臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第二六三五號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度訴字第二六三五號

原告

銳豐實業股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

任順律師

複代理人

萬建樺律師

被告

金景山實業股份有限公司

法定代理人

丙○○

被告

豐高企業股份有限公司

法定代理人

丙○○

被告

木宏企業股份有限公司

法定代理人

乙○○

右三人共同

訴訟代理人　游孟輝律師

右當事人間請求返還房屋事件，經本院於中華民國九十二年九月三日辯論終結，本院

判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應將坐落台北市○○區○○段二小段建號一○七九號之建物，即門牌號碼台北市大安區○○○路○段一六六號六樓之三房屋全部返還原告。

（二）被告應自民國九十二年五月一日起至返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）伍萬陸仟伍佰元。

（三）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）本件坐落台北市○○區○○段二小段建號一○七九號之建物，即門牌號碼台北市大安區○○○路○段一六六號六樓之三房屋（下稱系爭房屋）暨其坐落之台北市○○區○○段二小段五七九、五八○之一、五八○地號權利範圍一萬分之一○四土地應有部分，原為訴外人豐昇水產養殖場股份有限公司（下稱豐昇公司）所有，前經鈞院九十一年度執字第七二一一號給付票款強制執行事件拍賣程序，因無人應買，原告於九十一年十月十七日以債權人地位聲明承受，並於九十二年四月三十日領得鈞院所發給權利移轉證書，取得系爭房屋所有權，惟未辦理點交。系爭房屋於九十一年七月八日第一次拍賣公告之拍賣條件註明「不點交，蓋因台北市警察局大安分局於執行程序進行中，於九十一年四月十五日函覆鈞院，查報系爭房屋由被告金景山實業股份有限公司（下稱金景山公司）及另二訴外人所占用，嗣蒙鈞院於九十一年七月二日履勘系爭房屋時，查得僅有被告金景山公司仍持續占有使用中，從而乃於拍賣公告中載明現由被告金景山公司占用中，拍賣後不點交。訴外人即執行拍賣之債務人豐昇公司之法定代理人為丙○○，而被告豐高企業股份有限公司（下稱豐高公司）與金景山公司之法定代理人亦同為丙○○，被告木宏企業股份有限公司（下稱木宏公司）之法定代理人乙○○則為丙○○之配偶。另據原告起訴前至系爭房屋勘查結果，門口懸有被告等之公司招牌，被告豐高公司與木宏公司更設址於系爭房屋。惟按被告等在前述執行案件進行中均未提出任何合法占有使用系爭房屋之權源依據，爰以前開三公司為無權占有系爭房屋之共同被告提起本件訴訟。

（二）原告為系爭房屋之所有權人，被告等則自原告取得系爭房屋所有權之日起即無權占有，爰依民法第七百六十七條請求被告等全部返還，請求判決如訴之聲明第一項。本件被告等無權占有系爭房屋，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定，原告自得請求被告等給付相當於租金不之當得利。原告參酌系爭房屋位處台北市○區○○地段，面積廣達六十坪且交通便利商業發達，爰依土地法第九十七條第一項規定，以土地及建物申報總價年息百分之十為計算基礎，建物申報總價依原告承受建物價值新台幣貳佰玖拾伍萬元計之，土地申報總價為叁佰捌拾叁萬零壹佰柒拾元，是本件土地及建物申報總價合計為陸佰柒拾捌萬零壹佰柒拾元，以年息百分之十計為陸拾柒萬捌仟零壹拾柒元，以每月租金計算之不當利益應為伍萬陸仟伍佰元，並以原告領得不動產權利移轉證書之翌日即九十二年五月一日起，至被告返還系爭房屋之日止，請求判決如訴之聲明第二項。

（三）對被告抗辯之陳述：１系爭房屋蒙鈞院於民國九十二年七月十日至現場履勘，在一樓門聽標示牌懸掛六樓之三使用者為被告「豐高企業股份有限公司（台灣民俗村）」，而在系爭六樓之三房屋門口之標示牌，則懸掛被告「豐高企業股份有限公司」、「木宏企業股份有限公司」及「台灣民俗村（台北辦事處）」。按台灣民俗村係被告金景山公司所經營者，被告三公司由丙○○夫婦經營，平時將大門鎖住，被告三公司隨時可使用鑰匙進入，而支配使用系爭房屋，排除他人之干涉，此種情況已有時間之繼續性，不因被告三公司近來是否營業，亦或是被告三公司近來是否未繳交大樓管理費而有所軒輊，要已符合前述民法第九百四十條所定對於物有事實上管領之力者為占有之要件。又同一雇主夫妻指示受雇人員至系爭建物辦事又如何區別為處理豐高、木宏或金景山公司之事務，足認該二被告豐高及木宏公司對於系爭建物仍有事實上管領力。且被告三公司之間如何區隔占有使用，自現場使用狀況很難辨別，應可認定係被告三公司共同占有系爭房屋。從而其等獲有相當於租金之不當得利，原告自得請求被告三公司依照土地法第九十七條第一項計算租金之標準，連帶返還其利益。２系爭建物遭鈞院九十年二月查封迄今已二年半有餘，被告金景山公司均未能拿出合法有效之租賃合約以實其說，顯見被告主張有正當占有之權源，不足採信。另有關鈞院民事執行處執行履勘筆錄及拍賣公告之拍賣條件，僅單純證實被告金景山公司占有使用系爭建物之事實狀態，因執行法院不為實體判斷，故在拍賣公告註明拍賣後不點交，並不足以作為被告金景山公司有權占用之理由及證據，被告金景山公司之主張，並無理由。原告早於準備承受系爭建物之前，在九十二年二月與被告洽商出租事宜，被告不予理會，臨訟又巧言有承租之意，但退庭後完全拋諸腦後，從未聯絡，被告企圖拖延訴訟之情形甚為明顯。

三、證據：提出不動產權利移轉證書、系爭不動產拍賣公告、北市警安分刑字第九一六一五○五九○○號函、九十一年七月二日執行履勘筆錄（以上皆影本）及系爭房屋現場照片等件為證。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

二、陳述：

（一）被告豐高公司、木宏公司目前並未占有使用系爭建物，故原告逕以上開被告豐高、木宏公司為本案訴請對象，容有誤謬。

（二）系爭建物目前係由被告金景山公司向系爭建物之前手即豐昇公司承租使用中，同時鈞院民事執行處於九十一年七月二日現場履勘時，亦已載明系爭建物當時已由被告金景山公司占有使用中。且原告於上開現場履勘筆錄中亦對此事實不爭執，並予以列為鈞院民事執行處於九十一年十月十七日拍賣條件，故依民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃原則，被告金景山公司仍屬有權占有使用系爭建物，故原告本件請求，自屬無據。

（三）另原告於承受系爭建物後，曾表示同意繼續出租予被告金景山公司，並提供租約草案乙份，被告金景山公司亦同意另與原告簽訂租約，祈請鈞院玉成兩造另訂租約，俾維商誼。

三、證據：提出執行履勘筆錄、拍賣公告、新租約草案（以上皆影本）等件為證。

丙、本院依職權調閱九十一年度執字第七二一一號執行卷宗及依原告聲請至現場勘驗。

理由

甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件原告起訴原主張基於土地法第九十七條第一項規定，被告應分別給付原告相當於租金之不當得利，嗣於訴訟中變更為被告係共同占有系爭房屋，應屬共同對原告所有權之侵害並獲有相當於租金之利益，故應連帶返還其利益，爰為訴之變更。被告雖不同意其變更，然原告先後兩主張，為訴訟標的之法律關係雖異，惟主要爭點均在於占有系爭標的物之得利或原告因此所受之損害，請求基礎具關連性、同一性，並請求之利益亦屬同一，且證據資料之利用上有一體性，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件之紛爭，揆諸上述說明，兩請求基礎事實應屬同一，依首開規定，應予准許。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：本件系爭房屋及其基地應有部分，原為訴外人豐昇公司所有，經本院九十一年度執字第七二一一號給付票款強制執行事件拍賣程序，因無人應買，原告於九十一年十月十七日以債權人地位聲明承受，並於九十二年四月三十日領得鈞院所發給權利移轉證書，取得系爭房屋所有權。系爭房屋因於執行程序中經台北市警察局大安分局於執行程序進行中，於九十一年四月十五日函覆本院，查報系爭房屋由被告金景山公司及另二訴外人所占用，故於九十一年七月八日第一次拍賣公告之拍賣條件註明「不點交」，故系爭房屋經原告承受後，未經執行法院點交予原告。系爭房屋門口現仍懸有被告等之公司招牌，被告豐高公司與木宏公司更設址於系爭房屋。惟按被告等在前述執行案件進行中均未提出任何合法占有使用系爭房屋之權源依據，原告為系爭房屋之所有權人，被告等則自原告取得系爭房屋所有權之日起即無權占有，爰依民法第七百六十七條請求被告等全部返還。本件被告等無權占有系爭房屋，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定，原告自得請求被告等給付相當於租金不之當得利。原告依土地法第九十七條第一項規定，以土地及建物申報總價年息百分之十為計算基礎，建物申報總價依原告承受建物價值新台幣貳佰玖拾伍萬元計之，土地申報總價為叁佰捌拾叁萬零壹佰柒拾元，是本件土地及建物申報總價合計為陸佰柒拾捌萬零壹佰柒拾元，以年息百分之十計為陸拾柒萬捌仟零壹拾柒元，以每月租金計算之不當利益應為伍萬陸仟伍佰元，並以原告領得不動產權利移轉證書之翌日即九十二年五月一日起，至被告返還系爭房屋之日止，請求判決如訴之聲明第二項。

二、被告豐高公司、木宏公司辯稱：其目前並未占有使用系爭建物等語。被告金景山公司則以：系爭建物係由被告金景山公司向系爭建物原所有權人豐昇公司承租使用中，依民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃原則，被告金景山公司仍屬有權占有使用系爭建物，且原告於承受系爭建物後，曾表示同意繼續出租予被告金景山公司，被告金景山公司亦同意另與原告簽訂租約等語置辯。

三、本件原告主張：系爭房屋及基地應有部分，原為訴外人豐昇公司所有，經本院九十一年度執字第七二一一號給付票款強制執行事件拍賣程序，因無人應買，原告於九十一年十月十七日以債權人地位聲明承受，並於九十二年四月三十日領得鈞院所發給權利移轉證書，取得系爭房屋所有權。系爭房屋因於執行程序中經台北市警察局大安分局於執行程序進行中，於九十一年四月十五日函覆本院，查報系爭房屋由被告金景山公司及另二訴外人所占用，故於九十一年七月八日第一次拍賣公告之拍賣條件註明「不點交」，故系爭房屋經原告承受後，未經執行法院點交予原告。系爭房屋門口現仍懸有被告等之公司招牌，被告豐高公司與木宏公司更設址於系爭房屋等情，業據其提出不動產權利移轉證書、系爭不動產拍賣公告、北市警安分刑字第九一六一五○五九○○號函及系爭房屋現場照片等件為證，並經本院於九十二年七月十日至現場勘驗結果為系爭房屋外立有豐高公司、臺灣民俗村（台北辦事處）、木宏公司之招牌（見本院勘驗筆錄，本院卷第五十一頁），自堪信原告此部分主張為真實。

四、按占有人如無正當權源而占有所有物，所有人依民法第七百六十七條前段規定，自得對於無權占有或侵奪其所有物者，請求返還之。復按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其占有之物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之有利事實證明之。查原告係於本院執行處拍賣程序承受系爭房屋而取得所有權，已如前述，而被告並未得原告之同意而占有系爭房屋等情，復為被告所是認，被告豐高公司、木宏公司雖辯稱：其無占有系爭房屋云云，被告金景山復以其係有合法權源占有系爭房屋云云。經查：

（一）被告豐高公司、木宏公司均將公司所在地設於台北市大安區○○○路○段一六六號六樓之三，此有經濟部股份有限公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第三十七頁、第三十九頁）。復以系爭房屋外仍懸掛被告豐高公司、木宏公司之招牌，此亦經本院至現場勘驗屬實，並有現場照片在卷足憑（見本院卷第二十頁）。雖本院執行處於九十一年七月二日之執行筆錄記載：現占有者為臺灣民俗村，其餘已搬離（見本院卷第八十頁）。但被告豐高公司、木宏公司既未將所登記之公司所在地遷出且仍於現場懸掛公司招牌，自應認定被告豐高公司、木宏公司並未現實放棄對系爭房屋之占有情形，故原告依據民法第七百六十七條請求其返還系爭房屋，應屬有據。

（二）被告金景山公司辯稱其係向豐昇公司承租系爭房屋，依據買賣不破租賃原則，其有權占有系爭房屋云云。然原告既否認被告金景山公司係有權占有，自應由被告金景山公司就其有權占有系爭房屋舉證證明之。查：１本件九十一年民執甲字第七二一一號給付票款之強制執行案件中，雖認定被告金景山公司占有系爭房屋，故就系爭房屋之拍賣條件為不點交。然，執行法院於執行程序中，僅就執行程序所涉及之實體上事項為調查審認，然此係為進行執行程序所必要，就執行法院所認定之事實，應認並無既判力可言。故執行法院雖認定被告金景山占有系爭房屋，故關於系爭房屋之拍賣條件為不點交，然被告金景山公司仍應證明其係有合法權源占有系爭房屋。２本件金景山公司於答辯狀中雖表示其會另行向本院陳報其與豐昇公司之租約，（見本院卷第七十六頁），但被告金景山公司除於前開執行案件進行中並未提出任何合法占有使用系爭房權源之依據，迄至本院言詞辯論終結前均未提出其前所稱之租賃契約，故被告就其與豐昇公司間成立租賃契約部分並未舉證證明之。３又原告雖不爭執於承受系爭建物後，曾表示同意繼續出租予被告金景山公司，並提供租約草案，但本院於訴訟審理過程中，被告金景山公司雖於言詞辯論期日表示同意另與原告簽訂租約，但並未與原告積極洽談相關事宜，故自不得以其欲向原告承租為由，而拖延本件訴訟。

五、復按被告無權占有原告之土地，可能獲得相當於租金之利益，此為通常之觀念；第按無權占有他人之土地，係侵害該土地所有人之所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例、六十七年台上字第三六二二號判例參照；又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第一百八十五條第一項前段亦有明定。查被告無權占用系爭房屋及其坐落之土地，已如前述，則原告依民法第一百七十九條、第一百八十四條、第一百八十五條規定，訴請被告賠償原告相當於租金之損害，自屬有據。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，而此項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。經查：系爭房屋所占有之土地其申報總價為叁佰捌拾叁萬零壹佰柒拾元（計算式如附件所示），另原告承受系爭建物之價值為貳佰玖拾伍萬元，是本件土地及建物申報總價合計為陸佰柒拾捌萬零壹佰柒拾元。本院審酌系爭建物坐落台北市○區○○地段，交通便利商業發達，但建物所屬樓層較高、雖建物面積廣達六十坪但建物較為老舊等情狀，經本院至現場勘驗查明，認為系爭土地、房屋租金以該地申報總價額百分七之計算為適當。則揆諸前揭說明，原告請求被告連帶給付原告自九十二年五月一日（即原告領得不動產權利移轉證明書之翌日）起至返還系爭房屋之日止相當於租金之損害，計為叁萬玖仟伍佰伍拾壹元（計算式為0000000×7﹪÷12＝39551，元以下四捨五入），為有理由，應予准許，至逾此請求之部分，則屬無據，不應准許。

六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。

七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

民事第四庭法 官　黃柄縉

法院書記官 楊湘雯E