臺灣臺北地方法院 - 九十年度訴更字第一四號（返還價金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　九十年度訴更字第一四號原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　乙○○ 被　　　告　正豐化學股份有限公司破產管理人　郭賢傳律師訴訟代理人　高進發律師右當事人間返還價金事件，被告對於中華民國八十八年七月二十九日本院八十六年度訴字第三八一八號第一審判決提起上訴，嗣經台灣高等法院九十年五月八日八十八年度上字第一二九五號判決發回更審，本院於民國九十二年十月二十七日言詞辯論終結，判決如左：主文被告應於原告將高雄縣茄萣鄉○○段五三七地號所有權應有部分一五二一○○分之一一八六、及同地段五三七之四地號所有權應有部分一五二一○○分之一一八六、及同地段五三七之五地號所有權應有部分一五二一○○分之一一八六，及其上建物即門牌號碼高雄縣茄萣鄉○○街六六號九樓之一（建號一三五二號）移轉所有權登記予被告，且塗銷其上設定予台灣中小企業銀行股份有限公司之新台幣貳佰肆拾萬元之本金最高限額抵押權之同時給付原告新台幣柒拾伍萬元及自民國八十六年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告新台幣壹佰伍拾肆萬捌仟參佰壹拾元，及自民國八十六年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由兩造各負擔二分之一。本判決第一項於原告以新台幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣柒拾伍萬元為原告預供擔保後，得免假執行。本判決第二項於原告以新台幣伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰伍拾肆萬捌仟參佰壹拾元為原告預供擔保後，得免假執行。事實甲、原告方面：一、聲明： ⑴被告應給付原告新台幣（下同）二百二十九萬八千三百一十元，及自起訴狀繕本 ⑵願供擔保請准宣告假執行。二、陳述： ⑴原告前於民國八十二年七月十三日向案外人皇朝開發股份有限公司（下稱皇朝公司）購買座落高雄縣（茄萣鄉○○○段五三七地號土地上所興建弗羅里達住家九樓Ｍ號預售屋一戶（含車位一個），其後因案外人皇朝公司發生財務危機而由被告承受上開不動產買賣契約以繼續完成建築並履行各項契約上之義務，為此兩造乃於八十五年四月十一日簽訂房屋、土地預訂買賣合約書，原告迄今已繳交屋款新台幣（下同）七十五萬元，由於原出賣人皇朝公司在八十四年十二月發生財務危機致未再通知原告繳款，嗣八十五年三月間，被告突然以皇朝公司之繼受人之地位通知原告應至臺灣省中小企業銀行安平工業區分行辦理對保手續暨繳交房屋餘款，原告雖依通知於八十五年三月十四日辦理對保手續（並完成在貸款行庫之開戶手續），然原告於同日亦以「整棟十七樓之房屋，不能在十至十七樓、車庫、公共設施均未完成之情況下僅先就一至九樓辦理交屋」暨「即使以一至九樓而言，系爭房屋亦已逾完工期限而仍未完工，尤其系爭房屋之主臥室未依系爭合約書第三十頁加註『主臥室衛浴側牆高度由地面起一二０公分，其餘部分鏤空，鏤空部分由甲方自行負責』之約定施工而將主臥室衛浴側牆高度由地面起至頂版全以牆壁施工（按此項工程欲依加註約定施工已不可能，因當初係認定主臥室衛浴側牆非屬承重牆故可鏤空以方便原告空間之利用，然事實上該側牆卻位在承重牆之位置上，致基於結構安全之考量而根本無法為鏤空之施工，故曰此項工程已屬給付不能）」之理由，而主張在被告依約全部完工以前暫緩付款以促被告趕緊施工，因此原告乃拒將在貸款行庫所開立帳戶之取款條交付予被告以暫緩付款，此有原告當日所拍攝之系爭房屋尚未完工之現場照片可稽；被告則答允就原告所提出之上開問題進行處理，其後約在八十五年六月間，被告又通知原告交屋，原告則仍以上開理由拒絕交屋，被告之人員林水吉則稱其會向公司方面反應並會建議公司給予原告折價；未幾原告自新聞中獲知被告亦發生財務危機，而被告也因此未再與原告有任何聯繫，直至八十五年十二月間，突然又有皇朝公司之陳先生來要求原告交屋並支付銀行貸款價金，原告則以上開理由暨以皇朝公司已非系爭合約之當事人致無權交屋之理由予以拒絕，其後被告突然在八十六年間訴請原告應給付價金，原告除提出上開理由抗辯外，並另提出八十六年五月二十二日之系爭房屋之相片以證明依約應於八十四年十一月十七日完工之被告直至八十六年五月二十二日仍未將系爭房屋完工，原告（按應為被告）亦自知理虧而於該訴訟中均未到庭且未繳裁判費致其訴遭裁定駁回。 ⑵原告本於民法第二百五十五條規定（即被告未依合約書所約定之期限完工）暨二百五十六條規定（即被告就主臥室衛浴側牆鏤空之施工已不可能），自得解除系爭合約，玆以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭合約之意思表示，系爭合約既經解除，依民法第二百五十九條規定，被告自應將原告所已繳交之價金七十五萬元返還予原告；又縱認本件被告之遲延係屬民法第二百五十四條之問題，然原告亦已在八十五年三月十四日催告被告履行，從而原告依民法第二百五十四條規定仍得解除系爭合約，玆原告亦以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭合約書之意思表示，從而原告自得請求被告返還已給付之價金七十五萬元，及請求違約金一百五十四萬八千三百一十元（自八十四年十一月十八日起算至原告最後一日拍照蒐證之八十六年五月二十二日止，計五百五十一日，每日以二千八百一十元計算違約金），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。乙、被告方面：一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。二、陳述： ⑴原告一直主張依民法第二百五十四條或二百五十五條規定，已向被告表示解約，因此原告在八十七年一月二十一日在鈞院前審所為主張應該是表示在民法第二百五十四條，或二百五十五條解約之下請求返還七十五萬元，原告並無合意解約之意思表示。 ⑵台灣高等法院於八十九年一月十二日傳訊證人周敦偉，周敦偉結證稱：「不是我講的，我沒有承諾要返還七十五萬元，在台北地院開庭時我說我已經離開公司了，不用再傳訊我。在台南地院開庭時還在公司，我有說要回去請教公司」云云，可見證人周敦偉並無在更審前之一審表示「如不請求違約金，可以返還七十五萬元，只因公司財務困難，無法退錢給原告」等語，可見並無合意解除契約之意思表示。依台灣高等法院八十八年十二月一日開庭時，原告供稱：「當時我是要求返還所繳價金七十五萬元，其他利息我不請求，對造當事人就稱要回去請示公司，後來就未見其出庭，並沒有解除契約」等語，有該院八十八年十二月一日筆錄可稽，可見兩造並未合意解約。 ⑶原告在台灣高等法院八十九年一月十二日開庭時主張其不買系爭房屋之原因有四：「①八十四年度應該交屋，但延至起訴後沒交屋。②我們是買預售屋，但所蓋房子屋內隔局不同，且沒辦法改。③公共設施偷工減料，甚至不完成。④目前沒交屋」等語。被告答辯如下： ①兩造於八十五年三月十四日才簽訂買賣契約，被告不可能在八十四年度應交屋。 ②至於迄目前被告未交屋乙節，係因原告不願意前來交屋，並非被告不交屋，尤其鈞院前審判決亦載明：「系爭房屋及土地已過戶並至台灣省中小企業銀行安平工業區分行辦理對保手續暨繳交房屋餘款，於八十五年三月十四日辦理對保手續並完成在貸款行庫之開戶手續等語，並有系爭座落高雄縣（茄萣鄉○○○ 段五三七地號土地上及一三五二建號即門牌號碼高雄縣茄萣鄉○○街六六號九樓之一之土地、建物登記簿謄本在卷可參（其原因發生日期為民國八十五年四月十七日），與原告在八十五年三月十四日催告被告履行之時間尚屬相當，顯見被告確有於期限內履行交付房屋，按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時得解除契，民法第二百五十四條固定有明文。被告既已於期限內履行交付房屋，從而原告自不得再主張依民法第二百五十四條遲延給付而得解除契約」云云，可見被告並無遲延給付，原告何能解約？ ③原告主張：「公共設施偷工減料，甚至不完成」等語，被告特予否認，被告並提出系爭房屋內外之照片三十二張，可見系爭房屋業已完成，可供使用居住，並已有一百多戶住在該棟房屋，而且被告並提出系爭房屋之建築執照及使用執照，被告並無公共設施偷工減料或不完成之情形，退一萬步言，系爭房屋縱使有一小部分瑕疵，原告亦只能請求減少價金，而非可解除契約。 ④原告主張所蓋房屋內隔局不同，且沒有辦法改等語，係指原告所購房屋主臥室衛浴側牆高度由地面起一百二十公分以上未鏤空而有違約，其實鈞院前審判決對此部分亦有交代如左：「又原告另主張系爭房屋之主臥室未依系爭合約書第三十頁加註『主臥室衛浴側牆高度由地面起一二０公分，其餘部分鏤空，鏤空部分由甲方自行負責』之約定施工而將主臥室衛浴側牆高度由地面起至頂版全以牆壁施工，並以按此項工程欲依加註約定施工已不可能，因當初係認定主臥室衛浴側牆非屬承重牆故可鏤空以方便原告空間之利用，然事實上該側牆卻位在承重牆之位置上，致基於結構安全之考量而根本無法為鏤空之施工，故曰此項工程已屬給付不能等語而主張依民法第二百五十五條之規定解除契約，然查前開系爭房屋之主臥室縱確有未依系爭合約書第三十頁加註『主臥室衛浴側牆高度由地面起一二０公分，其餘部分鏤空，鏤空部分由甲方自行負責』之約定施工而將主臥室衛浴側牆高度由地面起至頂版全以牆壁施工之事實，然此項未依合約書所定之期限完工之事實，尚非即不能達其買賣系爭房屋係為居住用之目的，從而原告主張依同法第二五五條解除契約亦非可採」等語，依據以上所陳，原告向被告表示解約，依法無效，因此原告請求返還七十五萬元並無依據。 ⑷關於原告主張已依民法第二百五十五條表示解約，退一步言，如果不符合第二百五十五條規定，依民法第二百五十四條亦可解約，因為原告已在八十五年三月十四日向被告催告等語，被告分別反駁如左： ①原告主張八十五年三月十四日已向被告催告乙節，有所不實，因為原告與被告係在八十五年四月十一日始簽訂買賣契約，有買賣契約為證，原告何能在八十五年三月十四日向被告催告，其主張不實在。 ②台灣高等法院於八十八年十二月一日開庭時，該院詢問原告有無催告，原告答稱：「沒有」，有該院八十八年十二月一日筆錄可稽，原告既未催告，並未依民法第二百五十四條規定解約，其依法不能請求返還價金。 ⑸原告因房地價格下跌而不擬購買系爭房屋，竟拒絕點收房屋及給付銀行貸款，顯係原告違約，退一步言，縱使前審認定兩造已合意解約，或原告已表示解約，依民法第二百五十九條規定，兩造應負回復原狀之義務，查被告已將出售給原告房屋辦理房屋所有權移轉登記給原告，並已辦妥抵押權登記，在原告尚未辦理所有權移轉登記於被告及塗銷抵押權登記以前，被告依民法第二百六十四條同時履行抗辯權之規定及最高法院四十四年台上字第七○二號判例意旨，拒絕返還價金七十五萬元予原告。理由甲、程序方面：一、本件被告經台中地方法院九十年八月三日九十年度破字第二八號裁定宣告破產，該裁定業已確定，其法定代理人即破產管理人郭傳賢律師亦具狀聲明承受訴訟，依民事訴訟法第一百七十四條之規定，應予准許。二、原告於本院審理時，追加請求違約金一百五十四萬八千三百一十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，雖然被告不同意，惟本院認為不甚妨礙被告之防禦及訴訟終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款之規定，應予准許，合先敘明。乙、實體方面：一、原告主張：其前於八十二年七月十三日向案外人皇朝開發股份有限公司（下稱皇朝公司）購買座落高雄縣茄萣鄉○○段五三七地號土地上所興建「弗羅里達」住家九樓Ｍ號預售屋一戶（含車位一個），房地總價款為二百八十一萬元，嗣因案外人皇朝公司發生財務危機而由被告承受上開不動產買賣契約以繼續完成建築，並履行各項契約上之義務，為此兩造於八十五年四月十一日簽訂房屋、土地預訂買賣合約書，原告迄今已繳交屋款七十五萬元等情，業據其提出房屋、土地預定買賣合約書為證。另經本院審閱該份買賣合約書，發現原告分別自八十二年七月十三日起至八十四年十月二十三日止，陸續交付買賣價金計七十五萬元（含訂金、簽約金、開工款及第一至二十四期之分期價金，詳如附表所示之繳款紀錄），則在兩造八十五年四月十一日簽訂此份不動產買賣合約書之前，實際上原告已繳交七十五萬元之價金。再參諸原告提出之被告於八十五年三月九日寄給原告之通知書，通知原告辦理銀行對保及房屋產權過戶手續，於該份通知書上稱「今年元月份既已通知辦理銀行對保及產權過戶手續，然客戶經屢次聯絡均未前來辦理，現今〞皇朝開發建設股份有限公司〞暫停營業，為確保貴客戶所有之權益不致受損，本公司當竭盡所能，幫其辦理所有相關之手續以維護之，懇請貴客戶於八十五年三月十四日九時三十分前來『弗羅里達』工地接待中心辦理一切事宜」等語，在兩造正式簽訂契約之前，被告已以皇朝公司之繼受者自居。再則，系爭房屋於八十四年十二月三十日已取得使用執照，該房屋之起造人亦已變更為被告，有高雄縣政府建設局（八四）高縣建局建管字第壹參捌柒伍號使用執照附卷可稽，則在兩造締約之前，實際上被告已自皇朝公司處繼受系爭房屋之權利。凡此均足以證明被告係繼受原來出賣人皇朝公司就系爭房地之權利義務，故原告主張被告係繼受皇朝公司之權利義務，而與原告簽訂房地買賣契約，應可信為真實。二、按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任」；「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約」，民法第二百二十九條第一項、第二百五十四條定有明文。經查： ⑴依兩造買賣契約第九條第一項約定：「完工期限：本約建築工程自報准開工之日起，七百五十個日曆天完成，完工日期以申請使用執照之日為準，但因不可抗力之原因包括天災、人禍、政府頒行之法令與其他非乙方所能控制之原因，及甲方未依約按時付清各期價款及因逾期付款應繳之滯納金而不能進行工程或延阻工程致使不能如期完工時，乙方不負遲延竣工之責」，則系爭房地應自報准開工之日起七百五十個日曆天完成，即自八十二年十月二十八日起算迄八十四年十一月十七日止完成。 ⑵惟由原告所提出其於八十五年三月十四日所拍攝之現場照片觀之，該建築工地公共設施、牆壁、浴廁、車庫、管制室、中庭景觀區等均尚未完工，故原告主張被告給付遲延，足可信為真實。 ⑶本件原告於接獲被告前揭通知辦理產權過戶及銀行貸款手續之函文後，在八十五年三月十四日至被告工地之接待中心，口頭告知被告需待十樓至十七樓房屋蓋好之後始願意點交房屋及給付銀行貸款之款項等語（詳台灣高等法院八十八年度上字第一二九五號民事卷第四十八頁、六十二頁），原告並一再於本件訴訟中陳述，其有口頭催告被告完工交屋，僅無法提出書面催告之證明文件等語，本院審酌依社會上一般消費者購屋之常情，莫不希望按期繳交房屋價款之後，建設公司能儘速完工交屋，而依附表所示原告已繳交二十七期房屋款，僅剩下最後之銀行貸款二百零三萬元、屋款三萬元未給付，由此繳款明細表顯示，原告係有正常按期繳交房屋價款，並無延滯繳款之情形。而原告購買系爭房屋時為八十二年七月十三日，惟距其提起訴訟時即八十六年八月十四日止，已施工四年之久，據原告所拍攝之工地現場照片觀之，確實有許多未完工之處，依一般人之社會常理，應會催告建設公司完工交屋，以保障消費者購屋權益。故本院認為原告所敘述有口頭催告被告完工交屋等情，應可信為真實，亦足可認定已發生催告之效力。原告於八十六年八月十四日以起訴狀繕本為解除契之意思表示，該起訴狀繕本已於八十六年八月二十三日送達被告，有送達回執附卷可參。兩造之買賣契約已於八十六年八月二十三日解約。三、依兩造簽訂之契約第十六條違約罰則：乙方（即被告）除因不可抗力之事由外，其逾期完工每逾一日，按房屋總價千分之一計算違約金。原告以被告逾期完工，請求自八十四年十一月十八日起至八十六年五月二十二日止，計五百五十一日，每日以二千八百一十元計算違約金（即總價款二百八十一萬元之千分之一），總計為一百五十四萬八千三百一十元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即自八十六年八月二十四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，亦應准許。四、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方受領之給付物應返還之。．．」；「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限。」民法第二百五十九條第一款、第二百六十四條第一項定有明文。本件兩造之契約已經解除，雙方當事人由他方受領之給付物應返還之，且有民法第二百六十四條同時履行抗辯權之準用。而系爭土地即高雄縣茄萣鄉○○ 段五三七地號所有權應有部分一五二一○○分之一一八六、及同地段五三七之四地號所有權應有部分一五二一○○分之一一八六、及同地段五三七之五地號所有權應有部分一五二一○○分之一一八六，及其上建物即門牌號碼高雄縣茄萣鄉○ ○街六六號九樓之一（建號一三五二號），已於八十五年四月二十九日移轉所有權登記予原告，且於八十五年五月八日設定二百四十萬元之本金最高限額抵押權予台灣中小企業銀行股份有限公司，有土地登記簿謄本、建物登記簿謄本可參。則被告自原告處受領價金七十五萬元，及原告自被告處取得之房地均互負回復原狀之義務，有對待給付之關係，被告依同時履行抗辯權，請求原告將前揭房地移轉所有權登記及塗銷抵押權登記予被告後，始願意返還受領之七十五萬元及法定利息，為有理由，應予准許。五、綜上所述，兩造之房地買賣契約業已解除，雙方所受領之物均應互負回復原狀之義務，故準用民法第二百六十四條同時履行抗辯權之規定，被告應該在原告將前揭房地移轉所有權登記及塗銷抵押權登記予被告之同時，返還受領之七十五萬元及自八十六年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及以被告遲延完工，五百五十一日，請求每日依總價款二百八十一萬元之千分之一即二千八百一十元計算違約金，即一百五十四萬八千三百一十元及自八十六年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，另就被告之部分依職權諭知供擔保後，得免假執行。七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十一條第二款、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　十一　　月　　二十八　　日民事第一庭法官呂淑玲正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　十一　　月　　二十八　　日書記官方美雲附錄⑴民事訴訟法第三百九十條關於財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告假執行。原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行。附錄⑵民事訴訟法第三百九十二條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。

臺灣臺北地方法院九十年度訴更字第一四號

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