臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第二五七三號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度訴字第二五七三號

原告

中聯信託投資股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

胡盈州律師

訴訟代理人

陳瑞萍律師

訴訟代理人

邱昱宇律師

被告

比吉富股份有限公司

法定代理人

甲○○○

訴訟代理人

易定芳律師

複代理人

林秀蓉律師

當事人間返還房屋等事件，本院於民國九十二年十一月二十六日言詞辯論終結，判決

如下：

主文

事實

壹、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應將坐落門牌號碼為台北市○○區○○路一九五號一樓之房地返還予原告；並應給付原告新臺幣（下同）四百十五萬四千八百三十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息，另自民國九十二年五月一日起至返還前揭房地之日止，按月給付原告二十萬元。

（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告於九十年二月九日自鈞院承受坐落台北市○○區○○段四小段一九七地號，其上門牌號碼為台北市○○區○○路一九五號一樓之房地，並於九十年八月八日接獲鈞院系爭房地之權利移轉證書，取得系爭房地之所有權。然系爭房地之前所有權人創陽興業股份有限公司（下稱創陽公司）與被告定有房屋租賃契約，租期自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，被告並於系爭房地開設「燒肉王樣」之燒肉店，迄今仍營業中。然依九十一年二月二十六日新修正之民法第四百二十五條之規定，前揭租賃契約未經公證且其租賃期限已逾五年，自無民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃之適用。前揭被告與創陽公司之租賃契約並不拘束原告，因此，被告自原告九十年八月八日起取得系爭房地之所有權之日起，即屬無權占有系爭房地，為此，爰依民法第一百七十九條及一百八十四條之規定，被告應按月賠償原告相當租金之不當得利。

（二）退萬步言，鈞院認定原告應承受前揭租賃契約，因該租賃契約已於九十一年十二月三十一日當然終止，被告亦應予該租賃契約租期屆滿終止時，返還系爭房地予原告。又前揭租賃契約雖有創陽公司應免費提供停車位之約定，然原告僅承受系爭房地，對於停車位之場地並非原告承受範圍，自無權提供被告無償使用，況該停車位之提供對於前揭租賃契約之租金給付，並無對價關係，因此，被告以原告未依約免費提供停車位，而拒絕給付租金並返還系爭房地，並非有據。尤有甚者，原告曾於九十一年八月九日發函被告，建議以刪去前揭租賃契約中關於停車位一節，並調降租金為二十萬元，均未獲被告回應，足見，原告已盡最大誠意，無奈始提起本件訴訟。至於系爭房地，位於捷運站旁熱鬧商圈，係一樓一百二十坪大面積之黃金店面，自應適用最高法院五十四年臺上一五二八號判例，而不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條所訂之房租及地租最高限制，是原告請求按月二十萬元之租金及不當得利，均屬有據。

（三）又縱鈞院認系爭房地仍受土地法第九十七條之限制，系爭土地之公告地價之百分之八十為法定地價，即每平方公尺為五萬一千六百四十元，系爭土地共三千零七十五平方公尺，權利範圍為萬分之一百三十七，是系爭土地之價額為二百十七萬五千四百六十四元，系爭房屋，原告係以五千九百二十萬得標，因此，系爭房地之總價額之百分之十為六百十三萬七千五百四十六元，每月之租金依法不得超過五十一萬一千四百六十二元，故原告按月主張相當租金之損失二十萬元，亦屬合法。

（四）綜上所述，原告依民法第七百六十七條之規定請求被告返還系爭房地；另依同法第一百七十九條及一百八十四條之規定或依租賃契約之約定，被告自九十年八月八日起至九十一年十二月三十一日止，共計三百三十五萬四千八百三十八元之不當得利或欠租；自九十二年一月一日起至九十二年四月三十日止，已到期之不當得利八十萬元，共計四百十五萬四千八百三十八元，及自起訴狀繕本房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利二十萬元，應屬有據（計算式詳如附表）。

三、證據：提出租賃房屋契約書、原告函、臺灣臺北地方法院不動產權利移轉證書、、統一發票、照片等件為證。

貳、被告方面：

一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）查被告向原向創陽公司承租系爭房屋，租金係以每月營業額計算抽取百分比，非屬固定不變，且被告非經出租人創陽公司同意不得擅自停止營業，如有違反應按租金二倍賠償，此有租賃房屋契約書第三條約定甚明。又在大台北地區車位一位難求之情形下，能提供消費者免費停車功能者，總是較有競爭之優勢，自不待言。基此，創陽公司乃提供被告三千小時之免費停車優待，以創營業佳績，此亦有前揭租賃契約書第十條之約定為憑。惟原告標得系爭房屋後，卻擅自在九十年九月七日以（九十）聯仁字第七七二號函片面刪除第十條車位使用條款，完全漠視免費提供車位之重要性，嗣後為了停車問題，被告公司人員時與消費者發生誤會爭執，終導致營業額下降，損失不貲。依停車每小時收費一百元計算，原告不能提供免費停車三千小時，每月即應賠償被告三十萬元，從九十年九月七日起至九十一年十二月三十一日租期屆滿止，共十五個月又二十四日，原告應賠償被告四百七十三萬元（計算式：30萬×15=450萬，24/31×30=23萬，450萬＋23萬＝473萬元）。就此部份，被告主張抵銷所欠租金，被告已無積欠原告租金，又被告亦因而生有營業損失，惟原告均置若罔聞，其請求自屬無理。

（二）按民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，為民法債編施行法第一條所明定，係採用不溯既往原則。查債編修正條文在八十九年五月五日施行，而本件系爭租賃契約係在八十六年一月一日簽訂，自應適用施行前舊法。再按，最高法院四四台上三０號著有判例：依民法第四百二十五條之規定，系爭房屋租賃契約既對於受讓房屋所有權人之被上訴人繼續存在，被上訴人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務。基此，原告述稱其僅繼承租賃契約之一部，對於系爭停車位部分並未能履行云云，即非可取。

（三）又查，原告於租賃期滿後請求被告給付相當於不當得利之租金，惟租金之請求仍應受土地法第九十七條第一項之限制，且本件租金非屬固定不變，已如前述，原告逕以每月核算被告之不當得利為二十萬元，顯失所據。第查：房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第五十八條，分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖；土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十二條第四十三條，關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準，分為最高法院五十九台上七九三號及四十九台上一二三０號判例意旨所揭示。準此以言，原告以公告地價及拍賣價值為計算損害基準，依法不合。又依最高法院七十二年度台上字第四二七八號判例意旨所示：本院五十四年台上字第一五二八號判例，係就市場經營者將市場攤位租予承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持等語，此與本件上訴人單純將房屋之店面租與被上訴人營商之情形，尚屬有間，即不得前揭判例以為主張，是原告請求相當於租金之損害金每月二十萬元而不受租金最高額之限制，即乏所據，自不足取。

理由

壹、程序部分：原告原起訴之聲明第二項，請求被告給付三百三十五萬四千八百三十八元，及自九十二年一月一日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告二十萬元，及法定遲延利息，嗣變更為前揭聲明所示，為被告所同意，依法應予准許，先予敘明。

貳、得心證之理由：

一、原告起訴主張伊於九十年二月九日向本院承受坐落台北市○○區○○段四小段一九七地號，其上門牌號碼為台北市○○區○○路一九五號一樓之系爭房地，並於同年八月八日接獲系爭房地之權利移轉證書，取得系爭房地之所有權。然系爭房地之前所有權人創陽公司與被告定有租賃契約，租期自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，被告於系爭房地開設「燒肉王樣」之燒肉店，迄今仍營業中。然依九十一年二月二十六日新修正之民法第四百二十五條之規定，前揭租賃契約未經公證且其租賃期限已逾五年，自無民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃之適用，原告自無承受該租賃契約之義務。是被告自九十年八月八日起，對原告即屬無權占有系爭房地，爰依民法第一百七十九條及一百八十四條之規定，請求被告應按月賠償原告相當租金之不當得利二十萬元；又縱認原告應承受前揭租賃契約，對於該契約中原創陽公司所提供之免費停車位部分，原告並無所有權，自非承受之範圍，被告應依約給付租金，原告僅按月請求二十萬之租金。又該租賃契約已於九十一年十二月三十一日因期間屆滿而終止，被告亦應於租期屆滿終止時，返還系爭房地予原告。另系爭房地，位於捷運站旁熱鬧商圈，自不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條所訂之房租及地租最高限制，是原告對於被告於前揭租賃契約屆滿時起之相當租金之不當得利，請求按月以二十萬元計算之，為此，原告依民法第七百六十七條之規定請求被告返還系爭房地，並依同法第一百七十九條及一百八十四條之規定或依租賃契約之約定，請求被告應給付自九十年八月八日起至九十一年十二月三十一日止，共計三百三十五萬四千八百三十八元之不當得利或欠租；另自九十二年一月一日起至九十二年四月三十日止，已到期之不當得利八十萬元，共計四百十五萬四千八百三十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，暨自九十二年五月一日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利二十萬元等語。

二、被告則以伊向創陽公司承租之系爭房屋，租金係以每月營業額計算抽取百分比，非屬固定不變，且創陽公司乃提供被告三千小時之免費停車優待。惟原告標得系爭房屋後，卻片面刪除前揭車位使用之條款，原告應賠償被告關於停車位條款之損失四百七十三萬元，被告就此部分主張抵銷所積欠之租金；又民法債編雖有修正，惟依民法債編施行法第一條所定，係採用不溯既往原則，原告自應承受系爭房地之租賃契約，且不得片面刪除前揭停車位條款。又系爭房地之租金仍應受土地法第九十七條之限制，原告對於系爭租賃契約期間屆滿後，關於被告無權占有相當租金之不當得利部分，請求按月以二十萬元計算，依法無據等語抗辯之。

三、本件原告起訴主張伊於九十年二月九日向本院承受坐落台北市文山區○○區○○段一九七地號，其上門牌號碼為台北市○○區○○路一九五號一樓之系爭房地，並於同年八月八日接獲系爭房地之權利移轉證書，取得系爭房地之所有權；系爭房地之前所有權人創陽公司與被告定有租賃契約，租期自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，被告於系爭房地開設「燒肉王樣」之燒肉店，迄今仍營業中之事實，為兩造所不爭執，並據原告提出本院不動產權利移轉證書、租賃房屋契約書等件為憑，自堪信為真實。本件原告另主張依法並無承受前揭創陽公司與被告間之租賃契約之義務，故被告占用系爭房地即屬無權占有，又縱原告有承受前揭租賃契約之義務，被告亦不得以原告未能提供停車位而拒絕繳付租金，且前揭租賃契約期間屆至後，被告亦屬無權占有系爭房地，而系爭房地並無土地法第九十七條之適用，原告自得按月請求相當租金之不當得利金二十萬元等語，為被告所否認，並以前詞抗辯之。以下審酌之：

（一）創陽公司與被告間所簽訂之前揭租賃契約對於原告繼續存在：按民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，八十八年四月二十一日修正公布之新民法債編施行法第一條明揭此旨。經查，民法債編第四百二十五條於八十八年四月二十一修正，並於八十九年五月五日開始施行，前揭創陽公司與被告所簽訂之租賃契約係在八十六年一月一日為之，依前揭施行法第一條之規定，自應適用施行前舊法。再按，舊法第四百二十五條之規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。是前揭租賃契約之標的物即系爭房地既於創陽公司交付被告使用後，該房地之所有權復於九十年八月八日，由原告取得，依前揭說明，創陽公司與被告間之前揭租賃契約，對於原告，仍繼續存在。原告以前揭租賃契約未經公證且租賃期限已逾五年，應適用新民法債編第四百二十五條第二條之規定，主張伊並無承受前揭租賃契約之義務云云，顯係對於前揭法條有所誤會，其上開主張，並無足採。

（二）被告應於九十一年十二月三十一日前，依約給付租金：前揭租賃契約既對原告存在，既經認定，被告自應依約給付租金予原告。原告主張被告自九十年八月八日起至九十一年十二月三十一日租期屆滿之日止，均未給付租金之事實，為被告所不否認，惟被告以原告並未依約履行免費之停車三千小時之約定，致伊損失四百七十三萬元，就此部分主張抵銷所積欠之租金云云。經查，前揭租賃契約第十條車位提供雖約定：在租賃期間內，甲方（即創陽公司）同意提供漢神百貨景美店地下三、四層或本租賃物地下二層停車位每月參仟小時予乙方（即被告）免費停車優待，如乙方停車時間當月不足參仟小時，剩餘時間即予作廢不得移轉至以後抵用，但如超過參仟小時，其超過時間乙方同意以每小時新台幣肆拾元支付停車費用予甲方等語，然前揭停車位之所有權，為創陽公司所有，且不在本件原告承受系爭房地之所有權範圍內，此為兩造所不爭執，是前揭停車位之所有權既非原告所承受，原告自無依約提供該車位以供被告無償使用之權利，亦難逕課原告該項義務。再者，前揭停車位條款與原租賃契約之間，應屬契約聯立之關係，兩者並無依存之關係，此觀被告迄今仍在系爭承租地點營業之事實即明，是縱該停車位條款不能或無法履行，亦不影響原租賃契約之目的。準此，被告抗辯因原告未依約提供免費停車服務，致伊因此損失四百七十三萬元云云，除未見被告舉證以實其說外，另觀前揭停車位條款之約定，係供被告無償使用，足見被告對於前揭損失之計算，並無依據，伊抗辯就此部分與租欠原告之租金戶為抵銷云云，自無足採。末查，前揭租賃契約第三條租金約定為：一、雙方同意按乙方每月營業額乘以左列抽成率所得之金額為乙方當月應支付甲方之租金。１、民國八十六年一月一日至八十七年十二月三十一日之抽成率為百分之十。２、民國八十八年一月一日至八十九年十二月三十一日之抽成率為百分之十一。３、民國九十年一月一日至九十一年十二月三十一日抽成率為百分之十二。二、前項乙方當月之營業額若未達新台幣貳佰伍拾萬元時，當月租金則以新台幣貳拾伍萬元支付甲方。三、第一項第一款之期間內當月營業額如超過新台幣參佰萬元時，當月抽成率雙方同意調整為百分之九等語，此有系爭房屋契約書附卷為憑，則系爭租賃契約之最低租金約定為每月二十五萬元，即堪認定。然原告僅按月以二十萬元向被告請求之，亦屬有據。是被告自九十年八月八日起至九十一年十二月三十一日止，應給付原告之租金為三百三十五萬四千八百三十八元〔20,000元×（16月＋24/31月）≒3,354,838元, 元以下四捨五入〕。

（三）被告應返還系爭房地，並自九十二年一月一日起返還前揭房地之日止，按月給付原告相當租金之不當得利損害賠償金：又查，前揭租賃契約於九十一年十二月三十一日期限屆滿後，兩造均無續約之意思表示，而被告迄今仍占有使用系爭房地，此為兩造所不爭執，是被告自九十二年一月一日起，自屬無權占有系爭房地，原告依所有物返還請求權訴請被告返還系爭房地，應屬有據。另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文，又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨參照）。本件被告既係無權占有原告所有上開土地，已如前述，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪以認定，原告據此請求被告應給付相當於租金之不當得利，即屬有據。復依土地法第九十七條第一項之規定，城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，而依土地法第一百零五條規定，上揭規定於租用基地建築房屋亦準用之，又土地法第九十七條第一項規定之土地價額係指法定地價而言，同法施行法第二十五條著有明文，而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價重新定地價時，土地所有權人在公告申報期間內自行申報之地價，如未於公告期間內申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條前段亦定有明文。原告雖以最高法院五十四年臺上字第一五二八號判例之意旨，認系爭房地並不適用前揭法律規定云云，然查，前揭判例，係就市場經營者將市場攤位租予承租人之情形而為釋示，意即市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持而言，此與本件原告單純將房屋之店面租與被告營商之情形，尚屬有間，原告即不得前揭判例以為主張，是原告前開主張，自非有據。再查，本件系爭房屋之占用面積為四百四十七點六六平方公尺，此有原告提出之台北市古亭地政事務所之建物所有權狀及本院不動產權利移轉證明書附卷為憑，系爭房地之坐落於景興路旁，附近商店林立，景興路為景美地區○○道路之一，該房地面對漢神百貨公司，交通便利，此有本院九十二年九月十七日製作之現場勘驗筆錄附卷為證，並由原告提出之現場巷弄圖及照片等件附卷為證，本院衡酌前開情形，認原告請求相當於租金之不當得利，應以前揭土地申報地價之年息百分之五為適當，是原告請求自九十二年一月一日起至被告返還系爭房地之日止之不當得利部分，自屬有據。又查，系爭土地之八十九年度之申報地價為每平方公尺六萬四千五百五十一元，系爭房屋之課稅現值為四百二十四萬三千一百元（0000000元+17100元＝0000000元），此有原告提出之台北市公告土地現值及公告地價查詢表、九十二年台北市稅捐稽徵處房屋稅繳款書在卷為憑。原告得向被告請求之不當得利金額，計算如下：

（１）自九十二年一月一日起至同年四月三十日止之已到期之不當得利：〔（64551元×80/100×477.66㎡）+0000000元〕×5/100×4/12月＝481831元，元以下四捨五入。

（２）自九十二年五月一日，應按月給付之不當得利：〔（64551元×80/100×477.66㎡）+0000000元〕×5/100÷12月＝120458元，元以下四捨五入。是被告應給付原告已到期相當租金之不當得利金額為四十八萬一千八百三十一元，自九十二年五月一日起至至返還系爭房地之日止，應按月給付原告十二萬零四百五十八元之相當於租金之不當得利，自屬有據；惟原告逾上開部分之請求，即失所依據。

（四）從而，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，訴請被告返還系爭房地予原告；並請求被告給付積欠之租金三百三十五萬四千八百三十八元、已到期之不當得利四十八萬一千八百三十一元，共計三百八十三萬六千六百六十九元，及自起訴狀繕本送達翌日（本件為公示送達起訴狀繕本之翌日即九十二年七月九日）起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；暨自九十二年五月一日起返還前揭房地之日止，按月以十二萬零四百五十八元計算之相當租金之不當得利，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。

三、假執行方面︰兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。又本件原告敗訴部分為相當租金之損害賠償金，在此為附帶之請求，並未核定裁判費用，故由被告負擔本件訴訟費用，一併敘明。

四、本件之事實及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張陳述及攻擊防禦方法，對判決之結果無影響，爰不一一加以論述，附此敘明。

結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。