臺灣臺北地方法院九十年度重訴字第二一八０號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十年度重訴字第二一八０號

原告

丁○○

原告

己○○

原告

戊○○

原告

甲○○

原告

乙○○○

原告

共 同 江東原律師

訴訟代理人

郭承昌律師

被告

永昌建設開發股份有限公司

法定代理人

戴國瑜

訴訟代理人

黃冠豪律師

複代理人

洪宗賢律師

　　　　　　　　　丙○○

右當事人間請求交付房屋等事件，本院於中華民國九十二年八月十四日辯論終結，判

決如左：

主文

事實

甲、原告方面：聲明：

㈠被告應給付原告丁○○新台幣（下同）二百五十萬一千四百六十元及自民國九十一年五月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十九年八月二十日起至交屋日止，按日給付原告丁○○九萬二千七百三十元之違約金。

㈡被告應給付原告己○○三百三十九萬九千四百零二元及自九十一年五月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十九年八月二十日起至交屋日止，按日給付原告己○○七萬八千四百四十元之違約金。

㈢被告應給付原告戊○○三百四十九萬三千六百九十九元及自九十一年五月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十九年八月二十日起至交屋日止，按日給付原告戊○○八萬六千二百五十元之違約金。

㈣被告應給付原告甲○○三百七十三萬八千四百二十一元及自九十一年五月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十九年八月二十日起至交屋日止，按日給付原告甲○○九萬七千四百八十八元之違約金。

㈤被告應給付原告乙○○○二十四萬二千一百七十五元及自九十一年五月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十九年八月二十日起至交屋日止，按日給付原告乙○○○三萬六千二百八十八元之違約金。

㈥願供擔保請准宣告假執行。陳述：

㈠原告及訴外人鄭敬議、闕黃品等與被告於八十一年十月二十一日簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），由原告提供坐落台北市○○段○○段一０三二、一０

三三、一０三三－一、一０三四、一０三五、一０三六、一０三七、一０四三－一、一０四四、一０四四－一號土地，被告則出資興建房屋，兩造再依系爭合建契約約定比例及房屋分配協議書分配房地，計原告丁○○分得如附表一所示房屋七筆，原告己○○分得如附表二所示房屋八筆，原告戊○○分得如附表三所示房屋七筆，原告甲○○分得如附表四所示房屋六筆，原告甲○○及乙○○○共同分得如附表五所示房屋四筆。查本件開工日期為八十七年五月十一日，依系爭合建契約第十三條約定，被告應自實際開工日起八百三十個日曆天內即八十九年八月十九日前交屋，詎被告迭經催告均未交屋，迄本件起訴後始於九十一年五月二日交付房屋，公共設施部分則於九十一年九月二十八日交付，依約被告遲延交屋每逾一日應按原告分得房屋面積依每一建坪每日三百元計算逾期罰金，爰訴請被告給付如訴之聲明第一至五項後段所示之違約金予原告。

㈡系爭合建契約之性質屬承攬與買賣之混合契約，被告將上開房屋點交予原告後，原告發現依系爭合約之約定，系爭房屋缺少一般房屋以外之保證品質如下：一樓樓高未達約定五米之高度、每戶未裝設微電腦家庭自動化系統、太平門未以不銹鋼材質施作、電梯間牆面未完全以大理石施作、緊急逃生樓梯扶手未以不銹鋼材質施作、每戶未安裝衛星中小取朵天線、地下室停車位規格與約定不符等瑕疵，茲就各項瑕疵之損害賠償金額分述如后：

⒈一樓樓高未達約定五公尺之高度：系爭合建契約固約定一樓樓高為四．五公尺，惟於八十五年一月三日訂定補充條款約定一樓樓高至少五公尺。目前本大樓一樓高度僅有四．二公尺，較約定樓高減少八十公分，故一樓房屋減少百分之十九之價值。又兩造就樓高之約定與工務局核准圖說係屬二事，樓高影響交易價值，不容被告隨意變更設計，而樓高是否合於營建法規，被告於務局之核准圖說施工，非謂被告交付合於工務局圖說之房屋即屬依債之本旨為給付。

⒉每戶未裝設微電腦家庭自動化系統：所謂微電腦家庭自動化系統設備係指屋內家電可依住戶作息時間設定自動啟閉之系統，與系爭合建契約第二十四條微電腦中央安全防盜系統中列舉之防盜系統有別。該系統每戶每套安裝費用為八千六百元，原告自受有該損害。

⒊太平門材質未以不銹鋼施作：系爭合建契約明定太平門為不銹鋼材質，與目前所使用為一般烤漆面板防火門價格有別，耐用及美觀程度亦不相同，二者價差二十一萬零二百一十元。又被告所提估價僅就門板部分為之，對安裝不銹鋼太平門必備之門方器及不銹鋼防火門鎖各五十二組價值十五萬元並未列入，其價格有待商榷。

⒋電梯間牆面未完全以大理石施作：依補充條款第五條約定，被告已承諾電梯牆面應全部施作大理石，惟被告僅就一樓電梯牆面全部施作，地下樓層及二樓以上則僅施作九十三公分，未貼大理石面積共一萬零八百三十才，金額計二百四十八萬四千六百九十元。

⒌緊急逃生樓梯扶手未以不銹鋼材質施作：目前施作者為一般木製扶手，以每公尺九百元計，本件大樓樓梯扶手約二百七十九公尺，合計二十六萬二千六百五十五元，不銹鋼材質之扶手造價為七十九萬零九百六十五元，二者差價為五十二萬七千三百一十元。

⒍每戶未安裝衛星中小耳朵天線：中小耳朵天線屬位頻訊號傳輸，與一般有線電視之傳輸有別，且無須繳費，目前住戶安裝之有線電視係業者自行到府安裝而由住戶按月繳費，被告確未履行其義務。以原告所分得三十二戶計，此部分裝設費用為三十一萬九千元為原告所受損害。

⒎地下室停車位規格與約定不符：依分屋協議前被告委託侯西泉建築師事務所製作並交付原告之「永昌南港設計案簡報」，關於地下室一、二樓所繪規格，其中約定大車位規格為一十五平公尺（250cm×600cm），小車位規格為一十二．九四平公尺（225cm×575cm），依大車位及小車位之間價差十萬元為標準，可估算每平公尺為四萬八千五百元，再依原告實際丈量分得車位之規格，估算系爭車位缺少之價格為原告之損害。

⒏依上所述，本件原告得請求之各項損害賠償金額如附表六所示，爰依民法第三百六十條、第四百九十五條規定，請求被告給付原告如訴之聲明第一至五項前段所示之損害賠償金額並加計自九十一年五月八日追加起訴狀繕本送達被告之日起算之法定遲延利息。

㈢被告依系爭合建契約應於八十九年八月二十日完成交屋：

⒈本件依台北市政府工務局核發使用執照所載，由被告自行向該管機關申報所記載開工日期為八十七年五月十一日，依約被告應於實際開工日起八百三十個日曆天內即八十九年八月二十日前完成交屋。再者，被告應八十六年十一月十三日領得建造執照，依約最遲應於取得建照日起算七個月內即八十七年六月十三日前實際開工，再加計八百三十日，是被告最遲亦應於八十九年九月二十一日完成交屋。

⒉被告提出開工報告書中關於開工日期一欄漏未填載，僅憑該管機關之備查收文日期，無法證明實際開工日期，反觀使用執照已明確記載開工日期為八十七年五月十一日，自不容被告否認。

⒊依建築法第五十四條規定，起造人領照後六個月無法開工，應敘明原因申請展期，與被告應遵守合建契約，於領照後七個月內開工之約定係屬二事，不得謂被告按期展延開工進度，即可解免其未依雙方約定開工期限開工之責任。且細繹被告所提申請展延資料為影本，未載工程名稱、監造人、承造人，無法證明與本件工程有關，而原告曾向台北市建管處調閱之建造執照及附表等相關資料時，並未發現該項工程展期之資料，其究否系爭工程之建照影本尚屬可議。

㈣原告並未收到交屋通知：

⒈被證五交屋通知書只是初驗及辦理結清找補款通知書而已，被告並無交屋之準備。蓋系爭工程截至八十九年十二月十九日止，原告親赴工地現場查看，發現整棟大樓尚有未完工之處，嗣於九十年二月間，原告才接獲被證五交屋通知及眾多不同版本之找補明細表，於約定交屋當天，被告仍執意原告先結清找補款後再看房屋、初驗，企圖籍此拖延交屋時程。

⒉驗收當時工程並未完工，被告只要求原告先就專有部分（公共設施部分，被告則堅持俟日後再點交給管委會）進行初驗，並揚言找補款不先結清即不將所有權狀及鑰匙點交給原告，其後修繕結果再行通知，另要求原告在初驗報告上簽名，然而原告為保全被告根本尚未準備交屋之證明，又礙於簽收單上有「南港胡適之案交屋驗收單」等字眼，乃在被告同意下，將全數初驗單上交屋驗收等內容刪除，足認形式上雖有是項初驗單，然原告連權狀及鑰匙均未取得，自無交屋情事。嗣後原告曾於九十年五月二十八日再度發函催請被告交屋，被告仍置之不理，直到原告提起本件訴訟請求交付房屋，被告方勉強依現況交付房屋，且部分工程亦未達全部完工交屋之階段。

⒊被告雖辯稱因交屋前二天，突逢颱風來襲淹水，以致八十九年十一月三日不克交屋云云。惟被告早於八十九年八月二十日就應交屋予原告，被告倘依約準時交屋，則日後因颱風所生之危險由原告承擔，惟被告遲延交屋，自應負擔其一切可能發生之危險。又縱認被告交屋日為八十九年十一月三日，且假，俟驗收瑕疵修繕後，再正式點交完成交屋手續，然截至八十九年十一月一日前原告根本未接獲初驗通知，依常理而言，被告不可能在短短二天內完成一切初驗及交屋手續，足證被告係假颱風之名而拖延交屋時間。

㈤被告交付符合系爭合建契約約定品質之房屋始不符合債之本旨：

⒈原告依合建契約及補充協議書等約定完成雙方所約定品質之房屋，始為符合債之本旨所提出之給付。建物取得使用執照，進而接通水、電、瓦斯乃被告所交付房屋之基本條件而已，非謂被告於八百三十日內完成上開基本條件，即可免除所交房屋應符合約定品質之責。

⒉再依系爭合建契約第八條第四項約定第四期保證金返還時程，係以全部工程完竣交屋為準，否則同條第三項既已約定使用執照下達應返還第三期保證金，而交屋之標準若僅取決於使用執照下達，接通水、電、瓦斯，不論被告應依約全部完工始合於債之本旨，實無另定返還第四時程保證金之必要；另觀之合建契約第二十三條規定，益證被告不僅取得使用執照，接通水、電、瓦斯，更應將全部公共設施完成時通知交屋，始合於準備交屋之提出。

㈥原告並無受領遲延：

⒈原告接獲被告九十年二月五日交屋通知書後，雙方即於九十年二月二十六日在工地一樓銷售中心會面，被告卻提出顯無對價關係且沒有依據之找補款明細作為交屋之條件，原告不同意給付，故當日只進行初驗程序，被告並未交屋。初驗完畢後被告雖答應進行修補，交屋另擇日通知，詎延至同年四月二十六日始來函約定於同年五月三日在被告公司協商，被告仍要求找補款要先行收取，但同意原告提議俟被告將工程未施作或瑕疵部分評估扣減金額後再與找補款互抵，惟事後並無回應，原告乃於同年五月二十八日再函催被告儘速交屋，故原告並非故意針對交屋而主張瑕疵扣款，實因原告無理要求找補而來。蓋原告就系爭房屋之瑕疵所得請求之金額遠大於找補金額，倘原告先依被告所求給付全額找補款，則其中被告誤算而溢領之找補款（該部分於台灣士林地方法院另案審理中）及房屋之瑕疵之賠償，恐因原告未適時主張抵銷而求償無門。況就原告甲○○及乙○○○部分，被告依找補明細反應給付渠等金錢，被告亦不交屋，委無足取。

⒉事實上，原告一直希望儘快交屋，倘被告不堅持要求結清找補款，原告根本未曾拒絕先依現況交屋，至於房屋瑕疵被告或承諾修繕，或不願修繕而由原告從找補款中抵扣，或原告另向被告求償，皆無解於被告交屋之責。且房屋鑰匙及權狀均由被告持有，交屋與否完全取決於被告，原告無從主導交屋與否。

⒊系爭工程截至九十一年二月二十五、二十六日雙方勘驗房屋時，除一樓樓高不足之重大瑕疵外，尚有地下室及全棟大樓公共設施因被告尚在施工，未能辦理驗收等瑕疵，遲至同年五月二日，被告始將部分驗收時發現之瑕疵修補，並將一樓及地下室車位點交予原告，足認被告於九十一年二月二十五、二十六日雖將一部房屋現況交屋予被告，然在此之前被告始終未完成完工交屋之準備，且系爭房屋尚有上述瑕疵至今尚未解決。故被告於交屋之際，未能針對瑕疵提出解決方案，自屬未依債務之本旨提出給付，被告遲延之責並未終了，原告自不負遲延受領之責。

㈦原告請求之違約金並無過高：

⒈本件原告請求之違約金，係依系爭合建契約十三條約定，被告主張約定過高應負舉證責任。且依該條約定，該違約金為被告債務不履行之懲罰性約違金，被告一旦有遲延交屋之違約情事時，即得行使此一請求權，毋待實際損害計算。

⒉系爭合建大樓屬高級商業區段，又臨近南港軟體科學園區、南港行政中心及學校、公園旁，倘被告能依契約約定，最遲於八十九年八月二十日以前完成交屋，以當時該地區之全新房屋交易行情，參酌兩造間分屋協議之平均單價，二樓以上住宅每坪約二十五萬元，反觀今日正值房地產最不景氣，該大樓二樓以上之平均單價已下滑至每坪不到十八萬元，連該地區土地之公告現值，歷年來首次調降，依此計算，該大樓因被告遲延交屋，則原告損失可得之交換利益達二成以上。且此一期間原告無法使用收益該房屋，不但喪失租金收入，仍須照常繳納鉅額地價稅及房屋稅，其損害更屬可觀。而被告逾期交屋近二年，導致原本原告應分得全新之房屋，至今已變中古屋，其折舊亦達二成以上。

⒊原告所受損害非訂約當時所能預見，更非約定之違約金足以彌補，自無過高可言。況系爭合建契約係由被告擬定後與各地主簽訂，其性質類似定型化契約，自應作有利於原告之解釋，被告主張違約金過高，洵屬無據。

⒋依被告與原告之分屋協議，原告所分得房屋之總坪數既函括公共設施之面積，則計算違約金之數額時，自當一併計入。證據：

㈠提出土地房屋合作興建契約書、建物登記謄本、土地登記謄本、九十年二月九日原告致被告律師函、台北市政府工務局八六建字第四八六號建造執照、八九使字第二六四號使用執照存根、八十九年十二月十九日履勘報告書及照片、九十年二月二十七日交屋驗收單、八十五年一月三日補充條款、台北市工務局八九使字第二六四號使用執照附表㈠、九十年五月二十八日存證信函、交屋款明細表、九十一年二月二十五日六勘驗記錄、九十一年二月二十五日及二十六日交屋驗收單、九十一年五月二日地主驗收單、現場照片、九十一年五月二十八日存證信函、九十一年二月二十六日補充協議、選定廚房及衛浴設備通知書、客戶變更設計追加減計價明細、請款支票、統一發票、車位指定登記同意書、八十九年四月十日原告己○○致被告通知、遠見名門大廈第一次區分所有權人會議會議紀錄、台北市政府九十一年八月八日函、九十一年九月二十八日點交缺失紀錄、地下一層及地下二層平面圖、找補明細表、家庭電腦自動化系統估價單、木製扶手及太平門施作估價單、不銹鋼防火門估價單、電梯間貼大理石估價單、不銹鋼扶手估價單、車位總價值分配表、衛星中小耳朵天線安裝估價單、契稅繳款書、土地增值稅繳款書、侯西泉建築師事務所永昌南港設計案簡報、八十六年三月十四日地主會議會議記錄、停車位測量照片為證。

㈡聲請至現場測量停車位尺寸。

乙、被告方面：聲明：

㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。

㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。陳述：

㈠系爭合建契約原為原告及鄭敬議、闕黃品等地主與訴外人九昌建設事業股份有限公司（下稱九昌公司）簽訂，被告於八十五年始加入。

㈡系爭合建契約之性質為承攬：按地主提供土地，由建築商出資興建房屋，雙方按約定之比例分配房屋之契約性質，若契約訂明地主及建商各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋之原始所有人為地主，地主與建商就此部分之關係為承攬契約。本件依系爭合建契約第十二條規定，建築執照之申請由被告負責並依雙方所分得之房屋個別指定名義為起造人，可見兩造係約定地主及建商各就分得房屋以自己名義領取建造執造，應認原告所分得房屋之原始所有人為原告，此部分兩造間之法律關係，應屬承攬無誤。

㈢被告並未遲延完工交屋：

⒈依系爭合建契約第十三條約定，交屋日期為工程實際開工日起計八百三十個日曆天。本件開工後即聲請主管機關備查，實際開工日期為被證一台北市政府工務局核備之建築工程開工報告書所示之八十七年七月二十七日，則交屋日期依系爭合建契約第十三條約定應為實際開工日起八百三十個日曆天即八十九年十一月三日。

⒉又依建築法第五十四條及內政部六十三年十二月三日台內營字第六０八五二八號函釋，於開工前，起造人應先申請主管機關備查，而後於現地實施挖土等實際工程。起造人如無法於領得建築執照後一定期間內開工，得敘明原因申請展期。且起造人應先申請主管機關備查，而後於現地實施挖土等實際工程，方為實際開工。原告主張工程開工日期應為八十七年五月十一日，係聲請開工展期之日期，工務局並核准開工日期可展延至八十七年八月十二日，原告謂實際開工日為八十七年五月十一日而主張被告有遲延情事，並不確實。

⒊又系爭工程即將完工交屋之際，於八十九年十月三十一日因象神颱風來襲造成水患影響，大樓地下一、二樓及地上一樓均受波及，致已完成之工程設備，尤其為地下室之電機設備受損嚴重，因此全棟大樓皆無法使用，自無法單就一樓以上樓層辦理交屋。被告於颱風後立即展開善後復原作業，並於八十九月十一月一、二日分別寄發緊急通知函予原告等各地主及客戶，並於同年十二月至次年一月中多次安排各地主至現場看屋。依系爭合建契約第十三條約定，天災地變或人力不可抗拒之原因並不算入工程日期之內，本件工程因颱風所致水患影響，被告須另行修復所花費之時間，自不算入八百三十個日曆天內。故本件交屋之日期，依約應自實際開工日後，扣除因天災地變所造成的修復期間後計算八百三十個日曆天。

⒋被告修復受水患影響之部分，即寄出被證五交屋通知，請各地主及客戶於九十年二月二十一日至二十七日至工程現場辦理交屋，故本件被告係於規定之期間交屋。原證四為被告公司之交屋驗收單，其上所載之日期九十年二月二十七日，且有原告之簽名，足證原告確有收到被證五之交屋通知，且於通知之日期至現場辦理交屋，兩造並同驗收。原告所稱未收受交屋通知，不足採信。

㈣被告已依約提出給付：

⒈依系爭合建契約第十三條約定，本件交屋情況係以領得房屋使用執照接通水電瓦斯房屋可供正常使用狀況為準，契約並非約定該房屋須達契約規定之品質時才交屋。原告於被告通知交屋時拒不接受，自應證明本件工程未領得本約房屋使用執照接通水電瓦斯且房屋不能供正常使用，否則難謂被告未依債之本旨提出給付。

⒉承攬工作之完成與工作有無瑕疪係屬兩事，本件兩造約明房屋領得使用執照、接通水電具備通常效用時，為交屋之時點，被告有提出給付通知交屋之義務，原告則有辦理交屋受領給付之權利。至於該房屋是否具備契約約定之品質，則屬承攬之工作有無瑕疪之問題，與兩造約定交屋狀態無涉。原告主張工程有瑕疪尚未完工因而拒絕辦理交屋，不僅顯將工作之完成與否，和工作有無瑕疪混為一談，更屬權利之濫用，洵屬無據。

⒊本件交屋尚需原告協力方能辦理，被告於九十年二月颱風水患修復後，即通知原告辦理交屋，斯時房屋已領得使用執照，並已接通水電瓦斯而可供正常使用，除原告之外，其餘簽訂合建契約之地主鄭敬議，闕黃品等人皆已完成交屋手續，且被告分得的房屋亦陸續出售交屋，該大樓自完工後即陸續有人交屋遷入。

⒋原證三現場照片及履勘報告書，其製作日期為八十九年十二月十九日，正值颱風水患後之修復期間，是項證據不足以證明交屋時工程有無完工。而原證四即九十年二月之驗收單所示之欄杆生銹等問題之後皆已修復，且非屬重大之瑕疪，無法證明房屋不具備通常之效用。又原證十三之照片為原告自行拍攝，亦不能證明該照片中之時、地是否為真正，更無法證明被告通知交屋時，房屋是否可供正常使用。

㈤原告以費用結算等事項拒不辦理交屋，係受領遲延：

⒈被告於修復後即通知各地主及客戶場辦理交屋手續，惟於交屋日原告卻以費用結算等事項提出種種問題，經被告公司說明仍拒不辦理交屋；雙方另訂三月二十二日再次辦理交屋，原告又以被告須承諾渠等所提費用補償等問題後才同意辦理交屋，致交屋手續無法完成；被告另於四月二十五日再行發函請求原告前來辦理交屋，原告亦不辦理。系爭工程已完工，該棟大樓已屬可使用之狀態，並有數位地主及其他購屋者搬入，且應分配予地主之房屋已過戶至地主名下，被告保留房屋無利益可圖，反須承當保管之風險，當無不交付之理。本件係因原告之故遲遲無法交屋，並非被告遲延拒不交屋。

⒉次依合約之約定，原告應於交屋時返還保證金予被告，另被告尚代原告墊付稅款等，因此被告在辦理交屋同時，一併請求原告清償。然原告為此找補金額之爭執，一再以原證四驗收單所示之欄杆生銹等問題表示工程有瑕疪而拒絕辦理交屋，惟被告通知原提出給付時，房屋狀況已符合債之本旨，係原告藉詞不協同辦理交屋，自應負受領遲延之責。

㈥原告請求之違約金過高：

⒈縱認被告有交屋遲延情事，自原告所稱交屋期限八十九年八月十九日之次日起至九十年二月五日被告提出給付通知原告於九十年二月二十一日開始交屋之前一日止，遲延之日數應為一百八十五日。

⒉依系爭合建契約第十三條約定，若不能如期完工交屋，每逾期一日應按房屋面積為準計算違約金，該違約金應屬損害賠償總額預定之性質。

⒊本件所有房屋均已過戶至原告名下，原告請求每日違約金有六、七餘萬元，顯有過高，仍應以若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。本件若辦理交屋，原告可加以使用收益，而租金應屬該使用收益之價格，系爭房屋位於台北市南港區，以該地區租金每坪每月五百九十六元之標準計算，原告請求之違約金即屬過高。至原告所稱每坪單價下滑，並未舉證證明，並不足採。

㈦承攬之物有瑕疪，原則上承攬人應負修補之義務。原告原主張之門窗雜音、油漆脫落等瑕疪，被告已修復完畢，是被告已盡瑕疪修補之義務。至於原告主張本件工程電梯間牆面未全以大理石施作、公共樓梯間未以不銹鋼材質施作、樓梯扶手未以不銹鋼材質施作、中小耳朵等，全屬公共設施，不得為各住戶之專有，其管理、維護等係屬管理委員會之權利義務，原告不得本於自己之利益而為請求。本件兩造已完成交屋手續，地下室、公共設施等共同使用部分，須待該大樓住戶管理委員會成立後，再移交予管委會，由其負責管理維護，原告認此部分應點交勘驗，並不正確。

㈧系爭房屋並無瑕疵：

⒈一樓樓高不足部分：

⑴系爭合建契約並未約定一樓樓高為五米，且八十五年一月三日補充條款係約定樓層為地上十七層或十六層，故一樓樓高為五公尺或五．二公尺。然系爭大樓嗣後變更設計為地上十九層之建物，但因總樓高超過六十公尺須作環境評估、結構外審等，故兩造約定總樓高不得超過六十公尺。每層標準高度約三．一公尺，則二樓以上十九樓高度共五十五．八公尺，一樓樓高只能為四．二公尺，此於被告請領建造執照前即於多次會議中向原告提及，原告知之甚詳，並因而多分得戶數，故並無瑕疵。

⑵依原告與九昌公司所訂土地房屋合作興建契約書第二條約定，包括各樓層樓高等之實際施工圖面應以工務局核定之圖樣為準。另依第二十四條約定，本大樓結構依照台北市政府工務局核准圖樣施工，而一樓樓高暫定為四．五公尺，如整棟大樓之高度受高度限制線之影響使退縮部分及平面難以安排時，雙方同意一樓高度再作調整。本件依工務局核定圖樣已明訂一樓樓高為四．二公尺，實際施工亦依該圖樣施作，原告主張被告應依八十五年一月三日補充條款第三條一樓高樓高五公尺或五．二公尺負責，並無理由。

⒉未安裝電腦家庭自動化系統部分：被告已依合建契約第二十四條建材設備項下約定，在大樓閉路安全系統設置防盜、防災、瓦斯偵測等狀況顯示設備，由管理委員會配置之保全人員二十四小時監控。被告已依債之本旨為給付，原告此部分之請求洵屬無據。

⒊太平門材質與約定不銹鋼材質不符部分：本大樓防火門依工務局核定圖樣施工，烤漆面板防火門之功能、安全性均經工務局及消防局檢查合格，另被告所估不銹鋼材質防火門價格僅六十萬零六百元，原告所提估價卻達九十萬零九百元，顯然高估。

⒋電梯間未全部貼大理石牆面部分：八十五年一月三日補充條款第五條並未明訂電梯間牆面貼大理石之範圍及高度，本大樓一樓已貼大理石至天花板，二樓以上電梯間已貼大理石高度九十三公分，被告確已依債之本旨為給付。又此部分被告估價僅一百九十四萬四千五百四十元，原告所提估價卻達二百四十八萬四千六百九十元，亦有過高。

⒌緊急逃生梯扶手材質與約定不銹鋼不符部分：本大樓緊急逃生梯櫸木扶手已依工務局核定圖說施作，單價為一千二百元，遠高於原告估算之九百元，何受有瑕疵損害？且被告估價不銹鋼扶手僅四十四萬六千四百元，原告所提估債卻達七十九萬零九百六十五元，並不合理。

⒍未安裝衛星中小耳朵部分：規劃安裝衛星中小耳朵係在有線電視興起之前，且收視電台僅有七、八台，被告乃安裝有線電視，原告所受利益反而較大，並無受有損害可言。

⒎地下室停車位規格不符部分：

⑴依原合建契約停車位須以建管局核定之圖說為準，而按圖說停車位規格有250cm×600cm及225cm×550cm二種，經現場測量結果，均符合原告所提出永昌南港設計案簡報要求之尺寸。

⑵依合建契約第二十四條建材設備注意事項第四款約定：「本合約書未載明事項概依建築師公會編印之『一般建築工程施工說明書』之規定施工」、第三十條約定：「．．．甲乙雙方本合作之立場依善良風俗及法令規章辦理之。」再依建築技術規則第六十條規定：「停車空間．．．規定如左：每輛車位為寬二‧五公尺，長六公尺。．．．但設置於室內之停車位，其二分之車位數，每輛停車位寬度及長度各寬減二十五公分。（即長五百七十五公分、寬二百二十五公分）機械停車設備每輛為寬二‧二公尺，長五‧五公尺．．．」，永昌南港設計案簡報圖即是按照上開建築技術規則之規定而設計：大車位長六公尺、寬二點五公尺，小車位長五點七五公尺、寬二點二五公尺。參照上開建築技術規則之規定，設計圖上之停車空間絕非等同於機械停車設備內緣之尺寸，否則地下一樓第十號、第十一號車位所要求之長六百公分、寬二百五十公分不可能達成，顯非合理。是原告宣稱之測量方法與契約規定不符，實無可採。

⒏依原合建契約第一條約定，本建物係由九昌公司及被告出資，依工務局核准圖樣興建，原告並未出資，但享有依工務局核定圖樣興建完成房屋之分配權，故原告不得為工務局核定圖樣以外之主張。證據：提出建築工程開工報告書、颱風資料、工程淹水照片、被告八十九年十一月一日致地主通知函、被告八十九年十一月二日通知函、交寄大宗限時掛號函件存根、被告九十年二月五日交屋通知書、被告九十年四月二十五日致原告存證信函、鄭敬議及闕黃品交屋結算明細收據、結算明細表、本票、台北市工務局八六建字第四八六號建造執照、內政部六十三年十二月三日台內營字第六０八五二八號函、交屋明細、同意書、變更起造人申請附表、八十六年六月二十五日地主會議會議紀錄、八十六年九月五日地主會議會議紀錄、八十六年九月十二日地主會議會議紀錄、八十六年十月三日地主會議會議紀錄、各地區租金單價統計表、電梯間照片、緊急逃生梯照片、地下停車場照片、太平門照片、工程報價單、報價單、估價單、永昌南港設計案（停車位）簡報、地下停車位測量照片、建築技術規則第六十條為證。

理由

本件被告之法定代理人原為戴國瑜，於九十年十月三日本院繫屬中變更為張水江，嗣又於九十一年一月二十五日變更為戴國瑜，此有被告公司變更登記表在卷可稽，是被告依民事訴訟法第一百七十五條第一項規定聲明承受訴訟，經核尚無不合，先予敘明。

原告起訴主張：原告及訴外人鄭敬議、闕黃品等與被告於八十一年十月二十一日簽訂系爭合建契約，由原告提供坐落台北市○○段○○段一０三二、一０三三、一０三三－一、一０三四、一０三五、一０三六、一０三七、一０四三－一、一０四四、一０四四－一號土地，被告則出資興建房屋，兩造再依系爭合建契約約定比例及房屋分配協議書分配房地，原告丁○○分得如附表一所示房屋七筆、己○○分得如附表二所示房屋八筆、戊○○分得如附表三所示房屋七筆、甲○○分得如附表四所示房屋六筆、甲○○及乙○○○共同分得如附表五所示房屋四筆。依系爭合建契約第十三條約定，被告應自實際開工日起八百三十個日曆天內交屋，本件開工日期為八十七年五月十一日，是被告應於八十九年八月十九日以前交屋，詎被告迭經催告始於九十一年五月二日交付房屋，公共設施部分則於九十一年九月二十八日交付，原告依系爭契約第十三條約定，以被告遲延交屋每逾一日按原告分得房屋面積每一建坪每日三百元計算逾期罰金，求為判決被告應給付如訴之聲明第一至五項後段所示之違約金。又系爭合建契約之性質屬承攬與買賣之混合契約，原告發現被告交付之系爭房屋未依系爭合約之約定，缺少一般房屋以外之保證品質如：一樓樓高未達約定五米之高度、每戶未裝設微電腦家庭自動化系統、太平門材質未以不銹鋼施作、電梯間牆面未完全以大理石施作、緊急逃生樓梯扶手未以不銹鋼材質施作、每戶未安裝衛星中小耳朵天線、地下室停車位規格與約定不符等瑕疵，原告另依民法第三百六十條、第四百九十五條規定，求為判決被告應給付如訴之聲明第一至五項前段所示之損害賠償金額，並加計自九十一年五月八日追加起訴狀繕本送達被告之日起算之法定遲延利息。

被告則以：本件實際開工日期為八十七年七月二十七日，交屋日期依系爭合建契約第十三條約定，應為實際開工日起八百三十個日曆天即八十九年十一月三日，惟即將完工交屋之際，於同年十月三十一日因象神颱風來襲，大樓地下一、二樓及地上一樓均受水患波及，致已完成之工程設備受損嚴重致無法依期辦理交屋，是本件工程因天災所造成修復期間，應自完工期間內扣除。被告於颱風後立即展開善後復原作業，並於同年月一、二日寄發通知函予原告等各地主及客戶，於修復完成後即寄出交屋通知請各地主及客戶於九十年二月二十一日至二十七日至工程現場辦理交屋，被告係於規定之期間交屋，原告亦有收到交屋通知，並於是日至現場辦理交屋，惟原告卻以費用結算等事項拒不辦理交屋，應負受領遲延之責。又依約本件交屋情況應以領得房屋使用執照接通水電瓦斯房屋可供正常使用狀況為準，被告既已提出給付通知交屋，原告即應辦理交屋受領給付，至於該房屋是否具備契約約定之品質，則屬承攬之工作有無瑕疪之問題，不得以此拒絕交屋。再系爭合建契約第十三條約定之違約金為賠償性違約金，因系爭房屋產權均已過戶至原告名下，且台北市南港區租金每坪每月五百九十六元，以此計算若辦理交屋原告可享有之利益，原告請求之違約金亦有過高，應予酌減。系爭房屋並無原告所主張之瑕疵，且電梯間牆面未全以大理石施作、公共樓梯間未以不銹鋼材質施作、樓梯扶手未以不銹鋼材質施作、未裝設中小耳朵等，全為公共設施，原告不得本於自己之利益而為請求，原告請求損害賠償，並無理由等語，資為抗辯。

查原告及鄭敬議、闕黃品等地主於八十一年十月二十一日與九昌公司訂立合建契約，約定由原告等地主提供坐落台北市○○段○○段一０三二、一０三三、一０三三－一、一０三四、一０三五、一０三六、一０三七、一０四三－一、一０四四、一０四四－一號土地，九昌公司出資興建房屋，雙方依約定比例及房屋分配協議書分配房地，被告嗣加入為出資承建人，系爭工程於八十六年十一月十三日取得建造執照，完工後原告丁○○分得如附表一所示房屋七筆、己○○分得分得如附表二所示房屋八筆、戊○○分得如附表三所示房屋七筆、甲○○分得如附表四所示房屋六筆、甲○○及乙○○○共同分得如附表五所示房屋四筆，上開建物已於八十九年十月三十一日登記與原告，並於本件起訴後之九十一年間交付予原告等事實，為兩造所不爭執，並有原告提出之土地房屋合作興建契約書、建物登記謄本、土地登記謄本、台北市政府工務局八六建字第四八六號建造執照為證，堪信為真實。

原告主張本件開工日期為八十七年五月十一日，依系爭合建契約第十三條約定，被告應自實際開工日起八百三十個日曆天內即八十九年八月十九日以前交屋，詎被告迄九十一年五月二日交付房屋，公共設施部分則於九十一年九月二十八日交付，依約被告遲延交屋每逾一日應按原告分得房屋面積依每一建坪每日三百元計算逾期罰金予原告等情。被告則辯以：本件實際開工日期為八十七年七月二十七日，交屋日期為八十九年十一月三日，惟於同年十月三十一日因象神颱風來襲致大樓地下一、二樓及地上一樓均受水患波及，是因天災所造成修復期間應自完工期間加以扣除，被告完成復原作業後即通知原告於九十年二月二十一日至二十七日辦理交屋，被告並無給付遲延，且已依約提出給付，原告卻以費用結算等事項拒不辦理交屋，應負受領遲延之責，縱認被告有給付遲延，原告請求之違約金亦屬過高等語。則本件兩造此部分爭執之點即在於：㈠被告交屋有無給付遲延？遲延幾日？原告有無受領遲延？㈡原告請求之違約金是否過高？經查：

㈠關於被告交屋有無給付遲延及遲延幾日之爭點：

⒈按系爭合約第十三條約定：「乙方（即被告）應於．．．領得建造執照起七個月內實際開工，自實際開工日起八百三十個日曆天內交屋完成（以領得本約使用執照接通水電瓦斯房屋可供正常使用狀況為準另附施工進度表）。」本件系爭大樓工程於八十六年十一月十三日取得建造執照為兩造所是認，是依上開約定應於七個月內即八十七年六月十三日前實際開工。本件原告主張系爭大樓工程於八十七年五月十一日開工，固據提出台北市政府工務局八十九使字第二六四號使用執照存根為證（見本院卷㈠第一八五頁），然被告辯稱該日係申請展延開工，實際開工日為八十九年七月二十七日，並提出建築開工報告書（見本院卷㈠第一四三頁）及台北市政府工務局八六建字第四八六號建造執照（見本院卷㈠第二五八頁）為憑，其中建造執照載明第二次變更概要為工程展期為八十七年五月十一日，核准開工展期則為八十七年八月十二日，堪認被告所辯八十七年五月十一日並非實際開工日，應為可採。然被告所陳之實際開工日八十七年七月二十七日，已超過前揭契約約定之開工期限，於計算交屋日期時，應以契約所約定之應開工日即八十七年六月十三日為準，則被告辯稱應自八十七年七月二十七日起算交屋期限，尚非有據。從而，自八十七年六月十三日開始計算八百三十個日曆天即八十九年九月二十日（八十八年為三百六十六天），為被告應完成交屋之日，惟於該日被告並未通知原告交屋或為交屋為兩造所不爭執，足認被告就其交屋義務確有給付遲延之情。又按起造人自領得建造執照之日起，應於六個月內開工，因故不在前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期，建築法第五十四條規定第一、二項固有明文，然此係規定建築管理機關就開工日期及申報之規定，與兩造間合建契約中應於領照後七個月內實際開工，自實際開工日起八百三十個日曆天內交屋完成之約定，係屬二事，兩造間之權利義務仍應本於系爭合建契約而定，不因建築法有上開規定即認兩造間關於開工、交屋期限之約定有所改變或延長，被告縱依法展延工期，若有逾約定交屋期限，仍應付遲延給付之責任。

⒉第依民法第二百三十一條規定，債務人遲延者，在遲延中，對於因不可抗力而生之損害，亦應負責。本件被告所辯系爭大樓於八十九年十月三十一日因象神颱風來襲致大樓地下一、二樓及地上一樓均受水患波及致須修復而延誤交屋期間，係於八十九年九月二十日之後，屬其遲延給付中因不可抗力所造成，揆諸上開法條規定，要難解免被告就該段期間之遲延責任。

⒊被告又辯稱完成復原作業後即通知原告於九十年二月二十一日至二十七日辦理交屋，原告卻以費用結算等事項拒不辦理交屋，應負受領遲延之責，則提出交屋通知單為證（見本院卷㈠第一五九頁）。原告雖不否認曾收到該通知單，惟陳稱渠等依通知至現場，被告卻提出顯無對價關係且沒有依據之找補款明細作為交屋之條件，原告不同意給付，故當日只進行初驗並未交屋，且系爭房屋仍有多項瑕疵，被告並未依約完成給付，原告對被告仍得對被告請求損害賠償，乃提議自找補款中扣減，惟未獲被告回應，原告並無受領遲延云云。經查：

⑴依系爭合建契約第十三條約定，交屋以領得本約使用執照接通水電瓦斯房屋可供正常使用狀況為準，故只須被告提出交付之房屋符合上開約定，即屬已交屋完成，至如有其他任何瑕此，則屬原告得另外本於契約或法律規定請求損害賠償之問題。觀諸原告提出之交屋驗收單（見本院卷㈠第二０八至二三四頁）所示驗收內容及原告於本件所主張之瑕疵，如客廳底緣油漆、礦纖天花板未定位、網路缺蓋子、客廳走道洗手台貼磚、窗戶門框變形、浴室閱讀燈未裝、樓梯高度有落差、一樓樓高未達約定五米之高度、每戶未裝設微電腦家庭自動化系統、太平門材質未以不銹鋼施作、電梯間牆面未完全以大理石施作、緊急逃生樓梯扶手未以不銹鋼材質施作、每戶未安裝衛星中小耳朵天線、地下室停車位規格與約定不符等，均與上述契約約定之交屋狀況無涉，堪認被告已提出符合契約約定交屋狀況之房屋，原告主張被告未依債之本旨提出給付，顯乏依據。

⑵又被告既已依約提出交屋之給付，原告主張係因被告提出補款明細作為交屋條件，原告不同意故未能完成交屋，乃可歸責於被告之事由所致，已為被告所否認，自應由原告就該事實負舉證之責。惟原告除交屋通知單外，並未提出其他證據作為被告因伊不辦理找補結算而拒絕交屋之證明，而自該交屋通知單尚無法認定原告主張之事實為可信。且依系爭合建契約第八條約定，原告應於交屋之「同時」返還保證金予被告，第十七條則約定原告分得之房屋土地移轉登記所需各項稅捐及費用由雙方依所分得之房屋比例各自負擔，則被告以原告應返還保證金及返還被告代原告墊付稅款等辦理找補結算，即非無據。況兩造於本件訴訟繫屬中完成交屋，另就找補及損害賠償分別提出訴訟為請求，益證原告主張被告以找補為條件拒絕交屋，尚難採信。又縱認原告因請求瑕疵損害賠償而就找補金額有所爭執，亦屬不可歸責於兩造之事由所致，難令被告於已提出交屋後仍負遲延之責。

⒋據上所述，被告通知原告於九十年二月二十一日至二十七日前來辦理交屋手續，可認原告於九十年九月二十一日已提出交屋之給付而終了給付遲延之狀態，則自八十九年九月二十日起至九十年二月二十一日止，被告共計給付遲延一百五十四日。

㈡原告請求之違約金是否過高？

⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第二百五十條第一項定有明文。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條亦定有明文，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；再約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人可得享之一切利益為衡量核減之標準（最高法院四十九年台上字第八０七號、五十年台上字第一九號判例參照）。依系爭合約第十三條約定：「若不能如期完工交屋（天災地變或人力不可抗拒之原因．．．除外．．．），每逾期一日乙方應按甲方（即原告）分得之房屋面積，依每一建坪每日三百元違約金給付原告作為逾期罰金。」本件被告遲延給付一百五十四日業如前述，原告自得依系爭合建契約之約定請求被告給付違約金，惟依上揭說明，本院仍應審酌該違約金之約定是否過高。

⒉查系爭房屋位於台北市南港區，該地區於九十一年房屋租金每坪每月為五百九十六元，有被告提出之各地區每坪租金單價統計表可稽（見本院卷㈡第二四四頁），堪為原告可得利益之衡量標準。其次，被告給付遲延期間長約三個月，就系爭房屋之折舊損失應無太大之影響，原告主張被告遲延交屋近二年，致系爭房屋折舊達二成以上，殊非可取。況有關房地產價值之漲跌，除與房地所在位置、發展潛力、使用區分、建材、環境等因素有關外，另契約雙方個人主觀因素、社會經濟發展、市場需求多寡、景氣榮枯均對房地產之價值影響甚大，且系爭房地原告迄未轉售他人，則未來出售予他人時，是否確有原告所稱之跌價損失，尚在未定之數，亦難認係被告債務不履行所生之損害。本院參酌被告已依約將系爭房屋所有權移轉登記予原告，被告雖有遲延惟其中部分期間係為復原象神颱風所致損害，並審酌前述一切情狀、社會經濟狀況及兩造之利益損害，認被告逾期完工交屋每逾期一日應按原告分得之房屋面積，依每一建坪每日三十元給付違約金始為允當。

⒊又依系爭合建契約第四條約定：「甲（即原告）乙雙方對本約房屋之持分應按工務局核准之圖面分配之。⒈甲方持得本約房屋：地下一層、二層及三層各二一之建築面積（但大樓之公共設施應按⑵比例分配）。⑵地上層則按所提供之土地依工務局核准允許之最大容積持得總樓地板面積百分之五十五之建築面積（上述建築面積應含本層樓公設，每戶之陽台依法定留置公設則按比例分配）。」則原告主張計算違約金依據之分得房屋面積，應包含公共設施在內，洵屬有據。本件原告丁○○分得如附表一所示房屋七筆、己○○分得如附表二所示房屋八筆、戊○○分得如附表三所示房屋七筆、甲○○分得如附表四所示房屋六筆、甲○○及乙○○○共同分得如附表五所示房屋四筆為兩造所不爭執，原告丁○○分得房屋面積為一０二一．七一二平方公尺，折合約三０九．０七坪，原告己○○分得房屋面積為八六四．三七平方公尺，折合約二六一．四七坪，原告戊○○分得房屋面積為九五０．四六平方公尺，折合約二八七．五一坪，原告甲○○分得房屋面積為六七四．三二九平方公尺，原告甲○○及乙○○○共同分得房屋面積為七九九．七一九平方公尺，有原告分得房屋之建物登記謄本足憑，而原告甲○○及乙○○○就如附表五所示房屋應有部分各為二分之一，則原告甲○○分得房屋之面積共計一０七四．一八八五平方公尺（674.329+ 799.719÷2=1074.1885），折合約三二四．九四坪，原告乙○○○分得房屋之面積共計三九九．八五九五平方公尺（799.719÷2=399.8595），折合約坪一二０．九六坪。據此計算原告丁○○得請求之違約金為一百四十二萬七千九百零三元（30×154×309.07=0000000.4，元以下四捨五入），原告己○○得請求之違約金為一百二十萬七千九百九十一元（30×154×261.47=0000000.4，元以下四捨五入），原告戊○○得請求之違約金為一百三十二萬八千二百九十六元（30×154×287.51=0000000.2，元以下四捨五入），原告甲○○得請求之違約金為一百五十萬一千二百二十三元（30×154×324.94=0000000.8，元以下四捨五入），原告乙○○○得請求之違約金為五十五萬八千八百三十五元（30×154×120.96=558835.2，元以下四捨五入），原告請求超過上開應准許金額之違約金，則非有據。

原告又主張系爭房屋有一樓樓高未達約定五米之高度、每戶未裝設微電腦家庭自動化系統、太平門材質未以不銹鋼施作、電梯間牆面未完全以大理石施作、緊急逃生樓梯扶手未以不銹鋼材質施作、每戶未安裝衛星中小耳朵天線、地下室停車位規格與約定不符等瑕疵，被告應依民法第三百六十條及第四百九十五條負損害賠償責任等情。被告雖不否認系爭大樓有一樓樓高為四．二公尺、各戶未安裝電腦家庭自動化系統、電梯間未全部貼大理石、未安裝衛星中小耳朵天線、太平門不是不銹鋼材質、緊急逃生梯扶手不是不銹鋼材質等情形，惟辯稱：該部分均非瑕疵，又原告主張太平門材質未以不銹鋼施作、電梯間牆面未完全以大理石施作、緊急逃生樓梯扶手未以不銹鋼材質施作、每戶未安裝衛星中小耳朵天線等均屬公共設施，原告不得本於自己之利益而為請求等語。經查：

㈠系爭合建契約係由含原告在內之地主提供土地，被告出資建築房屋，雙方復約定按一定之比例分配房屋，同時各就所分得之房屋個別指定名義為起造人。故就原告分得房屋之部分，被告係以承攬人之地位為原告建造房屋，原告自始取得其所有權，原告應給付被告之承攬報酬，則充作被告買受分歸其取得房屋基地之價款，兩造所訂合建契約為買賣與承攬之混合契約，惟若僅就原告分得房屋部分而論，兩造間之法律關係應為承攬，原告主張依民法第四百九十五條請求物之瑕疵之損害賠償，洵屬有據。

㈡按承攬人完成工作，應使其具備約定之品質及無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之瑕疵。又因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作人除依前二條之規定，請求修補或解除契約，或請求減少報酬外，並得請求損害賠償，民法民法第四百九十二條、第四百九十五條定有明文。茲就系爭大樓是否有原告所主張之各項瑕疵析述如後：

⒈一樓樓高未達約定五公尺部分：

⑴原告主張系爭合建契約雖約定一樓樓高暫定為四．五公尺，惟嗣後兩造於八十五年一月三日所訂補充條款第三條約定，一樓樓高五公尺或五．二公尺。被告則辯稱上開補充條款約定樓層為地上十七層或十六層，故一樓樓高為五公尺或五．二公尺，然系爭大樓嗣後變更設計為地上十九層之建物，因兩造約定總樓高不得超過六十公尺，每層標準高度約三．一公尺，則二樓以上十九樓高度共五十五．八公尺，一樓樓高只能為四．二公尺，此為原告所知悉，其已依約按工務局核定施工圖樣施作，並無違約之情形。

⑵查系爭大樓各層樓高等之實際施工圖面應以工務局核定之圖樣為準，大樓結構依照台北市政府工務局核准圖樣施工，一樓樓高暫定為四．五公尺，如整棟大樓之高度受高度限制線之影響使退縮部分及平面難以安排時，雙方同意一樓高度再作調整，系爭合建契約第二條及第二十四條建材設備之結構項目定有明文。可見兩造雖曾約定一樓樓高，然亦表明整棟大樓之高度受高度限制線之影響使退縮部分難以安排時，雙方同意一樓高度再作調整。其次，八十五年一月三日補充條款（見本院卷㈠第二三五頁）固約定一樓樓高為五公尺或五．二公尺，惟約定樓層為地上十七層或十六層，嗣後系爭大樓變更設計為地上十九層之建物為兩造所是認，於開工前雙方復約定二樓以上樓層高度調整為標準層高度，最好為三．二公尺，總高度以不超過六十公尺為原則，亦有八十六年六月二十五日地主會議會議記錄為據（見本卷㈡第二一一頁），則以總樓高六十公尺扣除二至十九層每層三．二公尺共五十七．六公尺，一樓樓高已不足三公尺，顯須有所調整。其後於八十六年九月五日、九月十二日、十月三日之地主會議，討論結果原告就一樓樓高由五公尺改為四．二公尺均未有異議，僅表示是否補貼地主請被告檢討，堪認兩造就系爭大樓一樓樓高為四．二公尺已達協議。事實上系爭大樓興建完工後亦為十九層之建築，有台北市政府工務局八十九建字第四八六號建造執照（見本院卷㈠第二五五頁）及台北市政府工務局使用執照附表㈠（見本院卷㈠第二三六頁）足佐，本件被告施作完成交付予原告之建物一樓樓高既為四．二公尺，已符合兩造約定及工務局核定圖樣，即難認有瑕疵，原告請求損害賠償，要非可採。

⒉未裝設微電腦家庭自動化系統部分：

⑴原告主張被告依約應約應裝設微電腦家庭自動化系統設備，係指屋內家電可依住戶作息時間設定自動啟閉之系統，與安全防盜系統有別，被告未予裝設，原告每戶房屋受有八萬六千元之損害云云。被告則辯稱：伊已依合建契約第二十四條約定，在大樓閉路安全系統設置防盜、防災、瓦斯偵測等狀況顯示設備，由管理委員會配置之保全人員二十四小時監控，並無違約之情形。

⑵觀諸系爭合建契約第二十四條建材設備微電腦中央安全防盜系統項下約定：「各戶室內設有微電腦自動化系統及過濾防盜安全控制系統，舉凡防盜、防災、瓦斯偵測等狀況及處理方式均可經由管理處之電腦螢幕顯示。⒈全自動防盜系統：各戶玄關門，前後陽台窗台及落地門設磁簧開關。⒉各戶裝設緊急直通按紐連接管理員，以防意外事故。⒊中央電腦警衛系統：設置中央電腦主機於管理員室與各戶安全防盜系統主機聯線，可隨時顯示各戶發生之狀況，並設有進口影視對講機，以辨識來訪賓客確保住戶安全。⒋電梯梯箱及停車道出入口均裝設閉路監視系統，安全又防盜」等語，並未載明所謂微電腦家庭自動化系統設備係指屋內家電可依住戶作息時間設定自動啟閉之系統，由上開約定內容可知「各戶室內設有微電腦自動化系統及過濾防盜安全控制系統」，係指防盜、防災、瓦斯偵測等狀況及處理方式均可經由管理處之電腦螢幕顯示及其餘四項約定之內容，被告依約當無義務給付屋內家電可依之設備而主張其給付有瑕疵，顯乏依據，被告所辯應為可取。

⒊太平門材質未以不銹鋼施作部分：

⑴原告主張依約太平門應為不銹鋼鐵門，惟目前施作者為一般烤漆面板防火門，與不銹鋼材質所製者相差二十一萬零二百一十元，為原告所受之損害。被告就目前所施作者為一般烤漆面板防火門並無爭執，然辯以：本大樓防火門依工務局核定圖樣施工，烤漆面板防火門經工務局及消防局檢查合格，被告之給付並無瑕疵。

⑵依系爭合建契約第二十四條建材設備大門項下第三點約定，太平門應為不銹鋼鐵門。則兩造就太平門之品質已既有明定，被告所給付之太平門材質既與契約約定者不符，且二者價格有別，耐用及美觀程度亦不相同，尚難以經工務局及消防局檢查合格，即認已依契約約定債之本旨為給付，被告所辯尚無足採，原告請求損害賠償為有理由。又原告主張二者之價差為二十一萬零二百一十元為其所受之損害，固提出估價單為證，然被告抗辯其所估不銹鋼材質防火門價格僅六十萬零六百元，原告顯有高估，並提出估價單為證。經查，依原告提出之二紙估價單所示（見本院卷㈡第一五八、一五九頁），全部五十二戶烤漆防火門包括門方器、門鎖之金額為六十九萬零六百九十元（門扇五十七萬二千元、門方器四萬一千六百元、門鎖四萬四千二百元、百分之五營業稅三萬二千八百九十元），全部五十二戶不銹鋼防火門包括門方器、門鎖之金額為九十萬零九百元（門扇七十萬二千元，門方器七萬八千元，門鎖七萬八千元，百分之五營業稅四萬二千九百元），然被告否認原告所提證物之真實性，辯稱原告請求金額過高，依其所估金額，全部五十二戶不銹鋼防火門扇之金額含百分之五營業稅為六十萬零六百元，並提出估價單為證（見本院卷㈢第五六頁）。原告所提證據已為被告所否認，且經被告提出反證，自應由原告就其所受損害負舉證之責，原告自承就所主張之損害賠償，除現有證據外不再聲請調查其他證據（見本院卷㈢第七八頁），則就原告此部分所受損害，僅得以被告所不爭執之部分為準。被告自承不銹鋼防火門扇金額不含稅為五十七萬二千元，並未加計裝設防火門所需之門方器及門鎖，關於該部分被告既未提出證據以供參考，則以原告所陳門方器七萬八千元及門鎖七萬八千元計算，五十二戶不銹鋼防火門金額含百分之五營業稅應為七十六萬四千四百元（(572000+78000+78000)×1.05=764400），與目前烤漆防火門金額六十九萬零六百九十元之價差為七萬三千七百一十元。

⑶再依合建契約補充條款第二條約定，含原告在內所有地主分屋比例為百分之五０．五，而原告所有土地應有部分比例為百分之七一．八四，有原告提出之車位總價值分配表中所載地主土地比例可稽（見本院卷㈡第一九四頁），又原告丁○○所分得房屋之價值為五百五十四萬七千七百元（如附表七），原告己○○所分得房屋之價值為四百八十七萬一千元（如附表八），原告戊○○所分房屋之價值為五百二十五萬八千九百元（如附表九），原告甲○○所分得房屋之價值為三百七十一萬一千三百元（如附表十），原告甲○○、白楊惠容所分得房屋之價值為四百五十七萬二千一百元（如附表十一），有房屋稅繳款書在卷可參。是原告丁○○分得房屋價值占所有原告分得房屋價值之比例為百分之二三．一五，原告己○○分得房屋價值占所有原告分得房屋價值之比例為百分之二０．三三，原告戊○○分得房屋價值占所有原告分得房屋價值之比例為百分之二一．九五，原告甲○○分得房屋價值占所有原告分得房屋價值之比例為百分之二五．０三，原告乙○○○分得房屋價值占所有原告分得房屋價值之比例為百分之九．五四（如附表十二所示）。據此計算原告丁○○此部分所受損害為六千一百九十一元（73710×50.5%×71.84%×23.15%=6190.6，元以下四捨五入），原告己○○此部分所受損害為五千四百三十七元（73710×50.5%×71.84%×20.33%=5436.5，元以下四捨五入），原告戊○○此部分所受損害為五千八百七十元（73710×50.5%×71.84%×21.95%=5869.7，元以下四捨五入），原告甲○○此部分所受損害為六千六百九十三元（73710×50.5%×71.84%×25.03%=6693.3，元以下四捨五入），原告乙○○○此部分所受損害為二千五百五十一元（73710×50.5%×71.84%×9.54%=2551.1，元以下四捨五入）。

⒋電梯間牆面未完全以大理石施作部分：

⑴原告主張依八十五年一月三日補充條款第五條約定電梯牆面應全部施作大理石，惟被告僅就一樓電梯牆面全部施作，地下樓層及二樓以上只施作九十三公分，未貼大理石面積共一萬零八百三十才，金額計二百四十八萬六千九百元。被告則辯稱：補充條款第五條並未明訂電梯間牆面貼大理石之範圍及高度，一樓已貼大理石至天花板，二樓以上電梯間已貼大理石高度九十三公分，被告確已依債之本旨為給付云云。

⑵兩造於八十五年一月三日簽立補充條款第五條約定：「電梯間牆面貼大理石。」並未約明僅貼部分牆面，衡諸常情，當係指全部電梯間全部牆面而言，被告亦曾表示就前揭約定樓梯間應全部施作大理石並無意見（見本院卷㈢第三二頁）；且觀諸原告提出一樓電梯間及其他樓層電梯間之照片，全部牆面均貼有大理石之一樓電梯間，較僅貼有部分大理石之其他樓層電梯間豪華氣派，則原告主張被告此部分之給付有瑕疵，應為可採。

⑶原告主張未貼大理石之電梯間牆面如全部貼大理石需費二百四十八萬四千六百九十元（含稅），為渠等所受之損害，並提出大理石工程報價書為據（見本院卷㈡第一六０頁）。被告抗辯其估價僅一百九十四萬四千五百四十元，原告請求金額顯有高估，雖據提出報價單為證（見本院卷㈢第五七頁），然該報價單所載品名為花崗石，並非大理石，無從採為本件之證據，應認原告前揭主張為可取。準此，原告丁○○此部分所受損害為二十萬八千六百八十元（0000000×50.5%×71.84%×23.15% =208680.04，元以下四捨五入），原告己○○此部分所受損害為一十八萬三千二百六十元（0000000×50.5%×71.84%×20.33%=183259.8，元以下四捨五入），原告戊○○此部分所受損害為一十九萬七千八百六十三元（0000000×50.5%×71.84%×21.95%=197862. 9，元以下四捨五入），原告甲○○此部分所受損害為二十二萬五千六百二十七元（0000000×50.5%×71.84%×25.03%=225626.8，元以下四捨五入），原告乙○○○此部分所受損害為八萬五千九百九十六元（0000000×50.5%×71.84%×9.54%=85996．01，元以下四捨五入）。

⒌緊急逃生樓梯扶手未以不銹鋼材質施作部分：

⑴原告主張依約緊急逃生梯扶手應為不銹鋼材質，被告目前施作者為一般木製扶手，以每公尺九百元計，本件大樓樓梯扶手約二百七十九公尺，合計二十六萬二千六百五十五元，不銹鋼材質之扶手造價為七十九萬零九百六十五元，二者差價為五十二萬七千三百一十元。被告並不否認系爭大樓目前緊急逃生梯扶手為櫸木材質，惟辯以：該扶手係依工務局核定圖說施作，並無瑕疵，且原告主張不銹鋼扶手估價過高，顯不合理。

⑵依系爭合建契約第二十四條建材設備樓梯項下約定：「樓梯寬敝、配嵌壁式欄杆、不銹鋼扶手、梯階白水泥磨石子」，是依約兩造已明定樓梯扶手之材質為不銹鋼。另據被告提出之樓梯扶手估價單所示，不銹鋼扶手每公尺單價為一千六百元，櫸木扶手每公尺單價為一千二百元，前者之價格顯高於後者，再考量不銹鋼材質較為堅固，堪認被告此部分之給付亦有瑕疵，原告請求損害賠償洵屬有據。惟原告所提出估價單已為被告所否認，原告就此部分之損害復未提出其他證據以資佐證，然參諸被告所提估價單之記載，系爭大樓之樓梯扶手數量為二百七十九公尺，不銹鋼扶手總價為四十四萬六千四百元，櫸木扶手總價為三十三萬四千八百元（見本院卷㈢第五八頁），二者價差為一十一萬一千六百元。則此部分原告丁○○所受損害為九千三百七十三元（111600×50.5%×71.84 %×23.15% =9372.9，元以下四捨五入），原告己○○所受損害為八千二百三十一元（111600×50.5%×71.84%×20.33%=8231.1，元以下四捨五入），原告戊○○所受損害為八千八百八十七元（111600×50.5%×71.84%×21.95%=8887，元以下四捨五入），原告甲○○所受損害為一萬零一百三十四元（111600×50.5%×71.84%×25.03%=10134.04，元以下四捨五入），原告乙○○○所受損害為三千八百六十三元（111600×50.5%×71.84%×9.54%=3862.5，元以下四捨五入）。

⒍每戶未安裝衛星中小耳朵天線部分：

⑴原告主張依約每戶應安裝衛星中小耳朵天線，被告未予安裝，自應賠償原告所受之損害。被告則辯稱：規劃安裝衛星中小耳朵係在有線電視興起之前，且收視電台僅有七、八台，依民法第二百二十七條之二情事變更，被告改裝有線電視，原告所受利益反而較大，並無受有損害可言。

⑵依系爭合建契約第二十四條建材設備電器設備項下第六點約定：「屋頂裝設綜合天線及中、小耳朵衛星天線各戶於客廳及主臥室有電視天線管以利裝設。」則安裝衛星中小耳朵天線依約乃被告應給付予原告者，且中小耳朵天線屬位頻訊號傳輸，與一般有線電視之傳輸有別，又無須繳費，況目前有線電視均由業者到府安裝，須由住戶按月繳費，二者可收看內容及須否付費顯不相同，而被告就其所辯有情事變更之情復未舉證證明，尚難謂被告已履行其給付義務。原告主張以渠等所分得三十二戶計算安裝衛星中小耳朵天線費用為三十一萬九千元，已提出估價單為憑（見本院卷㈡第一八四頁），則每戶費用應為九千九百六十八．七五元，則此部分原告丁○○所受損害為六萬九千七百八十一元（9968.75×7=69781.25，元以下四捨五入），原告己○○此部分所受損害為七萬九千七百五十元（9968.75×8=79750，元以下四捨五入），原告戊○○此部分所受損害為六萬九千七百八十一元（9968.75×7=69781.25，元以下四捨五入），原告甲○○此部分所受損害為七萬九千七百五十元（9968.75×8=79750，元以下四捨五入），原告乙○○○此部分所受損害為一萬九千九百三十七元（9968.75×2=19937.5，元以下四捨五入後為一萬九千九百三十八元，惟原告此部分僅請求一萬九千九百三十七元，見本院卷㈢第三四頁）。

⒎地下室停車位規格與約定不符部分：

⑴原告主張依分屋協議前被告委託侯西泉建築師事務所製作並交付原告之「永昌南港設計案簡報」所示，地下室一、二層大車位規格為一十五平公尺（250cm×600cm），小車位規格為一十二．九四平公尺（225cm×575cm），惟被告所交付之機械停車位，自機械停車設備內緣測量實際尺寸結果，較上開約定面積為少，原告自受有損害。被告則以：依約停車位須以建管局核定之圖說為準，上開簡報所繪停車位空間非以機械停車設備內緣之尺寸為準，被告給付予原告之停車位均符合永昌南港設計案簡報要求之尺寸等語。

⑵查兩造均不否認系爭大樓停車位之尺寸以永昌南港設計案簡報為準，而依該簡報地下一層及二層平面圖大車位規格為一十五平公尺（250cm×600cm），小車位規格為一十二．九四平公尺（225cm×575cm），則此部分兩造所爭執者在即被告交付予原告之停車位是否符前揭約定？經查，系爭合建契約就系爭停車位之尺寸應如何測量計算並無約定，依上述兩造均不爭執之地下一二、層平面圓所繪各停車位均屬緊臨，其上所載尺寸應係指機械停車設備所在位置之停車位平面，並非自機械停車設備內緣測量所得之尺寸，原告所主張之測量方法與系爭圖說所示不符，尚無足取。經本院至現場勘驗測量結果：地下一層編號第十三號停車位長度為六百六十五公分，第十三及十五號二並列車位水平寬度合計四百八十五公分，則第十三號停車位寬度為二百四十二．五公分，地下二層編號第五十七號停車位長度為六百九十四公分，第五十

四、五十七、六十號並列車位總寬度為七百九十公分，則第五十七號停車位寬度為二百六十三．三公分，地下二層編號第四十二號、四十三號停車位長度為六百一十公分，總寬度為五百二十六公分，則第四十二號、第四十三號停車位寬度各為二百六十三公分，地下二層編號第二十八號停車位長度為五百八十五公分，第二十八號停車位與其鄰近並列停車位之總寬度為五百公分，則第二十八號停車位寬度為二百五十公分，有九十二年七月十四日勘驗筆錄（見本院卷㈢第八０至八二頁）及被告提出測量照片（見本院卷㈢第一０三至一一六頁）可稽，均符合前揭設計簡報圖所要求之長寬尺寸。則被告辯稱其給付之停車位尺寸已符合兩造之約定，應可採信，原告請求損害賠償，殊非有據。

㈢綜上所述，原告丁○○得請求損害賠償二十九萬四千零二十五元，原告己○○得請求損害賠償二十七萬六千六百七十八元，原告戊○○得請求損害賠償二十八萬二千四百零一元，原告甲○○得請求損害賠償三十二萬二千二百零四元，原告乙○○○得請求損害賠償一十一萬二千三百四十七元。被告雖辯稱：太平門材質未以不銹鋼、電梯間牆面未完全以大理石施作、緊急逃生樓梯扶手未以不銹鋼材質施作等均屬公共設施，原告不得本於自己之利益為請求。然查，原告所分得之房屋包括公共設施之應有部分業如前述，系爭合建契約就上開各項建材設備復有明文約定，自屬被告依約對原告應負之給付內容，被告就該等部分之給付如有瑕疵，即應負損害賠償責任，被告上開所辯委無足取。

末按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。民事訴訟法第一百九十六條第一項、第二前段定有明文。本件原告於九十年八月三十日提起本件訴訟，期間經歷十三次辯論期日，且九十一年十一月七日協商整理兩造爭點（見本院卷㈡第二０六頁），詎被告迄九十二年八月十四日最後一次言詞辯論期日始當庭提出書狀辯稱：原告己○○、戊○○、丁○○應返還保證金及代墊款，被告得主張抵銷云云，其中代墊款項目高達九項，並提出十九項證物為據，均未於之前進行訴訟程序中經兩造攻擊防禦或經本院斟酌，原告復陳稱被告主張抵銷部分，前於台灣士林地方法院提起訴訟，經審理一年後才撤回起訴（見本院卷㈢第一二六頁），堪認被告意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結，依上開法條規定，就其此部分之抗辯，應不予斟酌。

綜據右陳，原告主張被告遲延交屋應給付違約金，洵屬有據，另主張被告交付之房屋有太平門非不銹鋼材質、電梯間未全部貼大理石、緊急逃生梯扶手不是不銹鋼材質未安裝衛星中小耳朵天線等瑕疵，應負損害賠償責任，為有理由。從而，原告本於系爭合建契約第十三條約定請求被告給付原告丁○○違約金一百四十二萬七千九百零三元，給付原告己○○違約金一百二十萬七千九百九十一元，給付原告戊○○違約金一百三十二萬八千二百九十六元，給付原告甲○○違約金一百五十萬一千二百二十三元，給付原告乙○○○違約金五十五萬八千八百三十五元，另本於民法第四百九十五條請求被告給付原告丁○○損害賠償二十九萬四千零二十五元，給付原告己○○損害賠償二十七萬六千六百七十八元，給付原告戊○○損害賠償二十八萬二千四百零一元，給付原告甲○○損害賠償三十二萬二千二百零四元，給付原告乙○○○損害賠償一十一萬二千三百四十七元，及均自九十一年五月八日追加起訴狀繕本送達被告之日即九十一年五月八日起算之法定遲延利息，即無不合，應予准許，超過部分則難謂有據，應予駁回。

又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

民事第四庭法 官 劉又菁

法院書記官　楊勝欽