臺灣臺北地方法院九十一年度重訴字第一七九六號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　九十一年度重訴字第一七九六號

原告

中聯信託投資股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

林樹旺律師

訴訟代理人

莊志成律師

被告

公爵西餐廳有限公司

兼法定代理人

甲○○

兼法定代理人

兼 共 同

訴訟代理人

乙○○

共同訴訟代理人

陳昆明律師

被告

筠誠網路科技股份有限公司

法定代理人

丁○○

右當事人間請求返還租賃物等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）如主文第一項、第二項、第三項所示。

（二）願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）被告乙○○於民國（下同）八十七年九月二十九日邀同被告甲○○為連帶保證人，與原告簽立不動產租賃合約書（下稱系爭租約），約定由原告將其所有坐落臺北市○○○路二六三號二樓房屋（於八十九年間分為二戶，即同號二樓及二樓之一，下稱系爭房屋）出租予被告乙○○經營西餐廳、ＫＴＶ之用，租期自八十七年九月三十日起至九十二年九月二十九日止，租金每月新臺幣（下同）四十八萬一千五百元，並自第三租賃年度（即八十九年九月三十日）起，每年調漲百分之五，被告乙○○並應於每年一月十日以前，將下一年度十二個月租金支票一次交付予原告按月提示兌現。嗣被告公爵西餐廳有限公司（下稱公爵西餐廳）於八十八年三月十日邀同被告甲○○及乙○○為連帶保證人，與原告簽立增補租賃契約書，約定將系爭租約之承租人變更為被告公爵西餐廳，且原租約對被告公爵西餐廳仍繼續有效。詎被告公爵西餐廳未經原告同意，竟將系爭二樓之一房屋轉租予被告筠誠網路科技股份有限公司（下稱筠誠公司）違法經營電腦網路遊戲業，而遭臺北市政府工務局勒令停止違規使用，原告乃於九十年二月十九日通知被告公爵西餐廳限期改善，惟該公司仍置之不理，依系爭租約第七條第一項及第十條約定，原告自得終止租約。原告已於九十年四月三日向被告公爵西餐廳表示終止租約之意思。退步言，縱認原告不得以前開事由終止租約，惟被告公爵西餐廳自九十年五月一日起即未再依約繳付租金，依系爭租約第三條第二項約定及民法第四百四十條規定，原告亦得終止租約。爰併以起訴狀繕本之送達，向被告公爵西餐廳為終止租約之意思表示。則被告公爵西餐廳及筠誠公司繼續占用系爭房屋，已無法律上權源，依民法第七百六十七條、第四百五十五條、第一百七十九條規定及系爭租約第十五條、第十七條約定，原告自得請求被告筠誠公司自系爭二樓之一房屋騰空遷出，被告公爵西餐廳自系爭二樓房屋騰空遷出，並連同系爭二樓之一房屋一併返還予原告，暨被告公爵西餐廳、甲○○及乙○○連帶給付自九十年五月一日起至九十一年六月三十日止，以終止租約時之每月租金五十萬五千五百七十五元計算相當於租金之不當得利七百零七萬八千零五十元，及自九十一年七月一日起至返還前開房屋之日止，按月給付五十萬五千五百七十五元。

（二）又被告乙○○於九十年六月間向原告表示購買系爭房屋之意願，原告基於財政部所為關於金融機構應於承受擔保品後四年內予以出售處分之規定，暨訴請返還租賃物耗時費力等考量，乃同意與其洽談買賣事宜。嗣經原告所屬營業部承辦單位於同年八月十三日以被告乙○○所提出之買賣條件（包括總價、貸款數額、年限、利率年息百分之五點五），向上級請示結果，原告雖表示原則上同意出售系爭房屋予被告乙○○，惟就貸款利率部分則應以百分之七計算。被告乙○○獲悉後，雖同意調高利率，惟又另行提出其僅須再繳付半個月租金，而免除給付自終止租約時起至簽立買賣契約時止之租金等條件，經原告所屬承辦單位於同年十一月十三日向上級簽辦結果，原告同意以同年十二月以前完成買賣契約之簽立，為免付前開租金之條件。詎被告乙○○知悉後，即拒絕依原告更改之條件簽約，原告因而認定被告乙○○一再反覆，其目的僅係為拖延返還房屋及給付租金，實際上並無買賣之誠意，乃指示訴外人即原告所屬承辦人員黃勝無庸再與被告乙○○洽談買賣事宜，並擬著手進行返還租賃物之訴訟。惟被告乙○○獲悉後，乃與黃勝聯絡，並要求黃勝就其所提出之新條件（即買受人及貸款人均更改為訴外人即其妻舅張家俊，並以訴外人即被告乙○○之配偶張淑惠為連帶保證人，被告公爵西餐廳為票據背書人，貸款利率為百分之五點五，按月計收，原告並應代繳前承租人之罰鍰及同意被告免付至簽約日止之租金等），另行擬定買賣契約書，鑒於被告乙○○一再翻異買賣條件，黃勝乃要求買受人張家俊先行簽署買賣契約，俟上級核准同意後，再由原告用印，以表明買受人事後不再反覆之買賣誠意。惟黃勝於九十一年二月二十七日將前開新條件簽報上級，經原告指示仍按原擬條件辦理。黃勝乃通知被告乙○○買賣契約並未成立。故被告所為原告與被告乙○○間已於九十年四月間就系爭房屋成立買賣契約之抗辯，顯屬不實。

三、證據：提出建物登記謄本、公證書暨不動產租賃契約書、公證書暨增補租賃契約書、臺北市政府工務局函、原告函、房屋現值證明書、土地登記謄本、臺北市中山區戶政事務所函、切結書、原告公文簽辦單等件為證，並聲請訊問證人黃勝。

乙、被告公爵西餐廳、甲○○及乙○○方面：

一、聲明：

（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。

（二）如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）被告乙○○於八十九年五月間，欲在系爭二樓之一房屋經營「戰略高手」網咖加盟店時，即已事先向原告報備，並應原告要求備妥公司章程等相關文件供原告審核同意後，方於該址設立被告筠誠公司，經營網咖，並每月提供最新股東名冊予原告備查，又此等新興行業，業經立法院三讀通過納入管理。故被告既係經原告同意，合法經營網咖店，並無違約轉租及違法經營等情事，原告自不得執此事由終止租約。

（二）原告於九十年四月間派員向被告乙○○表示，願提供優惠利率之房屋貸款，將系爭房屋出售予被告乙○○，雙方終止租賃關係，日後改以買賣方式處理，無庸再付租金。經被告乙○○表示同意後，買賣契約即因雙方意思表示合致而成立。故原告並未提示九十年五月份至八月份之租金支票，亦未於九十年九月三十日請求被告交付下一年度之十二期租金支票。嗣雙方進行買賣協商，就買賣總價、付款方式及抵押權設定等事宜均已達成協議，並由原告製作不動產買賣契約書後，惟因立法院即將三讀通過關於土地增值稅減徵百分之五十之法案，故雙方約定待該項法案通過後，再予辦理過戶事宜。嗣該法案於九十年十二月間三讀通過後，被告乙○○擬將系爭房屋信託登記為張家俊所有，並以張家俊名義簽立買賣契約，經原告同意並製作不動產買賣契約書後，雙方即約定於九十一年一月二十日在被告公爵西餐廳簽立買賣契約。詎原告所屬人員將買方簽署後之契約書攜回交由原告用印後，原告竟於同年四月間向被告乙○○表示擬調高利率為百分之七及由被告乙○○負責繳納前承租人之罰鍰，顯屬故意毀約，買賣契約仍應成立。是原告與被告公爵西餐廳及乙○○間，自九十年四月間買賣契約成立時起，租賃關係即已終止，而以買賣代之，原告並已免除被告公爵西餐廳之租金債務，故該公司自九十年四月間起，即不負給付租金予原告之義務。故原告主張雙方尚未談妥買賣條件，並於九十一年五月十五日以被告公爵西餐廳自九十年五月起未付租金為由終止租約，洵非足取。又被告公爵西餐廳與筠誠公司乃基於買賣關係而占用系爭房屋，原告主張被告無權占有，請求返還相當於租金之不當得利，自屬無據。

三、證據：提出公證書暨不動產租賃契約書、公證書暨增補租賃契約書、照片、不動產買賣契約書、陽信商業銀行匯款收執聯、存證信函、票據退票註記登記簿、銀行信用卡停用通知書、提存書、借款申請書、傳真函、錄音帶譯文、被告筠誠公司股東繳納股款明細表及公司章程、律師函、授權書、不動產租賃契約書等件為證。

丙、被告筠誠公司方面：未於言詞辯論期日到場，據其以前到場所為聲明、陳述如下：

一、聲明：

（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。

（二）如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：被告筠誠公司係向被告公爵西餐廳承租系爭二樓之一房屋。被告筠誠公司願與原告另行簽立租約。又被告公爵公司與原告間之糾紛，概與被告筠誠公司無涉。

理由

一、本件被告筠誠公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：被告乙○○於八十七年九月二十九日邀同被告甲○○為連帶保證人，與伊簽立系爭租約，約定由伊將系爭房屋出租予被告乙○○經營西餐廳、ＫＴＶ之用，租期自八十七年九月三十日起至九十二年九月二十九日止，租金每月四十八萬一千五百元，並自第三租賃年度起，每年調漲百分之五，被告乙○○並應於每年一月十日以前，將下一年度十二個月租金支票一次交付予伊按月提示兌現。嗣被告公爵西餐廳於八十八年三月十日邀同被告甲○○及乙○○為連帶保證人，與伊簽立增補租賃契約書，約定將系爭租約之承租人變更為被告公爵西餐廳。詎被告公爵西餐廳未經伊同意，竟將系爭二樓之一房屋轉租予被告筠誠公司違法經營電腦網路遊戲業，伊乃於九十年二月十九日通知被告公爵西餐廳限期改善，惟該公司仍置之不理，依系爭租約第七條第一項及第十條約定，伊自得終止租約。伊已於九十年四月三日向被告公爵西餐廳表示終止租約。退步言，縱認伊不得以前開事由終止租約，惟被告公爵西餐廳自九十年五月一日起即未再依約繳付租金，依系爭租約第三條第二項約定及民法第四百四十條規定，伊亦得終止租約。爰併以起訴狀繕本之送達，向被告公爵西餐廳為終止之意思表示。則被告公爵西餐廳及筠誠公司繼續占用系爭房屋，已無法律上權源等情，爰依民法第七百六十七條、第四百五十五條、第一百七十九條規定及系爭租約第十五條、第十七條約定，求為命被告筠誠公司自系爭二樓之一房屋騰空遷出，被告公爵西餐廳自系爭二樓房屋騰空遷出，並連同系爭二樓之一房屋一併返還予原告，暨被告公爵西餐廳、甲○○及乙○○連帶給付自九十年五月一日起至九十一年六月三十日止，以終止租約時之每月租金五十萬五千五百七十五元計算相當於租金之不當得利七百零七萬八千零五十元，及自九十一年七月一日起至返還前開房屋之日止，按月給付五十萬五千五百七十五元之判決。被告公爵西餐廳、甲○○及乙○○則以：被告乙○○係經原告同意，在系爭二樓之一房屋設立被告筠誠公司，合法經營網咖，並無違約轉租及違法經營情事，原告自不得終止租約。況原告與被告公爵西餐廳及乙○○間於九十年四月間即已成立買賣契約，租賃關係因而終止，原告並已免除被告公爵西餐廳之租金債務，故該公司自九十年四月間起，即不負給付租金予原告之義務。又被告公爵西餐廳與筠誠公司乃基於買賣關係而占用系爭房屋，並非無權占有云云。被告筠誠公司則以：伊係向被告公爵西餐廳承租系爭二樓之一房屋。伊願與原告另行簽立租約云云，資為抗辯。

三、經查原告主張被告乙○○於八十七年九月二十九日邀同被告甲○○為連帶保證人，與原告簽立系爭租約，約定由原告將其所有系爭房屋出租予被告乙○○經營西餐廳、ＫＴＶ之用，租期自八十七年九月三十日起至九十二年九月二十九日止，租金每月四十八萬一千五百元，並自第三租賃年度（即八十九年九月三十日）起，每年調漲百分之五，被告乙○○並應於每年一月十日以前，將下一年度十二個月租金支票一次交付予原告按月提示兌現。嗣被告公爵西餐廳於八十八年三月十日邀同被告甲○○及乙○○為連帶保證人，與原告簽立增補租賃契約書，約定將系爭租約之承租人變更為被告公爵西餐廳，且原租約對被告公爵西餐廳仍繼續有效。詎被告公爵西餐廳將系爭二樓之一房屋交付予被告筠誠公司經營「戰略高手」網咖加盟店，而遭臺北市政府工務局以未經核准，擅自經營電腦網路遊戲業，違反建築法第七十三條後段規定為由，處以罰鍰並勒令停止違規使用。原告乃於九十年二月十九日通知被告公爵西餐廳限期改善，惟被告筠誠公司仍於上址經營網咖迄今等事實，業據原告提出建物登記謄本、公證書暨不動產租賃合約書、公證書暨增補租賃契約書、臺北市政府工務局函等件為證（見本院卷第一二頁至第三三頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、又原告主張被告公爵西餐廳未經伊同意，違約轉租系爭二樓之一房屋予被告筠誠公司違法經營電腦網路遊戲業，依系爭租約第七條第一項及第十條約定，伊自得終止租約。伊已於九十年四月三日向被告公爵西餐廳表示終止之意思，則被告公爵西餐廳及筠誠公司繼續占用系爭房屋，已無法律上權源，伊自得請求被告遷讓返還房屋及給付不當得利等語。則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

（一）原告否認有同意被告公爵西餐廳將系爭二樓之一房屋轉租予被告筠誠公司違法經營電腦網路遊戲業。而查原告與被告公爵西餐廳之租約第一條明白約定，原告將系爭房屋出租予被告公爵西餐廳，作為經營西餐廳、ＫＴＶ之用（見本院卷第一七頁），並無關於得轉租系爭二樓之一房屋予被告筠誠公司經營電腦網路遊戲業之約定。至被告所提出之被告筠誠公司股東繳納股款明細表、公司章程、律師函及授權書（見本院卷第二九九頁至第三０三頁），充其量均僅足證明被告乙○○係被告筠誠公司股東之一，且當初係由被告乙○○出面承租系爭房屋，供被告筠誠公司使用之事實，尚難據為證明原告曾同意被告乙○○於上址設立被告筠誠公司及經營電腦網路遊戲業之事實。雖被告再另云：訴外人即原告職員陳常棣表示原告曾同意被告經營網咖，且訴外人即原告協理陳欣泰曾指示陳常棣擬具租約草稿二份，由被告公爵西餐廳及筠誠公司分別與原告簽立租約，並提出被告乙○○與陳常棣之對話錄音帶譯文、不動產租賃契約書等件為證（見本院卷第三０四頁至第三一一頁），惟亦均為原告所否認。而查被告始終不能舉證證明陳常棣有代表原告公司決定租賃事項之權限，且上開不動產租賃契約書亦未經原告簽認，則被告所云原告同意被告經營網咖，亦非可取。

（二）本件被告公爵西餐廳既未經原告同意擅自提供其向原告承租之系爭二樓之一房屋予被告筠誠公司違法經營電腦網路遊戲業，而被告筠誠公司之違規營業亦遭臺北市政府工務局處以罰鍰並勒令停止違規使用，均如前述，則原告以被告公爵西餐廳提供系爭二樓之一房屋予被告筠誠公司違法經營電腦網路遊戲業為由，依系爭租約第七條第一項約定，於九十年四月三日向被告公爵西餐廳表示終止系爭租約之意思（見本院卷第三六頁至第三七頁之原告函），自屬有據。又系爭租約既經終止，則被告公爵西餐廳及被告筠誠公司繼續占用系爭房屋，已無法律上權源，從而，原告依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定及系爭租約第十七條約定，請求被告筠誠公司自系爭二樓之一房屋騰空遷出，被告公爵西餐廳自系爭二樓房屋騰空遷出，並連同系爭二樓之一房屋一併返還予原告，暨被告公爵西餐廳、甲○○及乙○○連帶給付自九十年五月一日起至九十一年六月三十日止，以終止租約時之每月租金五十萬五千五百七十五元（即以原定租金每月四十八萬一千五百元自第三租賃年度即八十九年九月三十日起調漲百分之五計算，481500×5%=505575）計算相當於租金之不當得利七百零七萬八千零五十元（每月505575元×14月=0000000元），及自九十一年七月一日起至返還前開房屋之日止，按月給付五十萬五千五百七十五元，洵屬有據。

（三）至被告另云：原告於九十年四月間派員向被告乙○○表示，願提供優惠利率之房屋貸款，將系爭房屋出售予被告乙○○，雙方即終止租賃關係，日後改以買賣方式處理，無庸再付租金。經被告乙○○表示同意後，買賣契約即因雙方意思表示合致而成立，原告並已免除被告公爵西餐廳之租金債務乙節。原告就其於終止租約後，曾與被告乙○○洽談系爭房屋買賣事宜乙節固不爭執，惟否認有買賣契約成立之事實。經查：

１、被告所辯原告於九十年四月間向被告乙○○表示，願提供優惠利率之房屋貸款，將系爭房屋出售予被告乙○○乙節，縱令屬實，惟雙方就買賣價金、付款方式等買賣契約之必要之點之意思表示既未合致，自難僅憑被告乙○○表示同意買受，即為買賣契約業已成立之認定。且查原告所屬營業部承辦人員於九十年八月十三日以被告乙○○所提出之買賣條件（包括買賣總價、貸款數額、年限、利率年息百分之五點五等），向上級請示結果，原告雖表示同意出售系爭房屋予被告乙○○，惟就貸款利率部分則應以百分之七計算。被告乙○○獲悉後，雖同意調高貸款利率為百分之七，惟又另行提出其僅須繳付半個月租金，而免除給付自終止租約時起至簽立買賣契約時止之租金等條件，經訴外人即原告公司副科長黃勝於同年十一月十三日向上級簽辦結果，原告表示同意以同年十二月以前完成買賣契約之簽立，為被告免付前開租金之條件。詎被告乙○○知悉後，復向黃勝提出買受人及貸款人均更改為訴外人即其妻舅張家俊之名義，並以訴外人即被告乙○○之配偶張淑惠為連帶保證人，被告公爵西餐廳為票據背書人，貸款利率為百分之五點五，按月計收，原告並應同意代繳前承租人所積欠之罰鍰及被告免付至簽約日止之租金等條件。黃勝因恐被告乙○○再度變更買賣條件，乃依其所提前開條件，擬具不動產買賣契約書後，要求買受人張家俊先行於該契約書上簽名後，再簽報原告核准同意簽約用印。惟黃勝於九十一年二月二十七日將前開新條件簽報上級後，未獲原告同意。黃勝乃告知被告乙○○買賣契約並未成立等情，業據證人黃勝到場證述屬實（見本院卷第二八九頁至第二九一頁），並有原告提出被告所不爭執之公文簽辦單附卷可憑（見本院卷第二四０頁至第二五六頁），足見原告與被告乙○○間就系爭房屋並未成立買賣契約甚明。又買賣契約既未成立，則原告免除被告前開租金債務之條件即未成就。故被告抗辯原告與被告乙○○間有買賣關係存在，是被告自九十年四月間起，即不負給付租金予原告之義務云云，並不足取。

２、至被告又執黃勝傳真予被告乙○○之函件（見本院卷第二八四頁至第二八五頁），抗辯原告與被告乙○○間業已談妥買賣條件，原告始催促張家俊儘速簽約，是證人黃勝所為被告乙○○另提出新條件，經其簽報上級，而遭原告否決之證詞不實云云。惟觀諸該傳真函件所載「一、本次修改之買賣契約中，已將營業稅、罰款從自備款中扣除，請查照。二、請速洽張家俊先生來本公司簽訂買賣合約，以利本人簽辦。」、「一、檢視本合約後，通知對保簽約。二、請張家俊先生先行簽約（本公司派員到場）後再行簽約，由本公司繳付營業稅、罰款事，以示張兄買賣誠意。‧‧‧」等語（見本院卷第二八四頁至第二八五頁），核與證人黃勝所為其係依被告乙○○所提前開條件，擬具不動產買賣契約書後，要求買受人張家俊先行於該契約書上簽名後，再簽報原告核准同意簽約用印之證述相符，益證原告與被告乙○○間尚未就買賣條件達成合意，故買賣契約並未成立。是被告所為此部分抗辯，亦不足取。

五、綜上所述，原告依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定及系爭租約第十七條約定，請求被告筠誠公司自系爭二樓之一房屋騰空遷出，被告公爵西餐廳自系爭二樓房屋騰空遷出，並連同系爭二樓之一房屋一併返還予原告，暨被告公爵西餐廳、甲○○及乙○○連帶給付自九十年五月一日起至九十一年六月三十日止，以終止租約時之每月租金五十萬五千五百七十五元計算相當於租金之不當得利七百零七萬八千零五十元，及自九十一年七月一日起至返還前開房屋之日止，按月給付五十萬五千五百七十五元，洵屬有據，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，併予准許。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣臺北地方法院民事第三庭

法院書記官 高菁菁