九十一度訴字第二四四○號｜民事：損害賠償｜裁判日期：91 年 08 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決　九十一度訴字第二四四○號原　　　告　甲○○ 被　　　告　堉寶實業股份有限公司法定代理人　丙○○ 乙○○○ 右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：（一）被告應付原告新台幣（下同）四百七十七萬四千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：原告與被告於民國八十九年四月六日簽訂房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告向被告購買坐落台北市○○區○○段四小段八二五、八二五之一、八二六、二八六之一、八二七、八二七之一等六筆土地上投資興建之「圓山桂冠」大樓編號第Ｅ棟第二層之預售屋乙戶，建築執照號碼為台北市政府工務局八七建字第○○五號。目前，系爭買賣標的建物已興建完成，編定門牌號碼為台北市○○路○段六十九號二樓，基地坐落同地段八二五地號，建號為同地段四一九三五號（下稱系爭房地）。原告購買系爭房地總價款為一千一百七十二萬元，並委託被告辦理貸款，預定貸款金額為九百一十八萬元，當時被告刊登廣告將貸款作為購屋條件之一部分，自應保證原告能獲得貸款。原告均已按期繳款，詎被告竟以原告未能符合貸款條件為由，分別於八十九年十二月六日、同年月二十七日以存證信函催告原告應一次繳清價金，並於九十年二月八日以存證信函解除系爭買賣契約，並表示沒收原告已付價金二百四十三萬四千元中之二百三十四萬四千元（即買賣總價款百分之二十）作為違約金。惟依系爭買賣契約第十四條「交屋手續：一、甲方（原告）應於乙方通知之交屋期限內付清前條款項，並辦妥交屋手續」之約定，原告於被告通知交屋及辦妥交屋手續前，因有同時履行抗辯權之適用，原告就一次給付全部價金之義務，本不負遲延責任，被告前揭催告行為，自始均未通知交屋及並辦妥交屋手續，卻表示解除系爭契約，其所為解約意思表示顯然於法不合，兩造間買賣契約關係仍然存在。被告竟於九十一年三月十八日將系爭房地以買賣為原因移轉登記予訴外人林月順，被告顯然無法履行交屋義務而構成給付不能，依系爭買賣契約第十八條：「乙方違約罰則：：二、倘乙方（被告）無故拒絕出售本約買賣標的物時，除應退還甲方（原告）已付價款外，並應備同額款項給付甲方，作為違約金」之約定，被告自應給付原告違約金。從而，被告除應返還原告已繳價金二百四十三萬四千元外，並應依系爭買賣契約第十八條第二項之約定，給付原告買賣總價款之百分之二十即二百三十四萬四千元（11,720,000×20/100=2,344,000元）作為違約金，是被告共計應給付原告四百七十七萬四千元，爰提起本訴。三、證據：提出房地預定買賣契約書、土地及建物登記謄本、存證信函、台灣日報八十九年九月三日第二十五版廣告等件為證。乙、被告方面：一、聲明：如主文所示，及為以供擔保為條件之免予假執行宣告。二、陳述：（一）原告於八十九年四月六日向被告購買「圓山桂冠」大樓第Ｅ棟第二樓房屋乙戶及其基地應有部分之土地，暨地下一層編號８０號之汽車停車位一格，買賣總價款為一千一百七十二萬元，除自備款由原告自行繳付外，餘款九百一十八萬元由原告委託被告向銀行辦理貸款手續支付，惟因原告之貸款條件不合銀行規定，故銀行無法核撥，被告就此曾多次請求原告配合辦理貸款手續，然原告皆置之不理。依系爭買賣契約第七條第二項第六款「甲方若因辦理貸款之條件不合：：或因甲方之任何因素使乙方無法如期取得全部貸款者，視為甲方不辦理貸款，甲方應依付款專項之約定給付各該期款，並依第六條之約定處理」、第六條「一、甲方應依附件五『房屋付款專項』、『土地付款專項』之約定，按期如數給付乙方。二、甲方接到乙方繳款通知七日內，應以現金或即期支票逕向乙方指定之處所或指定之銀行專戶繳付價款。如逾期給付，每逾壹日應加付該期款萬分之五之滯納金，並於給付該期款時一併繳付。但如逾期達七日以上時，經乙方催告五日內未給付者，即視為甲方違約」、第十九條「倘甲方反悔不買，未依約付款或有其他違約情事者，乙方得不經催告，逕行解除本約，並沒收甲方已付之價款作為懲罰性違約金」之約定，因原告拒不配合辦理抵押借款，亦拒絕給付買賣價金，被告乃分別於八十九年十二月六日、同年月二十七日以存証信函催告被告應一次繳清價金，原告仍拒不繳付，被告不得已於九十年二月八日以存証信函解除兩造間買賣契約，足見系爭買賣契約已經被告合法解除，原告依系爭買賣契約第十八條之約定，請求被告返還已繳款項及給付違約金，顯無理由。（二）依系爭買賣契約第十三條「交屋期限及條件：一、乙方應於使用執照核發之日起六個月內通知甲方交屋，但甲方如有違約情事者不在此限。二、甲方未繳付左列任一款項者，乙方得不予通知交屋或拒絕甲方辦理交屋手續：（一）付清房屋及土地買賣全部價款、滯納金或損害賠償：：」之約定，可知原告如未繳清全部之土地及房屋價款，即屬違約，依約被告根本無須通知原告辦理交屋，原告主張本件有同時履行抗辯之適用，其不負遲延責任云云，自非有據。另本件抵押借款所得之金額乃是充作原告所應繳付之期款，並非交屋款，期款未繳清，何有交屋之問題？原告主張本件有同時履行抗辯之適用，實非可採。又按債務人享有同時履行抗辯者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院五十年度台上字第一五五號判例）。當初原告並非以被告拒不交屋作為拒絕繳付買賣價金之理由，今何能主張同時履行抗辯。理由一、原告起訴主張：伊於八十九年四月六日與被告簽訂系爭買賣契約，約定由伊以一千一百七十二萬元向被告購買系爭房地，並委託被告辦理貸款，預定貸款金額為九百一十八萬元，當時被告刊登廣告將貸款作為購屋條件之一部分，自應保證原告能獲得貸款。目前系爭房地已興建完成並於八十九年八月十四日取得使用執照，伊均按期繳款，已繳付價金二百四十三萬四千元，被告竟以伊未能符合貸款條件為由，分別於八十九年十二月六日、同年月二十七日以存證信函催告伊應一次繳清價金，因伊未按時繳款，並於九十年二月八日以存證信函解除系爭買賣契約，並表示沒收伊已繳價款之二百三十四萬四千元（即買賣總價款百分之二十）作為違約金，惟依系爭買賣契約之約定，伊於被告通知交屋及辦妥交屋手續前，本得主張同時履行抗辯權而不負遲延責任，被告前揭催告行為，自始均未通知交屋並辦妥交屋手續，卻表示解除系爭買賣契約，其所為解約意思表示於法不合，兩造間買賣契約關係仍然存在，嗣被告於九十一年三月十八日將系爭房地以買賣為原因移轉登記予訴外人林月順，顯然無法履行交屋義務而構成給付不能，爰依系爭買賣契約第十八條之約定，請求被告返還已繳款項及給付違約金等情。二、被告則以：兩造簽訂系爭買賣契約時，約定除自備款由原告自行繳付外，餘款九百一十八萬元由原告委託被告向銀行辦理貸款手續支付，然因原告之貸款條件不合銀行規定，故銀行無法核撥，依系爭買賣契約第七條第二項第六款、第六條之約定，原告應一次繳付其餘款項，被告乃分別於八十九年十二月六日、同年月二十七日以存証信函催告原告應一次繳清價金，原告仍拒不繳付，被告不得已於九十年二月八日以存證信函解除兩造間買賣契約，系爭買賣契約既經被告合法解除，原告依系爭買賣契約第十八條之約定，請求被告返還已繳款項及給付違約金，顯無理由；而依系爭買賣契約第十三條之約定，原告如未繳清全部之土地及房屋價款，即屬違約，被告根本無須通知原告辦理交屋，原告主張本件有同時履行抗辯之適用，其不負遲延責任云云，自非有據，況本件抵押借款所得金額乃是充作原告所應繳付之期款，並非交屋款，期款未繳清，何有交屋之問題等語，資為抗辯。三、原告主張伊於八十九年四月六日與被告簽訂系爭買賣契約，約定由伊以一千一百七十二萬元向被告購買系爭房地，並委託被告辦理貸款，預定貸款金額為九百一十八萬元，伊已繳付價金二百四十三萬四千元，目前系爭房地已興建完成並於八十九年八月十四日取得使用執照，被告竟以伊未能符合貸款條件為由，分別於八十九年十二月六日、同年月二十七日以存證信函催告伊應一次繳清價金，因伊未按時繳款，並於九十年二月八日以存證信函解除系爭買賣契約，並表示沒收伊已繳價款之二百三十四萬四千元（即買賣總價款百分之二十）作為違約金，以及被告已於九十一年三月十八日將系爭房地以買賣為原因移轉登記予訴外人林月順等情，業據提出房地預定買賣契約書、存證信函、土地及建物登記謄本等件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。四、原告主張締約當時被告刊登廣告將貸款作為購屋條件之一部分，自應保證原告能獲得貸款，原告因貸款條件不符致不能如期繳納價金，顯不可歸責於原告，且依系爭買賣契約之約定，伊於被告通知交屋及辦妥交屋手續前，本得主張同時履行抗辯權而不負遲延責任，被告前揭催告行為，自始均未通知交屋及辦妥交屋手續，卻表示解除系爭買賣契約，其所為解約意思表示於法不合，兩造間買賣契約關係仍然存在等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件茲應審究者，在於兩造間買賣契約是否因被告解約意思表示而消滅？經查：（一）按「一、甲方應依附件五『房屋付款專項』、『土地付款專項』之約定，按期如數給付乙方。二、甲方接到乙方繳款通知七日內，應以現金或即期支票逕向乙方指定之處所或指定之銀行專戶繳付價款。如逾期給付，每逾壹日應加付該期款萬分之五之滯納金，並於給付該期款時一併繳付。但如逾期達七日以上時，經乙方催告五日內未給付者，即視為甲方違約」、「倘甲方反悔不買，未依約付款或有其他違約情事者，乙方得不經催告，逕行解除本約，並沒收甲方已付之價款作為懲罰性違約金：：」系爭買賣契約第六條、第十九條定有明文。系爭房地既已興建完成，並於八十九年八月十四日取得使用執照，依系爭買賣契約附件五房屋及土地附款專項之約定，原告即應於領取使用執照後十五日內繳納房屋第五期款一百六十六萬元、土地第十一期款七百五十二萬元，被告已於八十九年十二月六日、同年月二十七日以存證信函催告原告應按期繳納上揭款項，原告遲未給付，即構成違約事由，被告得解除契約，則被告依系爭買賣契約第十九條之約定，於九十年二月八日以存證信函解除兩造間買賣契約，並沒收原告已繳價款之二百三十四萬四千元（即買賣總價款百分之二十）作為違約金，即屬有據。（二）原告雖主張締約當時被告刊登廣告將貸款作為購屋條件之一部分，自應保證原告能獲得貸款，原告因貸款條件不符致不能如期繳納價金，顯不可歸責於原告云云。惟查，依原告所提八十九年九月三日台灣日報第二十五版廣告所示，系爭廣告刊登於系爭買賣契約簽訂後，能否證明被告保證原告獲得貸款貸款，已非無疑，而該廣告之主要訴求為「：除政府20年5.5%的優惠貸款外，再增加20 年3%（額度：房屋總價15%）的低利方案，大幅價低客戶的購屋成本」，亦未保證購屋者均能獲得貸款。況依系爭買賣契約第七條第二項「：：（六）甲方若因辦理貸款之條件不合：：或因甲方之任何因素使乙方無法如期取得全部貸款者，視為甲方不辦理貸款，甲方應依付款專項之約定給付各該期款，並依第六條之約定處理：：」之約定，顯見被告並未保證原告必能獲得貸款，原告如因個人貸款條件不符，仍須依約繳付各期款項。是原告上開主張，尚無可採。（三）原告雖主張依系爭買賣契約之約定，伊於被告通知交屋及辦妥交屋手續前，本得主張同時履行抗辯權而不負遲延責任，被告催告伊繳款之行為，自始均未通知交屋及辦妥交屋手續，卻表示解除系爭買賣契約，其所為解約意思表示於法不合云云。惟查，被告於八十九年十二月六日、同年月二十七日以存證信函催告原告應按期繳納房屋第五期款及土地第十一期款，已如前述，原告遲未給付，即構成違約事由，被告本得解除兩造間買賣契約，而無需再依系爭買賣契約附件五房屋付款專項之約定，通知原告給付房屋第六期款項十一萬元（通知交屋時交付）並辦理交屋。是原告主張得行使同時履行抗辯權，伊不負遲延責任云云，亦無可採。五、綜上所述，兩造間買賣契約既因原告違約未按期繳納房屋第五期款、土地第十一期款，而經被告合法解除在案，系爭買賣契約即因而消滅。從而，原告依系爭買賣契約第十八條之約定，請求被告返還已繳買賣價金及給付違約金，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　八　　　月　　　十五　　日民事第六庭審判長法官周玫芳法官黃明發法官林孟皇右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　八　　　月　　十五　　日書記官劉寶鈴

臺灣臺北地方法院九十一度訴字第二四四○號

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