臺灣臺北地方法院 - 九十一年度重訴更一字第七號（給付租金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　九十一年度重訴更一字第七號原　　　告　乙○○ 訴訟代理人　楊明廣律師林正忠律師被　　　告　元大京華證券股份有限公司 ? 法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　陳信瑩律師右當事人間請求給付租金事件，經臺灣高等法院回更審，本院判決如左：主文被告應給付原告新台幣捌佰肆拾萬元，及如附表二所示各期應支付金額之利息起算日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣貳佰捌拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣捌佰肆拾萬元或同面額之台北市政府九十年度第二期建設公債或台灣中小企業銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：原告於民國八十八年二月五日將所有坐落台北市○○路三十六號地下一樓之一、之二之不動產（下稱系爭房屋）出租於京華證券股份有限公司，嗣京華證券股份有限公司與元大證券股份有限公司合併，原租賃契約之一切權利義務由合併後之元大京華證券股份有限公司即被告承受。又本件租賃期間自八十八年二月十六日起至九十二年二月十五日止計四年，租金每月新台幣（下同）四十萬元，依約被告應按季於每年二月、五月、八月、十一月之第十六日繳付當季之租金，租金額之調整為第二年起以簽約日之租金加計5％，作為該一年度之租金。詎被告於租賃期限屆滿前之八十九年八月三十日乃以台北市○○路郵局第二七七九號存證信函通知原告，將於八十九年十一月三十日提前終止租約，為原告所拒，依系爭租賃契約第七條第三項：「本契約租賃期限未滿，一方擬解約（應係終止契約之意）或契約到期不續租時，須於解約或到期前三個月前書面提出，如解約時須得對方同意」之約定，雙方租賃契約仍存續。又原告已在八十九年一月間收受至九十年二月十五日之租金支票，並已順利兌現，惟被告於九十年一月間，即未再依約繼續支付次一年度之租金。依上開調整租金之約定，本件租金自九十年二月十六日起至九十一年二月十五日止已調整為每月四十四萬元（每季應繳一百三十二萬元）；自九十一年二月十六日起至九十二年二月十五日止已調整為四十六萬元（每季應繳一百三十八萬元），爰依兩造之約定請求被告給付二年之租金一千零八十萬元及其遲延利息等語。並聲明：被告應給付原告一千零八十萬元，及如附表一所示各期應支付金額之利息起算日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告請求之租金，超過土地法第九十七條規定計算之法定最高限額，故原告就超過部分無請求權；且原告於八十八年二月五日簽約時，已自原出租人收受轉交之押租金二百四十萬元，依土地法第九十八條、第九十九條第一項規定，原告已溢收押租金，被告並得以押租金之利息抵付租金，則被告以押租金利息及溢付之押租金抵付房租後，算至租約期滿時止，原告尚應返還被告押租金六十九萬四千四百三十二元，故被告自不負有給付租金之義務等語。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願以現金或同面額之台北市政府九十年度第二期建設公債或台灣中小企業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准免為假執行。三、兩造不爭執之事實：（一）兩造於八十八年二月五日簽訂系爭租賃契約，租賃期間自八十八年二月十六日起至九十二年二月十五日止計四年，租金每月四十萬元，依約被告應按季於每年二月、五月、八月、十一月之第十六日繳付當季之租金，租金額之調整為第二年起以簽約日之租金加計5％，作為該一年度之租金，故第三、四年之租金分別為每月四十四萬元、四十六萬元。（二）被告於八十九年八月三十日以台北市○○路郵局第二七七九號存證信函通知原告，將於八十九年十一月三十日提前終止租約，為原告所拒，故雙方租賃契約仍存續。（三）原告已在八十九年一月間收受至九十年二月十五日之租金支票，並已順利兌現，惟被告於九十年一月間，即未再依約繼續支付次一年度之租金，故被告應按附表一所示之應支付日期給付各期之租金，迄今共積欠原告一千零八十萬元之租金債務。四、本件之爭點如下：（一）系爭房屋有無土地法第九十七條規定之適用？（二）本件原告所繳之押租金是否足以抵繳其所積欠之租金？五、系爭房屋有無土地法第九十七條規定之適用？（一）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，固為土地法第九十七條第一項所明定。惟上開條文係三十五年四月二十九日修正公布，其立法目的，係因城市房屋供不應求，為防房屋所有權人乘勢哄抬租金，造成「居住」問題，而設限制房屋租金最高限額之規定。換言之，土地法第九十七條第一項之立法用意在保護經濟上弱者，即無房屋居住之小市民，屬於立法強制介入私法自治原則領域之規範，於有疑義時，自應為保留之限縮解釋，以尊重私法自治原則並平衡立法者之不動產政策，此觀最高法院五十四年台上字第一五二八號判例意旨：「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益。其應付之租金，不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通房屋兼土地之承租可比，故不受土地法第九十七條第一項所定租金最高額之限制。」亦將市場攤位排除於土地法第九十七條第一項適用之範圍即明。至上開判例雖未強將土地法第九十七條之適用範圍區分為住宅或營業用途，但觀其判決理由，可知如租金之支付，除使用房屋之對價外，尚含有享受其他利益之對價者，解釋上自不應受土地法第九十七條租金最高額之限制。又營業用房屋，因其房屋、土地之使用位置與營業本身所帶來之特殊利益，與一般普通住宅有別，揆諸土地法第九十七條之立法意旨，顯非其保護範圍。（二）再按土地法係由內政部起草，經立法院通過之法規，而內政部就土地法第九十七條規定之適用問題，曾於七十一年五月二十二日以台內地字第八七一○三號函釋：「土地法第九十七條所稱『房屋』，係指供住宅用之房屋而言。」而上開函釋因與最高法院四十八年台上字第八五三號及五十年台上字第三七○號判例發生疑義，故內政部復於七十一年七月十二日以台內地字第九九三九○號函釋：「查最高法院四十八年台上字第八五三號及五十年台上字第三七○號判例，係就土地法第一百條，對出租人終止租約收回出租房屋所為之判例。同法第九十七條，係對城市地方房屋租金最高限額之規定，因營業用房屋，其土地之使用位置與營業本身所帶來之特殊利益，與一般普通住屋有別，其應付租金參照最高法院五十四年台上字第一五二八號判例，應不受土地法第九十七條租金最高限額之限制。」有上開函釋在卷可考。又本院適用法律固不受行政機關函釋之拘束，但內政部既為土地法規之起草機關，對該法規之內容自有一定程度之瞭解，且其所為之上開函釋亦與該條文之立法理由相符，再參諸前揭私法自治原則及立法者之不動產政策等情，應認營業用房屋不受土地法第九十七條第一項租金最高額之限制，方屬合理。（三）經查，系爭房屋係坐落台北市○○路之博愛特區、重慶金融商圈內，屬高密度商業區，並於建物登記謄本上記載為商業用房屋，有建物登記謄本在卷可稽。又原告將系爭房屋出租予被告經營證券之用，故被告所支付之租金不僅為使用房屋之代價，且包含整體不動產坐落位置博愛特區、重慶金融商圈內所帶來之商機及經濟利益，其利益更遠大於市場攤位之管理利益，舉輕以明重，系爭房屋自無土地法第九十七條第一項規定之適用。何況，被告為一經營證券之財團，既非經濟上之弱者，亦非無房屋居住之小市民，尚非土地法第九十七條第一項之保護範圍。若被告得享受土地法限制租金之利益，不但有異於社會常情，且將形成經濟以大吃小之怪現象。再者，被告係基於渠專業經營能力與經濟計算能力而決定以相當之合理價格承租系爭房屋，卻於承租近二年，不願繼續承租後，再以兩造所約定之租金超過土地法第九十七條第一項所規定之租金限額為辯，顯然有違誠信原則。是以，被告辯稱原告請求之租金，超過土地法第九十七條第一項規定計算之法定最高限額，故原告就超過部分無請求權等語，洵無足採。六、本件被告所給付之押租金是否足以抵繳其所積欠之租金？（一）按以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等；又前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，土地法第九十八條、第九十九條雖有明文。（二）然查，依系爭租賃契約第三條第四項約定：「乙方（即被告）為保證屆期遷讓絕不拖延或無法回復原狀時，特給付給甲方（即原告）遷屋保證金新台幣貳佰肆拾萬元整。甲方於租賃期滿交還房屋時『無息』返還。」亦即兩造已就系爭房屋之押租金數額及返還方式另為約定，故自無再適用上開規定之餘地。是被告辯稱原告溢收押租金，伊以押租金利息及溢付之押租金抵付房租後，原告尚應返還伊押租金六十九萬四千四百三十二元等語，亦無足採。又查，系爭房屋已於九十二年二月十七日交還予原告，有卷附之協議書在卷可憑，且為兩造所不爭。是依上開約定，原告即應無息返還被告所交付之押租金二百四十萬元。又按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務；另清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：一、債務已屆清償期者，儘先抵充。二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。三、獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部，民法第三百二十一條、第三百二十二條均有明文。查本件被告就其二百四十萬元之押租金債權既未指定抵充順序，依民法第三百二十二條規定，自應就清償期先屆至之租金債務為抵充。又如前所述，被告應按附表一所示之應支付日期給付各期之租金，則其中第一期一百三十二萬元及第二期一百零八萬元與押租金抵銷後，被告尚應給付八百四十萬元及如附表二所示各期應支付金額之利息起算日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。七、從而，原告依租賃契約之約定請求被告給付八百四十萬元，及如附表二所示各期應支付金額之利息起算日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。迄今共積欠原告一千零八十萬元之租金債務。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條但書。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　四　　　月　　二十二　　日民事第五庭法官　林秀圓右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　四　　　月　　二十二　　日法院書記官　林蓮女

臺灣臺北地方法院九十一年度重訴更一字第七號

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