臺灣臺北地方法院九十一年度重訴字第一六八五號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　九十一年度重訴字第一六八五號

原告

乙○○

原告

丁○○

原告

丙○○

共同訴訟代理人

蔡朝安律師

共同訴訟代理人

幸大智律師

共同訴訟代理人

朱瑞陽律師

被告

基泰建設股份有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

姜鈺君律師

被告

國棟建設股份有限公司

法定代理人

庚○○

訴訟代理人

楊金順律師

複代理人

陳佳雯律師

複代理人

劉墨容律師

複代理人

己○○

被告

川圓廣告事業有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

張睿文律師

複代理人

吳忠德

右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告應連帶給付原告乙○○新台幣（下同）一千四百七十七萬元、原告丙○○二千二百一十九萬元、原告丁○○一千九百八十一萬元及自如附表所示之利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告應連帶給付原告如同前項金額之違約金，及連帶給付原告如同前項金額一倍之懲罰性賠償金。

三、願供擔保請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告三人於民國八十九年十二月一日與被告國棟建設股份有限公司（下稱國棟公司），簽訂「【海神】房屋及土地預購買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），由原告乙○○購買坐落於台北縣淡水鎮○○段九六六地號土地上（下稱系爭土地）之Ｂ二棟第二十四、二十五層，約定房地總價款為四千四百九十萬元（土地部分為二千九百一十九萬元、房屋部分為一千五百七十一萬元）；原告丙○○購買Ｂ三棟第二十三樓，房地總價款為六千七百三十萬元（土地部分四千二百零六萬元、房屋部分為二千二百六十四萬元、車位部分為二百六十萬元）；原告丁○○購買Ｂ五棟第二十三樓之住宅大樓及Ｃ區俱樂部大樓之土地及建物，房地總價款為六千零一十萬元（土地部分為三千七百三十八萬元、房屋部分為二千零一十二萬元、車位部分為二百六十萬元）；該契約書並載明該建案係由被告基泰建設股份有限公司（下稱基泰公司）與國棟建設公司共同合作興建，以國棟建設公司為契約名義人，並交由被告川圓廣告事業有限公司（下稱川圓公司）銷售。原告繳納訂金及簽約金後，被告國棟建設公司隨即於九十年三月二十三日宣稱將於同年三月二十八日正式開工，並要求原告等給付開工款，原告分別於九十年四月十八日、五月三十一日及八月八日繳清開工款後，始知悉被告國棟建設公司實際上並未開工，且系爭建案之土地，被告基泰建設公司早於八十九年十二月十五日公告重大訊息，指出系爭建案之土地已出售與其他自然人，另被告基泰建設公司於回覆原告委任律師之函文，說明系爭土地係於八十九年十二月十五日出賣給國棟建設公司，然因被告國棟建設公司未依約付款，已於九十年一月二十一日解除買賣契約，足證被告基泰建設公司一物二賣，被告等以不實之事項及廣告內容向消費者揭示共同合作興建，且被告基泰建設公司之專屬網站亦未將「海神」自風雲個案剔除，被告等有詐欺及諸多違法行為，使原告繳款時陷於錯誤。原告等已於九十年十月九日委託律師發函催告被告國棟建設公司儘速開工，惟被告國棟建設公司仍未履行，遂於同年十月二十九日委由律師發函解除系爭買賣契約，依系爭買賣約第二十五條第一項、第三十六第一項規定被告基泰建設公司、國棟建設公司應連帶返還原告已給付價金，及給付同額之違約金。另被告基泰建設公司與國棟建誤之廣告，依公平交易法第二十一條第一項、第三項，及消費者保護法第八條、第二十二條、二十三條，及民法第一百八十四、第一百八十五條規定，應負連帶損害賠償責任，另依消費者保護法第五十一條規定並請求被告等應連帶賠償一倍之懲罰性之賠償金。

二、請求權基礎：

（一）被告國棟建設公司、基泰建設公司應依系爭買賣契約第三十六條、第二十五條第一項返還原告已給付價金及同額之違約金：

１、系爭買賣契約之土地部分，被告國棟建設公司因無法取得土地所有權，業已構成給付不能，經原告催告被告國棟建設公司履行契約，仍未見有開工之行為，原告已依法解除契約，依系爭契約第三十六條第一項被告國棟建設公司應負有返還價金之損害賠償，並依第二十五條第一項規定給付同額之違約金。

２、被告基泰建設公司亦主張系爭基地雖於八十九年十二月十五日售與被告國棟建因喪失土地買受權利或因被告基泰建設公司拒絕與被告國棟建設公司合作，致原告等所簽訂之買賣契約已屬主觀給付不能狀態，原告已依法解除契約，並以起訴狀繕本送達之翌日起為補充解除契約事由。

３、原告等信賴系爭建案為上市公司被告基泰建設公司所興建，被告基泰建設公司確為系爭建案之起造人，且與被告國棟建設公司為合作興建關係，對於系爭建案，被告基泰建設公司與國棟建設公司應具有合夥之關係；又且基於廣告之表徵，被告國棟建設公司係以表見代理之型態為被告基泰建設公司簽訂系爭契約。原證二所提示之廣告資料，在正式刊登前均由被告川圓廣告公司送請被告基泰建設公司暨國棟建設公司簽名同意後始對外發表。原證十三所示之廣告資料業經被告基泰建設公司之員工黃銘顯、張玉貞及被告國棟建設公司之員工周朝卿、韓志倫、宋子文共同簽認，故被告基泰建設公司雖未為書面契約之當事人，其應為實質契約當事人，應共同負連帶責任。

（二）被告三人應依公平交易法第二十一條第一項、第三項規定負連帶賠償責任：１、原告等因信廣告上刊登被告基泰建設公司與被告國棟建設公司合作興建系爭買賣標的，係因被告基泰建設公司為一上市公司，應有相當之資力足以履行系爭買賣契約，加上銷售公司川圓廣告公司極力保證被告基泰建設與國棟建設公司均有多處建案正興建中，並有多處建銷售評比極優，原告基於前開被告等所力屬事實，輔以於聯合報、經濟日報知悉「海神」個案之優異性，而被告基泰建地係登記於被告基泰建設公司，致使原告信任被告基泰建設公司確參與本案興建甚深，原告遂基於此信賴而簽訂系爭買賣契約並按時履約繳款（包括訂金、簽約金及開工款等）。

２、然於八十九年十二月十五日，被告基泰建設公司已將系爭土地出賣與第三人並辦理移轉登記，被告基泰建設公司與國棟建設公司之共同合作建設之事實已不存在，而仍向社會大眾以虛偽不實或引人錯誤之內容刊登廣告，藉此取得消費者之信賴，致原告等信賴渠等關係而繼續履約繳納價金。被告川圓廣告公司為廣告代理商，明知或可得知被告基泰建設公司及國棟建設公司之合作關係已欲終止（因原告等與被告國棟建設公司簽訂契約日與系爭建物所附土地之處理不過十數日，其間搓商、價格談定、立約等皆須相當時日使得完成，況被告基泰建設係上市公司，交易處理有一定之規劃及步驟）仍續代理刊登不實之廣告，有違公平交易法第二十一條第一項、第三項規定，故對原告等之損害，應負連帶損害賠償責任。

（三）被告應依消費者保護法第八條、第二十二條及第二十三條規定應負連帶賠償責任，並依同法第五十一條規定，應賠償一倍之懲罰性違約金：被告基泰建設公司及國棟建設公司為企業經營者，消費者信賴企業經營者之資力，因此應就其合作興建之廣告內容，依消費者保護法第八條、第二十二條及二十三條規定負責任。被告川圓廣告公司為負責經銷系爭房地之企業經營者，對原告三人因系爭買賣契約書所生之損害，自應與被告基泰建設公司、國棟建害，原告等得請求損害賠償三倍或一倍之懲罰性違約金。

（四）被告等應依民法第一百八十四條、第一百八十五條負連帶損害賠償責任：若鈞院審認被告等之行為有違反公平交易法及消費者保護法，即屬違反民法第一百八十四條第二項保護他人之法律，自應民法第一百八十五條負共同侵權行為之損害賠償。若認被告之行為未違反公平交易法及消費者保護法，被告等之不法隱匿欺瞞之行為，自屬共同侵權行為，應連帶負損害賠償責任。

三、被告應返還原告三人已給付之價金部分：

（一）原告乙○○：已給付訂金一百三十五萬元，簽約金八百五十三萬元，開工款四百八十九萬元，合計一千四百七十七萬元。

（二）原告丙○○：已給付訂金二百萬元，簽約金一千二百七十九萬元，開工款七百四十萬元，合計二千二百一十九萬元。

（三）原告丁○○：訂金一百七十九萬元，簽約金一千一百四十二萬元，開工款六百六十萬元，合計一千九百八十一萬元。

四、對被告抗辯之陳述：

（一）系爭建案並未實質開工：

１、系爭買賣契約第三十六條第一項所稱「實際開工」，應以契約解釋方式探求當事人之真意：依據台北縣工務局所提供之系爭Ｂ區基地所屬之第玖玖參號建照之「建築工程報告書」所示，被告國棟建設公司早於八十八年八月十七日即已報開工，後於同年八月二十日系爭基地所有權卻由被告基泰建設公司取得，並於同年九月七日變更基泰建設公司為起造人，顯見被告基泰建設公司與國棟建設公司不但具有合作關係並承擔系爭建案之建築責任。原告等於八十九年十二月一日簽訂契約之際，系爭基地早已陳報開工，然系爭契約書第三十六條卻載：「本工程預計於九十年三月三十一日前『實際開工』... 」，足見兩造間所稱之「開工」，尚非台北縣工務局所稱之「形式上開工」，而係指「實質開工」，對於「實質開工」之意函，必須以契約解釋方式探求當事人之真意。

２、Ａ、Ｂ、Ｃ三區尚非整體不可分割之工程，大陸工程公司並未承攬Ｂ區及Ｃ區之工程：

⑴系爭建案共分Ａ、Ｂ、Ｃ三區，原告等所買受之不動產係位於Ｂ區及Ｃ區俱樂部之部分，依據承造人大陸工程股份有限公司（下稱大陸工程公司）於九十一年十二月六日向台北縣工務局提出之停止承造核備函，即清楚說明九十年三月二十八日始變更大陸工程公司為系爭建案之承造人，並於同年四月一日與國棟建設公司簽訂Ａ棟住宅大樓（建築執照為捌柒淡建字第玖玖貳號）之工程合約，且於同年六月二十九日開始施作假設工程、整地工程、及擋土排樁工程。然於九十一年一月三日因故終止協議書，並確認大陸工程不承攬Ｂ棟、Ｃ棟，並由被告國棟建設公司驗收前述Ａ棟假設、整地及擋土排樁工程。由此可知Ｂ區及Ｃ區自始均未有任何開工之行為，且Ａ區開工施作並不等於Ｂ區及Ｃ區之開工，Ａ、Ｂ、Ｃ三區為各別不同建築執照之不同工程，尚非整體不可分割之工程。

⑵大陸工程公司承攬系爭工程之時點係於九十年三月二十七日，先由被告基泰建訂「工程合約書」後，大陸工程即於九十年六月二十九日開始施作Ａ區工程，因此就Ａ區「實質開工」。現階段Ｂ、Ｃ區之工程進度依據被告國棟建設公司當庭表示為百分之一，而大陸工程公司承攬系爭工程之際，依據原證十八所示前承造人助群營造股份有限公司對於系爭Ｂ、Ｃ區工程僅完成工程進度百分之一，顯見Ｂ、Ｃ區之工程進度，從九十年三月二十七日由大陸工程公司擔任承造人至今並未有任何進度，被告國棟建設公司稱系爭建案係於九十年三月二十八日或四月二十日或六月二十九日「實質開工」，並非真實。

⑶證人楊孟弘於九十二年一月十三日到庭證稱：其僅承攬大陸工程公司Ａ區工程，Ｂ區雖有承攬之文書但並未有實際進場施作，足見原告等所屬之建地並未有任何實質開工之行為。

（二）被告三人所刊登之廣告有引人錯誤、虛偽不實之欺罔行為：

１、被告基泰建設公司於所有廣告刊物上，不論是前揭平面或電子媒體均有表徵其提供系爭不動產商品之字樣或描述，於網站上亦揭露系爭建案為其所興建，原告等信賴被告基泰建設公司為上市公司，應有足夠能力推出此高單價之建築。

２、被告基泰建設公司早於八十八年八月二十日即取得系爭土地所有權，並揭示供興建大樓出售出租之用，嗣於八十八年九月七日被告基泰建設公司復為系爭建案第九六六地號之起造人，後於八十九年十二月十五日即以重大訊息方式公告系爭建案之土地已出售予其他自然人，隨後於九十年八月二十七日將系爭建地信託登記於第三人高照開發股份有限公司。被告基泰建設公司又於回覆原告等委任律師之函文，說明系爭土地係於八十九年十二月十五日出買予被告國棟建買賣契約。再於同年二月七日，被告基泰建設公司以地主庚○○無法如期履約，遂逕行解除系爭建案之土地買賣契約。由此足見基泰建設公司將系爭土地出賣予被告國棟建設公司，顯係一物二賣，卻以前揭重大訊息公告不實之資訊，騙取投資大眾之信賴；且被告國棟建設公司及被告基泰建設公司等之合作關係，早已因土地所有權之移轉而完全不存在，竟仍向社會大眾以不實之事項及廣告內容向消費者揭示共同合作興建系爭建案，被告基泰建設公司甚而於專屬網站亦未將海神自「風雲個案」剔除，令原告等於繳款時陷於無端之錯誤，被告等實有欺罔虛偽不實及引人錯誤之行為。

五、被告基泰公司與國棟公司之前揭合作契約第壹條第一項，已明文約定由被告基泰公司出資七億七千二百三十四萬元，作為取得系爭建案百分之五十權利之對價，被告國棟公司則以土地權利作為出資方式，而共同合作興建系爭建案，由合作契約第參條已約定雙方銷售利潤之方配方式，及對於工程發包、財物會計、業務執行及費用（第肆條至第陸條），亦均約定以百分之五十分擔為原則，則合作契約顯為被告基泰公司、國棟公司互約出資經營共同事業，而就損益問題、支出費用、報酬請求及利潤分均有詳細約定，故該合作契約應屬於合夥契約之性質。對被告基泰公司追加民法第六百六十七條、第六百七十九條、第六百八十一條之法律關係，應與被告國棟公司負連帶賠償責任。

乙、被告基泰建設股份有限公司方面：

壹、訴之聲明：

一、原告之訴及假執行聲請均駁回。

二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

貳、陳述：

一、被告基泰公司並非系爭買賣契約之當事人：

（一）原告提出之原證一「買賣契約書」，其上明白載明買方為原告三人，賣方為被告國棟建設公司，被告基泰建設公司並非系爭買賣契約之當事人，參照最高法院七十二年度台上字第九三八號、八十三年度台上字第三二四三號判例、十七年度上字第九０六判例意旨，買賣契約之性質為債權契約，自無拘束被告基泰建設公司之效力，亦無表見代理之可能。

（二）被告基泰建設公司與被告國棟建設公司於民國八十八年八月十八日簽訂之合作開發契約書，純屬被告基泰建設公司與被告國棟建設公司間之債權債務關係，自非原告所能置喙。系爭買賣契約上雖載海神係由被告基泰建設公司與被告國棟建設公司共同合作興建，惟如前所述，被告基泰建設公司非系爭買賣契約之當事人，自不能拘束被告基泰建設公司，二者係各別獨立不同之契約。

二、被告基泰建設公司並無虛偽不實或引人錯誤之廣告及公告：

（一）被告基泰建設公司係依上開合作開發契約書第壹條第三項之規定，取得Ｂ區九六六地號土地之所有權（九六六地號嗣分割為九六六及九六六─四地號），原告謂被告基泰建設公司與被告國棟建設公司間之合作開發契約，早因八十八年八月二十日為上開土地之所有權移轉而不存在云云，與事實不符。

（二）被告基泰建設公司於八十九年十二月十五日，係就上開九六六及九六六─四地號土地之出售事宜，與乙方庚○○、吳順琬、以及丙方國棟建設公司，簽訂不動產買賣契約，依該契約書第參條第一項及第三項規定，上開土地產權應移轉予乙方庚○○、吳順琬或其指定之登記名義，因此原證六「八十九年十二月六日之重大訊息」公告中，以自然人為交易相對人，及原證七「九十一年四月二十五日（九十一）基字第四十九號函」中略述與被告國棟建設公司簽訂買賣契約，以及國棟建設公司未依約付款已解除買賣契約等語，並無不合，原告主張被告係一地二賣，有欺罔行為云云，實屬誤解。

（三）原告等人係於八十九年十二月一日即與被告國棟建設公司系爭買賣契約，而上開被告基泰公司與乙方庚○○、吳順琬、及丙方即被告國棟建設公司間之不動產買賣契約書，係於八十九年十二月十五日始簽訂，時間係在原告等人與被告國棟建設公司簽訂系爭買賣契約之後，有何欺罔之情事。

（四）原告提出原證二「廣告」、原證三「聯合報、經濟日報之報導」、原證四「網頁內容」、及原證十四廣告錄影帶，未見原告說明有何引人錯誤、虛偽不實之欺罔行為。原證三「聯合報、經濟日報之報導」，其中經濟日報為九十年六月及同年一月之報導，以及原證四「網頁內容」所載時間為2002/3/6（訴訟代理人查無此網頁之資料），其時間均在原告等人與被告國棟建設公司於簽訂系爭買賣契約之後。原證四網頁內容所載時間2002/3/6，係在原告所稱九十年四月十八日、五月三十一日及八月八日繳款予被告國棟建設公司之後，原證三聯合報、經濟日報之報導，其內容未曾提及被告基泰建設公司。是原證三、四顯與原告簽訂系爭買賣契約書及繳付買賣價款予被告國棟建設公司無關。

三、被告基泰建設公司未曾以海神係被告基泰建設公司與被告國棟公司合作興建為廣告內容，原告等人與被告基泰建設公司並無任何契約關係存在，故原告主張依消費者保護法第二十二條規定負合作興建之責任云云，實無理由。

四、被告基泰建設公司既無違反公平交易法及消費者保護法之行為，以及被告基泰建受損害與其等所稱被告基泰建設公司之行為間有相當因果關係，是原告等人主張應負共同侵權行為責任，自非有據。另不同意原告追加合夥法律關係的請求權基礎。

丙、被告國棟建設股份有限公司方面：

壹、聲明：

一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

貳、陳述：

一、被告確已依約實際開工：

（一）按台灣省建築管理規則第二十六條明定：「本法（建築法）第五十四條所稱之開工，係指起造人會同承造人、監造人依本法規定向該主管機關申報開工，並在現地實施拆除原有房屋、整地、挖地、打椿、從事安全措施等工程。」，次按內政部營建署建管字第0910066438號函：「建築工程現地如有實際進行拆除原有房屋、整地、挖地、打樁從事安全措施等工程之一者，即屬開工行為。」。

（二）查被告業於八十八年八月十七日向主管機關申報開工並經核准在案，此有台北縣政府工務局所核發之建造執照（捌柒淡建字第玖玖參號）所示，並於八十九年五月三十日委請笙銓實業有限公司實施整地、鑑界、測量、放樣及拆除圍籬等實際開工行為，於九十年被告隨即拆除地上建物並整地完成，此有Ｂ、Ｃ區之整地照片可稽；並於九十年三月三十日委請正仁工程有限公司為預壘排樁工程，並有台北縣政府北府工施字第0910732241號函所示：「基地內已有整地開工」可參，足證被告確已於約定之期日即九十年九月三十日前已實際開工，並無違約情事，本件原告顯係誤解「實際開工」之契約真意，其逕依買賣契約書第二十五條第一項、第三十六條第一項，主張解除契約及被告應返原告已繳價款外，並應賠償已繳價款等額之違約金，顯無理由。

（三）被告興建之海神社區Ａ、Ｂ、Ｃ三區實際上係整體開發而互不可分：

１、查被告興建之海神社區（下稱本社區）本即規劃為Ａ、Ｂ、Ｃ三區大樓，Ａ區及Ｂ區地面層（含）以上均規劃為集合住宅，Ｃ區地下一樓至地上四樓規劃為社區俱樂部設施，由Ａ、Ｂ、Ｃ區住宅住戶共有及共用；另Ｃ區五樓規劃為貴賓住宅，由Ｂ區住戶共有及共用，六樓規劃為專有專用住宅。本社區為整體規劃及共同管理之社區，基於共同利益，Ａ、Ｂ、Ｃ三區住戶共同組成本社區之管理委員會，三區住戶得以Ｂ區○○○○○路車道及昇降機作本社區車行及步行之聯外動線，三區住戶並按共有產權狀況，使用Ｃ區休閒設施、全區管理、監控、庭園景觀等設備與設施。由此可知Ａ、Ｂ、Ｃ三區實際上係一整體而互不可分。

２、證人楊孟弘既於九十二年一月十三日到院證稱：「第一期部分（Ａ區）是大陸工程公司去施作（基樁工程），他們施作一半就停工」、「我知道大陸公司第一期的工程有整地、有打擋土排樁，之後就沒有做了」，足證被告確有實際開工行為。

３、被告業於九十年四月二十日自Ａ區為開工，原告指稱被告未開工行為，顯與事實不符。且被告早於八十八年八月十七日向主管機關申報開工，業經核准在案；嗣陸續拆除地上建物並完成Ｂ、Ｃ區之整地暨為預壘排樁工程，是被告已實質開工。

４、被告於九十年九月三十日實際開工以後，因原告違約致停工，仍符契約約定，是被告雖於九十年十月二十五日因可歸責於原告之事由被迫停工乙節，亦屬情非得已。

（三）原告所提呈之原證八及原證九之律師函，並不足為證明被告未為實際開工之依據，一則上開函文僅係原告片面之陳述，與事實全然不符，再則原告顯係欲假藉上開函文掩飾其財力狀況不良致無法繼續履約之意圖。

（四）退步言，被告果未依約開工，原告自得拒絕交付應支付之價金，惟正因被告有實際開工情事，原告方支付部份之價金，此按常理亦可明證，若謂原告未見被告有任何開工行為而願先支付部分價金，則顯與常理及經驗法則不符。再參照最高法院八十六年台上字第四四０號判決意旨，實際開工之約定則僅屬買賣契約之附隨義務，其與買賣契約之主給付義務於性質上並不相同，縱有違反，亦不得構成原告解除契約之理由。

二、系爭買賣契約關於土地部分被告尚未取得所有權部分，出賣人僅需日後有移轉土地所有權予原告即屬依債之本旨履約，是即令被告有出賣他人土地之情事亦不構成給付不能，因出賣他人之物仍為合法之買賣契約。

三、本件並無公平交易法第二十一條第一項及第三項之規定、消費者保護法第八條、第二十二條、第二十三條及第五十一條之規定，及民法第一百八十四條暨第一百八十五條侵權行為規定之適用：原告僅空言陳稱受被告詐欺，惟卻無法提出具體之事證，是原告等主張被告應依公平交易法、消費者保護法及民法侵權行為等之規定及買賣契約之約定對渠等負返還價金、違約金及懲罰性賠償金之損害賠償，完全於法無據，且被告已依約實際開工，故原告等起訴請求被告之訴之聲明顯與事實不符。

丁、被告川圓公司：

壹、聲明：

一、原告之訴及其假執行聲請駁回。

二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

貳、陳述：

一、被告川圓公司、基泰建設公司、國棟建設公司間，就系爭預售房地訂有廣告企劃合約書一份，約定由川圓廣告公司承攬系爭預售房地之廣告企劃銷售事項，依該承攬契約所載，乃基泰建設公司與國棟建設公司聯名與川圓廣告公司簽訂該廣告企劃合約書，是以於廣告文案上，均載明基泰建設公司與國棟建設公司係業主。被告川圓廣告公司既非基泰建設公司與國棟建設公司之關係企業，亦無其餘業務往來，更無權過問基泰建設公司與國棟建設公司之經營情形，何以得知渠等內部合作關係之變化？故被告川圓廣告公司於此否認就該合作關係之終止有故意或過失之事實。況原告等雖主張被告川圓廣告公司於明知或可得而知該等合作關係已欲終止卻仍刊登不實廣告，然並未釋明有何具體事證足認川圓廣告公司就該合作關係之終止有故意或過失致使原告陷於錯誤。

二、被告川圓廣告公司係承攬系爭預售房地之廣告企劃銷售事項，相關廣告文宣資料、系爭房地買賣契約內容，依約均先經基泰建設公司與國棟建設公司之審查簽認，並經其同意始可對外生效。就基泰建設公司與國棟建設公司於系爭預售房地建案之進行情形並無任何權限加以盤查或干預，是縱認原告等人確實因基泰建設公司與國棟建設公司之合作關係產生變化而受有損害，然被告川圓廣告公司就該新建案僅為變化前所受託企劃銷售之第三人，縱加以相當之注意，亦無從防免原告等人因合作關係產生變化致系爭預售房屋未開工等損害，從而被告依消費者保護法第八條但書規定，自得免除損害賠償責任，更系爭建案確已開工，原告等人並未因此而受有損害，其主張解約並不合理。

三、原告並未舉證說明川圓廣告公司有何違反公平交易法及消費者保護法之處，川圓廣告公司毋庸負擔民法第一百八十五條共同侵權行為之連帶損害賠償責任。

理由

甲、程序方面：原告於訴訟進行中，對被告基泰公司追加合夥法律關係為訴訟標的，本院認為不甚妨礙被告防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款之規定，應予准許。

乙、實體方面：

壹、兩造不爭執點：

一、原告於八十九年十二月一日簽訂「預定【海神】房屋及土地買賣契約書」，買賣契約書上之出賣人為被告國棟公司、銷售公司為被告川圓公司，有三份土地房地買賣契約書為證。

二、被告川圓公司於八十九年四月十四日與被告國棟公司、基泰公司簽訂有廣告企劃合約書，海神房屋係坐落在台北縣淡水鎮○○段九ｏ二、九六六、九七一地號（建照八七淡建字第九五七、九九二、九九三號）。

三、系爭「海神」房屋所坐落之基地，其中一筆台北縣淡水鎮○○段九六六地號土地上，目前土地登記簿謄本記載「信託登記」，委託人為被告基泰公司，受託人是高照開發股份有限公司。

四、原告已繳交之價金：

⑴原告乙○○買受「海神」Ｂ２棟第二十四、二十五層，房地總價款為四千四百九十萬元（土地部分為二千九百一十九萬元、房屋部分為一千五百七十一萬元）；原告乙○○已給付訂金一百三十五萬元、簽約金八百五十三萬元、開工款四百八十九萬元），合計一千四百七十七萬元。

⑵原告丙○○為買受Ｂ３棟第二十三樓，房地總價款為六千七百三十萬元（土地部分四千二百零六萬元、房屋部分為二千二百六十四萬元）；原告丙○○已給付訂金二百萬元、簽訂金一千二百七十九萬元、開工款七百四十萬元，合計為二千二百一十九萬元。

⑶原告丁○○買受Ｂ５棟二十三樓之住宅大樓及Ｃ區俱樂部大樓之土地及建物，房地總價款為六千零一十萬元（土地部分為三千七百三十八萬元、房屋部分為二千零一十二萬元）；原告丁○○已給付訂金一百七十九萬元、簽約金一千一百四十二萬元、開工款六百六十萬元，合計為一千九百八十一萬元。

貳、本院得心證之理由：

一、按「稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約」；「合夥人被委任執行合夥事務者，於法委任本旨執行合夥事務之範圍內，對於第三人為他合夥人之代表」；「如合夥財產不足清償合夥債務時，各合夥人對於不足之額，連帶負其責任」民法第六百六十七條第一項、第六百七十九條、第六百八十一條分別定有明文。合夥關係具有甚強之團體性質，不僅合夥財產係屬於合夥人全體公同共有，對於合夥債務亦係各合夥人全體負擔之公同共同債務，此一公同共有債務除以公同共有財產負責外，各合夥人尚須以個人固有財產負責，此即民法第六百八十一條所定之各合夥人對於合夥債務，如合夥財產不足以清償時，對於不足之額需負連帶清償之責。經查：

⑴原告三人就海神房屋所簽訂之買賣契約書，其第一條明定「事緣：海神係由基泰建設（股）公司、國棟建設（股）公司，共同合作興建，其規劃為Ａ、Ｂ、Ｃ三區大樓」，其Ａ區座落台北縣淡水鎮○○段九ｏ二地號土地，興建地上十三層、地下二層之兩棟雙併住宅大樓，建造執照號碼：（８７）淡建字第九九二號、Ｂ區座落於台北縣淡水鎮○○段九六六地號土地，興建地上二十五層、地上二十七層，地下五層之兩棟雙併住宅大樓，建造執照號碼：（８７）淡建字第九九三號，Ｃ區座落台北縣淡水鎮○○段九七一地號土地，興建地上六層、地下三層之住宅及社區設施大樓，建造執照號碼：（８７）淡建字第九五七號等。已明示「海神房屋」係被告國棟公司、基泰公司所合作興建。

⑵被告基泰公司與國棟公司於八十八年八月十八日曾簽訂一份合作開發契約書（附第二卷第五二頁以下），並由訴外人吳順琬為被告國棟公司之連帶保證人，就台北縣淡水鎮○○段九○二地號等三十筆土地（即九○二、九○三、九○四、九○

五、九○六、九○七、九○八、九○九、九一○地號，合併為九○二地號；九一○之三、九六六、九六七、九七○、九七○之三、九七一之二、一○八三之四、一○七九、一○八○之二、一○八一之二、一○八二、一○八三、一○八四、九七三之三，合併為九六六地號；九六六之三、九六七之三、九七一、九七二、一○八○、一○八一之一、一○八三之二，合併九七一地號）合作開發，其第一條載明「甲（即被告基泰公司）、乙（即被告國棟公司）雙方為提升整體開發效益，並維雙方合作精神，應使第壹條所示之本案土地及本案建物，雙方各占百分之五十之權利」，足見二家公司以開發「海神房屋」為其共同事業。另第三條約定「甲方向乙方承購ＡＢＣ區百分之五十土地權利之總價款為新台幣七億七千二百三十四萬元整，為確保雙方之合作誠信，由乙方負責將本案Ｂ區土地過戶予甲方，雙方另行簽訂不動產買賣契約書以資遵循」、第四條約定「甲、乙雙方同意本案土地全部為本件合作開發興建建築物之基地，且不論登記名義人是否為甲、乙雙方，甲、乙雙方均負有使登記名義人同意本合作開發契約書，並配合開發興建之義務，日後任何一方之土地登記名義人如未能配合本契約之履行，均視為本契約當事人違約，不得異議」。另依卷附之土地登記簿謄本，該合併後之土地，其中九ｏ二地號土地，所有權應有部分為吳順琬一萬分之二五四六、庚○○一萬分之七四五四；同地段九七一地號土地，所有權應有部分為吳順琬一萬分之三七六

八、庚○○一萬分之六二三二；而同地段九六六地號土地，則為被告基泰公司所有，而於九十年八月三十日信託登記予高照開發股份有限公司名義，足認被告基泰公司依合作開發契約取得Ｂ區即九六六地號之土地。

⑶另就將來興建完成之房屋，雙方亦於契約第參條約定共同銷售，售出之金額由雙方各分配百分之五十為原則，且於完工交屋後一個月內結算全案之銷售額，興建之房屋須同時銷售，並共同遴選、委託同一家銷售公司辦理銷售事宜，銷售費用由雙方各負擔百分之五十，共同擬定客戶買賣合約書等情（詳合作開發契約書第參條），顯見本案海神房屋，被告基泰公司、國棟公司約定共同委託同一家銷售公司、共同銷售，及約定結算銷售之金額。

⑷該海神房屋之廣告企劃合約案由被告川圓公司負責，被告川圓公司係於八十九年四月十四日與被告國棟公司、基泰公司簽訂有廣告企劃合約書，業據被告川圓公司陳述在卷，且被告國棟公司、基泰公司對此亦不爭執。復有該廣告企劃合約書一份附卷可參（附第一卷二五三頁），該企劃合約書開宗明義記載「不動產業主：國棟建設股份有限公司（負責人庚○○）、基泰建股股份有限公司（負責人戊○○）以下合併簡稱甲方，委由川圓廣告事業有限公司（負責人甲○○）承攬房地廣告業務企劃銷售事項．．」等語，第一條亦明定「甲方所有之不動產房地（地點及地號）１地號：台北縣淡水鎮○○段九０二、九六六、九七一等三筆地號。２建照：八七淡建字第九五七、九九二、九九三號」，則被告國棟公司、基泰公司係將海神房屋之廣告企劃銷售事項，交由被告川圓公司承攬。另依前揭廣告企劃合約第十二條第四項約定「本案之案名、文稿及海報等媒體、資料，經甲方（即指被告基泰、國棟公司）審核認可後，由乙方（指川圓公司）全權執行，公開銷售」，參諸證人韓志倫（被告國棟公司前員工）證稱：「（國棟公司在淡水承接海神房屋銷售案件知情否？任職國棟公司期間有無參與？）我有參與業務部，負責與代銷公司的接洽、現場業主方面的管理．．當時海神案件據我瞭解是與基泰公司合作．．有時候開會地點在銷售中心理面的辦公室，．．我也有看到基泰公司的黃銘顯、張玉貞（黃銘顯之主管）也會到現場去開會」、「（提示原證十三，川圓廣告公司所製作廣告資料上面為何有你的簽名？）所有的廣告資料需要國棟、基泰公司兩家公司業務部的人員看過，雙方人員在上面簽名作確認」等語（詳本院九十二年四月二十二日筆錄），且證諸原告所提供之銷售房屋廣告上（原證十三），確實有被告基泰公司人員（張玉貞）、被告國棟公司人員（鄒朝卿）簽名確認，足認被告基泰、國棟公司均參與銷售廣告之審核工作。而自由時報八十九年十月八日第十六版全版（第一卷第一九一頁）、中國時報八十九年十月八日第二十七版全版（第一卷第一九０頁）之海神房屋廣告，右下角亦刊載「基泰建設」、「國棟建設」標誌，對外均足以表彰「海神房屋」係由二家公司所共同投資合作興建之開發案。

⑸證人林世慧（國棟公司之前員工）證述：「（提示卷附之海神案件資料，是否你到國棟公司所參與的海神案件？）是的，當時我知道是國棟公司與基泰公司合作的案子，因為我當時時常與基泰公司的人員黃銘顯、張協理（女性）往來，當我離職時海神案件有一般的開工，我所知道國棟、基泰兩家公司相互間曾發生信心不足，基泰公司想要退出，但是廣告公司的費用都已經支出了」、「（當時丁○○有無詢問到國棟與基泰兩家公司的關係？為何契約書上面沒有列基泰公司為出賣人？）當時我是跟他說『我知道這兩家公司有合作，買賣契約由國棟公司為代表人』我知道剛開始的契約書基泰公司與國棟公司同列名為出賣人，但是在協議之後基泰公司不同意列為出賣人，所以最後所使用的這份與消費者簽約的買賣契約書只有列國棟公司的名字，我印象中基泰公司有要求加註一條『如果房屋沒有新建完成，要將錢退還給客戶』，但是一般的買賣契約沒有這種條款，川圓公司也不同意，廣告公司的錢也都花下去了，川圓公司與基泰公司無法溝通，最後以國棟公司的名字為出賣人」、「（訊問證人所謂後續之協議，是否導致有兩種版本的銷售契約？）我印象中消費者去簽約賣房子的契約書，曾經有列二家公司為出賣人，但是後來因為之前講的協議只列國棟公司為出賣人，就去跟消費者換契約書，至於換契約的消費者是否有包含丁○○，這點我沒有印象．．（訊問證人買賣契約書是否由基泰公司草擬？）是的」。「（訊問證人說明基泰、國棟公司合作的始末？）一開始廣告川圓公司是跟國棟、基泰公司簽約，土地是國棟的，因國棟的資金不足，找基泰公司合作，基泰公司擔心風險，所以要求要將土地過戶到他們的名下，日後興建好的房子分配比例是兩家公司各二分之一，要銷售之前，兩家公司還在討論與消費者簽約的先、後次序（例：第一戶是由甲公司為出賣人簽約，第二戶由乙公司為出賣人簽約）或者是兩家公司同時列為出賣人，後來協議破裂點是在國棟公司有一筆銀行的款項，希望由基泰公司去償還，金額應該是上億，但是基泰公司沒有去償還，國棟公司面臨財務壓力更大，造成相互間的信任度降低，加上推案後兩、三的禮拜，市場的反應不理想，基泰公司想要新的協議方式，國棟公司一定要繼續作下去，後來國棟公司就只列自己為出賣人，直到我離職時基泰公司與國棟公司間並沒有終止合作關係，土地還是基泰的名義。」（詳本院九十二年四月二十二日筆錄）；而被告國棟公司之法定代理人庚○○亦陳述：「（就本案合作情形？）本件是我們基於考慮資金的問題，找基泰公司合作，合作的內容是我提供土地，基泰公司負責貸款的部分等，內容均在協議書上，廣告公司是由兩家公司一起找，廣告公司的部分是兩家公司共同委託，至於是如何簽立契約我現場已經不記得了，現場施工（營造工程）部分是由兩家公司共同研商，本案現場開工部分有做整地等基礎工程，後來因兩家公司財務的關係停工了，例如銀行貸款沒有著落等，我們兩家公司有協議一開始對銷售方式決議由一人簽一戶，與消費者簽約的買賣契約書也是各自列各自為出賣人，至於有無討論到給消費者的買賣契約書同時列兩家公司為出賣人這點我現場不記得了。基泰公司看到當時的銷售狀況覺得不是很順利，想打退堂鼓，但並沒有向我表示要終止契約關係，直到後來才有講說要終止合作關係，這個部分是在簽訂本案原告三件買賣契約書之後，基泰公司才講說要終止合作關係，這之間的過程中有協商到變更合作方式，一直到最後有一份終止合作協議書產生」、「（與本案三名原告簽訂本件買賣契約書時，只列國棟為出賣人，此部分基泰公司是否知悉？）他們應該知道，因契約書上第一條有寫共同合作興建，契約書的內容也是基泰公司所製作，與消費者收到的款項都在留在國棟公司使用，如果合作關係有繼續履行的話，到最後雙方再結算帳目，此部分是依照國棟與基泰公司簽訂的契約書雙方結算帳目，基泰公司後來沒有合作的意願，就海神案基泰公司投注了八億元，一直到最後雙方有一份終止合作契約，但該終止方式是我再出錢把基泰公司的土地買回來」、「（終止合作關係之時間點？）八十九年十二月底」等語（詳本院九十二年四月二十二日筆錄），另卷附之不動產買賣契約書（第二卷第一八七頁）即屬被告國棟公司欲出資將前揭九六六、九六六之四地號買回之契約，核與庚○○所述相符，被告基泰、國棟公司應係於八十九年十二月十五日始終止合作開發案。

⑹綜上所述，由本案海神房屋之合作開發案係由被告基泰公司提供資金，被告國棟公司提出土地，將部分土地移轉登記予被告基泰公司名下以確保其投資利益，共同找被告川圓公司銷售房屋，共同審核登刊之廣告，擬定銷售之買賣契約書，兩家公司曾經數度商談以二家公司名義同列為出賣人，或者僅列一家公司名義為出賣人，甚至對於銷售房屋後之金額，雙方最後仍需經過一結算程序，結算分配利潤，均足以證明就本件海神房屋之合作開發案，被告基泰、國棟公司係一合夥事業形態，雖然原告購買海神房屋之買賣契約上，僅列被告國棟公司為出賣人，惟此並不影響被告基泰、國棟公司就此一「海神房屋」合作開發案係合夥事業之合作關係。況且即使係被告基泰公司、與國棟公司約定，僅列被告國棟公司為出賣人，以執行其合夥事業之銷售工作，然依民法第六百七十九條之規定，被告國棟公司對於第三人即原告而言，仍為他合夥人（即被告基泰公司）之代表人，被告基泰公司仍無法否認此一合夥事業之性質，及被告國棟公司執行合夥事務之對外代表權。

二、依兩造之買賣契約書第三十六條第一項約定：「本工程預計於九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月，若逾最遲期限，甲乙合意本件買賣契約逕行解除，甲方已繳之價款乙方應加計法定利息返還甲方，雙方則無異議。自實際開工日起約一千五百個日曆天完工，乙方提前完工時甲方約無異議」，故依約被告基泰公司、國棟公司至遲應於九十年九月三十日實際開工。

⑴所謂之「開工」，依建築法第五十四條就開工行定有規範，依據該法之授權，台灣省建築管理規則第二十六條規定：「本法第五十四條所稱之開工，係指起造人會同承造人、監造人依本法（建築法）規定向該管主管建築機關申報開工，並在現地實施拆除原有房屋、整地、挖地、打樁從事安全措施等工程。但搭建工寮或拆除原有房屋、整地、挖地、打樁從事安全措施等工程之一者，即屬開工行為。有內政部營建署九十一年十一月八日營署建管字第○九一○○六六四三八號函可參（第二卷第一七五頁）。

⑵系爭建案之基地共分為Ａ、Ｂ、Ｃ區，而原告購買之房屋基地係在Ｂ區及Ｃ區俱樂部之部分（分別係Ｂ二棟第二十四、二十五層、Ｂ三棟第二十三層、Ｂ五棟第二十三層及Ｃ區俱樂部）。海神案Ａ區棟大樓之興建工程係由被告國棟公司於九十年四月一日與大陸股份有限公司（下稱大陸工程公司）簽約，有協議書可參（第一卷第三○五頁），嗣九十一年一月三日雙方終止合約。而承造人大陸工程公司於九十一年十二月六日向台北縣工務局提出之停止承造核備函（附第二卷第一四七頁），即清楚說明於九十年三月二十八日始變更為系爭建案之承造人，並於九十年四月一日先行與被告國棟公司簽訂Ａ棟住宅大樓（建築執照為捌柒淡建字第九九二號）之工程合約書、並於九十年六月二十九日開始施作工程、整地工程及擋土排樁工程，然於九十一年一月三日大陸工程公司與被告國棟公司終止契約並再行確認大陸工程公司不承攬Ｂ棟（建築執照為柒淡建字第九九三號）、Ｃ棟（建築執照為柒淡建字第九五七號），並已由被告國棟公司驗收前揭Ａ棟基地之整地、擋土排樁工程，故大陸工程公司並未施作Ｂ、Ｃ區之整地等工程，應可採信。另證人楊孟弘亦到院結證：「我是正仁工程有限公司的負責人」、「我們有寫一個契約，施工地點是在淡水的海神工地，我是施作基樁工程，第一期的基樁工程是由大陸工程公司承攬的，而我們只是大陸公司的協力廠商，到目前為止國棟公司並沒有通知我們去海神施工。第一期的部分（Ａ區）是大陸工程公司去施作，他們施作一半就停工，所以也沒有通知我們繼續施作」等語（詳本院九十二年一月十三日筆錄），則證人楊孟弘之證言，其為大陸工程公司之協力廠商，亦僅施作Ａ區基地之整地工程。

⑶另本院向台北縣政府函查系爭工地目前之施工情形時，台北縣政府九十二年一月十四日北府工施字第○九一○七三二二四一號函（附第一卷第二五九頁）亦表示「淡水鎮○○段九六六地號土地之建築工地於八十八年八月十七日依建築法第五十四條申請開工有案，據當時所檢具現況照片顯示基內已有整地開工之跡象，現階段工地現場施作情形查依承造人（大陸工程股份有限公司）於九十一年十二月間函文擬請八十七淡建字第九九二、九九三、九五七號建照工程註銷承造人名義案內資料顯示檢具基地內現況照片顯示目前為雜草叢生，據此判斷現階段為停頓階段並無持續施工之情形等語，故原告主張迄目前為止，海神房屋Ｂ、Ｃ區之基地尚未進行開工之行為，足可信為真實。

三、綜上所述，就海神房屋Ｂ、Ｃ區之基地，迄今仍未有開工行為，原告主張依據買賣契約書第三十六條第一項之約定，出賣人逾開工期限六個月後（即九十年九月三十日）仍未開工，該買賣契約已逕行解除，於法有據。故被告國棟公司應將原告三人已繳交之買賣價金，加計法定利息返還原告，應予准許。另因被告基泰公司與國棟公司就海神房屋之合作開發興建，係一合夥之事業形態，雖為被告基泰公司於八十九年十二月中旬退出合夥事業，惟其對於退夥前，合夥事業所負之債務，依民法第六百九十條之規定，仍需負責。故原告依合夥之法律關係，請求被告基泰、國棟公司對合夥債務，應連帶返還已繳交之買賣價金及附加法定利息，為有理由。

四、就原告所主張之其他請求權之部分：

⑴系爭海神房屋之合作開發係被告基泰、國棟公司之合夥事業，已如前述，則縱使廣告上刊登被告基泰、國棟公司合作興建海神房屋、銷售公司即被告川圓公司極力保證被告基泰、國棟公司均有多處建案正興建中，被告基泰公司之專屬網站亦將「海神」列為其風雲個案等等，均屬於一般建築業界正常銷售房屋之行為，難認有何虛偽不實或引人錯誤之內容，原告主張被告基泰、國棟公司依消費者保護法第八條、第二十二條、第二十三條、公平交易法第二十一條第一項、第三項負連帶損害賠償及依消費者保護法第五十一條之規定，賠償一倍之懲罰性違約金，均於法無據。

⑵又本件合作興建案係因為推出後之市場反應不理想及被告基泰、國棟公司互信基礎動搖，致無法繼續合作，而於八十九年十二月中旬終止合夥事業，並非一開始即有故意或過失，欺瞞原告之行為，故本案應係單債務不履行之問題，與民法第一百八十四條、第一百八十五條共同侵權行為亦無涉。另買賣契約書上被告國棟公司係以自己之名義為出賣人，並無列載被告基泰公司名義為出賣人，此部分無代理行為，與表見代理之要件不合，原告主張表見代理，容有誤會，亦附此敘明。

⑶原告另主張依買賣契約第二十五條第一項之規定，請求被告基泰、國棟公司給付同額之違約金，惟依兩造之買賣契約第二十五條第一項之規定，限定於出賣人有違約不賣、一屋二賣、增加價款或有輻射鋼筋及未經處理之海砂建材之情事者，經過買受人催告限期改善而未改善，經解除契約者，始應給付同額之違約金，本件係因為逾最遲之開工日期，買賣契約逕行解除，與前述情形，明顯不相同，原告依據此一條款請求已繳價款同額之違約金，為無理由。

五、就被告川圓公司之部分：如前所述，海神房屋之合作開發係被告基泰、國棟公司之合夥事業，二家公司共同於八十九年四月十四日與被告川圓公司簽訂告企劃合約書，被告川圓公司所製作之廣告需經過前二家公司之審核認可之後，始可刊載，均屬事實，故縱使認為被告川圓公司在銷售房屋之廣告上，表明「海神房屋」係由被告基泰、國棟公司合作興建，亦無任何不實或欺瞞消費者之行為，亦無引人錯誤之情形，原告爰引公平交易法第二十一條第一項、第三項、及消費者保護法第八條、第二十二條、第二十三條、第五十一條、民法第一百八十四條、第一百八十五條規定，與被告基泰、國棟公司負連帶損害賠償責任，均於法無據，不應准許。

六、綜上所述，原告請求被告基泰、國棟公司連帶給付原告乙○○一千四百七十七萬元、原告丙○○二千二百一十九萬元、原告丁○○一千九百八十一萬元及各自如附表所示之利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，其逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

七、原告及被告基泰、國棟公司均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，至於原告敗訴之部分，其訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應一併駁回之。

八、兩造其餘之攻擊及防禦方法，對於訴訟之結果，均不生影響，爰無庸一一論述，併予敘明。

據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。