九十二年度訴字第四七０一號（返還不當得利等） - 臺灣臺北地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度訴字第四七０一號原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　莊志遠律師被　　　告　展望建設股份有限公司法定代理人　丙○○ 被　　　告　乙○○ 共　　　同訴訟代理人　黃啟倫律師右當事人間返還不當得利等事件，本院於中華民國九十三年一月三十日言詞辯論終結，判決如下：主文被告展望建設股份有限公司應給付原告新台幣壹佰壹拾伍萬柒仟貳佰伍拾伍元及自民國九十二年九月二十九日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。被告乙○○應給付原告新台幣肆拾貳萬貳仟柒佰肆拾伍元及自民國九十二年九月二十九日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。被告展望建設股份有限公司應將如附表所示之支票返還予原告。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告展望建設股份有限公司負擔十分之六，被告乙○○負擔十分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣柒拾萬元供擔保後，得假執行。但被告展望建設股份有限公司以新台幣壹佰陸拾壹萬柒仟貳佰伍拾伍元，被告乙○○以新台幣肆拾貳萬貳仟柒佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實壹、原告方面：一、聲明：㈠被告展望建設股份有限公司（下稱被告展望公司）應給付原告新台幣（下同）一百五十八萬元，被告乙○○應給付原告四十二萬二千七百四十五元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如其中一被告已履行給付，他被告於該給付範圍內免給付之義務。㈡被告展望公司應返還如附表所示四十六萬元之支票一紙予原告。如返還不能時，應給付原告四十六萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：㈠原告於民國九十二年八月十日經由報刊廣告得知被告展望公司銷售「新第來亨建築No. 63真鑽新第」預售屋（下稱系爭預售屋），因坐落地點離原告住所甚近，且座落於SOGO商圈，為內有辦公書房、大主臥室、禪坐和室、客廳以及餐廳之日式商務小豪宅，總價未逾七百萬元，原告於同年月十七日，偕同父母前往系爭預售屋之展示現場詢問相關細節。至展示現場時見樣品屋美輪美奐，每層挑高四米五、分兩樓使用，原告母親戊○○曾詢問現場銷售人員湯欽芸被告展望公司所銷售之預售屋是否為近日媒體多方報導之違法夾層屋，湯欽芸明確表示系爭預售屋並非違法夾層屋，並謂銷售情形良好僅剩兩戶、欲購從速云云，旋即取出房屋、土地及預售停車位之買賣契約書，甚且當場代原告刻印以為簽約之用，原告因信賴湯欽芸所言，不知系爭預售屋實係違法之夾層屋，於匆促之下未及細看前揭合約書之內容、條款，隨即與被告展望公司簽訂房屋契約，與被告乙○○簽訂土地契約，與被告展望公司及乙○○簽訂停車場契約，並分別以富邦銀行信用卡及中國信託銀行信用卡刷下三十五萬元及二十一萬元，及以原告母親戊○○特地返家簽發之如附表所示之四十六萬元支票交由該員收執，分別支付房屋買賣契約定金十八萬元，土地買賣契約定金七十萬元，預售停車位買賣契約定金十四萬元，總計共支付定金一百零二萬元。詎料原告返家後，經細閱該等合約書內容，發現依系爭房屋買賣契約書第廿四條及系爭預售停車位買賣契約書第十五條之規定，系爭預售屋乃違法夾層屋、日後將有遭致拆除之危險，而該危險依契約條款所示將歸由原方負擔，甚者，被告展望公司並未依法提供合理審閱期，契約上卻有放棄契約審閱期權利之書面條文。被告展望公司刻意隱匿系爭預售屋為違法夾層屋，顯係故意施用詐術致使原告陷於錯誤，與被告展望公司簽訂房屋買賣契約，與被告展望公司及被告乙○○簽訂預售停車位買賣契約書，原告依民法第九十二條第一項規定，自得撤銷因受詐欺所為之意思表示，且原告業已於九十二年八月十八日及同年月廿一日，分別以台北敦南郵局第八一三號暨台北南海郵局第一０九七號存證信函撤銷上開意思表示，該房屋買賣契約及預售停車位買賣契約自屬無效，至系爭土地買賣契約，依該契約第九條第二項之規定，亦一併無效，又系爭預售屋為違法夾層屋，有嚴重且無法修補之瑕疵，且無法達成系爭契約預定效用，原告亦得主張被告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任，依法亦得解除前揭房屋買賣契約及預售停車位買賣契約。原告業於九十二年八月十八日以存證信函方式通知被告展望公司解除系爭買賣契約之意思表示，且至遲亦以起訴狀繕本之，自應依民法第一百七十九條之規定返還其所受之利益予原告，倘若被告展望公司無法返還前揭支票，亦應按票面金額即四十六萬元償還原告。又被告展望公司實施詐術致原告陷於錯誤而為買受系爭預售屋意思表示，顯係故意以不法之行為侵害原告之精神表意自由，被告展望公司依民法第一百八十四條第一項前段之規定，應負負損害賠償之責，賠償方法依民法第二百十三條之規定，應回復他方損害發生前之原狀，原告自得請求被告展望公司返還定金。又被告乙○○應返還如聲明所述之不當得利予原告，因該部分亦屬被告展望公司依民法第一百八十四條第一項前段規定須負返還責任之範圍，從而雖二被告間所負之給付義務，性質上屬不真正連帶債務，是被告展望建設對另一被告乙○○應返還之部分，亦負有給付之責，若其中一人就此部分為給付，另一人於該給付範圍內則同免其責。又被告展望公司乃公平交易法上所規範之事業體，竟刊登不實廣告並於銷售現場以欺罔之銷售手法，使購屋者限於錯誤以為其所銷售之預售屋為合法夾層屋因與之簽訂房地買賣契約，被告復挾其優勢地位，片面以定型化契約條款為不合理之約定，使購屋者未有足夠之契約審閱期間，俟發現真相欲解除契約時，動輒以沒收定金或置之不理之惡劣態度對待消費者等等諸多不法行徑觀之，其行為顯然違反公平交易法及消費者保護法相關規定，從而原告依公平交易法第三十二條第一項及消費者保護第五十一條之規定，請求法院就被告展望公司上開故意行為，參酌其侵害情節甚為嚴重，酌定原告受有之損害額一百零二萬元以上之賠償，命被告展望公司給付之，為此請求被告展望公應給付原告一百五十八萬元，被告乙○○應給付原告四十二萬二千七百四十五元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如其中一被告已履行給付，他被告於該給付範圍內免給付之義務，又被告展望公司應返還系爭支票予原告，如返還不能時，應給付原告四十六萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。㈡被告展望公司藉刊登廣告、現場樣品屋展示以及銷售人員之介紹，以系爭預售屋得作為合法夾層使用為促銷重點，並為系爭買賣契約之預定效用；惟系爭預售屋卻未能如展望公司刊載之廣告、樣品屋展示以及銷售人員之陳述般，得合法興建具有夾層功能之房屋，從而展望公司顯係施行詐術使原告陷於錯誤始為買受系爭預售屋之意思表示，且系爭預售屋構成瑕疵而該瑕疵係屬無法補正之嚴重瑕疵，亦與系爭買賣契約之預定效用不符。被告展望公司於報紙上刊登廣告，謂系爭預售屋位於SOGO捷運商圈，內有辦公書房、大主臥室、禪坐和室、客廳以及餐廳之日式商務小豪宅，僅以總價六百九十八萬元即得享有等語，原告受廣告吸引偕同父母前往展示現場，見樣品屋美輪美奐，每層挑高四米五，分上、下兩層使用，被告公司現場銷售員湯欽芸亦明確表示系爭預售房屋並非媒體報導之違法夾層屋。綜上，系爭預售屋係以得為合法夾層使用為契約之預定效用，應可認定。㈢被告坦承系爭預售屋之建造執照與使用執照並無申請夾層設計之許可，且法定容積率業已用罄，依建築法之規定已不可能再取得夾層之建造執照，卻故意以「總價 698萬，自備82萬，辦公書房+大主臥室+禪坐和室+客廳+餐廳」之不實廣告文宣及「夾層屋」之實景樣品為促銷手段，復由現場銷售人員告知原告系爭預售屋之夾層使用非屬違法，誘使原告締約，再以契約文字排除該「夾層」之施作以及將夾層遭拆除之風險歸由消費者負擔，顯屬施用詐術使原告陷於錯誤而為買受之意思表示。此依證人戊○○證詞，被告展望公司現場銷售人員湯欽芸確有向原告明白表示系爭預售屋得合法興建夾層屋，並以即將售罄、欲購從速之手法，促原告簽訂系爭買賣契約，該員復將十二本買賣契約書（一式兩份）取出，謂該等契約書皆是範本，一邊快速翻動契約書內頁、一邊指示原告簽名位置，以致原告未能仔細審閱該契約內容，旋於十分鐘內將該六本契約書完成簽名及用印手續，並交付定金，是原告全家自走進系爭預售屋銷售現場至刷卡之時止，期間不過短短三十餘分鐘，簽約當日原告簽名之處至少有百餘處，如何能夠在二十分鐘內參觀完現場樣品屋、詢問銷售員相關細節、聽取銷售員說明買賣價金暨付款事宜後，還允許銷售員解釋契約條款？且被告展望公司明知系爭房屋並無施作合法夾層之可能，卻仍故意先以「總價698萬，自備82萬，辦公書房+大主臥室+禪坐和室+客廳＋餐廳」之廣告文宣及「夾層屋」之實景樣品為促銷手段，復由現場銷售人員告知原告系爭預售屋之夾層為合法夾層，誘使原告締約，再以契約文字排除該「夾層」之施作以及將夾層遭拆除之風險歸由消費者負擔，被告公司顯屬施用詐術使原告陷於錯誤而為買受之意思。㈣被告辯稱目前實務對於「夾層」與「隔層」之區分，尚乏明確之標準，致時生爭議云云。按「夾層」與「隔層」意義不同，後者雖受建築法規較少之規範，惟通常情形，「隔層」與消費者購屋之目的及需要並不符合，更與本件中展望公司用以促銷系爭預售屋之特點相異，倘為「隔層裝修」如何達到被告展望公司於廣告中所稱得以「總價698萬，自備82萬」，即得享有「辦公書房+大主臥室+禪坐和室+客廳+餐廳」之功用？被告展望公司既為專業之建商，對各項建築法規應知之甚詳，基於消費者保護法第二十二條前段規定之精神，其應在廣告中明確告知消費者或向消費者充分說明，「夾層」與「隔層」在建築法令規範上究竟有何不同，並向消費者明確告知「夾層之施作係違反建築法令之行為」，將可能遭受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分，而不得僅以其在買賣契約上約明系爭預售屋二次施工之合法性由消費者負責為理由，規避其應行告知之義務。且依原證二平面圖集之顯示，系爭預售屋上層所為之空間規劃係作為居室使用，現場樣品屋亦於上層擺設有床、櫥櫃等家俱，且上層搭建範圍除用以通行之樓梯外，已超過樓地板面積三分之一以上、幾乎涵蓋全部樓層，與建築技術規則建築設計施工編第一條第十八款之規定相符，自應視為另一樓層，而非被告所謂之「隔層裝修」。㈤被告展望公司刊登不實廣告並於銷售現場以欺罔之銷售手法，使購屋者誤以為伊銷售之預售夾層屋乃係合法夾層屋，進而簽訂房地買賣契約，並收取高額定金；復挾其優勢地位，片面以定型化契約條款為不合理之約定，使購屋者未有足夠之契約審閱期間，俟發現真相欲解除契約時，動輒以沒收定金或置之不理之惡劣態度對待消費者，使消費者生活遭受極大之不便以及困擾等等諸多不法行徑觀之，其違反公平交易法及消費者保護法相關規定無庸置疑。查被告展望公司甫於九十二年八月十四日因違反公平交易法第二十四條規定，遭致公平交易委員會決議對之處以一百五十萬元，竟仍以遭公平會懲處之相同手法促銷系爭預售屋，未予原告足夠之契約審閱期間，是其顯係故意違反公平交易法第二十四條之規定，侵害原告之權益。再參照公平交易委員會於九十二年八月廿八日公告被告之關係企業達立建設股份有限公司推出「新第來亨No.60一品居」預售屋，於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第二十四條規定，處新臺幣一百萬元罰鍰之處分，亦足證原告所言並非虛枉屬實。㈥被證五及被證六該兩紙文書縱係原告所簽名，然衡諸上開簽約過程之快速與短暫，復參酌現場銷售員丁○○謂該等契約書皆是範本之說辭，事實上原告根本是處於尚不知悉擬簽名之文書內容為何之情況下，即隨該員之指示而簽下其名，自難認原告應受該兩紙文書內容拘束。矧且展望公司既已於原證三至原證四之系爭預售屋、土地及預售停車位買賣契約書之第一頁，分別載有類似被證六「合約內容已詳細審閱」或「放棄審閱期間」之條款，則被告尚持單紙之被證六聲明書主張原告「簽訂系爭買賣契約前，已為合約之審閱或已由該公司銷售人員詳細解說並充分了解」，此一欲蓋彌彰、顯屬多餘之舉，恰足以證明被告展望公司一貫之顯失公平銷售手法，先是極力遊說消費者購買其所販售之預售屋，復利用當事人對其之信任、隱瞞重要交易訊息，而要求消費者簽立內容繁雜且數量甚多之合約書，並以買賣契約當事人地位之不平等，而為諸多不合理之限制，在在違反公平交易法及消費者保護法之規定。三、證據：提出原告給付之定金整理表、被告九十二年八月十日刊登系爭預售屋廣告於聯合報A5版面、系爭預售屋現場展示平面圖集暨樓層剖面圖、系爭房屋買賣契約書、系爭土地買賣契約書、系爭預售停車位買賣契約書、原告刷卡支付予被告定金五十六萬元之簽帳單、系爭支票、行政院公平交易委員會九十一年十一月六日公壹字第0910010858號令發布之「公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明」、原告九十二年八月十八日致被告之存證信函、原告九十二年八月廿一日委託律師致被告之存證信函、公平交易委員會九十二年八月十四日處被告罰鍰一百五十萬元之新聞稿影本、達立建設股份有限公司暨被告展望公司基本資料、公平交易委員會九十二年八月廿八日處被告關係企業之達立建設罰鍰一百萬元之新聞、本件買賣契約締約、解約等相關時間點整理表、原告簽名位置對照表、建築技術規則建築設計施工編第一條規定、系爭買賣另三本「大廈社區規約」「大廈社區規約—停車位」「地下層、屋頂及法定空地分管協議書」契約書、展望公司之關係企業「正第公司」因廣告不實違反公平交易法之規定而遭公平交易委員會罰以七十萬元罰鍰之處分書等影本為證，並聲請訊問證人戊○○。貳、被告方面：一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：㈠系爭預售屋並非以「得為合法夾層使用」為契約之預定效用。查建築物室內搭建之上、下二層，是否即為應申請建造執照之所謂夾層，抑或僅為不需申請建造執照之所謂隔層（裝修範圍），即應依其施工方式、材料、範圍而為不同認定，惟因目前實務對於「夾層」與「隔層」之區分，及隔層之規範，尚乏明確之標準，致時生爭議。查本件買賣契約並無以買賣標的房屋具有夾層構造為其內容，此由本件房屋買賣契約所載之房屋面積未加計原告所稱之夾層之面積，以及本件房屋買賣契約書所附之平面圖全無夾層之構造等情，即可證明。而本件房屋銷售之廣告、樣品屋及平面圖集所示之隔層裝修，均僅用以提供買受人自行裝潢之參考，全未表示本件買賣標的房屋可合法施作夾層，上述廣告之照片及平面圖集並分別載明「參考裝潢圖片」及「參考裝潢示意圖」等語，原告可任憑其喜好，選擇是否為隔層之裝修，並自行或委由被告代為覓妥裝潢公司為其設計施工，足證原告所稱之夾層，委非本件買賣契約之範圍。況本件房屋買賣契約第二十四條第三項更已明定，銷售廣告僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本件買賣合約內容之一部分，殊不得僅執房屋銷售廣告即遽謂被告曾表示本件買賣標的房屋為合法夾層屋。㈡原告並非受被告展望公司詐欺而為買受系爭預售屋之意思表示。本件銷售廣告全無隻字片語提及「夾層」或「本件買賣標的房屋可合法施作夾層」被告展望公司銷售人員不但未表示本件房屋為合法之夾層屋，被告展望公司銷售人員現場所提供原告之橫向總剖面圖更已明確顯示本件買賣標的房屋並無夾層之設計。又本件房屋買賣契約所載房屋面積，均未加計原告所稱之夾層面積，原告殆亦無誤認其可以較低之價格購買較多坪數空間之可能。況八十六年間，即已爆發夾層屋之糾紛，並經主管機關及媒體多方報導，業為一般人所週知，此有台灣高等法院八十九年度重上字第二八五號判決、九十一度年上易字第七七五號判決、九十二度年上易字第二一九號判決可參，並業為原告所自認，原告委無所謂陷於錯誤之情事。且本件買賣契約更於第二十四條第二項明載，買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，並要求原告簽名於其下，以促其注意。縱設原告於閱讀銷售廣告及參觀樣品屋時，對於買賣標的房屋得否合法施作夾層或隔層或有所誤認，但至少於簽約時，當已知悉於買賣標的房屋施作夾層或隔層將來均有被拆除或處罰之危險與可能，原告委無陷於錯誤而為買受系爭預售屋之情事。另依社會常情，一般人對於建物之隔層裝修或其他相類之違法使用情形多不在意，再徵諸原告於簽約同時簽訂之意願書所載：「本人希望該層(1)陽台、斜陽台部分，於使用執照完成時，加作外推或加窗之裝修，(2)外牆部分，開設邊窗，使其更適合本人日常生活起居，及使用上更為方便。」等語，可知於建物二次施工以擴大使用之空間，亦不違反原告之本意，被告洵無任何欺罔之行為。㈢本件房屋買賣契約書第二十四條第二項明定：有關隔層裝修之建議非買賣契約內容之一部分，且將來均有被拆除、處罰危險與可能，並經原告確認無誤後，親自簽名於其下，此除有房屋買賣契約書可稽外，並有證人湯欽芸證稱屬實。又上述房屋買賣契約書前言及第二十四條各款之約定，以及意願書、聲明書，皆無字體細小、位置隱蔽，或其他難以辨識之情事；且觀其文字，一般人均可輕易瞭解其內容，被告展望公司或其銷售人員亦無可能於原告簽名時，阻止其閱讀上述條款及聲明書、意願書之內容。復以不動產之買賣，因價格高昂，一般消費者於簽約時，皆會小心謹慎，此為原告所不爭執，再審酌原告自陳其為大學畢業，並任職電子公司負責國外業務，當熟稔一般之商業交易活動，實無可能於簽約時，竟完全不加閱讀契約條款之內容，即逕行簽字。況八十六年間，即已爆發夾層屋之糾紛，並經媒體大幅報導，業為一般人所週知，前已敘明。證人即原告之母親戊○ ○並於九十二年十一月十日證稱：「我之前有聽說我家後面工地就是這個案子，他們的夾層屋不合法，有民意代表檢舉‧‧‧」，益足證原告於簽約時，確已明知或可得而知參考裝潢示意圖及樣品屋所展示隔層裝修有遭主管機關拆除或處罰之可能。退萬步言之，縱設原告對於上述隔層裝修是否違法或仍有疑問，惟依證人戊○○證詞可知原告於前往工地現場參觀前，即已有購屋之計劃，而非臨時起意，於匆促間訂購本件買賣標的房屋及土地，原告對於上述上述隔層裝修是否違法等疑問，倘全未加任何查詢，即逕行簽訂本件買賣契約，參照最高法院四十九年台上字第二五四四號判例要旨及台灣高等法院九十二年度上易字第二一九號判決，被告亦不負擔保之責任。㈣被告展望公司並無違反公平交易法或消費者保護法之情事，原告自不得請求懲罰性之損害賠償。被告乙○○並非公平交易法所稱之事業，亦非消費者保護法所稱之企業經營者，應無公平交易法或消費者保護法之適用。又按消費者保護法第五十一條固規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金。但因過失所致之損害，得請求損害賠一倍以下之懲罰性賠償金。」惟其所謂之「依本法所提之訴訟」，依實務之見解，或有認為應指依消費者保護法第五章第二節所提之消費訴訟，或有認為應係指以消費者保護法之規定為其請求權基礎所提之訴訟，核原告所提之本件訴訟，既非依消費者保護法第五章第二節所提之消費訴訟，亦未以消費者保護法之規定為其請求權基礎，不論依據上述前者抑或後者之見解，均無消費者保護法第五十一條規定之適用。㈤被告展望公司並無違反公平交易法第二十一條規定之情事。被告展望公司並無於本件預售屋廣告中為虛偽不實或引人錯誤之表示，前已敘明。原告所提行政院公平交易委員會公處字第０九一０三六號處分書雖曾以被告展望公司之關係企業正第建設股份有限公司於銷售「TIME時代會館」時，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項之規定，處七十萬元罰鍰。惟上述處分不但顯與本件買賣標的房屋無關，且其理由實不無違誤之處，正第公司已依法提起行政訴訟，現由台北高等行政法院審理之中。另原告所提公平交易委員會公處字第０九二一四七號、０九二一五四號處分書，核其事實，皆與本件買賣標的房屋無關，被告展望公司並已依法提出訴願。㈥被告展望公司並無違反公平交易法第二十四條之情事。本件房屋、土地、及預售車位買賣契約書前言均明載：「本契約書於簽定前經買方己攜回審閱五天以上（少於五天者係自認無異）。契約條款之內容己經雙方詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款如左，以資共同遵守：」等語，並分別再於房屋買賣契約書第二十四條第五項及預售停車位買賣契約第十五條第四項重申該意旨，經原告確認無誤後簽名於其下，自可認被告已提供原告五日以上契約審閱期間。且所謂契約審閱期間，乃使消費者在訂立契約前，有充裕時間瞭解契約之內容，然並非謂消費者在契約審閱期間內縱使已瞭解契約內容並進而提前簽約，而事後仍得任意反悔，以審閱期間未用盡為由，主張不受契約之拘束。行政院公平交易委員會雖就預售房屋之契約審閱期間定為五日，但亦僅係要求建築業者給予消費者該期間，非謂消費者不得在五日內簽約。查本件買賣契約書之大分內容皆與內政部所製定之契約範本相同，而少數略有不同者，例如房屋買賣契約書第二條、第三條、第四條、第五條、第十九條、第二十四條、土地買賣契約書第一條、第二條、第三條、第十條，及預售停車位買賣契約書第第二條、第九條、第十三條、第十五條，均經原告確認無誤後，簽名於其下，再由原告另行書立聲明書，聲明其已於簽約前審閱契約且充分瞭解其內容，堪認原告確己瞭解本件買賣契約書之內容，自不得再於事後任意反悔，枉指被告有違反公平交易法之情事。公平交易法第二十四條規定所稱「足以影響交易秩序者」，係指該行為於市場上以較有利之價格、數量、服務或其他條件，爭取交易機會之效能競爭秩序，有妨礙之虞者，始足當之，故對於購屋者而言，除非事業有利用其市埸地位（相當比例之市埸占有率所顯示之市埸力量），造成購屋者無法合理地或根本無從選擇交易對象，否則在購屋者仍有充分之交易機會可供選擇之情形下，即無公平交易法所稱足以影響交易秩序之顯失公平情事，被告展望公司於房地產市埸中，並未具有獨占或壟斷之地位，原告亦無非向被告購買房屋及土地不可之情事，自無所謂「足以影響交易秩序者」。原告於簽訂本件房屋及土地買賣賣契約時，並未先行要求審閱契約書，且被告亦未要求原告給付定金始給予契約書，被告自無原告所稱「不當限制購屋人審閱契約」之情事。本件房屋買賣契約書第二十四條第二款己明載：買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，並經原告簽名確認無誤，自亦無原告所稱「隱瞞重要交易資訊」之情事。況原告並無因其所稱之被告展望公司違反公平交易法行為而受有損害，查出賣人於買賣契約經解除或撤銷後，應返還價金於買受人，係因出賣人依法負有回復原狀或返還不當得利之義務所致，其性質尚非損害賠償。又買賣契約經依法撤銷前，買受人一方面仍應依約交付價金，一方面則取得交付買賣標的物及移轉其所有權之請求權，併或瑕疵擔保請求權，尚無受有任何積極損害，殊不得逕依公平交易法三十二條第一項之規定，請求懲罰性之損害賠償。㈦原告自陳其僅給付被告展望公司買賣價金十三萬七千二百五十五元，及其所交付票面金額為四十六萬元之支票並未兌現，原告並未受有該支票票面金額之損害，故原告訴之聲明第一項略依侵權行為之規定，請求被告展望建設股份有限公司返還原告五十六萬元，及依公平交易法第三十一條、三十二條、消費者保護法第五十一條之規定請求損害額一倍之賠償一百零二萬元，主張被告展望公司司應給付原告一百五十八萬元云云，即無可採。又法院判決之主文，原則上應不可附條件，原告訴之聲明第二項略謂：被告應返還前開支票，如返還不能時應給付原告該支票之票面金額四十六萬元云云，於法已有不合。且前開支票之發票人乃訴外人戊○○，而非原告，原告泛稱其因第三人戊○○開立該支票致受有損害，而為訴之聲明第二項之請求云云，顯亦無可採。三、證據：提出意願書、聲明書、公平交易委員會公處字第○九二一四七號、第○九二一五四號處分書等影本為證，並聲請訊問證人湯欽芸。理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。本件原告於起訴時係以不當得利法律關係、侵權行為法律關係及公平交易法第三十一條、第三十二條為本件訴訟標的，後於九十二年十一月六日以民事準備狀追加民法第三百五十九條規定物之瑕疵擔保請求權、民法第二百七十七條不完全給付損害賠償請求權及消費者保護法第五十一條之規定為訴訟標的，有該民事準備狀在卷足憑，被告雖不同意，惟原告追加部分與原起訴部分均屬兩造因購買系爭預售屋所生糾紛，其請求之基礎事實應屬同一，且經核並無甚礙被告之防禦及訴訟之終結之情形，依前揭說明，應予准許，合先敘明。貳、實體方面：一、原告起訴主張：其於九十二年八月十日經由被告展望公司在報上刊登廣告，而偕同父母前往系爭預售屋之展示現場詢問相關細節，被告展望公司現場銷售人員湯欽芸明確表示系爭預售屋並非違法夾層屋，銷售情形良好僅剩兩戶、欲購從速云云，原告因信賴湯欽芸所言，不知系爭預售屋實係違法之夾層屋，於匆促之下未及細看合約書條款，隨即與被告展望公司簽訂房屋買賣契約書（下稱房屋契約）、被告乙○○簽訂土地買賣契約書（下稱土地契約）、被告展望公司及乙○○前簽預售停車位買賣契約書（下稱停車位契約），並分別以富邦銀行信用卡及中國信託銀行信用卡刷下三十五萬元及二十一萬元，並以原告母親戊○○所簽發之支票號碼：ＣＧ0000000號、票面金額：四十六萬元支票，支付房屋契約定金十八萬元，土地契約定金七十萬元，停車位契約定金十四萬元，總計共支付定金一百零二萬元。詎料原告返家細閱該等合約書後，始發現系爭預售屋乃違法夾層屋，日後有遭拆除之危險，惟依系爭房屋契約第廿四條及系爭停車位契約第十五條之規定，系爭預售屋違法夾層遭致拆除之危險全歸由原告負擔，被告故意對原告隱匿系爭房屋為違法夾層屋，未給予原告契約合理審閱期間在先，後又以契約條款將該違法夾層遭拆除危險轉嫁由原告負擔，顯係故意施用詐術致使原告陷於錯誤，而簽訂系爭房屋及停車位契約，原告依民法第九十二條第一項規定，得撤銷因受詐欺所為之意思表示，且原告業已於九十二年八月十八日及同年月廿一日，分別以台北敦南郵局第八一三號暨台北南海郵局第一０九七號存證信函撤銷上開意思表示，該房屋及停車位契約自屬無效，至系爭土地契約，依該契約第九條第二項之規定，則一併無效。又合法夾層為系爭預售屋之契約預定功能，該房屋既為違法夾層屋，即無法達成契約預定效用，被告應負物之瑕疵擔保及不完全給付債務不履行責任，原告另於九十二年八月十八日以存證信函解除前揭房屋及停車位契約，土地契約一併無效。是被告收取前揭定金已無法律上原因，自應依民法第一百七十九條規定返還其所受之利益予原告，倘無法返還前揭支票，亦應按票面金額即四十六萬元償還原告。又被告展望公司實施詐術致原告陷於錯誤而為買受系爭預售屋意思表示之故，顯係故意以不法之行為侵害原告之精神表意自由，依民法第一百八十四條第一項前段之規定，應負負損害賠償之責。被告乙○ ○應返還如聲明所述之不當得利予原告，因該部分亦屬被告展望公司依民法第一百八十四條第一項前段規定須負。又被告展望公司刊登不實廣告並於銷售現場以欺罔之銷售手法，使購屋者限於錯誤，誤以為系爭預售屋為合法夾層而同意購買該房屋，其行為顯然違反公平交易法相關規定，從而原告依公平交易法第三十二條第一項及消費者保護第五十一條之規定，請求法院就被告展望公司上開故意行為，參酌其侵害情節甚為嚴重，酌定原告受有之損害額一百零二萬元以上之賠償，命其給付之，為此請求被告展望公應給付原告一百五十八萬元，被告乙○○應給付原告四十二萬二千七百四十五元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如其中一被告已履行給付，他被告於該給付範圍內免給付之義務，又被告展望公司應返還系爭支票予原告，如返還不能時，應給付原告四十六萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。二、被告則抗辯：系爭預售屋並非以「得為合法夾層使用」為契約之預定效用，本件房屋銷售之廣告、樣品屋及平面圖集所示之隔層裝修，均僅供買受人參考，系爭預售屋銷售廣告中並無隻字片語提及「夾層」或「本件買賣標的房屋可合法施作夾層」，被告銷售人員亦未曾向原告表示本件房屋為合法之夾層屋，況八十六年間，即已爆發夾層屋之糾紛，並經媒體多方報導，應為一般人所週知。又本件房屋、停車位契約均已明白約定，買受人如就系爭預售屋為二次施工（含隔層裝修等），將來有被拆除或處罰之危險，該危險應由買受人自行負擔，並經原告簽名確認，原告既於簽約時已知悉夾層有遭拆除或處罰之危險，被告即無詐欺可言，亦無庸負物之瑕疵擔保責任。本件房屋、土地、及預售車位買賣契約書前言均明載：「本契約書於簽定前經買方己攜回審閱五天以上（少於五天者係自認無異）。契約條款之內容己經雙方詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款如左，以資共同遵守‧‧‧」等語，並分別於房屋契約第二十四條第五項及停車位契約第十五條第四項重申該意旨，復經原告確認無誤，自可認被告已提供原告五日以上契約審閱期間。況契約審閱期間，目的在使消費者於訂約前，有充裕時間瞭解契約之內容，如消費者已瞭解契約內容並提前簽約，事後即不得已審閱期間未用盡為由任意反悔。又被告展望公司並無違反公平交易法或消費者保護法之情事，原告自不得請求懲罰性之損害賠償，而被告乙○○並非公平交易法所稱之事業，亦非消費者保護法所稱之企業經營者，況本件並非依消費者保護法所提之消費訴訟，應無消費者保護法之適用，為此請求駁回原告之訴。三、查原告主張於九十二年八月十日經由報刊廣告偕同父母前往系爭預售屋之展示現場詢問相關細節後，與被告展望公司簽訂房屋契約，與被告乙○○簽訂土地契約，與被告展望公司及乙○○簽定預售停車位契約，並分別以富邦銀行信用卡及中國信託銀行信用卡刷下三十五萬元及二十一萬元，並以原告母親戊○○所簽發如附表所示四十六萬元支票予被告展望公司，支付房屋契約定金十八萬元，土地契約定金七十萬元，停車位契約定金十四萬元，總計共支付定金一百零二萬元，就刷卡金額部分，被告展望公司依房屋契約、停車位契約各分得九萬八千八百二十四元、三萬八千四百三十一元，共計分得十三萬七千二百五十五元，被告乙○○ 依土地契約、停車位契約各分得三十八萬四千三百十四元、三萬八千四百三十一元，共計分得四十二萬二千七百四十五元，又原告以受詐欺為意思表示為由，於九十二年八月十八日及同年月廿一日，分別以台北敦南郵局第八一三號暨台北南海郵局第一０九七號存證信函向被告為撤銷買受房屋及停車位之意思表示，另於九十二年八月十八日以系爭預售屋乃違法夾層屋，有欠缺契約預定效用且無法補正之瑕疵，以存證信函通知被告展望公司解除系爭契約等情，有原告所提出與其所述相符之給付定金整理表、房屋契約書、土地契約、停車位契約書、原告刷卡簽帳單、系爭支票、原告九十二年八月十八日致被告之存證信函、原告九十二年八月廿一日委託律師致被告之存證信函等影本為證，並為被告所不爭執，堪信為真。惟原告主張系爭預售屋係以「得為合法夾層使用」為契約預定效用，原告並不知該房屋係違法夾層屋，經詢問現場銷售人員表示該房屋為合法夾層屋，原告始同意購買，詎系爭預售屋實為違法夾層屋，被告竟於契約內將夾層拆除之危險全歸由原告承擔，未待原告詳閱契約內容即誘使原告簽約，顯係以詐術使原告陷於錯而為買受之意思表示，原告依法得解除契約，請求返還定金，並得依消費者保護法第五十一條、公平交易法第三十一、第三十二條請求一倍之懲罰性賠償金等語，則遭被告否認，並以前詞置辯，茲僅就兩造之爭點，分述如下：㈠系爭預售屋有無以「得為合法夾層使用」為契約預定效用？⒈查被告展望公司於報紙刊載銷售廣告，略謂：「投資、置產敦化南路、忠孝東路、SOGO捷運商圈；總價四九八萬起，大安區日式商務小豪宅。總價四九八萬，自備五九萬，辦公書房＋主臥室＋和室＋客廳；總價六九八萬，自備八二萬，辦公書房＋大主臥室＋禪坐和室＋客廳＋餐廳。」等語，而被告於銷售現場所提供之平面圖集亦係以「二層使用」作為系爭預售屋之空間規劃，上層除樓梯出入口外，其餘部分均作為房間使用，有兩造所不爭執之銷售廣告（見原證一）及平面圖集（見原證二）影本在卷足憑，應堪採信。又證人即陪同原告至現場看屋之原告母親戊○○到場證稱：「樣品屋是二層樓，我在二樓看到是蓋的滿滿的只有剩下樓梯口，‧‧‧。就參觀二樓裝潢，現場樣品屋的裝潢與報上所寫一樣」等語（見本院九十二年十一月十日準備程序筆錄），經核與證人即被告展望公司現場銷售人員湯欽芸證稱樣品屋裝潢與原證二平面圖集相同，系爭該樣品屋上層部分除保留部分空間做為樓梯出入口，其餘空間均規劃為房間使用等語相符（見本院九十二年十一月二十四日準備筆錄），足證系爭預售屋之銷售廣告及現場樣品屋均以「得為夾層使用」為其促銷之重點。又證人戊○○於本院到場證稱：「我問湯小姐之前媒體上有報導民意代表到工地去檢舉夾層屋，我問他是否這個工地他說不是，因為我看到他的房子有夾層，我之前有聽說我家後面工地就是這個案子，他們的夾層屋不合法，有民意代表檢舉是我無法確定是不是，所以我才問湯小姐說民意代表是否檢舉這個工地，之後我女兒（即原告）也有問他工地是否合法，他說合法。」「‧‧‧我有再問一次是否夾層屋，他說樓高夠，可以合法格成二層，樓高四米六可以作隔層合法作成二層，我跟他要平面圖，他給我橫向總剖面圖如原證二最後一頁，我就相信他這是合法。」等語（見本院九十二年十一月十日準備程序筆錄），經核亦與證人湯欽芸於本院證稱：「我有跟原告特別強調樓高四米五，‧‧‧只有問我夾層屋合法性的問題，我說中間的樓板部分用裝潢去做不要用ＲＣ鋼板去做就沒有問題，面積大小也沒有差，做滿也沒有關係，只要是用裝潢的即使是像我們樣品屋這樣第二層都裝潢滿也沒有問題」等語相符（見本院九十二年十一月二十四日準備程序筆錄），足見原告於簽約前曾就「系爭預售屋得否為合法夾層使用」此點一再與現場銷售人員確認，參以系爭預售屋之銷售廣告及現場樣品屋均以「得為二層使用」為其銷售重點，而現場銷售人亦一再向原告表示樓層夠高得為合法夾層使用，綜上可知系爭預售屋確實係以「得為合法夾層使用」為促銷重點，是原告主張系爭預售屋係以「得為合法夾層使用」為契約預定效用等情，應堪採信。 ⒉被告雖抗辯：目前建築界對於「夾層」與「隔層」之區分，及隔層之規範，尚乏明確之標準，致時生爭議，本件房屋買賣契約所載之房屋面積未加計原告所稱之夾層之面積，而房屋契約所附之平面圖亦無夾層之構造，由此可證系爭預售屋並未以合法夾層為契約預定效用；又房屋銷售之廣告、樣品屋及平面圖集所示之隔層裝修，均僅供買受人參考，並未表示系爭預售屋可合法施作夾層，而上述廣告之照片及平面圖集均已載明「參考裝潢圖片」及「參考裝潢示意圖」等語，足證原告所稱之夾層，委非本件買賣契約之範圍；況系爭房屋契約第二十四條第三項已明定，銷售廣告僅供參考，並非本件買賣合約內容之一部分，自不得認兩造有以「得為合法夾層使用」為契約預定效用云云。惟按消費者保護法第二十二條明定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容，是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容（最高法院九十一年度台上字第一三八七號判決參照）。查系爭預售屋自銷售之初即以夾層屋為售賣重點，此由該預售屋之廣告用語、圖示、照片及現場樣品屋均清楚顯示夾層，並以夾層為銷售重點即可認定，況證人湯欽芸於本院到場證稱：「（有無跟原告說夾層要多少錢？）我有跟他說大約參拾萬的裝潢費。他有問我說為什麼這麼便宜，我說因為被告公司有固定合作的木工，所以價錢較便宜，夾層部分尚未跟他簽約因為公司一般習慣都是成屋之後才會另外由裝潢公司跟客戶簽約。」等語（見本院九十二年十一月二十七日準備程序筆錄），足認系爭預售屋之夾層均由被告於該房屋完工後代購屋者雇工施作，參以消費者於選購預售屋時，並無任何成品實屋可供檢視，通常僅能依廣告內容及樣品屋狀況決定是否購買，被告之銷售廣告及現場樣品屋既均明白顯示系爭預售屋可為合法夾層使用，則被告於前述廣告之照片及平面圖集上所載「參考裝潢圖片」及「參考裝潢示意圖」等語，及房屋契約第第二十四條第三項所為「銷售廣告僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本件買賣合約內容之一部分」約定，顯與消費者保護法第二十二條規定相違，自屬無效，是被告抗辯系爭預售屋未以「得為合法夾層使用」為契約預定效用，顯無足取。㈡原告是否明知或可得而知系爭預售屋之夾層可遭主管機關拆除或處罰之可能？原告是否受詐欺而為買受之意思表示？得否請求被告返還定金？ ⒈按民事上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其錯誤而為意思表示（最高法院十八年上字第三七一號判例參照）。原告主張系爭預售屋之廣告及現場樣品屋均以得為合法夾層使用為促銷重點，現場銷售人員並向原告表示該房屋因樓層高度夠得為合法夾層使用，原告基於信賴被告，未細看契約條文於短短數十分鐘內即完成簽約，待返家詳閱契約後始發覺系爭預售屋為違法夾層屋，被告竟於房屋契約書第二十四條及停車位契約第十五條內，將違法夾層日後遭主管機關處罰、拆除之危險全歸由原告負擔，被告顯係施用詐術使原告限於錯誤而為買受之意思表示等語。查，原告所所購買之系爭房屋樓層高度為四米五，房屋總面積計四十點二平方公尺即十二點一六坪，主建物面積十一點三平方公尺，附屬建物面積十點五三平方公尺，共用部分面積十八點三七平方公尺，有房屋契約影本在卷可憑（見原證三），並為兩造所不爭執，堪信為真。依系爭預售屋之主建物與附屬建物面積合計約僅七坪可知，系爭預售屋面積甚小，若未為分層使用，根本無法達到被告於銷售廣告中所聲稱之「辦公書房＋主臥室＋和室＋客廳」或「臥室＋禪坐和室＋客廳＋餐廳」之效用。查被告一再針對系爭預售屋具有「小坪數、挑高空間」之特性以廣告文宣大肆宣傳，並於銷售現場以夾層，致購屋之每坪單價相對降低，參以房屋單價及可使用面積在交易上乃影響消費者購買意願之重要因素，綜上可認，系爭預售屋得為合法夾層使用之特性，應屬足以影響本件交易之重要因素。 ⒉按所謂「夾層」，依建築技術規則設計施工編第一條第十八款規定，係指夾於樓地板與天花板間之樓層，同一樓層內夾層面積之和超過該樓層地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層。若於建物欲興建夾層時，依建築法第二十五條第一項、第三十條、第三十九條規定，必須於申請建築執照時，即向主管機關提出申請，否則即應於法定容積內依法辦理變更設計，未依法興建之夾層，依建築法第六十八條之規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分；又夾層部分之地板面積依法應列入建物總樓地板面積計算，若出賣人或建商已將該建物之容積率全使用完畢，買受人即使請領建造執照，亦將因已無剩餘容積餘額而無法獲准取得執照。依系爭預售屋銷售廣告、平面圖集及現場樣品屋之設計，可知系爭預售屋係以「二層使用」作為空間規劃重點，上層除樓梯出入口外，其餘部分均作為房間使用，已如前述，則系爭預售屋如欲達成被告於廣告文宣中所宣稱之「空間使用效果」，其夾層面積總合必已超出該樓層地板面積三分之一，依前述建築技術規則設計施工編第一條第十八款規定，應視為另一樓層，又依建築法第二十五條第一項、第三十條、第三十九條規定，必須於申請建築執照時，即向主管機關提出申請，否則即應於法定容積內依法辦理變更設計，如未依前述規定辦理，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。查被告展望公司為專業之建商，應熟稔各項建築法規，對於上述建築法令之有關規定，自難諉為不知。依證人戊○○證稱：「‧‧‧講價錢時有說夾層要另外算錢，湯小姐說公司賣房子就是這樣算錢，房子一筆夾層一筆，‧‧‧，他說這會由包商統一施工，簽約我有再問一次是否夾層屋，他說樓高夠，可以合法格成二層，樓高四米六可以作隔層合法作成二層，我跟他要平面圖，他給我橫向總剖面圖如原證二最後一頁，我就相信他這是合法。但是我本身也不懂，不知道四米六可以格成二層」「‧‧‧在工地看到二樓是滿滿的。我看到契約有寫風險要我們負擔才發現被騙了，我看電視之後才知道三分之一是合法的。我以前只有看到官員取締夾層屋至於什麼是違法我不知道。」等語可知（見本院九十二年十一月十日準備程序筆錄），一般購屋消費者縱曾經由媒體報導得知夾層屋有遭拆除危險，然就何種夾層屬違法夾層，因欠缺專業知識，無法為正確判斷，僅能依據建築商充分說明而為決定。又查證人即被告現場銷售人員湯欽芸到場證稱：「（提示原證二平面圖，現場裝潢是否如此？）我有跟原告特別強調樓高四米五，‧‧‧我說商業區的樓高使用我們可以設計四米五，，他母親沒有問我說這件是否合法的夾層屋，只有問我夾層屋合法性的問題，我說中間的樓板部分用裝潢去做不要用ＲＣ鋼板去做就沒有問題，面積大小也沒有差，做滿也沒有關係，只要是用裝潢的即使是像我們樣品屋這樣第二層都裝潢滿也沒有問題」「（四米五以上的房子作第二層裝潢即使是做滿也是合法的依據何在？）公司上課時跟我說只要是用裝潢的就合法，至於背後有何依據公司沒有跟我說」「（剛才所說只要用裝潢就沒有問題所指為何？）安全性的結構沒有問題。我跟原告說不要影響到安全性的結構就沒有問題」等語（見本院九十二年十一月二十七日準備程序筆錄），足認被告現場銷售人員僅一再向原告強調該預售屋樓層夠高，只要用裝潢方式處理，不影響建築物安全結構，不論夾層面積總和多少，均屬合法，並未向原告充分說明合法夾層之面積總和不得超過該樓層地板面積三分之一，參以系爭預售屋係以「二層使用」作為空間規劃及促銷重點，該預售屋之夾層面積總和需超過該樓層地板面積三分之始能達被告所宣稱之使用效果，被告明知夾層之施作受有如上述法令之限制，竟仍以此為銷售重點，復未向原告表明如依廣告內容施作夾層，將違反相關建築法規，而使原告誤認其日後得為與樣品屋相同之施工，不致有違反法令之情事，應堪認定。 ⒊被告雖抗辯原告於簽約時已簽立聲明書，表明已充分審閱系爭契約或經由被告公司人員解說充分瞭解契約內容，系爭房屋契約第二十四條第二款及停車位契約第十五條均已註明原告瞭解該夾層事後有遭主管機關拆除或處罰之可能，同意自負風險，原告既已簽名確認即表示原告瞭解契約內容並願意負擔夾層拆除危險，並提出該聲明書影本為證（見被證六）。經查，原告確實曾於前揭意願書及系爭房屋契約第二十四條第二款及停車位契約第十五條處簽名，有該聲明書及房屋契約影本在卷足憑，並為原告所不爭執，應堪採信。惟查原告於九十二年五月八日晚間前往銷售現場看屋前，曾與家人一同前往位於台北市○○○路南京捷運站附近之竹生餐廳用餐，於當晚七時二十五分刷卡結帳，此有兩造所不爭執之竹生餐廳刷卡簽帳單影本在卷足憑（見原證十八），又依證人湯欽芸於本院到場證稱原告一家人約晚間七、八時進入銷售現場，待至當晚九、十時左右離去（見本院九十二年十一月二十四日準備程序筆錄），綜上可判斷原告當晚從看屋到簽約完成離去，全部過程至多一個多小時。證人湯欽芸雖證稱所有契約條文均已向原告詳細解說，經原告確認後始簽名云云（見本院九十二年十一月二十四日準備程序筆錄），惟查當日原告所簽契約共有六本、一式兩份，有該六本契約原本附卷足憑，並為兩造所不爭執，而該六本契約條文合計超過百條，且其用語多屬一般人不熟悉之艱澀、專門法律術語，且原告於該六本契約簽名、蓋章總計約有百餘次，依一般正常情形判斷，原告顯難於短短一小時內經過被告銷售人湯欽芸一一解釋條文，於瞭解後親自簽名、蓋章表示確認，是被告抗辯原告簽名即已表示瞭解並同意契約條文一節，顯難採信。況原告於購屋前曾一再向現場銷售人員湯欽芸詢問系爭預售屋是否為合法夾層屋，湯欽芸已再三向原告表示系爭預售屋為合法夾層屋，以如前述，原告如確實瞭解該房屋契約第二十四條第二款停車位契約第十五條之內容，當無可能於該條文旁簽名表示同意承擔夾層屋拆除或處罰風險，是原告主張其因信賴被告銷售人員表示該預售屋為合法夾層屋，契約內容均屬制式，無庸閱覽，始依現場銷售人員指示，為詳閱契約條文即於各該契約條文處簽名確認等情，應堪採信。 ⒋被告明知系爭預售屋夾層面積總和需超過該樓層地板面積三分之始能達其所宣稱稱之使用效果，卻與相關建築法規相違，日後有遭主管機關、拆除或處罰之危險，仍以此為銷售重點，復未向原告表明該預售屋為合法夾層屋，使原告誤認日後得為與樣品屋相同程度之施工，不致有違反法令之情事，致使原告限於錯誤而為買受之意思表示，是原告因受被告詐欺而為買受房屋、停車位之意思表示應堪認定。查原告已依民法第九十二條第一項規定，於九十二年八月十八日及同年月廿一日，分別以台北敦南郵局第八一三號暨台北南海郵局第一０九七號存證信函撤銷系爭房屋及停車位契約，有該存證信函影本在卷足憑，並為兩造所不爭執，是系爭房屋及停車位契約已因原告主張撤銷而無效，至系爭土地買賣契約，依該契約第九條第二項之規定，亦一併隨失效。又系爭房屋、土地、停車位契約既已失效，被告保有定金即無法律上原因，原告依不當法律關係請求被告展望公司返還如附表所示之支票及就原告刷卡所分得金額共計十三萬七千二百五十五元，被告乙○○返還就刷卡所分得金額共計四十二萬二千七百四十五元，為有理由，應予准許。逾此部分之數額，為無理由，應予駁回。㈢被告展望公司有無違反消費者保護法或公平交易法之情事，原告得否按其實際受損範圍請求懲罰性違約金？ ⒈按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」，「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金，但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠金」，消費者保護法第二十二條、第五十一條亦有明文規定。按消費者保護法第二十二條，屬保護他人之法律，被告展望公司明知系爭預售屋夾層面積總和需超過該樓層地板面積三分之一以上始能達其所宣稱稱之使用效果，惟明顯違反相關建築法規，日後有遭主管機關、拆除或處罰之危險，卻仍以此為銷售重點，一再以銷售廣告及樣品屋向消費者強調該預售屋具有其所宣稱合法夾層使用效果，使消費者誤認日後得就系爭預售屋為廣告內容之施工，不致有違反法令情事發生，又於系爭房屋及停車位契約條款內將該預售屋夾層遭拆除、處罰之危險全部移轉予消費者負擔，致使原告陷於錯誤而與之締約，顯係以虛偽不實之廣告，違反前揭保護他人之法律，致原告受有損害，依民法第一百八十四條第二項規定，自應負侵權行為損害賠償責任。㈡查被告展望公司係以設計、製造房屋之商品為營業之企業經營者，原告則係以消費為目的而為交易、使用房屋商品之消費者，被告展望公司於銷售系爭預售屋屋之際，本應確保廣告內容之真實，被告展望公司明知系爭預售屋之夾層面積總和需超過該樓層地板面積三分之以上始能達其所宣稱稱之使用效果，然已違反相關建築法規，日後有遭主管機關、拆除或處罰之危險，仍於廣告中大肆強調該預售屋具有其所宣稱合法夾層使用效果，使原告誤認日後得就系爭預售屋為廣告內容之施工，不致有違反法令情事發生，陷於錯誤同意購買系爭預售屋，支付土地、房屋及停車位契約定金共計一百零二萬元（含信用卡刷卡金額五十六萬元及支票四十六萬元），而受有損害，被告展望公司顯然已違反消費者保護法第二十二條之規定，原告依消費者保護法第五十一條之規定，請求被告展望公司給付懲罰性賠償金，即屬正當，本院審酌被告展望公司故意以不實之廣告誘使原告陷於錯誤而與其簽約及原告受損害情節等一切情事，認原告請求以其實際損害即已付定金之一倍一百零二萬元計算懲罰性賠償金，尚屬適當，應予准許。被告展望公司雖辯稱系爭四十六萬元支票係原告母親所簽發，且該支票已跳票，原告就此並無受有損害云云，惟查系爭四十六萬元支票雖係被告母親所簽發，惟原告係因誤信被告展望公司不實廣告始同意購買系爭預售屋，為支付部分定金遂請其母親簽發支票予被告展望公司，原告就該部分金額依其內部關係對其母親仍負有返還義務，是該支票仍屬原告所受損害，被告展望公司抗辯原告就支票部分並未受有損害，自無足取。四、查被告展望公司以系爭預售屋得興建合法夾層為不實之廣告，致原告陷於錯誤，與之簽訂房屋及停車位契約，原告自得以受詐欺為由主張撤銷系爭房屋及停車位契約，而系爭土地契約依約亦一併失效，從而，被告展望公司應依不當得利法律關係返還如附表所示之支票及刷卡金額十三萬七千二百五十五元予原告，被告乙 ○○，則應將就刷卡金額四十二萬二千七百四十五元返還予原告。又被告展望公司為不實廣告，違反消費者保護法第二十二條之規定，使原告陷於錯誤而締約，侵害原告權益，原告依消費者保護法第五十一條規定，請求被告展望公司給付懲罰性賠償金，一百零二萬元，即屬正當。綜上所述，原告請求被告展望建設股份有限公司應返還如附表所示之支票予原告，並給付原告一百一十五萬七千二百五十五元（即十三萬七千二百五十五元加上一百零二萬元），被告乙○○應給付原告四十二萬二千七百四十五元及均自民國九十二年九月二十九日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，無庸一一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　二　　　月　　十三　　　日民事第二庭審判長法官丁蓓蓓法官汪漢卿法官李家慧~F0 ~T48 附表：支票號碼：ＣＧ0000000號，票面金額：四十六萬元，發票人：戊○○，發票日：民國九十二年八月十八日，付款人：彰化商業銀行忠孝東路分行之支票。正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　二　　　月　　十六　　　日書記官劉芳菊民事訴訟法第三百九十二條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。

臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第四七０一號

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