臺灣臺北地方法院 - 九十一年簡上字第六二號（返還定金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣台北地方法院民事判決　九十一年簡上字第六二號上　訴　人　　　　築屋實業股份有限公司法定代理人　　　　甲○○ 訴訟代理人　　　　丙○○ 戊○○　　　台北市○○區○○路九十六號九樓之三上　訴　人　　　　己○○ 被上訴人即上訴人　丁○○ 被上訴人　　　　　幸城建設股份有限公司住台北市○○○路一三六號十七號法定代理人　　　　乙○○ 訴訟代理人　　　　庚○○ 右當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國九十年十一月十三日本院台北簡易庭九十年度北簡字第一一０九七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主　　　文原判決廢棄。被上訴人幸城建設股份有限公司應給付上訴人丁○○新台幣貳拾萬元，及自民國九十年七月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人丁○○其餘第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一審、第二審訴訟費用由被上訴人幸城建設股份有限公司負擔。事　　　實甲、上訴人築屋實業股份有限公司、己○○方面：上訴人己○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場之陳述及所提出之書狀，聲明及陳述如後：一、聲明： (一)原判決廢棄。 (二)被上訴人丁○○在第一審關於上訴人部分之訴及假執行之聲請均駁回。二、陳述：除與原判決書內容相同者茲予引用外，另補稱： (一)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所明定。本件上訴人己○○於被上訴人丁○○訂購房屋時係表示，銀行貸款若下來，其利率一定是百分之五點五，被上訴人稱若年息百分之五點五利率辦不下來（因當時年息百分之五點五優惠利率，有額度限制，並非每位符合資格的人均申請到）可否退訂金。因此兩造之爭執點在年息問題，非銀行貸款准否之問題。上訴人己○○未表示銀行一定同意貸款，被上訴人丁○○申辦貸款何以未通過，應歸責於被上訴人丁○○之信用，原審未詳予審究，逕認上訴人之主張為不可採，顯非妥適。 (二)另查上訴人築屋實業股份有限公司（以下簡稱築屋公司）係受幸城建設股份有公司（以下簡稱幸城公司）委任代理銷售薪同樂專案房屋，幸城公司承諾予購屋者之貸款方式為房地總價之百分之七十為二十年銀行貸款，百分之二十為公司貸款，自備款百分之十，明定於業務代理契約書第三條第二款，因此上訴人築屋公司向被上訴人丁○○表示可辦銀行貸款乃代理權之範圍，被上訴人丁○○之銀行貸款遭退件，幸城公司為何予以解除契約，又為何沒收被上訴人丁○○之定金？原審判決理由亦未詳予論述，殊有審酌之餘地。且被上訴人遭幸城公司沒收二十萬，上訴人築屋公司、己○○均不得請領銷售服務費，未獲任何利益，且銷售行為係接受幸城公司委託代理，何以判決由上訴人等負擔，實於法無據。三、證據：除援用原審立證方法，另提出簡報影本乙份為證。乙、被上訴人即上訴人丁○○方面：一、聲明： (一)上訴人築屋公司、己○○上訴駁回。 (二)原判決關於駁回上訴人丁○○請求被上訴人幸城公司給付部分廢棄。 (三)右廢棄部分，被上訴人幸城公司應給付上訴人丁○○新臺幣（下同）二十萬元，及自民國（下同）九十年七月二十四日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、陳述：除與原判決書內容相同者茲予引用外，另補稱： (一)原審駁回上訴人丁○○關於請求被上訴人幸城公司返還二十萬元定金部分之理由，係以：「原告既主張被告幸城建設股份有限公司係委任築屋實業股份有限公司代理銷售薪同樂專案房屋，尚難認被告幸城股份有限公司授權被告築屋實業股份有限公司代為辦理年息百分之五點五銀行貸款事項，亦難認此屬於代理銷售房屋之限制或撤回事項，從而原告依民法第一百零七條，消費者保護法第七十一條第二項規定，訴請被告幸城建設股份有限公司應返還所付定金二十萬元，為無理由，應予駁回」云云，為其論據。 (二)然查，本件係屬賣方即幸城公司與買方即上訴人丁○○就定金之效力如何約定之問題，依買賣契約之約定，代辦貸款之事務固由出賣人擔任，但代銷房屋之築屋公司業務主任己○○承諾：「若銀行不同意以年利率五點五％之條件核可貸款，即退還訂金．．．」等語，係屬解約返還定金條件之約定，客觀上並未逾越買賣契約之議定範圍，此與幸城公司委任築屋實業公司之內容，是否包括代辦貸款之事務無涉。 (三)另上訴人即被上訴人丁○○在原審並主張被上訴人幸城公司委任築屋公司代為銷售房屋，並授權該公司與買受人訂立買賣房屋之預約即簽立訂購同意書，被上訴人幸城公司對於上訴人築屋公司所授與上揭代理權之限制，不得以之對抗善意之第三人即被上訴人丁○○。謹詳陳如下：１、被上訴人幸城公司委任上訴人築屋公司銷售房屋，其詳細內容及權限如何，為渠等內部之約定，非被上訴人即上訴人丁○○所能得知。惟觀諸被上訴人丁○○與上訴人築屋公司八十九年九月二十二日所簽立之訂購同意書，其上記載之約定事項第一項：「訂購人若不訂購（即悔約不願購買之意），或逾約定期限未補足訂金或逾約定期限未完成簽約手續時，或其他可歸責於訂購人之事由致未履約時，即視為違約，所繳之訂金由賣方全部沒收，並放棄本標的之訂購權。」等語，第七項：「有關本訂購金之效力，除另有訂定外，依民法第二百四十九條之規定辦理。」等語。由是可知，被上訴人幸城公司之授權範圍，至少包含訂金之去留、違約沒收及其效力等事項，但此並不意味上揭約定即屬上訴人築屋公司所獲唯一僅有之授權範圍，亦即被上訴人幸城公司與上訴人築屋公司間之授權內容是否僅限於上述內容，仍非被上訴人即上訴人丁○○所能知悉。２、再觀諸該紙訂購同意書之下方印有「其他約定事項」之標題文字，其標題之下方留有相當幅度之空白，足見上訴人築屋公司除訂購同意書所載之約定事項外，尚有其他裁量權可資承諾訂購人。此等代理之裁量權，是否對於另行約定、退還訂金之解除條件事由有所限制，亦非上訴人即被上訴人丁○○所能知悉。又查上訴人築屋公司在「其他約定事項」空白欄內記載付款條件，內容為：「訂五萬、簽十五萬、公司無息四十萬、銀貸一三九萬；總價一九九萬、代辦費七萬元」，從而可知被上訴人幸城公司授權築屋公司與買受人洽訂預約之範圍，除包括約定買賣總價外，並已包含其有權限與買受人約定付款方式得以「銀行貸款」為之，以作為買賣價金之一部。通常情形下，有貸款必有利息，有利息即有利率之問題，從而上訴人築屋公司之人員就貸款之金額及其利率與被上訴人幸城公司有所約定，並另行承諾負擔：「若銀行不同意以年利五點五％之條件核可貸款，即退還訂金」之解除條件，客觀上並不逾越洽談買賣事務中關於訂金效力之約定範圍，此與被上訴人幸城公司是否授權築屋公司代辦貸款事務無涉。倘被上訴人幸城公司對於築屋公司之授權內容有禁止其對於買受人作此項約定之限制，依民法第一百零七條規定，應不得以之對抗善意之第三人丁○○。３、蓋所謂解除條件，係指「法律行為效力之消滅，繫於將來客觀的不確定事實之成否，於條件成就時失其效力」而言，本件銀行貨款之五點五％年利是否經銀行核可，既屬「繫於將來客觀的不確定實事之成否」之解除條件，本不限於上訴人築屋公司有權代為辦理貸款之情形，始得與買受人作此條件之約定。乃原審竟以「尚難認被告幸城公司有授權被告築屋公司關於代為辦理年息百分之五點五銀行貸款事項」為理由，進而認定「亦難認此屬於代理銷售之房屋之限制或撤回事項，從而原告依民法第一百零七條．．．訴請返還被告幸城建設股份限公司應返還原告所付定金二十萬元．為無理由」，實有誤解。４、至於上訴人築屋公司之銷售人員未將上揭返還訂金之解除條件記載於訂購同意書上，是否影響其約定之效力？關此民法第一百五十三條第一項規定：「當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，再按買賣契約並非要式契約，並不以書面之約定為其成立要件，是關於上揭退款之條件縱屬口頭約定而未記載於書面，依民法第一百零三條及第一百零七條規定，其效力仍歸諸於被上訴人幸城公司，被上訴人幸城公司應受上揭約定之拘束。５、末查被上訴人丁○○於原審附呈之原證一號證物即房地產買方權益確認表，其第四項雖記載：「約定承諾：除了契約條款及記載內容外，業務人員無其他承諾或約定條件」，然查該買方權益確認表係在八十九年九月十四日簽立，性質上係確認當天之現況即閱讀契約及確定契約綱要及稅費負擔，當天上訴人以刷卡方式付「小訂五萬元」，然後簽名取得上述權益確認表。迨至八十九年九月二十二日，上訴人即被上訴人丁○○正式向被上訴人幸城公司委任之代銷公司即上訴人築屋公司訂購系爭房屋，付大訂十五萬元（請參閱訂購同意書其他約定事項之記載），是日除簽立訂購同意書外，同時簽立買賣契約（請閱該同意書其他約定事項記載：「此為正式大訂，訂﹑簽完備」等語可稽，關於「五點五％年息之貸款若未核可，即解約退還訂金」之條件，即係築屋公司之業務主任己○○於當天確定向丁○○承諾，經其主管同意者。因此，八十九年九月二十二日簽立訂購同意書及買賣契約書時，上訴人築屋公司與被上訴人丁○○另為之口頭之約定，不得溯及適用於八十九年九月十四日買方權益確認表之內容而受其拘束甚明。 (三)上訴人築屋公司之業務主任己○○曾向被上訴人丁○○表示：「不要緊，你放心，我們一定跟你辦出來（指年息五點五％之貸款）」，「辦不出來，就無息原金退還。」（參閱原審原證五錄音對話），按其承諾之效力依法及於上訴人築屋公司，亦及於雇用人即被上訴人幸城公司（民法第一百零三條、第一百零七條規定參照）。又查己○○曾於丁○○因被上訴人幸城公司拒絕退款向其理論之際，向被上訴人承諾：「那沒關係，這一點就如你所說，今天公司不拿這一條錢，我也敢賠，我來借也借還你。」，「這個責任我既然跟你講，我就一定幫你擔。」「妳放心，我絕對幫妳處理好。」（參閱前述錄音談話譯文），按己○○之上述承諾，性質上屬於「債之承擔」中之「併存承擔」，亦即其餘債務人均不脫離債之關係，而由上訴人己○○加入債之關係，同時承擔上訴人築屋公司返還或賠償定金之債務，依最高法院二十三年上字第一三七七號判例意旨所示，己○○應與原債務人連帶負責，是以訴請上訴人己○○連帶給付。 (四)次按民法第一百十條規定：「無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。」是退萬步言，縱認築屋公司由其業務主任向丁○○承認關於解約退款條件之約定，屬於無權代理而無拘束幸城公司之效力，以致被上訴人未履約而遭幸城公司沒收定金，依上揭民法第一百十條規定，上訴人築屋公司對於善意之被上訴人丁○○，應負損害賠償責任。其中己○○ 所負之責任，亦為「債之承擔中之『併存』承擔」之責任，築屋公司連帶負賠償定金之責任。 (五)上訴人築屋公司及己○○之上訴狀稱：「被上訴人申辦貸款何以未通過，應歸責於被上訴人之信用」，然而觀諸原審卷附之丁○○與己○○之電話錄音譯文，丁 ○○向己○○說道：「當初我就和你講，我說我不買沒關係，我貸款怕辦不出來。」黃：「我知道。」張：「你說沒關係，辦辦看。」黃：「是是是。」張：「到後來辦不出來，你要無息原金退還嗎？」黃：「是。」丁○○又道：「因為當初我也跟你講，我說貸款就怕貸款辦不出來，之前我的貸款的問題，我已全部繳清了，你說不會啦，這樣不影響，對不對？我有跟你，你說不會啦，這是兩年多的事，我都全部繳清了，．．．我對銀行的記錄，除了這次有遲繳的記錄外，我一向跟銀行都沒有什麼那個啦，但兩年多前有一次遲繳的記錄倒是真的啦！」己 ○○答稱：「那沒有關係。」又稱：「這個責任我既然跟你講，我就一定幫你擔」，「不要緊，我們一定跟你辦出來！」再者，觀諸原審卷附之臺灣基地方法院九十年偵字第六六號不起訴處分書記載：「本件被告對告訴人所為之可向銀行辦理年息百分之五點五利息貸款之承諾時，係經過其主管王淑芬之同意，此亦經證人即被告之同事林芝美結證明確」，足徵上訴人已預見被上訴人丁○○可能因信用問題遭銀行拒絕，仍擔保謂：「不要緊，我們一定跟你辦出來！」並與丁○○ 為「辦不出來，則予解約退款」之約定，自應負無過失給付之責任。 (六)至於幸城公司向上訴人即被上訴人丁○○解約，係以丁○○未履約付款為理由，然丁○○特以上述解約退款之解除條件已成就而提出拒絕履行之抗辯，並在原審以書狀為解約之意思表示，是上訴人築屋公司等二人於上訴狀內提出幸城已解約沒收定金之事實作為可歸責於丁○○之事由之抗辯，殊無可取。 (七)上訴人築屋公司等主張貸款未被許可，係可歸責於被上訴人丁○○之信用所致云云，然查上訴人築屋公司等所併存承擔者為其擔保之無過失給付（退款）之責任，蓋被上訴人丁○○事先曾告知上訴人築屋公司之業務主任己○○，謂被上訴人先前之其他貸款有遲繳之信用問題云云，伊說沒有關係云云，又被上訴人並未故意促其解除條件成就（民法第一百零一條第二項參照），上訴人等二人自應連帶負給付之責任。 (八)被上訴人先以民法第一百零三條及民法第一零七條規定，主張上訴人己○○代理行為之效力歸於築屋公司及幸城公司，上訴人築屋公司等二人復併存承擔返還定金之責任，上訴人築屋公司應與被上訴人幸城公司連帶負給付責任。退一步言，縱認上訴人築屋公司、己○○所為，係屬無權代理，上訴人等二人依民法第一百十條規定，對於善意之被上訴人亦應連帶負損害賠償責任。(九)上訴人己○○承認：本件貸款若核定下來，其利率一定是年息五點五％，因此倘銀行可核定其他較高利率之貸款，被上訴人丁○○不同意，亦無礙於上訴人之擔保責任。三、證據：援用原審立證方法，丙、被上訴人幸城公司方面：被上訴人幸城公司未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場之陳述及所提出之書狀，聲明及陳述如後：一、聲明： (一)上訴人丁○○之上訴駁回。二、陳述：除與原判決書內容相同者茲予引用外，另補稱： (一)被上訴人幸城公司與上訴人丁○○間之買賣房屋行為，於八十九年九月十四日締約，約定總價為一百九十九萬元整，被上訴人公司已收款計二十萬元整，經一再通知上訴人丁○○依約辦理產權登記並金融貸款對保手續，經以存證信函通知後已解除契約，並向上訴人丁○○表示不再保留該戶房地並沒收其已繳價款為懲罰性之損害賠償。 (二)被上訴人幸城公司對上訴人丁○○主張本公司應退還契約違約之沒收款項二十萬元整，認係錯謬。實因被上訴人公司於本件買賣行為，收受款項後並未有任何違反契約約款之事實或行為，被上訴人幸城公司對上訴人丁○○並屢以電話及存證函催促前來履約，況被上訴人幸城公司並未在契約之外另對上訴人丁○○為其他承諾，上訴人丁○○之個人信用並不在雙方約定之權利義務範圍內，亦非屬本約中之解除條件特約之約定。被上訴人幸城公司因上訴人丁○○之違約行為，所收受之二十萬款項，除支應委託廣告公司銷售費用外，另因房屋價格下跌之價差、及土地增值稅條漲之差額所生之損害，另又有未依時繳付款之融資利息損失，其他並有應為收益而無法取得之可得利益因上訴人丁○○之違約而喪失，類此損失均為被上訴公司未進一步對上訴人主張者。 (三)縱或如此，被上訴人公司並未放棄交涉間之允諾，對上訴人丁○○已付款項仍可以在本社區中另折抵易以本公司其他房屋，用意即在於被上訴人幸城公司並無意願違反承諾，反證上訴人丁○○雖處於此一無所失之狀態下，仍然拒絕以自己或其他指定人之名義進行過戶對保，足見所謂利率與信用之瑕疵，無非掩蓋其寧願違約而實起因於不願依約購屋之真實悔約表露而已。三、證據：援用原審立證方法。理由甲、程序部分：一、本件上訴人己○○、幸城建設股份有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依被上訴人即上訴人丁○○ 之聲請，由其一造辯論而為判決。二、查被上訴人幸城建設股份有限公司之法定代理人業於九十一年四月九日變更為乙 ○○，此有公司變更登記事項卡影本一件附卷可憑，乙○○嗣於九十一年十一月二十日聲明承受訴訟，經核於法尚無不合，應予准許。乙、實體部分：一、本件被上訴人即上訴人丁○○起訴主張：被上訴人幸城公司於八十九年間委任上訴人築屋公司代理預售薪同樂專案房屋，被上訴人即上訴人丁○○嗣於八十九年九月十四日向上訴人築屋公司訂購該房屋Ⅰ區第六棟壹樓乙戶，上訴人築屋公司之銷售人員並同時立具房地產交易買方確認表予丁○○，丁○○嗣於八十九年九月二十二日先後交付定金共二十萬元，被上訴人即上訴人丁○○並與上訴人築屋公司之銷售人員簽立訂購同意書，上訴人築屋公司當時係由業務人員張傑暐簽名，但由上訴人即業務主任己○○代為洽談，己○○並在訂購同意書上代張傑暐簽名，被上訴人即上訴人丁○○當時曾表示因曾有幾次遲繳貸款利息，恐無法貸得年息百分之五點五之貸款，己○○當時即表示如果貸不出來，即取消訂購，定金無息退還，己○○之上述承諾，並曾經其主管王淑芬同意，被上訴人即上訴人丁 ○○始信其承諾，與上訴人築屋公司簽具訂購同意書，由上訴人築屋公司代辦貸款事宜，嗣被上訴人即上訴人丁○○之貸款申請遭到銀行退件，上訴人築屋公司、己○○等二人竟反悔不願退還定金；被上訴人即上訴人丁○○無力一次交付相當於貸款之房價，被上訴人幸城公司即發函向被上訴人丁○○解除契約，沒收丁 ○○繳納之二十萬定金，被上訴人即上訴人丁○○為此爰依民法第一百零七條、消費者保護法第七十一條第二項等規定，訴請被上訴人幸城公司返還被上訴人即上訴人丁○○所付定金二十萬元，另依民法第一百十條規定訴請上訴人築屋公司返還丁○○所付定金二十萬元，另依民法關於債之承擔中併存承擔之規定訴請上訴人己○○返還丁○○所付定金二十萬元。二、上訴人己○○則以：當初上訴人即被上訴人丁○○雖有表示曾遲繳二、三期之車貸，但後來有補繳，伊認為丁○○既然用信用卡付款，表示信用沒有問題，且伊當初是說如果貸下來，一定是五點五的利率，並未保證一定貸下來；上訴人即被上訴人丁○○詢問百分之五點五利率若辦不下來，可否退訂金，伊經過執行長及處長確認核可，伊始答應上訴人即被上訴人丁○○；而伊與上訴人即被上訴人丁 ○○之案子未成交，所以並無收受任何服務費，系爭定金係由被上訴人幸城公司沒收等語，資為抗辯。上訴人築屋公司則以：依房地產交易買方權益確認表，上訴人築屋公司並未對上訴人即被上訴人丁○○做其他承諾，縱有承諾，上訴人築屋公司向丁○○表示可辦銀行貸款亦為被上訴人幸城公司代理權授與之範圍，且上訴人即被上訴人丁○ ○所交付之定金係由被上訴人幸城公司沒收，自不應由築屋公司負責返還定金等語，資為抗辯。被上訴人幸城公司則以：被上訴人幸城公司係依契約約定沒收定金，且上訴人築屋公司並未在契約之外另對被上訴人即上訴人丁○○為其他承諾，丁○○之個人信用並不在雙方約定之權利義務範圍內，亦非屬本約中之解除條件特約之約定等語，資為抗辯。三、經查，被上訴人幸城公司於八十九年七月十九日與上訴人築屋公司簽訂「房地產直效行銷業務代理契約書」，委任上訴人築屋公司代理預售薪同樂專案房屋；上訴人即被上訴人丁○○嗣於八十九年九月十四日向上訴人築屋公司訂購該房屋Ｉ區第六棟壹樓乙戶，上訴人築屋公司之銷售人員並同時立具「房地產交易買方權益確認表」予上訴人即被上訴人丁○○，丁○○嗣又於八十九年九月二十二日與上訴人築屋公司之銷售人員簽立「訂購同意書」，上訴人築屋公司當時係由業務人員張傑暐承辦，但由業務主任即上訴人己○○代為洽談，上訴人己○○並在訂購同意書上代張傑暐簽名；被上訴人即上訴人丁○○嗣先後繳交共定金二十萬元予上訴人築屋公司，再由築屋公司轉交被上訴人幸城公司，並與幸城公司簽訂不動產買賣契約書；惟上訴人築屋公司代辦貸款事宜之結果，上訴人即被上訴人丁 ○○之貸款申請遭到銀行退件，被上訴人幸城公司於發函催告丁○○繳交其餘屋款未果後，即發函向丁○○解除契約，沒收丁○○所繳納之二十萬元定金等事實，業經上訴人即被上訴人丁○○於本院審理時陳明甚詳，並由丁○○提出房地產交易買方權益確認表、訂購同意書等文件影本各一件，及上訴人築屋公司提出「房地產直效行銷業務代理契約書」正本一件為證，復為上訴人築屋公司、己○○ 及被上訴人幸城公司所不爭執，堪認此部分之事實為真實。四、按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人，因過失而不知其事實者，不在此限，民法第一百零七條定有明文。上訴人己○○雖以：當初上訴人即被上訴人丁○○雖有表示曾遲繳二、三期之車貸，但後來有補繳，伊認為丁 ○○既然用信用卡付款，表示信用沒有問題，且伊當初是說如果貸下來，一定是五點五的利率，並未保證一定貸下來云云；上訴人築屋公司及被上訴人幸城公司則以：依房地產交易買方權益確認表，上訴人築屋公司並未對上訴人即被上訴人丁○○做其他承諾云云。惟查： (一)上訴人即被上訴人丁○○所提其與上訴人己○○之電話錄音中，上訴人己○○已明確表示當初其曾答應丁○○，若系爭貸款無法通過，將無息原金退還丁○○所繳交之定金之意，此有上訴人即被上訴人丁○○所提出之電話錄音譯文一件附於原審卷內可憑，而上訴人己○○對此譯文之形式上之真正，並不爭執。況且，縱使上訴人己○○陳稱其係保證若貸款核可，利率一定是五點五，否則即退還定金等語屬實，則舉輕以明重，貸款無法核可之情況顯然較核貸利率超過年息百分之五點五之情況更為嚴重，更應該退還本件系爭定金，是上訴人己○○、築屋公司以前詞置辯，顯不可採。 (二)又上訴人己○○對被上訴人即上訴人丁○○前揭所為之承諾，核其性質，係同意丁○○於購屋時附解除條件；而被上訴人幸城公司前曾與上訴人築屋公司簽訂「房地產直效行銷業務代理契約書」，委任上訴人築屋公司代理預售薪同樂專案房屋，上訴人己○○則係任職上訴人築屋公司而負責與上訴人即被上訴人丁○○接洽房屋買賣事宜之職員等情業如前述；雖前揭「房地產直效行銷業務代理契約書」第六條第三款載明：「乙方（即上訴人築屋公司）代表甲方（即被上訴人幸城公司）簽發購屋者之預約單中，如需於買賣契約書中加購屋條件時，須經甲方書面同意後，始為生效」等語，惟此係被上訴人幸城公司就其對上訴人築屋公司之代理權限制，被上訴人幸城公司既未於本院審理時舉證證明上訴人即被上訴人丁 ○○知悉其與上訴人築屋公司間代理權之限制，或丁○○因過失而不知該事實，參之首揭民法第一百零七條之規定，自不得以其對代理權之限制對抗善意之上訴人即被上訴人丁○○。是上訴人即被上訴人丁○○主張被上訴人幸城公司應負授權人之責任而返還系爭二十萬元定金等語，即屬有據。五、至上訴人即被上訴人丁○○雖又主張另依民法第一百十條規定訴請上訴人築屋公司返還丁○○所付定金二十萬元，並另依民法關於債之承擔中併存承擔之規定訴請上訴人己○○返還丁○○所付定金二十萬元云云。然參之外國法令及實務，或雖有肯定善意第三人得請求本人負授權人責任或向無權代理人請求損害賠償之選擇權，或於本人事實上無法負授權人責任時，為保護交易安全，而令無權代理人負責之案例，惟在適用我國民法第一百零七條之情況，本人既應負授權人責任，其法律效果與有權代理並無不同，相對人既得請求本人履行法律行為上之義務，目的已達，衡諸代理制度之規範功能及當事人利益，即無許善意第三人再向無權代理人請求損害賠償之必要。查上訴人即被上訴人丁○○簽約之對象為被上訴人幸城公司一節，業經被上訴人幸城公司到庭陳稱：「（法官問：被上訴人幸城公司是否有與被上訴人丁○○小姐簽立契約？）當時應該有簽立書面契約，但是因為公司縮編，所以系爭契約書已經銷燬」等語，核與被上訴人即上訴人丁○○到庭陳稱：「當時我有簽兩份契約書，但是被上訴人幸城建設股份有限公司說要蓋公司大小章，所以又把它拿回去了，我手邊沒有契約書原本。」等語相符，此有本院九十一年十一月二十日準備程序筆錄一件附卷可參，堪認為真實。又本件系爭定金二十萬元亦業由上訴人築屋公司轉交被上訴人幸城公司而由幸城公司持有中，此亦為兩造所不爭；而本件系爭系爭金二十萬元應由簽訂契約之本人幸城公司負責返還丁○○已如前述，是上訴人即被上訴人丁○○於主張被上訴人幸城公司應負本人之授權人責任後，復主張依無權代理之規定應由上訴人築屋公司負返還系爭定金之責，即屬無據。至上訴人即被上訴人丁○○雖另依民法關於債之承擔中併存承擔之規定，訴請上訴人己○○返還丁○○所付定金二十萬元，惟上訴人己○○僅係上訴人築屋公司之使用人，且其係對於所執行之業務而對上訴人即被上訴人丁○○為附條件返還定金之承諾，故上訴人己○○並無以其個人之身分為債務承擔之真意甚明，是上訴人即被上訴人丁○○對上訴人己○○此部分請求，亦有未合，不應准許。六、綜上所述，上訴人即被上訴人丁○○依民法第一百零七條之規定訴請被上訴人幸城公司返還系爭定金二十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至上訴人即被上訴人丁○○另依民法第一百十條規定訴請上訴人築屋公司返還系爭定金二十萬元，並依民法關於債之承擔中併存承擔之規定訴請上訴人己○○返還系爭定金二十萬元，則尚乏所據，應予駁回。原審判命上訴人築屋公司、己○○須給付前開款項，並命供擔保後宣告假執行，並駁回上訴人即被上訴人丁○○對被上訴人幸城公司之請求尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄原判決，並改判如主文所示。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　四　　　月　　　十　　　日民事第六庭審判長法官　林惠瑜法官郭美杏法官黃蓓蓓右為正本係照原本作成不得上訴中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　四　　　月　　　十一　　日法院書記官　柯金珠

臺灣臺北地方法院九十一年簡上字第六二號

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