臺灣臺北地方法院九十一年重訴字第一○一七號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十一年重訴字第一○一七號

原告

震陽實業股份有限公司

原告

?

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

許獻進律師

被告

麗菲國際股份有限公司 設台北市○○路○段四五六號

被告

巨科國際股份有限公司 設同右

被告

高仕國際影視多媒體股份有限公司 設同右

共同法定代理人

甲○○

右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：除假執行之擔保金外，如主文所示。

貳、陳述：

一、原承租人之一，即被告巨門廣告多媒體股份有限公司已改名為巨科國際股份有限公司，故更改其名為被告。

二、查被告麗菲國際股份有限公司、巨科國際股份有限公司、高仕國際影視多媒體股份有限公司等三公司，自民國九十年七月二十日起向原告承租台北市○○路○段四五六號三樓之二、三樓之三之房屋（同被告租約證物），約定每月租金分別為新臺幣（下同）四萬五千元、十二萬二千五百元、十二萬二千五百元，熟料其等自九十一年一月起即未付租金，累積已超過兩期，原告以存證信函催告其繳納，麗菲公司等四公司均置之不理，原告遂終止契約（被告九十一年六月十一日收到催告函，催告函以「未付租金」為解除條件，自九十一年六月二十一日終止生效）。

三、另被告抗辯原告保證室內夾層部分係可合法裝潢云云，此與租約第十四條「室內夾層部分由承租方自行裝潢設立」顯有不合，蓋依該條內容，係被告「自行」裝潢，原告僅同意被告裝潢，原告並不負擔責任，故原告否認有「保證合法」之問題。

四、故據上所述，原告援引民法第七百六十七條、四百五十五條請求如訴之聲明第一項前段，並且援引租金請求權及民法第一七九條規定，請求如訴之聲明第一項後段。

參、證據：提出房屋租賃契約書一件、建物謄本二件、存證信函及回執四件。

乙、被告方面：

壹、聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保為免予假執行之宣告。

貳、陳述：

一、原告陳述與事實不符。原告提出之合約已因九十年七月十七日及同年八月二度換約而作廢，而被告所開具周迺忠名下之支票已全部收回，故廢止之合約難為本案訴訟標的。第一次以被告麗菲國際公司名義簽合約後，因原承租人尚未遷出，所以被告麗菲國際公司與原告簽了第二次租約（如原證一），後來第三次簽約時簽了四份，分別是三個被告及利佳興公司，目前這四家公司都設在該址內。

二、九十一年一月起被告確實沒有繳租金，要給原告的租金都存在銀行。因為依據兩造租約第四條第五項及第十四條可知原告同意被告蓋夾層，而且原告亦表示可建合法之夾層，後因夾層被拆除造成被告損失，原告不出面解決夾層的問題，所以我們才不付租金。

三、系爭房屋地板坪數只有五十八坪，挑高有十八公尺，當初出租房子時，平面面積不大，如果沒有加蓋就不可能租，仲介問房東後，說蓋夾層是合法的。蓋好後房東有來看過，建管處第一次來函，我有告訴原告，他說會擺平，第二次來函，我告訴他，原告就沒有出面處理，寄給震陽的函也都退回。我花了一千五百萬元蓋夾層，不會不付房租。原告法定代理人的家人都有來看過房子，表示關係很好，可以處理。

參、證據：提出簽約相關流程說明、違建查報拆除函、臺北市工務局九十一年一月九日函、陳情書、刑事告訴狀、錄音帶及譯文各一件，存證信函四件，房屋租賃契約六件，並聲請傳訊證人田仁和、周迺忠。

理由

一、原告起訴主張被告麗菲國際股份有限公司（以下簡稱麗菲公司）、巨科國際股份有限公司（以下簡稱巨科公司）、高仕國際影視多媒體股份有限公司（下稱高仕公司）等三公司自九十年七月二十日起分由被告麗菲公司向原告承租台北市○○路○段四五六號三樓之二以及三樓之三之房屋（下稱簡稱系爭租約之房屋）另由被告巨科公司以及高仕公司則承租系爭房屋其中三樓之二部分，約定每月租金分別為四萬五千元、十二萬二千五佰元以及十二萬二千五百元（以下簡稱系爭租約），被告麗菲等三公司自九十一年一月起即未給付租金等情，已據原告提出與所述相符之房屋租約、存證信函等件為憑，且為被告所不爭執，此部分之事實應堪認定。又被告主張系爭租約之房屋經原告允許而由被告麗菲等三公司興建之夾層（高度三層約二百四十平方公尺）為台北市政府工務局查報拆除等情，則據其提出違建查報拆除函、臺北市工務局九十一年一月九日函、陳情書等件以為佐證，原告對此並不爭執，此部分之事實亦堪認定。

二、原告另主張被告麗菲等三公司自九十一年一月起即未付租金，累積已超過兩期，其以存證信函催告其繳納，麗菲公司等四公司均置之不理，原告遂終止契約，以及系爭租約第十四條約定：「室內夾層部分由承租方自行裝潢設立」，依該條內容系爭租約之房屋雖可由被告自行興建夾層，惟原告就此並不負擔保證合法之責任等情，則為被告所否認，並以依據兩造租約第四條第五項及第十四條可知原告同意被告蓋夾層，而且原告亦表示可建合法之夾層，後因夾層被拆除造成被告損失，原告不出面解決夾層的問題，所以被告才不付租金置辯。依兩造之論述，本件之爭點應在依系爭租約之約定，原告是否有保證興建夾層為合法之責任？

（一）按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。此有最高法院九十一年度台上字第一一七一號判決可資參照。依系爭租約第十四條約定：「室內夾層部分由承租方（即被告）自行裝璜設立，出租人同意於合約期滿之後不需回復原狀。」之內容，雖可確認原告有同意被告自行於系爭租約之房屋中興建夾層之事實，但依該項約定之字義並無法確認原告是否有保證在系爭租約之房屋興建夾層為合法之意思，自應以訂約當時之事實以為解釋之佐證。

（二）經查，仲介系爭租約之證人田仁和於本院九十一年七月一日言詞辯論時證稱：「當時沒有其他樓層或夾層，只有三樓的平面樓板，由三樓平面樓板到屋頂都是空的，當時甲○○要求做夾層，否則不夠使用，原告有同意，甲○○還說他走時不還原。雖然原告同意可以做夾層，但當時沒有談到夾層是否合法的問題，只是被告要求，原告同意而已。」「（據你所知，兩造是否暸解系爭建物是否可以蓋夾層？）不清楚他們是否知道，當時我也不能確定。」「每月租金約三十多萬元，就算不能蓋夾層，租金也應該合理。當初原告本來開三千多元一坪租金，後來成交應該是二千八百元，根據我的經驗，該大樓樓上其他樓層可以出租到三千元到二千八百元，可是系爭建物不僅挑高十二米，還有獨立出入口，這是其他樓層所不能比的。」「（問合約第十四條約定自行裝潢設立夾層，是何意思。）要自付費用及法律責任。」則以田仁和為仲介人受系爭租約當事人雙方委託，為兩造媒介居間之立場，即認為原告並未為在系爭租約房屋興建夾層為合法之保證，而且系爭租約如未保證興建夾層為合法，租金亦屬合理。

（三）另由證人即被告麗菲公司、巨科公司以及高仕公司之總經理周迺忠（簽訂系爭租約時被告公司之代表）在本院九十一年八月一日言詞辯論時證稱：「我們是經過仲介田仁和介紹，當初有告訴田仁和說因為房租很貴，必須能作夾層才願意承租，經過幾次溝通後，田仁和告訴我說可以蓋權狀面積百分之六十的夾層，我要求在合約裡註明，所以給了十五萬的仲介費，也請甲○○簽了第一份合約。．．．．。」「簽約第一、二次前都沒有見過房東，也沒見過謝生先，簽約第一次前，百分之六十的說法是田仁和告訴我的，我很清楚告訴田仁和，不能作夾層就不租。」等語可知，被告麗菲等三家公司縱有獲得系爭租約之房屋可以合法興建夾層之資訊，均係自仲介者處得知，亦可以推論被告麗菲公司、巨科公司以及高仕公司於訂定系爭租約時，並未獲得原告興建夾層為合法之保證。

（四）按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除，建築法第二十五條有明文規定。而台北市違建夾層屋處理方案（民國八十七年十月二十三日修正）第三條亦規定「已領有建照，施工中，未領使照者：「（三）建管單位核發使用執照後，應於使用執照加註『建築物樓層中任意加設夾層者均係屬違建，不因使用材質而視為室內裝修，除應無條件接受拆除，並負擔使用費用。』，起造人向地政事務所申請建物所有權第一次登記時，地政事務所應依使用執照所載，於登記簿其他事項欄加註『本建物不得加設夾層，違者無條件拆除，並負擔拆除費用』。」故系爭租約房屋之建物謄本中有「本建物不得加設夾層，違者無條件拆除，並負擔拆除費用。」之記載，此項記載應有公示之作用，而為兩造可得而知。另就違法興建夾層遭拆除之爭執亦經常見諸報章雜誌刊載，是社會上一般具有通常知識經驗之人，對此亦應有相當之認識，兩造簽訂系爭租約約定由被告自行興建夾層，而被告亦未向建築主管機關為建築執照之申請，被告即應認識有夾層隨時有被拆除之風險，被告既未要求原告為明文之保證，原告無就此違法行為負擔保之責任。綜上可知，系爭租約第十四條約定：「室內夾層部分由承租方（即被告）自行裝璜設立。」之約定，不能認為原告有保證在系爭租約房屋興建夾層為合法之意思，而應解釋為，室內夾層應由被告麗菲公司、巨科公司以及高仕公司自行興建並自負責任，原告並無擔保夾層不被拆除之義務，是被告等所興建之室內夾層縱遭台北市政府工務查報拆除，被告等亦不得執此主張免付租金。

三、次按承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，得終止租約。民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。復按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。此有最高法院八十七年度台簡上字第七號判決可資參照。本件被告麗菲公司、巨科公司及高仕公司於九十一年一月即未給付租金，原告於被告等遲延給付租金達兩個月總額後之九十一年六月十日，以存證信函催告被告等於十日內給付租金，此項催告於九十一年六月十一送達被告等，而被告等迄未給付，有存證信函等件為憑，為兩造所不爭執，則依前揭民法第四百四十一條之規定以及最高法院判決見解，原告公司自得終止系爭租約，並於九十一年六月二十一日發生系爭租約終止之效力。系爭租約既經終止，原告自得依民法第四百五十五條規定請求被告返還租賃物。又租約終止後，被告等繼續占用系爭租約之房屋即屬無權占有，原告亦得依據民法第七百六十六條之規定，請求被告返還房屋。從而，原告依據前開規定請求被告麗菲公司返還系爭租約之房屋以及請求被告巨科公司、高仕公司返還系爭租約房屋其中三樓之二部分，即屬有據，應予准許。

四、另按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第四百二十一條第一項及第一百七十九條定有明文。又終止租約後而承租人仍繼續使用租賃物，自屬無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，如因此致出租人受損害時，該出租人自得依不當得利之規定請求承租人返還所受之利益。系爭租約於九十一年六月二十一日終止已如前所述，此之前被告等仍有依約給付租金之義務，是自九十一年一月二十日起至九十一年六月二十日止，被告等仍應依約給付租金。其次，自九十一年六月二十一日起迄遷讓返還系爭租約房屋之日止，被告占有房屋並無合法權利，亦如前所述，依前揭民法第一百七十九條之規定，原告得請求被告等給付此段期間相當於租金之不當得利。從而，原告請求自九十一年一月二十日起至遷讓日止，被告麗菲公司應按月給付原告四萬五千元，巨科公司應按月給付原告十二萬二千五百元，高仕公司應按月給付原告十二萬二千五百元，均有理由，亦應予准許。

五、兩造其餘陳述、主張或所提之證據，因與本件判決結果無涉或無違，不一一論述。

六、原告及被告分別陳明願供擔保，為宣告假執行及免假執行之聲請，均核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

七、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項及第三百九十二條，判決如主文。

民事第五庭法 官　張松鈞

法院書記官　黃媚鵑