臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第四四一五號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十一年度訴字第四四一五號

原告

丁○○○

訴訟代理人

蔡文彬律師

複代理人

張亞婷律師

被告

三圓建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

被告

三盟建設股份有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

甲○○

共同訴訟代理人

施湘興律師

當事人間請求損害賠償事件，本院於九十二年十月三日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：被告應連帶給付原告新台幣（下同）八十八萬八千九百零四元及自起訴狀繕本送達翌日即民國九十一年八月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨以供擔保為條件之假執行宣告。

二、陳述：

（一）原告與被告三圓建設股份有限公司（下稱三圓公司）於七十七年間簽定房地合建契約（下稱系爭契約），被告三盟建設股份有限公司（下稱三盟公司）則於原告與被告三圓公司簽立補充協議書，允諾與被告三圓公司同負合建契約及補充協議書之負連帶責任。系爭契約約定建坪坪數如不足一戶時，雙方同意以每坪十五萬元找補，但以一戶為限；而第二次補充協議書則約定，原告依其實際應可分得之總建坪坪數分配房屋後，尚餘坪數倘不足一戶或超出一戶時以十坪為準，每坪以十五萬元計算，互相承購。而協議書視及補充協議書依兩造約定視為系爭合建契約之一部分與合建契約具同等效力，倘與合建契約及原協議書暨補充協議書有所抵觸時以優者為準。有關多選房屋坪數找補問題，系爭合約並無以十坪為限之約定，其內容優於第二次補充協議書，故超出坪數應以一坪十五萬元找補。而原告系爭契約可分得之主建坪為一五九坪，實際挑選戶別之坪數總和為一七一．二二坪，多選十二．二二坪，多選部分以一坪十五萬元計算，應支付予被告三圓建公司之款項為一百八十三萬三千元，惟被告卻計算原告應補之面積差額價款竟為二百四十萬元，向原告溢收五十六萬七千元，其溢收部分無法律上之原因，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付上款。

（二）原告因合建分得位於台北縣新店市○○路四十號二樓之一房屋（下稱系爭房），於九十一年二月一日在主臥室、餐廳、客廳及客房之天花板嚴重漏水，造成室內裝潢、物品浸漬毀損，並導致在此營業之訴外人承芳兩岸事務諮詢顧問股份有限公司（下稱承芳公司）業務資料毀損，嚴重影響承芳公司之正常營運。原告於此期間曾催告被告三盟公司修繕，並向台北縣政府申訴，惟被告三盟公司不承認系爭房屋有建築、設計之瑕疵，拒絕修繕，原告因漏水事件造成天花板、冷氣送風機及相關電路、床墊、床組、衣櫃、燈具、電話等裝潢受浸漬或毀損，受有十一萬五千四百七十七元之損害；而位於該處辦公之承芳公司，二、三月分員工無法正常上班影響公司業務營運，卻必須支出員工薪資十五萬六千四百二十五元，原告已賠償承芳公司前開損害，該損害係因被告施工不良所致；又系爭房屋主臥室牆壁，因被告於隔壁施工，造成其所施用之材料滲入原告房屋牆壁，致該牆面被毀損不堪使用，經估價結果損害為五萬元，被告三圓公司依民法第四百九十二條、第四百九十三條第二項，應賠償三十二萬一千九百零四元。

（三）對被告抗辯所為之陳述：

１、被告利用其為建設公司之強勢地位，知悉原告因迫於健康因素須盡快辦理交屋遷入居住，就原告多選坪數部分抬高價額，以總價二百四十萬元計算，而為謀取更多利益，除提高價額外，更以強硬態度讓原告無從選擇繼續與之協商，被告不得以該結清價款係經原告同意規避責任。

２、原告僅施打發１００ＣＣ之發泡劑，不可能堵住排水幹管，而發泡劑雖為液態，然發泡劑係屬黏稠物，經注入水管後即附著於水管周圍開始凝固，不會隨著排水管路而四處流動，故無流入排水幹管造成阻塞之可能；況原告係於九十年三月施打發泡劑，若有阻塞幹管情形，必定馬上發生排水逆流現，且納莉颱風豐沛之雨量亦未造成排水逆流，故發泡劑不可能阻塞排水幹管。又從管路配置圖觀之，若發泡劑順著地排流入雨水排水幹管，將排水幹管堵住，在雨水無法向下宣洩之情形下應係向上往三樓冒溢，而非從房屋之天花板溢出，若從冷氣排水管向上冒溢，也必須是冷氣排水幹管出口處之下被堵住才可能發生排水逆流現象，惟從地排到冷氣排水管出口尚有一大段距離，僅從地排施打１００ＣＣ發泡劑不可能堵住冷氣排水管。，之松上公司為被告進行牆面修補，係被告之使用人，松上公司施作工程因故意或過失造成膠狀物質滲入牆面所受之損害，被告應負同一責任。

３、系爭房屋主臥室牆壁毀損係被告施工不良所致並非地震造成，該牆面於九十一年三月十三日因被告之使用人松上公司施工滲入膠狀物，而松上公司並未粉刷整面牆壁，僅裂痕處之油漆刮除，再補上該部分之油漆。松上公司為被告之使用人，被告對於其使用人之故意或過失，應負同一責任。

４、系爭契約約定起造人名義雙方各自分得部分各自指定，提出建築執照申請，原告係以本人名義擔任起造人，領取建築執照，為原始所有人，與被告三圓公司成立承攬關係。

三：證據：提出房屋合建契約、房屋合建補充協議書、房屋合建第二次補充協議書、存證信函、統一發票、收據、員工薪資計算說明、照片、牆壁修繕估價單、台北縣政府函、名片。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴；及以供擔保為條件之免假執行宣告。

二、陳述：

（一）兩造對於房屋之分配於第二次補充協議書特別約定，原告依實際可分得之總建坪坪數分配房屋後，尚餘坪數倘不足一戶或超出一戶時以十坪為準，每坪以十五萬元計算，互相承購。超出十坪則雙方同意以第一次銷售時市價八折計算，但以一戶為限。兩造於九十年二月間依前開協議結算結果，原告應付予被告超選之房屋價金為二百四十萬元，原告於結算時已確認計算結果無誤，並簽具結算表及合建地主交屋清單載明應付價金二百四十萬元予被告收執，原告已明知依上述約定計價之結果，自不得再於事後爭執。兩造既於簽立第二次補充協議書時已合意特別明定多選房屋之計價方式，並經結算給付，被告何來不當得利之可言？

（二）系爭大樓於八十八年八月二十六日取得使用執照，大樓之全部排水設備經主管機關及專業技師檢驗合格，並無施工不良之情事。而大樓房屋自八十九年初即陸續交屋使用，其他房屋未並不曾發生天花板漏水情事，系爭房屋於九十一年二月一日發生天花板漏水情形，經被告委派專業人員會同前往處理，發現造成漏水之原因，係因原告任意將房屋客廳與陽台打通使用，並以發泡劑之填充材料打入陽台原設計排水管內，以堵塞封閉該排水管，該充填發泡劑之排水管，已於修繕時拆卸；而陽台排水管係與大樓自頂樓沿下之共用雨水幹管相連接，原告任意堵塞封閉該排水管已足破壞整體排水系統之正常功能，且所使用之發泡劑會向下溢流至雨水幹管內，系爭房屋位於二樓與雨水幹管轉彎銜接排水溝之彎管處距離甚近，應注意避免異物進入造成堵塞或黏著管內影響排水流量而形成堆積作用攔截雜質。原告任意堵塞封閉排水管，復使用發泡劑填充，以致排水流量大受影響，造成大雨未能順利排放發生逆流現，又因原告陽台排水管已封閉，雨水唯有沿原告房屋冷氣排水幹管逆流而出，倘原告未將陽台排水管封閉，尚可舒緩逆流力量且因壓力原理亦有助於排水渲洩，應不可能逆流至冷氣排水幹管而溢入天花板內之情形。

（三）系爭大樓自八十八年八月二十六日完工後，於九十年間經歷多次颱風豪雨，其中九十年九月納莉颱風帶來豪雨成災，均無發生排水逆流倒灌室內之情形，而被告在九十年二月一日協助原告處理，將室內冷氣送風機之排水管路引導外流並疏通排水幹管，並將陽台充填發泡劑之排水管拆除換新管後，迄今均不曾發生任何排水問題，足見天花板漏水確係因原告破壞排水設備系統所致。況被告於九十一年二月一日即排除漏水現象並協助原告清理室內完畢，不可能影響承芳公司之營運，原告主張損失薪資十五萬六千四百二十五元，顯非事實。

（四）又系爭房屋與被告所有房屋相毗鄰，牆壁共通，系爭大樓高三十六層，歷經多次地震，而地震所產生扭力之釋放以地上一至四層樓最明顯，是位於二樓之牆壁均不免產生龜裂痕，雖無礙於安全，但被告所有房屋為待售之空屋，為顧及美觀與避免購買者無謂之疑慮，發包予松上實業股份有限公司承作修補工程，該公司採用注射環氧樹脂修繕補強，該補強方法係自九二一地震後政府及結構技師公會等專業機構一再宣導之修補方法，於注射環氧樹脂之後，因毛細孔作用不免滲出於原告房屋之共同牆面，惟經原告通知後，被告立即通知承包商前往處理，承包商清理後尚重新粉刷牆面煥然一新，並無牆面毀損不堪使用之情形；且環氧樹脂之抗壓強度為混凝土之四倍，是注入環氧樹脂之後，應使牆壁更形堅固，不可能有毀損不堪使用之理。而施作補強工作者為松上公司，與合建無關，原告亦無權向被告請求。

（五）兩造間之合建契約，性質上為互易關係，原告依承攬關係請求，顯有不符；又系爭房屋係原告基於合建換得，與一般企業經營者與消費者間之商品交易買賣情形自有不同，不符合商品之通常使用或消費之規定。

三、證據：提出合建地主交屋結算清單、使用執照、專用下水道簽證技師報告、管線圖、公司登記資料查詢表、簡式合約、統一發票、照片、消費者申訴案件協調紀錄書。

丙、本院依職權囑台北市建築師公會鑑定系爭房屋逆流原因。

理由

甲、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第二百五十六條所明定。本件原告原起訴主張被告三圓公司溢算原告分配之合建房屋之坪數四．八坪，以每坪十五萬元計，超收七十二萬元，而依合建契約及不當得利之法律關係，請求被告連帶返還；嗣於九十一年十月九日變更其該部分之事實，主張其實際分配之房屋超出約定應分得之坪數十二．二二坪，以每坪十五萬元計，應給付被告之面積差額價金為一百八十三萬三千元，惟被告卻向其收受二百四十萬元，溢收五十六萬七千元，而依不當得利之法律關係，請求被告返還上款。前後主張之訴訟標的均為不當得利，並無變更，僅係更正事實上及法律上之陳述，尚無不合。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：原告與被告三圓公司簽定系爭契約，被告三盟公司為連帶保證人，約定合建分得房屋建坪坪數不足一戶時，以每坪十五萬元找補。原告依系爭契約可分得之房屋主建坪為一五九坪，惟原告實際挑選房屋面積坪數為一七一．二二坪，超選十二．二二坪，故原告就超選部分以每坪十五萬元計，應補之差額價款為一百八十三萬三千元，惟被告三圓公司卻向原告收取二百四十萬元，溢收五十六萬七千元；另原告因合建分配所得之系爭房屋，於九十一年二月一日在主臥室、餐廳、客廳及客房之天花板嚴重漏水，造成室內裝潢、物品浸漬毀損受有十一萬五千四百七十七元之損害，並導致在此營業之承芳公司業務資料毀損，影響承芳公司之正常營運，原告因此賠償承償公司員工薪資十五萬六千四百二十五元，該損害係因被告施工不良所致；又被告於系爭房屋隔壁施工，因施工不良致施工使用之材料滲入系爭房屋主臥室牆壁，致該牆面被毀損不堪使用，經估價回復原狀所需費用為五萬元，爰依不當得利、連帶債務之法律關係，求命判決被告連給付五十六萬七千元，依民法第四百九十二條、第四百九十三條第二項及連帶債務之法律關係，請求被告連帶給付三十二萬一千九百零四元及法定遲延利息等語。

二、被告則以：兩造約定原告依實際可分得之總建坪坪數分配房屋後，尚餘坪數倘不足一戶或超出一戶時以十坪為準，每坪以十五萬元計算，互相承購。超出十坪則以第一次銷售時市價八折計算，但以一戶為限。嗣經會算結果，原告應付予被告三圓公司超選之房屋價金為二百四十萬元，被告並無不當得利之可言；而系爭契約之性質為互易，原告依承攬之法律關係請求被告賠償損害，即有不合；況系爭房屋漏水係因原告任意將客廳與陽台打通使用，並以發泡劑之填充材料打入陽台原設計排水管內，堵塞封閉該排水管所致，與被告之施作無關，且漏水現象被告於原告反應後已迅即排除，不致影響公司之營運；至於兩造共通之牆壁則因地震產生龜裂，被告委託松上公司注射環氧樹脂修繕補強，滲出於系爭房屋之共同牆面，已經重新粉刷，並無牆面毀損不堪使用之情形等語，資為抗辯。

三、原告主張其與被告三圓公司簽立系爭契約，被告三盟公司為被告三圓公司履行合建契約之連帶保證人之事實，業據提出房屋合建契約、協議書、補充協議書為證，且為被告所不爭執，自堪信為真。本件兩造所爭執者厥為被告三圓公司有無溢收房屋價差款？系爭契約之性質究為承攬或互易？系爭房屋漏水、牆面裂痕與被告三圓公司之施作或施工有無關係？經查：

（一）原告依系爭契約約定得分配之房屋面積坪數為一五九坪，其實際挑選之房屋面積則為一七一．二二坪，超出約定坪數一二．二二坪等情，有卷附兩造所不爭之交屋結算清單足參（見本院卷第六八頁）。而系爭契約第六條雖約定房屋分配以每坪十五萬元找補之，但以一戶為限。惟兩造嗣於八十三年五月二十六日補充約定，就房屋找補問題於協議書第五點約定：原告依其實際可分得之總建坪坪數分配房屋後，尚餘坪數倘不足一戶或超出一戶時以十坪為準，每坪以十五萬元計算，互相承購。超出十坪則雙方同意以第一次銷售市價八折計算，但以一戶為限等語，亦有卷附第二次補充協議書可參（見本院卷第二七頁），限制得以每坪十五萬元找補之坪數，及逾限制坪數超出部分計價之標準，核其性質應係補充原契約有關房屋坪數找補內容不足，與系爭契約之約定並無抵觸。故原告超選之房屋面積一二．二二坪，依第二次補充協議書約定，其中十坪以十五萬元計，另二．二二坪則以第一次銷售市價八坪即每坪二十萬元（250000×0.8＝20）計得出原告應給付被告三圓公司之房屋差價為一百九十四萬四千元【即（150000×10）＋（2.22×250000）×0.8＝0000000】，被告三圓公司結算找補差價二百四十萬元，超出原告應補價四十五萬六千元，故原告主張被告三圓公司溢收價款，即非無據。被告三圓公司雖辯稱應找補款項已經兩造結算，原告不得再異議，然被告未依據第二次補充協議書約定計算找補差額，原告縱據結算結果繳納差額，尚難認兩造於結算時有合意變更找補約定，故被告溢收之款項，仍無法律之原因。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付溢收款四十五萬六千元，即有理由。

（二）又系爭契約第一條約定：「甲方（即原告）提供坐落新店市○○○段十二張小段000－0000地號土地壹筆，．．．，由乙方（即被告三圓公司）出資興建十五層以上大樓乙坐。合建依甲方所實際提供之土地每壹土地坪換得貳點捌建坪建物含公共設施，．．．，土地所換得建築面積統計為柒玖點陸貳坪。．．．。」等語，而第四條後段則約定起造人名義，雙方各自分得部分各自指定，提出建築執照申請（見本院卷第十四頁），係約定由原告提供土地，被告三圓公司提供資金、技術合建房屋，再由兩造分配取得房屋及其基地。即由被告三圓公司完成一定工作，而以原告應給付之報酬充作建築商買受由其分得基地之價款，並由地主與建商各就其分得之房屋以自己名義取得建築執照，其性質上係屬承攬與買賣之混合契約，原告就分得之房屋而言，乃以提供其土地之價值作為被告三圓公司建築房屋之對價，性屬承攬。

（三）系爭合建大樓於八十八年八月二十六日完工取得使用執照，此有卷附使用執照足參（見本院卷第二六五頁）；系爭房屋則於九十年二月七日辦理交屋，此有卷附交屋結算清單足參（見本院卷第六八頁）。原告於交屋後在九十年三月委託王見卿裝修系爭房屋，並要求王見卿在陽台地板排水處使用發泡劑，王見卿使用約１００ＣＣ之發泡劑使用後就把水管堵塞，而不會有溢流冒水情形，裝潢時天花板並無漏水或其他異常情形等情，已據證人王見卿證述明確；且證人周國光亦證稱，系爭房屋在九十一年二月一日漏水原因，係因排水幹管為發泡劑堵塞，雨水無法排出，致冷氣滴水管逆流（見本院卷第一四三頁）；而系爭房屋逆流原因經台北市建築師公會鑑定結果，係因屋頂雨水排水幹管與冷氣排水幹管相連接處下部堵塞，如逢豪雨無法適時宣洩積水往上逆流至二樓陽台排水孔並冒出（此時冷氣排水幹管理之水亦會積至陽台排水孔高，陽台排水孔堵塞後，積水無法排出仍繼續往上逆流（冷氣排水幹管亦同）至冷氣排水支管口並冒出。二樓陽台落水頭使用１００ＣＣ發泡劑，因該排水支管與雨水排水幹管是連通，故可能將雨水排水幹管堵塞，亦有台北市建築師公會鑑定報告書足參。原告於系爭房屋陽台使用１００ＣＣ之發泡劑堵塞陽台水管，且發泡劑又可能造成雨水幹管阻塞，則系爭房屋在被告交屋一年後，發生漏水現象，尚難謂係被告三圓公司施工不良所致。雖證人己○○證稱見過系爭房屋淹水二次，第一次淹水原告尚未遷入，第二次看到原告把傢俱都搬出來，二次淹水時間相隔約半年等語（見本院卷第二八三頁）；惟己○○係於九十年三月始遷住於系爭大樓，亦據其證述在卷（見本院卷第二八二頁），可見劉懿慧遷入時正值原告裝修房屋中，則其所見系爭房屋漏水情形，如前所述，亦可能係原告裝修房屋不當所致，故己○○前開證述，尚難證明系爭房屋漏水係因工作物之瑕疵所致，原告請求被告賠償因工程施作不當造成之損害，即屬無據。

（四）被告於九十一年三月一日委託松上公司修補Ｄ３－１／二樓牆裂縫及防水工程，此有卷附合約書足證（見本院卷第二七二頁），因該牆壁與系爭房屋主臥室牆面相連，其修補裂縫使用之材料，固可能滲入原告之牆面，惟油漆滲入牆面，其情並不致使牆面毀損致不堪使用，原告既自認被告三圓公司就滲入系爭房屋牆面之油漆既已刮除，並於刮除後補上油漆，已足以回復損害之原狀；原告提出之照片係被告三圓公司回復損害前所拍攝，不足以證明系爭房屋之牆回有不堪使用之損害；況系爭牆面滲入油污，係於承攬工作物完成交付後被告修補牆面所致，為另一侵權行為，與承攬工作物之瑕疵無關，原告依承攬之法律關係，請求被告賠償該部分之損害，亦屬無據。

四、綜據右述，原告依不當得利、連帶債務之法律關係，請求被告連帶給付四十五萬六千元及自九十一年八月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由；依承攬之法律關係，請求被告連帶賠償三十二萬一千九百零四元，為無理由，應予駁回。

五、本件判決所命給付之金額未逾五十萬元，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款規定，應依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保，聲請免假執行宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及與證，經斟酌後於判決結果均不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。

七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法七十九條但書、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項，判決如主文。