九十一年度簡上字第一七四號｜民事：返還押租金等｜裁判日期：92 年 04 月 02 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　九十一年度簡上字第一七四號上　訴　人　久森資訊股份有限公司法定代理人　甲○○○○ 訴訟代理人　郭疆平律師被上訴　人　國泰人壽保險股份有限公司設台北市○○區○○路四段二九六號法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　賴盛星律師複　代理人　程才芳律師右當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年一月十八日本院台北簡易庭九十年度北簡字第七○四七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事　實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）四十九萬三千四百三十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：㈠被上訴人有提供一個便利上下貨環境之義務，系爭大樓大門停車不便，是上訴人終止租約之理由。被上訴人與何嘉仁實業股份有限公司（下稱何嘉仁公司）同處近一年後，因受不了時時擔心與幼兒共處之安全問題的不便，方主張提前終止租約。㈡上訴人於九十年二月十四日以書面通知被上訴人有關上訴人將於九十年三月十五日提前終止租賃契約之旨時，被上訴人沒有任何反對之意思表示，反而於同年三月十二日、十三日派其大樓管理主任廖進福前來接收系爭租賃物，廖進福為被上訴人之受僱人或代理人，或使用人，則其就租賃契約所為之一切事務，均對被上訴人發生效力，可見被上訴人已默示同意租約之提前終止，系爭租約於九十年三月十五日發生終止租約之效力。㈢上訴人無違約之情形，若因單純聲明中途退租，被上訴人即得依系爭租賃契約第四條規定，請求相當於六倍月租金額之懲罰性違約金，實難謂公平，且於上訴人有重大不利益，故依民法第二百四十七條之一第四款規定，該部分之約定應屬無效。上訴人至主張終止租約之九十年三月十五日止，已就二十四個月之租期履行二十期，僅有四期未履行，依系爭租賃契約第四條之規定，被上訴人得請求總計六個月之月租金作為懲罰性違約金，顯屬過高，謹請鈞院就本件違約金減為相當一個月租金之金額即十一萬二千八百三十一元後，命被告將押租金餘額三十一萬六千六百一十九元返還原告，以維衡平。㈣系爭租賃契約第四條是懲罰性違約金之約定，並非保留解除權之代價。㈤被上訴人雖稱其亦得依租約第十一條第一項之約定，以九十一年八月十三日答辯㈡狀繕本之送達對上訴人終止系爭租約云云，並不合法。三、證據：援用原審之立證方法。乙、被上訴人方面：一、聲明：駁回上訴。二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：㈠兩造約定由被上訴人將系爭租賃物出租上訴人工作辦公室使用，並未約定系爭租賃物所在之大樓為純辦公大樓，被上訴人已交付合於辦公室使用之租賃物予被上訴人，至於其他樓層是否純為辦公場所與上訴人無關連。依系爭租賃契約第四條之約定，上訴人不得於租賃期間內中途退租。㈡被上訴人於收受上訴人非法終止租賃契約之書面通知後，即先行以電話告知拒絕終止之情事。並先後於九十年四月二日、四月二十四日以催繳函及存證信函通知上訴人拒絕同意提前終止及催繳租金、管理費之意思表示，被上訴人並未同意上訴人提前終止系爭租約，訴外人三井公寓大廈管理維護公司之管理主任廖進福非被上訴人所聘僱，並無代理被上訴人代為或代受意思表示之權限，廖進福基於管理並維護系爭租賃物之職責下接收系爭租賃物，廖進福於上訴人交付鑰匙時，曾明確告知上訴人若欲終止契約應與被上訴人洽商，並依兩造租賃契約相關約定處理等語。兩造之租賃契約並未合法終止。上訴人單方提前終止系爭租賃契約即屬無效，兩造間之租賃契約仍有效存在，被上訴人自得將上訴人所提出相當於四個月租金之保證金抵充上訴人自九十年三月十五日起至同年七月十五日止四個月之租金。㈢上訴人既違約提前終止租賃契約，被上訴人亦得依租約第四條，沒收保證金，惟並未請求二個月之懲罰性違約金，被上訴人因上訴人提前終止租約，受有相當四個月租金之預期利益，及提前終止租約而必須自行負擔之管理費十四萬九千八百四十八元（每月三萬七千四百六十二元）之損害，共計五十七萬九千二百九十八元，實已超過被上訴人沒收上訴人之押租金，故並無違約金過高之情形。退步言之，如鈞院認本件違約金有應酌減之情事，則主張以損害賠償債權及管理費債權抵銷。㈣被上訴人依系爭租賃契約第四條沒收上訴人繳交之押租金，性質屬違約定金，並非違約金，上訴人自不得主張依法酌減。㈤因上訴人中途片面退租，違反租約之約定，被上訴人亦得依租約第十一條第一項之約定，以九十一年八月十三日答辯㈡狀繕本之送達對上訴人終止系爭租約，沒收保證金充作違約金。三、證據：援用原審之立證方法。理　由一、上訴人起訴主張：上訴人向被上訴人承租系爭十一樓房屋，作為辦公室使用，嗣因被上訴人將該大樓之第三、四、五、六層樓出租予何嘉仁公司作為幼童英語補習班，而第十四、十五層樓又係被上訴人保險業務人員之辦公室，致大樓之人員進出複雜、電梯使用頻繁，造成上訴人在使用系爭租賃物上莫大之不便，甚且該大樓之大門口常因遭他車佔用或為顧及就讀補習班與安親班小孩之安全，而無法停靠貨車，上訴人只好另覓辦公室使用，而於九十年二月十四日以書面通知被上訴人有關上訴人將於九十年三月十五日提前終止租賃契約之旨。被上訴人接獲該函後，沒有任何反對之意思表示，且於同年三月十二日、十三日派其雇用之大樓管理主任廖進福前來接收系爭租賃物，兩造顯已合意提前於九十年三月十五日終止，被上訴人自應將上訴人所繳交之押租金四十二萬九千四百五十元，返還予上訴人。退步言之，倘鈞院認上訴人提前終止租約係屬違約，系爭租賃契約第四條規定六倍月租金額之懲罰性違約金過高。又上訴人前曾預繳九十年三月十六日至同年四月十五日之辦公室及車位租金各十一萬二千八百三十一元及七千三百五十元，扣除二月份（全月份）及三月份（算至十五日止）之管理費計五萬六千一百九十三元後，被上訴人尚應返還上訴人六萬三千九百八十八元。總計被上訴人應返還上訴人四十九萬三千四百三十八元，為此提起本件訴訟等語。二、被上訴人則以：被上訴人交付予上訴人之系爭租賃物業已合於約定使用、收益之狀態。依系爭租賃契約第四條之約定，上訴人不得於租賃期間內中途退租，上訴人並無提前終止租賃契約之權利，被上訴人亦未同意上訴人提前終止系爭租約，三井公寓大廈管理維護公司之管理主任廖進福於上訴人交付鑰匙時明確告知上訴人若欲終止契約應與被上訴人洽商，並依兩造租賃契約相關約定處理等語。上訴人單方提前終止系爭租賃契約無效，兩造間之租賃契約仍有效存在，且上訴人自九十年二月起即未依約給付大樓之管理費，被上訴人自得將上訴人請求返還之押租金等抵銷上訴人自九十年三月十五日起至同年七月十五日止四個月之租金及上訴人積欠之管理費；上訴人既違約提前終止租賃契約，被上訴人亦得依租約第四條，沒收保證金；被上訴人亦得依租約第十一條第一項之約定，以九十一年八月十三日答辯㈡狀繕本之送達對上訴人終止系爭租約，沒收保證金充作違約金。被上訴人因上訴人提前終止租約，受有相當四個月租金之預期利益，及提前終止租約而必須自行負擔之管理費十四萬九千八百四十八元（每月三萬七千四百六十二元）之損害，共計五十七萬九千二百九十八元，並無違約金過高之情形，且被上訴人依系爭租賃契約第四條沒收上訴人繳交之押租金，性質屬違約定金，並非違約金，上訴人自不得主張依法酌減等語，資為抗辯。三、查上訴人主張兩造於八十八年七月二日就台北縣新店市○○路一九○號十一樓房屋簽訂租賃契約，約定租賃期間自八十八年七月十六日起至九十年七月十五日止，租金每月十萬二千三百四十一元，自第二租賃年度起，依百分之五之上昇比率調整租金，上訴人交付被上訴人押租金四十二萬九千四百五十元，嗣上訴人於九十年二月十四日通知其將於九十年三月十五日提前終止租賃契約，並於九十年三月十三日將系爭房屋及鑰匙、地下室停車證及遙控器點交給大樓之管理主任廖進福，及被上訴人主張兩造約定上訴人中途退租應償付已使用之租金，被上訴人得沒收保證金，上訴人並應給付被上訴人二倍月租金之金額，做為懲罰性違約金；被上訴人於九十年四月二日、同年四月二十四日以書面對上訴人表示不同意終止契約，並催繳租金、管理費等情，為兩造所不爭執，並有上訴人提出之租賃契約書、廖進福出具之收據一紙，及被上訴人提出之九十年四月二十四日國泰人壽保險股份有限公司函、存證信函各一件附卷可佐，堪信為真實。四、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文。又按解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所認之解除權不得為之。契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異。最高法院著有二十三年上字第三九六八號判例可資參照。上訴人主張系爭租賃契約於九十年三月十五日終止，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。本件兩造間約定租賃期間自八十八年七月十六日起至九十年七月十五日止，租賃既定有期限，則除有解除權保留之約定，或法律規定、契約約定之終止事由、合意終止外，其等之租賃關係，應於期限屆滿時方消滅。查上訴人未主張兩造間有上訴人得於期限屆滿前終止租約之約定，且就上訴人提出之租賃契約書觀之，兩造確無民法第四百五十三條規定得於期限屆滿前終止租約之約定；且兩造均主張系爭租約第四條並非保留解除權代價之約定，足認兩造間並無得支付一定金額即可任意解除契約之約定，是本件除有法律規定之終止事由，或合意終止外，兩造之租賃關係，應於期限屆滿時方消滅。是本件應審究者，為系爭租賃契約是否因上訴人或被上訴人為終止之意思表示而終止？兩造是否合意終止？被上訴人主張抵銷者是否有理由，茲析述如下：㈠上訴人主張其向被上訴人承租系爭十一樓房屋，作為辦公室使用，嗣因被上訴人將該大樓之第三、四、五、六層樓出租予何嘉仁公司作為幼童英語補習班，而第十四、十五層樓又係被上訴人保險業務人員之辦公室，致大樓之人員進出複雜、電梯使用頻繁，造成上訴人在使用系爭租賃物上莫大之不便，且該大樓之大門口常因遭他車佔用或為顧及就讀補習班與安親班小孩之安全，而無法停靠貨車，上訴人有權終止租約云云，被上訴人對於其將該大樓之第三、四、五、六層樓出租予何嘉仁公司，第十四、十五層樓係被上訴人保險業務人員之辦公室不爭執，但辯稱：系爭租賃物合於約定使用、收益之狀態等語。經查，兩造約定將系爭十一樓建物出租上訴人作為辦公之用，並未約定系爭大樓全部僅得供辦公室使用，亦未約定上訴人有提供大樓大門供上訴人停放貨車上、下貨之義務，有租賃契約一份附卷可稽，則被上訴人雖自八十九年四月一日起將系爭房屋所處大樓之第三、四、五、六層樓出租予何嘉仁公司使用，並無違約之可言；又被上訴人將該大樓第十四、十五層樓作為保險業務人員之辦公室，亦無違約可言，且依常情亦難認足使系爭十一樓租賃物不適於作為辦公室使用。上訴人僅泛稱大樓大門停車不便，電梯使用頻繁，擔心與幼兒共處之安全問題的不便云云，惟未能主張其有何法律或契約約定之終止事由，上訴人主張其有權終止契約，即屬無據，上訴人所為於九十年三月十五日終止契約之意思表示，應不生終止之效力。㈡又上訴人雖主張被上訴人接獲有關上訴人將於九十年三月十五日提前終止租賃契約之書面時，被上訴人沒有任何反對之意思表示，反而於同年三月十二日、十三日派其大樓管理主任廖進福前來接收系爭租賃物，可見被上訴人已默示同意租約之提前終止云云，為被上訴人所否認，並辯稱：被上訴人收受通知後，即先以電話表示拒絕上訴人提前終止租約，並先後於九十年四月二日、二十四日發函表示拒絕上訴人提前終止租約並催繳租金及管理費，被上訴人自無默示同意終止租約等語。查上訴人主張兩造合意終止系爭租約云云，既為被上訴人所否認，上訴人自應就其主張系爭租約因兩造合意而終止一節負舉證之責，上訴人固提出統一發票、請款單各一紙、免用統一發票收據四紙，及廖進福出具之收據一紙為證，惟上開證物僅能證明上訴人有為回復原狀之行為，及廖進福於九十年三月十三日點收系爭房屋之門鎖等物，均不足以證明被上訴人明示或默示同意終止系爭租約，而就上訴人提出之系爭租約之附件大樓管理辦法觀之，大樓管理主任廖進福僅係從事大樓公共事務之管理、督導、協調及租金、費用等收取工作，上訴人復未證明被上訴人授權廖進福與上訴人合意終止系爭租約，足認廖進福並無代理被上訴人同意上訴人終止系爭租約之權限，是上訴人主張廖進福就租賃契約所為之一切事務，均對被上訴人發生效力，故被上訴人已默示同意租約之提前終止云云，洵無足取；另參以上訴人對於被上訴人於原審及本院審理時辯稱：管理主任廖進福於上訴人交付鑰匙時，曾明確告知上訴人若欲終止契約應與被上訴人洽商，並依兩造租賃契約相關約定處理，被上訴人並先後於九十年四月二日、四月二十四日以催繳函及存證信函通知上訴人拒絕同意提前終止及催繳租金、管理費之意思表示等情，均未加以爭執，上訴人就其主張被上訴人同意租約之提前終止之事實，復未舉證證明以實其說，是上訴人主張兩造合意終止系爭租賃契約云云，自不可採。㈢至被上訴人雖主張其得依租約第十一條第一項之約定，以九十一年八月十三日答辯㈡狀繕本之送達對上訴人終止系爭租約云云，惟查，系爭租賃契約定有期限，於九十年七月十五日租賃期限屆滿時消滅，並無嗣後再予終止之餘地，被上訴人上開主張，亦顯不足採。五、綜上所述，上訴人主張系爭租賃契約因其片面有權終止或兩造合意終止而於九十年三月十五日終止云云，及被上訴人主張其於九十一年八月間終止云云，均不足採。兩造間之租賃關係，應於九十年七月十五日期限屆滿時消滅，則上訴人在租賃關係存續中，依租約第三條、第六條之約定，仍有繳納自九十年三月十六日起至同年七月十五日止四個月期間之租金（每月十一萬二千八百三十一元）、管理費用（每月三萬七千四百六十二元）之責，被上訴人以上訴人積欠之租金、管理費主張抵銷，自屬有據。因本件被上訴人主張抵銷之主動債權已超過上訴人請求之四十九萬三千四百三十八元及法定遲延利息，抵銷後，上訴人之債權已無餘額，從而，上訴人請求被上訴人給付四十九萬三千四百三十八元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年六月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，其理由雖有不同，但結論並無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，自無理由，應予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述（含系爭租賃契約第四條之約定是否無效、違約金是否過高等），均與本件之結論無涉，自無一一論述之必要，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　四　　　月　　二　　日民事第五庭審判長法官　吳青蓉法官　賴劍毅法官　羅富美右正本證明與原本無異。本判決不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　四　　　月　　　二　　　日法院書記官　郭錦賢

臺灣臺北地方法院九十一年度簡上字第一七四號

關鍵資訊