臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第八二四號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十一年度訴字第八二四號

原告

乙○○

被告

家旭建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

　　　　　　　　　甲○○

右當事人間請求減少價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：被告應給付原告新台幣壹佰伍拾萬元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及為以供擔保為條件之假執行宣告。

貳、陳述：

一、依兩造所簽訂房地買賣契約，原告就其所買一樓房屋之法定空地有使用權：緣原告於民國八十五年十月二十三日向被告購買被告興建，坐落於台北市○○區○○段三小段二七二、二七三、二七四、二七五、二七六、二七七地號等六筆土地之「再興家園」編號第Ｂ１棟之預售屋一戶，並買賣價金為新臺幣（下同）七百零五萬元，並簽訂房地預定買賣合約書（原證三；以下簡稱「系爭合約書」），原告並已依約繳納各期款項，被告則於房屋興建完成後之八十七年九月間交屋（其門牌號碼編訂為台北市○○路○段二五五巷六十八之一號）。按系爭合約書第十條約定：「本預售屋法定空地之產權除緊臨壹樓圍牆內前後法定空地歸壹樓使用外，其他的由住戶管理委員會統籌管理使用之。」依本條約定，原告對於所購買一樓房屋圍牆內之法定空地，享有使用權，且被告於交屋時，即將系爭房屋併其圍牆內之法定空地一併交原告占有使用，原告並未改變交屋後之現狀：且原告剛遷入時，亦皆得自由使用該空地，合先敘明。

二、原告對法定空地之使用權因其鄰居主張得興建系爭樓梯而受影響：依系爭合約書，原告本得自由使用圍牆內之空地，已如前述。詎於九十一年元月初，居住於原告隔壁（即興隆路三段二五五巷七０號）住宅之鄰居即訴外人劉基中，竟動工興建一道樓梯直達向來由原告使用之空地，且已完成一半左右之工程，伊並謂其有權興建云云。後經原告調閱所訂購房屋及隔壁鄰居之竣工圖後，始赫然發現，依據該圖（原證二），確實有一道直通向來由被告使用空地之樓梯，惟該樓梯興建完成後，不僅將使原告無法再自由使用前揭空地，造成生活不便，從而減損所購房地之效用，且嚴重影響居家之安寧與安全。且平常白天僅原告一人在家，晚上因配偶任職電子公司，常須加班，大部分時間亦僅原告與幼子在家，圍牆被打通興建樓梯後極缺安全感，是不得已原告已另搬遷他處，被告私自為變更設計，卻未事先告知，應可歸責。

三、被告抗辯原告對法定空地之使用權不受影響顯然強詞奪理：被告抗辯謂訴外人劉基中所興建之該道樓梯位置，經查係座落於建物一樓法定空地之「側面」位置所在，並未侵及原告依約對緊臨其壹樓圍牆內「前後」法定空地所享有之使用權云云，顯然強詞奪理。蓋依系爭房屋預定買賣合約書第十條約定：「本預售屋法定空地之產權除緊臨壹樓圍牆內前後法定空地歸壹樓使用外，其他的由住戶管理委員會統籌管理使用之。」被告於契約中承諾原告就「緊臨壹樓圍牆內前後之法定空地」有使用權，且被告於答辯 (二)狀 (第一頁)第一項中自認：「查本件『再興家園』係位居坡地之建築，以基地四週為界所圍築之圍牆，於兩造八十七年八月廿二日辦理交屋手續完成時即已存在。」足證於交屋時系爭圍牆即已由被告興建完成，並非原告擅自興建圍牆擴充其空地使用範圍。查被告既然於交屋時，將緊臨圍牆內之所有法定空地交予原告使用，原告於八十七年遷入該屋後，亦得自由使用該空地，現訴外人劉基中發現依原設計圖及竣工圖所載，其房屋有另一道樓梯可經由原告系爭房屋旁之法定空地直通道路後，即擅自敲毀原告圍牆，興建該道樓梯，被告竟抗辯該樓梯位於原告住屋圍牆內法定空地之「側面」位置，原告依約本無使用權，果如被告所言，當初被告為何將該圍牆內原告無權使用之範圍，向原告謊稱原告有權使用，交付原告占有使用？被告所言顯屬臨訟推諉之詞。

四、被告曾變更設計，增加原契約所無之系爭樓梯，顯係未依債之本旨提出給付，惟被告仍企圖掩飾：按依系爭契約（原證三）第二十五條前段約定：「本契約之附件視為本契約之一部分。」而依該契約附件之一樓平面圖，並無系爭樓梯，詎原告於契約簽訂後，私自變更設計，增加契約所無之樓梯，顯未依債之本旨提出給付。惟被告仍企圖掩飾，其訴訟代理人於九十一年三月十九日行準備程序時，仍主張系爭房屋並未變更設計（詳是日準備程序筆錄第２頁第十二行）。經九十一年三月二十一日以北院錦民風九十一訴字第八二四號函向台北市政府工務局詢問系爭房屋建照執照辦理情形時，該工務局已明白表示「本案於八十三年至八十六年間曾辦理變更起造人及變更設計各三次。」（原證七）且檢視其前後三次變更設計之一層平面圖，於第一、二次變更設計時均尚無系爭樓梯（原證八、九）；該樓梯係於第三次變更設計時所增列（原證十）。被告既已未依債之本旨提出給付於先，於審理時，又試圖掩飾於後，謊稱並未變更設計，其心可議！

五、系爭樓梯足致原告所購之房屋具有不符契約約定效用之瑕疵：按原告之所以願支付較高之價金購買系一樓房地，即著眼於可使用一樓之空地，而被告於九十一年三月十九日行準備程序時亦自認：「因為根據契約第十條的規定，所以價金會比較貴。」（詳是日筆錄第３頁倒數第五行及第四行），且如前所述，被告於答辯 (二)狀（第一頁）第一項中已自認：「查本件『再興家園』係位居坡地之建築，以基地四週為界所圍築之圍牆，於兩造八十七年八月二十二日辦理交屋手續完成時即已存在。」故被告所點交給原告者，除系爭房地一樓房屋外，尚包括圍牆，以及圍牆所包圍之一樓空地。雖然於該空地上，尚有一部分係防火隔間，惟此部分不僅由被告一併交付原告，且於法令許可範圍內，原告仍得使用。故答辯（二）狀（第三頁）第三項所謂「且訴外人劉基中依竣工圖面搭建之樓梯座落位置係位居防火間隔側邊角落．．．原告就『緊臨一樓圍牆內前後』法定空地之使用權範圍自是未受影響」云云，顯然強詞奪理。蓋終究而言，該樓梯仍係興建於被告所交付原告使用之圍牆之內，足使原告一樓住宅之門戶洞開並嚴重影響法定空地之使用權，致足以滅失或減損系爭房地契約預定效用之瑕疵。

六、被告應負瑕疵擔保責任：

(一) 法律適用問題：按民法債編增修條文於八十八年四月二十一日經總統公布，依其施行法第三十六條第二項規定，自八十九年五月五日施行，而系爭房屋系由原告於八十七年九月間交付原告，仍屬於舊法施行期間，故仍應適用舊法，且本段以下所引之條文，亦均屬舊法之內容，合先敘明。

(二) 原告請求之依據：

１、 按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別定有明文。查原告之所以購買壹樓之房屋，即著眼於系爭合約書第十條約定壹樓住戶有權使用壹樓法定空地，增加生活便利舒適，故不僅就一般房屋買賣而言，一樓之價格恆高於其他樓層，且就原告所購買之同一棟房屋而言，其二樓以上房屋之每坪單價，亦低於原告所購一樓之價格。被告曾變更設計，增加系爭樓梯，卻故意不告知，然此樓梯不僅足以減少系爭房屋之價值，亦使原告簽訂系爭合約書時所預定之效用減少，實屬前揭條文所謂之瑕疵。且因被告故意不告知瑕疵，致使原告遭受損失及不便，依民法第三百五十七條規定，民法第三百五十六條之檢查通知義務及民法第三百六十五條第一項之消滅時效皆無適用。

２、 次按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。」民法第三百六十條定有明文。因被告故意不告知一樓法定空地原告無權完全使用，致使原告受有相當於如後所述一、二樓差價以及居住安全大受威脅之損失，是原告併以損害賠償為請求權基礎，請求一百五十萬元之損害賠償，亦於法有據。

（三）原告請求之數額：

１、依系爭房地實際價值計算：查原告向被告同時購買「再興家園」Ｂ１棟（台北市○○路○段二五五巷六十八之一號）一樓和二樓房屋，經雙方議價後，一、二樓房屋合算買賣價金，共新台幣（下同）一千四百四十三萬元（原證三：第六條及原證一：第六條參照），買賣合約書上一樓及二樓之價金乃被告自行任意拆帳，非系爭一樓房屋與二樓房屋之實際價額，況依一般房屋買賣行情，一樓房屋顯高於其他樓層房屋；次查，再興家園Ｂ４棟（台北市○○路○段二五五巷六十六號）之一樓與二樓房屋買賣價金分別為六百八十萬元及五百六十五萬元（原證五：第一條及原證六：第一條），以其比例應等同Ｂ１之系爭一樓房屋及其二樓房屋價金比例換算之，系爭一樓房屋價金約略為七百八十八萬元，二樓房屋則為六百五十五萬元【按６８０：５６５＝７８８：６５５】，其相差一百三十餘萬元，是原告本因一樓房屋可享受四周空地之使用便利，而以高於其他樓層之價金購買系爭房屋，現既無法使用原買賣契約所定一樓周圍圍牆內之法定空地。且因被告原竣工圖本即設計有該道樓梯，致原告無權阻止訴外人劉基中僱工拆除圍牆，並予興建樓梯，連接向來由原告使用之庭院直通外面道路，造成原告一樓住宅之門戶缺乏圍牆庭院保護，任何人皆可直接通達原告之門戶，比起其他樓層住戶尚有共用樓梯之一樓大門保護，原告之居住安全大受威脅，亦使原告之住屋價值大減，是原告依法請求減少價金共一百五十萬元，堪為合理。

２、瑕疵之程度不應以系爭樓梯所占之面積為計算標準：按系爭樓梯縱使僅占被告交付原告使用空地之一部分，亦不應以該樓梯所占用面積之比例作為計算瑕疵之標準。蓋如前所述，因訴外人為興建系爭樓梯，已傭工拆除原告房屋之圍牆，致使原告之住所門戶洞開。且因系爭房屋所處之社區，治安欠佳，常有竊賊出入，故有善心人士張貼公告 (原證十一)，提醒住戶提高警覺，並列出當地派出所之聯絡電話，以利報案。而原告僅係一弱女子，因先生工作忙碌，且常須出國洽公，原告須獨立照顧稚子。於缺少圍牆保護之下，實不敢再居住於系爭房屋，只得另於他處租屋暫棲。故系爭樓梯所占面積縱使不大，但其對系爭房屋所造成之瑕疵及對原告損害之巨大，實非其面積所得衡量！

參、提出下列證據為證：原證一：房屋買賣契約書（八十五年十二月二十三日被告與原告就再興家園Ｂ１棟二樓台北市○○區○○路三段二五五巷六十八號二樓）。

原證二：竣工圖。

原證三：房屋買賣契約書（八十五年十二月二十三日被告與原告就再興家園Ｂ１棟一樓台北市○○區○○路三段二五五巷六十八號一樓）。

原證四：竣工圖。

原證五：房屋買賣契約書（八十八年七月二十九日陳秋蘭賣予呂麗琴）。

原證六：房屋買賣契約書（八十八年七月二十九日呂麗琴賣予陳秋蘭，台北市○○區○○路三段二五五巷六十六號一樓）。

原證六：房屋買賣契約書（八十八年九月四日被告賣予與陳秋蘭，台北市○○區○○路三段二五五巷六十六號二樓）。

原證七：台北市政府工務局函影本乙份。

原證八：系爭房屋一層平面圖(第一次變更)影本乙紙。

原證九：系爭房屋一層平面圖(第二次變更)影本乙紙。

原證十：系爭房屋一層平面圖(第三次變更)影本乙紙。

原證十一：照片二幀。

乙、被告方面：

壹、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利益判決，願供擔保請准為免予假執行之宣告。

貳、陳述：

一、原告起訴欠缺權利保護要件，應予駁回：

（一）按本件「再興家園」係位居坡地之建築，以基地四周為界所圍築之圍牆，於兩造八十七年八月二十二日辦理交屋手續完成時即已存在，合先陳明。原告指稱其住宅鄰居即訴外人劉基中所興建之該道樓梯位置，經查係座落於建物一樓法定空地之側面位置所在，面積為四．四二平方公尺，有原告起訴狀檢附之現場照片暨台北市古亭地政事務所土地複丈成果圖為證，則依兩造於民國（下同）八十五年十二月廿三日所簽立之房地預定買賣合約書第十條約定：「本預售屋法定空地之產權除緊臨壹樓圍牆內前後法定空地歸壹樓使用外，其他的由住戶管理委員會統籌管理使用之」所示，訴外人劉基中所搭設之樓梯並未侵及原告依約對緊臨其壹樓圍牆內「前後」法定空地所享有之使用權。添

（二）復查，該樓梯座落壹樓法定空地之「側面」位置，依約係屬「再興家園」全體區分所有權人所共同共有者，各共有人倘欲對無權占有或侵奪共有物之第三人，請求返還共有物時，應依民法第八二一條但書之規定，求為命被告向共有人全體返還共有物之判決，不得請求僅向自己返還，其請求僅向自己返還者，應將其訴駁回，此有最高法院三十七年上字第六七０三號判例意旨：「各共有人對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，依民法第八百二十一條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決，其請求僅向自己返還者，應將其訴駁回。」暨最高法院四十一年台上字第六一一號判例意旨：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，固為民法第八百二十一條所明定，惟對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，依同法條但書之規定，並參照司法院院字第一九五０號解釋，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決，不得請求僅向自己返還。」可稽。承此，原告主張其就該「法定空地」有使用權以提起之本件訴訟，即為欠缺權利保護要件，應予駁回。

二、樓梯工程為訴外人劉基中自行遣工施作，其行為與被告無關：

（一）按被告於八十七年九月間將原告所買受之系爭房屋交付原告，嗣其喬遷入居之時，系爭房屋圍牆內之法定空地上並未搭設有樓梯等物，俟九十一年一月初當時，始由訴外人劉基中進行樓梯興建工程，是該增設樓梯工程行為本與被告無關，被告依民法第三七三條規定，交付系爭房地予原告之時，並無滅失或減少系爭房地價值之瑕疵，亦無滅失或減少系爭房屋之通常效用或契約預定效用之瑕疵存在，職此，被告於八十七年九月間所交付予原告之系爭房地，並無瑕疵可言添

（二）另查，本件因囿於「再興家園」基地所緊臨馬路一側之舊有房舍（屋齡皆已歷經多年）諸多採增高式建築（其建築高度甚且幾與馬路平行同高），在馬路現況無從驟然填平、變更之考量下，致原先設計用供通行之樓梯走向須因應此基地面況之客觀環境而稍作調整（調整部分亦包含原告所買受之該戶樓梯部分）再者，倘「再興家園」社區房戶樓梯座落位置之調整，未符建築相關法令等規定，被告亦絕無可能得獲建管單位核發竣工圖樣憑辦，是其合法性，誠足昭信。茲訴外人劉基中該棟房地樓梯座落位置所在，完全係依建管單位核准之竣工圖面施作，抑且為交屋前經常訪視「再興家園」工地現場之原告所知悉，其諉稱係事後赫然察覺者，恐係為訟蓄意編採之詞，不足為信。添

（三）另依竣工圖面所示（詳后附圖），原告與訴外人劉基中兩戶房地之間，本有一「防火間隔」空地相隔，且訴外人劉基中依竣工圖面搭建之樓梯座落位置係位居防火間隔側邊角落，由此足證，原告依系爭買賣合約第十條約定就法定空地取得之使用權，僅及於「緊臨一樓圍牆內前後」之範圍，絕無擴及消防安全設計上所須留設之「防火間隔」區域可能，訴外人劉基中搭設之樓梯位置，一則係其依循竣工圖式自行施作，二則不論依客觀竣工圖面所示，抑或系爭買賣合約書第十條約定所示，原告就「緊臨一樓園牆內前後」法定空地之使用權範圍自是未受影響。

（四）承上，被告交付系爭房地予原告後，始由訴外人劉基中著手進行之樓梯工程，自無從為兩造締約之時即由被告預為先知抑或於被告履行交屋義務時所知悉，足見被告並無隱匿之情；況原告依前揭房地預定買賣合約書第十條約定所取得之法定空地使用權範圍本不及「緊臨壹樓圍牆內前後以外」所屬之面積，更顯原告所謂被告於興建之初，即有意隱瞞，俾吸引原告簽約，俟簽約後再變更設計云云等詞，恐為臆測逆推之無稽之詞，被告交付予原告之系爭房地，既無所言之瑕疵，則更係無詐欺之論斷可言。添

三、原告對所主張之瑕疵程度暨據何估算所得之減少價金額，未盡舉證責任：原告於八十五年十二月廿三日簽立系爭買賣合約書當時，係值再興家園預售階段，至再興家園Ｂ４棟一樓該戶，係八十八年七月二十九日由訴外人陳秋蘭向另一訴外人呂麗琴所買受，另戶Ｂ４棟二樓部分，則於八十八年九月四日由同一買受人向被告買得準此，一為預售屋買賣，一則為成屋買賣，不惟性質不同，其簽約時點、買賣雙方當事人亦洵皆不同，上揭各該不同因素作用於不動產交易價格之影響所形成之落差尤其不動產經濟市場自八十五年以降產生的低靡現象，更凸顯原告執二者相較，實有違客觀、合理原則，是其論據之結果，自是失之公允不足為憑。添

四、綜上，原告依房地預定買賣合約書第十條約定所取得之法定空地使用權範圍僅及於緊臨壹樓圍牆內前後所屬之面積，在此之外，原告並無獨享空地使用權之權能，原告對緊臨壹樓圍牆內前後所在之空地面積使用權，非但未受系爭樓梯搭設之影響，事實上且為原告所充分利用有勘驗現場之照片可稽，殊無減少系爭房地價值或通常效用或契約預定效用之瑕疵可指，是其本件請求，允係無理。

參、提出下列證據為證：被證一：竣工圖。

被證二：照片四幀。

丙、本院依職權向臺北市政府工務局調閱八十五年建字第０八八號建造執照全卷併函詢變更設計情形，以及至現場履勘並囑臺北市古亭地政事務所就現場法定空地使用情形繪製複丈成果圖。

理由

甲、程序方面：本件原告基於系爭房地買賣合約，以被告給付之房地有物之瑕疪，足減少系爭房屋之價值，依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定，請求被告給付所得減少價金。併以被告故意不告知原告就一樓之法定空地無完全使用之權利為由，依民法第三百六十條規定請求被告賠償其因此所受損害，並非對無權占有或侵奪共有物之人，請求返還共有物，故其起訴聲明請求被告向其自己為給付，於法並無不合。被告主張原告起訴聲明，依民法第八二一條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物，不得請求僅向自己返還云云，容有誤解，核先敘明。

乙、得心證之理由：

壹、原告起訴主張其於八十五年十月二十三日向被告購買被告興建之「再興家園 」編號第Ｂ１棟之預售屋一戶及其坐落之基地（門牌號碼為台北市○○路○段二五五巷六十八之一號，下稱系爭房地），並簽訂房地預定買賣合約書（下稱系爭房地買賣合約書），原告並已依約繳納各期款項（依合約書第六條載為七百三十八萬元，但依車位價款加土地價款及房屋價款則為七百二十八萬元），被告於八十七年九月間交屋，依系爭房地買賣合約書第十條約定：「本預售屋法定空地之產權除緊臨壹樓圍牆內前後法定空地歸壹樓使用外，其他的由住戶管理委員會統籌管理使用之。」。被告於交屋後原告並未改變交屋後之現狀，嗣於九十一年元月初，居住於原告隔壁興隆路三段二五五巷七０號住宅之鄰居訴外人劉基中，動工興建一道樓梯（下稱系爭樓梯）直達向來由原告使用之空地，而系爭房地買賣合約附件一之建造執造核准之房屋平面圖，並無前開樓梯，然依竣工圖所示，確有一道直通向來由被告使用空地之樓梯等情，已據其提出與所述相符之房屋買賣契約書、竣工圖以及照片等件為憑，且為被告所不爭執，原告此部分之主張為可採信。

貳、原告另主張外人劉基中興建中之樓梯，如依竣工圖施工，將占用其依系爭房地買賣合約第十條有權使用之法定空地，即如附圖ｄ部分所示部分，面積四．四二平方公尺之土地等情，則為被告否認，並稱系爭買賣合約書第十條雖約定「緊臨壹樓圍牆內前後法定空地歸壹樓使用」，但原告取得之使用權，僅及於「緊臨一樓圍牆內前後」之範圍，絕無擴及消防安全設計上所須留設之「防火間隔」區域可能，訴外人劉基中所搭設之樓梯坐落壹樓法定空地之「側面」位置並未侵及原告依約對緊臨其壹樓圍牆內「前後」法定空地所享有之使用權取得之使用權等語。是兩造就系爭買賣合約第十條所稱「緊臨壹樓圍牆內前後法定空地」之使用權所及範圍，頗有爭執，茲分述如下：

一、按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察。此有最高法院八十五年度台上字第五一七號判決可資參照。依系爭房地買賣合約附件一建造執照核准之房屋平面圖以及系爭房屋之竣工圖面所示，原告所有之系爭房屋與訴外人劉基中所有之房屋間之法定空地部分，如附圖ｅ部分所示，中間為一寬三公尺帶狀之「防火間隔」，而劉基中依竣工圖面搭建之樓梯坐落之位置，如附圖ｄ部分所示，則居前開防火間隔側邊角落。系爭買賣合約書第十條僅依被告賣出房地之一般約定「緊臨壹樓圍牆內前後法定空地歸壹樓使用」記載，未為具體就原告購買房地所得使用之法定空地範圍，為具體之記載或繪圖。另參以台北市土地使用分區管制規則第二條，關於該規則之用語之，分別就「前院」、「後院」以及「側院」定義為沿基地線之前面、後面及側面留設之庭院。則系爭房地買賣合約所稱「緊臨一樓圍牆內前後法定空地」之範圍，是否及於側面法定空地（如附圖ｅ部分所示）或是否及於側面法定空地中之「防火間隔」以及系爭樓梯所在位置（如附圖ｄ部分所示）即屬不明，而有加以解釋之必要。

二、經查，系爭房屋於交屋時，房屋前後之圍牆已由被告興建完成，其後原告並未改建圍牆以求擴充其空地使用範圍，但前開圍牆依建造執照附圖、竣工圖以及兩造庭呈之照片所示，僅為隔絕道路與被告所興建之「再興家園」建地兼為建地（該建地為山坡地）預防土石滑動之之坡嵌而已，不能證明系爭買賣合約第十條所稱「緊臨壹樓圍牆內前後法定空地」，即包含如附圖所示ｅ部分法定空地（包含其中之防火間隔）以及如附圖所示之ｄ部分系爭樓梯位置。

三、次依一般交易上之習慣，公寓大廈之一樓買受人，雖通常均與出賣人之建商約定，一樓緊臨之法定空地歸其專用，但此項使用權範圍通常均有其面積上之限制（例如某些建築個案之中庭空地達數百坪，且一樓亦無圍牆之設置，如謂全部中庭空地均屬一樓買受人所專用，亦顯失公平），以免過度侵害其他區分所有人之所有權，而且通常一樓買受人所得使用之法定空地或共用部分越大，則該一樓房屋與二樓以上之房屋價差越大。查系爭房屋前後原告得使用之法定空地，依附圖所示之ａ、ｂ、ｃ面積，為三十五．四八平方公尺，如依原告之主張包含系爭房地之如附圖所示ｅ、ｄ側面法定空地，其得使用之法定空地面積即達一百五十．七七平方公尺（未扣除防火間隔），核其所占有使用之土地面積與其所有土地之持分，顯屬過大。再以原告購入系爭房屋及同棟二樓之契約價差，依其總價計算，為三十三萬元（系爭房屋為七百三十八萬元、二樓為七百零五萬元），依停車位、土地以及房屋價款合計，價差則僅有十三萬元（系爭房屋為七百二十八萬元、二樓為七百十五萬元），其一、二樓房屋購入之價差與原告所主張得使用之法定空地面積，與一般交易常情不符。原告主張其得專用之法定空地，包含如附圖所示ｅ、ｄ部分全部土地，即非可採。

三、次查，建築法規上之法定空地為公寓大廈中之共用部分，其含義雖包括防火間隔。依公寓大廈管理條例第九條及第四十五條第二項以及內政部所訂定之公寓大廈規約範本所示：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。」「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為。」「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。」可知法定空地原則上為共用部分，各區分所有權人均有使用收益之權，但如有規約約定或經區分所有權人會議決議，則得約定為專用部分。惟依建築技術規則建築設計施工編第一百十條之規定：防火構造建築物，除基地二面以上臨接寬度四公尺以上之道路或臨接深度四公尺以上之永久性空地者外，依左列規定：「建築物應自基地後側或側面之境界線退縮淨寬一‧五公尺以上之空地為防火間隔。防火間隔並應配合依本編第九十條規定留設出入口及通路。市地重劃地區，應由直轄市、縣（市）政府規定整體性防火間隔，其淨寬應在三公尺以上，並應接通道路。同一基地內有二幢以上建築物，每幢建築物之背面或側面適用第二款規定。」以及公寓大廈管理條例第十六條第二項規定：「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道防礙出入。」並參酌台北市政府當前取締違建措施規定中，就設於法定空地之臨時性建材搭建物、透明棚架以及假山水等景觀設施，在一定條件下得免予查報，惟均將防火間隔除外，以及原告於如附圖所示ｅ部分之法定空地上所建之棚架，在防火間隔部分即遭拆除之事實。可知防火間隔雖屬於法定空間而得約定為專用部分，但使用上應留有接通道路之出入口及通路，使用者不得堆置雜物、設置柵欄、門扇加以阻絕，以降低其預防火災之功用，顯見防火間隔之設置，事涉防災之重大公益，而與一般法定空地性質有所不同，而應予以區分。故解釋上「緊臨壹樓圍牆內前後法定空地」縱包含系爭房屋側面之法定空地，亦無從擴及如附圖ｅ部分所示法定空地中防火間隔部分，以及位於防火間隔側面之如附圖ｄ部分所示系爭樓梯位置。

四、由上述論證可知，原告依系爭房地買賣合約第十條約定就法定空地取得之使用權，僅及於「緊臨一樓圍牆內前後」之範圍或包含其側面緊臨之法定空地，但不及於消防安全設計上所須留設之「防火間隔」區域，以及訴外人劉基中搭設之樓梯位置。

參、綜上所述，依系爭房地買賣合約第十條所約定供原告專用之法定空地，不及於如系爭買賣合約附件一建築執照核准之房屋平面圖及竣工圖上所留設之防火間隔以及訴外人劉基中搭設之樓梯位置，則系爭房屋竣工圖上於如附圖所示ｄ部分繪有樓梯，以及訴外人劉基中得依竣工圖合法在前開位置搭建樓梯，均不得謂為系爭房地有滅失或減少價值之瑕疪，亦非滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疪。則原告以此指被告交付之系爭房地有物之瑕疪，而依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定，請求給付所減少之價金一百五十萬元以及自起訴狀繕本送達被告翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，併以被告故意不告知系爭房地有物之瑕疪為由，依民法三百六十條之規定請求同額之損害賠償，均無理由，應予駁回。

肆、原告之訴既經駁回，假執行之聲請，即失其依據，應併予駁回。

伍、結論：原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第五庭法 官　張松鈞

法院書記官　黃媚鵑