臺灣臺北地方法院 - 九十一年度重訴字第二五八九號（給付租金等）

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　九十一年度重訴字第二五八九號原　　　告即反訴被告　立茂琺瑯廠股份有限公司法定代理人　甲○ 訴訟代理人　張振興律師李成功律師被　　　告即反訴原告　德安開發股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　方金寶律師鄭智陽律師李俊瑩律師當事人間請求給付租金等事件，本院於九十二年十月二十七日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴被告應給付反訴原告新台幣壹仟伍佰萬元，及自民國九十一年一月八日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。反訴原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。本訴部分訴訟費用由原告負擔，反訴部分訴訟費用由反訴被告負擔。本判決第二項，於反訴原告以新台幣伍佰萬元供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新台幣壹仟伍佰萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。事實甲、本訴原告即反訴被告方面：本訴原告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場及所提書狀，聲明﹑陳述如下：壹、聲明：Ａ、本訴部分：一、被告應給付原告新台幣一千二百零九萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起依年利率百分之五計算之利息。二、原告願供擔保，請為假執行之宣告。Ｂ、反訴部分：一、反訴駁回。二、如受不利益判決，反訴被告願供擔保，請准免予假執行。貳、陳述：Ａ、本訴部分：一、被告於八十八年十二月十日與被告就台北縣汐止市○○○段樟樹灣小段三等四筆土地及相鄰土地、相鄰國有土地（下稱系爭土地）訂有租賃契約，約定租金每月為新台幣一百七十萬元，詎被告於九十一年一月七日藉詞以無法指定建築線為由，來函欲依契約第十二條規定終止契約，惟所謂指定建築線與系爭契約第十二條之「法令限制」問題無關，況原告於九十一年七月二十四日提出申請，已於同年八月二十七日取得台北縣政府建築線，被告無正當理由自九十一年一月起即未繳租金，原告依法函告終止契約並沒收保證金。嗣被告委陳榮華於九十一年五月二十四日會同原告職員李雪英點交租賃標的物，除土地部分外，地上建築物因該公司租賃期間使用保管以致於有所毀損，經估算修繕費用三百五十九萬元，被告職員陳榮華當時於現場已明確此事，原告要求陳榮華於點交證明書上簽認，陳榮華以未帶公司章為由，將已蓋原告章之點交證明書帶回公司，惟未覆簽。本件訴訟標的係依土地租賃契約而為請求租金及契約第十一條第二項第二款之損害賠償。二、被告並無終止契約之權利：（一）兩造間簽立之土地租賃契約書（下稱本契約）關於乙方責任、義務約款，於第十條第二項明定：「乙方保證自本契約簽約後，除政府頒布禁建法令外，不得以任何不可歸責甲方之事由拖延點交或提出解約請求。」而政府對於系爭租賃之土地，並未頒布禁建法令，且「樁位測設產生爭議」，致暫時未能獲得建築線之指定，亦非可歸責甲方之事由，被告自無提出解約請求之權利。（二）關於「解約」條款，本契約第十二條固再就上述禁建法令作較擴張之界定，然該條第一項關於「無法取得開發證照、許可及政府核准」之終止契約事由，乃以「因法令限制」為前提要件。被告為取得相關開發證照而申請指定建築線時，固因實地測量結果現況與都市計畫未能重合，致樁位測設產生爭議。然查被告向台北縣政府申請指定建築線乙案，台北縣政府僅分別復稱：「依都市計畫原意樟樹灣地區與原都市計畫區兩處都市計畫界線應重合，但樁位展繪結果未能重合，影響鄰近區界線不能確定．．．．俟本府依汐止二通樁位套繪疑義會議決議及展繪成果完成樁位測定後再行申辦。」、「．．．．故本府擬依現況實際開發情形循都市計畫通盤檢討變更程序辦理．．．．但．．．．第二次通盤檢討草案尚在內政部審議中未完成法定程序，乃請確定後再行申辦。」、「原依本府八十九年十月十二日八九北府城開字第三八九七三九號函列入本府八十八年下半年及八十九年度都市計畫復補樁工程案內辦理．．．．惟．．．．致樁位測試產生爭議，為避免日後紛爭，影響民眾權益，全案已．．．．提送內政部專案審議．．．．」。具見其暫未能獲得建築線指定，僅因樁位界線應重合但展繪結果未能重合，恐生爭議而緩辦，其爭議固有待汐止都市計畫第二次通盤檢討草案完成法定程序後，始能解決，然並無任何法令限制或禁止被告關於指定建築線之申請，縱致開發進度略受延宕，亦尚非「無法繼續開發經營」。被告要無援引本契約第十二條第一項之規定主張終止契約之餘地。（三）況原告分別於九十一年七月二十四日及九十二年二月二十一日就相關土地申請建築線之指定，均已獲主管機關台北縣政府核准指定。具見建築線之指定確可依法申請，而無任何法令限制或禁止該項申請，被告以此不符契約所定之事由主張終止契約，洵非可採。（四）又都市計畫法第十七條後段乃規定：「未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形。」本件情事，顯非屬「未發布細部計畫地區」之問題，此由上揭台北縣政府各復函內容即資明證。而其後原告自行申辦獲准之理由，亦非出於都市計畫法第十七條但書所定事由：「但主要計畫發布已逾二年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。」（參台北縣政府九十二年七月十六北府城開字第０九二０四二三九五七號函）。被告通篇引該都市計畫法第十七條為辯，自均無足採。三、被告既無得依本契約第十二條第一項規定而終止契約之權利，其於九十一年一月十七日所為終止契約之通知，即不生法律上之效力。契約既未終止，被告自仍應依約按月給付租金，其未為給付，即屬違約，且遲延給付已逾九十日，原告自亦得依契約第十一條第一項末段約定，逕行終止契約，並依同條第二項第二款請求違約之損害賠償。故原告除得請求契約終止前被告積欠之租金（九十一年一月至五月）外，並得沒收被告所交之保證金一千五百萬元及就被告違約所生之「實際損害」請求被告賠償。而被告以其九十一年一月七日所為不具合法效力之終止契約意思表示為由，謂原告未及時配合辦理租賃物返還事宜，故至九十一年五月二十四日始返還系爭土地，乃因可歸責於原告之事由而受領遲延，進而主張無庸支付此期間之租金，自不能認為有法律上之理由。四、因被告違約，依契約第十一條第二項第二款，原告本得沒收保證金。且兩造間每月租金為二百四十五萬元，租賃期間長達十九年十一個月，被告履行僅一年即違約，原告所受租金利益之損失，顯非沒收保證金所能填補。而面對每年高達五百餘萬元地價稅之負擔，原告設法將部分土地再出租，亦與被告違約而應受保證金之沒收無關。故原告沒收保證金乃合法正當，被告主張保證金過高或以其他理由要求返還或抵減，均非可採。五、原告於被告遲延給付租金逾九十日，而依租賃契約第十一條第一項末段約定，逕行終止契約之後，雖先後於九十一年十一月三十日、十二月二日、十二月十日，將系爭土地分割利用，分別出租予固德汽車股份有限公司（一０五七．七六坪）、七和實業股份有限公司（一五七九．七八坪）、加得滿股份有限公司（五二四．四四坪）。惟原告對被告請求租金部分，乃自九十一年一月起迄同年五月點交止之欠繳租金計八百五十萬元。並未請求因被告違約致原告損失原定契約期間應得而未得之所失租金利益。而上開再出租之各契約，均在同年十一月以後，要與本件請求無涉，且已出租面積共僅約三一六二坪，與本件兩造間出租標的面積共五二四六坪相較，被告違約造成原告之損失，確難彌補。被告執該出租情事為辯，自亦屬無理由。六、原告在系爭出租土地上原有之建築物，乃一合法建物，七十六年間取得使用執照，本屬具有相當價值之新建物。前於八十四年十一月至八十九年十二月卅一日間，出租予大榮汽車公司，迨與被告簽約後，於九十年一月五日點交予被告。不意被告為開發系爭土地，將該建物破壞至不堪使用，於違約遭終止契約，又不予修復。致原告不得不將其中之廠房設備向國稅局申請報廢，並於九十年十一月二十五日拆除該建物（拆除前委請台灣省土木技師公會作成鑑定報告詳載破壞毀損之事實）。此皆因被告違約而肇生，原告向之請求三百五十九萬元之損害賠償，自應為法之所許。至曾允被告申請拆除執照乙節，乃因系爭土地租賃契約租期長達十九年十一個月，為供被告充分開發利用該租用之土地，而允其申請拆除執照。然被告於契約生效甫一年即行違約不繳租金，則原告允其拆除而得由土地租金中獲得彌補之契約預期利益即無從實現，故被告就系爭原有建築物所為之毀損，自仍屬因其違約致生原告之「實際損害」，依前揭契約第第十一條第二項第二款所定，原告自得請求被告賠償，且不影響原告沒收保證金之權利。被告以原告請求該部分三百五十九萬元之修繕費用，與其無權請求返還之一千五百萬元保證金，相互牽扯，實無足採。Ｂ、反訴部分：一、如前本訴部分，反訴原告本無權終止契約，而其欠繳租金確屬違約且已達出租人得依約終止契約並沒收保證金及請求損害賠償之程度，反訴被告自無返還系爭保證金之義務。退步言之，反訴被告於終止契約後至點交返還土地期間所受之占有利益，亦應自保證金中扣除。二、本件土地租賃標的面積高達一七三四二平方公尺，價值甚鉅。又除優惠期外，每月租金為二百四十五萬元，故約定保證金一千五百萬元，顯無過高情事，反訴原告主張酌減予以返還，亦無理由。參、證據：提出契約書、估價單、點交證明書、被告來函、原告去函、台灣省土木技師公會鑑定報告、北縣政府工務局使用執照、租賃契約書、原告財產目錄表等為證。乙、本訴被告即反訴原告方面：壹、聲明：Ａ、本訴部分：一、原告之訴駁回。二、如受不利益之判決，被告願供擔保，請求免為假執行。Ｂ、反訴之聲明一、反訴被告應給付反訴原告新台幣一千五百萬元及自九十一年一月七日起至清償日止按年息百分之十計算之利息。二、反訴原告願供擔保，請求宣告假執行。貳、陳述：Ａ、本訴部份：一、被告承租系爭土地係規劃一部分作為加油站，一部分作為大賣場之用，惟系爭土地因都市計畫界線應重合而未重合，致建築執照無從申辦即屬租賃契約第十二條第一項所定之「受法令限制無法取得開發證照、許可及政府核准」之事由：（一）系爭租賃標的之土地係因「尚未測釘樁位」、「都市計畫界線應重合而未重合」致「影響鄰近區界線之確定」而無法指定建築線：１、按都市計畫樁測定及管理辦法第三十六條規定「都市計畫樁位附近地形地物檢測規定如左：一、圖上地物平面位置誤差不得超過零點五公厘。二、圖上兩地物間之距離誤差不得超過零點七公厘。如誤差超過前項之規定，由有關單位會同檢測處理」。另同辦法第三十七條規定「樁位檢測規定如左：一、依據計畫圖上樁位與其附近主要地形地物之相關位置，核對實地相應位置，二者應該相符，如部分校對不符，其較差未超出圖上零點五公厘者視為無誤。」準此，實際地形之位置，與計畫圖上之樁位位置比對後，倘其誤差在一點五公尺內（按都市計畫圖之比例尺為三千分之一，故都計圖之零點五公釐，其實際長度為一點五公尺），即可視為無誤差。而此原則應用於申請指定建築線之案件，於實際地形之位置，與計畫圖上之樁位位置不一致時，倘其誤差在一點五公尺內者，且申請人亦同意將建築線退縮一點五公尺者，建築主管機關亦有依此核發建築線指定圖之例。２、被告於八十八年十二月十日與原告簽訂系爭租約後，雖依土地租賃契約約定，租賃標的係於八十九年十二月三十一日以後始得進行點交，惟因土地開發須投入相當之人力與物力，為求慎重，雖租賃標的尚未點交，然被告於八十九年二月間即曾以退縮一點五公尺指定建築線之方式，就租賃標的向城鄉局申請指定建築線獲准。３、因建築線指定圖之效力為八個月，被告乃於八十九年八月二十五日委託國興測量公司就同一租賃標的，以相同之申請內容（即以退縮一點五公尺指定建築線之方式）向城鄉局申請指定建築線，詎竟遭城鄉局函文回復「依都市計畫原意樟樹灣地區與原都市計畫區兩處都市計畫界線應重合，但樁位資料展繪結果未能重合，影響鄰近區界線不能確定，本府已於八十二年五月十五日發函請依汐止都市計畫重新測地形圖套繪疑義會議紀錄決議辦理（建議事項：由本府修正本計畫區之樁位成果），俟本府依汐止二通樁位套繪疑義會議決議及展繪成果完成樁位測定後再行申辦」，拒絕核發建築線指定圖。嗣經國興測量公司人員向城鄉局溝通，始知主管機關係因「樁位資料展繪結果未能重合」，不適用退縮一點五公尺指定建築線之前例，故拒絕核發建築指定圖。４、被告於接獲前開函文後，只能等待城鄉局所指「依汐止二通樁位套繪疑義會議決議及展繪成果完成樁位測定」之完成。嗣經八個月之等待後，被告擬將租賃標的中第三九八地號及三九八之一地號土地轉租予志信運輸倉儲股份有限公司（以下稱「志信公司」）開發利用，志信公司乃於九十年五月二日向城鄉局函詢「北縣汐止市○○○段樟樹灣小段三九八號、三九八之一地號可否申請建築線指定？」，詎志信公司仍接獲城鄉局覆函「依都市計畫原意樟樹灣地區與原都市計畫區兩處都市計畫界線應重合，但樁位資料展繪結果未能重合，影響鄰近區界線不能確定，故本府擬依現況實際開發情形循都市計畫通盤檢討變更程序辦理，但目前汐止都市計畫第二次通盤檢討草案尚在內政部審議中未完成法定程序，乃請確定後再行申辦」。５、因城鄉局所稱「汐止都市計畫第二次通盤檢討草案完成法定程序確定」及「依汐止二通樁位套繪疑義會議決議及展繪成果完成樁位測定」等指定建築線之停止條件之成就遙遙無期，而被告自九十年一月點交租賃標的後，已按月支出一百七十萬元之鉅額月租金予原告，倘被告需此無止境之空等，恐非被告財力所能負擔，故被告遂於九十年五月二十五日向城鄉局發函「就『汐止市○○○段樟樹灣小段三九八、三九八之一、三九八之二、三九八之三地號等四筆土地』建築線指定案，請求縣政府告知依汐止二通樁位套繪疑義會議決議成果測釘樁位情形」，詎城鄉局仍函覆「旨揭地點大同路一段旁綠帶需補測樁位以核發指定建築線乙節，原依本府八十九年十月十二日八九北府城開字第三八九七三九號函列入本府八十八年下半年及八十九年度都市計畫樁（單價發包）復補樁工程案內辦理，並於八十九年十月三十一日開始施測，惟經實地測量結果發現現況與都市計畫圖差異甚大，致樁位測設產生爭議，為避免日後紛爭，影響民眾權益，全案已於九十年三月十二日提送內政部專案審議，建請變更都市計畫以合已發展之都市現況」。６、復據北縣府九十二年七月十六日北府城開字第０九二０四二三九五七號覆函文說明之第二、三點，亦再度確認，主管機關係因「尚未測釘樁位」、「都市計畫界線應重合而未重合」致「影響鄰近區界線之確定」而無法指定建築線。７、另城鄉局於九十一年二月二十日就汐止都市計劃第二次通盤檢討案中，就開發課及測量課於辦理相關業務時所產生都市計畫重製樁位套繪疑義（即樁位套繪不符所生相關爭議）於台北縣政府召開樁位套繪會會議討論。而依該次會議討論之結論，台北縣政府並於九十一年三月十三日將會議決議報內政部惠請同意併汐止都市計劃第二次通盤檢討案辦理。準此，可知城鄉局至少於九十一年三月十三日前，均是持汐止都市計劃第二次通盤檢討案範圍內所生之都市計畫重製樁位套繪疑義，均應待汐止都市計劃第二次通盤檢討案經法定程序確定後方能處理之立場。８、又據北縣府九十二年七月十六日北府城開字第０九二０四二三九五七號覆函文說明之第四點：「本府刻正辦理之『變更汐止都市計畫（第二次通盤檢討）草案』，於民國八十九年八月四日依法呈報內政部審議，後分別經內政部都市計畫委員會九十年五月八日第五０八次、九十年七月三日第五一二次、九十年九月二十五日第五一八次、九十一年一月二十二日第五二六次、九十一年四月三十日第五三二次會議審決在案，本府依前述會議修正後，續於九十二年五月五日呈報內政部核定中，惟尚未完成法定程序」。準此，倘依據被告所獲城鄉局之回覆，須待汐止都市計畫第二次通盤檢討草案完成法定程序後再行申辦，則被告迄今尚未能取得建築線之指定矣。（二）建築線之指定，確為取得建造執照及雜項執照等「開發證照」之前提要件：１、依據建築法第二十五條、第二十八條之規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除」、「建築執照分左列四種：一、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。二、雜項執照：雜項工作物之建築，應請領雜項執照。」，而被告承租台北縣汐止市○○○段樟樹灣小段 397、397-1、398、398-1 等土地（以下稱「租賃標的」）之目的，即是於租賃標的上進行土地開發、新建建築物，準此，系爭租約第十二條第一項所指「因法令限制無法取得開發證照、許可及政府核准．．．．，致無法繼續開發經營」之「開發證照」，應包括建築法所定之「建造執照」及「雜項執照」而言。２、按建築法第三十條、第三十一條、第五十一條等規定：「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」、「建築物不得突出於建築線之外．．．．」。另台灣省建築管理規則第二條第一項、第十一條、第十二條等規定「建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或合於本規則規定之現有巷道者，得申請指定建築線」、「申請建造執照除依本法規定外，並應檢附左列文件：一、土地權利證明文件：（一）土地登記簿謄本。（二）地籍圖謄本。（三）土地使用同意書（限土地非自有者）。二、工程圖樣：（一）基地位置圖：載明基地位置、方位、都市計畫土地使用分區或區域計畫土地使用編定及比例尺。（二）地盤圖：載明基地之方位、地號及境界線、建築線、臨接道路之名稱及寬度、建築物之配置。．．．．五、建築線指定圖。．．．．」、「申請雜項執照，除依本法規定外，並應檢附左列文件：一、土地權利證明文件：（一）土地登記簿謄本。（二）地籍圖謄本。（三）土地使用同意書（限土地非自有者）。二、工程圖雜管機關申請指定建築線，並檢附包括「建築線指定圖」在內之各式文件後，始能提出申請，而依據前開建築法令規定之反面解釋及系爭租約第十二條第一項之規定，於被告提出指定建築線之申請後，倘因建築主管機關未指定建築線、未發給建築線指定圖，致被告無法取得建造執照及雜項執照等「開發證照」時，此「建築主管機關未指定建築線、未發給建築線指定圖」之情事，當然即屬系爭租約所定「因法令限制無法取得開發證照、許可及政府核准」之情形，要無庸議，此即被告終止系爭租賃契約之原因。（三）本件因都市計畫界線應重合而未重合，致未能指定建築線並因而無法取得建造執照及雜項執照等「開發證照」，確實係受都市計畫法及建築法等法令之限制所致：１、除前述建築法令之規範外，依據都市計畫法第十七條規定「第十五條第一項第九款所定之實施進度，應就其計畫地區範圍預計之發展趨勢及地方財力，訂定分區發展優先次序。第一期發展地區應於主要計畫發布實施後，最多二年完成細部計畫，並於細部計畫發布後，最多五年完成公共設施。其他地區應於第一期發展地區開始進行後，次第訂定細部計畫建設之。未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形。但主要計畫發布已逾二年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。」２、前條條文但書所稱「但主要計畫發布已逾二年以上，而能確定建築線或主要公共建築線，核發建築執照」，依據內政部八十七年一月二十三日（八七）台內營字第八七七一一二八號函所示「查都市計畫法第十七條第二項但書規定，旨在對於未發布細部計畫地區，其主要計畫發布已逾二年，且能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成之情形下，主管機關應即考量可否指定建築線核發建築執照，尚非應即指定建築線核發建築執照。．．．．」，意指主管機關對於是否指定建築線核發建築執照，需依據具體情況考量，而非只要符合「未發布細部計畫」且「主要計畫發佈已逾二年」之要件，主管機關即應指定建築線。３、至於主管機關指定建築線應考量之具體情況，依據臺灣省建築管理規則第九條規定：「主管建築機關應於測定建築線後，在指定建築線之文件上註明椿位」，亦即，椿位為主管建築機關指定建築線之前提要件，椿位不確定，主管建築機關即無法指定建築線。另依據內政部九十一年十月七日台內營字第Ｚ○○○○○○○ ○○號函所示「．．．．都市計畫法第十七條第二項但書有關『未發布細部計畫地區，其主要計畫發布已逾二年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照』之規定，仍需透過都市計畫樁位之測定作業，確立有關道路及其他公共設施用地、土地使用分區之界線範圍，始能據以確定建築線或完成主要公共設施之興建，．．．．」，係指應依據「都市計畫樁位之測定作業」，確立「有關道路及其他公共設施用地、土地使用分區之界線範圍」後，得據以確定建築線之情形。惟倘主管機關無法依據「都市計畫樁位之測定作業」以確立「有關道路及其他公共設施用地、土地使用分區之界線範圍」，而據以確定建築線時，依據法務部八十五年二月三日（八五）法律決字第二九五六號函示「．．．．依都市計畫法第十七條第二項規定：「未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形。但主要計畫發布已逾二年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。」本件「石門水庫風景特定區計畫」案，其主要計畫故於五十九年六月發佈實施，而該地區細部計畫則迄未完成法定程序，如其主要計畫公布已逾二年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，始得由主管機關指定建築線核發建築執照。至主管機關如認申請核發建造執照案不符上開十七條第二項但書規定，而依同條項前段限制其建築使用，於法似無不合。」，意指主管機關即應適用都市計畫法第十七條第二項前段規定「限制其建築使用及變更地形」。４、按系爭租賃標的之所在地區，其都市計畫之主要計畫係於五十八年十二月二十四日發佈，嗣於七十年三月二十六日完成第一次都市計畫通盤檢討，迄今並未完成細部計畫，早已逾二年之期間，而承前所述，第二次都市計畫通盤檢討亦尚未完成法定程序，且系爭租賃標的之地號土地於被告聲請指定建築線時，主管機關係認定因「尚未測釘樁位」、「都市計畫界線應重合而未重合」致「影響鄰近區界線之確定」而無法指定建築線（北縣府九十二年七月十六日北府城開字第０九二０四二三九五七號函文，及台北縣政府分別回復國興測量公司、志信運輸倉儲股份有限公司及被告之函文），準此，依據都市計畫法第十七條第二項規定及前揭函示所示意旨，系爭租賃標的即係因「尚未測釘樁位」、「都市計畫界線應重合而未重合」而未能確定建築線，致無法適用都市計畫法第十七條第二項後段但書之規定由主管建築機關指定建築線而獲核發建築執照，當屬「應限制建築使用及變更地形」之情形，且因受此法令限制致無法取得開發證照（即無法指定建築線核發建築執照），當然符合系爭租約第十二條第一項所定之解約事由。（四）系爭租賃標的因都市計畫界線應重合而未重合，致建築執照無從申辦，當然屬租賃契約第十二條第一項所定之「受法令限制無法取得開發證照、許可及政府核准」之事由：１、雖目前尚無法令限制或禁止被告關於指定建築線之申請，惟承前所述，被告於提出指定建築線申請後，即因受都市計畫法第十七條之規範，遭主管機關以「都市計畫界線應重合而未重合」等理由，指示被告須待汐止都市計畫第二次通盤檢討草案完成法定程序後再行申辦，而將被告之申請「檢還」（即拒絕指定建築線），並因受建築法之規範，而未能取得建造執造等「開發證照」，致被告完全無法進行土地開發及興建房屋。２、按依據主管機關之回覆，本件建築線之指定須待汐止都市計畫第二次通盤檢討草案完成法定程序後，始能再行申辦，而都市計畫之通盤檢討，均需耗時數年（以本件言，即迄今均未完成法定程序），準此，依據主管機關之指示，被告至少需等待三年以上之時間，方能進行土地開發，嚴重超乎被告所得忍受之合理等待期限，形同已無法繼續開發經營，絕非原告所稱僅開發進度略受延宕而已。其次，被告於八十八年十二月十日予原告簽署系爭租約時，即已支付新台幣一千五百萬元之保證金予原告，而被告於九十一年一月七日發函終止系爭租約前，更已按月支付一百七十萬元之租金予原告，累計達一千八百七十萬元之鉅，惟均未能進行租賃標的之任何開發利用，而未有任何收入，對被告已造成不合理之嚴重負擔，倘須待汐止都市計畫第二次通盤檢討草案完成法定程序，因該計畫迄今均未完成法定程序，則被告尚需繼續支付至少四千零七十五萬元之租金，誠屬期待不可能之事。準此，依據主管機關指示，被告因受法令限制，至少需待三年以後，方能取得開發證照，已與「無法進行開發」無異，且該受法令限制之事由，更非因可歸責於被告之事由所致，核與租賃契約第十二條第一項所定之「受法令限制無法取得開發證照、許可及政府核准」之事由相當，被告自得自九十一年一月七日起，依約合法終止租賃契約。３、原告稱「原告已分別於九十一年七月二十四日及九十二年二月就相關土地申請建築線之指定，並已獲主管機關核准指定建築線」云云，因該建築線指定之時點，已遠在被告終止租約之數月後，而被告於終止租約時，依據城鄉局之回覆函文，已確信於汐止都市計畫第二次通盤檢討草案完成法定程序前，無法進行土地開發，更無法預知城鄉局就相同之案件，於將來會有翻易法律見解之可能，且城鄉局就同一土地前後不同之處理方式，參諸北縣府九十二年七月十六日北府城開字第０九二０四二三九五七號函文說明之第二、三、五點，均於法有據，則原告所稱嗣後取得建築線之指定乙節，並不能作為原告終止租約時不具「因法令限制無法取得開發證照、許可及政府核准．．．．致無法繼續開發經營」之契約終止事由之證明。４、原告稱「租賃契約第十條第二項明定『乙方保證自本契約簽約後，除政府頒佈禁建法令外，不得以任何不可歸責甲方之事由拖延點交或提出解約請求』，被告自無提出解約請求之權」云云，顯係對契約規範之曲解，並不可採。按被告於八十八年十二月十日與原告簽訂系爭租約後，因系爭租賃標的上原承租人之租約須待八十九年十二月三十一日始告期滿，故依系爭租約第六條第一項之約定，租賃標的係於八十九年十二月三十一日以後始得由原告點交予被告，且原告點交予被告之日期不得逾九十年六月一日。亦即，系爭租約於簽署後，至原告將租賃標的交付點交予被告間，至少存有一年至一年半之落差，為免除原告對「簽約後至土地交付前，被告可能反悔不租或解約」之疑慮，雙方始於租賃契約第十條第二項約定「乙方保證自本契約簽約後，除政府頒佈禁建法令外，不得以任何不可歸責甲方之事由拖延點交或提出解約請求」，準此，第十條第二項確係針對租約簽署後至原告將租賃標的交付點交予被告之期間所為之約定，並不及於原告將租賃標的點交予被告後之履約期間，至於系爭租約第十二條第一項所定之「本租賃標的因法令限制無法取得開發證照、許可及政府核准，或政府辦理土地重劃、徵收，致無法繼續開發經營，乙方得終止本契約」之契約終止事由，即應適用於原告將租賃標的點交予被告後之履約期間，如此始與租賃契約約定之真意相符，且方能避免第十條第二項與十二條第一項之解約事由於適用上之不一致與衝突。（五）被告因受法令限制，於接受租賃標的之點交後長達年餘之期間內均無法取得相關許可證照以致無法進行開發計劃，且不知都市計畫法定程序何時方能完成，惟仍須按月給付鉅額租金予立茂公司，顯非被告所能承擔，被告遂於九十一年一月七日依系爭租約第十二條第一項「本租賃標的因法令限制無法取得開發證照、許可及政府核准，或政府辦理土地重劃、徵收，致無法繼續開發經營，乙方得終止本契約．．．．」約定，發函予原告終止契約並請求原告返還保證金，系爭租約既已於九十一年一月七日合法終止，則被告自不負給付終止後所生租金之義務，乃理所當然。（六）縱認系爭租約位未九十一年一月七日合法終止，惟反訴原告於九十一年一月七日起迄九十一年五月二十四日止，期間之租金為七百七十三萬二千二百五十八元，並非原告所稱之八百五十萬元。二、租賃土地上之建築物因毀損所受之損害，於契約終止後，被告是否需負恢復原狀之義務：（一）按系爭租約所包括之租賃標的係指土地，並不包括土地上之建物，此觀系爭租約第一條規定自明。又系爭租約第六條第二項約定除被告認為可用建物而予以保留外，被告得於原告點交租賃標的物予被告後拆除其上之建物，原告起訴所指應修繕之建物，均未經被告認為可用而予保留，自不屬租賃標的之一部分，且原告為此業已同意拆除，被告並已於八十九年十一月就租賃標的上之建物（地址為：台北縣汐止鎮○○路○段一五四號）取得台北縣政府工務局八十九年拆字第一六八號拆除執照在案。準此，足以證明系爭建物自本租賃標的物點交伊始即非系爭租約之租賃標的物。倘原告欲依租賃契約請求被告賠償原有建物之損害，首應就該建築物係屬租賃標的乙節，負舉證責任。（二）依系爭租約第十條第四項規定，被告於系爭租約有效期間內，所應負善良管理人之注意義務而使用者，僅以租賃標的（即土地部分，不包括原有建物）為限。至於租約期滿後所應負恢復原狀之義務，亦係指將租賃標的土地騰空交還予原告而言（經原告同意不需拆除者，亦係指被告租賃後由被告建築之房屋而言，並非指原告所稱之原有房屋）。準此，系爭租賃標的並不包括原告所指之原有建物，且被告所應負恢復原狀之義務者，亦不包括將原有房屋回覆原狀之義務，故租賃土地上之建築物因毀損所受之損害，於契約終止後，被告自不負恢復原狀之義務。（三）縱認原有房屋為租賃標的，惟依據租賃契約第六條第二項之規定，原告所指之原有房屋既屬業經原告同意由被告負責拆除清理，則原告應已認為該房屋之存在，對原告已無經濟利益，而可認為原告已預示免除被告就原有房屋之毀損滅失對原告所負之損害賠償債務，合先指明。（四）其次，依據租賃契約第六條第二項之規定，原告所指之原有房屋，既已由原告同意授權被告負責拆除清理，則被告既屬有權將房屋完全破壞拆除，而無須負責賠償所生之損害，依舉重以明輕之理，該房屋之部分毀損，亦屬被告有權處分之範圍，被告自無須負賠償之責。另依據民法第四百三十二條第二項規定，承租人違反善良管理人之注意義務致租賃標的毀損滅失者，負損害賠償責任。但約定之方法或依物之性質而訂之方法為使用收益致有變更或毀損者，不在此限。準此，該原有房屋縱所受之毀損，亦應屬原告同意由被告處分該原有房屋之範圍，屬依約定之方法使用租賃標的，故被告亦無須負賠償責任。（五）按損害賠償以填補債權人所受損害及所失利益為原則，原告並未因該原有房屋之毀損而受有損害及失其利益，被告無須負恢復原狀之義務：１、原告並未因該原有房屋之毀損而受有損害：依據租賃契約第六條第二項之規定，原告既已同意由被告完全拆除原有房屋，應認原告已放棄對該原有房屋完整存在之利益，而房屋之完整存在對原告既已無利益，則原有房屋之毀損，當然不會使原告原有之利益，更受有損害。另，損害賠償責任，係以填補債權人之所受損害及所失利益為原則，不得使債權人因損害賠償債權之行使而更有所得，按原告所指之原有房屋縱受有損害，惟原告並未實際支出任何費用予以修補而回覆原狀，反之，原告係直接將該受損之房屋申請報廢並予以全部拆除，致使該房屋現實上已不存在。換言之，因原告未支出費用修繕房屋且該房屋已不存在，原告應已無任何未遭填補之損害，倘認被告需對原告負賠償責任時，將使原告因損害賠償債權之行使，而於填補損害外更有所得，有違損害賠償債務之旨，準此，被告無須對原告就原有房屋之毀損負賠償責任。２、原告並未因該原有房屋之毀損而有所失利益：按系爭房屋之毀損，並非原告依通常情形或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益之損失，與所失利益無涉，縱原告因被告之終止租賃契約而有所失利益，惟該利益之喪失亦與原有房屋之毀損並無因果關係，被告自無須對原告就原有房屋之毀損負賠償責任。（六）系爭租約第十二條第一項規定，被告依第十二條終止系爭租約時，其所致之損失或補償，應各歸各所有權人負擔或所有。準此，被告於九十一年一月七日終止租約後，被告對不屬租賃標的之建物，依約自不負恢復原狀之責。況且，租賃標的上之建物現狀，係因九一七颱風水災等不可抗力原因所造成，建物之所有權人既為原告，其毀損滅失風險自應由原告自行承擔，與被告無涉。（七）被告從未與原告達成任何就該原有房屋之損害對原告負賠償責任之合意。準此，不論係依據租賃契約約定及民法之損害賠償規定，於契約終止後，就租賃土地上之建築物因毀損所受之損害，被告對原告自不負恢復原狀之義務。（八）縱認被告對原告就租賃土地上之建築物因毀損所受之損害需負恢復原狀之義務，惟就損害狀況及賠償之數額及範圍，原告僅以原證六之鑑定報告及原證二之估價單為據，因鑑定報告之日期距被告終止租賃契約之時點已有近一年之差距，且估價單並不足以證明賠償之數額，被告均予以否認，原告請求被告賠償原告三百五十九萬元之修繕費用，確無理由。Ｂ、反訴部份：一、反訴原告業於九十一年一月七日合法終止租約，反訴被告應返還反訴原告一千五百萬元及自九十一年一月七日起至清償日止按年息百分之十計算之利息：（一）反訴原告因接受租賃標的物之點交後經過年餘仍無法取得相關開發證照，業於九十一年一月七日依系爭租約第十二條之約定，合法函告反訴被告終止土地租約，並無任何違約之處，反訴被告自不得以系爭租約第十一條第二項第二款規定，沒收保證金。（二）依據系爭租約第五條第五項規定，新台幣一千五百萬元之保證金於系爭租約期滿、解約或期前終止結算且被告依系爭租約第十條第四項約定恢復租賃標的原狀及塗銷地上權之同時，由反訴被告無息退還予反訴原告。因反訴原告依系爭租約之規定，已不負恢復租賃標的原狀之責，故反訴被告應給付反訴原告一千五百萬元及自九十一年一月七日起至清償日止按年息百分之十計算之利息。二、反訴原告於九十一年一月七日為終止租約之通知，若認已合法終止，契約終止後因未立即點交返還反訴被告，迄點交返還之日止，相當於租金之利益是否應自保證金扣除：（一）按反訴原告於九十一年一月七日通知反訴被告終止租賃契約後，反訴被告並未於限期內給付保證金並受領租賃標的，就受領租賃標的言，核已屬受領遲延之狀態。而反訴原告見反訴被告未於限期內返還保證金及受領租賃標的，旋即由反訴原告之總經理，與反訴被告之代表周小姐（按即反訴被告法定代理人之媳，因反訴被告之法定代理人長年居於泰國，其國內事務係委由其媳及兒子處理）當面溝通土地及保證金返還之事，並向周小姐表示「土地本來就是你們的，既然解約，就應該還給你們，因我們一直沒有進去使用，土地就在那裡」及「既然解約了，我們不會阻止你們要如何使用」等語，足見反訴原告確實已於九十一年一月下旬向反訴被告當面為拋棄系爭租賃標的之事實上管領力之通知，即拋棄該租賃標的之占有之表示，準此，反訴原告既已拋棄對租賃標的之占有，自占有拋棄後，反訴原告自未受有任何相當於租金之利益。於占有拋棄前，依據證人陳榮華於庭訊所證，反訴原告均未進入系爭租賃標的使用，反訴原告亦未受有任何當於租金之占有利益。（二）縱認占有拋棄前反訴原告仍受有占有利益，惟依據證人陳榮華於庭訊所證，反訴原告確實已於九十一年一月下旬向反訴被告當面為拋棄占有之表示，準此，反訴原告至多僅受有九十一年一月七日後至一月三十一日間相當於租金之占有利益。依據系爭契約，九十一年一月份之租金為一百七十萬元，亦即相當於每日五萬四千八百三十八元，則反訴原告拋棄占有前計有二十四日之期間，相當於受有一百三十一萬六千一百二十九元之相當於租金之占有利益，反訴被告得自保證金中扣除，並應將扣除後之餘額計一千三百六十八萬三千八百七十元加計利息後返還反訴原告。三、退步言之，縱認反訴被告拒絕返還保證金為有理由，惟該保證金之數額顯已過高，應予酌減。反訴被告亦應將酌減之數額給付予反訴原告：（一）按反訴原告於九十一年一月七日終止租賃契約後，反訴被告於九十一年十一月三十日、十二月二日、十二月十日已將租賃標的出租與固德汽車股份有限公司、七和實業股份有限公司及加得滿股份有限公司，則反訴被告未收取之租金絕非其所言之十九年十一個月之久。另反訴原告原擬就部分租賃土地分租予志信公司開設加油站之部分（與加得滿公司經營之項目同），每月之租金即已達一百五十餘萬，則反訴被告將土地分租予固德汽車股份有限公司、七和實業股份有限公司及加得滿股份有限公司後，縱面積略有縮減，其總租金一定超出原租予反訴原告之月租金一百七十萬元，故反訴被告並未受有如其所稱之損失，則其沒收之保證金，確屬過高，應予酌減。（二）依據租賃契約第八條第二項之約定，租賃期間之地價稅係由反訴被告負擔，準此，反訴被告以需負擔地價稅為由，主張所沒收之一千五百萬元，其性質為違約金之保證金數額未過高，不應酌減云云，亦無理由。參、證據：提出台北縣政府八十九年十月十二日八九北府城開字第三八九七三號函、九十年五月十一日九十北府城開字第一七○九八號函、九十年六月二十一日九十北府城測字第一九七五一七號函、德安公司 (91) 開字第００２號函文、理律法律事務所九十一年三月二十二日九一之一一九六號函、九十一年五月十五日九一之一八一七號函、台北縣政府工務局捌拆字壹陸捌號拆除執照、台北縣政府都市計畫區申請指定建築線標準作業程、流程說明、建築線查核要項表、台北縣政府都市計畫進度流程表、租金付款簽收單、租賃標的現場照片、建築線指定申請書圖等為證。並聲請詢問證人陳榮華。丙﹑本院依本訴被告之聲請，向台北縣政府函查系爭土地指定建築線駁回及核准之理由及法令依據。理由壹、程序方面：本件本訴原告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：甲﹑本訴部分：一﹑原告起訴主張：兩造於八十八年十二月十日簽訂由被告向原告承租系爭土地之租約，每月租金一百七十萬元，但被告於九十一年一月七日藉詞以無法指定建築線為由，要求終止租約，但被告終止租約之理由，顯與系爭租約第十二條之「法令限制」前提不相符合。因被告拒絕繼續支付租金，原告乃依法函告終止租約，並沒收保證金。被告自九十一年一月起至九十一年五月之租金，計五個月之租金合計為八百五十萬元，另系爭土地上之建物，因可歸責於被告之事由，致生損壞，其修繕費用共需三百五十九萬元，因而起訴請求被告給付一千二百零九萬元，及其遲延利息。二﹑被告則以：因系爭土地受法令之限制，無法指定建築線為開發利用，被告無法長期忍受支付鉅額租金，卻無法開發利用，業於九十一年一月七日發函終止租約，被告自無繼續支付租金之義務。又該建物，本即為原告同意被告自行拆除之建物，且非系爭租約之租賃標的物，自無恢復原狀之可言，況該建物之損害並未經原告修繕，即嗣由原告基於土地利用之考量而自行拆除，原告自無受有何損害之可言等情置辯。三﹑兩造簽訂有系爭土地之租約，原告並已交付系爭土地予被告開發利用，被告因無法指定建築線，乃於九十一年一月七日通知原告終止租約，為兩造所不爭執，並有土地租賃契約書﹑通知函在卷為憑，堪認為真實。四﹑茲兩造所爭執者，經協商簡化為：（一）系爭土地因都市計畫界線應重合而未重合，致建築執照無從申辦是否屬租賃契約第十二條第一項所定之「受法令限制無法取得開發證照﹑許可及政府核准」之事由？（二）租賃土地上之建物因毀損所受之損害，於契約終止後，被告是否須負恢復原狀之義務？五﹑關於爭點（一）：（一）按被告承租系爭土地之目的，係為開發利用，而欲開發利用則須興建建物，此為原告所自認（見本院九十二年四月十四日筆錄）。依據建築法第二十五條之規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除」，而建築線之指定，則為取得建造執照之前提要件，為原告所不爭執。另依據都市計畫法第十七條規定：「第十五條第一項第九款所定之實施進度，應就其計畫地區範圍預計之發展趨勢及地方財力，訂定分區發展優先次序。第一期發展地區應於主要計畫發布實施後，最多二年完成細部計畫，並於細部計畫發布後，最多五年完成公共設施。其他地區應於第一期發展地區開始進行後，次第訂定細部計畫建設之。未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形。但主要計畫發布已逾二年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。」但都市計畫法第十七條第二項但書規定，旨在對於未發布細部計畫地區，其主要計畫發布已逾二年，且能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成之情形下，主管機關應即考量可否指定建築線核發建築執照，尚非應即指定建築線核發建築執照，有內政部八十七年一月二十三日（八七）台內營字第八七七一一二八號函可參。可知主管機關對於未發布細部計畫之都市用地，是否指定建築線核發建築執照，需依據具體情況考量，而非只要符合「未發布細部計畫」且「主要計畫發佈已逾二年」之要件，主管機關即應指定建築線。至於主管機關指定建築線應考量之具體情況，依據臺灣省建築管理規則第九條規定：「主管建築機關應於測定建築線後，在指定建築線之文件上註明椿位」，換言之，椿位為主管建築機關指定建築線之前提要件，椿位若未能確定，則主管建築機關即無法指定建築線。（二）被告為興建建物，利用系爭土地，曾委託國興測量有限公司申請指定建築線，及部分系爭土地之轉承租人志信運輸倉儲股份有限公司，申請指定建築線時，均因樟樹灣地區與原都市計畫區都市計畫線應重合而未重合，須待展繪成果完成樁位測定後，始得辦理指定建築線，但因汐止都市計畫第二次通盤檢討草案尚在內政部審議中未完成法定程序，須待確定後再行申辦指定建築線，有台北縣政府八十九年十月十二日八九北府城開字第三八九七三號函、九十年五月十一日九十北府城開字第一七○九八號函、九十年六月二十一日九十北府城測字第一九七五一七號函在卷為憑。顯然系爭土地因「尚未測釘樁位」、「都市計畫界線應重合而未重合」等原因致未能確定建築線，致無法適用都市計畫法第十七條第二項後段但書之規定由主管建築機關指定建築線而獲核發建築執照。上開情形，經本院向台北縣政府函查其理由及法令依據，台北縣政府以：「系爭土地因與鄰接之計畫道路於台北縣政府刻正辦理之「變更汐止都市計畫（第二次通盤檢討）草案」圖中之工業區○○○道路隔臨綠帶因尚未測定樁位，且於前述二通草案圖中展繪之汐止原都市計畫區與擴大都市計畫（樟樹灣地區）區之都市計畫界線應重合而未重合，亦影響臨近區界線之確定，故須待台北縣政府納入該通盤檢討草案辦理樁位測釘並完成法定程序後再行申辦」，有九十二年七月十六日北府城開字第○九二○四二三九五七號函附卷可稽。查系爭土地之興建建物，既「須待台北縣政府納入該通盤檢討草案辦理樁位測釘並完成法定程序後再行申辦」，自係「因法令限制無法取得開發證照」。（三）台北縣政府城鄉局於九十一年二月二十日就汐止都市計劃第二次通盤檢討案中，就開發課及測量課於辦理相關業務時所產生都市計畫重製樁位套繪疑義（即樁位套繪不符所生相關爭議），曾於台北縣政府召開樁位套繪會會議討論。依該次會議討論之結論，台北縣政府並於九十一年三月十三日將會議決議報內政部惠請同意併汐止都市計劃第二次通盤檢討案辦理，有台北縣都市計畫進度流程表在卷為憑。可知，台北縣政府城鄉局於九十一年三月十三日前，均是持汐止都市計劃第二次通盤檢討案範圍內所生之都市計畫重製樁位套繪疑義，應待汐止都市計劃第二次通盤檢討案經法定程序確定後方能處理之立場。而被告因信賴系爭土地得開發利用（證人陳榮華之證言參照），因而向原告承租系爭土地，自八十九年十二月三十一日點交系爭土地起，依約每月支付一百七十萬元之租金予原告，卻長期無法依照契約預期目的使用收益系爭土地，而達成所預期之經濟上效果，其依據系爭租賃契約書第十二條之約定，於九十一年一月七日終止系爭契約，殊為有理由。雖原告主張：其分別於九十一年七月二十四日及九十二年二月二十一日就相關土地申請建築線之指定，均已獲主管機關台北縣政府核准指定，認建築線之指定確可依法申請，而無任何法令限制或禁止該項申請云云，但台北縣政府於被告終止契約後，之所以核准指定建築線，乃為「考量申請人之權益」，以於現況圖加註「依都市計畫圖區界位置套繪」並「建請退縮一．五公尺建築先予核准」，有上開函覆本院函可證，顯然台北縣政府之所以核准，係考量申請人之權益以權宜措施為之，並非法令之限制解除，因而原告主張被告對於系爭土地之開發利用未受有法令之限制云云，並無可取。系爭租賃契約既經原告於九十一年一月七日合法終止，被告自無繼續給付租金之義務，原告請求被告給付終止契約後﹑點交前期間之租金，為無理由。六﹑關於爭點（二）：（一）按除有特別約定外，契約之終止，僅使契約往後失其效力，而契約之解除，則可使契約溯及失效，故其法律效果並非全然相同。故契約之終止並無雙方互負回復原狀義務之可言。按租賃契約，為繼續性之契約，承租人於終止契約前，對於租賃標的物，依照約定之方法所為之使用收益行為，均屬權利之正當行使，出租人有消極容忍而不得干涉之義務。系爭土地上之原有建物，原告同意被告自行拆除，此經證人陳榮華證述在卷，故倘被告果拆除該建物，應無違反租賃契約所約定之使用方法，或有不法之侵權行為可言。基於此，被告依照契約之約定，或租賃標的物之使用方法，對於該建物當亦無何保管使其不致發生損害之可言。是原告認被告於租賃期間，因疏於保管該建物，致該建物受有損害，係可歸責於被告之事由云云，並不足採。（二）另原告主張依據土地租賃契約書第十一條第二項第二款之約定，請求被告負損害賠償責任，但該損害賠償責任，其前提為「被告違約時」，而被告並未有何違約之行為，已如前述，況該建物係同意由被告自行拆除之建物，顯非系爭租賃契約之租賃標的物土地附屬所及之物，當亦無於契約終止後，恢復原狀返還租賃標的物之可言。換言之，被告依約須恢復原狀者，乃將其於租賃期間興建於土地上之地上物拆除﹑騰空土地，並塗銷地上權，將土地依照出租時之可利用原狀返還原告，至於土地上之該原有建物，則係被告基於利用土地應拆除之建物，當非恢復原狀之標的物。從而，原告請求被告賠償該建物損壞估計所需之修繕費用，並無理由。七﹑綜上所述，原告之請求，為無理由，應予駁回。訴既經駁回，假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。乙﹑反訴部分：一﹑反訴原告主張：系爭租賃契約既經反訴原告合法終止，反訴原告所交付反訴被告之保證金一千五百萬元，被告自應返還。反訴被告則以：反訴原告終止契約並無理由，而其欠繳租金確屬違約，且已達出租人得依約終止契約並沒收保證金及請求損害賠償之程度，反訴被告自無返還系爭保證金之義務；退步言之，反訴被告於終止契約後至點交返還土地期間所受之占有利益，亦應自保證金中扣除等情置辯。二﹑茲兩造所爭執者，經協商簡化為：反訴原告於九十一年一月七日為終止租約之通知，若認已合法終止，契約終止後，因未立即點交返還反訴被告，迄點交返還之日止，其相當於租金之利益是否應自保證金中扣除之？三﹑反訴原告業於九十一年合法終止系爭租賃契約，不再贅述。四﹑依據系爭租賃契約第五條第五項之約定，本保證金於租賃契約期滿或解約或期前終止結算且被告依系爭租約第十條第四項約定恢復租賃標的原狀及塗銷地上權之同時，由反訴被告無息退還予反訴原告。是於契約終止後，當反訴原告將土地恢復原狀，反訴被告須同時負擔返還保證金之義務，兩者居於對待給付關係，而系爭土地，因建築線無法指定，反訴原告從未有實際開發利用行為，為證人陳榮華證述無訛，反訴原告於九十一年一月七日通知反訴被告終止契約時，即同時要求反訴被告返還保證金，於反訴被告未返還保證金前，反訴原告本可拒絕點交返還系爭土地，既係權利之行使，自非無法律上原因而受有占有利益；況反訴原告占有系爭土地之目的係為開發利用，因未能指定建築線，而為使用收益行為，對於反訴原告而言，亦無何占有之利益可言，此由證人陳榮華證稱：「反訴原告之總經理，於終止契約後不久，即對反訴被告之代表周小姐當面溝通土地及保證金返還之事，並向周小姐表示「土地本來就是你們的，既然解約，就應該還給你們，因我們一直沒有進去使用，土地就在那裡」及「既然解約了，我們不會阻止你們要如何使用」等語自明。因此，反訴被告主張反訴原告迄點交返還系爭土地前所受之占有利益，應自保證金中扣除云云，並無理由。五﹑從而，反訴原告請求反訴被告返還保證金一千五百萬元，並依系爭租賃契約第十一條之約定，反訴被告自受催告翌日起（九十一年一月八日起）至清償日止，給付按約定年息百分之十計算之利息，於上開範圍之請求，為有理由；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。六﹑假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核反訴原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；反訴原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。丙、結論：本訴原告之訴，為無理由；反訴原告之訴，部分為有理由，部分為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條﹑第三百九十條第二項 ﹑第三百九十二條第二項，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　十一　　月　　　十　　　日民事第六庭法官侯水深正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　十一　　月　　　十二　　　日書記官林秀妙附記：民事訴訟法第三百九十二條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。

臺灣臺北地方法院九十一年度重訴字第二五八九號

關鍵資訊