臺灣臺北地方法院九十一年度簡上字第三一二號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十一年度簡上字第三一二號

上訴人

頂鼎餐飲有限公司

法定代理人

乙○○

上訴人

甲○○

兼法定代理人

丙○○

右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年二月二十一日本院台

北簡易庭九十年度北簡字第一○一六二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：原判決廢棄；被上訴人第一審之訴駁回。

二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲引用外，補稱：

（一）上訴人頂鼎餐飲有限公司（下稱頂鼎公司）部分：

１、系爭租賃物為防空避難室，係供防空避難之用，縱經申請亦無法變更為營業用途，被上訴人費達娜有限公司（下稱費達娜公司）於訂約時明知上訴人頂鼎公司租賃之目的係為經營餐飲業，竟惡意隱瞞前開情事，並且利用上訴人甲○○初次經營餐飲業，對於相關法令一無所知之機會，保證系爭租賃物得經營餐飲業，並以前手經營ＫＴＶ賺錢等情，引誘上訴人頂鼎公司簽立租約，雖系爭租賃契約第四條及第九條分別有約定「依政府規定」及「防空避難室」等字樣，但因上訴人並無經驗，不知契約之文意，並信賴被上訴人費達娜公司所言；且上訴人頂鼎公司簽訂系爭租約時，並無附圖，被上訴人費達娜公司於兩造前往法院公證時附加租約附圖，為上訴人所不知。上訴人頂鼎公司於法院公證後及八十九年三月三十日簽約時，均未發現防空避難室與餐廳之經營有何關係，而被上訴人在第二年再簽約時，亦未制止地下室不得作為營業使用，被上訴人自始以客觀上不能營業之標的物出租予上訴人頂鼎公司，系爭租賃契約依法無效。

２、上訴人頂鼎公司於發現系爭租賃物不得作為營業使用後，即與被上訴人費達娜公司協商解決方法，嗣與被上訴人費達娜公司達成自九十年一月一日起終止系爭租約，押租金無息退還之協議，被上訴人費達娜公司並同意給予上訴人頂鼎公司一個月之時間搬遷，上訴人頂鼎公司業已依協議搬離系爭租賃物，但被上訴人費達娜公司竟違反前開約定，拒予返還上訴人頂鼎公司交付用以支付九十年二、三月之支票及押租金，故上訴人頂鼎公司在被上訴人費達娜公司返還押租金前，自可拒絕返還系爭租賃物。

（二）上訴人甲○○部分：上訴人甲○○並非系爭租約之當事人，僅係代表上訴人頂鼎公司簽訂系爭租約，系爭租賃契約效力不及於上訴人甲○○。

三、證據：除援用原審之立證方法外；並聲請本院勘驗原審有關證人施傑證述之錄音內容。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：上訴人甲○○無權代理上訴人頂鼎公司簽訂系爭租約，基於租賃契約自應與上訴人頂鼎公司返還系爭租賃物，並連帶賠償被上訴人相當於租金之損害金。

三、證據：援用原審之立證方法。

理由

一、被上訴人起訴主張：坐落於台北市○○路○段一○五巷一號一樓及地下室、同路巷三號地下室房屋分別為被上訴人費達娜公司、丙○○所有，被上訴人費達娜公司於八十八年四月一日以每月二十三萬五千元出租予上訴人頂鼎公司，租賃期間至八十九年三月三十一日止，租賃期間屆滿後，上訴人頂鼎公司再以每月租金二十三萬六千二百五十元代價，向被上訴人費達娜公司承租系爭房屋，租賃期間至九十年三月三十一日止。詎上訴人頂鼎公司於租賃期間屆滿前，竟以系爭租賃物不得作為營業使用，主張系爭租約無效，且未給付九十年一月至三月之租金，並拒絕返還租賃標的物，被上訴人費達娜公司旋主張以押租金七十萬元抵付前開租金七十萬八千七百五十元。上訴人頂鼎公司自租期屆滿時起拒予返還系爭租賃物，致被上訴人費達娜公司受有相當於每月二十三萬六千五百元租金之損害，上訴人甲○○無權代理上訴人頂鼎公司簽訂系爭租約，自應與上訴人頂鼎公司負連帶賠償責任，爰依租賃物返還請求權及債務不履行之法律關係，求為判決上訴人返還租賃物及自九十年四月一日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月一日給付被上訴人二十三萬六千五百元之損害金（被上訴人原起訴請求損害金部分自九十年八月十日起至返還系爭房屋之日止，按週年利率百分之五計算之利息，嗣於本院減縮利息之請求）等語。

二、上訴人則以：上訴人頂鼎公司承租系爭房屋係為經營餐廳使用，惟被上訴人費達娜公司於出租時並未告知系爭房屋地下樓部分僅得作為防空避難之用，且向上訴人頂鼎公司保證系爭房屋得作為營業使用，致上訴人頂鼎公司誤信為真，而簽立系爭租約，上訴人頂鼎公司經營餐飲業後，遭主管機關以違規營業罰款後，始知上情，則系爭租賃物既不得營業，被上訴人費達娜公司所為之給付即屬不能，故系爭租賃契約自始無效；而系爭租賃契約縱非無效，上訴人頂鼎公司與被上訴人費達娜公司亦達成自九十年一月一日起終止系爭租約，被上訴人費達娜公司應無息返還押租金予上訴人頂鼎公司之協議，故上訴人頂鼎公司於被上訴人費達娜公司返還押租金前，自得拒絕返還系爭租賃物，被上訴人費達娜公司亦無任何損害可言；而上訴人甲○○係代表上訴人頂鼎公司與被上訴人費達娜公司簽約，並非契約之當事人，被上訴人請求上訴人甲○○返還租賃物及賠償損害，即屬無據等語，資為抗辯。

三、被上訴人費達娜公司主張上訴人頂鼎公司向伊承租坐落於台北市○○路○段一○五巷一號一樓連同地下室及同路巷三號地下室，租賃期間自八十九年四月一日起至九十年三月三十一日止，每月租金為二十三萬六千二百五十元之事實，業據提出租賃契約書證，且為上訴人頂鼎公司所自認，堪信為真。被上訴人費達娜公司主張上訴人頂鼎公司尚積欠伊九十年一至三月之租金，且於租期屆滿後，未依約返還租賃物之事實，為上訴人頂鼎公司所否認，並以前開情詞置辯。經查：

（一）上訴人頂鼎公司於八十八年三月三十日以籌備處名義與被上訴人費達娜公司簽訂系爭房屋之租賃契約，前開租賃契約書第四條第一款約定：「房屋應依政府規定作營業使用。」；又於第九條約定：本約租賃之標的物，應按附圖規定使用，並依照現場狀況交予甲方（即上訴人頂鼎公司）使用；而依系爭租賃契約附圖所示，系爭一○五巷一號一樓房屋可作為餐館及一般零售業使用，一至三號地下室則為防空避難室，足見上訴人頂鼎公司於承租系爭房屋時，即已知悉系爭地下室部分為防空避難室，其雖辯稱於簽訂系爭租約時，並無附圖等語，惟未能舉證以實其說，所辯並無可採；況上訴人自認於八十九年一月二十五日即收到台北市政府建設局之違規營業處罰通知，倘上訴人頂鼎公司在承租系爭房屋時，不知系爭房屋地下室不得營業，斷無於八十九年一月二十五日收受台北市政府違規營業罰單後，猶仍於八十九年三月三十一日與被上訴人費達娜公司再簽訂系爭租賃契約並同意提高租金，繼續經營餐廳之可能，顯見兩造並無以系爭租賃物必須適宜經營餐廳或營業為租賃之條件，上訴人頂鼎公司辯稱被上訴人費達娜公司保證系爭租賃物得作為營業使用，系爭租約因系爭租賃物不能營業而自始無效，洵無可採。

（二）被上訴人費達娜公司主張系爭租賃契約於九十年三月三十一日租期屆滿之事實，有卷附兩造所不爭之租賃契約書可參，雖上訴人頂鼎公司辯稱兩造合意自九十年一月一日起終止系爭租賃契約，被上訴人費達娜公司應無息返還押租金云云，然為被上訴人費達娜公司所否認；而證人施傑於原審雖證稱：「當初跟朱先生講，大家都同意三個月押金退還二個月，一月以前儘量搬遷完畢。」云云，惟朱先生與被上訴人費達娜公司間有何關係？得否代表費達娜公司與上訴人之代理人施傑協議，已非無疑，被上訴人費達娜公司既否認兩造有達成前開協議，上訴人頂鼎公司對於前開事實，復未能進一步舉證，使本院達成確信之心證，所辯亦無可採。

（三）按租期屆滿後，承租人仍未依約履行還屋之義務，致被上訴人因而受相當於租金額之損害，屬違背民法第四百五十五條之規定，難免於賠償之責。上訴人頂鼎公司於租期屆滿後，未依約系爭返還租賃物，則被上訴人費達娜公司依租賃物返還請求權，請求上訴人頂鼎公司返還系爭租賃物，並請求上訴人頂鼎公司自九十年四月起至返還系爭租賃物之日止，按月賠償相當於租金二十三萬六千二百五十元之損害金，即有理由。雖上訴人頂鼎公司辯稱其已於九十年一月搬離系爭房屋，然於被上訴人未返還押租金前，伊無返還系爭租賃物之義務，故不願點交房屋予被上訴人費達娜公司等語。惟上訴人頂鼎公司既尚積欠被上訴人費達娜公司九十年一月至三月分之租金，則被上訴人費達娜公司主張以押租金七十萬元抵付該三個月之租金，並非無據，故上訴人頂鼎公司之押租金債權經被上訴人費達娜公司抵付租金後，已不存在；況承租人給付押租金與出租人，係在於擔保其諸如租金給付及租賃關係終了後，租賃物之返還及遲延返還租賃物所生之損害賠償等租賃債務之履行。故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行。故上訴人頂鼎公司辯稱在被上訴人費達娜公司返還押租金前，無返還租賃物之義務，即無可採；縱其果於九十年一月搬離系爭房屋，在尚未點交予被上訴人費達娜公司前，亦難認已依租賃契約返還租賃物之義務。

（四）所謂無權代理，係行為人未經本人授與代理權而以本人名義所為之代理行為，或雖經本人授與代理權而逾越代理權限所為之代理行為。上訴人甲○○係以上訴人頂鼎公司之名義簽訂系爭租約，其縱非上訴人頂鼎公司之法定代理人，因上訴人頂鼎公司與被上訴人費達娜公司對於系爭租賃契約存在於渠等二人間，契約效力直接歸屬於上訴人頂鼎公司，並由上訴人頂鼎公司按月給付租金，乃兩造所不爭執，足見上訴人甲○○有權代理上訴人頂鼎公司簽訂系爭租約，而非無權代理，被上訴人費達娜公司主張上訴人甲○○無權代理上訴人頂鼎公司簽訂系爭租約，並無可採。故被上訴人依租賃關係，請求上訴人甲○○返還系爭租賃物，並與上訴人頂鼎公司連帶賠償相當於租金之損害金，即屬無據。

（六）被上訴人丙○○雖為系爭台北市○○路○段一○五巷一號地下室之所有權人，此有建物登記謄本可參，惟如前所述，系爭租賃契約之當事人為上訴人頂鼎公司與被上訴人費達娜公司，與被上訴人丙○○無關，則被上訴人丙○○依租賃關係，請求上訴人返還租賃物及賠償租金之損害，亦無理由。

四、綜據右述，被上訴人費達娜公司依租賃關係請求上訴人頂鼎公司返還系爭租賃物並自九十年四月起至返還系爭租賃物止，按月於每月一日賠償二十三萬六千二百五十元之損害金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求及被上訴人丙○○請求上訴人返還系爭租賃物及賠償損害部分，均無理由。原審對於上訴人頂鼎公司應給付部分，為上訴人頂鼎公司敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，並無理由，應予駁回；至於被上訴人請求上訴人甲○○返還租賃物及賠償損害與被上訴人丙○○請求上訴人頂鼎公司返還租賃物並賠償租金損害部分，均無理由，應予駁回，原判決為上訴人甲○○敗訴之判決；及命上訴人頂鼎公司返還被上訴人丙○○系爭房屋與賠償租金之損害金並依職權宣告假執行，即有有違誤，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文所示；又本件既應由上訴人頂鼎公司負返還租賃物及賠償損害金之責任，雖被上訴人費達娜公司受部分敗訴及被上訴人丙○○受敗訴之判決，惟本院認為有關之訴訟費用，均應由上訴人頂鼎公司負擔，附此敘明。

五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。

民事第五庭審判長法官　吳青蓉

法院書記官　曾寶生附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人