸一百七十七萬元，實已違約在先；事後，被告竟又將原告乙○○所簽發之本票三十九萬元向法院請求強制執行，而違約於後；尤有甚者，該換屋時即民國八十九年五月五日之價額係二九○萬，但執行時之鑑定價值事隔不到一年卻僅有二一○萬，茲有台灣板橋地方法院民事執行處之通知可資為憑（請參見證物五）；換言之，原告因被告之違約實際上已受有近八十萬元之損害，而原告請求被告佳懿公司應賠償原告乙○○三十九萬元應屬相當及合理。參、證據：原證一、廣告文宣影本乙份。原證二、廣告文宣影本乙份。原證三、廣告文宣影本乙份。原證四、媒體客觀報導資料影本乙份。原證五、台灣板橋地方法院民事執行處通知影本乙份。原證六、證明支付租金事實之存摺影本乙份。乙、被告方面：壹、聲明：一、原告之訴駁回。二、若受不利之判決，被告願供擔保請准免予假執行。三、訴訟費用由原告負擔。貳、陳述：一、原告戊○○部分：（一）原告戊○○承購被告興建「東帝市淘金廣場」二樓Ｄ九號房屋壹戶即新莊市○ ○街十五號二樓之七，雙方訂有房屋土地買賣契約書（被證五）在案，並經被告依約移轉登記及交付原告戊○○有建物登記簿謄本可稽（被證六）。（二）經查：本件買賣之契約書中第一條約定：「『買賣標的物如下：（一）房屋部分：乙方將其所有坐落台北縣新莊市○○段四○、四一、四三、四四等地號內土地上興建之本大廈．．．樓，編號．．．「辦公室」壹戶，面積計約．．．出售與甲方』；另於契約中第十二條之使用限制條款中載明：『本案土地位於都市計劃使用分區之住宅區，本案房屋依建築執照核准其使用用途為「辦公室」，甲方應於法定範圍內為經營使用，若有違反，願自負責任』。而「辦公室」文字特別以橡皮章加以蓋記，顏色為藍色，較之契約書之黑色字體醒目；而字型亦較大，用以提醒買受人，嗣更經原告逐頁蓋有騎縫章。此有原告之買賣契約書可按。被告既依約移轉交付無誤，並無不合，原告主張缺少保證之品質，並不足採。（三）按系爭房屋所在東帝士淘金廣場房屋用途本有店舖、辦公室等之區分（被證七），廣告乃取其重點吸引消費者，惟不論如何廣告僅屬要約之引誘，系爭房屋之買賣業據具體之契約確立兩造之權利義務關係，揆諸系爭契約約定原告所購為辦公室甚明，且其間經移轉登記、辦理貸款、交付並經原告交付第三人東勵實業股份有限公司（下簡稱東勵公司）使用，迄今歷有年所等情，原告就所購房屋用途為辦公室亦更無任何異議，實難諉為不知或謂係受廣告不實而有誤認致受有損害。（四）系爭東帝士淘金廣場銷售廣告係由新幹線實業股份有限公司製作，縱舉例投資報酬分析表係屬假設參考，又依一般觀念亦知係指營業店舖而言，而營業之業別、方法、成本、利潤亦賴實際經營及努力方可獲得並非契約之內容或保證，原告據以主張因上開廣告受有投資報酬之損害，並無理由。（五）原告戊○○所購二樓Ｄ９房屋係另與第三人東勵公司簽立自營業戶更換區位授權書（被證八），由東勵公司經營量販店賣場，其後東勵公司經營不善再予轉租第三人亞洲和圖興業有限公司招租經營，此事實為原告所自承（見原告九十年九月十二日變更起訴狀及未具日期民事起訴準備狀），至九十年九月十七日遭逢納莉颱風致一樓以下悉遭淹沒，公共機電設施全損、廠商退出，被告目前以保險金修繕中尚未完成（按被告尚有餘屋），可證原告明知所購房屋用途，並與其他區分所有權人合意共同委由東勵公司整體規劃合併經營，非不能使用，且其使用與被告廣告無涉。（六）系爭Ｄ９房屋於交屋同時即由原告與第三人東勵實業股份有限公司簽訂更換區位授權書交由第三人東勵公司經營使用，至原告則另更換至一樓區位開設童裝店經營年餘（見九十二年四月一日勘驗筆錄），是原告就系爭所購Ｄ９房屋業已為占有（間接）使用收益。（七）系爭編號Ｄ９房屋業經　鈞院本（九十二）年四月一日現場履勘，系爭房屋係有磚牆隔間有玻璃門、現場電燈有電、可以通行至一樓、電梯亦可使用（見九十二年四月一日勘驗筆錄），並非如原告所指無電、無隔間、無通道不能使用。又依約室內本無浴廁設備，乃公共區域設洗手間；而供電系統係設總電錶，各樓層設分錶，另有公用電錶，依坪數大小平均分攤。（八）系爭Ｄ９房屋買賣面積一二．六七坪，係包含主建物附屬建物及其應分攤之公共設施面積在內（見買賣契約第一條），登記面積亦為一二．六七坪，其中主建物一○．一四平方公尺；附屬建物四．五一平方公尺；共同使用部分（含全棟大公商場公共停車場二五五一．九六平方公尺之十萬分之九二，五○六六．七五平方公尺之十萬分之二一一，一三四四．五九平方公尺之十萬分之一○五七）合計二七．二四平方公尺；總面積為四一．八九平方公尺（見被證六），乃因商場辦公室公共空間及設施較一般住宅多，且為保留專用之停車場所致，並無面積不足或不能使用之瑕疵情事。（九）原告主張依公平交易法第三十一條規定請求被告賠償，按依同法第三十三條規定其請求權自知有行為及賠償義務人時起二年不行使而消滅，系爭契約係於八十二年三月二十二日簽訂，並於八十六年移轉交付，原告果因有廣告不實肇致損害亦已逾消滅時效，被告並以時效抗辯之。二、原告乙○○部分：（一）原告乙○○原承購東帝士淘金廣場房地壹戶，業經雙方合意解除契約，其買賣關係業已消滅，原告另為承購被告興建「摩天東帝市」大廈Ｈ八棟七樓再換戶Ｆ六棟九樓即台北縣中和市○○路一九○號九樓之九房地壹戶（見被證一），兩者係獨立之買賣，僅被告同意原告前已付價金抵付後買賣之部分價款，而本件買賣總價款貳佰玖拾萬元，除抵付之七十四萬元及貸款一百七十七萬元原告尚不足參拾玖萬元部分，經原告開立同額本票擔保（被證三），因未予給付（被證四），由被告以本票強制執行取償（被證九），原告主張依據民法第三百六十條及公平交易法第二十一條規定請求被告賠償參拾玖萬元，並無所據。（二）被告否認原告上開貸款不足三十九萬元部分有所謂新莊房屋之情形解決後再行處理之約定。原告購買摩天東帝大樓Ｆ六棟九樓積欠價金與原告所指新莊房屋之情形未獲解決無關，按原告係與被告合意解除原購新莊淘金廣場房地買賣契約，並以該房地已繳價款轉付再為購買之系爭摩天東帝市房地價款之一部，新莊房地買賣契約業經解除，更不知尚待解決何事，被告亦否認有何情事尚待處理，被告就原告積欠系爭房地價金依法強制執行取償並無違約之處。（三）依系爭契約代辦貸款委託書第六條約定：如因政府法令，或金融機構貸款政策，或甲方（即原告）貸款手續之瑕疵，或其他不可歸責於乙方（即被告）事由致不獲貸款，或貸款金額少於預定貸款額度時，乙方概不負責，甲方仍應依約償付房地價款，則被告並未保證貸款額度，而貸款不足者原告仍不免除給付房地價款之義務，而銀行貸款係八十九年五月三十日核撥，被告復於八十九年六月九日簽發本票擔保給付，足見被告對於貸款不足應為給付之三十九萬元價金並無爭議，原告事後藉詞拖延給被告催告仍置之不理，始以擔保本票聲請強制執行取償，乃依約行使，並無不合。（四）系爭房屋於八十九年六月交屋，原告亦無異議收受其後並予出租使用，原告空言缺少保證之品質，被告否認之，並以已罹時效抗辯。（五）原告主張系爭房屋事後鑑價結果價值僅二百一十萬元，與購買時價格相較受有近八十萬元之損害，按房價事後之升降與系爭契約應付價金無涉，原告以此請求損害，並無所據。參、證據：被證一、房屋土地買賣契約影本。被證二、建物登記謄本。被證三、本票影本一紙。被證四、存證信函影本一件。被證五、戊○○房屋土地買賣契約書影本一件。被證六、建物登記簿謄本一件。被證七、系爭房屋使用執照影本一件。被證八、自營業戶更換區位授權書影本一件。被證九、臺灣板橋地方法院九十年度執字第一四九０七號通知影本一件。理由壹、本件原告乙○○與戊○○於八十二年三月二十二日向被告佳懿建設公司股份有限公司（下稱佳懿建設公司）訂立房屋土地買賣契約書，購買被告佳懿建設公司所興建座落於台北縣新莊市○○段四０、四一、四三、四四等地號上之「東帝士淘金廣場」地上二樓二戶，前開建築案件之廣告銷售文宣為被告新幹線實業股份有限公司（下稱新幹線實業公司）所製作，前開房屋於八十六年十一月交屋。交屋後，原告戊○○將其所購得之「東帝市淘金廣場」二樓Ｄ九號房屋（即門牌號碼新莊市○○街十五號二樓之七，以下稱為原告戊○○購買之系爭房屋）與訴外人東勵實業股份有限公司（以下稱東勵公司）簽訂自營業戶更換區位授權書，授權東勵公司代為協調處理更換區位及統一招攬承租廠商之相關事宜；原告乙○○則與被告佳懿建設公司協議，另訂買賣契約購買同為被告佳懿建設公司興建之「摩天東帝市」Ｆ６棟九樓（即門牌號碼中和市○○路一九○號九樓之九，以下稱為原告乙○○購買之系爭房屋），總價二百九十萬元，除將原已繳納購買之「東帝士淘金廣場」價金七十四萬元抵付以及餘貸款一百七十七萬元外，不足三十九萬元部分，則由原告乙○○開立同額本票擔保給付等事實，有卷附之房屋土地購買契約書、不動產買賣契約書、自營業戶更換區位授權書以及本票等件為憑，且為兩造所不爭執，此部分之事實應堪認定。貳、原告戊○○部分：原告戊○○另主張被告佳懿建公司以出賣商場店面之不實廣告之方式誘使其訂立買賣契約，而所交付之標的物為辦公室，並非當事人真意所合致如被告廣告所示可作商場店面之使用，且即便如被告所主張所謂供辦公室之使用，但亦有無獨立之水電可供使用、無隔間、其公設坪數竟達百分之七十，造成十二坪房屋交付時僅剩三．六七坪，也沒有獨立之廁所及浴室等瑕疵，而無法作為辦公室使用。另系爭房屋規劃的通道也被被告佳懿建設公司出租給湯姆龍，而被阻斷成無通道可行，且被告佳懿建設公司亦未約撥付一千萬元之管理基金，為不完全給付且給付之物有瑕疵則為被告等所否認，茲就兩造此部分爭點分述如下：一、就原告戊○○與被告佳懿建設公司間之買賣契約標的物為商場店鋪或者為辦公室？被告佳懿建設公司有無以不實之廣告誘使原告戊○○訂定買賣契約？１、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。（最高法九十一年度台上字第二一九五號判決）經查，本件原告戊○○購買之系爭房屋買賣之契約書中第一條約定：「買賣標的物如下：（一）房屋部分：乙方將其所有坐落台北縣新莊市○○段四○、四一、四三、四四等地號內土地上興建之本大廈貳樓，編號Ｄ９辦公室壹戶，面積計約壹拾貳點陸柒坪出售與甲方。」另契約第十二條亦載明：「本案土地位於都市計劃使用分區之住宅區，本案房屋依建築執照核准其使用用途為辦公室，甲方應於法定範圍內為經營使用，若有違反，願自負責任。」，依前述約定之字義可知，原告戊○○與被告佳懿建設公司買賣之標的物性質為辦公室建物，而辦公室與商場店面之定義顯有不同，並非建築業之專有名詞，一般具有通常社會經驗之人均可望文知意，原告戊○○捨契約文字而依廣告內容主張兩造當事人之真意為購買商場店面，自非可採。２、另依原告所提出之原證一至原證三之「東帝士淘金廣場」建築案之廣告文宣，所附圖片上固然有商場店面之照片，但如依原告九十年十一月二十一日之起訴狀所附之廣告文宣文字部分則說明「東帝士淘金廣場」建築案屬於「多功能辦公休閒購物中心」，另表明為「四千五百坪多功能連續空間，集購物、食品、文教、辦公、展示、休閒諸多功能於一身。」故依被告新幹線實業公司所製作之廣告文宣所示，「東帝士淘金廣場」建築案除商場店面外，尚有辦公室、展示空間以及休閒娛樂設施，其中辦公室部分與購買之系爭房屋買賣之契約書中買賣標的物之性質即屬相符，並無廣告不實之處。二、被告佳懿建設公司交付原告戊○○所購買之系爭房屋，是否原告所指述無獨立之水電可供使用、無隔間、公設比過高、沒有獨立之廁所、浴室以及規劃的通道被阻斷無法通行等情形而購成不完全給付或買賣標的物之瑕疵？１、按債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，是以債務人如主張其已為完全給付，當由其負證明之責，雖債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債務人之事由，為債務人免責要件，故債務人以不完全給付係因非可歸責於己之事由所致為抗辯，就此仍應由債務人證明之。（最高法院七十七年度台上字第一九八九號判決）原告戊○○主張其所購買之系爭房屋有前述瑕疵，為被告佳懿建設公司所否認，而系爭房屋已於八十六年十一月交屋，交屋後原告戊○○將之授權東勵公司代為協調處理更換區位及統一招攬承租廠商之相關事宜，迄原告起訴之九十年三月二十九日已有三年餘，依前揭法律見解所示，自應由原告戊○○就被告佳懿建設公司未依債之本旨給付以及系爭房屋之瑕疵負舉證責任。２、經本院於九十二年四月一日履勘現場，系爭房屋所在位置即如履勘筆錄附圖綠色Ｄ９部分，以及如履勘筆錄紅色所示位置，原作為亞洲和圖有限公司之辦公室使用，Ｄ９部分有磚牆隔間及玻璃門，無獨立水電表但有電可以開燈，無專用之浴廁但同層樓有公共廁所可以使用，依現場狀況並無原告所指不能作為辦公室使用之瑕疵。另如履勘筆錄附圖所示藍色部分雖為湯姆龍之遊樂設施，有阻礙系爭房屋左側通行之情形，但系爭房屋仍可以由右側如履勘筆錄附圖所示黃色部分樓梯進出，並不礙辦公室之使用。另原告戊○○所購系爭房屋與第三人東勵公司簽立自營業戶更換區位授權書，交由東勵公司經營量販店賣場，其後東勵公司經營不善再予轉租第三人亞洲和圖興業有限公司招租經營，此為兩造所不爭執，足見系爭房屋於八十六年十一月交屋時應屬可以使用之狀態，至九十年九月十七日遭逢納莉颱風致一樓以下悉遭淹沒，致目前大樓內設施毀損以及廠商退出情形，係於被告佳懿建設公司交屋後發生，依民法第三百七十三條規定，系爭房屋此項受損之危險應由原告戊○○承擔。３、另查，本件原告戊○○購買之系爭房屋買賣之契約書中第一條買賣標的物房屋部分約定本房屋面積計約十二．六七坪，包含主建物、附屬建物及其應分攤之公共物則為四．五一平方公尺，其他包含停車位在內之共同使用部分則有二十七點二平方公尺，但如扣除停車位部分，則系爭房屋公設比約為百分之四十五（見臺灣板橋地方法院偵查署九十年度偵字第一０七二六號卷附公共設施比率說明表），與一般辦公室建物相較尚無明顯過高情形。三、至於公寓大廈之公共基金（含起造人按工程造價比例提列），屬於區分所有人所共有且隨區分所有權之移轉而移轉（公寓大廈管理條例第十九條），依公寓大廈管理條例第十八條第二項及第三項規定，應由管理委員會負責管理（公寓大廈管理條例施行前取得建造執照者亦應適用），如被告佳懿建設公司未依約提撥（見房屋土地買賣契約書第十五條（十）〕，仍應由「東帝士淘金廣場」管理委員會代全體區分所有權人向被告佳懿建設請求，原告戊○○尚不得以自己名義向被告佳懿建設公司請求。綜上所述，原告戊○○主張被告佳懿建公司以出賣商場店面之不實廣告之方式誘使其訂立買賣契約，以及所交付之系爭房屋無法作為辦公室使用，並有公設比過高以及通道被阻斷等情與事實不符，均非可採。從而，原告依不完全給付之債務不履行之損害賠償請求權（民法第二二七條第一項、第二項、第二百三十一條第一項）、物之瑕疵擔保責任而請求不履行之損害賠償請求權（民法第三五四條第一項、第二項、第三六○條）請求被告佳懿建設公司賠償其所受損害以及依公平交易法第二十一條、第三十一條以及第二十一條第四項請求被告佳懿建設公司及被告新幹線實業公司連帶給付原告戊○○一百三十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告戊○○前開訴訟既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，亦應予駁回。參、原告乙○○部分：一、原告乙○○主張簽定換約時，被告佳懿建公司稱可貸款新台幣二百一十六萬元，以惠優貸款二百一十六萬元之價格來吸引原告而簽訂系爭購屋契約，惟實際上銀行卻只僅願貸一百七十七萬元，原告不足價格為新台幣三十九萬元，雙方約定於有關新莊房屋之情形解決後，再行處理，然被告佳懿建設股份有限公司卻將原告乙○○所簽發之本票向法院請求強制執行，顯不符誠信等語。為被告佳懿建設公司所否認，且查依兩造不爭執之代辦貸款委託書第一條、第六條約定：「甲方（即原告乙○○）委託乙方（即佳懿建設公司）向乙方指定之金融機構申請抵押貸款以抵付上項訂購房屋土地之部分價金二百十六萬元整，實際貸款金額依金融機構核定貸放之金額為準。」「如因政府法令，或金融機構貸款政策，或甲方貸款手續之瑕疵，或其他不可歸責於乙方事由致不獲貸款，或貸款金額少於預定貸款額度時，乙方概不負責，甲方仍應依約償付房地價款。」，依前述約定可知，代辦貸款委託書屬於系爭房屋買賣契約外另一委託契約，被告佳懿建設公司固有代原告乙○○辦理貸款之義務，但貸款之額度仍應由貸款銀行決定，故雙方約定如有非可歸責於被告佳懿建設公司之原因致貸款額度不足時，原告乙○○仍應就不足部分，依系爭房屋買賣契約之約定繳足價金。原告乙○○既於銀行貸款後之八十九年六月九日簽發如被證三，金額三十九萬之本票擔保餘款之給付，足見前述貸款不足額之情形應屬無可歸責於被告佳懿建設公司之情形，則被告佳懿建設公司執前開本票行使權利，自屬合於契約約定。且原告乙○○依買賣契約支付價金三十九萬元，亦同時受有買賣標的物所有權移轉及占有之利益，並未因此受任何損害。原告乙○○主張其因此受有三十九萬元之損害云云，洵屬無據。二、原告乙○○所購買之系爭房屋於八十九年六月交屋，迄九十年三月起訴時始主張系爭多項公共設施未完成，且為被告佳懿建設公司否認，依前揭最高法院七十七年度台上字第一九八九號判決見解，自應由原告乙○○就系爭房屋之瑕疵為明確主張，並舉證以實其說。原告乙○○就此僅泛稱「許多公共設施未完成，被告佳懿建設股份有限公司以欺罔之方式，宣稱所售之房屋有如此高之價格，然實際上卻無如此高之價格。」云云，未能明確提出主張，並舉證以實其說，此部分之主張，諉無足採。三、至於，原告乙○○主張其購買系爭房屋時（八十九年五月五日）買賣之價金為二百九十萬，惟一年後於臺灣板橋地方法院執行時（九十年度執字第一四九０七號），執行法院囑託鑑台灣公證鑑定中心鑑價（九十年九月十五日），系爭房屋鑑價定價值僅有二百二十萬四千七百八十元，固有前開買賣契約及執行卷附鑑價報而拍賣房屋之鑑定，因鑑價者基於其專業知識考慮房屋產權、使用現狀、市場交易情形、交通、鄰里環境以及發展潛力計算鑑價當時之房屋應有價值，屬於房屋依客觀條件應有之現值，惟一般房屋買賣交易價格之定訂，屬於私法自治範疇，件外，尚包含購買者個人之主觀喜好，兩者價格如有差異亦符合常情，原告執此主張其實際上已受有近八十萬元之損害，亦不可採。綜上所述，原告乙○○主張其受有貸款不足額部分三十九萬元之損害等情，核與兩造代辦貸款委託書之約定不符，又原告乙○○主張系爭房屋有多項公共設施未完成等情則未舉證以實其說，另主張買受之價格高於執行時之鑑定價格而受有同額之損害等情，均不可採。從而，原告乙○○依民法第二百二十七條第一項、第二項、民法第三百六十條以及公平交易法第二十一條、第三十一條之規定，請求被告佳懿建設公司給付其三十九萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。前開訴訟既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，亦應予駁回。肆、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　六　　　月　　二十五　　日民事第五庭法官張松鈞右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　六　　　月　　二十五　　日書記官黃媚鵑

臺灣臺北地方法院九十年度訴字第五四九三號

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