臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第二○○號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十二年度訴字第二○○號

原告

蝸牛族房屋仲介有限公司

法定代理人

甲○○

被告

丙○○

訴訟代理人

乙○○

右當事人間給付違約金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）九十四萬元，及自民國九十一年九月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：被告與原告簽訂專任委託銷售契約書，自九十一年二月十九日起至九十一年四月二十五日止，委由原告幫其仲介銷售坐落台北市○○區○○段一小段一六五地號土地暨其上門牌台北市○○區○○路二六九巷七號一、二、三樓之建物。原告於受託期間已幫被告找到一位買主黃明珠，並簽訂購屋要約書，訴外人黃明珠向原告表示其購買上揭房地係要登記在其夫蔡進農名下，詎原告將訴外人黃明珠欲購前揭房地一事告知被告，被告為規避應給付原告之報酬，竟藉故不同意訴外人黃明珠所出之價格而瞞著原告私下與訴外人黃明珠簽訂買賣契約，同時為規避其違約之行為，渠等買賣契約簽訂之日期特地記載為前揭專任委託銷售契約期滿三個月後之九十一年八月八日，再將上揭房地移轉登記為訴外人蔡進農名下。被告之行為顯已違反其與原告所簽訂之專任委託銷售契約書貳、甲乙雙方之權利義務第六條第二項一款之規定，則其依約應給付委託銷售總價百分之五之違約金予原告，而被告委託銷售之金額為一千八百八十萬元，則百分之五之違約金為九十四萬元，爰提起本件訴訟。

三、證據：提出專任委託銷售契約書影本一份、購屋要約書影本一份、所得稅扣繳憑單影本一份、土地登記謄本一份為證，並請求訊問證人黃明珠、蔡進農。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）本件原告並未在被告委託銷售期間成交，訴外人黃明珠購屋要約書上記載之承購總價為一千六百萬元，與被告委託銷售總價一千八百八十萬元，相差二百八十萬元，而未能成交，且該購屋要約書有效期間於九十一年三月十六日即失效。

（二）被告委託原告銷售期間，完全不知原告向何人行銷，只知買方出價為一千六百萬元，被告不同意而未成交。

（三）被告於委託銷售期間過後三個月，始由完全不認識，亦不知曾向原告出價一千六百萬元之訴外人黃明珠之夫蔡進農接洽買賣，以一千七百五十萬元簽訂買賣契約，已逾原告主張之委託期間屆滿後三個月，且成交價格亦遠高原告所稱之一千六百萬元，被告亦不認識亦不知訴外人黃明珠曾向原告出價一千六百萬元，原告主張依委託銷售契約第六條第二款第四目三個月內與曾媒介之交易對象成交，請求違約金，則既非在三個月，價格亦不相符，且被告完全不知原告曾媒介者為何人，原告之請求即無依據。

理由

一、原告主張被告與原告簽訂專任委託銷售契約書，自九十一年二月十九日起至九十一年四月二十五日止，委由原告幫其仲介銷售坐落台北市○○區○○段一小段一六五地號土地暨其上門牌台北市○○區○○路二六九巷七號一、二、三樓之建物。原告於受託期間已幫被告找到一位買主黃明珠，並簽訂購屋要約書，詎被告為規避應給付原告之報酬，竟藉故不同意訴外人黃明珠所出之價格而瞞著原告私下與訴外人黃明珠簽訂買賣契約，被告之行為顯已違反專任委託銷售契約書貳、甲乙雙方之權利義務第六條第二項一款之規定，則其依約應給付委託銷售總價百分之五之違約金予原告，而被告委託銷售之金額為一千八百八十萬元，則百分之五之違約金為九十四萬元，爰請求被告給付九十四萬元及利息等語。被告則以其委託原告銷售期間，完全不知原告向何人行銷，只知買方出價為一千六百萬元，被告不同意而未成交，原告之請求並無依據等語置辯。

二、原告主張其與被告簽訂專任委託銷售契約書，自九十一年二月十九日起至九十一年四月二十五日止，被告委由原告幫其仲介銷售系爭房屋，而原告於受託期間已幫被告找到一位買主黃明珠，並簽訂購屋要約書等情，業據原告提出專任委託銷售契約書影本一份、購屋要約書影本一份為證，並為被告所不爭執，原告主張之此部分事實，堪信為真實。

三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段有明文之規定。又民事訴訟法如係原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴，此有最高法院七十二年台上字第四二二五號判決意旨可資參照。本件原告主張被告有與其覓得之買方私下成交之事實，惟為被告所否認，則原告就此有利於己之事實，應負舉證之責任。經查，證人黃明珠到庭結證稱：「之前我們有看到廣告，就和原告公司接洽，我去看房子的時候，我沒看到屋主，我也不認識屋主，後來原告公司並沒有幫我們談成，我們就去看別的房子，經過好幾個月後，因為我們載小孩，經常經過西藏路，就看到房子沒有廣告，也不知道他有沒有賣掉，我們去學校跟家長聊天時，有人說房子還沒有賣掉，後來我騎車經過時，看到有人在系爭房子的信箱前，我就去問那個人是不是屋主，他說是，他說房子是他的，我問他房子賣掉沒，他說還沒，我就跟他買了」等語，核與原告於九十二年一月二十七日陳稱：「我並未告知被告係何人要購買，因此被告不知道是何人要買。我只有告訴被告有人要買，我有拿購屋要約書給被告看，可是沒給被告看買方的電話及住址」等語相符，是被告所辯其委託原告銷售期間，完全不知原告向何人行銷，只知買方出價為一千六百萬元等語尚堪採信，本件被告既不知原告所覓得之買主係何人，則其雖嗣後與原告原覓得之買主成交，亦不構成兩造間專任委託銷售契約第六條第二項第一款「甲方（即被告）與乙方（即原告）覓得之買方私下成交」之違約責任，是原告據此向被告請求給付違約金，即屬無據。

四、從而，原告據以提起本訴，請求被告給付原告九十四萬元，及自九十一年九月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。

民事第六庭法 官　郭美杏

法院書記官　陳如庭