臺灣臺北地方法院九十年度重訴字第三一○五號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度重訴字第三一○五號

原告

丁○○

訴訟代理人

甲○○○

複代理人

佘彥興

被告

榮璟建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

被告

丙○○

右當事人間返還價金等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告榮璟建設股份有限公司（下稱榮璟公司）應返還原告已繳房屋價金新台幣（下同）五百一十一萬元，被告丙○○應返還原告已繳土地價金一百一十三萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告丁○○於民國八十二年十月十日，與被告榮璟公司、丙○○分別就「伯爵夫人」社區雅典區A43棟一及二樓、A44棟三及四樓房屋及坐落基地之應有部分（下稱系爭房地）簽定房屋及土地預定買賣合約書，約定A43棟一及二樓之房屋價金為四百九十二萬元、土地價金為六百零二萬元，A44棟三及四樓之房屋價金為四百八十四萬元、土地價金為五百九十二萬元，原告自始均按被告工程之進度，按期繳納房屋及土地價款。嗣於八十六年即將交屋之際，原告竟發現被告所建之房屋，與當初契約之約定及廣告之文宣不符，且當初廣告文宣上所設計通往該社區○○○道路，竟已封閉而無法通行，原告始發覺受騙上當，此時原告已繳A43棟一及二樓房屋款二百五十八萬、土地價款五十七萬元，A44棟三及四樓房屋價二百五十三萬、土地價款五十六萬元，共計價金六百二十四萬元，原告遂分別於八十六年四月、十二月間以存證信函催告被告解決問題，惟被告公司人員相互推諉，置之不理，原告又於八十九年八月間委請律師，致函被告於文到十日內出面解決紛爭及商討交屋事宜，然被告雖曾委託律師出面與原告協調，但未提出依約改正問題之具體措施，原告對被告延宕多時、絲毫無解決問題誠意之作法，深感失望，遂於九十年十一月間以存證信函解除兩造間之系爭房地買賣契約。

（二）按債權人行使債權、債務人履行債務，應依誠實及信用方法行之，且債之給付符合債之本旨，債之關係始生清償效力，若債務人所為之給付不符合債之本旨，則構成「債務不履行」，倘債務人雖已為給付，給付卻未合乎債之本旨時，則構成債務不履行中之「不完全給付」類型，依民法第二百二十七條第一項之規定，兩造間因先前訂有房屋及土地買賣契約而生有效債之關係，被告違反應盡之契約義務，致實際興建之房屋與契約約定及廣告文宣不同，且該社區○○○道路皆遭封閉而無法通行，顯因被告違約致給付未符債之本旨，使房屋之效用、品質、價值均因此而致減損，被告具有重大過失之事實甚明，依民法二百二十六條、第二百五十六條之規定，因原告業已寄發存證信函解除與被告間之買賣契約，被告自應返還原告已繳之六百二十四萬元款項及遲延給付之法定利息。又原告雖與被告榮璟公司、丙○○分別訂定「房屋預定買賣合約書」與「土地預定買賣合約書」，但兩份買賣契約中均規定彼此間有互不可分之關係，榮璟公司與地主丙○○應為共同訴訟之被告，因此榮璟公司與地主丙○○間之法律關係應合一確定，兩人皆須返還原告已繳付之價金。

（三）退萬步言，若原告因舉證無力而遭受訴訟上不利益，兩造間之買賣契約既均為被告事先所擬妥，用以與所有承購房屋之顧客簽約，且原告並無與之磋商及變更條款內容之餘地，性質上應屬定型化契約，依消費者保護法第十七條第一項、第二項前段及內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，預售屋買方如有違約情形，賣方得沒收依房地總價款金額之百分之十五作為違約金，同時賣方不得另行請求損害賠償。本件系爭房屋與土地之總價款為二千一百七十萬元（0000000元+0000000元+0000000元+0000000元＝00000000元），被告可得沒收之違約金為三百二十五萬五千元（00000000元×15%=0000000元），然原告已繳六百二十四萬元，故被告仍應返還原告二百九十八萬五千元（0000000元-0000000元=0000000元）。被告雖於契約書中規定原告要為其墊付銷售、廣告、人事、管理費用、回復原狀、重行銷售房屋等所需費用，扣除後若有餘額才退還原告，然此明顯違反前述內政部公布之行政規則，該契約條文違反民法第七十一條之規定，應屬無效。

（四）對被告抗辯所為之陳述：

⑴被告辯稱原告未依約定給付其餘各期之款項，嚴重影響被告之權益云云。然被告既已違反契約在先，則依民法第二百六十四條第一項之規定，原告前已按約定繳款，原告已盡給付之義務，但被告卻違反當初購屋時之約定，因自身土地取得問題而變更社區通道，使原告蒙受出入不便之不利益，與當初雙方之合意有違，被告為不完全給付在先，原告自能主張雙務契約之同時履行抗辯。

⑵被告辯稱社區內二百多戶皆已交屋並進住使用，僅原告一人拒辦理交屋，指原告乃因汐止地區房價下跌，原告不甘跌價損失，因此藉故拒不繳付云云。惟查，原告於八十六年發現被告因土地取得問題自行變更社區通道時，汐止地區房價尚未下跌，且據原告所知，該社區內居民對被告怨言頗多，只因一般住戶大都抱持息事寧人之態度，認有房屋住就好了，不想興訟徒增勞力、時間及費用，原告只因不願無端受被告侵害權利，遂要求其退還價款而已。

三、證據：提出房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、照片、土地登記謄本、向台北市政府申請之調解狀、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項範本為證，並聲請訊問證人陳春明及履勘現場。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受判訴判決願供擔保請准免予假執行。

二、陳述：

（一）原告前於八十二年十月十日與被告分別簽立房屋及土地預定買賣契約書，購買系爭房地，約定買賣價款分別為Ａ43棟一、二樓房屋款四百九十二萬元、土地款六百零二萬元，Ａ44棟三、四樓房屋款四百八十四萬元、土地款五百九十二萬元。契約成立後，原告雖曾依買賣契約所附分期付款表繳交部分款項，計Ａ43棟一、二樓繳交房屋款二百五十八萬元、土地款五十七萬元，Ａ44棟三、四樓繳交房屋款三百五十三萬元、土地款五十六萬元，然其餘各期款項迄未繳納。為此，被告榮璟公司除曾分別於八十六年七月二日及同年九月二十四日函催原告應依約給付其餘各期款項並辦理銀行貸款手續外，並於八十九年八月一日委託律師以桃園府前（21）支局第三七四號存證信函再次催告原告。然原告收受上開通知後，迄今仍未依約給付其餘各期款項並辦理銀行貸款，嚴重影響被告之權益。

（二）原告向被告購買之系爭房地，係被告榮璟公司所建名為「伯爵夫人」社區內之預售房屋，被告榮璟公司已全部建造完成該社區之房屋，且均交屋予承購戶使用。總計購買「伯爵夫人」社區內預售房屋之二百餘承購戶（僅餘十多戶未出售）中，除原告一人至今仍拒絕辦理交屋外，其餘全部承購戶均已完成交屋並住進使用。而住進「伯爵夫人」社區內之二百餘承購戶，每日均得自由進出社區，從未聞有任何承購戶反應該社區○○○道路遭封閉無法通行，或有關建造房屋與廣告文宣不符等問題。事實上，被告榮璟公司所建造之房屋均符合契約約定，並無原告所指稱與契約約定及廣告文宣不符之情事，原告並未具體指出有如何不符契約約定之情事，且未提出相關證據以實其說，根本不足採信。關於通道問題，「伯爵夫人」社區○○○○○道路足供通行，日常出入毫無任何問題，若非「伯爵夫人」社區○○○路暢行無阻，社區內二百餘住戶每日如何對外通行？顯見原告所稱「伯爵夫人」社區○○道路均已封閉無法通行云云，並非實情。據被告瞭解，本件實係因汐止地區房地產行情大幅滑落，原告不甘承受約二至三成之跌價損失，因而藉故拒不交屋，試圖與被告交涉折價，並非確有原告所稱社區○○道路均已封閉致無法通行之事由存在。綜此，顯見原告並無法律上事由，卻對被告為解除契約之意思表示，其所為之解約自不生效力，兩造間契約仍屬有效，原告提起本件訴訟請求返還契約價金，並無理由。

（三）原告謂被告所建造房屋與廣告文宣不符，且出入通道有遭封閉無法通行之事實，依法自應提出原告當初所提供之廣告文宣等資料，並具體比對被告所建造房屋及道路有何不符之處，然原告從未提出任何廣告文宣資料，僅一再空言指控，實無從令人採信。又原告雖曾提出四張照片為證，然其內容並不足以顯示與系爭社區○○○道路有關，更遑論是否造成系爭社區無法通行之結果。上開照片所顯示之道路及大門，均非系爭社區○○○道路及出入大門，而係伯爵山莊內屬於其他建設公司所開發之社區道路及大門。伯爵山莊內總計有十餘個社區，係由不同建設公司於近二十餘年內陸續開發完成，系爭社區僅為伯爵山莊內其中一個規模較小之社區而已。屬於其他社區○道路或大門，容或有因抗爭而出現局部圍堵之情事，然皆與系爭社區無關，系爭社區○○○○道亦不受影響。況原告於九十一年五月十五日庭期時，亦對系爭社區○○○○○道路可供通行一事不爭執，顯見原告所稱社區○○道路已封閉無法通行云云，並不實在。另證人陳春明之證詞，據原告所稱係與其一同前往購買房屋之友人，其證言有偏頗原告之虞，不值盡信，況其證言僅稱「廣告中提到環境很清楚，有畫一條路通到社區的大門」云云，亦無法證明原告所稱廣告之具體內容為何。

（四）本件原告雖違約未按期繳納價金，惟被告尚未對原告行使解除契約及沒收價金之權利，兩造間之買賣契約仍然有效，是原告另主張被告所沒收之違約金過高，應予酌減云云，應有誤會。

（五）綜上所述，原告並無法舉證證明被告所建房屋有任何與廣告文宣不符，或社區○○道路已遭封閉無法通行之情事存在，原告無法律上事由卻對被告為解除契約之表示，其所為之解約自不生效力，兩造間之契約仍屬有效，原告提起本件訴訟請求返還買賣價金，為無理由。

三、證據：提出存證信函為證。

理由

一、原告起訴主張其於八十二年十月十日，與被告榮璟公司、丙○○分別就系爭房地簽定房屋及土地預定買賣合約書，約定A43棟一及二樓之房屋價金為四百九十二萬元、土地價金為六百零二萬元，A44棟三及四樓之房屋價金為四百八十四萬元、土地價金為五百九十二萬元，原告自始均按被告工程之進度，依約按期繳納房屋及土地價款。嗣於八十六年即將交屋之際，原告發現所建房屋與契約約定及廣告上文宣不符，當初廣告文宣上所設計通往社區○○○道路，竟已封閉而無法通行，原告始發覺受騙上當，原告已繳A43棟一及二樓房屋款二百五十八萬、土地價款五十七萬元，A44棟三及四樓房屋價二百五十三萬、土地價款五十六萬元，共計六百二十四萬元，原告乃分別於八十六年四月、十二月間以存證信函催告被告合理解決此問題，被告卻置之不理，原告又於八十九年八月間委請律師致函被告於文到十日內出面解決紛爭，並商討交屋事宜，被告仍未提出依約改正之具體措施，遂於九十年十一月間以存證信函解除兩造間之系爭房地買賣契約，爰訴請被告返還原告已繳之六百二十四萬元款項及遲延給付之法定利息。縱認原告主張為無理由，依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，被告只得沒收房地總價款百分之十五作為違約金，同時賣方不得另行請求損害賠償，則被告自應扣除得沒收之違約金三百二十五萬五千元後，將餘款二百九十八萬五千元返還予原告等情。

二、被告則以原告向被告購買之系爭房地，係被告榮璟公司所建名為「伯爵夫人」社區內之預售房屋，被告榮璟公司已依約全部建造完成該社區之房屋，且均交屋予承購戶使用，購買該社區內預售房屋之二百餘承購戶，除原告外其他承購戶均已完成交屋使用，每日均得自由進出社區，並無原告所稱與契約約定及廣告文宣不符之情事，而目前社區○○○○道路足供通行，日常出入毫無任何問題，原告並無法律上事由得解除兩造間買賣契約，其所為之解約自不生效力；又原告雖違約未按期繳納價金，但被告尚未對原告行使解除契約及沒收價金之權利，兩造間買賣契約仍然有效，是原告提起本訴請求返還價金及主張被告所沒收之違約金過高應予酌減，顯無理由等語，資為抗辯。

三、原告主張其於八十二年十月十日，與被告榮璟公司、丙○○分別就系爭房地簽定房屋及土地預定買賣合約書，約定A43棟一及二樓之房屋價金為四百九十二萬元、土地價金為六百零二萬元，A44棟三及四樓之房屋價金為四百八十四萬元、土地價金為五百九十二萬元，系爭房屋於八十六年間已興建完成，原告迄今已繳A43棟一及二樓房屋款二百五十八萬、土地價款五十七萬元，A44棟三及四樓房屋價款二百五十三萬、土地價款五十六萬元，共計六百二十四萬元等事實，業據提出房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、土地登記謄本等件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告主張系爭房地實際建屋與契約約定及廣告文宣不符，且該社區○○○道路皆遭封閉而無法通行，被告違反契約內容致給付未符債之本旨，使房屋之效用、品質及價值均因此而減損，原告多次催告被告合理解決問題，被告卻置之不理，遂於九十年十一月間以存證信函解除兩造間之系爭房地買賣契約等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件茲應審究者，在於原告解除系爭買賣契約有無理由？經查，

（一）按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容（消費者保護法第二十二條定有明文），即廣告之內容應成為契約內容之一部分，此乃消費者保護法基於保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質所作之特別規定。又當事人互相表示意思一致者，契約始足成立，民法第一百五十三條第一項亦有明文。是以，當事人於八十三年一月十一日消費者保護法公布施行前以書面訂立之契約，若於契約本文內明定以廣告為附件者，該廣告固應認為屬於契約之一部分，但若未於契約本文內明示將廣告列為附件者，尚難以屬於要約引誘之廣告，即認為該廣告屬於契約內容之一部分。

（二）本件兩造在系爭房地買賣契約書並未就該社區○○道路之內容有所約定，此有房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書在卷可稽，原告雖主張在簽訂系爭買賣契約時，被告曾提供劃有通往該社區○○○道路廣告，兩造合意該廣告是契約內容之一部分云云，惟原告迄未提出該廣告以佐其說，而證人陳春明既非兩造間系爭契約之當事人，縱其所證與被告簽約時：「當時有約定廣告是契約內容的一部份，我是看廣告才去買的：：」為可採，亦不足證明被告與原告締約之際亦作相同之約定，進而執為有利於原告之認定。況兩造於八十二年十月十日訂約時，消費者保護法尚未頒行，揆諸前揭說明，縱該廣告劃有通往該社區○○○道路，兩造系爭買賣契約既未將該廣告引為契約之附件，足見原告主張該廣告為契約之內容，尚不足採。又系爭房地所在社區目前尚有兩條道路通行，此為原告所不爭執，社區內住戶既得自由進出，則原告主張該社區○○○道路皆遭封閉而無法通行，被告違反契約內容致給付未符債之本旨，使房屋之效用、品質及價值均因此而減損，即非有據。此外，原告復未能舉證證明系爭房屋及基地有何與原訂契約不符之處，原告主張解除兩造間系爭買賣契約，尚無可採。另原告固聲請履勘系爭房地，然原告迄未舉證證明被告依約有提供目前遭圍堵之伯爵山莊大門可供通行之義務，即無履勘現場之必要，附此敘明。

五、綜上所述，原告主張解除兩造間之房屋及土地預定買賣合約書，即屬無據；而原告雖違約拒付尾款，惟被告既不主張解除契約及依約沒收原告已繳房屋價款作為違約金，則應認為兩造間就系爭房地之買賣契約法律關係仍然存在，原告主張被告應扣除得沒收之違約金三百二十五萬五千元後，將餘款二百九十八萬五千元返還予原告，亦屬無據。從而，原告訴請被告返還其已繳之六百二十四萬元款項及法定遲延利息，或扣除得沒收之違約金三百二十五萬五千元後，將餘款二百九十八萬五千元返還予原告，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第六庭審判長法 官 周玫芳

法院書記官　劉寶鈴