臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第一五四七號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度訴字第一五四七號

原告

芯園有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

賴政律師

被告

乙○○

訴訟代理人

賴芳玉律師

複代理人

謝幸伶律師

　　　　　　　　黃英哲律師

當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國九十二年九月二十五日言詞辯論終結，

判決如下：

主文

事實及理由

一、本件依兩造所簽訂均不爭執為真正之房屋租賃契約第十四條約定，本契約涉訴時，雙方同意以臺灣臺北地方法院即本院為第一審管轄法院（見本院卷第十九頁）本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。

二、原告主張：被告乙○○之父丙○○前就台北市○○路廿一號一、二樓房屋（下稱系爭房屋）出租事宜，代理被告出面與其接洽並達成合意，被告嗣並委託仲介公司員工宋震華出面與原告訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），且經本院公證處公證，約定租賃期間由民國八十九年一月十日至九十二年一月九日止，每月租金為新台幣（以下同）十六萬元，按月給付，保證金四十八萬元，其並交付由訴外人徐何賞惠所簽發三十六張金額均為十六萬元之支票予被告。嗣被告於九十一年四月間以系爭房屋所在之大樓將進行整修為由，要求其配合提前搬離，其為求人員貨品安全及將來房屋整修完畢後得以繼續承租，乃同意提前搬離，並配合被告要求之時程，於同年四月三十日將系爭房屋騰空交還被告，詎被告並未進行大樓整修，反委託仲介公司擬將連同系爭房屋在內之該棟大樓另行出租予他人，被告既於九十一年四月要求其提前搬離，兩造間就系爭房屋之租賃關係顯已終止，被告自無請求其繼續支付租金之權利，惟被告竟仍提示其所交付之五月份租金支票，其為避免退票，只得兌現該支票，經其於同年五月十五日發函予訴外人丙○○，請求被告返還五月份租金及前開保證金，詎被告均置之不理，爰依不當得利返還請求權請求被告返還業已受領之五月份租金十六萬元，並依回復原狀請求權請求被告返還保證金四十八萬元及前開支票七紙等語。並聲明：（一）被告應返還原告六十四萬元及自九十一年五月一日起至返還之日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應將原告交付之台灣省合作金庫西門支庫為付款人、發票人為徐何賞惠、支票號碼為ET0000000至ET0000000七張支票返還原告。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：伊並未授權伊父親丙○○請原告提前搬離系爭房屋，而係原告未經伊同意，擅自於九十一年四月三十日停止營業並遷離上址，違反系爭租約之約定，原告嗣雖於同年五月十五日發函通知伊表示停業及終止系爭租約之意思表示，伊亦函復原告表示，依租賃合約第九條約定，為顧念雙方合作情誼，特以書面表示同意，故兩造間就系爭房屋之租賃關係應至原告來函後之九十日即九十一年八月十五日始終止，原告自尚應給付伊九十一年五月十五日起至八月十五日止之三個月租金，並應以保證金四十八萬元作為原告擅自遷離系爭房屋停止營業之懲罰性違約金。且原告遷出系爭房屋時，並未將該租賃物回復原狀，經伊自行雇工修復共支出費用八萬元，伊曾委託律師於九十二年一月二十日函知原告，以前開保證金之返還抵銷原告所應支付之三個月租金，及請原告前來處理終止租賃契約後之相關事宜並領回前開之七張支票，惟均不獲原告回應等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事實：

（一）兩造於八十八年十二月二十七日簽訂系爭租約，約定租賃期間由八十九年一月十日至九十二年一月九日止，租金分三十六期給付，每月租金為十六萬元，原告並預先交付由訴外人徐何賞惠簽發之三十六張金額均為十六萬元之支票及保證金四十八萬元予被告。

（二）原告於九十一年五月初搬離系爭房屋，而被告業已將原告所交付之五月份租金支票予以提示兌領。

五、得心證之理由：本件兩造之主要爭執點應在於，被告有無於九十一年四月間要求原告提前於九十一年四月三十日終止系爭租約？經查：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又契約成立後，以繼續有效為常態事實，契約消滅或終止為變態事實，應由主張變態事實者，負舉證責任。經查，原告主張被告於九十一年四月間委由被告之父親丙○○出面要求其提前於同年四月三十日遷出系爭租賃物，以便進行大樓整修工程，兩造間之系爭租約業已於九十一年四月三十日合法終止云云，然為被告所否認，自應由原告就此一有利於己之變態事實負舉證責任。而查，證人丙○○已否認曾出面要求原告提前於九十一年四月三十日遷出系爭租賃物，以便進行大樓整修工程等情（見本院卷第八０頁），而證人丁○○雖證稱：「丙○○帶人來過系爭大樓二、三次，第一次魯先生來的時候說要做二十一號的電梯，要做整棟上去，二、三月來也說要做電梯，這邊要縮小，還有照相，在那邊比。」等語（見本院卷八十四頁至八十六頁），並為丙○○所不否認曾前往照相及量測等情，但稱係因原告未保持通道暢通，故前往照相蒐證，以便提出檢舉，並非為施作電梯之用等語（見本院卷第八六頁），故訴外人丙○○縱曾帶人前往系爭大樓量測及照相等情，亦難遽認被告曾授權丙○○以大樓整修為由要求原告先行搬遷而終止系爭租約之事實。況系爭大樓至今亦並無施作整修，此外，原告復未能舉證證明被告曾要求其提前終止系爭租約之事實，從而，原告主張被告於九十一年四月間要求原告提前於九十一年四月三十日搬遷而終止系爭租約，其係為配合被告整修大樓而自系爭租賃物遷出云云，即非可取。

（二）次按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知，民法第四百五十三條亦定有明文。經查，本件系爭租賃契約訂有租賃期限三年（系爭租約第三條約定參照），係定期租賃契約。惟兩造另約定「乙方（即原告）若於租賃期間內終止本契約須於九十天前以書面通知甲方，並經甲方書面同意後始得於本契約期間內終止契約，如乙方擅自遷離，停止營業時，本契約全部保證金，作為懲罰性違約金，乙方不得請求退還，如有損害由乙方負責賠償。」（系爭租約第九條第二款約定參照），本件承租人之原告於租賃期間屆滿前，雖非不得終止租賃契約，惟須依民法第四百五十條第三項之規定，先期於九十天前以書面通知被告，始得合法終止系爭租約。而查，被告並未終止契約，業如前述，且原告並無法定事由而提前終止系爭租約，其終止亦不合法。又原告發函終止租約，既未於九十天前以書面通知被告，並經被告書面同意，其發函終止租約自亦不合法。從而，原告既未經被告同意即擅自搬遷，被告主張依系爭租約第九條第二款規定，原告所給付之保證金四十八萬元應作為懲罰性賠償金，自屬有據，是原告自不得請求被告返還保證金四十八萬元。

（三）復按，原告未經被告同意即遷離系爭租賃物，兩造間之租賃關係雖未合法終止。惟原告嗣發函請求被告返還租金及保證金之意思表示，非不得視為表示終止系爭租賃契約之意思表示，而依系爭租約第九條第二款之約定，原告於租賃期間內並非不得終止契約，僅應經被告之書面同意而已，而被告嗣於九十一年六月二十四日函覆原告，表示同意雙方終止系爭租約，並表示以該函送達原告之日起消滅租賃關係（見本院卷第四一頁），則系爭租約雖約定須於九十日前通知被告始得合法終止契約，惟被告嗣後既已以書面同意原告終止契約之表示，並以租賃關係於該同意函送達原告之日即九十一年六月二十五日起即生終止效力，被告辯稱系爭契約終止日為原告前開來函九十日後，即九十一年八月云云，即非可取。綜上，系爭租賃關係應自原告收受被告同意函之日即九十一年六月二十五日起終止，原告自無須再給付九十一年七月份以後之租金。從而，原告請求被告返還九十一年七月份起之租金支票六張部分，自屬有據，應予准許。至原告既尚須給付被告九十一年五月及六月份租金，業如上述，則其依不當得利請求權，請求被告返還九十一年五月份已兌現之租金，及九十一年六月份租金支票云云，均非有據，不應准許。

（四）至被告主張原告遷出系爭租賃物時，並未將租賃物回復原狀，經被告另行雇工修復，支出費用計八萬元，應由原告賠償云云，然為原告所否認，自應由被告就此一有利之主張，負舉證責任。惟被告迄未提出具體事證以證明有該事實，被告抗辯有此費用支出之事實云云，即無可取（最高法院十八年上字第二八五五號判例、四十三年臺上字第三七七號判例參照）。

六、綜上所述，原告主張兩造間就系爭房屋所簽訂之租賃契約已於九十一年六月二十五日終止，進而依據回復原狀請求權，請求被告返還由訴外人徐何賞惠發所簽發之如主文第一項所示之租金支票六張，為有理由，應予准許。至原告其餘部分之請求，則非有據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據與其他未經援用之證據，經核均與判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。

八、假執行及免假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保以代釋明，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核就原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之；至原告其餘假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依據，不予准許。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。

法院書記官 周其祥