臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第五二二一號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十一年度訴字第五二二一號

原告

元僑建設股份有限公司

法定代理人

己○○

訴訟代理人

毛英富律師

被告

丁○○

被告

乙○○

被告

戊○○

被告

丙○○

共同訴訟代理人

錢裕國律師

複代理人

甲○○

　　　　　　　　庚○○

右當事人間請求返還保證金事件，本院判決如左：

主文

事實

壹、原告方面：

一、聲明：

（一）被告丁○○應給付原告新台幣（下同）捌萬參仟參佰參拾參元及自起訴狀繕本

（二）被告乙○○應給付原告捌萬參仟參佰參拾參元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

（三）被告戊○○應給付原告壹拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

（四）被告丙○○應給付原告伍拾萬元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

（五）前四項聲明原告均願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告與被告等人於民國八十三年七月二十五日訂立土地合建房屋契約書（下稱合建契約），並先後於八十四年十二月三十日、八十六年五月七日訂定補充協議，被告並已收受原告保證金。嗣因合建基地之部分範圍即Ａ區因自然地形平均坡度超過百分之三十，依台北市山坡地開發建築要點，除水土保持必要設施外，不得作為建築使用，原告乃依合建契約書第三十條之約定解除此部分之合建關係，已於九十年十月間寄送存證信函予被告為解約之意思表示，並已於九十一年十二月十八日當庭向被告表示解除契約，依合建契約第三十條約定及民法第一百七十九條、第二百五十九條之規定，被告自應負回復原狀、返還保證金之義務。

（二）依合建契約第四條之約定所示，第一次保證金於本約簽立時付新台幣（下同）六百萬元。原告給付被告丙○○、戊○○、乙○○、丁○○第一次保證金分別為七十五萬元、二十五萬元、十二萬五千元、十二萬五千元，並有支票可稽。嗣依八十四年十月三十日之補充協議，將合建基地範圍畫分為Ａ區及Ｂ區，兩造並修改合建契約第四條之約定，增列原條文有關保證金給付及退回，依各區○○○段本合約之各區面積比例值分別辦理，其中Ａ區為三分之二，Ｂ區為三分之一，此觀原證二附圖及第一條所載自明。故被告受領第一次保證金之金額係包括合建基地Ａ區與Ｂ區之金額。嗣因合建基地內Ａ區範圍因自然地形平均坡度百分比為四十九點八三，不得作為建築使用，是有關合建契約第四條所指之第二、三次保證金僅就Ｂ區部分給付。

（三）依八十四年十二月三十日之補充協議，保證金之給付比例為Ａ區三分之二，Ｂ區三分之一，而前開六百萬元係包含Ａ區與Ｂ區之保證金，故被告應依三分之二比例退還保證金，被告丙○○受領七十五萬元，應退還三分之二即五十萬元被告戊○○受領二十五萬元，應退還三分之二即十六萬六千六百六十七元，被告乙○○受領十二萬五千元，應退還三分之二即八萬三千三百三十三元，被告丁○○受領十二萬五千元，應退還三分之二即八萬三千三百三十三元。被告四人並未返還上開保證金，屢經催告未獲置理，爰依民法第二百五十九條及不當得利之規定，請求被告分別返還如聲明所示之金額及法定遲延利息。

（四）對被告抗辯所為之陳述：

１、被告辯稱已退還原告二百萬元保證金云云，此係指合建契約之甲方即地主黃石丁等十二人 (包括被告四人在內)收受第一次保證金六百萬元，當中Ｂ區占三分之一之二百萬元返還部分，與本件並無任何關連。又關於Ａ區保證金之退還，除被告四人外，其餘地主皆已返還原告，足見被告拒絕退回毫無理由。

２、原告請求被告返還之保證金僅係Ａ區部分，並未包括Ｂ區，Ｂ區符合法令並依法興建開發完成，依合建契約第三十條後段之約定，Ａ區因自然地形平均坡度超過百分之三十，不得作為建築之用，此部分合建關係即為作廢，原告自得解除此部分之合建契約關係。

３、合建契約第四條第一款之約定，係指不可歸責於被告，卻可歸責於原告之情形，始有該約定之適用。本件Ａ區無法開發建築，係因法令限制，屬不可歸責雙方之事由，被告援用上開約定，非屬的論。

４、被告辯稱沒有收到保證金云云，惟被告業已受領Ａ區部分保證金，有被告親自簽收之支票影本在案，且被告自承已退還原告二百萬元保證金，然第一次保證金之部分係同時包括Ａ區與Ｂ區在內，被告既退還Ｂ區部分之保證金，豈有未收受Ａ區之保證金之理。況被告自承有收到系爭作為保證金之支票，雖辯稱僅在原告傳真該支票之影本上簽收，但其中作為本件保證金之四張支票沒有收到云云，嗣又改稱已將該四張支票交還原告云云，原告均加以否認，被告所辯並不足採。況依鈞院向銀行函查可知，系爭四張支票皆由被告背書後交付第三人提領，足見被告確有收受此支票。

５、被告辯稱基地已有一部分已依約開發，原告無權解約云云，應屬誤會。補充協議既已將基地範圍畫分為Ａ區、Ｂ區，而Ｂ區已開發興建完竣，而Ａ區範圍基地依法不得作為建築使用，豈有因Ｂ區開發興建完竣，卻導致依法不能開發興建之Ａ區反不能解除契約，其不合理至明。

６、第一次保證金六百萬元之支票均由被告提兌或背書轉讓票據上權利予第三人，被告辯稱未收到Ａ區保證金或已經返還云云，即屬自相矛盾之說詞，不足採信。

７、兩造係就Ａ區基地部分合意開發建築，並向台北市政府提出申請，惟台北市政府以山坡地開發其平均坡度超過百分之三十不予受理，有台北市政府都市發展局函可稽，該申請書中已檢附Ａ區之全區坡度分析表及坡度分析圖，被告仍聲請就Ａ區全部地號於現今是否全部皆不得興建開發請求調查，顯無必要。

８、被告辯稱原告於合建契約簽訂後因自身資金之問題，遲遲不將整個合建基地興建開發云云，亦屬子虛烏有，此觀Ｂ區已全部興建開發完成即足駁斥被告說詞虛假。又合建契約第八條第二項雖約定原告應於建造執照核發後六個月內開工，於開工日起六百五十個工作天以內完成，惟因建造執照核發前須先申請核發雜項執照及雜項使用執照，台北市政府既退回原告之Ａ區開發案，故未能核發雜項執照、雜項使用執照、建造執照等，原告自無從於建造執照核發後六個月以內開工。

三、證據：提出合建契約書、補充協議書、存證信函、回執、台北市政府都市發展局函、申請書、附圖、坡度分析表、合建保證金支付總表、支票及支票簽收單據各一份為證（以上皆為影本）。

貳、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：

（一）原告並無解除系爭合建基地Ａ區部分契約之權利：

１、依合建契約書第三十條之約定，可知必須是因法令或政府機關之限制使最小開發基地單位皆無法興建時，合建契約始合意全部作廢而互負回復原狀義務。原告與地主間當時就解除契約之約定係以全部合建基地與全部合建契約為基礎，今開發基地之Ｂ區部分已依約興建開發完成，即與合建契約第三十條之約定不合。

２、合建契約簽訂後又經過兩次補充協議，惟兩造對於合建契約之解約條款及解約事由並未有何變動，可知雙方仍以合建契約所約定之內容為準。且依八十四年十二月三十日之土地合建補充協議書第一條之約定所示，可知將合建基地分為Ａ、Ｂ兩區，僅限於保證金之給付及退回。合建契約之其他部分，則未有如此之約定，並非將整個契約之標的畫分為Ａ、Ｂ二區，故除保證金之給付及退回外之其他部分，仍應以全部合建基地為準，解除契約之部分亦同。

３、整部合建契約之契約條款中，根本毫無可由單方當事人片面且一部解約之約定。再者，原告雖提出之台北市政府都市發展局之公函，惟觀該公函之內容，並未指明所判定之土地地號究否為Ａ區部分，再該公函亦無法直接證明系爭Ａ區係全部皆不可開發。

（二）依合建契約第四條之約定，被告無庸返還保證金。因從合建契約第四條中有關第一次保證金之約定，可知簽約時原告所給付保證金之返還，完全係以合建基地無法開發是否因地主因素所致為準，亦即如非因地主因素致基地無法開發，則地主應返還原告二百萬元，如因地主因素致基地無法開發，則地主應返還原告全額保證金即六百萬元，僅以是否因地主因素致無法開發，來決定應返還保證金之數額。此即表示訂約時，風險負擔已做分配，而由原告負擔較大之風險。

（三）合建契約於八十三年簽訂之時，地主與原告間係就整個合建基地簽訂合建開發之協議，此有當時締約所附之平面配置圖可證，且依八十三年至八十七年間當時之建築法規，整個合建基地，不論Ａ區或Ｂ區皆可全部開發，原告因自身資金之問題，遲未將整個合建基地興建開發，迨林肯大郡事件發生後，建築法規修正，造成Ａ區有一部分之土地因超過坡度而不能興建，原告可歸責之處顯而可見，衡諸公平、誠信之原則，原告請求實於法難容。

（四）依合建契約第八條之約定，原告應於六百五十個工作天完成合建基地之開發，合建契約於八十三年七月間即已簽訂，是如以一年兩百五十個工作天計算，原告到八十六年時按約定即需將本合建基地全部開發完畢，惟實際上，原告因自身資金不足之關係，遲延至八十六年方開始興建，且僅有開始動工興建、開發Ｂ區而已，原告因可歸責於己之事由而遲延開發合建基地，已違約在先，自不得主張合建契約第三十條之約定，且既可歸責於原告，依合建契約第四條之約定，被告仍無須返還保證金。

（五）被告未收到原告所稱用以支付本件保證金之支票。因本件合建地主原與訴外人華豐建設公司（下稱華豐公司）洽談合建，因華豐公司遲未進行，嗣後地主又與原告洽談。原告為順利進行合建，乃同意支付地主應付予華豐公司之違約金，並約定於給付第一次保證金時，暫將其中四百萬元保證金交給介紹人陳延銘，由陳延銘轉交華豐公司董事長蘇添福先生，以為違約金之補償，嗣於取得雜項執照時再由原告補貼每大房一百萬元（四大房，共四百萬元），此即被告所稱之未收到支票之實情。

（六）退步言之，依合建契約第四條之約定，若非因地主因素致合建基地無法開發時，地主應返還第一次保證金六百萬元中之二百萬元，即第一次保證金之三分之一，而地主已將二百萬元返還原告，原告請求自無理由。縱真如原告所稱Ａ區無法做建築使用，惟此明顯非地主因素所致，依合建契約第四條之精神，地主至多返還Ａ區保證金之三分之一即可，非如原告所稱應返還Ａ區全額保證金。

（七）依原告所提台北市政府都市發展局函中說明二所示，開發區域內原自然地形平均坡度超過百分之三十者，除水土保持必要設施外，不得作為建築使用，也不入建築基地面積檢討建蔽率與容積率，但可計入開發範圍。可知Ａ區部分雖不得建築使用，但仍可計入開發範圍，即不符合系爭合建契約第三十條之約定，原告據以主張解除Ａ區部分契約，顯無理由。

（八）合建契約第四條所謂「基地無法開發」，係指全部土地皆無法開發時，始有該條款之適用。本件合建契約基地既係一部分已開發完成則非該條款所指情形。被告前因不識法律，不知援引合建契約第三十條之約定主張權利，誤依原告請求退還二百萬元保證金，與系爭合建關係迄未合法解除之抗辯，並不矛盾。

三、證據：提出合建契約書影本及Ａ區部分土地地號一覽表影本各一份，並聲請本院訊問證人蘇添福，及聲請本院向台北市政府都市發展局函詢系爭開發基地Ａ區是否可開發興建暨向世華商業銀行天母分行調閱系爭支票影本。

理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明，不在此限，此為民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款所明定。原告於起訴時原分別請求（一）被告丁○○應給付原告八萬三千三百三十三元及自九十年十一月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，（二）被告乙○○應給付原告八萬千三百三十三元及自九十年十月十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，（三）被告戊○○應給付原告十六萬六千六百六十七元及自九十年十一月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，（四）被告丙○○應給付原告五十萬元及自九十年十一月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。嗣訴訟進行中，原告就上開利息之請求，均改請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，核其所為，乃應受判決事項聲明之減縮，依上開法條規定，自准許之。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：原告與被告等人於八十三年七月二十五日訂立合建契約，並先後於八十四年十二月三十日、八十六年五月七日訂定補充協議，被告並已收受原告保證金六百萬元。嗣因合建基地之部分範圍即Ａ區因自然地形平均坡度超過百分之三十，依台北市山坡地開發建築要點，除水土保持必要設施外，不得作為建築使用，原告乃依合建契約書第三十條之約定解除此部分之合建關係，並已寄送存證信函予被告為解約之意思表示，依合建契約第三十條約定及民法第一百七十九條、第二百五十九條之規定，被告自應負回復原狀、返還保證金之義務。原告給付被告丙○○、戊○○、乙○○、丁○○第一次保證金分別為七十五萬元、二十五萬元、十二萬五千元、十二萬五千元，依八十四年十月三十日之補充協議，將合建基地範圍畫分為Ａ區及Ｂ區，兩造並修改合建契約第四條之約定，增列原條文有關保證金給付及退回，依各區○○○段本合約之各區面積比例值分別辦理，其中Ａ區為三分之二，Ｂ區為三分之一，而被告受領第一次保證金之金額係包括合建基地Ａ區與Ｂ區之金額，故被告應依三分之二比例退還保證金，被告丙○○受領七十五萬元，應退還三分之二即五十萬元，被告戊○○受領二十五萬元，應退還三分之二即十六萬六千六百六十七元，被告乙○○受領十二萬五千元，應退還三分之二即八萬三千三百三十三元，被告丁○○受領十二萬五千元，應退還三分之二即八萬三千三百三十三元，爰依民法第二百五十九條及不當得利之規定，請求被告分別返還如聲明所示之金額及法定遲延利息。被告則以：原告並無解除合建基地Ａ區部分契約之權利，依合建契約第四條之約定，可知簽約時原告所給付保證金之返還，完全係以合建基地無法開發是否因地主因素所致為準，且合建契約於八十三年簽訂之時，地主與原告間係就整個合建基地簽訂合建開發之協議，依八十三年至八十七年間當時之建築法規，整個合建基地，不論Ａ區或Ｂ區皆可全部開發，原告因自身資金之問題，遲未將整個合建基地興建開發，迨林肯大郡事件發生後，建築法規修正，造成Ａ區有一部分之土地因超過坡度而不能興建，原告可歸責之處顯而可見。況依合建契約第八條之約定，原告應於六百五十個工作天完成合建基地之開發，惟實際上，原告遲延至八十六年方開始興建，原告已違約在先，自不得主張合建契約第三十條之約定，及被告未收到原告所稱用以支付本件保證金之支票，退步言之，縱真如原告所稱Ａ區無法做建築使用，惟此明顯非地主因素所致，依合建契約第四條之精神，地主至多返還Ａ區保證金之三分之一即可，非如原告所稱應返還Ａ區全額保證金等語資為抗辯。

二、本件原告與被告等人於八十三年七月二十五日訂立合建契約，約定包括被告在內之地主十二人提供坐落台北市○○區○○段二小段一００八地號等三十二筆土地予原告合作興建房屋，於簽約時包括被告在內之地主收受第一次保證金六百萬元，兩造並先後於八十四年十二月三十日、八十六年五月七日訂定補充協議，兩造於八十四年十二月三十日之補充協議中修改合建契約第四條之約定，約定將保證金之給付及退回，依各分區○○○段本合約之各區面積比例值分別辦理，比例為Ａ區三分之二、Ｂ區三分之一，而Ａ區之部分尚未開發興建，Ｂ區之部分已完成開發興建，及原告並已於九十年十月間分別寄發存證信函予被告，為解除契約之通知，為兩造所不爭，並有合建契約書、補充協議書、附圖、存證信函及回執等件影本在卷可稽，堪信為真實。

三、原告主張被告於收受第一次保證金後，系爭開發基地Ａ區部分因全區平均坡度為百分之四十九點八三，受法令限制無法開發等情，有原告所提出之申請書、申請書所附附圖、台北市政府都市發展局九十年五月二十五日北市都三字第九０二一一五二一００號函在卷可稽，而依該函所載：「首揭申請基地屬適用『台北市山坡地開發建築要點』地區之建築申請案，有關平均坡度請依該要點略以：『開發區域內原自然地形平均坡度超過百分之三十者，除水土保持必要設施外，不得作為建築使用，也不得計入建築基地面積檢討建蔽率與容積率，但可計入開發範圍。．．．』」等語觀之，就系爭開發基地Ａ區部分，已因台北市山坡地開發建築要點而不得建築，自屬受法令限制無法開發之情形，原告主張自屬可採。被告雖辯稱仍可計入開發範圍，不符系爭合建契約第三十條約定云云，惟依上開函文觀之，系爭開發基地Ａ區部分除水土保持必要設施外，既不得作為建築使用，也不得計入建築基地面積檢討建蔽率與容積率，本院經審酌合建契約係以興建房屋為標的之情，認系爭開發基地Ａ區部分既不得作為建築使用，自屬受法令限制無法開發之情形，被告前揭所辯，自不可採。依合建契約第三十條後段所載：「．．．．，如因法令或經政府機關之限制無法開發時，甲、乙雙方（即兩造）同意本約即為作廢，雙方互負回復原狀之義務。」之約定，系爭開發基地Ａ區部分既屬因法令限制不能開發，被告自負回復原狀之義務，是原告依合建契約第三十條之約定，請求被告返還保證金，自屬有據。

四、被告雖辯稱開發基地之Ｂ區部分已依約興建開發完成，即與合建契約第三十條之約定不合，補充協議將合建基地分為Ａ、Ｂ兩區，僅限於保證金之給付及退回，其他事項則未有如此約定，契約條款中，並無可片面且一部解約之約定云云，惟兩造既於其後之補充協議中修改約定，將保證金之給付及退回，區分Ａ、Ｂ二區分別處理已如前述，而有關被告保證金之返還，兩造復已於合建契約第三十條加以約定已如上述，則在二次補充協議均未變動合建契約第三十條約定內容之前提下，自應認為系爭基地能否開發與被告保證金之返還，均應區分Ａ、Ｂ兩區分別處理，否則如被告所辯成立，則在僅剩Ａ區無法開發之情形下，原告既不得請求被告將所受領Ａ區部分之保證金返還，則兩造於補充協議中所達成區分Ａ、Ｂ兩區分別處理保證金之合意，即無任何意義可言，被告前揭所辯，自不足採。

五、被告又辯稱系爭基地無法開發非因地主因素所致，依合建契約第四條之約定，風險應由原告承擔，被告無庸返還保證金云云，依合建契約第四條第一項第三款所記載：「第一次：於本約簽立時付新台幣陸佰萬元整。乙方（即原告）簽約時所支付之保證金新台幣陸佰萬元整，如非因甲方（即包括被告在內之地主）因素，致使本基地無法開發時，上開金額乙方同意甲方無息退還保證金新台幣貳佰萬元整，但如係甲方因素致無法開發時，甲方應返還上開新台幣陸佰萬元整之保證金。」之文句觀之，並未明示排除合建契約第三十條約定之適用，本院經審酌合建契約第十七條中另載有：「合建期中，如因政府施行禁建或改公共設施預定地致乙方（即地主）無法進行合建工程時，甲方（即原告）應將本約所收之保證金，於上列情事發生之日起壹個月內以現金一次無息全部退還乙方後雙方即視同解約，．．．」等文句，及參酌兩造已於其後之補充協議中區分Ａ、Ｂ區分別處理保證金之返還事宜等情，認兩造間對因法令禁建等不可歸責於雙方之事由致無法繼續履行契約時，已有各負風險之合意存在，系爭開發基地Ａ區既因法令限制而無法開發，兩造即應適用合建契約第三十條之約定回復原狀，亦即合建契約第四條有關保證金返還之約定，性質上仍與該契約第三十條解除後回復原狀約款無殊，僅係專就特定事項而為規範而已，被告以合建契約第四條為據，片面指摘此等事由所造成之風險應由原告完全承擔，其辯自不足採。

六、原告主張於簽訂合建契約時，已給付第一次保證金六百萬元予包括被告在內之地主，被告丙○○、戊○○、乙○○、丁○○分別受領七十五萬元、二十五萬元、十二萬五千元、十二萬五千元等情，有經被告簽收之支票影本在卷足憑，自堪信為真實，而兩造其後於補充協議中修改約定，將保證金之給付及退回，區分Ａ、Ｂ二區分別處理，比例為Ａ區三分之二、Ｂ區三分之一已如前述，而上開六百萬元之保證金復包含Ａ區與Ｂ區部分，應依三分之二比例計算Ａ區之保證金。再查系爭Ａ區土地之所以未能開發，乃係囿於政令限制，非因可歸責於被告事由所致，依據兩造關於返還保證金之回復原狀特約（合建契約第四條），被告所負返還責任為三分之一（六百萬元之二百萬元），是則關於Ａ區土地所應返還保證金之計算，自應以原收金額九分之二為度。原告主張合建契約第四條之適用限於可歸責於建方之事由，核與約定文義不符，固屬無據。被告於準備程序中一度具狀抗辯前開合建契約第四條僅適用於全部土地不能開發之情形云云，事為原告所否認，且被告亦於言詞辯論中更正陳述，改稱該條款在本件仍有適用（言詞辯論筆錄第三頁），均併指明。

七、因此，被告丙○○受領七十五萬元，應退還九分之二即十六萬六千六百六十七元，被告戊○○受領二十五萬元，應退還九分之二即五萬五千五百五十六元，被告乙○○、丁○○各受領十二萬五千元，皆應退還九分之二即二萬七千七百七十八元。被告雖辯稱未收到原告所稱用以支付本件保證金之支票云云，惟原告已提出經被告親自簽收之單據影本為證，且經本院向世華商業銀行天母分行調閱系爭支票影本檢視後，被告已經分別於系爭支票背面為背書之記載，足見被告應已行使系爭支票之票據權利，衡情被告當已收受系爭支票，否則何以能行使系爭支票之票據權利，被告前揭所辯，自不足採。

八、從而，原告依據合建契約第三十條之約定，請求被告分別返還如主文第一項至第四項所示數額之保證金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則非正當，不予准許。

九、兩造其餘攻擊防禦方法與證據，經本院審酌後，認均與判決前述經協商兩造確定爭點之終局判斷結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。

十、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至其敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項後段、第三百九十條第二項，判決如主文。

民事第四庭審判長法 　 官 林勤綱

法院書記官 袁以明