臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第一五七三號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十二年度訴字第一五七三號

原告

甲○○

訴訟代理人

詹順貴 律師

訴訟代理人

林沛璇 律師

被告

龍振國際股份有限公司

法定代理人

丙○○

被告

宏碁股份有限公司

法定代理人

乙○○

共同訴訟代理人

張慶帆 律師 住台北市○○路○段二三○號五樓

共同送達代收人

張慶帆 律師 住同右

右當事人間請求酌減違約金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

㈠先位聲明：

１、被告應連帶給付原告新台幣（下同）柒拾萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

２、訴訟費用由被告連帶負擔。

３、原告願供擔保請准宣告假執行。

㈡備位聲明：

１、被告龍振國際股份有限公司應給付原告參拾伍萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

２、被告宏碁股份有限公司應給付原告參拾伍萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

３、訴訟費用由被告連帶負擔。

４、關於第一項、第二項聲明原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

㈠原告於民國（下同）八十六年九月十三日分別與被告龍振國際股份有限公司、宏碁股份有限公司（下稱龍振公司、宏碁公司）簽訂房屋及土地預訂買賣契約書，購買坐落於桃園縣龍潭鄉○○○段「渴望村」之預售屋第八區標號第十七號、十八號房屋及基地，訂約前原告即明示被告龍振公司，須將原告所購買之雙併連棟房屋兩戶打通並變更室內格局，亦經被告表示可配合後，原告始簽約並分別給付被告振龍公司、宏碁公司簽約金各伍拾捌萬元，共計壹佰拾陸萬元。契約簽訂後，原告隨即將房屋變更設計圖送至被告振龍公司，惟該公司表示，須由該公司依原告所提供之變更設計圖另行繪製新圖始得據以施工；詎被告龍振公司所繪製之設計圖均不符合原告當初所提出之要求，歷經雙方往返修正共費時兩年餘，且被告亦未告知原告設計圖有何違反建築法令或窒礙難行之處，甚至於雙方未達成共識時，被告即擅自開工興建房屋，亦未再依據房屋契約書第六條及土地契約書第四條所訂期限，催告原告繳款；嗣被告未依原告所要求變更內容為依據，逕將系爭房屋完工，並於八十九年七月二十四日以存證信函解除雙方房屋即土地買賣契約，且沒收原告所繳之壹佰拾陸萬元價金為違約金。

㈡按兩造買賣契約書第九條約定，原告得於系爭房屋開工前，要求變更室內格局；原告於簽訂契約後，隨即將變更設計圖提供被告，被告若有任何違反建築法規或窒礙難行之處，依誠信原則亦應於開工興建前通知原告，使原告得依據兩造契約終止契約或依據前開契約第九條第三款約定按原圖施工，然被告既不通知原告，亦未按照原圖施工，自行依其所設計圖興建無法達成兩造買賣合契約預定效用之房屋，顯有瑕疵。另被告於其促銷房屋廣告中，提及系爭房屋係國內CII資訊高速公路社區、擁有國內第一座社區○○○○○路、全區舖設高速光纖骨幹等，惟系爭房屋開工興建後，原告竟收到被告龍振公司關於社區工程之變更說明，該說明敘述，不僅CII網路舖設方式需原告自行負擔裝置光纖網路之鉅額費用，且亦無被告於廣告中所描繪之社區活動中心、學校、診所等設施，其品質與廣告描述者相去甚遠。原告遂依買賣瑕疵擔保規定，提起解除契約返還價金之訴並上訴至台灣高等法院，法院雖以「瑕疵並未重大到解除契約程度，解除契約顯失公平」為由駁回原告之訴，然查原告係因受被告廣告之吸引，且經被告表示得變更室內設計始購買系爭房屋，詎被告無法配合原告施工圖而擅自興建完工，且所完工後之房屋品質又與廣告相去甚遠，而原告竟遭被告以未支付價金為由，沒收已繳之壹佰拾陸萬元違約金，對原告而言顯然違反公平正義。

㈢原告之所以未依約如期支付價金，實因被告無法提供契約預定效用及廣告內容之房屋，原告並無可歸責事由，否則原告未於八十七年二月十六日時繳交開工款柒拾捌萬元，依兩造房屋契約書第六條及土地契約書第四條之約定，被告當時即得解除兩造買賣契約及沒收價金，然而被告卻遲至八十九年七月二十四日，始發函催告原告並解除兩造之買賣契約，顯見雙方就系爭房屋如何變更設計，持續進行磋商兩年餘，仍無法達成共識始生糾紛，因而原告並無故意、過失等歸責事由；故被告所沒收之壹佰拾陸萬元違約金顯然過高，原告爰依民法定二百五十二條規定，請求法院將違約金酌減至肆拾陸萬元，並依同法第一百七十九條及第二百五十九條第二款規定，請求被告返還原告所繳其餘價金柒拾萬元。

三、證據：提出房屋預訂買賣契約書影本乙份、土地預訂買賣契約書影本乙份、統一發票影本四紙、原告所提供之變更設計圖影本五張、存證信函影本乙份、系爭房屋廣告資料影本兩份、被告龍振公司變更系爭房屋工程通知影本乙份為證。

乙、被告方面：

一、聲明：

㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡若受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。

二、陳述：

㈠按由兩造簽訂之土地買賣契約書第十四條，及房屋買賣契約第二十二條約定可知，此所謂不可分之連帶關係，係指契約間效力有不可分之連帶關係，而非被告間明示負連帶債務之表示，兩造契約並未約定被告間應負連帶給付責任，故原告請求被告負連帶連帶，有違民法第二百七十二條規定。另本件系爭房屋室內設計或公共設施給付並無任何瑕疵，此有鈞院九十年度訴字第四五三九號判決、台灣高等法院九十一年度上易字第六九三號判決可參，雖原告援引判決內容之「瑕疵並未重大到解除程度，解除契約顯失公平」為其訴遭駁回之原因，然前開判決實則指明原告敗訴之原因乃係被告無法舉證系爭房地有何瑕疵，而非系爭房地瑕疵非重大，故原告之指陳自非實在。

㈡另按買賣契約書第十六條第二項第一款、第六條第一項及第二項約定，及土地買賣契約書第十條第二項第一款、第四條第一項、第二項有關違約之約定可知，原告自八十七年二月起即未依約繳納期款，故被告乃於八十九年七月二十四日催告原告限期繳納，惟原告仍置之不理，被告遂依約解除兩造之買賣契約及土地買賣契約，並且沒收原告所繳之價金壹佰壹拾陸萬元。雖原告一再指稱被告沒收原告所繳之價金顯然過高，惟前開沒收之價金僅佔總價金百分之五．九，依兩造合約約定，被告得沒百分之二十之金額充作違約金相較，被告所沒收之違約金並無過高情形；況依八十六年度房屋興建投資同業利潤標準，其毛利率為百分之四十四，此有財政部賦稅署信函為憑可稽，故被告受有總價百分之四十四之損害，其與被告沒收原告已繳款項站總價百分之五．九相較，自無過高之情形。

㈢本件房屋、土地之買賣係屬預售屋之買賣，原告所繳交之價金，為被告支付承攬工程款之資金來源，且預售屋之買賣流程橫跨數年度，深受市場景氣波動影響，倘購屋者於景氣差時即無故不續繳款，建商則並須另行背負沉重利息壓力、再次銷售廣告費用等額外支出；況依內政部所頒布之「預售屋買賣契約範本」，被告所沒收之金額並無過高之情形，即不應為酌減，且按兩造土地買賣契約書第十條第一項及房屋買賣契約書第十六條第一項之約定，亦課予賣方支付違約金之義務，兩造權利義務洵稱對等，故原告於單方無故違約後，又請求法院酌減違約金，顯無理由。

三、證據：提出本院九十年度訴字第四五三九號判決、八十七年度訴字第一六六七號判決、八十七年度訴字第六三七號判決、八十八年度訴字第五○九一號判決、八十八年度訴字第四五二八號判決、八十九年度訴字第四○二五號判決影本各乙份、台灣高等法院九十一年度上易字第六九三號判決、八十八年度上字第三三九號判決影本乙份、存證信函影本兩份、預售屋買賣契約書範本節本影本乙份、財政部賦稅署函影本乙份為證。

理由

一、本件原告起訴主張其於八十六年九月十三日分別與被告龍振公司、宏碁公司簽訂房屋及土地預訂買賣契約書，購買坐落於桃園縣龍潭鄉○○○段「渴望村」之預售屋第八區標號第十七號、十八號房屋及基地，訂約前原告即明示被告龍振公司，須將原告所購買之雙併連棟房屋兩戶打通並變更室內格局，被告表示可以配合，原告始簽約並分別給付被告振龍公司、宏碁公司簽約金各伍拾捌萬元，共計壹佰拾陸萬元，雙方有關設計圖往返修正共費時兩年餘，詎雙方尚未達成共識時，被告即擅自開工興建房屋，亦未再依約催告原告繳款，即逕將系爭房屋完工，並於八十九年七月二十四日以存證信函解除雙方房屋即土地買賣契約，且沒收原告所繳之壹佰陸拾萬元價金為違約金，雖兩造有關返還價金事件中台灣高等法院以原告所指瑕疵尚非重大為由駁回原告請求，然被告所收取之違約金亦顯然過高，為此先位聲明訴請被告連帶返還已沒收之價金七十萬元，備位聲明請求被告各自返還原告三十五萬元云云；被告則以渠等彼此間所謂連帶關係，僅指契約間效力有不可分之連帶關係，非被告間負連帶債務，另被告所給付之系爭房屋並無任何瑕疵，此有台灣高等法院九十一年度上易字第六九三號判決可據，原告亦無法舉證系爭房地有何瑕疵，惟原告自八十七年二月起即未依約繳納期款，被告乃於八十九年七月二十四日催告原告限期繳納，其後並依約解除兩造之買賣契約及土地買賣契約，且沒收原告所繳之價金壹佰壹拾陸萬元，原告雖一再指稱被告所沒收之價金過高，惟前開沒收之價金僅佔總價金百分之五．九，與被告受有總價百分之四十四之損害相較，自無過高之情形等語置辯。

二、經查，本件兩造曾分別簽訂房屋預地買賣契約書、土地預定買賣契約書，約定由原告分別向龍振公司、宏碁公司購買坐落於桃園縣龍潭鄉○○○段「渴望村」預售屋第八區標號第十七號、十八號房屋及基地，此一事實為兩造所不否認，並有上開契約書影本在卷可稽。兩造於簽訂系爭房地買賣契約書後，原告自八十七年二月起即未繳納期款，被告遂於八十九年七月二十四日寄發存證信函予原告，要求原告於函到七日內依約繳納期款及遲延利息，惟原告仍未於函到七日內依限繳納期款，此部份事實，復有存證信函影本在卷供參。嗣原告於九十年間以被告所出售之系爭不動產有諸多瑕疵，且被告未依變更設計圖之要求施工等理由，主張解除契約，訴請被告等連帶或個別返還其所交付之價金一百十六萬元云云。原告上揭請求，經本院九十年度訴字第四五三九號判決以：㈠被告均已依兩造最後所達成協議之設計圖施工，並無「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」存在；㈡原告未舉證證明實體建物有何未依約施作之瑕疵，縱認有所謂瑕疵，以原告所述情節而論，亦屬輕微；㈢有關其他附設之公共設施，諸如多功能活動中心、學校等，被告亦均已著手進行，並無不實等，認為原告主張解除契約為無理由，其訴請被告連帶或分別返還其已交付之價金云云，不應准許而駁回原告之訴。原告對本院上開判決不符，依法提起上訴，復經台灣高等法院於九十一年十月八日以九十一年度上易字第六九三號判決駁回上訴在案，此分別有上開二判決影本附卷可考，是被告辯稱其並無任何違約行為，因原告遲未依約繳付分期款，始解除契約，沒收原告已繳價款為違約金等語，即非無據。

三、本件原告所請求者，僅在於被告所沒收之違約金金額過高，應酌減至相當金額後，將多餘款項退還原告云云。查本件被告據以沒收原告已繳價款作為違約金之依據，乃房屋買賣契約書第十六條第二項第一款、第六條第一項及第二項約定，及土地買賣契約書第十條第二項第一款、第四條第一項、第二項有關違約之約定，而依上開約定，若買方即本件原告未依約繳納款項，被告除得解除契約外，並可沒收依總價款百分之二十計算之金額作為違約金。經查，系爭房地買賣總價款為一千九百五十四萬元，依百分之二十計算價額為三百九十萬八千元，而被告已確定沒收之款項為一百十六萬元，占房地總價款約百分之五．九，未達上述約定之比例，此為雙方所不爭執，以本件原告自八十七年二月份起即未依約繳款，以及被告為配合原告修改設計圖，歷經二年餘之討論修訂，最後依原告之要求施工完成後，原告卻不繼續繳款，期間所耗費之時間、物質、管理以及機會成本等以觀，被告所損失者，當不止該百分之五．九之回收款，況系爭專為原告量身定作之房屋於市場上是否仍能以原先約定之同等價額出售，以及因原告延宕履約，致整體不動產市場是否仍有訂約初時之景氣，非無疑問？原告遭被告所沒收之款項固然不扉，惟被告所失者當亦不止此數，本院審酌兩造身分、地位、社會評價及被告並無任何違約之處等一切情狀，認為被告所沒收之違約金數額尚稱合理，並無任何違反常情及經驗法則之處，是本件原告不論係依據先位聲明或備位聲明，主張被告應連帶或分別返還七十萬元云云，為無理由，應予駁回。

四、假執行之宣告：本件原告之訴既因無理由而經駁回在案，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。

五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第二庭法　官　汪漢卿

法院書記官　王 儀