臺灣臺北地方法院92年度重訴字第515號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 92年度重訴字第515號

原告

辛○○

原告

 甲○○○

原告

 乙○○

原告

 巳○○

原告

 戊○○

原告

 丁○○

原告

 申○○

原告

 卯○○

原告

 辰○○

原告

 未○○

原告

 丑○○

原告

庚○○

原告

 丙○○

原告

 壬○○

原告

 寅○○

原告

 己○○

共同訴訟代理人

陳國雄律師

共同複代理人

午○○

共同複代理人

癸○○

被告

甲桂林開發建設股份有限公司

法定代理人

子○○

訴訟代理人

陳志偉律師

複代理人

凌見臣律師

上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國94年3月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：原告於起訴狀送達被告後，追加以受被告詐欺之事實請求撤銷錯誤之意思表示，並依侵權行為請求損害賠償及依不當得利請求部分（見原告92年6月17日準備書狀），其請求之事實為被告詐欺之行為，與起訴狀所載債務不履行顯非屬同一事實；又原告起訴之爭點為所交付之房屋是否符合債之本旨與是否有物之瑕疵，訴訟程序調查事實之重點為房屋與契約之約定，此與追加之訴部分須另就被告公司銷售人員一一調查是否有詐欺行為有不同，原訴及追加之訴爭點既不相同，調查之事實亦非相同，訴訟程序及證據資料難以相互援用，如予准許，將有礙被告之防禦及本件訴訟之終結，被告就此訴之追加已表明不同意（見被告92年7月18日答辯五狀），本件追加之訴依民事訴訟法第255條第1項規定，自不應准許。

貳、原告主張：原告辛○○等人分別向被告購買預定興建於台北市○○區○○段2小段659號等16筆地號土地之「師大隱」房地乙戶（除庚○○、丙○○買受之7樓係包含Ａ、Ｂ棟，下稱系爭房地），兩造並就就買受房屋面積於買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第2條第2項有明確約定。嗣被告通知原告辦理完工交屋時表示：因Ｂ棟承購戶之產權面積經地政機關丈量確定後面積增加，且超出合約約定互不找補範圍，故要求買受Ｂ棟之原告王詹蓮、乙○○、巳○○、戊○○、丁○○、庚○○、丙○○、辛○○及申○○補繳坪差費用，惟於原告等人詳細核對該建物產權之登載內容後，發現Ｂ棟之主建物及附屬建物之產權登記面積與約定之買賣面積幾乎相同（誤差均在1/100之內），於公共設施之面積卻增加1．25坪之多，而Ａ棟之承購戶即原告卯○○、辰○○、未○○、丑○○、庚○○、壬○○、寅○○、己○○，僅公設面積增加外，其主要建物面積反而均有短少，雖被告表示誤差比大於1/100主因為地下三層大公面積，原圖面只計算水箱面積9．2㎡，變更後為水箱機房面積為77．38㎡共增加大公面積68．18㎡云云，惟此水箱面增加於原告等住戶並無實益，且於使用執照上亦未見有任何變更設計之登載，且總樓地板面積亦只增加26.12㎡與上揭水箱變更設計後增加之面積不符，顯見被告係虛灌公設面積，而未依債之本旨履行給付義務，自應負瑕疵給付之責。本件被告未依契約本旨完全履行義務而虛灌公設坪數及主建物面積短少之瑕疵給付，被告自應負其民法上瑕疵擔保責任及不完全給付之損害賠償責任，而系爭既已完工交屋，被告已陷給付不能，故原告依法爰依相關民法規定及前揭契約書第2條第2項規定請求減少價金及不完全給付之損害賠償。又，被告據以虛灌之公設面積要求Ｂ棟之買受人補繳坪差費用顯有不當得利，為此，原告等（即Ｂ棟）爰依民法第179條不當得利之規定，請求被告將上揭所收坪差找補款項返還予原告。另，原告辛○○（Ｂ棟8樓）依與所簽立之協議書請求被告返還原告所繳之坪差價款。並聲明：

（一）被告應給付原告等如起訴狀附表1、2所示之金額，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止依法定利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准予為假執行之宣告。

參、被告則以：系爭大樓地下三樓之水箱原規劃面積固為9.2 平方公尺，然因建管單位要求應將緊鄰該水箱之消防設備與該層樓之專用部分分離。為此，被告乃申請在被證2橘色螢光筆所示部分增設一道牆面加以區隔，故而形成使用執照竣工圖上綠色螢光筆所示之『水箱』及『消防機房』部分（被證3）。公設部分之面積遂因而增加。茲因上開『水箱』及『消防機房』乃系爭大樓之區分所有權人所共用，是依法自應將之登記為各區分所有權人之共同使用部分，並無虛灌坪數可言。原告等所購買系爭房地實際登記之主、附屬建物面積加計公共設施等面積後，較契約約定之面積增加，故被告在扣除1%坪差範圍之面積及雨遮面積（按被告同意雨遮面積無償贈送）後，依前揭條文規定，自得向原告收取坪差費用；且原告等所購買之系爭房屋，其坪數非但並未減少反係增加，則又何來原告所稱物之瑕疵及不完全給付之情？另原告就實際登記面積增加之部分，依系爭買賣契約書第4條之約定請求被告補繳坪差費用，並非無法律上原因而受利益。至原告辛○○（Ｂ棟8樓）爰另依與所簽立之協議書內容，請求被告返還原告所繳之坪差價款者，然被告向原告辛○○請求補繳坪差費用乃係依系爭買賣契約書第4條之規定，被告並無任何違約之情。原告並未舉證證明「該誤差坪數有違反買賣合約原義」之情，是原告依前揭協議請求被告返還坪差補繳之價款，實乏所據。綜上所述，系爭房地買賣並無原告所稱物之瑕疵、不完全給付及不當得利等情，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

肆、兩造不爭執之事實：

一、原告等確曾向被告購買系爭房地。

二、附表1、2契約約定主要建物、附屬建物、空調機房、共同使用部分契約約定面積及產權登記面積、房屋總坪數及坪差。

三、附表3原告已給付之找補金額。

四、建築執照（原證6）、使用執照（原證7）及協議書（原證8）。

伍、得心證之理由：原告主張其等向被告買受之房屋，其主要建物面積短少，被告未依債之本旨履行給付義務，而系爭既已完工交屋，被告已陷給付不能，原告得請求減少價金及不完全給付之損害賠償，並得依民法第179條不當得利之規定，請求被告將所收坪差找補款項返還予原告等情，為被告否認，並以稱原告等所購買系爭房地實際登記之主、附屬建物面積加計公共設施等面積後，較契約約定之面積增加，無瑕疵及不完全給付之情，被告依約自得向原告收取坪差費用，並非無法律上原因而受利益等語置辯。

一、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第354條及民法第227條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言。因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的之不動產有面積短少足使其價值、通常效用或契約預定效用減少之瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時應負不完全給付之債務不履行責任。

二、經查，系爭買賣契約第4條房屋面積誤差及其價差找補雖約定：「本約房屋買賣總面積與確實之登記面積誤差在1％（含）以內者，雙方同意不增減價款，超過1％時，應就超過1％至3％（含）以內超出或不足部分，雙方同意依本約第5條之土地與房屋價款之總價（不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均每坪單價，以無息互相找補．．．．。」惟此乃因房屋出賣人預售房屋時尚未將房屋興建完成，其申請建築執照時設計工程圖樣建築物各部尺寸，與實際完工後丈量之結果，因繪圖、計算、施工、測量之出入會產生誤差，故在預售屋買賣契約所載房屋坪數如與實際交屋坪數雖有差異，但如該誤差在契約、工程上容許之範圍內，房屋之主要構造、室內隔間及建築物主要設備與買賣契約相符，即不可認為所交付之屋有瑕疵或出賣人有不完全給付之情形，而僅可依約定為找補。惟兩造於系爭買賣契約書第2條第2項特別約定：「本戶房屋面積共約計○坪，其中包含；主建物面積約計○坪，當層空調機房面積約計○坪，附屬建物面積（如陽台雨遮等）約計○坪，共同使用部分面積約計○坪、地下一、二層停車空間之產權（包括車道、停車位），其持分登記依登記時之法令辦理之。」依前開約定，兩造除就買受房屋總坪數面積有明確之約定外，就主建物、當層空調機房、共同使用部分面積亦分別約定應有之坪數，足見系爭買賣契約之出賣人即被告，必須依前開約定之房屋各部分面積交付房屋，始符合債之本旨。又系爭買賣契約既有前述約定，若原告交付之各部面積有短少者，即屬房屋欠缺契約預定之效用，而有物之瑕疵。準此，就如附表1原告庚○○、丙○○部分、如附表2原告買受房屋之主建物既有如附表1、2所示之坪差，被告即應負不完全給付及物之瑕疵之擔保責任。

三、另如附表1、2所示原告就公共設施雖獲取若干坪差，惟查，本件原告等買受之如附表1、2所示之房屋公共設施部分，因系爭大樓地下3樓之水箱規劃為9.2平方公尺，但建管單位要求應將緊臨之水箱消防設備與該層之專用部分分離，被告乃增加一道牆面加以區隔，故形成如被證3所示之水箱及消防機房部分，公設部分面積遂因而增加（見被證1建造執照平面圖、被證2變更後之建造執照平面圖、被證3使用執照竣工圖、被證4建物測量成果圖及被告答辯3狀附件2水箱及消防機房照片）。被告為專業之建築公司，就建築物面積計算之規定應知之甚詳，其設計時就此部分面積計算錯誤顯有過失，原告則無知悉之可能，如以此被告履行契約之過失，再依主建物、公共設施等價予以找補，被告因其本身之過失而獲取利益，形式上雖然有契約為據，但其獲利有違公平，依民法不當得利之規定，自應將此部分利益返還原告。

四、被告雖辯稱：原告等所購買系爭房地實際登記之主、附屬建物面積加計公共設施等面積後，較契約約定之面積增加，無瑕疵及不完全給付之情，被告依約自得向原告收取坪差費用云云。惟我國由於地窄人綢，房地價格高，以往消費者在購買房屋時，於交屋後發現建物登記面積雖無短少，但公設比例過高，致購屋者得專用之面積、使用面積或室內面積過小，使得購屋者實際購得之房屋居住空間不足，房屋之效用未如預期，且於日後出售時降低交易價值，為此之交易糾紛訴訟時有所聞，故其後建築公司於銷售房地時多於銷售廣告之內容強調低公設比或載明一定之公設比。公平交易法民國80年實施後，公平交易委員會針對建商銷售廣告所載公設比如與事實有顯著不符，逾越一般消費者所能接受程度之案件，均認為違反公平交易法第21條第1項事業不得於廣告上就商品內容為虛偽不實及引人錯誤之表示之禁止規定，而分別處以立即停止於建物廣告上為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵之處分，足見依現今社會通念、交易常情及法律規範而言，買賣房屋之主建物與公共設施之比例亦為交易上重要事項，認為主建物坪數不足者，將影響房屋之效用及價值，屬於不完全給付或物之瑕疵。又被告因其申請建築執照時因面積計算錯誤，提供前開錯誤之數據予原告，原告因此而買受系爭房屋，被告竟依約請求原告找補，自屬不當得利，被告所辯洵非可採。

五、查被告實際交付原告等之房屋，如原告庚○○、丙○○（附表1）部分及如附表2所列原告買受之房屋，主建物部分雖有坪差，但其餘空調機房、附屬建物及公共設施部分則有增加，應予以扣除，其餘原告甲○○○、乙○○、巳○○、戊○○、丁○○、辛○○及申○○（附表1）所買受之房屋，主建物部分雖有增加，惟其主建物、公共設施部分均一律依原約定找補，被告顯有因其本身之過失而獲取不當得利之情形已如前述。參酌系爭買賣契約第4條關於坪數找補之規定：「房屋買賣總面積與確實之登記面積誤差在1％（含）以內者，雙方同意不增減價款，超過1％時，應就超過1％至3％（含）以內超出或不足部分，雙方同意依本約第5條之土地與房屋價款之總價（不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均每坪單價，以無息互相找補．．．．。」之約定，以及使用方面主建物部分屬原告單獨使用，空調機房面積部分為同一層樓2戶共同使用，公共設施部分則屬於全棟21戶共同使用，其使用價值各有不同，而附屬建物所增加雨遮部分則為被告贈與原告（見原證2產權坪數增加通知），因認主建物增加部分，應依系爭買賣契約第4條約定方式找補，附屬建物增加部分面積不予找補，空調機房面積增加部分則應依前開約定2分之1數額找補，公共設施部分則應依前開約定21分之1之數額找補，故被告應找補原告卯○○、辰○○、未○○、丑○○、壬○○、寅○○及己○○之金額應如附表4所示（面積坪差及找補金額計算詳如附表2）；另如附表3原告甲○○○、乙○○、巳○○、戊○○、丁○○、庚○○、丙○○、辛○○及申○○已找補之金額，自應扣除依前開方式計算應找補之價額後，請求被告退還如附表3被告應退還之金額所示（面積坪差及找補金額計算詳如附表1）。

六、綜上所述，原告主張其等向被告買受之房屋，其主要建物面積短少，被告未依債之本旨履行給付義務，原告得請求減少價金及不完全給付之損害賠償，並得依民法第179條不當得利之規定，請求被告將所收坪差找補款項返還予原告等語為可採，被告所辯則非可採，而兩造坪差及應找補之金額如附表1、2所示，原告其餘主張則非可採。從而，原告依民法第354條及第359條瑕疵擔保規定，民法第277條及第263條第1項不完全給付之規定，以及民法不當得利之規定，請求被告給付原告卯○○、辰○○、未○○、丑○○、壬○○、寅○○及己○○如附表4所示之金額；另請求被告退還原告甲○○○、乙○○、巳○○、戊○○、丁○○、庚○○、丙○○、辛○○及申○○如附表3所示之金額，及均自起訴狀繕本之5計算之利息，為有理由，應予准許，其餘請求則非有理由，應予駁回。

陸、假執行之宣告：原告及被告陳明願供擔保，為假執行及免假執行之聲請，就原告勝訴因核其所命給付之金額各未逾500,000元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，職權宣告假執行，並准被告各以附表3、4所示應退還及應找補金額欄所示相同之金額為原告供擔保後，得免予假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。