九十二年度簡上字第四七四號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：92 年 12 月 12 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度簡上字第四七四號上　訴　人　戊○○ 丁○○ 丙○○　　台北市○○○路○段三０三巷七弄七號六樓共　　　同訴訟代理人　林富村律師被上訴人　　泰豊輪胎股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　蔡茂松律師余如惠律師當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十二年六月六日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十一年度北簡字第一四七三二號第一審判決提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：壹、聲明：Ａ、本訴部分：一、原判決廢棄。二、被上訴人應將坐落台北市○○○路○段二八七號四樓之一房屋一棟建坪一一０坪三五，拆除內部裝潢並修繕恢復原狀後，及公共設施三十坪六五合計一四一坪，及同址地下室二層二個車位遷讓交還上訴人，並給付九十一年六月份租金新臺幣（下同）三十一萬五千四百四十五元，及自民國九十一年七月一日起至遷讓日止，按月給付上訴人三十一萬五千四百四十五元損害金，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。Ｂ、反訴部分：一、原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。二、反訴原告之反訴駁回。三、反訴被告願供擔保請准宣告免為假執行。貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：Ａ、本訴部分：一、被上訴人並未依租賃契約規定拆除系爭房屋內部裝潢．恢復原狀：（一）被上訴人係私自向前承租人甲○○以一百十萬元頂讓本應拆除後方能交還房東之屋內裝潢，此有甲○○出具之證明書可稽，並經甲○○到庭結證屬實，故依租賃契約第九條約定，被上訴人應拆除內部裝潢、恢復原狀後交上訴人接管，果真被上訴人所辯係以現況承租，則租賃契約必定明以現狀交還上訴人接管，絕無約定將房屋恢復原狀交還上訴人接管之理。（二）證人劉震貴於九十二年三月十四日在原審證稱：「．．．於九十一年底欲再替屋主仲介．．．有去看系爭房屋，裝潢部分修改」，被告上訴人亦應拆除裝潢恢復原狀後交還房屋。又系爭房屋之內部裝潢其拆除費用為五十九萬零六百零二元，亦有東龍裝潢工程有限公司之估價單可稽。（三）被上訴人經上訴人委託林富村律師於九十一年六月四日以九十一年富聯字第六０一號函通知應按契約規定，將租賃房屋及一切設施修繕恢復原狀，被上訴人並無異議，復經上訴人委託林富村律師九十一年六月二十四日以九十一年富聯字第六０三號函通知：「本律師事務所九十一年六月四日九十一年富聯字第六０一號函已通知『貴公司如要終止租賃契約，應按契約規定將房屋恢復原狀，對於租賃標的物及其他一切設施如有毀損亦應修繕恢復原狀』。貴公司若未於九十一年六月二十九日以前依上開規定恢復原狀或修繕恢復原狀，將不予點交房屋，租金仍應給付，函請查照。」，惟被上訴人仍無異議，且均置之不理。二、被上訴人並未依租賃契約規定將房屋交還上訴人接管：（一）被上訴人迄本件原審言詞辯論時仍以承租人之地位將系爭房屋占有並招租中，且聯絡電話0000000000係被上訴人公司總經理特別助理涂崇仁先生之電話，亦有現場照片二張可稽。準此，縱令將鑰匙交予大廈管理員屬實，被上訴人並未依租賃契約第九條約定，將房屋交還甲方接管，亦不發生交還房屋予上訴人之效力。（二）上訴人之住址並不在系爭房屋內，縱令被上訴人將鑰匙交大廈管理員，亦非送達於上訴人之住居所，不獲會晤上訴人，並無最高法院九十年度台抗字第八十六號裁定之適用，況系爭爭房屋之價值龐大，並非一般之收受文書，故接管系爭房屋，應無民事訴訟法第一百三十七條之適用，何況房屋租賃契約已明文規定，應交還上訴人接管。被上訴人並未交還上訴人接管，自不發生交還房屋予上訴人之效力。原判決則認定受公寓大廈管理委員會僱用之管理員，其所服務勞務包括為公寓大廈住戶接收文件者，性質上應屬全體住戶之受僱人，是以被上訴人既已自系爭房屋遷出，並將鑰匙及門禁卡交予上訴人之受僱人，其向管理員領取鑰匙係經上訴人同意，應認系爭房屋及車位已在上訴人支配範圍內云云，顯有違誤。（三）證人劉震貴係被上訴人委託之房屋仲介業，與上訴人無關，其證言亦不能證明已將房屋交還上訴人接管，依被上訴人九十一年四月十六日函上訴人稱：「．．．本公司當盡全力．．．物色承租對象，除自行洽訪，並另委託房屋仲介業者代為協尋」，是證人劉震貴係被上訴人委託之房屋仲介業，與上訴人無關，是證人劉震貴證稱，我去年去看房屋時，鑰匙是管理員給我云云，亦不能證明被上訴人已將房屋交還上訴人接管。Ｂ、反訴部分：一、上訴人委託林富村律師於九十一年六月二十四日以九十一年富聯字第六０三號函通知被上訴人給付租金，復於九十一年七月九日以聲請調解狀及九十一年八月十九日以起訴狀代催告被上訴人欠繳九十一年六月份租金，惟被上訴人並未於七日內繳足租金，顯已違反契約第七條第三款約定，上訴人已沒收該一百萬元之履約保證金，被上訴人自不得請求返還。二、依契約第七條規定，沒收履約保證金，不以先行終止租賃契約為前提，況被上訴人早已終止該契約，原判決則認定本件係被告終止租約，為兩造所不爭執，則與第七條須由上訴人終止租約之要件不合，而不得沒收履約保證金，亦有違誤。參、證據：除援用第一審所提證據外，補提證明書、估價單影本為證，並聲請訊問證人甲○○。乙、被上訴人方面：壹、聲明：本訴及反訴部分均為：駁回上訴。貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：Ａ、本訴部分：一、甲○○所出具之證明書及東龍工程有限公司之估價單，均為私文書且為影本，被上訴人就其形式上及實質上之真正予以否認。二、被上訴人對於前手所遺留之內部裝潢並無拆除之義務，上訴人主張被上訴人未依租賃契約規定拆除系爭房屋內部裝潢，顯欲強加非屬契約範圍之義務於被上訴人，洵屬無據：（一）「恢復原狀」係指回復租賃契約訂立時，出租人所交付租賃物之狀態，而非訂約前租賃物之狀態：１、按租賃係就租賃契約成立時出租人所交付之租賃物而為使用收益，則返還租賃物時自係交還出租人所交付租賃物之狀態，此乃事理所當然。故租賃契約中所載「恢復原狀」係指回復訂立契約時（即承租時）出租人所交付租賃物之狀態，絕無強令契約當事人之一方（承租人）回溯回復至契約訂定前租賃物之狀態，蓋此非屬契約義務範圍，且承租人對於承租前租賃物之狀態，不僅不知亦無從獲悉，如強令承租人於返還租賃物時，須將租賃物回溯回復至租賃物交付前且承租人所不知之狀態，不僅事實上不能（承租人並不知出租人交付前租賃物之狀態），亦為法律上所不許。２、故上訴人援引最高法院十七年上字第一一一八號判例，並據以主張系爭房屋租賃契約第九條中之恢復原狀與現狀有別，並進而主張被上訴人應拆除房屋內部裝潢，方符契約所示之恢復原狀，實為強行恣意曲解契約文義，顯與其所引用判例之意旨及租賃之本旨有違。３、綜前所述，上訴人主張被上訴人拆除系爭房屋內部裝潢（按該裝潢為上訴人交付系爭房屋予被上訴人承租時即已存在），方符系爭租賃契約第九條「恢復原狀」之文義，實為曲解系爭租賃契約之文義，強加非屬契約範圍之義務於被上訴人，亦與兩造間訂定租賃契約時之真意不符，更與租賃之本旨有違，上訴人之主張，洵屬無據。４、上訴人於上訴理由狀中，僅憑被上訴人未就其九十一年六月四日、二十四日所發之律師函有所回應，即遽以逕自認斷被上訴人對其所主張「被上訴人應拆除系爭房屋內部裝潢，方符系爭租賃契約第九條之恢復原狀」無異議云云，實屬誤解。５、退萬步言之，縱令上訴人主張被上訴人應回復租賃物之原狀，亦應提出其所謂之原狀究係何指，更應具體指明並證明該原狀，惟上訴人僅空言指摘，卻未具體提出其主張系爭房屋之原狀為何？（二）被上訴人與甲○○間並無內部裝潢頂讓約定：證明書係甲○○單方面所簽，被上訴人並不知情，對於其所稱之內容亦並不知悉，並無拘束被上訴人之效力。租賃契約之約定，其即負有於租賃契約終止時，拆除內部裝潢返還租賃物之義務，今為脫免其義務不免會有偏頗之辭，故其所出具之證明書並不足採信。證人甲○○證稱：「（問：裝潢費之移交是否有證據？）公司已經倒了，我找不到相關證據。」，是上訴人並無具體證據可資證明被上訴人與甲○○間有頂讓拆除內部裝潢義務之約定，依證人甲○○在本院準備程序中證稱，可知裝潢係由台灣敦睦公司所增建，因前承租人甲○○與台灣敦睦公司之合意約定而由甲 ○○承接，並經上訴人同意，故台灣敦睦公司拆除系爭房屋內部裝潢義務之免除，及甲○○就系爭房屋內部裝潢承接義務，均係經上訴人同意，且就裝潢部分之特殊約定為甲○○所明知並同意。惟甲○○並未將其與上訴人間就裝潢部分的特別約定由後手承接拆除裝潢義務、回復原狀須拆除裝潢空屋返還等及其得據以免除拆除義務等情事告訴被上訴人，甲○○與台灣敦睦公司間之特別約定，依債之相對性，均無拘束第三人之效力，上訴人不可將免除被上訴人前手之拆除裝潢責任強令被上訴人負擔。三、上訴人主張被上訴人未依租賃契約規定將系爭房屋交予上訴人接管，實與事實不符，蓋：（一）系爭房屋、車位已為上訴人占有中：１、查被上訴人為履行系爭房屋及車位之返還義務，曾於九十一年六月二十日以中壢忠義郵局第二六五五號存證信函通知上訴人於同年六月二十九日上午十時前往系爭房屋進行點交，詎上訴人竟以被上訴人未將系爭房屋拆空而拒不出席，被上訴人為完成點交，則將系爭房屋之鑰匙及大樓門禁卡全數交予系爭房屋之大廈管理員，並於當日隨即繳清系爭房屋九十一年六月份之管理費四萬九千三百五十元，嗣後並將系爭房屋九十一年六月份之水、電費如數繳清，此為兩造所不爭執。２、按上訴人為系爭房屋之所有權人，亦即公寓大廈之區分所有權人，大廈管理員係公寓大廈全體區分所有權人所僱用，自屬上訴人之受僱人無疑。３、依民法第九百四十二條之規定，大樓管理員實為上訴人之占有輔助人，將鑰匙、門禁卡交予大樓管理員，已處於上訴人實力支配之下，係由上訴人占有中，已生返還系爭房屋、車位之效力。４、證人劉震貴於九十二年三月十四日審理中證稱：「．．．我主動與屋主聯絡有去看系爭房屋．．．」，顯見仲介人員係經上訴人之同意後，始向大樓管理員領取鑰匙進入系爭房屋，則系爭房屋之鑰匙、門禁卡確實已於上訴人實力支配下。５、復觀諸上訴人所之東龍裝潢工程有限公司估價單，若該估價單確係於九十一年八月二十日由東龍公司進入系房屋所估價，則系爭房屋若非已為上訴人實力支配之下，怎可能由上訴人委託被上訴人所不知之估價公司進入屋內估價。６、退萬步言，縱令上訴人仍主張系爭房屋及車位並未置於其實力支配下，惟上訴人亦處於隨時可得受領之狀態，則上訴人主張系爭房屋及車位並未點交，亦係可歸責於上訴人，蓋被上訴人實已依債之本旨提出給付。又被上訴人已於九十一年六月二十日以中壢忠義郵局第二六五五號存證信函通知上訴人於同年六月二十九日上午十時前往系爭房屋進行點交，依民法第二百三十五條但書之規定，被上訴人得以準備給付之事情，通知債權人以代提出，故無論依民法第二百三十五條本文反面解釋或但書均已生提出之效力。（二）被上訴人自九十一年六月二十九日起事實上即未占有使用收益系爭房屋、車位：被上訴人已將鑰匙交出，且被上訴人已於九十一年四月十六日發存證信函，通知被上訴人於該函到二個月時終止兩造間之租賃契約，又兩造間之租賃契約確九十一年六月二十九日終止，是被上訴人主觀上已無占有使用收益系爭房屋、車位之意思。被上訴人代系房屋招租，實係基於長久情誼，又因提早終止租約，故心生愧疚，非謂被上訴人仍有占有系爭房屋之意思及事實。Ｂ、反訴部分：一、系爭房屋契約中，相關履約保證金與租金之約定有第四條、第七條第三項、第九條。其中第四條之規範目的乃在維持履約保證金之數額，故約定不得以交履約保證人扣抵租金；第七條第三項之規範目的則在督促承租人如期繳交租金，因此前開二條文之適用前提應為系爭房屋契約尚未屆期或終止，蓋倘若契約已屆期或終止，自無維持履約保證金數額及督促繳交租金之必要。至於契約已屆期或終止時，租金與履約保證金之關係，則應依第九條之約定處理，俾符合契約規範之體系。二、因反訴被上訴人並無任何違反契約之情事，反訴被上訴人已詳敘於本訴部分，而系爭合約已於九十一年六月二十九日終止，又為兩造所不爭執，則依系爭房屋租賃契約第四條及系爭房屋契約第七條反面解釋，只要反訴被上訴人無該條所規定之事由，反訴上訴人即應將反訴被上訴人所繳交之保證金退還，而反訴上訴人至多僅可依系爭房屋租賃契約第九條之規定，於一百萬元保證金扣除九十一年六月之租金後，將餘款返還反訴被上訴人。三、依民法第一百七十九條規定，因兩造契約已終止，而反訴上訴人又無可沒收反訴被上訴人一百萬元保證金之依據，自應將上開保證金扣除九十一年六月租金後，返還反訴被上訴人。參、證據：援用第一審所提證據。理由壹、本訴部分：一、本件上訴人於原審起訴主張被上訴人於八十九年十一月二十三日與上訴人訂立租賃契約，承租上訴人所有門牌號碼為臺北市○○○路○段二八七號四樓之一房屋及地下室二層二個停車位，約定租期自八十九年十二月一日起至九十一年十一月三十日止，每月租金就系爭房屋部分為二十九萬七六百六十七元，車位部分為一萬七千七百七十八元，合計三十一萬五千四百四十五元，嗣被上訴人提前於九十一年六月二十九日終止租約，惟被上訴人迄今未依約將系爭房屋回復原狀並交還房屋及停車位，且未給付九十一年六月分之租金，屢經催討未獲置理，為此起訴請求被告回復原狀、返還房屋與停車位、給付租金及自九十一年七月一日起相當於租金之損害金及法定遲延利息云云。二、被上訴人則以甲○○所出具之證明書及東龍工程有限公司之估價單，均為私文書且為影本，被上訴人就其形式上及實質上之真正予以否認。被上訴人對於前手所遺留之內部裝潢並無拆除之義務，上訴人主張被上訴人未依租賃契約規定拆除系爭房屋內部裝潢，顯欲強加非屬契約範圍之義務於被上訴人，洵屬無據：「恢復原狀」係指回復租賃契約訂立時，出租人所交付租賃物之狀態，而非訂約前租賃物之狀態。被上訴人與甲○○間並無內部裝潢頂讓約定：證明書係甲○○單方面所簽，被上訴人並不知情，對於其所稱之內容亦並不知悉，並無拘束被上訴人之效力。甲○○與台灣敦睦公司間之特別約定，依債之相對性，均無拘束第三人之效力，上訴人不可將免除被上訴人前手之拆除裝潢責任強令被上訴人負擔。上訴人主張被上訴人未依租賃契約規定將系爭房屋交予上訴人接管，實與事實不符，蓋：系爭房屋、車位已為上訴人占有中，被上訴人自九十一年六月二十九日起事實上即未占有使用收益系爭房屋、車位，被上訴人已將鑰匙交出，且被上訴人已於九十一年四月十六日發存證信函，通知被上訴人於該函到二個月時終止兩造間之租賃契約，又兩造間之租賃契約確九十一年六月二十九日終止，是被上訴人主觀上已無占有使用收益系爭房屋、車位之意思。被上訴人代系房屋招租，實係基於長久情誼，又因提早終止租約，故心生愧疚，非謂被上訴人仍有占有系爭房屋之意思及事實等語，資為抗辯。三、查上訴人主張被上訴人於八十九年十一月二十三日與上訴人訂立租賃契約，承租上訴人所有門牌號碼為臺北市○○○路○段二八七號四樓之一房屋及地下室二層二個停車位，約定租期自八十九年十二月一日起至九十一年十一月三十日止，每月租金就系爭房屋部分為二十九萬七六百六十七元，車位部分為一萬七千七百七十八元，合計三十一萬五千四百四十五元，嗣被上訴人提前於九十一年六月二十九日以書面終止租約，九十一年六月份之租金尚未支付之事實，有上訴人提出之租賃契約書為證，並為被上訴人所不爭執，應認為真實。又查上訴人主張被上訴人應回復原狀拆除裝潢等情，則為被上訴人所否認，並以前開辯詞置辯。經查：（一）系爭租賃契約第九條係約定：「租賃期屆滿或租約終止時，乙方（即被上訴人）應即遷讓，將房屋恢復原狀、交還甲方（即上訴人）接管並付清租金，及應付之一切費用如：大廈管理費、水電費、瓦斯費等，若不能付清時，甲方得在履約保證金扣除之，若乙方未即時遷讓時，應自租賃期限屆滿或租約終止時之翌日起，給付未償租金其賠償相當於租金額之損害暨遷讓交還房屋，並均願逕受強制執行，乙方絕無異議。」，故兩造租約終止後，被上訴人固應回復原狀，交還予上訴人，惟所謂回復原狀應指回復到出租人即上訴人於租約成立而交付系爭房屋予承租人即被上訴人時狀態而言，換言之，被上訴人如於承租系爭房屋後對系爭房屋有所改裝即應回復至出租前未改裝時之狀態。惟查證人即系爭租約之仲介業者劉震貴於原審證稱：「八十九年替被告（即被上訴人）仲介時我有帶被告去看房屋，不是空屋，當時有裝潢。」等語；證人即承租系爭房屋之被上訴人前手甲○○於本院證稱：「系爭房屋原來是我承租的，我承租時也是繼續承受前承租人臺灣敦睦公司的裝潢，因為裝潢很講究，所以房東認為有人願意接，可以不回復原狀，所以我就付裝潢費壹佰萬，後來我不租時，被上訴人要承租時，也支付了一一○萬裝潢費給我。」等語，可見系爭房屋於兩造訂立租約交付被上訴人當時即有台灣敦睦公司所留存之內部裝潢。再查證人甲○○復證稱：「因為之前我不承租時，房東說如果有找到人的話就可以不回復原狀，由後手承接，如果找不到人的話就要回復原狀。（被上訴人訴訟代理人問：你有將免除拆除的意思及與上訴人間就裝潢部分的約定告訴被上訴人嗎？）沒有，這是他們之間的事情，我不知道。」，亦可知上訴人與證人甲○○ 間固約定終止租約時，若找不到另外承租人承租時，甲○○須拆除上開台灣敦睦公司所留之裝潢，找到承租人時即免除甲○○拆除裝潢義務，然證人甲○○ 並未將此約定告訴被上訴人，被上訴人也否認知悉此約定，上訴人又未舉證證明被上訴人知悉此約定或兩造有此約定，應認上訴人與證人甲○○間之上開約定無法拘束被上訴人，從而既然上訴人交付系爭房屋予被上訴人時之裝潢即台灣敦睦公司所留存之裝潢，則依上開租約第九條約定，被上訴人所負之回復原狀義務係指回復到台灣敦睦公司留存之裝潢狀態即可，故上訴人請求被上訴人將台灣敦睦公司所留存之裝橫拆除，即屬無據，另查證人劉震貴於原審時固證稱：「裝潢部分修改．．．．．裝潢部分大約有百分之十修改」等語，惟未指出系爭房屋何部分有修改，且證人劉震貴亦證稱：實際格局與卷內的照片大致是一樣等語，況上訴人亦未舉證證明有修改何部分，從而上訴人要求被上訴人拆除部分修改之部分回復原狀云云，亦不可採。（二）又查被上訴人於九十一年六月二十九日遷出並將房屋及車位鑰匙、門禁卡交予管理員之事實，業據證人劉震貴於原審證稱：「於九十一年底欲再替屋主仲介，我主動與屋主聯絡有去看系爭房屋．．．，我去年看房子時鑰匙是管理員給我」等語屬實。且按受公寓大廈管理委員會僱用之管理員，其所服勞務包括為公寓大廈住戶接收文件者，性質上應屬全體住戶之受僱人（最高法院九十年度台抗字第八六號裁定意旨參照），故被上訴人既將鑰匙及門禁卡交予上訴人之受僱人大廈管理員，及證人劉震貴上開證述，其向管理員領取鑰匙係經「屋主」即上訴人同意等語，另被上訴人所辯其於六月二十九日當日隨即繳清系爭房屋九十一年六月份之管理費四萬九千三百五十元，嗣後並將系爭房屋九十一年六月份之水、電費如數繳清等語，復為上訴人所未爭執，應認被上訴人確已搬離系爭房屋，而系爭房屋及車位已在上訴人實力支配範圍內無訛，從而被訴人既已於九十一年六月二十九日遷出系爭房屋及交出車位，則上訴人主張被上訴人應將系爭房屋及車位返還上訴人云云，自不可採，被上訴人事後縱有代為招租系爭房屋之事實，尚不足以推論被上訴人仍有使用系爭房屋之意思，進而上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋、車位，應給相當於租金之損害金，亦無所據。（三）再查系爭租約第四條係約定：「乙方（指被上訴人）應於簽訂本契約時，繳付甲方（指上訴人）履約保證金一百萬元整予甲方代表人戊○○，並以本契約為證不另立收據，該保證金不得抵房屋租金，甲方於租賃期限屆滿，乙方遷出並交還標的物，及履行本契約全部義務後十日內憑本契約書無息一次退還，乙方不得將此保證金債權讓乃第三人。」；第七條：「乙方若逾期未繳納租金，經甲方催告而未於催告函到達日起七日內補足時，甲方得終止本契約，收回租賃標的物，並沒收履約保證金與已繳之租金，甲方因此受有其他損害，仍得向乙方追償。」；第九條：「租賃期屆滿或租約終止時，乙方即被告應即遷讓，將房屋恢復原狀、交還甲方即原告接管並付清租金，及應付之一切費用如：大廈管理費、水電費、瓦斯費等，若不能付清時，甲方告得在履約保證金扣除之，．．」，查被上訴人既已於九十一年六月二十九日終止系爭租約，並遷讓返還系爭房屋及車位，已如前述，則依系爭租約第四條約定，上訴人應返還履約保證金一百萬元，且系爭租約第七條係指承租人逾期未繳納租金時，經催告仍未繳，經「上訴人」終止租約，並得沒收履約保證金而言．而本件既已由「被上訴人」提前終止租約，即與系爭租約第七條要件不符，另查被上訴人並未繳納九十一年六月份之租金三十一萬五千四百四十五元，亦如前述，則依系爭租約第九條約定，自得由履約保證金一百萬元中扣除之。從而上訴人請求被上訴人給付九十一年六月份租金部分，亦因得從履約保證金中扣除，而失其所據。貳、反訴部分：一、本件被上訴人於原審反訴起訴主張系爭契約訂立時被上訴人曾繳交一百萬元之履約保證金，現契約既已終止，依約上訴人自應返還之，上訴人至多僅可扣除九十一年六月份之租金。而上訴人均有返還義務，且上訴人任一人若返還全部履約保證金，其餘上訴人之債務即同歸消滅，故上訴人間係不真正連帶責任等語。上訴人則以上訴人委託林富村律師於九十一年六月二十四日以九十一年富聯字第六０三號函通知被上訴人給付租金，復於九十一年七月九日以聲請調解狀及九十一年八月十九日以起訴狀代催告被上訴人欠繳九十一年六月份租金，惟被上訴人並未於七日內繳足租金，顯已違反契約第七條第三款約定，上訴人已沒收該一百萬元之履約保證金，被上訴人自不得請求返還。依契約第七條規定，沒收履約保證金，不以先行終止租賃契約為前提，況被上訴人早已終止該契約，原判決則認定本件係被告終止租約，為兩造所不爭執，則與第七條須由原告終止租約之要件不合，而不得沒收履約保證金，亦有違誤云云置辯。二、查依系爭租約第四條約定，上訴人應返還履約保證金一百萬元予被上訴人，惟依系爭租約第九條約定，應先扣除九十一年六月份之未繳納之租金等情，已如前述，故被上訴人於原審提起反訴主張上訴人應返還履約保證金一百萬元部分，在六十八萬四千五百五十五元及法定遲延利息之範圍內，為有理由，上訴人主張應沒收履約保證金云云，即不可採。參、綜上所述，就本訴部分，上訴人主張依系爭租約，請求被上訴人應將系爭房屋恢復原狀並返還系爭房屋及車位予上訴人，及給付未繳納之九十一年六月份租金及相當租金之損害金暨法定遲延利息，均為無理由，不應准許；就反訴部分，被上訴人主張依系爭租約請求上訴人給付履約保證金在六十八萬四千五百五十五元及自民國九十一年十月十八日起算之法定遲延利息之範圍內，並分別就反訴勝訴部分之假執行及免為假執行之聲請，分別酌定相當之擔保金額宣告之，為有理由，應予准許。原審為上訴人就本訴部分敗訴之判決；反訴部分為部分敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，均應予駁回。肆、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　十二　　月　　　十二　　　日民事第二庭審判長法官丁蓓蓓法官洪純莉法官黃雯惠正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　十二　　月　　　十二　　　日書記官林玗倩

臺灣臺北地方法院九十二年度簡上字第四七四號

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